财务数据和关键指标变化 - 第二季度标准化FFO每股0.37美元 AFFO每股0.38美元 相比第一季度分别增长6% [21] - 现金NOI从管理型养老社区组合增长至2530万美元 环比增加120万美元 [22] - 净债务与调整后EBITDA比率降至5倍 相比2024年第二季度下降0.45倍 [25] - 2025年全年指引上调 标准化FFO中点1.46美元 AFFO中点1.5美元 相比2024年预计增长54% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 管理型养老社区(SHOP) - 占公司年化现金NOI的21% 已关闭1.22亿美元投资 另有2.2亿美元已获批准 [14] - 同店收入同比增长5.6% 入住率从84.6%提升至86% 美国入住率增长190个基点至83.5% [16] - RevPAR同比增长3.9% 加拿大RevPAR增长6.8% [16] - 现金NOI同比增长17.1% 美国增长17.6% 加拿大增长15.9% [17] 三重净租赁业务 - 租金覆盖率显著提升 创下新高 [12] - 现金租金收入环比增加230万美元 其中140万美元来自比例租金 [21] - 将Avamere National的两份租约重新计入应计制 增加45.4万美元直线租金收入 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 加拿大养老社区入住率连续五个季度超过90% 展现定价能力 [17] - 前五大州的医疗补助(Medicaid)费率平均增长超过5% 整体平均增长约3.5% [8] - 医疗保险(Medicare)市场篮子指数从2.8%上调至3.2% [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 目标将SHOP业务占比从20%提升至30% 预计2026年实现 需投资10亿美元 [11] - 2025年投资目标4.5亿美元 已完成或即将完成3.5亿美元交易 [9][10] - 开始看到有吸引力的专业护理设施投资机会 预计年内完成部分交易 [11] - 不参与复杂合资结构或夹层债务 偏好传统简单交易 [38] - 养老社区供应受限 因资本成本、建材和劳动力成本高企 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 劳动力市场恢复正常 雇佣水平和临时工使用率已恢复至疫情前水平 [12] - 行业运营杠杆拐点已过 每增加一位患者带来的收益提升越来越强 [94] - 养老社区需求持续增长 因婴儿潮一代人口老龄化 [15] - 专业护理设施运营基本面显著恢复 支撑资产价格 [50] 其他重要信息 - 完成5亿美元五年期定期贷款 替换2026年到期的5.25%债券 有效利率4.64% [27] - 通过ATM计划以每股17.86美元均价发行1.866亿美元股票 [26] - 宣布每股0.3美元季度股息 支付率为标准化AFFO的79% [29] 问答环节所有的提问和回答 投资计划相关问题 - 预计2025年投资额在4-5亿美元之间 主要集中养老社区 但会增加专业护理设施投资 [33][35] - 交易流程强劲 每周评估数亿美元交易机会 [10] - 加拿大投资机会有限 因当地资本化率比美国低150-200个基点 [75] 养老社区运营相关问题 - 同店NOI增长17% 但维持低至中双位数指引以保留超预期空间 [42] - 假日(Holiday)资产转换影响同店数据 剔除后表现更好 [46][76] - 转换后假日资产参观量回升 五月起入住量增加 搬出量下降 [66][67] 专业护理设施相关问题 - 社区护理(Community Care)租金覆盖率1.77倍 虽下降但无需担忧 [86][87] - 专业护理交易量仍低 因多数交易转向由资本支持的私人运营商 [49] 融资与资本结构 - 达到5倍杠杆目标后 将重新评估长期目标 [25] - 不担心债务上限或预算削减对医疗保险的影响 行业游说成功获得豁免 [93] 劳动力市场 - 工资增长稳定在约4% 与2023年以来趋势一致 [100] - 无特定市场面临异常紧张的劳动力状况 [103] 新运营商选择标准 - 重点关注运营质量、市场选择和临床结果 [107] - 偏好有明确增长意愿的运营商 而非满足于现有规模的运营商 [108] 买方市场动态 - 买方群体变化不大 主要为REITs和私募资本 部分私募基金已退出该领域 [109]

业绩总结 - 2025年净收入指导范围为每股0.77美元至0.79美元[18] - 2025年资金运营（FFO）指导范围为每股1.52美元至1.54美元[18] - 2025年正常化资金运营（Normalized FFO）指导范围为每股1.45美元至1.47美元[18] - 2025年年化现金净运营收入（Cash NOI）预计在低个位数增长[22] - 管理的同店老年住房组合预计在低至中十位数增长[22] 用户数据 - 截至2025年6月30日，女性占公司员工的58%[40] - 截至2025年6月30日，管理层/领导角色的女性占比为63%[40] - 截至2025年6月30日，35%的团队成员自我认定为一个或多个少数族裔成员[41] 市场趋势 - 85岁及以上人口自2000年以来增长了60%[49] - 同一时期内熟练护理床位减少了12%[49] - Medicare最近确认了3.2%的增加，预计Medicaid在前五个州的平均增长将达到5%[56] 财务状况 - 2025年现金利息支出约为1.02亿美元[22] - 2025年一般和行政费用约为5000万美元，其中包括1100万美元的股票补偿费用[22] - 预计2025年加权平均股本约为2.415亿至2.425亿股[22] - 截至2025年6月30日，Sabra的综合企业价值为67亿美元[67] - Sabra的流动性约为12亿美元，确保了随时可用的资本[69] - Sabra的净债务与调整后EBITDA比率为5.00倍，利息覆盖率为4.39倍[70] - Sabra的加权平均有效利率为4.04%[69] - Sabra的股息收益率为6.7%[78] 运营指标 - Sabra的EBITDARM覆盖率为2.27倍[86] - Sabra的前五大关系集中度为51%[86] - 净运营收入（NOI）定义为总收入减去运营费用[101] - 占用率是指设施在指定期间的平均运营占用率[102] - 技能组合定义为在技能护理/过渡护理设施中，医疗保险和非医疗补助管理的患者收入占技能护理/过渡护理设施总收入的比例[104] - 稳定设施在收购时被分类为稳定或非稳定[106] 财务指标定义 - 公司认为净收入是最合适的收益衡量标准[98] - 运营表现的重要非GAAP补充指标定义为运营资金（FFO）和调整后的运营资金（AFFO）[98] - FFO的计算方式为净收入减去房地产处置的损益，加上房地产折旧和摊销[98] - AFFO的计算方式为FFO减去股票基础补偿费用、非现金租金和相关收入等项目[98] - 净债务是指公司的循环信贷额度、定期贷款、高级无担保票据和担保债务的本金余额，减去现金及现金等价物[99] - 净债务与调整后EBITDA的比率是净债务除以年化调整后EBITDA[100] - 非GAAP财务指标的相关定义和重要讨论可在公司官网找到[107]

财务业绩表现 - 季度营收达1.8915亿美元 同比增长7.4% 超出华尔街共识预期1.98% [1] - 稀释后每股收益0.38美元 较去年同期0.10美元显著提升 超出分析师预期2.7% [1][4] - 利息及其他收入1034万美元 超出三位分析师平均预估1003万美元 同比增长13.6% [4] 细分收入构成 - 租金及相关收入9982万美元 较两位分析师平均预估9590万美元增长4.1% 同比微增0.7% [4] - 居民费用与服务收入7899万美元 略高于两位分析师预估均值7860万美元 同比大幅增长16.3% [4] 市场表现与评级 - 近一月股价下跌1.8% 同期标普500指数上涨0.6% 表现逊于大盘 [3] - 目前获Zacks买入评级（第二级） 预示近期可能跑赢整体市场 [3]

核心财务表现 - 2025年第二季度非GAAP每股标准化FFO为0.37美元 大幅超越分析师预期0.17美元 [1] - GAAP营收达1.8915亿美元 超过市场预期1.8097亿美元 同比增长7.4% [1] - 非GAAP每股FFO为0.44美元 同比大幅增长25.7% [2] - GAAP每股净收益为0.27美元 同比飙升170% [2] 业务运营亮点 - 管理型老年住房业务表现突出 同店现金NOI实现17.1%的同比增长 [5] - 三重净租赁组合保持稳定 专业护理设施EBITDARM覆盖率从2.19倍提升至2.27倍 [6] - 公司持续将投资重点转向管理型老年住房 目标将该业务占比从20%提升至30% [4] 投资与资金状况 - 2025年上半年完成1.223亿美元新老年住房投资 另有2.2亿美元已获批交易待完成 [5][7] - 新投资预期现金收益率达7%以上高位区间 [7] - 截至2025年6月30日 公司拥有约12亿美元流动性资金 [7] - 2025年7月完成5亿美元无票据再融资 以更低固定利率获得五年期无担保定期贷款 [8] 财务指标改善 - 净债务与调整后EBITDA比率从5.19倍改善至5.00倍 [8][9] - 季度股息维持每股0.30美元 [9][13] 2025年业绩指引 - 预计每股净收益0.77-0.79美元 FFO每股1.52-1.54美元 [12] - 标准化FFO每股1.45-1.47美元 AFFO每股1.47-1.49美元 [12] - 预计三重净租赁现金NOI实现低个位数增长 管理型老年住房现金NOI增长10-15% [12] 业务模式说明 - 主要通过租赁医疗物业给运营商以及自主管理老年社区产生收入 [3] - 管理型老年住房由第三方物业管理者运营 收入来自居民费用和服务 [10] - 三重净租赁组合采用长期租赁协议 租户承担物业费用 提供稳定租金收入 [10]

财务表现 - 公司季度FFO为每股0.38美元 超出Zacks一致预期的0.37美元 同比增长5.56%（从上年同期的0.36美元）[1] - 季度营收达1.8915亿美元 超预期1.98% 同比增长7.39%（从上年同期的1.7614亿美元）[2] - 过去四个季度中 公司三次超过FFO预期 三次超过营收预期 [2] 市场反应 - 本季度FFO超预期幅度达+2.70% 上一季度超预期幅度为+2.78% [1] - 年初至今股价累计上涨5.6% 略低于标普500指数6.1%的涨幅 [3] - 当前Zacks评级为2（买入） 预计短期内将跑赢大盘 [6] 未来展望 - 下季度FFO预期为每股0.38美元 对应营收预期1.8899亿美元 [7] - 当前财年FFO预期为每股1.49美元 对应营收预期7.4982亿美元 [7] - 行业排名处于前38% 历史数据显示前50%行业表现优于后50%超2倍 [8] 同业比较 - 同业公司Outfront Media预计季度EPS为0.48美元 同比下滑4% [9] - 该同业营收预期4.6197亿美元 同比下滑3.2% [10] - 过去30天内同业EPS预期被下调0.5% [9]

收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度租金及相关收入为9980万美元，同比增长1%（70万美元），主要受非现金租金增加180万美元和CPI调整租金增加100万美元推动[132][133] - 2025年第二季度居民费用及服务收入为7899万美元，同比增长16%（1105万美元），主要因收购新增656万美元以及入住率和费率提升[132][136] - 2025年第二季度利息及其他收入为1034万美元，同比增长14%（124万美元），主要因滞纳金收入增加80万美元[132][137] - 2025年上半年租金及相关收入为1.959亿美元，较2024年同期的1.909亿美元增长3%，主要因非现金租金调整和租赁条款变更[150] - 2025年上半年居民费用及服务收入为1.564亿美元，较2024年同期的1.340亿美元增长17%，主要因新增管理社区和入住率提升[152][153] - 2025年上半年利息及其他收入为2040万美元，较2024年同期的1800万美元增长13%，主要因滞纳金收入和新增投资贡献[154] - 公司2025年上半年未合并合资企业收入为110万美元，相比2024年同期的50万美元亏损，净改善160万美元[164] - 公司2025年上半年FFO（运营资金）为1.913亿美元，AFFO（调整后运营资金）为1.773亿美元[166] 成本和费用（同比环比） - 2025年第二季度折旧摊销费用为4359万美元，同比增长5%（191万美元），主要受新增资产折旧影响[132][138] - 2025年第二季度利息支出为2755万美元，同比下降6%（176万美元），主要因利率对冲非现金利息减少130万美元[132][139] - 2025年第二季度三净组合运营费用为370万美元，同比下降16%（70万美元），主要因物业税支付方式变更减少50万美元[132][140] - 高级住房管理组合运营费用在2025年第二季度为5740万美元，较2024年同期的5040万美元增加700万美元，主要由于新增社区和员工薪酬增加[141] - 2025年第二季度一般及行政费用为1250万美元，较2024年同期的1270万美元减少20万美元，主要因绩效薪酬假设调整[142] - 2025年第二季度房地产减值损失为410万美元，较2024年同期的1530万美元大幅减少，因涉及已关闭设施[144] - 2025年上半年高级住房管理组合运营费用为1.139亿美元，较2024年同期的1.000亿美元增长14%，主要因新增社区和人工成本上升[158] - 2025年上半年资本支出为1360万美元，较2024年同期的2540万美元下降46.5%[189] 业务线表现 - 公司在2025年上半年收购了一处高级住宅-管理社区和24个单位，总对价为6110万美元[126] - 公司在2025年上半年出售了五家专业护理/过渡护理设施和一家行为健康设施，净对价为3710万美元，其中3350万美元于2025年7月1日收到，净账面价值为2710万美元，实现净收益1000万美元[127] - 2025年第二季度房地产销售净收益为1000万美元，涉及5家护理设施和1家行为健康设施处置[146] - 2025年上半年房地产销售净收益为997万美元，较2024年同期的178万美元增长462%，主要因处置资产数量增加[149] - 2025年公司37.8%的收入来自专业护理/过渡护理设施，受医疗保险报销率影响[199] 资产和投资组合 - 截至2025年6月30日，公司投资组合包括359处房地产、13笔应收贷款、4笔优先股投资和2笔非合并合资企业投资，而2024年同期为374处房地产、1处待售资产、14笔应收贷款、5笔优先股投资和2笔非合并合资企业投资[131] 债务和融资活动 - 公司在2025年7月31日赎清了所有5亿美元本金的5.125%高级无担保票据[128] - 公司高级无担保票据总额为17.5亿美元，包括2026年到期5.125%票据5亿美元、2027年到期5.88%票据1亿美元、2029年到期3.90%票据3.5亿美元和2031年到期3.20%票据8亿美元[182] - 公司于2025年7月31日以100.575%的溢价提前赎回2026年到期票据5亿美元，产生110万美元赎回相关成本[182] - 信贷协议包括10亿美元循环信贷额度、4.3亿美元美元定期贷款和1.5亿加元加元定期贷款，总借款额度可扩大至27.5亿美元[184] - 公司于2025年7月30日签订5亿美元无担保定期贷款协议，用于赎回2026年票据，该协议借款额度可扩大至10亿美元[187] - 截至2025年6月30日，公司预计2025年下半年利息和设施费用支付为5320万美元，2026年为1.06亿美元[188] - 公司2025年6月30日流动性为12亿美元，包括9.52亿美元现金及现金等价物和8.37亿美元循环信贷额度[169] - 公司循环信贷协议可扩展至27.5亿美元（原为14亿美元加1.5亿加元）[170] - 公司ATM计划允许以最高5亿美元总售价出售普通股[172] - 公司2025年上半年通过ATM计划以每股17.69美元均价出售1530万股普通股，净筹资2990万美元[173] 现金流 - 公司2025年上半年经营活动现金流为1.612亿美元[177] - 公司2025年上半年投资活动现金流为-6160万美元，主要用于设施收购和房地产增建[178] - 公司2025年上半年融资活动现金流为-6450万美元，包括1.428亿美元股息支付和5510万美元循环信贷借款[180] 其他财务数据 - 2025年第二季度其他收入为1470万美元，包含1720万美元利率互换收益重分类及100万美元火灾保险收益[145] - 公司2025年上半年所得税支出为90万美元，与2024年同期持平[165] - 公司承诺未来资本支出约1600万美元，其中1300万美元将直接产生增量租金收入[189] - 2025年上半年公司支付普通股股息1.428亿美元，并于2025年8月宣布每股0.30美元的季度现金股息[192] - 截至2025年6月30日，公司总资产1.115亿美元，总负债23.491亿美元，上半年净亏损5743.9万美元[196]

财务数据关键指标变化（收入和利润） - 2025年第二季度净收入为6554.2万美元，同比增长173.4%（2024年同期为2397.5万美元）[7] - 2025年第二季度净收入为6.5542亿美元，较2024年第二季度的2.3975亿美元增长173.4%[14] - 2025年第二季度FFO为1.053亿美元，同比增长29.3%（2024年同期为8142.3万美元）[7] - 2025年第二季度调整后EBITDA为1.1908亿美元，净债务为23.6926亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为5.00倍[9] - 2025年第二季度公司净房地产销售收益为997.4万美元[17] - 2025年第二季度房地产销售净亏损为997.4万美元，同比扩大461.8%（2024年同期为177.6万美元亏损）[7] 财务数据关键指标变化（成本和费用） - 2025年第二季度房地产资产折旧和摊销为4358.6万美元，同比增长4.6%（2024年同期为4168.1万美元）[7] - 2025年第二季度折旧和摊销费用为1.4372亿美元，较2024年第二季度的1.1278亿美元增长27.4%[14] - 2025年预计现金利息支出为1.02亿美元，一般及行政费用约为5000万美元（包括1100万美元的股票薪酬费用）[5] - 公司折旧和摊销总额为8708万美元，其中专业护理/过渡护理部门占4130万美元，老年住房租赁部门占756万美元[20] - 公司利息支出为5464.8万美元，其中企业部门占5384万美元[20] 业务线表现（高级住房） - 2025年第二季度高级住房-管理部门的现金净营业收入为3.6795亿美元，占总现金净营业收入的28.8%[17] - 2025年第二季度高级住房部门的现金净营业收入为1.145亿美元，较去年同期显著增长[17] - 2025年第二季度公司高级住房部门净营业收入为3.5559亿美元[17] - 高级住房业务涵盖独立生活、辅助生活、持续护理退休及记忆护理社区[41] 业务线表现（专业护理/过渡护理） - 截至2025年6月30日的六个月，公司净收入为1.058亿美元，其中专业护理/过渡护理部门贡献9760万美元，老年住房租赁部门贡献1410万美元[20] - 公司年度化现金净营业收入调整后，专业护理/过渡护理部门为2.528亿美元，老年住房托管部门为5000万美元[20] 业务线表现（行为健康） - 公司净营业收入为2.5857亿美元，其中老年住房部门总计7158.3万美元，行为健康部门为2182.2万美元[20] - 行为健康业务包括提供心理健康、化学依赖或物质成瘾患者住院和门诊护理的行为医院，以及提供化学依赖和物质成瘾治疗服务的成瘾治疗中心[31] 管理层讨论和指引 - 2025年每股净收入指导范围为0.77美元至0.79美元，FFO指导范围为1.52美元至1.54美元[3] - 2025年加权平均流通股数预计为2.415亿股（Normalized FFO）和2.425亿股（Normalized AFFO）[5] 其他财务数据（现金净营业收入） - 2025年第二季度现金净营业收入（Cash NOI）为2.5345亿美元，较2024年第二季度的2.082亿美元增长21.7%[14] - 2025年第二季度同店现金净营业收入为2.2401亿美元，较2024年第二季度的1.9128亿美元增长17.1%[14] - 2025年第二季度公司总现金净营业收入为12.7916亿美元[17] - 公司现金净营业收入为2.5217亿美元，非现金收入和费用调整减少640.1万美元[20] - 公司年度化现金净营业收入为4.987亿美元，其中私人支付方贡献2.129亿美元，非私人支付方贡献2.493亿美元[22] - 按关系划分，Avamere家族公司年度化现金净营业收入为4201.9万美元，Ensign集团为4159.6万美元[25] - 现金净营业收入（Cash NOI）定义为总收入减去运营费用及非现金收入和支出，是评估投资运营绩效的重要补充指标[32] 其他财务数据（运营资金和债务） - 运营资金（FFO）和调整后运营资金（AFFO）是衡量房地产投资信托基金运营绩效的非GAAP指标，排除折旧、摊销等非现金项目[34] - 标准化FFO和AFFO进一步调整非常规收支项目，以反映持续运营表现[40] - 合并债务包括公司循环信贷额度、定期贷款、高级无担保票据及担保债务的本金余额[33] - 净债务为合并债务减去现金及现金等价物[35] - 净债务与调整后EBITDA比率通过净债务除以年化调整后EBITDA计算，反映杠杆水平[36] 其他财务数据（净营业收入） - 净营业收入（NOI）定义为总收入减去运营费用，用于评估投资运营绩效[37] - 公司净营业收入中，其他收入为-1474.7万美元，主要来自企业部门的-1370.9万美元[20] - 公司净营业收入中，Sabra在非合并合资企业中的净营业收入份额为691.5万美元[20] 其他业务表现 - 2025年第二季度现金租金收入为9239.7万美元，同比下降1.2%（2024年同期为9352.7万美元）[12] - 2025年第二季度运营费用回收额为352.2万美元，同比增长10.7%（2024年同期为318.2万美元）[12] - 2025年第二季度公司非现金收入和费用调整总额为384.5万美元[17] - 专业医院及其他业务包括急症护理、长期急性护理、康复医院及未归类为护理/过渡护理、高级住房或行为健康的设施[42]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司实现正常化每股FFO 0.35美元，正常化每股AFFO 0.37美元，分别较2024年第一季度的0.34美元和0.35美元有所增长；正常化FFO和正常化AFFO总额分别为8520万美元和8820万美元，同比增长79% [13] - 截至2025年3月31日，公司净债务与调整后EBITDA比率为5.19倍，较2024年12月31日下降0.08倍，较2024年3月31日下降0.36倍 [16] - 2025年第一季度，公司现金租金收入为9000万美元，高于2024年第一季度的8900万美元；管理型老年住房组合的现金NOI为2410万美元，高于2024年第一季度的1910万美元；利息及其他收入为1010万美元，高于2024年第一季度的8900万美元；现金利息支出为2540万美元，与2024年第一季度和2025年指导运行率一致；经常性现金G&A为1000万美元，与2025年指导运行率相符 [13][14][15] - 2025年5月5日，公司董事会宣布每股普通股季度股息为0.30美元，将于2025年5月30日支付给2025年5月16日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为第一季度正常化AFFO每股的81% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理和三重净老年住房业务 - 熟练护理和三重净老年住房的EBITDARM租金覆盖率分别达到2.19和1.41，均创历史新高；行为健康业务的覆盖率达到3.77，为2023年底以来的最高水平 [5] - 熟练护理业务的入住率环比提高80个基点，熟练护理组合占比提高10个基点；三重净老年住房入住率环比提高50个基点 [6][7] 管理型老年住房业务 - 2025年第一季度，公司管理型老年住房组合的收入、现金NOI和利润率与上一季度持平 [9] - 同店管理型老年住房组合（包括合资企业份额，不包括非稳定资产）表现强劲，收入同比增长6.3%；第一季度入住率为85.4%，高于2024年第一季度的82.6%；国内组合入住率为83%，增加340个基点，加拿大组合入住率为90.9%，增加140个基点；RevPAR同比增长2.8%，加拿大组合RevPAR同比增长4.9%；出口下降1.1%；现金NOI同比增长16.9%，美国社区现金NOI同比增长14.4%，加拿大社区现金NOI同比增长24.7% [10][11] 净租赁稳定老年住房业务 - 净租赁稳定老年住房业务表现良好，租金覆盖率持续稳定，反映了基础业务的运营复苏 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 老年住房行业在疫情后持续复苏，入住单元数量创历史新高，预计未来几年新供应较少，公司认为该行业存在内部和外部增长机会 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司交易管道比以往更加繁忙，主要集中在SHOP业务，有机会竞购较新资产并获得有吸引力的收益率；公司与现有运营商有合作项目，也在与新的成熟运营商建立合作关系；公司已获得超过2亿美元的交易，预计本季度完成，超过2024年全年的交易量 [7] - 公司在收购交易中注重成本资本和交易的增值性，同时考虑与运营商的关系和未来发展机会；公司对资产选择较为谨慎，优先考虑有增长潜力的资产 [60][63] - 公司目前对大型投资组合兴趣不大，希望保持业务的可预测性和简单性，专注于规模较小的交易；公司计划在高级住房和熟练护理业务之间保持更好的平衡，将资本分配到有增长动力的领域 [79][81][86] - 行业竞争方面，私募股权买家部分退出市场，部分开始谨慎参与；公共REITs较为活跃，公司在投标交易中价格竞争较为激烈 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计劳动力市场将继续改善，尽管尚未恢复到疫情前水平，但改善速度快于预期；公司期待今年夏天的医疗补助费率上调 [6][8] - 公司认为老年住房业务的入住率和RevPOR将继续上升，随着入住率提高，定价能力将增强；费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] - 公司认为尽管医疗保险和医疗补助费率增长可能放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本下降以及预计今年夏天医疗补助费率将大幅上调，租金覆盖率仍有增长空间 [89][90] 其他重要信息 - 公司预计一笔5000万美元的熟练护理设施出售交易将完成，但由于监管程序较多，时间可能会延迟，交易收益预计不变；公司日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前没有明确的目标资产 [20] - 公司收购的资产较新，资本支出需求不大；公司在综合投资组合上的常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元；2024年公司在大型项目上的资本支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低 [54][56][57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于全年处置计划，之前预计的5000万美元熟练护理设施出售交易是否仍在进行，延迟是否影响定价 - 公司仍预计该交易将完成，只是需要通过更多监管程序，交易收益预计不变；除该交易外，日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前没有明确的目标资产 [20] 问题2：关于CHOP业务，如何看待RevPOR和费用增长趋势 - 公司认为劳动力成本作为最大的费用项目前保持稳定，随着入住率上升，费用占比将下降；随着入住率继续上升，定价能力将增强，RevPOR和入住率都有增长动力；费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] 问题3：关于公司指导，已宣布的收购交易是否纳入指导，SHOP业务全年现金NOI增长预期 - 已宣布的收购交易未纳入指导，将在交易完成后纳入；公司重申指导，同店增长预期仍为低至中双位数 [28][29] 问题4：关于交易市场，交易流量是否增加，卖家和买家情况如何，竞争是否加剧 - 公司看到交易管道非常活跃，主要集中在高级住房业务；卖家多为私募股权公司，因资产从疫情中恢复且需要回笼资金给LP以启动新基金而出售资产；偶尔有卖家因执行问题重新进入市场；竞争方面，私募股权买家部分退出，部分开始谨慎参与，公共REITs较为活跃，公司在投标交易中价格竞争较为激烈 [33][34][37] 问题5：关于2亿美元高级住房收购交易，是否均为美国交易，运营指标和未来增长潜力如何，为何打破以往不披露未完成交易的惯例 - 交易均为美国国内交易，主要集中在美国东部；资产有增长潜力，入住率有提升空间，RevPOR也有增长机会；资产更侧重于辅助生活和记忆护理；公司打破惯例是因为交易执行记录良好，且希望让投资者了解公司业务进展；未来是否继续披露未完成交易不确定 [40][41][44][46] 问题6：关于Genesis业务，目前NOI情况、租赁结构、信用状况和租金支付情况 - 公司去年出售了大部分Genesis相关资产，仅保留8处并转租给可靠运营商；租金略低于Genesis，但有Genesis担保补足差额；运营情况良好，无租金拖欠问题，对公司NOI影响较小 [50][51] 问题7：关于SHOP业务，现有投资组合的递延或创收资本支出情况，以及管道项目的增量资本支出 - 公司收购的资产较新，资本支出需求不大；常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元；2024年大型项目资本支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低 [54][56][57] 问题8：关于交易管道，竞争是否导致公司承销标准变化 - 公司认为竞争主要集中在较小的买家群体，公司在资产选择上更加谨慎；承销标准没有变化，主要关注成本资本和交易的增值性；公司也会考虑与运营商的关系和未来发展机会 [60][63] 问题9：关于SNF收购业务，为何认为缺乏有吸引力的机会 - 公司认为很多SNF资产由非营利组织出售，这些资产盈利能力差，难以构建租赁结构；公司不从事SNF管理资产业务；此外，医疗补助政策的不确定性也是公司谨慎对待SNF交易的原因 [68][70] 问题10：关于SHOP业务，全年入住率趋势和第二季度情况 - 公司认为第一季度入住率与上一季度持平，是今年的新季节性特征；预计随着天气转暖，入住率将上升，如加拿大资产在冬季入住率较低，随着天气好转，入住率有望提高 [71][72] 问题11：关于不感兴趣大型投资组合的原因 - 公司希望保持业务的可预测性和简单性，避免复杂交易带来的不确定性；目前市场上有很多小交易机会，公司可以通过这些交易实现增长；公司希望在高级住房和熟练护理业务之间保持更好的平衡 [79][81][82] 问题12：关于SHOP转换业务是否是公司战略的一部分 - 公司过去已经进行了一些SHOP转换业务，目前剩余业务不多；随着公司继续发展SHOP业务，三重净老年住房和行为健康业务的占比将下降，公司将资本分配到有增长动力的高级住房和熟练护理业务 [85][86] 问题13：关于医疗保险和医疗补助报销政策变化对租金覆盖率的影响 - 公司认为尽管医疗保险和医疗补助费率增长可能放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本下降以及预计今年夏天医疗补助费率将大幅上调，租金覆盖率仍有增长空间 [88][89][90] 问题14：关于2亿美元交易的运营商情况和影子管道情况 - 交易涉及的运营商包括公司希望合作发展的现有运营商和新进入投资组合的运营商；影子管道情况较难评估，公司希望在交易完成后再提供更多细节 [94][95] 问题15：关于行为健康和专科医院业务入住率下降的原因和释放空间的租金情况 - 该业务与高级住房和熟练护理业务不同，入住率动态变化较大，假期前后入住率通常会下降；业务的盈亏平衡点较低，覆盖率较高，公司对此并不担心 [96][97][98] 问题16：关于美国政府建立新联邦预算对熟练护理医疗保险报销的影响 - 公司从政府方面得知医疗保险不会受到影响，总统也表示不会触及医疗补助；公司认为提供商税可能存在一定风险，但在相关讨论中未听到医疗保险方面的问题，对医疗保险报销情况感到放心 [101][102][103]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司实现每股正常化FFO 0.35美元，每股正常化AFFO 0.37美元，分别较2024年第一季度的0.34美元和0.35美元增长，正常化FFO和正常化AFFO总额分别为8520万美元和8820万美元，同比增长79% [14] - 2025年第一季度，公司净债务与调整后EBITDA比率为5.19倍，较2024年12月31日下降0.08倍，较2024年3月31日下降0.36倍 [16] - 2025年5月5日，公司董事会宣布每股普通股季度股息为0.30美元，将于5月30日支付给5月16日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为第一季度正常化AFFO每股的81% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理和三重净高级住房业务 - 熟练护理和三重净高级住房EBITDARM租金覆盖率分别达到2.19和1.41，行为健康业务达到3.77，为2023年底以来的最高水平，前10大合作关系的平均覆盖率环比上升 [5] - 熟练护理入住率环比上升80个基点，熟练护理组合占比上升10个基点；三重净高级住房入住率环比上升50个基点 [6] 管理的高级住房投资组合（SHOP）业务 - 2025年第一季度，包括非稳定社区和合资企业份额在内的整体管理投资组合的收入、现金NOI和利润率环比持平 [10] - 同店管理高级住房投资组合表现强劲，收入同比增长6.3%；第一季度入住率为85.4%，高于2024年第一季度的82.6%，其中美国国内投资组合入住率为83%，增加340个基点，加拿大投资组合入住率为90.9%，增加140个基点；RevPAR同比增长2.8%，加拿大投资组合RevPAR同比增长4.9%；出口下降1.1%；现金NOI同比增长16.9%，美国社区现金NOI同比增长14.4%，加拿大社区现金NOI同比增长24.7% [11][12] 净租赁稳定高级住房投资组合业务 - 该业务持续表现良好，租金覆盖率稳定，反映了基础业务的复苏 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房行业在疫情后持续复苏，入住单元数量超过以往，预计未来几年新供应较少，存在内部和外部增长机会 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司交易管道繁忙，主要是SHOP业务，有机会竞购较新资产并获得有吸引力的收益率，有与现有运营商的交易，也在与成熟运营商建立新关系，本季度有望完成超过2亿美元的交易，超过2024年全年 [7] - 公司在交易市场看到大量高级住房相关交易机会，卖家多为私募股权公司，因基金到期需回笼资金，资产已从疫情中恢复，可在不追加现金偿还债务的情况下退出；竞争方面，私募股权买家和公共REITs活跃，部分以往未重叠的机构也开始参与，但公司认为投标价格仍较稳定 [32][33][37] - 公司在收购资产时注重成本资本，确保交易具有增值性，同时考虑与运营商的关系以及未来潜在的资产供应和开发机会 [60][61] - 公司目前对大型投资组合兴趣不大，希望保持业务简单可预测，专注于高级住房和熟练护理业务，以实现更好的投资组合平衡和增长 [76][78] - 公司此前进行过一些SHOP转换，目前剩余转换空间不大，未来将继续发展SHOP业务，三重净高级住房投资组合占比将下降，资本将分配到高级住房和熟练护理两个有增长动力的领域 [81][82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 劳动力市场虽仍有困难，但改善速度快于预期，合同劳动力成本降至4年半以来的最低水平，但尚未恢复到疫情前水平 [6] - 期待今年夏天的医疗补助费率上调，认为这将对公司业务产生积极影响 [8] - 预计高级住房入住率和RevPOR将继续上升，随着入住率提高，价格也将有提升空间，费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] - 尽管预计今年医疗保险和医疗补助费率增长将放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本缓和以及今年夏天医疗补助费率上调，公司认为覆盖率仍有提升空间，不过提供商税的变化可能会产生一定影响，但预计影响较小 [84][85][86] 其他重要信息 - 公司预计此前提及的5000万美元熟练护理设施出售交易仍将完成，但需通过更多监管程序，收益预计不变，此外，公司日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前暂无明确目标 [21] - 公司在高级住房投资组合的常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元，大型项目资本支出因社区而异，2024年支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低，因为2024年已完成部分延期项目，且新收购资产较新，资本支出需求较低 [56][57] - 公司对熟练护理设施（SNF）收购机会兴趣不大，主要原因是许多非营利机构出售的资产亏损严重，难以构建租赁结构，且医疗补助政策存在不确定性，公司希望在政策明确后再进行相关交易 [66][68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司全年处置计划如何，此前预计的5000万美元熟练护理设施出售交易是否仍会进行，延迟是否影响定价 - 公司仍预计该交易将完成，只是需通过更多监管程序，收益预计不变，日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前暂无明确目标 [21] 问题2：随着SHOP投资组合入住率接近80%，如何看待RevPOR和费用增长趋势 - 目前劳动力成本稳定，随着入住率上升，费用占比将下降，预计入住率和RevPOR都将上升，费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] 问题3：公司重申的指导是否考虑了已获授的交易，SHOP业务全年现金NOI增长指导是否维持 - 已获授的交易未纳入当前指导，将在交易完成后纳入；重申指导及相关假设，同店增长指导的低至中双位数仍有效，公司会根据情况在第二季度重新评估 [28][29][30] 问题4：公司在交易市场看到的交易流量、卖家和买家情况如何，竞争是否加剧 - 交易管道活跃，主要是高级住房相关交易，卖家多为私募股权公司，因基金到期需回笼资金；竞争方面，私募股权买家和公共REITs活跃，部分以往未重叠的机构也开始参与，但投标价格仍较稳定 [32][33][37] 问题5：已获授的2亿美元高级住房收购交易是否都在美国，运营指标如何，未来增长前景怎样 - 交易均在美国国内，偏向美国东部，资产有增长空间，入住率有提升潜力，更多偏向辅助生活和记忆护理，而非独立生活 [40][41] 问题6：公司为何打破惯例披露已获授的交易，未来是否会继续披露 - 公司交易执行记录良好，希望让投资者了解业务进展，未来是否继续披露不确定，因为后续可能有已完成交易可公布 [44][46] 问题7：公司从Genesis获得的NOI情况，租赁结构和信用情况，租金支付情况 - 公司去年出售了除8处外的原86处资产，将这8处资产转租给可靠运营商，租金略低于Genesis，但有Genesis担保补足差额，运营情况良好，无租金拖欠，对公司NOI影响较小 [50][51] 问题8：SHOP投资组合今年的递延或创收资本支出情况，以及管道项目的增量资本支出情况 - 新收购资产较新，资本支出需求不大，常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元，大型项目资本支出因社区而异，2024年支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低 [53][56][57] 问题9：竞争加剧是否导致公司承销标准变化 - 竞争主要体现在买家范围缩小，公司承销标准未变，注重成本资本和交易增值性，同时考虑与运营商的关系和未来潜在机会 [60][61] 问题10：公司运营商观察名单是否有变化 - 无变化 [63] 问题11：为何认为SNF收购缺乏吸引力 - 许多非营利机构出售的资产亏损严重，难以构建租赁结构，且医疗补助政策存在不确定性，公司希望在政策明确后再进行相关交易 [66][68] 问题12：SHOP投资组合全年入住率节奏和第二季度趋势如何 - 第一季度入住率环比持平，预计后续会上升，加拿大和美国北部资产受冬季影响，随着天气转好，入住率有望提高 [69][70] 问题13：公司对大型投资组合不感兴趣的原因是什么 - 公司希望保持业务简单可预测，目前有足够的小型交易机会，可实现更好的投资组合平衡和增长，未来不排除考虑大型项目 [76][78][79] 问题14：公司是否有SHOP转换战略 - 公司此前进行过一些转换，目前剩余转换空间不大，未来将继续发展SHOP业务，三重净高级住房投资组合占比将下降 [81][82] 问题15：医疗保险报销和医疗补助政策变化对公司覆盖率的影响，覆盖率是否已达顶峰 - 预计今年医疗保险和医疗补助费率增长将放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本缓和以及今年夏天医疗补助费率上调，公司认为覆盖率仍有提升空间，不过提供商税的变化可能会产生一定影响，但预计影响较小 [84][85][86] 问题16：已获授的2亿美元交易中的运营商情况，以及交易完成后的潜在机会 - 运营商包括希望合作发展的和新进入投资组合的；潜在机会需在交易完成后进一步评估 [89][90] 问题17：行为健康和专科医院等业务入住率下降原因，空置空间出租前景和租金情况 - 该业务与高级住房和熟练护理业务不同，盈亏平衡点入住率较低，为60%，收入患者日收入上升使覆盖率提高，业务动态性强，入住率受假期影响大，目前覆盖率高，公司不担心 [91][92][93] 问题18：美国政府建立新联邦预算对熟练护理医疗保险报销的影响 - 公司未听到关于医疗保险报销会受影响的消息，总统表示不会触及医疗保险和医疗补助，但提供商税可能存在一定风险，公司对医疗保险报销情况较为乐观 [97][98]

员工和多样性 - 截至2025年3月31日，女性占公司员工的57%[31] - 管理层/领导角色中女性占比为61%[31] - 33%的团队成员自我认同为一个或多个少数族裔成员[33] 市场趋势与用户数据 - 85岁及以上人口预计到2040年将以每年4%的速度增长[12] - 自2000年以来，85岁及以上人口增长了60%，而同一时期内熟练护理床位减少了12%[41] - 截至2025年3月31日，熟练护理/过渡护理的平均入住率为82%[35] - Medicaid平均每日费率在2025年1月达到309美元，年均增长率为4.2%[46] - Medicare平均每日费率在2025年1月达到720美元，年均增长率为2.1%[48] 财务状况 - 截至2025年3月31日，公司的综合企业价值为66亿美元[58] - 公司的普通股权益价值占比为64%，固定利率债券占比为26%[58] - 公司的流动性约为10亿美元，确保了资本的快速获取[60] - 公司的净债务与调整后EBITDA比率为5.19倍，利息覆盖率为4.52倍[61] - 公司的债务占资产价值的比例为37%，其中担保债务占1%[61] - 过去12个月，固定利率的定期贷款节省了1060万美元的利息支出[60] - 公司的可用资金在市场上筹集的股本计划下为2.98亿美元[60] - 公司的前瞻性FFO倍数为11.9倍，相较于同行具有吸引力[69] - 公司的股息收益率为6.8%[74] 运营与发展策略 - 公司致力于通过灵活的股权和债务资本解决方案支持运营商的扩展和发展[53] - 公司的高级住房和熟练护理的EBITDARM覆盖率分别为37%和65%[80] - Skilled Mix定义为在指定期间内，Skilled Nursing/Transitional Care设施的总医疗保险和非医疗补助管理护理患者收入与该设施的总收入之比[98] - Skilled Nursing/Transitional Care设施包括熟练护理、过渡护理、多许可证指定和心理健康设施[99] - 稳定设施在收购时被分类为稳定或非稳定，非稳定设施可能因多种原因被重新分类[100] - 稳定设施通常不包括待售设施、战略处置候选设施、正在过渡到新运营商的设施等[100] 其他信息 - 非GAAP财务指标的相关信息和重要讨论可在公司官网找到[101]