财务表现 - 公司第二季度收入同比增长17%[3] - 公司第二季度净收益为80万美元,每股摊薄收益为0.02美元[3] - 公司第二季度资金营运(FFO)为650万美元,每股摊薄为0.23美元[3] - 公司第二季度调整后资金营运(AFFO)为750万美元,每股摊薄为0.26美元[3] - 基金营运收益(FFO)为652.3千美元[2] - 经调整基金营运收益(AFFO)为748.2千美元[2] - FFO每股及每单位为0.23美元[2] - AFFO每股及每单位为0.26美元[2] - 加权平均普通股及普通单位为28,893,283股[2] 资产负债情况 - 公司总资产为6.08亿美元，较上年末增加4.1%[1] - 现金及现金等价物为1,743千美元，较上年末减少22.0%[1] - 总负债为2.99亿美元，较上年末增加12.4%[1] - 权益总额为3.10亿美元，较上年末增加2.6%[1] 投资活动 - 公司在第二季度收购了70处USPS物业,总投资约2830万美元,加权平均资本化率为7.6%[3,6] - 公司在第二季度和之后通过股票发行和收购获得约610万美元的总收益[9] - 公司在第二季度末后又收购了9处物业,总投资约340万美元,并有16处物业约470万美元正在洽谈[11] - 公司拥有的1,607处物业,平均出租率为99.6%,加权平均租金为每平方英尺9.67美元[5] 股利分配 - 公司宣布派发每股0.24美元的季度股利[10] 未来计划 - 公司计划继续投资于房地产资产并扩大市场份额[1][2] 财务状况 - 公司在第二季度末拥有约3百万美元现金和物业储备,净债务约2.72亿美元,加权平均利率为4.48%[8]

文章核心观点 邮政房地产信托公司公布2024年第二季度业绩，营收增长、收购物业，财务状况良好，对后续发展乐观 [1][2] 各部分总结 季度亮点 - 二季度以约2830万美元收购70处美国邮政服务公司（USPS）物业，加权平均资本化率7.6% [1][2] - 2023年二季度到2024年二季度营收增长17% [2] - 归属于普通股股东的净利润80万美元，摊薄后每股0.02美元 [2] - 运营资金（FFO）650万美元，摊薄后每股0.23美元 [2] - 调整后运营资金（AFFO）750万美元，摊薄后每股0.26美元 [2] - 季度末后宣布每股0.24美元的季度股息 [2] 物业组合与收购 - 截至2024年6月30日，公司物业组合出租率99.6%，含1607处物业，净可出租面积约620万平方英尺，加权平均租金每平方英尺9.67美元 [3] - 二季度收购70处租赁给USPS的物业，约17.6万平方英尺，加权平均租金每平方英尺12.55美元 [4] 资产负债表与资本市场活动 - 截至2024年6月30日，公司有现金和物业相关储备约300万美元，净债务约2.72亿美元，加权平均利率4.48% [5] - 季度末，85%的未偿债务为固定利率，1.08亿美元循环信贷额度未提取 [5] - 二季度及季度末后，公司通过股权发售计划发行364,701股普通股，运营合伙企业发行61,998个普通股单位，总收益约610万美元 [6] 股息 - 2024年7月23日，公司宣布A类普通股每股0.24美元的季度股息，年化每股0.96美元，8月30日支付 [7] 后续事件 - 季度末后至2024年7月29日，公司以约340万美元收购9处物业，约2.6万平方英尺 [7] - 另有16处物业，总价约470万美元，已签订最终合同 [7] 非公认会计原则补充财务信息 - FFO计算按美国房地产投资信托协会（NAREIT）定义，排除房地产折旧摊销、特定房地产资产买卖损益等 [11] - AFFO以FFO为基础，调整经常性资本支出、收购相关费用等非现金项目 [12] - 净债务为总债务减去现金和物业相关储备 [13]

公司基本信息 - 公司为内部管理的房地产投资信托基金，拥有并管理超1950处主要租给美国邮政服务公司的房产，涵盖最后一英里邮局到工业设施 [3][4] - 公司官网为postalrealtytrust.com [3] 财务报告信息 - 公司将于2024年8月6日周二美股收盘后公布截至2024年6月30日的财务业绩 [4] 网络直播和电话会议信息 - 公司将于2024年8月6日周二下午4:30举办网络直播和电话会议，讨论2024年第二季度财务业绩 [1] - 电话会议的实时音频网络直播将在公司投资者网站https://investor.postalrealtytrust.com/Investors/events-andpresentations/default.aspx上提供 [1] - 美国和加拿大来电者应在预定通话时间前十分钟拨打1 - 844 - 825 - 9789参加电话会议，国际来电者应拨打1 - 412 - 317 - 5180 [1] 电话会议重播信息 - 电话会议的电话重播将于2024年8月6日周二晚上8:30开始，至2024年8月20日周二晚上11:59结束，美国和加拿大拨打1 - 844 - 512 - 2921，国际拨打1 - 412 - 317 - 6671 [2] - 重播密码为10190629 [2] 联系方式 - 投资者关系和媒体关系邮箱为Investorrelations@postalrealtytrust.com，电话为(516) 232 - 8900 [4]

文章核心观点 公司将在2024年8月6日盘后公布截至2024年6月30日的财务结果，并举办网络直播和电话会议讨论相关结果 [1][2] 财务结果公布 - 公司将于2024年8月6日盘后公布2024年第二季度财务结果 [1] 网络直播和电话会议 - 公司将于2024年8月6日下午4:30举办网络直播和电话会议讨论2024年第二季度财务结果 [2] - 网络直播可在公司投资者网站观看 [2] - 美国和加拿大拨打1 - 844 - 825 - 9789，国际拨打1 - 412 - 317 - 5180参与电话会议，需提前10分钟拨入 [2] 电话会议回放 - 电话会议回放从2024年8月6日晚上8:30至8月20日晚上11:59可收听 [3] - 美国和加拿大拨打1 - 844 - 512 - 2921，国际拨打1 - 412 - 317 - 6671收听，密码为10190629 [3] 公司概况 - 公司是内部管理的房地产投资信托，拥有并管理超1950处主要租给美国邮政服务的房产 [1][4] 联系方式 - 投资者关系和媒体关系邮箱为Investorrelations@postalrealtytrust.com，电话为(516) 232 - 8900 [5]

文章核心观点 - 邮政房地产信托公司（PSTL）被市场忽视，虽股价过去一年下跌超7.5%，但因其在邮政地产行业有巨大护城河、稳定现金流、有吸引力的股息支付，且股价相对资产有折扣，当前价格值得买入 [1][3][4] 公司优势 市场地位 - 公司在高度分散的邮政地产行业有巨大护城河，截至上次投资者报告日，其投资组合约占租赁市场6%，而接下来20大业主合计占11%，作为行业唯一上市运营商，未来更有能力获取更多市场份额 [2] 现金流与租户 - 公司现金流稳定可靠，租户美国邮政服务公司（USPS）是关键任务租户，租约占其总运营费用仅1.5%，不太可能被削减，自IPO以来入住率接近100% [5] 财务状况 - 公司预计以7.5%或更高的加权资本化率收购房产，当前股价对应的资本化率为8.2%；浮动利率债务风险极小，固定利率债务占比94%，最早2027年才有重大债务到期，有利于资本留存用于收购和支付股息 [7] 股息支付 - 公司自IPO以来一直可靠支付股息，曾每季度增加股息，当前股息收益率超7%，虽派息率高，但股价上涨潜力大于派息风险 [8][9] 估值与增长 - 公司股价对应的FFO倍数为15倍，高于行业平均约13倍，但收购房产的资本化率较高，当前股价对应的资本化率约8.2%，按7.5%的资本化率计算，合理股价约为每股15.75美元，较当前水平高16% [10][20] 公司挑战 租约到期 - 公司未来到2027年有大量租约到期，但预计续约无阻碍 [15] 股息安全 - 公司虽每年增加股息，但2024年第一季度调整后FFO每股0.25美元，派息率约96%，远高于行业平均约75%，股息安全方面较紧张 [18] 股价表现 - 过去一年股价下跌超7.5%，但交易区间狭窄，52周高低价差不到3美元，显示出股价波动性有限，在市场下行时有积极防御特征 [1][19] 收购情况 - 2023财年公司收购超7770万美元房产，今年预计再收购8000万美元，自IPO以来累计收购将超6亿美元 [16] 债务情况 - 截至最近完成季度末，公司净债务/年化调整后EBITDA衡量的总杠杆率为5.8倍，处于7倍的目标上限之内，债务状况保守 [17] 历史入住率 |年份|租约数量|平方英尺|年租金|占总租金百分比| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |2024|195/2|1199865|9711644美元|17.1%| |2025|214|608414|7100051美元|12.5%| |2026|311|1129457|11292540美元|19.8%| |2027|433|1391591|14382474美元|25.3%| |2028|115|336601|4210151美元|7.4%| |2029|132|368078|4534003美元|8.0%| |之后|144|960208|5672518美元|/| |总计|1544|5994214|56903381美元|100%|[6]

文章核心观点 - 公司是一家内部管理的房地产投资信托公司,拥有并管理超过1,900处主要租赁给美国邮政服务局(USPS)的物业[1][2] - 公司首席执行官、总裁和首席财务官将于2024年6月4日参加Nareit的REITweek:2024投资者大会,并进行现场演讲[1] - 公司将在6月3日至6月6日期间与投资界进行会面交流[1] 公司概况 - 公司是一家内部管理的房地产投资信托公司[2] - 公司拥有并管理超过1,900处主要租赁给USPS的物业,包括末端邮局和工业设施[2] 投资者大会相关 - 公司高管将于2024年6月4日参加Nareit的REITweek:2024投资者大会,进行现场演讲[1] - 现场演讲将于上午9:30开始,并提供现场音频直播[1] - 对于无法收听现场直播的投资者,公司将在活动结束后不久在公司网站上提供回放[1]

文章核心观点 公司宣布高管将参加2024年Nareit的REITweek投资者会议并进行展示，会议期间还将与投资界举行会议 [1] 公司信息 - 公司是内部管理的房地产投资信托基金，拥有并管理超1900处主要租给美国邮政服务公司的房产 [1][2] - 公司网址为postalrealtytrust.com [2] 会议信息 - 首席执行官Andrew Spodek、总裁Jeremy Garber和首席财务官Robert Klein将于2024年6月4日上午9:30在会议上展示 [1] - 展示将进行现场音频网络直播，可在公司网站投资者板块查看，活动结束后不久网站将提供回放 [1] - 会议时间为2024年6月3日至6月6日，公司将在会议期间与投资界举行会议 [1] 联系方式 - 投资者关系和媒体关系邮箱为Investorrelations@postalrealtytrust.com [2] - 联系电话为(516) 232-8900 [2]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度筹集约1400万美元股权资本，继续增值收购资产 [14] - 每股摊薄后资金运营（FFO）为0.20美元，调整后资金运营（AFFO）为0.25美元 [14] - 第一季度末，债务加权平均利率为4.22%，加权平均期限为四年，2027年前无重大债务到期 [14] - 1.5亿美元高级无抵押循环信贷安排中，有160万美元未偿还，固定利率债务占所有借款的94% [14] - 净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.8倍，处于低于7倍的目标范围内 [14] - 预计第二季度数据在15万 - 20万美元之间，取决于项目时间 [15] - 2024年全年预计总现金一般及行政费用（G&A）在950万 - 980万美元之间 [15] - 第一季度通过自动提款机（ATM）发行约57.6万股普通股，平均每股价格14.25美元，总收益820万美元 [36] - 作为投资组合收购的一部分，发行近41.2万个运营合伙企业普通股单位，每个单位价格14.05美元 [36] - 经常性资本支出（CapEx）为15万美元，在12.5万 - 17.5万美元的预期范围内 [36] - 董事会批准每股0.24美元的季度股息，较2023年第一季度股息增长1.1% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度收购29处房产，花费1900万美元，加权平均资本化率为7.8% [4] - 第一季度收购增加11.2万净可租赁内部平方英尺，其中16处最后一英里房产贡献2.6万平方英尺，13处灵活房产贡献8.6万平方英尺 [33] - 季度末后，公司以410万美元收购6处房产，并将总价350万美元的11处房产纳入最终合同 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场受当前波动性和利率影响，但邮政房地产卖家对10年期国债走势的关注低于其他更依赖经纪的行业 [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于收购邮政房地产并提高管理资产的现金流，通过普通股和运营合伙企业单位发行筹集股权资本，保持杠杆在目标范围内 [10] - 公司通过与目标资产所有者建立长期关系来获取收购机会，过去几年约75%的收购来自内部渠道 [32] - 作为邮政房地产领域最大的所有者，公司凭借高租赁保留率、高入住率和可预测的现金流保持市场领先地位 [12][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境不确定，但公司团队专注于核心业务，对业务模式和专业市场机会充满信心，预计2024年取得成功 [10][32] - 公司与邮政服务合作解决过期租约问题，虽进展缓慢但一切顺利，希望在下个季度提供更好的更新 [18] - 公司希望提高交易速度并调整全年收购指导，但目前维持8000万美元的全年收购指导 [22] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中可能提及非公认会计原则（Non - GAAP）财务指标，相关指标与公认会计原则（GAAP）指标的表格对账可在公司收益报告和补充材料中找到 [3] - 公司使用的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与陈述有重大差异，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 90多处延期租约的谈判进展，以及是否能达成新租约和租金提升 - 谈判仍在进行中，过程较为漫长，公司正努力与邮政服务达成双方都能接受的解决方案，希望实现租金提升，但在完成前无法承诺，预计下个季度提供更好的更新 [18] 问题2: 未来租约谈判过程是否会更高效 - 公司过去也遇到过类似谈判耗时较长的情况，目前正与邮政服务合作提高效率，希望未来能解决此问题，但在解决前无法承诺，不过租金收取不受影响，解决后会支付协商租金与租约到期时租金的差额 [19] 问题3: 若完成延期租约谈判，下半年是否会有额外的资本支出 - 公司预计近期收购或续租不会改变指导，下一季度将提供未来季度的指导 [21] 问题4: 潜在卖家的积极性以及收购管道速度的预期变化 - 卖家有一定积极性，但未调整整个市场的资本化率，公司仍需逐笔交易协商调整资本化率，希望随着时间推移交易速度加快并调整指导，目前维持全年8000万美元的收购指导 [22] 问题5: 高利率环境和银行融资收紧对小业主再融资邮政资产的影响 - 邮政房地产市场（至少在灵活和最后一英里设施方面）融资程度不高，卖家有到期抵押贷款时可再融资，但利率更高，不过这通常不是交易流量的主要驱动因素 [24] 问题6: 投资组合中包含年度租金递增条款的比例以及未来趋势 - 这是一个灵活的问题，取决于通货膨胀和物业运营成本，不能承诺所有未来租约都有递增条款，但在合适的情况下会进行谈判争取 [25][45]

物业收购情况 - 2024年第一季度，公司收购29处租给美国邮政的物业，花费约1890万美元[73] - 截至2024年5月7日，公司在3月31日后收购六处物业，总价约410万美元[112] 投资组合情况 - 截至2024年3月31日，公司投资组合包含1537处物业，分布在49个州和1个地区，净可出租室内面积约600万平方英尺[74] 运营合伙企业权益情况 - 截至2024年5月7日，公司持有运营合伙企业约79.2%的有限合伙权益流通普通股[75] ATM计划情况 - 2022年11月4日，公司启动ATM计划，初始总发行金额上限为5000万美元，2023年8月8日提高至1.5亿美元；2024年第一季度，该计划发行576,087股，获得约820万美元总收益，截至2024年3月31日，ATM计划剩余可用额度约1.058亿美元[76] 租金收入地域集中情况 - 2024年第一季度，公司约12.4%的总租金收入集中在宾夕法尼亚州[78] 公司身份情况 - 公司作为新兴成长型公司，将保持该身份直至满足特定条件，如年度总收入达到12.35亿美元等[79] 物业租约情况 - 截至2024年3月31日，租给租户的物业平均剩余租期约为三年[82] - 截至2024年5月7日，101处物业的租约到期，美国邮政占用约67.3万平方英尺的可出租面积[90] 收入来源情况 - 公司主要从租金、租户报销、管理费用及其他收入、融资租赁物业收入和咨询服务收入中获取收入[82] 运营费用情况 - 公司运营费用主要包括房地产税、物业运营费用、折旧和摊销等，租户报销和相关物业运营费用按总额确认[83][84] 一般和行政费用情况 - 公司一般和行政费用预计随投资组合增长而增加，但占收入的百分比将因效率和规模经济而下降[86] 信贷工具情况 - 公司信贷工具包括1.5亿美元的高级无抵押循环信贷安排、7500万美元的2021年定期贷款和1.25亿美元的2022年定期贷款[88] 房地产投资信托基金分配要求情况 - 作为房地产投资信托基金，公司需每年分配至少90%的应税收入，否则可能按普通公司税率征税[89] 财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度租金收入为1660.4万美元，较2023年同期的1449.9万美元增长14.5% [92] - 2024年第一季度总运营费用为1424.8万美元，较2023年同期的1260.3万美元增长13.1% [92] - 2024年第一季度净利息支出为281.7万美元，较2023年同期的221万美元增长27.5% [92] - 2024年第一季度经营活动净现金流入为640万美元，较2023年同期的770万美元减少130万美元[97] 现金及储备金情况 - 截至2024年3月31日，公司现金为190万美元，代管资金和储备金为80万美元[97] 信贷工具未偿还本金情况 - 截至2024年3月31日，公司信贷工具未偿还本金总额为2.16亿美元[100] 利率互换合约情况 - 截至2024年3月31日，公司有七份利率互换合约，名义总额为2亿美元[100] 流动性需求满足情况 - 公司短期流动性需求通过运营净现金、现金、信贷安排借款和潜在证券发行满足，有1.5亿美元ATM计划用于股权融资[101] - 公司长期流动性需求通过运营净现金、长期债务、股权和债务证券发行以及物业销售收益满足[101] 未偿还合并本金债务情况 - 截至2024年3月31日，公司未偿还合并本金债务约2.489亿美元[103] 有担保借款情况 - 截至2024年3月31日，公司有3290万美元有担保借款未偿还，加权平均年利率为2.88%[109] 股息支付情况 - 为维持REIT资格，公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，2024年第一季度每股支付现金股息0.24美元[110] 债务结构情况 - 截至2024年3月31日，公司债务约2.489亿美元，其中可变利率债务约2.16亿美元，固定利率债务约3290万美元[114] - 2.16亿美元可变利率债务中，2亿美元定期贷款通过利率互换转为固定利率，调整后可变利率债务约1600万美元，固定利率债务约2.329亿美元[115] 利率变动对现金流影响情况 - 若一个月调整后定期SOFR增减1.0%，公司现金流将年化增减约20万美元[115] 可变利率债务风险管理情况 - 公司通过利率互换和未来可能的其他衍生工具管理可变利率债务市场风险，目标是降低浮动利率敞口[115]

物业收购情况 - 第一季度收购29处美国邮政服务（USPS）物业，花费1850万美元，加权平均资本化率7.8%[1][3][5] - 季度末后至4月26日，公司收购6处物业，花费约410万美元，另有11处物业总价约350万美元处于确定合同中[10] 财务数据关键指标变化 - 2023年第一季度到2024年第一季度收入增长14%[5] - 归属普通股股东的净收入为20万美元，摊薄后每股亏损0.01美元[5] - 运营资金（FFO）为550万美元，摊薄后每股0.20美元[5] - 调整后运营资金（AFFO）为690万美元，摊薄后每股0.25美元[5] - 公司宣布季度股息为每股0.24美元，按年计算为每股0.96美元[5][9] - 截至2024年3月31日，公司拥有约260万美元现金和物业相关储备，约2.46亿美元净债务，加权平均利率4.22%[7] - 截至2024年3月31日，公司总资产为5.84088亿美元，较2023年12月31日的5.67345亿美元增长2.95%[27] - 截至2024年3月31日，公司总负债为2.70798亿美元，较2023年12月31日的2.6572亿美元增长1.91%[27] - 截至2024年3月31日，公司总股本权益为3.1329亿美元，较2023年12月31日的3.01625亿美元增长3.87%[27] - 2024年第一季度，公司净收入为25.6万美元[29] - 2024年第一季度，公司房地产资产折旧和摊销为527.4万美元[29] - 2024年第一季度，公司资金营运能力（FFO）为553万美元，FFO每股为0.20美元[29] - 2024年第一季度，公司调整后资金营运能力（AFFO）为689.1万美元，AFFO每股为0.25美元[29] - 截至2024年3月31日，公司A类普通股发行和流通股数为2260.7251万股，较2023年12月31日的2193.3005万股增加3.07%[27] - 2024年第一季度，公司经常性资本支出为15万美元[29] - 2024年第一季度，公司加权平均普通股和普通股单位流通股数（基本和摊薄）为2806.6647万股[29] 股权与单位发行情况 - 第一季度通过股权发售计划发行576,087股普通股，总收益约820万美元，平均每股14.25美元[8] - 第一季度发行411,984个运营合伙企业普通股单位，单价14.05美元[8]