财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司录得收入1.493亿美元，净营业收入（NOI）1.256亿美元，较2019年第四季度分别下降650万美元和920万美元，主要因四家运营商转为现金收付制会计处理，冲销直线净应收账款和高于市场的租赁无形资产共计610万美元 [75] - 第一季度资金从运营活动产生的资金（FFO）为8690万美元，经调整后为9210万美元，即每股0.45美元；调整后资金从运营活动产生的资金（AFFO）为9050万美元，即每股0.44美元，较2019年第四季度的调整后FFO和AFFO分别下降0.03美元/股 [76][77] - 第一季度净收入为3520万美元，即每股0.17美元；一般及行政费用（G&A）为880万美元，较2019年第四季度增加280万美元；利息费用为2570万美元，较2019年第四季度减少170万美元 [79][80][81] - 永久债务成本从2019年底的3.79%降至本季度末的3.67%，循环信贷借款成本从2019年底的2.91%降至本季度末的2.09% [82] - 2020年5月6日，公司董事会宣布每股0.30美元的季度现金股息，较上一季度的0.45美元/股有所降低 [88] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2020年第一季度，该组合产生约17%的年化现金净营业收入，其中约52%来自Enlivant管理的社区，33%来自Holiday管理的社区 [47] - 同店基础上，第一季度收入增长2.1%，每间可用客房收入（RevPOR）增长3.8%，但现金净营业收入下降10.1%，从1490万美元降至1340万美元，部分因运营商在3月产生的新冠疫情准备成本 [49] Enlivant合资企业组合 - 2020年第一季度，168处物业的同店收入增长1%，平均入住率为81.5%，较上年同期下降1.5%；RevPOR为4340美元，增长2.7%；现金净营业收入利润率为22.1%，较上年同期下降4.2% [53][54] - 4月平均入住率较2月下降约130个基点，租金收取正常；预计Sabra每月在个人防护设备、劳动力和员工项目上的持续支出约42.5万美元 [55] Sabra全资拥有的Enlivant组合 - 第一季度入住率为86.1%，较上一季度下降3.4%；RevPOR为5799美元，与上一季度持平，较上年同期增长8.1%；收入同比增长2.5%，但环比下降3.9%；现金净营业收入利润率为26.2%，较上一季度下降3.7% [57] - 4月平均入住率为83.9%，较2月下降210个基点；预计Sabra每月在个人防护设备、劳动力和员工项目上的持续支出约10万美元 [58][59] Holiday社区 - 第一季度组合入住率为87.2%，较上一季度下降0.6%；RevPOR为2496美元，略高于上一季度；现金净营业收入与上一季度持平，现金净营业收入利润率为35.2%，3月底产生13.9万美元的新冠疫情相关成本 [60] - 4月平均入住率为86.4%，较2月下降40个基点；租金收取正常，预计4月新冠疫情相关成本总计27.8万美元 [61] Sienna Senior Living管理的组合 - 2020年第一季度，八处物业的入住率为85.3%，较上一季度下降3%，较上年同期下降4.9%；RevPOR为2227美元，与上一季度持平，较上年同期增长2%；净营业收入与上一季度持平，但较上年同期下降3.7%；现金净营业收入利润率为38.9%，较上一季度增加1.1%，较上年同期下降0.5% [63] - 4月组合平均入住率为84%，较2月下降20个基点，月底为83.9%；目前该组合无确诊新冠病例 [64][65] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至4月最后一周，熟练护理入住率较2月当月平均水平下降460个基点；高级住房三重净租赁入住率下降130个基点 [23][25] - 熟练护理的熟练组合下降速度约为入住率下降速度的三分之一，且目前已从下降转为持平，截至4月最后一周，熟练组合略高于疫情前水平 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购环境目前已完全停滞，但公司认为疫情过后，小型运营商可能会为公司创造收购机会 [11] - 公司今年完成了一些来自高级住房开发管道的交易，总计1.126亿美元，综合收益率约为7.45%，预计今年不会进行重大收购 [12] - 对于Enlivant合资企业期权，公司目前不急于采取行动，将视情况而定 [13][14] - 公司将继续评估股息支付，以应对新冠疫情的不确定性 [89] - 公司暂停了所有重大投资活动，直到资本成本为追求和创造投资机会提供明确路径，以维持杠杆目标 [92] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对熟练护理和高级住房市场持谨慎乐观态度，认为熟练护理的入住率下降速度正在放缓，熟练组合表现良好，且部分地区的病例增长情况有所改善 [35] - 公司认为高级住房市场的需求被压抑，随着疫情缓解，入住率有望回升 [56][69] - 公司预计熟练护理的额外成本将在未来减少，高级住房运营商将增加库存以应对类似情况 [41][42] - 公司认为其专业医院投资组合在疫情期间表现稳定，目前没有明显的重大影响 [44] 其他重要信息 - 公司员工在疫情期间提供了重要服务，但未得到与医院员工相同的媒体关注和支持，公司正在努力改善这一情况 [7][9] - 公司每周接收来自运营商的人口普查跟踪数据，每两周接收整个投资组合的人口普查数据，并跟踪所有有新冠阳性检测结果的设施和所在县的阳性病例数量 [21][22] - 公司的运营商可获得总计约3.2亿美元的政府援助资金，包括公共卫生和社会紧急基金、隔离措施暂停、联邦医疗援助百分比（FMAP）增加、提前医疗保险支付计划等 [31] - 公司已正式撤回2020年盈利指引，因新冠疫情对三重净租赁收入和管理组合业绩的影响存在重大不确定性 [90] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否估计熟练护理设施可获得的平均援助资金，以及这些资金能为运营商争取多长时间避免请求租金延期？ - 公司认为每个运营商的情况不同，受疫情影响和运营需求各异，平均数据没有帮助，且无法预测资金能争取的时间 [107][108] 问题2: 熟练护理入住率因择期手术暂停而下降，部分州放宽限制后，择期手术恢复速度如何？ - 恢复速度难以预测，因不同州的情况不同，且存在大量被压抑的需求；公司运营商与医院保持沟通，多数设施准备好接收患者；预计恢复后可能会接收病情更严重的患者 [111][112][116] 问题3: 运营商获得的政府援助贷款平均还款时间，以及运营商如何筹集还款资金？ - 不同项目还款情况不同，如隔离措施暂停、雇主工资税延迟和薪资保护计划（PPP）不一定需要还款；提前医疗保险支付计划需还款，因此很少有运营商使用该项目 [121][122] 问题4: 公司是否愿意在近期增加杠杆以抓住外部增长机会？ - 公司不准备将杠杆提高到确定水平以上，会谨慎进行收购活动，直到能够通过债务和股权匹配资金来维持杠杆目标；同时会密切关注信用评级 [125][126] 问题5: 为何部分熟练护理运营商不使用提前医疗保险支付计划，以及如何看待运营商向公司报告EBITDAR的标准？ - 运营商根据自身需求和贷款方要求决定是否使用该计划；公司认为补充资料第7页中确定的三个项目对EBITDA有积极影响，而加速支付计划和员工工资税延迟不影响覆盖率，PPP贷款是否影响覆盖率取决于是否被豁免 [134][137][140] 问题6: 若州政府无法从联邦政府获得救助资金，如何看待州政府在新财年满足医疗补助预算和支付的能力？ - 公司没有明确答案，但认为这是部分州未将6.2%的FMAP增加传递给供应商的原因之一；长期来看，医疗补助政策可能会重新调整，社区项目和豁免计划可能更易受到影响 [143][144][145] 问题7: 能否谈谈第二大租户Avamere的情况和前景？ - Avamere在第一季度受益于PDPM，其IT转型已完成并证明有效；华盛顿州和俄勒冈州的医疗补助费率提高对其有帮助，公司对其发展轨迹持乐观态度 [149][150][153] 问题8: 公司高级住房业务中的医疗补助占比，以及联邦政府对州的医疗补助援助是否会惠及高级住房？ - 公司高级住房业务中的医疗补助占比极小，几乎可以忽略不计 [155][156]

公司概况 - 公司名为Sabra Health Care REIT, Inc.，高管团队包括Rick Matros等，普通股代码为SBRA，截至2019年12月31日，流通股2.052亿股，市值44亿美元[6][10] 投资组合 - 投资组合涵盖三重净租赁、高级养老管理等，总投资67.52亿美元，涉及44个美国州和加拿大的69个合作关系[8] - 三重净租赁组合中，熟练护理/过渡护理物业296处，投资37.02亿美元；高级养老租赁物业62处，投资6.31亿美元；专业医院及其他物业25处，投资6.40亿美元[13] 财务指标 - 2019年第四季度收入1.56亿美元，全年收入6.62亿美元；净运营收入第四季度1.35亿美元，全年5.93亿美元[9] - 2019年12月31日，净债务与调整后EBITDA比率为4.89倍，含非合并合资企业为5.38倍；利息覆盖率为5.28倍；固定费用覆盖率为5.08倍[10] 投资活动 - 2019年总投资8.00亿美元，包括房地产投资6.70亿美元和贷款应收款投资1.30亿美元，平均回报率7.65%[55] - 年末后，房地产投资8.24亿美元，包括传统布鲁克赛德等项目，平均回报率7.51%[55] 资本结构 - 截至2019年12月31日，总债务27.94亿美元，其中固定利率债务13.65亿美元，占比48.8%；可变利率债务14.30亿美元，占比51.2%[85] - 企业总价值71.29亿美元，包括普通股价值43.79亿美元、合并债务24.16亿美元等[81] 信用评级 - 无担保票据评级方面，标普为BBB -（稳定展望），惠誉为BBB -（负面展望），穆迪为Ba1（稳定展望）[94] 2020展望 - 预计全年净收入每股0.81 - 0.91美元，FFO每股1.69 - 1.79美元，Normalized FFO每股1.71 - 1.81美元，AFFO每股1.70 - 1.80美元，Normalized AFFO每股1.70 - 1.80美元，年化股息每股1.80美元[97] - 预计投资1.59亿美元，加权平均初始现金收益率7.4%；处置和贷款还款预计收入1.11亿美元，相关年化现金NOI为700万美元[97]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，公司实现营收1.558亿美元，净营业收入（NOI）为1.348亿美元，较第三季度分别增长4%和3.4% [31] - 2019年第四季度，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为5.38倍，较2018年12月31日的6.12倍有所下降；利息覆盖率从4.18倍提高到5.28倍；固定费用覆盖率从4.05倍提高到5.08倍；资产负债率从43%降至36% [28] - 2019年第四季度，公司发行1150万股普通股，净收益2.484亿美元，主要用于偿还信贷额度和2022年到期的1.45亿美元定期贷款 [29] - 2019年第四季度，公司实现资金营运净收益（FFO）9560万美元，即每股0.48美元；调整后资金营运净收益（AFFO）9320万美元，即每股0.47美元 [31] - 2019年第四季度，公司净收入为3970万美元，即每股0.20美元；一般及行政费用（G&A）为570万美元，其中包括100万美元的股份支付费用 [32] - 2019年第四季度，公司利息支出为2740万美元，较第三季度的2930万美元有所下降 [33] - 2019年第四季度，公司确认270万美元的房地产减值损失，主要与一家预计在2020年出售的熟练护理机构有关 [34] - 2019年第四季度，公司完成1.181亿美元的房地产收购，加权平均现金收益率为7.4%；完成出售八家熟练护理过渡护理机构，总销售收益为730万美元 [34][35] - 公司发布2020年每股收益指引范围：净收入0.81 - 0.91美元；FFO 1.69 - 1.79美元；调整后FFO 1.71 - 1.81美元；AFFO和调整后AFFO 1.70 - 1.80美元 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2019年第四季度，公司高级住房管理组合产生的年化现金NOI约占公司总NOI的17.3%，其中约57%与Enlivant管理的社区有关，37%与Holiday管理的社区有关 [16] - 同店基础上，2019年第四季度高级住房管理组合（不包括Holiday资产）收入增长2.5%，现金净营业收入增长2.9%，每间可用客房收入（RevPAR）增长4.4% [18] Enlivant合资企业组合 - 2019年第四季度，Enlivant合资企业组合平均入住率为82.2%，较上一季度提高0.8%，较去年同期稳定同店基础上提高0.1% [21] - 2019年第四季度，Enlivant合资企业组合RevPAR为4418美元，较上一季度提高2.6%，较去年同期稳定同店基础上提高4.1% [21] - 2019年第四季度，Enlivant合资企业组合同店现金净营业收入同比增长1.4%，环比持平；现金NOI利润率为25.7%，与去年同期持平 [21] 全资拥有的Enlivant组合 - 2019年第四季度，全资拥有的Enlivant组合入住率为89.5%，较上一季度提高0.7%，较去年同期下降3.1% [23] - 2019年第四季度，全资拥有的Enlivant组合RevPAR为5810美元，较上一季度提高5.1%，较去年同期提高6.8% [23] - 2019年第四季度，全资拥有的Enlivant组合现金NOI环比增长10.4%，2019年日历年较2018年增长2.9% [23] Holiday组合 - 2019年第四季度，Holiday组合入住率为87.8%，较上一季度下降0.8%；RevPAR为2486美元，与上一季度持平 [24] - 2019年第四季度，Holiday组合现金净营业收入环比下降6.3%，排除有利调整后环比增长2.9% [24] Sienna Senior Living管理的组合 - 2019年第四季度，Sienna Senior Living管理的八处退休住宅入住率为88.3%，较上一季度的89.8%略有下降 [25] - 2019年第四季度，Sienna Senior Living管理的组合RevPAR为2268美元，与上一季度持平，较去年同期同店基础上提高3.3% [25] - 2019年第四季度，Sienna Senior Living管理的组合现金净营业收入同比下降2.7%，但2019年日历年较2018年同店基础上增长2.8% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场方面，行业面临供应增加和劳动力成本上升的压力，但公司组合社区主要针对美国和加拿大二线城市的中端市场，受这些因素影响较小 [19] - 熟练护理市场方面，业务量开始回升，处于历史稳定水平，公司当前收购管道接近10亿美元，主要为高级住房，但熟练护理交易增多，同时也开始出现一些行为和成瘾投资机会 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2020年的重点是回归增长，基于目前强大的平台和最佳的资产负债表 [5] - 公司未来投资将专注于高收益投资，特别是熟练护理、行为和成瘾领域 [7] - 公司致力于维持股息，并预计从今年下半年开始改善股息覆盖率 [8] - 公司不打算寻求与Enlivant建立新的合资企业，而是与TPG合作寻求更简单的解决方案，预计在看到入住率提升并为任何增量投资带来明确的增值路径时行使选择权 [9] - 公司认为熟练护理市场将迎来良好发展，原因包括PDPM报销系统改善、人口结构变化和供应下降等因素 [97] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2019年完成了投资组合的重新定位，改善了资产负债表，2020年有望回归增长 [5] - 管理层对PDPM的实施结果感到满意，认为费率增长良好，且运营商在过渡到新系统时没有受到干扰 [11][12] - 管理层对公司运营商的表现感到满意，认为从覆盖率和其他方面来看，运营商的情况良好 [13][14] - 管理层预计2020年高级住房管理组合的同店NOI将实现增长，全资拥有部分增长4%，非合并合资企业部分增长3% [37] 其他重要信息 - 公司预计2020年将进行1.59亿美元的投资，加权平均初始现金收益率为7.4%，其中8200万美元已经完成 [37] - 公司预计2020年将进行1.11亿美元的处置和贷款偿还，主要包括剩余的Genesis资产和一些2019年确定但尚未完成的资产出售 [38] - 公司预计2020年将通过ATM发行1.2 - 1.4亿美元的股权，以维持杠杆率在5.5倍以下 [39] - 公司有一些租约将于2020年到期，总年化收入为1290万美元，预计其中许多将续约，对2020年的影响小于每股0.01美元 [40] - 公司预计2020年第一季度调整后FFO和调整后AFFO分别在0.43 - 0.45美元和0.42 - 0.44美元之间，较2019年第四季度下降主要是由于加权平均流通股数量增加、G&A成本上升和现金基础租户收款时间的影响 [41] - 2020年2月4日，公司董事会宣布每股0.45美元的季度现金股息，将于2月28日支付给2月14日登记在册的普通股股东 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: PDPM的费率增长是否包含市场篮子的好处 - 回答: 不包含，是PDPM的纯粹费率增长 [47][49] 问题2: CMS对PDPM的看法以及是否会有追回情况 - 回答: 预计不会有追回情况，CMS可能会在未来进行调整，今年不太可能采取行动，因为数据不足且增长并非不合理 [50][51] 问题3: Enlivant的讨论进展以及是否会增加持股 - 回答: 目前希望看到增值路径，TPG似乎也有意愿，不急于做决定，预计今年会有进展 [54] 问题4: 增加Enlivant持股的估值方式 - 回答: 基于最初支付的价格，没有变化 [56] 问题5: 从入住率或NOI角度看，何时可以增值收购Enlivant - 回答: 可能在今年下半年，接近第四季度 [60] 问题6: 2021年是否会有每股收益增长 - 回答: 预计2020年的影响是渐进的，对2021年的影响更大，有助于进入增长模式，预计下半年股息覆盖率会改善 [61] 问题7: Holiday资产入住率趋势及对整体的影响 - 回答: 通常较为稳定，有一定波动性，Franklin资产未纳入数据，因其未稳定 [66][67] 问题8: 1.5亿美元的收购是否为熟练护理以及预期的资本化率 - 回答: 是高级住房投资，目前正在敲定谈判，最初收益中性，预计下半年增值 [68] 问题9: 向熟练护理领域转移的考虑 - 回答: 一直对高收益投资感兴趣，认为有增长空间，可平衡投资组合 [69] 问题10: 股权发行是否为进一步去杠杆以及Enlivant合资企业的情况 - 回答: 不是进一步去杠杆，是使用ATM匹配资金，以维持杠杆率在目标以下，Enlivant也会采用类似方式 [70] 问题11: 暂停对Enlivant合资企业进行增量投资的原因以及若未达到入住率目标的打算 - 回答: 主要是为了简化结构，避免激励不一致和复杂的结构，同时考虑到流感季节对入住率的影响，目前对现状满意 [75][76] 问题12: 行业在PDPM下是否会更理性，避免追回情况 - 回答: PDPM设计更好，运营商吸取了RUGs IV的教训，会更加谨慎，预计不会出现过度追求收益的情况 [78][81] 问题13: 长期杠杆率目标是否低于5倍 - 回答: 低于5倍是长期目标，目前维持在5.5倍或略低较为舒适，未来有机会会进一步降低 [82] 问题14: DARM覆盖率与EBITDAR覆盖率的差异以及不报告DAR覆盖率的原因 - 回答: 报告EBITDARM覆盖率是为了避免因管理费率差异导致的误解，使数据更具可比性，高级住房差异约20个基点，熟练护理约35个基点 [84][85] 问题15: Avamere覆盖率下降但第四季度改善的原因以及是否会出售资产或重组租约 - 回答: 覆盖率下降主要是由于IT系统变更和家庭健康业务新报销系统的影响，第四季度改善是因为解决了这些问题以及PDPM的积极影响，预计华盛顿州医疗补助费率会提高，目前不打算重组租约 [89][90] 问题16: 在Enlivant交易中是否放弃了某些权益以延长选择权窗口 - 回答: 没有 [91] 问题17: 高级住房三重净租赁交易的结构难度以及承保标准 - 回答: 目前几乎没有运营商愿意签订租赁协议，因此难以提供实际情况，未来可能会有变化 [92] 问题18: 2020年经常性资本支出的指导 - 回答: 非收益性资本支出为2100万美元，涵盖自有管理组合和部分三重净组合 [93] 问题19: PDPM对公司未来12 - 24个月购买或出售SNP资产的策略影响 - 回答: 处置计划基本完成，熟练护理市场前景良好，受PDPM、人口结构改善和供应下降等因素推动，公司对该领域感兴趣 [97][98] 问题20: 1.5亿美元高级住房投资未纳入指导的原因以及增值驱动因素和投资类型 - 回答: 未纳入指导是因为交易未完成，担心影响交易，是SHOP投资组合，预计年底会有收入增长 [102] 问题21: 关于Avamere的监管情况以及与CMS的最新进展 - 回答: 提供商税方面，部分州需要清理豁免语言，但问题不大；UPL和IGT方面，行业在法律和政治上有一定防御能力，但犹他州、得克萨斯州和印第安纳州较为脆弱，公司会谨慎对待这些州的投资 [103][104][105] 问题22: PDPM实施后卖家或买家是否有变化，收购管道中的交易类型 - 回答: 目前未看到明显变化，大部分交易来自机构卖家，偶尔有非机构的一次性交易，预计未来会有更多活动 [111] 问题23: 2020年高级住房组合增长指导是否按Enlivant、Holiday等运营商细分 - 回答: 按全资拥有和合资企业细分，全资拥有主要由Enlivant驱动，Holiday未纳入同店数据 [114] 问题24: 2020年高级住房组合增长是否放缓以及原因 - 回答: 与2019年相比，增长会趋于正常化，2019年因流感季节对比基数较低，2020年入住率稳定，预计会有一定的费率和入住率增长 [116] 问题25: 股息政策以及提高股息的舒适水平 - 回答: 希望将正常化AFFO派息率恢复到80%以上 [118][119] 问题26: 医疗保险优势对熟练护理的压力以及未来发展 - 回答: 医疗保险优势在熟练护理领域的渗透率较低且预计保持平稳，PDPM下住院时间预计更稳定甚至改善，因为服务对象转向更复杂的患者 [122][123] 问题27: 下半年股息覆盖率改善的因素 - 回答: 主要是今年的投资活动，以及Enlivant组合10月1日的费率提高 [125][126] 问题28: 出售回租系统对熟练护理运营商吸引力下降的原因 - 回答: 未看到这种情况，三重净熟练护理运营商不受欢迎，合资企业会带来责任风险，与高级住房不同 [127][128] 问题29: 补充材料中租户层面覆盖率是否排除公司担保 - 回答: 新报告的EBITDA覆盖率包含所有租户，除了非稳定资产 [131] 问题30: 第7页租户披露是否包含公司层面现金流 - 回答: 不包含，是物业层面的覆盖率 [132] 问题31: 去年计划出售的三个高级护理中心资产的进展和收益 - 回答: 其中一个今年已完成出售，另外两个是封闭设施，收益预计约500万美元 [133]