财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入为6.109亿美元，摊薄后每股收益为8.85美元；调整后收益为6.075亿美元，摊薄后每股收益为7.79美元 [9] - 季度末债务为21亿美元，偿还了12亿美元的合并债务，代表100%的有担保债务，季度末剩余17亿美元债务，包括3系列无担保票据、1亿美元信托优先股和2.88亿美元可转换票据 [21] - 季度末完成1.94亿美元可转换票据与普通股和少量现金的交换，预计第二季度债务提前清偿损失约1.3亿美元，资产负债表新增3.11亿美元股权，对摊薄后每股总股权价值影响极小 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 Safehold业务 - 第一季度末持有约4010万股Safehold股票，账面价值14亿美元，市值17亿美元；Safehold股价下跌影响投资价值，但业务进展良好，本季度发起10笔新的地面租赁业务，金额达6.77亿美元 [16] - 参与Safehold的股权融资，投资1.91亿美元；季度末Safehold拥有超10亿美元可用流动性；第一季度每股收益同比增长35% [16] 地面租赁生态系统投资 - 净账面价值为9700万美元，包括4项地面租赁加资产和3项租赁贷款，目标回报率在9% - 12%之间；还有1.16亿美元未出资承诺 [17] 非核心资产 - 剩余房地产金融业务总计3.32亿美元，包括9笔正常贷款和1笔不良贷款 [18] - 遗留和战略资产方面，季度末有7500万美元短期遗留资产、5900万美元战略资产和3.04亿美元长期遗留资产（包括Asbury Park和Magnolia Green） [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行简化业务、加强资产负债表和扩大Safehold规模的战略 [4] - 第一季度完成净租赁平台超30亿美元的出售，产生大量收益，增加超10亿美元净现金收益，偿还所有有担保债务 [4] - 持续扩大Safehold规模，提前实现50亿美元投资组合里程碑，认为Safehold和现代地面租赁业务经济前景诱人 [5] - 董事会预计评估可能改变iStar和Safehold架构的交易，以释放Safehold的价值 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场利率和通胀预期变化迅速，但Safehold具有长期价值创造能力，公司将谨慎、审慎地推进能释放价值的事项 [37] - 现代地面租赁行业潜力巨大，公司认为已创造的价值最终会在股价中得到体现 [41] 其他重要信息 - 本季度部分幻灯片按预计向净租赁合资企业合作伙伴和公司长期激励计划参与者分配部分销售收益后的形式呈现；除SAFE股票按市值计算外，其他资产按公认会计原则账面价值计算 [10] - 长期激励计划（IPIP）未计提估计金额为1.05亿美元，假设SAFE股票按近期每股43.05美元的市场价格估值，IPIP池中的其他投资按当前承保情况变现 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司如何使用现金，有偿还债务、股票回购、购买SAFE等选项 - 公司认为地面租赁业务增长最具经济吸引力，扩大该生态系统仍是首要任务，但也会评估清理资本结构其他部分的可能性 [28] 问题2: 资产负债表上房地产待售和已终止业务项目剩余情况，以及房地产金融投资组合中长期投资的计划 - 高级贷款期限较短，有展期选项，是优质资产，有变现再投资的潜力；Asbury和Magnolia Green短期内难以变现，但仍按业务计划执行；战略和短期资产接近变现，部分战略资产可自由决定变现时机，公司会确保业务计划成功完成后变现资产 [30] 问题3: 公司是否有可能收购其未持有的35%的SAFE股份，以及现金使用和管理层与董事会在解锁价值方面的工作方式 - 董事会的任务是最大化价值，会考虑所有解锁价值的替代方案，但不会贸然行动；在现金使用上会谨慎行事，观察市场机会；管理层会提供分析和想法，董事会需要外部顾问来做决策 [36][39] 问题4: iStar能否回购自己的股票或SAFE股票，以及内部化、增加SAFE流通股、纳入新指数等操作的影响 - 重大非公开信息（MNPI）限制公司购买两家公司的股票；公司认为增加流通股、内部管理、纳入更多指数、吸引更多投资者是积极的，但实施过程具有挑战性，管理层的目标是向更多投资者展示业务价值，两个董事会将尽快评估解锁价值的措施 [49] 问题5: 季度末预计资本结构的具体数字 - 季度末有17亿美元分别于2024年、2025年和2026年到期的无担保票据、1亿美元信托优先股，可转换票据已偿还1.94亿美元本金，剩余9300万美元 [54] 问题6: 季度末摊薄后股份数量是否增加及预计股份数量 - 补充文件中的数字截至3月31日，不包括可转换票据交换；若按当前价格计算，第二季度摊薄后股份数量将增加约250万股 [55][58]

业绩总结 - Q4 '21净收入为710万美元，相较于Q4 '20的亏损1910万美元有所改善[11] - Q4 '21每股收益（EPS）为0.11美元，而Q4 '20为亏损0.26美元[11] - Q4 '21调整后净收入为6890万美元，较Q4 '20的1100万美元大幅增长[11] - iStar的净收入为2130万美元，全年净收入为7310万美元[44] - iStar的每股收益（EPS）为0.38美元，全年为1.35美元[44] - 2021年总收入为3.0863亿美元，较2020年的3.2409亿美元下降了4.8%[75] - 2021年净收入为1.38026亿美元，较2020年的-3.0853亿美元显著改善[75] - 2021年每股收益为1.61美元，较2020年的0.98美元增长了64.3%[78] - 2021年调整后的收益为2.44875亿美元，较2020年的4076.9万美元增长了497.5%[80] 用户数据 - iStar的净租赁资产的整体占用率为99.3%[46] - iStar的加权平均剩余租赁期限为18.0年，整体加权收益率为7.7%[46] 未来展望 - iStar在Q1 '22签署了出售净租赁资产组合的最终协议，交易总价为30.7亿美元[16] - 预计该交易将为净收入和普通股东权益带来约5.65亿美元的影响[17] 新产品和新技术研发 - Safehold在Q4 '21完成了价值7.77亿美元的17个地面租赁交易[18] 财务状况 - 截至2021年12月31日，公司现金为3.4亿美元，债务总额为32.86亿美元，净债务为29.47亿美元[67] - iStar的总贷款额为3.27亿美元，整体加权贷款价值比率（LTV）为63%[59] - iStar的无担保债务占总债务的68%[64] - 公司债务的加权平均到期时间为3.6年[70] - 2022年到期的可转换债券为2.88亿美元，利率为3.125%[69] - 2022年6月到期的债务为4.92亿美元，利率为L+275基点[69] 资产和股东权益 - iStar的多元化投资组合总额为58亿美元，其中净租赁资产占39%[33] - 截至2021年12月31日，总股东权益为851,296千美元，较2020年减少2.3%[85] - 普通股股东权益为546,296千美元，较2020年减少3.4%[85] - 调整后的普通股权益为922,094千美元，较2020年减少1.7%[85] - 每股普通股权益（考虑可转换稀释）为7.00美元，较2020年下降8.5%[85] - 2021年12月31日的总资产为4,840,534千美元，较2020年略微下降0.4%[84] 负面信息 - iStar在Safehold的投资市场价值为21.51亿美元，较Q4 '20的25.21亿美元下降[41] - SAFE的市值为2,151百万美元，较2020年下降14.7%[86] - 贷款应收及其他贷款投资净额为332,844千美元，较2020年下降51.6%[84] - 2021年12月31日的应付账款及其他负债为236,732千美元，较2020年增加21.4%[84]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File No. 1-15371 iStar Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Securities registered pursuant to Section 12(b) ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP净收入为每股0.11美元，调整后每股收益为0.87美元，推动全年GAAP收益达到每股1.15美元，调整后每股收益为3.12美元 [4] - 2021年全年公司报告净收入1.09亿美元，即每股1.51美元，调整后收入2.449亿美元，即每股3.12美元 [11] - 净租赁交易预计为公司普通股股东带来约5.25亿美元的净收入正向净影响，约2.5亿美元的调整后普通股权益正向影响 [12] - 截至2021年底，公司总投资组合约为58亿美元，贷款组合为3.86亿美元，战略投资余额降至1800万美元，季度末现金为3.4亿美元 [16][17] - 截至2021年第四季度末，包含Safe按市值计价的价值，公司每股账面价值为19.58美元，调整后为23.97美元；净租赁交易后，这些指标分别为每股26.82美元和27.69美元 [17][18] 各条业务线数据和关键指标变化 - Safehold在第四季度新增创纪录数量的地面租赁，季度每股收益同比增长29%，过去一年发起了15亿美元的地面租赁，投资组合增长48%，年底达到约48亿美元 [6][10] - 2021年公司出售了4.83亿美元的非核心资产，其中第四季度为1.4亿美元，全年净收益为1.14亿美元 [10] - 第四季度公司出售遗留资产获得4200万美元收益，产生3400万美元收益，全年遗留投资组合减少40%，目前为4.36亿美元 [14][15] - 第四季度公司总投资1.22亿美元，包括通过公开市场购买向Safehold投资4300万美元、通过新的Ground Lease Plus机会进行4000万美元的投资组合投资，以及以平均每股24.68美元的价格回购约120万股公司股票，花费3100万美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是继续扩大地面租赁生态系统规模，通过非核心资产货币化简化业务，加强资产负债表，缩小投资组合内在价值与股票交易价格之间的差距 [9] - 公司将继续从非核心资产中退出，并将收益重新部署到不断增长的地面租赁业务中 [5] - 净租赁平台出售完成后，公司将更专注于建设现代地面租赁行业并执行与地面租赁相关的投资 [19] - 地面租赁业务的主要竞争仍然是常规融资市场，公司认为新出现的竞争对手对整体市场有益，能开拓新客户 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对Safehold的发展和地面租赁行业的增长感到满意，认为市场将逐渐认识到相关业务的价值 [7] - 公司对Ground Lease Plus项目在2022年的增长前景感到乐观 [21] - 公司认为市场波动在一定程度上有助于地面租赁业务向目标客户证明其价值 [28] 其他重要信息 - 公司宣布Brett Asnas晋升为首席财务官，Theresa Ulyatt晋升为首席人力官 [8] - Safehold成功发行了首笔30年期无担保债券，并完成了首笔Caret Unit的私募发行 [6] - Safehold出售1.37%的授权Caret Unit给战略投资者财团，获得2100万美元，暗示Caret Unit总估值为17.5亿美元 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请更新Ground Lease Plus项目的情况，目前的业务管道如何，哪里机会最多？ - 该项目对两家公司都有利可图，已促成Safehold的六笔远期交易和STAR的四笔投资，团队积极向客户推广该产品，对其2022年的增长前景感到乐观 [21] 问题2: 关于定价，在资金成本上升的情况下，公司推动价格的能力如何，有多大的杠杆作用？ - 公司仍倾向于实现资产回报率比平均资金成本高100个基点的结构，会根据市场变化做出响应，目前由于市场波动，尚不确定最终情况，但市场利差扩大时公司有机会保持政策一致性 [22] 问题3: 请谈谈房地产金融业务的前景以及处置计划？ - 投资组合进展良好，公司继续在租赁贷款和地面租赁生态系统进行投资并循环利用收益，大部分余额为短期的第一抵押贷款，还有少量夹层次级债务和一笔与零售娱乐资产相关的MPL，整体期限较短 [25] 问题4: 公司如何分配超过10亿美元的现金？ - 公司希望在今年拥有充足的流动性，计划在第一季度末完成净租赁出售，之后在地面租赁领域寻找机会，同时也会简化业务、清理资产负债表，目前不会急于使用资金，会坚持核心战略 [27] 问题5: iStar是否会考虑收购Safehold剩余35%的股份，还是会用多余的流动性偿还债务以简化公司，为更传统的对等合并铺平道路？ - 两家公司的董事会都有强大的独立董事代表，目前无法预测相关对话和决策，独立董事将在Safehold达到规模时审视外部管理结构，以实现价值最大化 [32] 问题6: 促成此类交易的触发点或事件是什么？ - 管理层的工作是创造最大价值并与董事会分享战略，最终由独立董事主导决策过程，目前无法确定触发点 [34] 问题7: 除第一季度的财务收益外，2022年剩余时间的盈利是否会大致持平？ - 净租赁销售将产生可观收益，但资本的部署方式和速度将决定最终结果，公司认为地面租赁相关业务有吸引力的回报，随着资产风险的转变，资本成本也会发生变化，目前无法给出确切答案 [36] 问题8: 地面租赁业务的竞争情况如何，资本成本有何变化？ - 竞争动态季度和年度间没有变化，主要竞争仍来自常规融资市场，新出现的竞争对手对市场有益，能开拓新客户，公司凭借经验、资本成本和定制灵活解决方案的能力具有优势 [38] 问题9: 请谈谈2022年的股息预期？ - 通过净租赁出售，公司有机会利用大量净运营亏损（NOL），如果有额外的应税收益，今年晚些时候可能会有股息，但目前还不确定，将关注资本部署速度和其他交易的应税影响 [41] 问题10: 目前NOL的规模有多大？ - 年底时接近6亿美元，最终数字可在公司的K文件中查看 [42] 问题11: 土地销售的应税收益比预期高，对于剩余资产的应税收益应如何看待？ - 剩余资产数量较少，其收益或损失对整体影响不大，公司认为可以将这些资产变现并重新部署到更有吸引力的资产上，但不指望有大幅收益改变局面 [43] 问题12: 如何优先分配资本用于回购股票、购买Safehold股票和偿还债务？是否认为Safehold仍是一项优秀的投资，是否会增加对其的投资，是否会加速股票回购计划，以及公司债务的提前偿还情况如何？ - 公司大量未偿还的无担保债券有全额收益率维持条款，提前偿还没有太大好处，2026年的债券在8月有提前还款的阶梯式下降，公司会审视整个资本结构，优先考虑增加企业价值的机会，已重新授权5000万美元的股票回购计划 [45][46]

业绩总结 - 2021年第四季度收入为5200万美元，同比增长30%[9] - 2021年全年收入为1.87亿美元，同比增长20%[9] - 2021年第四季度净收入为2130万美元，同比增长39%[9] - 2021年全年净收入为7310万美元，同比增长23%[9] - 2021年第四季度每股收益（基本和稀释）为0.38美元，较2020年同期的0.29美元增长31%[55] - 截至2021年12月31日，公司的总资产为4,515,726千美元，较2020年的3,208,970千美元增长40.6%[58] - 截至2021年12月31日，公司的总负债为2,830,524千美元，较2020年的1,827,667千美元增长55.0%[58] - 截至2021年12月31日，Safehold Inc.股东权益总额为1,682,278千美元，较2020年的1,379,123千美元增长22.0%[58] 投资与资产 - 2021年新投资活动总额为15亿美元[6] - 2021年公司的销售型租赁净投资为2,412,716千美元，较2020年的1,305,519千美元增长84.9%[58] - 2021年公司的地面租赁应收款为796,252千美元，较2020年的577,457千美元增长37.9%[58] - 截至2021年12月31日，估计未实现资本增值为81亿美元[6] 租赁与收益 - 2021年第四季度关闭的地租合同数量创纪录，达到17个[6] - 2021年第四季度的平均租金覆盖率为3.7倍[11] - 2021年投资组合的年化现金收益率为3.3%[39] - 净租金为GAAP租金减去折旧和摊销，年化金额为100万美元[70] - 现金租金代表基础地面租赁收入，不包括直线租金、租赁无形资产的摊销和销售型租赁的非现金收入[70] 财务比率 - 2021年总债务为30亿美元，债务与账面股本比率为1.8倍[35] - 年化收益率由年化基础净租金加上百分比租金除以总账面价值（GBV）计算得出[70] - 地面租赁价值比（GLTV）为总账面价值（GBV）除以综合物业价值（CPV）[70] - 有效利率为基于合同未来支付的所有利息费用的综合利率[70]

投资组合行业与地区占比情况 - 截至2021年9月30日，公司投资组合中娱乐/休闲和酒店行业占比分别为23.0%和4.2%，受疫情影响较大[174] - 截至2021年9月30日，公司总投资组合按资产类型划分，地面租赁占比27.1%，娱乐/休闲占比23.0%，办公占比19.2%等；按地区划分，东北占比29.8%，西部占比17.2%等[176] 房地产市场情况 - 2021年第二、三季度房地产交易和融资条件改善，预计后续将持续改善，但无法确定疫情对公司业务的全面影响[175] 净租赁投资组合数据 - 截至2021年9月30日，公司合并净租赁投资组合的总账面价值为23亿美元，净租赁投资组合（含对SAFE和净租赁合资企业II的权益法投资）总计35亿美元[178] 净租赁业务各部分所有权、账面价值、出租率等数据 - 公司净租赁业务中，全资拥有、净租赁合资企业I、合并房地产、净租赁合资企业II和SAFE的所有权占比分别为100.0%、51.9%、无、51.9%和63.6%[180] - 公司净租赁业务中，全资拥有、净租赁合资企业I、合并房地产、净租赁合资企业II和SAFE的毛账面价值分别为13.48亿美元、9.11亿美元、22.59亿美元、3.24亿美元和38.79亿美元[180] - 公司净租赁业务中，全资拥有、净租赁合资企业I、合并房地产、净租赁合资企业II和SAFE的出租率分别为98.9%、100.0%、99.3%、100.0%和100.0%[180] - 公司净租赁业务中，全资拥有、净租赁合资企业I、合并房地产、净租赁合资企业II和SAFE的加权平均租赁期限分别为18.8年、16.2年、17.7年、12.3年和89.1年[180] - 公司净租赁业务中，全资拥有、净租赁合资企业I、合并房地产、净租赁合资企业II和SAFE的加权平均收益率分别为7.6%、8.2%、7.8%、9.1%和4.6%[180] 公司对SAFE的持股情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有SAFE约63.6%的流通普通股[185] 合并房地产金融投资组合账面价值 - 截至2021年9月30日，合并房地产金融投资组合总账面价值4.112亿美元，含证券和其他贷款投资[190] 不良贷款账面价值变化 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，不良贷款账面价值分别为5820万美元和5260万美元[192] 贷款损失准备金变化 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，贷款损失准备金分别为640万美元（占比1.5%）和1320万美元（占比1.8%）[193] 运营物业投资组合账面价值 - 截至2021年9月30日，运营物业投资组合总账面价值1.921亿美元[197] 土地和开发投资组合余额变化 - 2021年前9个月，土地和开发投资组合期末余额3.028亿美元，期初余额4.307亿美元[199] 第三季度营收及各业务收入变化 - 2021年第三季度总营收1.95485亿美元，2020年同期为1.15054亿美元，增长8043.1万美元[201] - 2021年第三季度运营租赁收入4440万美元，较2020年同期减少200万美元[202] - 2021年第三季度利息收入800万美元，较2020年同期减少631.9万美元[208] - 2021年第三季度土地开发收入9340万美元，成本8740万美元；2020年同期收入2050万美元，成本2140万美元[211] - 2021年第三季度利息支出3950万美元，较2020年同期减少293.6万美元[212] 截至2021年9月30日三个月的财务指标变化 - 截至2021年9月30日的三个月，公司总营收为1.87亿美元，较2020年同期的1.69亿美元增长10.65%[214] - 截至2021年9月30日的三个月，折旧和摊销从2020年同期的1460万美元增至1490万美元，增幅2.05%[215] - 截至2021年9月30日的三个月，一般及行政费用从2020年同期的1990万美元降至1710万美元，降幅14.07%[216] - 截至2021年9月30日的三个月，贷款损失回收为160万美元，低于2020年同期的200万美元，降幅20%[217] - 截至2021年9月30日的三个月，房地产销售收入为2560万美元，高于2020年同期的610万美元，增幅319.67%[220] 截至2021年9月30日九个月的财务指标变化 - 截至2021年9月30日的九个月，公司总营收为4.14335亿美元，较2020年同期的3.8493亿美元增长7.64%[226] - 截至2021年9月30日的九个月，运营租赁收入从2020年同期的1.405亿美元降至1.374亿美元，降幅2.21%[226] - 截至2021年9月30日的九个月，利息收入从2020年同期的4690万美元降至2760万美元，降幅41.15%[226] - 截至2021年9月30日的九个月，土地开发收入从2020年同期的1.16254亿美元增至1.57936亿美元，增幅35.85%[226] - 截至2021年9月30日的九个月，净收入从2020年同期的亏损2079.3万美元转为盈利1.27567亿美元[226] 2021年前三季度净租赁投资相关情况 - 2021年前三季度净租赁投资损失回收，源于资产出售和商业房地产市场宏观经济预测改善；2020年同期损失拨备受新冠疫情对商业房地产市场的宏观经济影响[244] 2021年前三季度减值情况 - 2021年前三季度，公司记录了与净租赁资产和住宅公寓出售相关的250万美元减值，以及待售经营性物业的40万美元减值；2020年同期记录了650万美元的减值[245] 2021年前三季度其他费用变化 - 2021年前三季度其他费用从2020年同期的40万美元增至250万美元，主要因法律成本增加[246] 2021年前三季度房地产销售收入变化 - 2021年前三季度房地产销售收入为2840万美元，2020年同期为610万美元[247] 2021年前三季度权益法投资收益变化 - 2021年前三季度权益法投资收益从2020年同期的2600万美元增至1.147亿美元[249] 2021年前三季度所得税情况 - 2021年前三季度所得税收益为6000美元，2020年同期所得税费用为20万美元[251] 遗留资产组合占比情况 - 截至2021年9月30日，公司遗留资产组合降至约占整体组合的10%[252] 2021年前三季度末调整后归属于普通股股东的收益变化 - 2021年前三季度末，公司调整后归属于普通股股东的收益为1.75998亿美元，2020年同期为2982.1万美元[255] 2021年第三季度投资情况 - 2021年第三季度，公司在新投资、前期融资承诺和房地产开发方面共投资1.75亿美元[256] 2021年前三季度普通股回购情况 - 2021年前三季度，公司回购420万股普通股，花费9190万美元，平均成本为每股21.70美元；2020年同期回购370万股，花费4140万美元，平均成本为每股11.32美元[268] 市场风险情况 - 市场风险主要为利率风险，利率上升或经济衰退会增加违约，影响流动性和经营业绩[272][273] 利率影响因素及应对策略 - 利率受政府政策、经济政治状况等因素影响，公司会实施套期策略应对[274] 房地产投资信托基金衍生品使用情况 - 房地产投资信托基金（REIT）使用衍生品对冲负债利率风险不产生非合格收入，其他用途会产生，公司对冲资产相关风险能力受限[275] 利率变动对年度净收入潜在影响量化 - 假设收益率曲线形状不变，以2021年9月30日1个月伦敦银行同业拆借利率0.08%为基础情景，量化利率变动对年度净收入的潜在影响[276] - 利率下降10个基点，净收入增加18.7万美元；上升10、50、100个基点，净收入分别减少23.4万、115.9万、223.7万美元[277] 公司净可变利率负债头寸情况 - 截至2021年9月30日，公司整体为净可变利率负债头寸，1.626亿美元浮动利率贷款加权平均利率下限为1.9%[277] 公司披露控制和程序情况 - 公司维持披露控制和程序，确保信息及时记录、处理、汇总和报告，有披露委员会负责相关事宜[278] - 经评估，公司披露控制和程序有效，能合理保证信息按要求披露[279] 上一财季财务报告内部控制情况 - 上一财季公司财务报告内部控制无重大变化[280] 控制系统保证程度情况 - 控制系统只能提供合理而非绝对保证，可能无法发现未披露重大信息的情况[281]

投资组合行业与区域占比 - 公司投资组合中娱乐/休闲和酒店行业占比分别为22.6%和5.0%，受疫情影响较大[166] - 截至2021年6月30日，公司总投资组合按资产类型划分，净租赁占比72%，房地产金融占比10%，运营物业占比7%，土地与开发占比9%，企业占比2% [168] - 截至2021年6月30日，公司总投资组合按地理区域划分，东北部占比30.7%，西南部占比12.7%，中部占比11.9%，东南部占比10.2%，西部占比15.8%，中大西洋地区占比14.6% [168,170] - 截至2021年6月30日，遗留资产组合占公司整体投资组合的约14%[237] 净租赁投资组合情况 - 截至2021年6月30日，公司合并净租赁投资组合的账面价值总计23亿美元，净租赁投资组合（含SAFE和净租赁风险投资II的权益法投资账面价值）总计34亿美元 [171] - 公司全资拥有的净租赁资产所有权占比100.0%，净租赁风险投资I所有权占比51.9%，净租赁风险投资II所有权占比51.9%，SAFE所有权占比66.0% [173] - 公司全资拥有的净租赁资产账面价值为13.67亿美元，净租赁风险投资I为9.08亿美元，合并房地产为22.75亿美元，净租赁风险投资II为3.24亿美元，SAFE为35.24亿美元 [173] - 公司全资拥有的净租赁资产出租率为98.9%，净租赁风险投资I为100.0%，合并房地产为99.3%，净租赁风险投资II和SAFE均为100.0% [173] - 公司全资拥有的净租赁资产加权平均租赁期限为19.5年，净租赁风险投资I为15.8年，合并房地产为18.0年，净租赁风险投资II为12.6年，SAFE为89.1年 [173] - 公司全资拥有的净租赁资产加权平均收益率为7.4%，净租赁风险投资I为8.1%，合并房地产为7.7%，净租赁风险投资II为9.1%，SAFE为4.4% [173] - 公司在2021年6月拥有SAFE约66.0%的流通普通股 [178] 房地产金融投资组合情况 - 截至2021年6月30日，合并房地产金融投资组合的总账面价值为4.615亿美元，其中执行贷款为2.354亿美元，加权平均期限为2.3年[183] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，不良贷款账面价值分别为5600万美元和5260万美元[185] - 截至2021年6月30日，贷款损失准备金为710万美元，占总贷款和其他贷款投资的1.5%；2020年12月31日为1320万美元，占比1.8%[186] 运营物业投资组合情况 - 截至2021年6月30日，运营物业投资组合的总账面价值为3.066亿美元[190] 土地和开发投资组合情况 - 2021年上半年土地和开发投资组合期末余额为3.817亿美元，较期初减少4800万美元[192] 财务关键指标变化（季度） - 2021年第二季度总营收为1.056亿美元，较2020年同期增加917.3万美元；净亏损为1141.6万美元，较2020年同期减少294.7万美元[193] - 2021年第二季度运营租赁收入为4550万美元，较2020年同期减少130万美元[194] - 2021年第二季度利息收入为900万美元，较2020年同期减少646.6万美元，主要因执行贷款和其他贷款投资平均余额减少[200] - 2021年第二季度土地开发收入为3230万美元，成本为3080万美元；2020年同期收入为1560万美元，成本为1630万美元[203] - 2021年第二季度利息支出为3940万美元，较2020年同期减少253.3万美元，主要因加权平均债务成本和平均未偿债务余额下降[204] - 2021年第二季度一般及行政费用增至3040万美元，2020年同期为1900万美元，主要因绩效薪酬增加1150万美元[208] - 2021年第二季度贷款损失回收为230万美元，2020年同期贷款损失拨备为210万美元[209] - 2021年第二季度调整后归属于普通股股东的收益为1196万美元，2020年同期亏损291.6万美元[242] - 2021年第二季度公司在新投资、前期融资承诺和房地产开发上共投资1.63亿美元，包括1.36亿美元的净租赁、贷款和战略投资，2000万美元的普通股回购和700万美元的遗留资产资本支出[243] 财务关键指标变化（上半年） - 2021年上半年房地产销售收入为282.2万美元，2020年同期为6.2万美元[215] - 2021年上半年权益法投资收益增至2546.6万美元，2020年同期为1919.8万美元[215] - 2021年上半年营业收入为2.19亿美元，2020年同期为2.70亿美元，减少5102.7万美元[215] - 2021年上半年总费用为2.51亿美元，2020年同期为3.12亿美元，减少6161.8万美元[215] - 2021年上半年净亏损为342.7万美元，2020年同期为2724.9万美元，亏损减少2382.2万美元[215] - 2021年上半年经营租赁收入降至9300万美元，2020年同期为9420万美元，减少120万美元[215] - 2021年上半年利息收入降至1960万美元，2020年同期为3270万美元，减少1303.2万美元[215] - 2021年上半年土地开发收入降至6460万美元，2020年同期为9580万美元，减少3118.5万美元[215] - 2021年上半年调整后归属于普通股股东的收益为3469.2万美元，2020年同期为775.8万美元[242] - 2021年上半年公司宣布普通股股息为1740万美元，即每股0.235美元[249] - 2021年上半年公司回购180万股普通股，花费3240万美元，平均成本为每股17.57美元；2020年上半年回购250万股，花费2780万美元，平均成本为每股10.98美元；截至2021年7月31日，公司股票回购计划剩余授权金额为3300万美元，董事会随后将回购计划授权增加至5000万美元[252] 资金与承诺情况 - 截至2021年6月30日，公司未受限现金为1.55亿美元，循环信贷安排下可用借款额度为3.42亿美元[244] - 截至2021年6月30日，公司有2.148亿美元的最大未出资承诺，预计未来两年内大部分将出资；未来12个月有2.019亿美元的房地产金融资产到期[246] - 公司未偿还的无担保债务证券要求维持无抵押资产与无担保债务的比率至少为1.2倍，高级定期贷款要求维持抵押品覆盖率至少为1.25倍，循环信贷安排要求维持借款基础资产价值至少为未偿还借款的1.5倍，以及现金流与固定费用的综合比率至少为1.5倍[248][249] - 截至2021年6月30日，公司在业绩承诺和战略投资方面的最大出资义务分别为1.9989亿美元和1493.4万美元[252] 市场风险与应对 - 公司主要市场风险为利率风险，利率变化会影响生息资产与付息负债利差，显著压缩利差会对公司产生重大不利影响[256] - 利率大幅上升或经济衰退会增加违约，导致额外信贷损失，影响公司流动性和经营业绩，还可能降低固定利率付息资产价值[257] - 公司监测生息资产与付息负债利差，会实施套期保值策略，如利率互换、利率上限等，不进行投机性衍生品交易[258] - 房地产投资信托基金（REIT）使用衍生品对冲负债利率风险不产生非合格收入，用于其他目的会产生，公司对冲资产相关风险能力受限[259] - 假设利率变动且生息资产和付息负债不变，利率下降10个基点，预计净收入增加37万美元；利率上升10、50、100个基点，预计净收入分别减少33.7万、163.2万、317.4万美元[260][261] - 截至2021年6月30日，公司整体为净可变利率负债头寸，2.086亿美元浮动利率贷款加权平均利率下限为1.6%[261] 信息披露与内控 - 公司维持披露控制和程序，确保信息按规定时间记录、处理、汇总和报告，并传达给管理层以进行及时决策[262] - 公司成立披露委员会，负责评估信息重要性和确定披露义务，直接向首席执行官和首席财务官报告[262] - 经评估，公司披露控制和程序有效，能合理保证信息按规定披露[263] - 上一财季公司财务报告内部控制无重大影响或可能产生重大影响的变化[264] 所得税情况 - 2020年上半年所得税收益为10万美元，主要源于州边际税和其他最低州税[236]

投资组合资产类型与地理区域占比 - 截至2021年3月31日，公司总投资组合按资产类型划分，办公室占比21.5%，娱乐/休闲占比21.4%，地面租赁占比21.3%，工业占比9.9%，土地和开发占比7.3%，公寓占比5.5%，酒店占比4.9%，多户住宅占比4.0%，零售占比3.5%，其他物业类型占比0.7%[191] - 截至2021年3月31日，公司总投资组合按地理区域划分，东北部占比32.5%，西部占比15.5%，中大西洋地区占比14.8%，中部占比12.4%，西南部占比11.0%，东南部占比9.8%，其他地区占比4.0%[191] 净租赁投资组合账面价值 - 截至2021年3月31日，公司合并净租赁投资组合的账面价值总计22亿美元，净租赁投资组合（包括在SAFE和净租赁合资企业II的权益法投资的账面价值）总计33亿美元[193] 不同所有权资产情况 - 公司全资拥有的净租赁资产所有权占比100.0%，账面价值12.73亿美元，出租率99.0%，加权平均租赁期限15.3年，加权平均收益率7.6%[194] - 净租赁合资企业I所有权占比51.9%，账面价值9.08亿美元，出租率100.0%，加权平均租赁期限16.1年，加权平均收益率8.2%[194] - 合并房地产所有权占比51.9%，账面价值21.81亿美元，出租率99.3%，加权平均租赁期限15.6年，加权平均收益率7.8%[194] - 净租赁合资企业II所有权占比51.9%，账面价值3.23亿美元，出租率100.0%，加权平均租赁期限12.7年，加权平均收益率8.9%[194] - 截至2021年3月31日，公司拥有SAFE约65.4%的流通普通股，SAFE账面价值32.92亿美元，出租率100.0%，加权平均租赁期限88.9年，加权平均收益率4.4%[194][199] 疫情对公司的影响 - 公司投资组合中娱乐/休闲和酒店行业分别占总账面价值的21.4%和4.9%，受疫情影响较大[187] - 2020年公司增加了贷款损失准备金，以反映与疫情相关的不确定性[187] 房地产金融投资组合情况 - 截至2021年3月31日，合并房地产金融投资组合的总账面价值为5.421亿美元，其中包括3.228亿美元的优质贷款，加权平均期限为1.7年[203] 贷款损失准备金与不良贷款情况 - 截至2021年3月31日，贷款损失准备金为910万美元，占总贷款和其他贷款投资的1.7%，而2020年12月31日为1320万美元，占比1.8%[206] - 截至2021年3月31日，不良贷款的账面价值为5570万美元，2020年12月31日为5260万美元[205] 运营物业与土地和开发投资组合账面价值 - 截至2021年3月31日，运营物业投资组合的总账面价值为3.067亿美元[211] - 2021年第一季度，土地和开发投资组合的期末余额为4.068亿美元，较期初减少2390万美元[214] 营收相关数据变化 - 2021年第一季度总营收为1.1326亿美元，较2020年同期的1.73461亿美元减少6020.1万美元[217] - 2021年第一季度运营租赁收入为4740万美元，较2020年同期增加10万美元[217] - 2021年第一季度利息收入为1070万美元，较2020年同期的1720万美元减少660万美元，降幅38%[223] - 2021年第一季度其他收入为1430万美元，较2020年同期的2040万美元减少610万美元，降幅30%[225] - 2021年第一季度总营收1.69亿美元，较2020年同期的2.25亿美元减少5600万美元[229] 费用与收益相关数据变化 - 2021年第一季度利息支出为3960万美元，较2020年同期的4340万美元减少380万美元，降幅9%[227] - 2021年第一季度折旧和摊销费用为1550万美元，较2020年同期的1450万美元增加100万美元，增幅7%[230] - 2021年第一季度一般及行政费用为2140万美元，较2020年同期的3430万美元减少1280万美元，降幅37%[231] - 2021年第一季度贷款损失回收380万美元，而2020年同期贷款损失拨备400万美元[232] - 2021年第一季度调整后归属于普通股股东的收益为2273.2万美元，2020年同期为1067.5万美元[242] 公司投资与资金情况 - 2021年第一季度公司在新投资、前期融资承诺和房地产开发方面共投资1.05亿美元[243] - 截至2021年3月31日，公司有1.94亿美元的无限制现金和3.5亿美元的循环信贷额度可用[244] - 截至2021年3月31日，公司有2.32亿美元的最大未出资承诺，预计未来两年内大部分将出资[245] 股息与股票回购情况 - 2021年第一季度公司宣布普通股股息820万美元，每股0.11美元[249] - 2021年第一季度公司回购70万股普通股，花费1240万美元，平均成本为每股17.20美元[251] 利率风险相关情况 - 公司面临的主要市场风险是利率风险，利率变化会影响生息资产和付息负债利差[255] - 利率大幅上升或经济衰退会增加违约，导致额外信贷损失，影响流动性和经营业绩[256] - 利率上升会降低固定利率付息资产价值和出售资产获利能力[256] - 利率受政府政策、经济和政治状况等因素影响，公司会实施套期保值策略[257] - 公司不进行投机性衍生品交易或对冲信用风险[257] - 房地产投资信托基金使用衍生品有收入限制，公司对冲资产相关风险能力有限[258] - 假设利率上升10、50或100个基点或下降10个基点，可量化年度净收入潜在变化[259] - 2021年3月31日的基本利率情景假设1个月伦敦银行同业拆借利率为0.11%[259] - 截至2021年3月31日，公司整体处于净可变利率负债地位[260] - 截至2021年3月31日，2.166亿美元浮动利率贷款的加权平均利率下限为1.6%[260]

公司资本筹集与融资策略 - 公司将通过多种方式筹集资本，包括无担保和有担保债务融资、债务再融资、资产出售、股权发行等[22] - 公司融资结合固定利率和浮动利率债务，资产包括固定利率和浮动利率投资，可能使用衍生品对冲利率和汇率风险[25] - 公司依赖发行无担保债务、有担保借款、贷款资产还款和资产出售所得来维持运营和其他活动[80] 公司投资评估与决策 - 公司采用六点筛选法评估投资机会，部分投资需董事会或其委员会批准[23] 公司REIT相关规定与税务 - 公司作为REIT，需每年至少分配90%的净应税收入（不包括资本收益）给股东，分配100%的净应税收入（包括净资本收益）可免美国企业联邦所得税[31] - 为符合房地产投资信托基金（REIT）资格，公司通常每年需向股东分配至少90%的净应税收入（不包括净资本收益）[97] - 若公司在任何日历年支付的分配额低于普通收入的85%、资本利得净收入的95%和前几年未分配收入的100%之和，将需缴纳4%的不可扣除消费税[97] - REIT规则对某些财产处置收益征收100%的惩罚性税[99] - 公司与应税REIT子公司（TRS）的经济安排若与无关方之间的类似安排不可比，将需缴纳100%的惩罚性税[101] - 公司若通过非TRS方式在正常业务过程中向客户出售资产获得收入，需缴纳100%的税[101] - 公司若未能符合REIT资格，将无法在计算净应税收入时扣除向股东的分配额，并需按常规公司税率缴纳美国联邦所得税及适用的州和地方税，且随后四年将被取消REIT资格[96] - 2017年12月31日后产生的净营业亏损可抵消高达80%的净应纳税所得额[102] - 房地产投资信托基金（REIT）总资产价值中，TRS的股票或证券不得超过20%[103] - TRS股息通常不构成75% REIT总收入测试的合格收入[104] 公司人员情况 - 截至2021年2月19日，公司有143名员工，基本为全职员工，无集体谈判协议[33] 疫情对公司业务的影响 - 2020年新冠疫情对公司业务和SAFE的增长产生不利影响，未来仍可能受疫情或其他传染病爆发的影响[42] 公司对SAFE的持股情况 - 截至2020年12月31日，公司持有SAFE约65.4%的流通普通股[43] - 截至2020年12月31日，公司持有SAFE约65.4%的流通普通股，但投票权受限，仅为41.9%[52] 公司投资行业占比情况 - 截至2020年12月31日，娱乐/休闲和酒店行业分别占公司投资总账面价值的20.7%和5.7%[43] 公司SAFE业务收入情况 - 2020年，酒店地面租赁收入占SAFE总收入的15.2%（不包括百分比租金），百分比租金占2.5%，预计2021年SAFE的百分比租金将大幅下降[43] - 2020年12月31日止年度，公司最大租户占总收入的11.6%，SAFE总收入的17.7%来自酒店物业，SAFE位于华盛顿特区的一处办公物业租户收入占比超10%[46] 地面租赁业务发展影响因素 - 公众对非Safehold地面租赁租户体验的宣传、利率上升、疫情对商业房地产趋势的影响等因素可能影响地面租赁业务的发展[44] 公司净租赁资产客户收入占比 - 2020年12月31日，公司净租赁资产的五大借款方或租户合计约占收入的21.4%，其中最大客户约占11.6%[63] 公司资产净值情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有土地和开发资产净值约4.307亿美元，运营物业净值约1.976亿美元[62] - 截至2020年12月31日，公司持有的土地和住宅公寓净值为4.359亿美元[62] 公司潜在利益冲突 - 公司与SAFE存在潜在利益冲突，包括高管和董事兼任、交易条款可能不利等[47,48,51] - 公司考虑成立投资基金，可能面临利益冲突[50] 公司面临的风险 - 公司面临资产集中风险，涉及特定资产类型、地理位置和行业[46] - 公司贷款业务面临借款人违约、抵押物价值不足、破产等风险[57,58,59] - 公司拥有和运营商业地产面临经济、租户、灾害、环境等风险[55] - 公司的无担保公司信用评级低于投资级，导致借款成本较高[75] - 利率上升可能导致公司的浮动利率贷款和债务不匹配，对经营业绩产生重大不利影响[82] 公司租约到期情况 - 未来五年内约16.7%的年化运营租赁收入和销售型租赁利息收入的租约将到期[65] 公司资产地理位置风险 - 截至2020年12月31日，约17.2%的资产账面价值位于美国西部地震高风险地区[69] 公司非公开交易股权投资占比 - 截至2020年12月31日，非公开交易的股权投资的总账面价值占公司资产的4.9%[71] 公司债务相关规定 - 公司的无担保债务证券要求维持无抵押资产与无担保债务的比率至少为1.2倍[76] - 公司的循环信贷额度最高为3.5亿美元，高级定期贷款为6.5亿美元[77] - 高级定期贷款要求公司维持抵押品覆盖率至少为1.25倍，循环信贷额度要求维持抵押品覆盖率至少为1.5倍和现金流与固定费用的综合比率至少为1.5倍[78] 公司衍生工具使用 - 公司使用利率互换、利率上限和外汇合约等衍生工具对冲风险[81] 公司浮动利率债务占比 - 截至2020年12月31日，公司未偿还债务本金总额中约25.8%为浮动利率债务[83] 公司股权限制与章程规定 - 公司章程一般禁止任何人直接或间接拥有超过公司已发行股本价值或数量（以更严格者为准）的9.8%[92] - 公司董事会有权在未获股东批准的情况下随时修改章程，以增加或减少授权发行的股票总数或任何类别或系列的股票数量等[92] LIBOR相关情况 - 英国金融行为监管局计划在2021年后停止劝说或强制银行提交伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR），ICE基准协会计划在2023年6月后停止公布美元LIBOR[83] 利率变动对净收入的影响 - 利率下降10个基点，预计净收入增加27.8万美元；利率上升10、50、100个基点，预计净收入分别减少27.8万、136.4万、261.6万美元[223][224] 公司浮动利率贷款和债务下限 - 截至2020年12月31日，2.907亿美元浮动利率贷款的累计加权平均伦敦银行同业拆借利率下限为1.7%，4250万美元浮动利率债务的累计加权平均利率下限为1.5%[224] 公司会计政策变更 - 2019年1月1日起，公司采用FASB会计准则更新2016 - 02和2018 - 11处理租赁[231] - 2020年1月1日起，公司因采用FASB会计准则更新2016 - 13改变贷款损失准备和租赁净投资的会计核算方法[232] 公司审计情况 - 审计机构对公司2020年和2019年财务报表发表无保留意见[229] - 审计机构对公司截至2020年12月31日的财务报告内部控制发表无保留意见[230] - 公司估计预期信用损失需判断当前和未来经济状况，这是关键审计事项[236] 公司财务数据关键指标变化 - 截至2020年12月31日，公司总资产为48.61808亿美元，较2019年的50.85109亿美元下降4.4%[250] - 2020年总负债为37.97425亿美元，较2019年的38.47149亿美元下降1.3%[250] - 2020年公司股东总权益为10.64383亿美元，较2019年的12.3796亿美元下降14.0%[250] - 2020年总营收为5.30949亿美元，较2019年的4.79496亿美元增长10.7%[253] - 2020年总成本和费用为5.97973亿美元，较2019年的5.75897亿美元增长3.8%[253] - 2020年净收入（亏损）为 - 3085.3万美元，而2019年为3.34325亿美元[253] - 2020年归属于iStar Inc.的净收入（亏损）为 - 4244.1万美元，而2019年为3.24042亿美元[253] - 2020年归属于普通股股东的净收入（亏损）为 - 6593.7万美元，而2019年为2.91547亿美元[253] - 2020年综合收入（亏损）为 - 4923万美元，而2019年为3.08547亿美元[256] - 2020年归属于iStar Inc.的综合收入（亏损）为 - 5641.4万美元，而2019年为3.02605亿美元[256] - 2017年12月31日公司股东总权益为914,249美元[261] - 2018年12月31日公司股东总权益为1,064,115美元，较2017年增长16.4%[261] - 2019年12月31日公司股东总权益为1,237,960美元，较2018年增长16.3%[261] - 2020年12月31日公司股东总权益为1,064,383美元，较2019年下降14.0%[263] - 2018年普通股股息为每股0.18美元，股息支出12,333美元[261] - 2019年普通股股息为每股0.39美元，股息支出25,324美元[261] - 2020年公司净亏损42,441美元[263] - 2018年公司发行股票/受限股票单位摊销净额为7,864美元[261] - 2019年公司发行股票/受限股票单位摊销净额为10,182美元[261] - 2020年公司发行股票/受限股票单位摊销净额为7,424美元[263] - 2020年净亏损30,853美元，2019年净利润334,325美元，2018年净亏损18,326美元[269] - 2020年经营活动提供现金流量21,886美元，2019年使用现金流量45,625美元，2018年使用现金流量24,128美元[269] - 2020年投资活动提供现金流量31,179美元，2019年使用现金流量398,096美元，2018年提供现金流量778,859美元[269] - 2020年融资活动使用现金流量254,978美元，2019年使用现金流量178,629美元，2018年使用现金流量457,939美元[269] - 2020年末现金及现金等价物和受限现金为150,566美元，2019年末为352,206美元，2018年末为974,544美元[269] - 2020年支付利息净额为142,453美元，2019年为181,520美元，2018年为171,590美元[269] 公司VIE相关情况 - 2020年末合并可变利益实体（VIE）总资产1,253,427,000美元，总负债604,300,000美元；2019年末总资产1,301,104,000美元，总负债590,373,000美元[278] - 截至2020年12月31日，公司对未合并VIE的最大损失敞口不超过投资账面价值1.39亿美元和相关未出资承诺1280万美元之和[278] 公司业务发展历程 - 公司于1993年开始业务，1998年上市，通过新投资发起和企业收购实现增长[273] - 公司过去二十年投资超400亿美元资本，业务结构为房地产投资信托[272] 公司会计政策应用调整 - 公司于2020年1月1日采用修正追溯法应用ASU 2016 - 13，贷款损失准备金增加330万美元，净租赁投资损失初始准备金增加910万美元[280] - 2020年3月公司选择应用与未来伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）指数现金流概率和有效性评估相关的套期会计权宜方法[282] 公司资产会计处理 - 房地产和土地开发资产按成本减累计折旧和摊销记录，设施折旧年限一般为40年，家具和设备为5年[283] - 公司收购房地产时，根据交易类型按相对公允价值确认和计量可辨认资产、负债及非控股权益[284] - 公司在特定条件满足时将房地产资产分类为待售，若估计公允价值减销售成本低于账面价值，差额记为减值损失[289][290] - 净租赁投资在租赁符合销售型租赁时确认，按固定和可确定租赁付款额的现值计量[293] - 应收贷款和其他贷款投资包括高级抵押贷款、公司/合伙贷款等，部分投资可能分类为待售或可供出售[294] - 权益法投资在公司能对被投资单位经营和财务政策施加重大影响时采用，一般所有权权益在公司为20% - 50%，在有限合伙或特定有限责任公司大于5%[299] - 现金及现金等价物包括银行存款和原到期期限少于90天的货币市场基金投资，受限现金包含在递延费用和其他资产净额中[302] - 公司评估投资和合同安排是否构成可变利益实体（VIE）的可变利益，并持续重新评估主要受益人[303] 公司应计利息情况 - 截至2020年12月31日和2019年，应计利息分别为500万美元和420万美元，记录在综合资产负债表的“应计利息和经营租赁收入应收款，净额”中[328] - 公司在2020年、2019年和2018年12月31日止年度未冲销任何贷款组合的应计利息[328] 公司租赁和贷款情况 - 截至2020年12月31日，公司所有租赁净投资均按各自租赁条款正常履约，有一笔减值贷款为抵押依赖型[329] - 贷款在以下情况被视为不良并置于非应计状态：利息支付逾期90天、到期违约、管理层认定无法按合同条款收回