公司现状 - 债务/资产价值为35%，有72个运营商关系，企业价值达66亿美元，流动性超10亿美元，最大关系集中度为9%，自2011年以来净营业收入复合年增长率为20.5%[7] 战略规划 - 投资优质高级住房和专业护理组合，实现关系和地域多元化；维持强大资产负债表和可持续股息政策；鼓励租户分享最佳实践，提供商业智能工具，发展高端私人付费高级住房[10] 战略执行成果 - 降低杠杆率，永久债务成本降至3.52%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率降至4.88倍[14] - 信用指标显著改善，总债务/资产价值、固定费用覆盖率、利息覆盖率均有提升[16] 投资理念 - 定制金融解决方案，为运营商提供资金；把握机会进行独特增值投资，支持运营商扩张，创新融资开发项目，优化投资组合[24][25] 投资组合 - 疫情期间租金回收率达99.9%，仅给予0.4百万美元租金延期，未给予永久减免[31] - 各板块入住率有不同变化，专业护理/过渡护理下降1212个基点，高级租赁住房下降624个基点等[37] - 预计2021年第一季度每股净收入0.16 - 0.17美元，资金从运营活动产生0.39 - 0.40美元，调整后资金从运营活动产生0.38 - 0.39美元[49] 疫情缓解措施 - 政府多项救济计划为运营商提供资金，预计总额达5.4亿美元[44] 运营支持 - 投资租户的重建、扩张和战略发展，提供灵活的股权和债务资本解决方案[63] - 拥有专有信息技术系统和行业领先商业智能工具，提高运营效率[67][69] 财务表现 - 资本结构平衡，信用评级良好，债务到期分布合理，相对估值有吸引力[84][87][89][95] 风险提示 - 存在疫情、租户经营、法规政策、利率波动等多种风险，可能影响公司实际经营结果[124] 信息说明 - 报告中租户和借款人相关信息由其提供，公司未独立核实[126]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司录得总收入1.521亿美元、租金收入1.107亿美元和净营业收入（NOI）1.24亿美元，较第三季度有所增加，主要因第三季度对Genesis和Signature的直线租金应收款和高于市场的租赁无形资产进行了1430万美元的冲销；若排除该冲销，Q4总收入下降550万美元、租金收入下降420万美元、NOI下降960万美元，主要因现金基础租赁相关收款减少370万美元 [59] - 第四季度资金从运营（FFO）为8750万美元，正常化基础为8840万美元（每股0.42美元）；调整后资金从运营（AFFO）为8720万美元，正常化基础为8690万美元（每股0.41美元），较第三季度下降，主要因NOI减少960万美元 [63] - 第四季度归属于普通股股东的净收入为3710万美元（每股0.18美元）；一般及行政费用（G&A）为810万美元，高于第三季度的720万美元，主要因更新基于绩效的投资假设导致股票薪酬费用增加 [64] - 截至2020年12月31日，公司杠杆率为4.8倍（不包括合资企业债务），含Enlivant合资企业债务时略升至5.49倍；利息覆盖率为5.32倍，固定费用覆盖率为5.14倍，总债务与资产价值比为35%，无抵押资产价值与有担保债务比为283%，有担保债务与资产价值比为1% [67][68] - 2021年2月2日，董事会宣布每股0.30美元的季度现金股息，于2月26日支付给2月12日登记在册的普通股股东，股息支付率约为AFFO的71%和正常化AFFO每股的73% [68] - 公司预计2021年第一季度稀释普通股每股净收入为0.16 - 0.17美元、FFO为0.39 - 0.40美元、AFFO为0.38 - 0.39美元；预计高级住房管理组合平均季度入住率，全资拥有部分为75.4% - 77.4%，非合并合资企业为66% - 68% [70][71] - 公司预计第一季度完成3900万美元投资，加权平均初始现金收益率为8.2%；预计通过ATM计划发行约1亿美元股权以资助收购并维持杠杆率在5.5倍以内 [73] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理业务 - 从2020年2月到年底，熟练护理入住率下降约1200个基点，但熟练护理组合改善530个基点；截至2021年2月第二周，前七大运营商入住率自12月底以来上升210个基点；行业整体自2月2020年至年底下降850个基点，触底后两个月恢复200个基点 [26] 高级住房租赁业务 - 高级住房租赁组合在该期间表现良好，入住率下降220个基点；EBITDAR覆盖率从1.31降至1.25；租金收取率达99.9%，无运营商需要永久性租金重组 [27][28] 高级住房管理业务 - 2020年第四季度，高级住房管理组合入住率下降280个基点至76.4%，与第三季度下降幅度相近；每间可用客房收入（REVPOR）排除政府补助后增长1.6%；收入下降5.8%，排除补助后下降1.9%；现金净营业收入下降24.9%至1480万美元，排除补助后下降12.5%；现金NOI利润率降至21.3%，排除补助后为20.1% [34][35] - Enlivant合资企业组合第四季度平均入住率为71.6%，同比下降10.6%，环比下降4.2%；REVPOR排除政府资金后为4576美元，同比增长3.6%，环比增长3.8%；收入同比下降8.5%，环比下降8.6%，排除政府资金后同比下降9.8%，环比下降1.9%；同店现金净营业收入为520万美元，环比下降43%，排除资金后下降22.3%；2021年1月入住率为68.9%，较12月下降140个基点；截至2月下旬，阳性病例社区从1月底的35个降至10个 [37][38] - 公司全资拥有的Enlivant组合第四季度入住率为77%，同比下降12.5%，环比下降4.2%；REVPOR排除政府资金后为6029美元，同比增长3.8%，环比增长4.7%；收入同比下降5.1%，环比下降3.3%，排除政府资金后同比下降10.7%，环比基本持平；现金净营业收入为190万美元，环比下降32.2%，排除资金后下降32.6%；2021年1月入住率为68.4%，较上月下降510个基点；目前仅两个社区有阳性病例 [40][42] - Holiday Retirement管理的22个独立生活社区第四季度入住率为80.8%，同比下降7%，环比下降1.7%；REVPOR为2518美元，同比增长1.3%，与上季度持平；收入同比下降6.9%，环比下降2.2%；现金净营业收入为610万美元，同比下降10.1%，环比增长3.4%；2021年1月入住率为79.8%，较12月下降90个基点；截至2月中旬，17个社区已恢复并逐步解除限制 [44][46] - Sienna Senior Living管理的八个退休社区第四季度入住率为79.5%，同比下降8.8%，与上季度持平；REVPOR为2488美元，同比下降2.2%，环比下降2.5%；收入为450万美元，同比下降11.9%，环比下降2.5%；现金净营业收入略超100万美元，同比下降44%，环比下降1.3%；2021年1月入住率为78.5%，较上月下降30个基点；仅一个社区有确诊病例 [48][49] 特色医院业务 - 特色医院入住率和覆盖率未受疫情影响，贡献了11%的NOI [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 熟练护理行业自2月2020年至年底入住率下降850个基点，触底后两个月恢复200个基点；公司前七大运营商入住率自12月底以来上升210个基点 [26] - 高级住房市场方面，公司高级住房租赁组合入住率下降220个基点，管理组合入住率在第四季度下降280个基点 [27][34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在未来几个月发布首份ESG报告，该倡议在疫情前就已启动 [12] - 公司预计今年解决与TPG的合资企业问题，将决定是保留、收购TPG 51%的股份还是退出该投资组合，决策将基于经济可行性 [15] - 公司配置了1.684亿美元的投资活动，混合现金收益率略低于8%；目前收购管道约为15亿美元，主要针对高级住房，也有一些行为健康和熟练护理的机会 [25] - 公司将维持目标杠杆率低于5.5倍作为关键优先事项，通过ATM计划发行股票等方式管理杠杆 [65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对运营商、员工和政府的支持表示感谢，认为随着疫苗接种推进，行业已看到积极曙光 [7][8] - 预计熟练护理业务到2022年第一季度恢复到疫情前水平，高级住房业务可能要到2022年年中，Enlivant组合可能需要更长时间，但认为需求仍在，且安全因素将有助于业务恢复 [89] - 认为家庭健康业务在疫情期间受益，但与熟练护理和高级住房的模式差异大，行业格局不会改变，随着疫情过去将恢复正常 [23][24] - 随着疫苗接种增加，预计入住率将改善，运营环境将正常化，劳动成本将降低，净营业收入将得到支持，但重建入住率需要时间 [54][55] 其他重要信息 - 公司董事会新增三名成员，带来医疗政策、投资银行、数据分析和ESG等方面技能，以增强董事会多样性 [11] - 公司执行副总裁兼首席会计官Michael Costa获得晋升 [11] - 评级机构Fitch和S&P确认公司评级，Fitch移除负面展望 [13] - 卫生与公众服务部（HHS）基金仍有330亿美元未分配，且预计将因医院返还资金而增加 [16] - 公共卫生紧急法案已延长一个季度，公司乐观预计将延长至全年，该法案涉及隔离、三天住院豁免和联邦医疗补助匹配率等内容 [18] - 自12月底疫苗接种开始以来，公司患者和居民接种率接近80%，员工接种率从14%升至约60%，预计该数字将继续改善 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍当前收购管道及投资机会，以及筹集资金用途 - 大部分筹集资金用于维持资产负债表，同时为潜在收购预融资；公司关注以合理价格收购高级住房资产，也看到行为健康和熟练护理领域的机会 [79][80][81] 问题2: 如何比较收购Enlivant合资企业剩余部分与传统收购，如何评估其入住率和NOI恢复情况 - 收购Enlivant合资企业是与TPG的谈判，需经济上可行；与传统收购独立看待，公司对该团队有信心；评估传统收购时会考虑当前NOI和租赁情况 [84][85] 问题3: 熟练护理和高级住房业务恢复到疫情前水平的时间 - 预计熟练护理业务到2022年第一季度恢复，高级住房业务可能到2022年年中，Enlivant组合可能更久，但需求仍在，安全因素有助于恢复 [88][89] 问题4: 第一季度现金租金支付假设与第四季度相比如何 - 预计绝大多数租户现金租金支付与第四季度基本一致，一两个租户预计第一季度收款会略有增加 [92] 问题5: 如何看待熟练护理中双容量房间恢复，监管机构是否有顾虑 - 长期来看，半私人房间和多床病房可能会减少，相应报销政策也会改变；疫苗使监管机构对放宽限制的担忧减少，病例和死亡率下降不仅是疫苗作用，还与现有患者抗体积累有关，CDC正在讨论统一的放宽限制指南 [93][94][96] 问题6: Enlivant决策的时间预期 - 预计未来几个月做出决策，交易完成通常需180天的监管批准 [99][100] 问题7: 如何看待高级住房定价与疫情前的比较 - 收购未恢复的资产需更高收益率，会保守评估当前NOI和恢复情况，可能会构建交易机制让资产有更多恢复时间 [101] 问题8: Enlivant决策是否二元，有无其他机会，是否涉及第三方 - 决策主要是买或不买，但可能会构建交易机制弥合当前NOI与预期NOI的差距；不太可能引入第三方投资者，最终取决于TPG要求的价格 [104] 问题9: Enlivant合资企业与11个全资拥有资产入住率差异原因，合资企业是否能完全恢复 - 11个全资拥有资产地理位置集中，且记忆护理占比高，影响了疫情传播和入住率；预计全资拥有资产将恢复到90%左右，合资企业恢复情况取决于当地市场、疫情和竞争环境；公司认为合资企业最终能恢复到之前水平 [107][108][110] 问题10: 第一季度1亿美元股权融资，若股价波动如何应对 - 会在合适时机进行股权融资，公司杠杆指标有缓冲空间，若业务表现改善可调整融资计划 [111][112] 问题11: 公司熟练护理业务中积极治疗COVID患者的设施比例 - 积极寻求治疗COVID患者的设施比例不高于20%，多数运营商愿意照顾此类患者，但只有少数与医院合作；这取决于设施配置和是否影响整体入住率目标 [117][118][119] 问题12: 收购管道是否集中在某些市场，未反映在覆盖指标中的NOI或租金占比，特色医院入住率上升原因 - 收购机会分布广泛；未反映在覆盖指标中的NOI或租金占比不到10%；特色医院入住率上升与疫情无关，主要受行为健康设施和动态人口影响 [122][123][124] 问题13: 是否考虑出售Enlivant合资企业股份 - TPG有拖售权，对出售股份有更多控制权；公司过去曾考虑并尝试寻找新的合资伙伴，但未成功，因TPG的管理公司使交易复杂 [127][128][131] 问题14: 高级住房入住率低谷时间和恢复模式 - 预计高级住房入住率接近底部，3月可能持平，4月开始回升；恢复模式更可能是稳步上升，而非夏季大幅增长 [133][134]

公司现状 - 债务资产价值比35%，有71个运营商关系，企业价值61亿美元，流动性超9.75亿美元，最大关系集中度9%，自2011年以来净营业收入复合年增长率20.4%[7] 战略规划 - 投资优质高级住房和专业护理组合，实现关系和地域多元化；维持强大资产负债表和可持续股息政策；鼓励租户分享最佳实践，提供商业智能工具，发展高端私人付费高级住房和定制高级住房[10] 战略执行成果 - 净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率从5.66倍降至4.91倍，永久债务成本降低75个基点至3.53%；总债务/资产价值、固定费用覆盖率、利息覆盖率显著改善，分别提升1400个基点、1.27倍、1.52倍[14][16] 投资理念 - 定制金融解决方案为运营商提供资金；把握独特增值投资机会；支持运营商扩张；创新融资开发项目；优化投资组合[18][19][20][21][22] 投资组合 - 截至10月租金收取符合预期，9月30日流动性增至9.79亿美元，2024年前无重大债务到期；2020年前三季度投资超1.545亿美元，但资本成本影响增长[25][26][27] 疫情影响 - 2 - 10月各业务板块入住率有降有升，专业护理/过渡护理下降877个基点，高级租赁住房下降342个基点，高级管理住房下降687个基点，专业医院及其他上升152个基点；高级管理住房每间入住客房收入保持增长，第三季度运营费用减少130万美元，现金净营业收入利润率升至26.7%[30][31][32][33] 疫情缓解措施 - 政府多项救济计划为运营商提供约4.7亿美元援助，包括提供商救济基金2.1亿美元、医疗保险扣押暂停1000万美元、联邦医疗援助百分比增加3000万美元等[44][45] 投资组合优势 - 有609项投资，平均入住率80% - 85%不等；有71个合作关系，熟练护理组合占比39%；加权平均剩余租赁期限8年，租金覆盖率1.31 - 2.07倍[50] 运营支持 - 支持运营商再开发、扩张和战略发展，提供灵活股权和债务资本解决方案；拥有专有信息技术系统和行业领先商业智能工具；为专业护理租户提供PointRight计划[64][68][70][75] 公司表现 - 资本结构中普通股权益价值占比54%；投资级信用指标良好，净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率低于同行，利息覆盖率高于同行；债务到期分布合理，相对估值有吸引力；投资组合定位良好，专业护理集中度和息税折旧摊销租金前利润覆盖率表现较好[85][88][90][96][105]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收、租金收入和净营业收入分别为1.433亿美元、1.006亿美元和1.193亿美元，较第二季度分别减少1060万美元、1210万美元和760万美元 [73] - 第三季度资金从运营活动产生的资金（FFO）为8400万美元，正常化后为9880万美元，即每股0.48美元；调整后资金从运营活动产生的资金（AFFO）为9480万美元，正常化后为9510万美元，即每股0.46美元 [75] - 第三季度归属于普通股股东的净利润为3650万美元，即每股0.18美元 [76] - 第三季度一般及行政费用（G&A）总计720万美元，低于第二季度的870万美元 [76] - 第三季度利息支出总计2490万美元，与第二季度的2530万美元相近 [77] - 第三季度完成2750万美元的投资，年初至今投资活动总计1.54亿美元，初始混合收益率为7.88% [79] - 第三季度完成出售一处熟练护理过渡护理设施，实现净收益270万美元；季度末后又出售一处，总销售收益为900万美元 [80][81] - 杠杆率略有下降，不包括合资企业债务从5倍降至4.91倍，包括Enlivant合资企业债务份额从5.54倍降至5.48倍 [82] - 截至9月30日，公司遵守所有债务契约，信用指标较上一季度有所改善 [83] - 11月5日，董事会宣布每股0.30美元的季度现金股息，将于11月30日支付给11月16日登记在册的普通股股东 [84] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理业务 - 顶级熟练护理运营商8月第一周至10月最后一周入住率提高50个基点，10月底熟练护理组合占比高于疫情前190个基点 [14] - 2月平均水平至10月平均水平，顶级运营商入住率下降约10%，10月比6月低点高100个基点；整体熟练护理组合较2月平均水平至10月底下降约800个基点 [14] - 息税折旧摊销前租金收入（EBITDARM）覆盖率因政府援助环比上升，剔除提供者救济基金后，熟练护理组合过去三个月覆盖率超过1倍 [16] 高级住房管理业务 - 第三季度管理型高级住房组合年化现金净营业收入占比约15%，其中Enlivant管理社区占比51%，Holiday管理社区占比34% [37] - 同店基础上，第三季度收入增长4.2%，剔除CARES法案资金后下降1.5%；每间可用客房收入（REVPOR）剔除相关因素后上涨1.7%；入住率剔除相关因素后降至79.3% [39][40] - 现金净营业收入增长20.6%至1970万美元，剔除政府补助后下降4.1%；现金净营业收入利润率升至26.8%，剔除补助后为22.5% [40][41] Enlivant合资企业组合 - 第三季度平均入住率为75.8%，同店季度环比下降3.1%，同比下降5.6% [43] - REVPOR剔除CARES法案资金后为4411美元，同店季度环比增长2.5%，同比增长2.4% [43] - 收入同店季度环比增长7%，同比增长3.6%，剔除资金后分别下降1.6%和4.7% [44] - 同店现金净营业收入为910万美元，环比增长37.3%，剔除资金后下降8.7%；现金净营业收入利润率为24%，剔除补助后为17.4% [45] 公司全资拥有的11个社区组合 - 第三季度入住率为81.2%，较上一季度下降2.1%，同比下降7.6% [48] - REVPOR剔除CARES法案资金后为5761美元，与上一季度基本持平，同比增长4.2% [48] - 收入季度环比增长6%，同比增长3.9%，剔除联邦补助后分别下降2.7%和4.7% [48] - 现金净营业收入为280万美元，环比增长42.4%，剔除资金后增长2.1%；现金净营业收入利润率为29.2%，剔除补助后为22.8% [49] Holiday Retirement运营的22个独立生活社区组合 - 第三季度入住率为82.5%，环比下降2.5%，同比下降6.1% [53] - REVPOR为2519美元，略高于上一季度和去年同期 [53] - 收入季度环比下降2.2%，同比下降5.6% [53] - 现金净营业收入为590万美元，环比下降7.4%，同比下降18.6%；现金净营业收入利润率为33.2%，低于上一季度和去年同期 [54] Sienna Senior Living管理的8个退休社区组合 - 第三季度入住率为79.5%，环比下降3.2%，同比下降10.3% [58] - REVPOR为2495美元，与上一季度持平，同比增长1.1% [58] - 第三季度收入为450万美元，较上一季度下降4%，同比下降10.4% [58] - 现金净营业收入略高于100万美元，环比下降17%，同比下降46.7%；现金净营业收入利润率为23.8%，低于上一季度和去年同期 [59] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至10月底，公司有304个社区受COVID - 19影响，其中209个已完全恢复 [17] - 目前很少出现大规模疫情爆发，越来越多检测呈阳性的设施仅为员工感染 [17] - 感染COVID - 19的中位年龄降至30多岁，员工无症状但仍具传染性，易导致感染 [17] - 自疫情开始至本周初，Enlivant合资企业98个社区有居民或员工检测呈阳性，本周初33个社区仍有阳性病例，其中20个位于德克萨斯州、俄亥俄州、印第安纳州和威斯康星州 [47] - Holiday管理的22个社区中，18个有居民、员工或私人家庭健康助手检测呈阳性，12个社区已恢复 [55] - Sienna管理的组合无确诊病例，不列颠哥伦比亚省内陆地区病例较少，安大略省病例总数少于8万 [60] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成1.54亿美元投资，混合收益率略低于8%，收购管道活跃，约6亿美元，主要为高级住房项目 [19] - 预计年底后银行对违约的处理方式可能改变，高级住房和小型运营商相关领域可能出现投资机会 [19] - 公司将继续监测股权市场，利用股权架售发行（ATM）计划匹配资金投资活动并管理杠杆 [82] - 公司认为与优秀运营商合作的管理型交易可行，未来若人口结构变化影响入住率，三净租赁模式可能回归 [101][103] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司感谢护理人员和一线工作人员的付出，也感谢政府提供的刺激资金和合作制定的协议标准 [7] - 行业目前仍有300亿美元CARES法案刺激资金未分配，预计选举结束后会有新的刺激方案和PHE法案延期 [9] - 公司认为业务正常化路径可能先于疫苗到来，关键在于充足有效的快速检测 [10] - 公司对疫苗分发持谨慎乐观态度，仍将测试作为应对当前挑战的最直接解决方案 [11] - 公司预计利润率恢复将先于入住率恢复，目前已在部分地区看到相关迹象 [12] - 公司认为高级住房运营商需在保障居民安全的同时，让居民保持参与感和满足感，有效检测计划至关重要 [68] - 公司对当前财务状况持积极态度，有能力应对未来挑战 [85] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中会做出前瞻性陈述，这些陈述基于管理层当前预期，存在风险和不确定性 [3] - 会议中会提及非公认会计原则（Non - GAAP）财务结果，投资者可在公司网站查看相关解释和与公认会计原则结果的对账 [5] - 联邦政府为应对COVID - 19疫情出台的救济方案包括直接资金支持、临时监管暂停和行政豁免、贷款和延期三类 [20] - 提供者救济基金已向公司租户提供支持，目前约1450亿美元已宣布分配，剩余约300亿美元待分配 [29] - 截至9月30日，公司租户从提供者救济基金获得或有资格获得约2.1亿美元分配 [30] - 部分州将临时联邦医疗援助百分比（FMAP）增加部分传递给熟练护理租户，公司估计租户因此在6月30日前额外获得约3000万美元资金 [32] - 提前和加速的医疗保险付款还款期限延长至29个月 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何入住率尚未开始增加，考虑到择期手术正在增加 - 公司表示择期手术在部分地区增加，熟练护理入住率较最低点已提高100个基点，但全国范围内COVID - 19病例激增影响入住率，部分设施仍有阳性病例受限，医院为COVID患者预留床位 [88] 问题2: 疫情疲劳对运营商入住率有多大影响 - 公司称影响显著，居民因社交受限、可能需隔离等因素，入住意愿降低，导致入住率恢复缓慢 [90] 问题3: 6亿美元外部增长管道的命中率假设 - 公司表示大部分已确定，到2021年约有1800万美元未确定，2022年有少量，后续会逐渐减少 [93] 问题4: 如何考虑填补增长管道 - 公司认为市场上高级住房新建项目面临入住率压力，部分资产可能因无法满足贷款契约要求而进入市场，存在投资机会 [95][96] 问题5: 未来如何假设刺激资金在财务数据中的情况 - 公司表示难以预测刺激资金的时间和规模，运营成本本季度较上季度有所下降，预计随着疫情发展，与COVID相关的劳动力成本将逐渐正常化 [98][99] 问题6: 当前环境是否影响公司在RIDEA和三净租赁模式之间的选择 - 公司认为目前实际情况是很少有人愿意做三净租赁，与优秀运营商合作的管理型交易可行；未来若人口结构影响入住率，三净租赁模式可能回归，但需提高承保水平 [101][103] 问题7: 公司是否会出售部分高级住房资产以回收资金用于未来交易 - 公司表示有可能出售部分资产，但需评估出售价格和长期回报，目前市场上有很多资本对高级住房资产感兴趣 [107] 问题8: 关于Genesis和Signature的情况，是否仍未收到租金减免请求，未来可能的情景如何 - 公司表示尚未收到租金减免请求，目前处于观望状态；Genesis和Signature面临压力，需持续获得救济和提高入住率；Signature短期现金流状况良好；公司已大幅降低Genesis相关业务占比，即使出现问题影响也不大 [110][112][113]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度，公司实现收入1.539亿美元，净营业收入1.269亿美元，较第一季度分别增加460万美元和130万美元，主要因上一季度对四家运营商的直线租金应收账款和高于市场的租赁无形资产进行了总计610万美元的冲销，部分被本季度因全资管理型投资组合入住率下降导致的140万美元居民收入减少所抵消，净营业收入还受到本季度比上一季度增加310万美元的新冠疫情相关成本的影响 [97][98] - 本季度资金营运净额（FFO）为8810万美元，经调整后为9330万美元，即每股0.45美元；调整后资金可分配净额（AFFO）为9150万美元，即每股0.44美元，与第一季度基本持平 [99][100] - 本季度归属于普通股股东的净利润为2960万美元，即每股0.14美元；一般及行政费用（G&A）为870万美元，与第一季度持平，其中包括240万美元的基于股票的薪酬费用；现金一般及行政费用为600万美元，符合预期 [101] - 本季度利息支出为2530万美元，较第一季度的2570万美元略有下降；永久债务成本从第一季度末到第二季度末下降16个基点至3.51%，循环信贷借款成本下降83个基点至1.26% [102] - 未合并合资企业亏损1210万美元，其中包括战略处置九处设施的910万美元出售损失 [103] - 截至2020年6月30日，公司杠杆率略升至5.4倍（包括Enlivant合资企业债务份额）和5倍（不包括合资企业债务）；公司在自动上架发行（ATM）计划下有3.36亿美元可用额度；公司信用指标良好，利息覆盖率为5.36倍，固定费用覆盖率为5.17倍，总债务与资产价值比率为36%，无抵押资产价值与无担保债务比率为272%，无担保债务与资产价值比率为1% [107][108] - 2020年8月5日，公司董事会宣布每股0.30美元的季度现金股息，将于8月31日支付给8月17日登记在册的普通股股东，股息支付率为调整后资金可分配净额每股的68%和资金可分配净额每股的71% [108] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理业务 - 自2月底至7月底，熟练护理投资组合入住率下降811个基点，但自5月底以来基本持平，7月下旬部分移动运营商开始出现入住率上升，且熟练护理组合比疫情前水平提高176个基点 [13][15] - 熟练护理覆盖率较第一季度略有上升，因前五名熟练运营商中有五家执行PDPM（按患者驱动支付模式）表现改善，使公司运营商在疫情期间更具优势 [22] 专业医院业务 - 专业医院入住率在季度内环比下降后回升，截至7月底比2月底高180个基点 [17] 高级住房三重净租赁业务 - 高级住房三重净租赁投资组合入住率仅下降136个基点，7月底较此前回升约80个基点，表现优于同行，因此公司目前无需对租户进行租金减免 [18][19] 管理型高级住房业务 - 截至2020年第二季度末，管理型高级住房投资组合约占公司年化现金净营业收入的16%，其中约53%来自Enlivant管理的社区，34%来自Holiday管理的社区 [61] - 第二季度，管理型投资组合收入环比下降3.7%，每间入住客房收入（RevPOR）下降0.6%，入住率从第一季度的84.5%降至82%，现金净营业收入下降90.2%至1630万美元，现金净营业收入利润率从27.6%降至23.1% [63][64] - Enlivant合资企业投资组合（公司拥有49%权益）第二季度收入因入住率下降而略有减少，平均入住率为78.9%，较稳定同店季度环比下降2.6%，RevPOR为4302美元，收入同比下降3.9%，现金净营业收入利润率为18.7%，较同店季度环比下降4.5%；若加回第二季度发生的220万美元新冠疫情费用，现金净营业收入利润率将为24.8%，仅比2019年第二季度低1.6%；7月入住率为77.3%，较2月下降440个基点，租金率保持稳定，收款正常，预计第三季度公司在个人防护装备（PPE）、劳动力和员工项目上的持续支出约为每月53.3万美元 [65][66][68] - 公司全资拥有的Enlivant投资组合第二季度入住率为83.3%，较上一季度下降2.8%，主要发生在4月，5月和6月入住率稳定在83.1%；RevPOR为5776美元，与上一季度持平，同比增长6.4%，收入环比下降3%，同比下降1.9%；现金净营业收入利润率为21.7%，较季度环比下降4.5%；若加回第二季度发生的56.2万美元新冠疫情费用，现金净营业收入利润率将为27.9%，高于2019年第二季度的26.7%；7月入住率为83%，较2月下降300个基点，租金率保持稳定，收款正常，预计公司在PPE、劳动力和员工项目上的持续支出约为每月12.5万美元 [70][71][73] - Holiday管理的投资组合第二季度入住率为85%，较上一季度下降2.2%，RevPOR为2499美元，与上一季度基本持平，同比略有上升，收入环比下降2.4%；现金净营业收入利润率为35.1%，与上一季度的35.6%基本持平；若加回第二季度发生的27.3万美元新冠疫情费用，现金净营业收入利润率将为36.2%，接近2019年第二季度的36.9%；7月入住率为83.1%，较2月下降370个基点，预计第三季度疫情相关费用总计25万美元；7月自愿迁出有所增加，但新租约数量呈上升趋势，迁入人数逐月增加 [76][77][79] - Sienna Senior Living管理的八处退休住宅第二季度入住率为82.7%，较上一季度下降2.6%，RevPOR为2403美元，较上一季度略有上升，同比增长2.9%，收入环比下降2.3%，现金净营业收入利润率为27.3%，远低于上一季度的39%和2019年第二季度的39.2%；若加回31.8万美元的新冠疫情相关成本，现金净营业收入利润率将为34.4%；7月入住率为80.2%，较2月下降400个基点，该投资组合未出现确诊的新冠病例；Sienna于5月中旬在不列颠哥伦比亚省开始重新开放社区，6月中旬在安大略省开始，7月取消了对访客的所有限制 [80][81][84] 各个市场数据和关键指标变化 - 疫情初期，70%的新冠病例集中在一级市场（占总人口46%），到7月底这一比例降至56%；自5月初以来，病毒蔓延至人口密度较低的地区，截至7月底，20%的病例在二级市场（占总人口20%），24%的病例在三级市场（占总人口33%）；即使在7月下旬，一级市场的人均病例数仍比二级市场高26%，比三级市场高64% [89][90] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司收购管道较为活跃，目前规模在2.5亿 - 6亿美元之间，但卖家仍期望买家忽视新冠疫情的影响，因此公司预计短期内不会进行重大收购，会严格考虑股权成本、维持杠杆在目标范围内以及保持与评级机构的当前评级等因素，但会继续寻找合适的交易机会，为未来增长奠定基础 [30][31] - 公司认为行业在疫情期间未得到足够支持，部分细分领域仍缺乏支持，但目前媒体报道有所改善，行业也在进行大规模公关努力 [12] - 公司认为随着疫情得到控制，熟练护理业务的 acuity（病情严重程度）将继续增加，且公司运营商专注于照顾新冠患者，长期来看将受益；同时，政府的相关援助措施，如医保市场篮子2.2%的增长提议、PDPM不变以及额外的资金支持等，对公司有利 [23][32] - 公司认为高级住房业务在疫情期间表现相对较好，尤其是位于二级市场和三级市场、针对中端市场价格点的管理型投资组合，受疫情影响较小；随着人们对安全和护理的需求增加，高级住房的价值得到认可，租金价格敏感度较低，公司预计未来租金和护理费率将适度提高 [86][87][89] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对员工在疫情期间的表现表示赞赏，认为他们在面临士气问题和压力的情况下仍坚持工作；同时希望媒体能继续给予行业正面报道，让社会更好地理解行业的困境和需求 [10][11] - 管理层认为疫情对公司业务造成了一定影响，如入住率下降、成本增加等，但公司各业务线表现相对较好，优于同行；公司目前财务状况良好，流动性充足，有能力应对挑战 [19][109] - 管理层对行业未来前景持乐观态度，认为随着疫情得到控制，行业将得到更多认可和支持，公司也将受益于行业的发展；同时，公司将继续关注市场动态，寻找合适的投资机会，实现业务增长 [175][31] 其他重要信息 - 截至7月底，公司共有202处设施的患者、居民或员工曾检测出新冠阳性，其中113处已完全康复；新增阳性设施与美国各地的疫情爆发地区相关，且检测增加也有一定影响；目前主要问题是部分地区员工检测阳性增加，给人员配置带来压力 [27] - 公司认为供应和劳动力成本仍高于历史正常水平，尤其是手套供应紧张，价格仍高于疫情前；但运营商开始储备PPE库存，预计未来供应情况将有所改善，但担心秋季供应可能再次收紧 [25][26] - 公司认为疫情期间的检测是控制疫情的关键，同时赞赏美国医疗保险和医疗补助服务中心（CMS）向养老院推出的即时检测服务 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 政府支持或贷款中需要偿还的部分以及对运营商资产负债表的影响 - 公司表示大部分运营商未利用医疗保险预付款项，这是最大的潜在还款项目；其他如隔离措施、三天住院停留豁免、员工工资税延迟等对运营商影响不大；补充资料第七页有相关明细，医疗保险预付款约1.2亿美元，员工工资税延迟约4000万美元，薪资保护计划（PPP）贷款约5000万美元，PPP贷款可能偿还也可能无需偿还 [113][114][115] 问题2: 收购管道是否仅受资本成本影响，而非缺乏机会 - 公司认为从定价角度看，即使在当前股价下也能进行一些熟练护理交易，但使用ATM计划筹集资金以维持杠杆是主要考虑因素；在高级住房方面，目前大部分市场定价不合理，但也看到一些优质资产；同时，市场上仍存在一些质量不佳的交易，公司对此兴趣不大 [117][118][119] 问题3: 70%的病例在一级市场的时间范围以及高级住房业务是否会出现第二轮入住率下降风险 - 70%病例在一级市场是指5月底，截至7月底，一级市场病例占比降至56%，二级市场和三级市场病例占比分别为20%和24% [126][127] - 公司表示不太担心高级住房业务出现第二轮入住率大幅下降，因为各设施已将患者视为新冠阳性进行治疗，增加检测虽使部分设施检测呈阳性，但实际居民阳性病例较少，且设施有能力隔离患者并继续接纳新入住者；同时，行业内大型疫情爆发的比例较低，公司各运营商采取的防控措施有效，给予公司一定信心 [130][132][134] 问题4: 熟练护理或高级住房设施中无症状阳性病例的比例 - 公司表示没有相关统计数据，但知道设施中的阳性检测病例包括无症状的员工、居民和患者 [137] 问题5: 新冠护理在医疗保险、私人保险和医疗补助等方面的覆盖情况 - 在熟练护理方面，新冠护理主要由医疗保险覆盖，且医院停留豁免政策使患者病情变化时无需转院即可重新获得医疗保险福利 [138] - 在高级住房方面，护理费用主要由居民自付，保险主要覆盖检测费用 [140] 问题6: 疫情是否改变公司对社区或高级护理模式的看法 - 公司表示不会涉足家庭健康业务，因为这不是实体资产，且独立生活设施已为居民安排了家庭健康服务 [143] - 对于微型住宅和活跃成年人业务，公司认为微型住宅受疫情影响不确定，活跃成年人业务利润率不高，目前没有吸引力 [143][144] 问题7: 7月高级住房入住率下降73个基点是否是第三季度或全年每月净流失的良好指标 - 公司表示无法预测，入住率下降趋势已趋于平缓，虽可能因疫情爆发有小幅恶化，但预计不会有重大影响 [148] 问题8: 运营商如何为流感季做准备，是否会有额外费用 - Holiday表示会继续实时跟踪所有传染病症状，由于流感症状与新冠相似，医生可能会建议进行新冠检测，但公司有完善的检测流程，预计不会增加额外成本 [153][154] - 公司还提到有分析认为由于人们遵守新冠防控协议，如戴口罩和社交距离，可能会使流感季病情减轻 [157] 问题9: 高级住房收购中是否开始出现更多困境资产 - 公司认为最终会出现困境资产，但目前市场上仍存在对资产价值下降或减值的否认和宽容情况，尚未看到明显的困境迹象；不过，再融资问题可能会为公司提供一些有趣的交易机会 [163][164] 问题10: 如何在收购承保中考虑新冠疫情对净营业收入预测的影响 - 在高级住房方面，公司关注表现良好且未受严重影响的建筑，由于这些建筑未获得刺激资金，收入数据相对清晰 [170][171] - 在熟练护理方面，更具挑战性，需要剔除刺激资金以了解真实的基础经济情况，并评估位置和建筑的基本面，以及其恢复入住率和正常化的能力；同时，了解运营商的情况也很重要 [172][173] 问题11: 疫情是否改变公司对高级住房中独立生活（IO）、辅助生活（AL）和记忆护理的相对吸引力的看法 - 公司认为长期来看，这些领域的优势仍然存在，行业将得到更多认可，成为医疗保健系统的重要组成部分；同时，人口结构不变，运营商在疫情期间的表现有助于提升声誉；此外，独立生活引入远程医疗等服务将吸引更多人入住 [174][177][179] 问题12: 新冠病例复苏对高级住房运营商的影响，以及下半年的入住趋势 - 公司表示对高级住房运营商的影响较小，虽部分辅助生活设施检测呈阳性，但疫情爆发规模较小，入住率基本保持平稳，只是一些市场的访客正常化进程放缓 [185] - 入住人数呈上升趋势，整个潜在客户线索、租赁和入住流程都在改善，但尚未恢复到去年同期水平；主要原因是人们对防控协议和流程更加了解，运营商也有时间适应和管理当前环境 [188][189] 问题13: 州一级医疗补助方面的情况以及行业在第四轮刺激计划中的游说重点 - 公司表示州一级目前变化不大，因新冠疫情提供临时增加的州仍维持现状，预计医疗补助费率增幅仍在1.5% - 2%之间，联邦匹配有助于维持现状 [194][195] - 行业在第四轮刺激计划中的主要游说重点是责任限制问题，即因设施内出现新冠病例而不应被随意起诉，但不包括真正的疏忽情况；目前已有29个州有某种形式的责任限制，公司希望在联邦层面也能实现 [196][197]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司录得收入1.493亿美元，净营业收入（NOI）1.256亿美元，较2019年第四季度分别下降650万美元和920万美元，主要因四家运营商转为现金收付制会计处理，冲销直线净应收账款和高于市场的租赁无形资产共计610万美元 [75] - 第一季度资金从运营活动产生的资金（FFO）为8690万美元，经调整后为9210万美元，即每股0.45美元；调整后资金从运营活动产生的资金（AFFO）为9050万美元，即每股0.44美元，较2019年第四季度的调整后FFO和AFFO分别下降0.03美元/股 [76][77] - 第一季度净收入为3520万美元，即每股0.17美元；一般及行政费用（G&A）为880万美元，较2019年第四季度增加280万美元；利息费用为2570万美元，较2019年第四季度减少170万美元 [79][80][81] - 永久债务成本从2019年底的3.79%降至本季度末的3.67%，循环信贷借款成本从2019年底的2.91%降至本季度末的2.09% [82] - 2020年5月6日，公司董事会宣布每股0.30美元的季度现金股息，较上一季度的0.45美元/股有所降低 [88] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2020年第一季度，该组合产生约17%的年化现金净营业收入，其中约52%来自Enlivant管理的社区，33%来自Holiday管理的社区 [47] - 同店基础上，第一季度收入增长2.1%，每间可用客房收入（RevPOR）增长3.8%，但现金净营业收入下降10.1%，从1490万美元降至1340万美元，部分因运营商在3月产生的新冠疫情准备成本 [49] Enlivant合资企业组合 - 2020年第一季度，168处物业的同店收入增长1%，平均入住率为81.5%，较上年同期下降1.5%；RevPOR为4340美元，增长2.7%；现金净营业收入利润率为22.1%，较上年同期下降4.2% [53][54] - 4月平均入住率较2月下降约130个基点，租金收取正常；预计Sabra每月在个人防护设备、劳动力和员工项目上的持续支出约42.5万美元 [55] Sabra全资拥有的Enlivant组合 - 第一季度入住率为86.1%，较上一季度下降3.4%；RevPOR为5799美元，与上一季度持平，较上年同期增长8.1%；收入同比增长2.5%，但环比下降3.9%；现金净营业收入利润率为26.2%，较上一季度下降3.7% [57] - 4月平均入住率为83.9%，较2月下降210个基点；预计Sabra每月在个人防护设备、劳动力和员工项目上的持续支出约10万美元 [58][59] Holiday社区 - 第一季度组合入住率为87.2%，较上一季度下降0.6%；RevPOR为2496美元，略高于上一季度；现金净营业收入与上一季度持平，现金净营业收入利润率为35.2%，3月底产生13.9万美元的新冠疫情相关成本 [60] - 4月平均入住率为86.4%，较2月下降40个基点；租金收取正常，预计4月新冠疫情相关成本总计27.8万美元 [61] Sienna Senior Living管理的组合 - 2020年第一季度，八处物业的入住率为85.3%，较上一季度下降3%，较上年同期下降4.9%；RevPOR为2227美元，与上一季度持平，较上年同期增长2%；净营业收入与上一季度持平，但较上年同期下降3.7%；现金净营业收入利润率为38.9%，较上一季度增加1.1%，较上年同期下降0.5% [63] - 4月组合平均入住率为84%，较2月下降20个基点，月底为83.9%；目前该组合无确诊新冠病例 [64][65] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至4月最后一周，熟练护理入住率较2月当月平均水平下降460个基点；高级住房三重净租赁入住率下降130个基点 [23][25] - 熟练护理的熟练组合下降速度约为入住率下降速度的三分之一，且目前已从下降转为持平，截至4月最后一周，熟练组合略高于疫情前水平 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购环境目前已完全停滞，但公司认为疫情过后，小型运营商可能会为公司创造收购机会 [11] - 公司今年完成了一些来自高级住房开发管道的交易，总计1.126亿美元，综合收益率约为7.45%，预计今年不会进行重大收购 [12] - 对于Enlivant合资企业期权，公司目前不急于采取行动，将视情况而定 [13][14] - 公司将继续评估股息支付，以应对新冠疫情的不确定性 [89] - 公司暂停了所有重大投资活动，直到资本成本为追求和创造投资机会提供明确路径，以维持杠杆目标 [92] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对熟练护理和高级住房市场持谨慎乐观态度，认为熟练护理的入住率下降速度正在放缓，熟练组合表现良好，且部分地区的病例增长情况有所改善 [35] - 公司认为高级住房市场的需求被压抑，随着疫情缓解，入住率有望回升 [56][69] - 公司预计熟练护理的额外成本将在未来减少，高级住房运营商将增加库存以应对类似情况 [41][42] - 公司认为其专业医院投资组合在疫情期间表现稳定，目前没有明显的重大影响 [44] 其他重要信息 - 公司员工在疫情期间提供了重要服务，但未得到与医院员工相同的媒体关注和支持，公司正在努力改善这一情况 [7][9] - 公司每周接收来自运营商的人口普查跟踪数据，每两周接收整个投资组合的人口普查数据，并跟踪所有有新冠阳性检测结果的设施和所在县的阳性病例数量 [21][22] - 公司的运营商可获得总计约3.2亿美元的政府援助资金，包括公共卫生和社会紧急基金、隔离措施暂停、联邦医疗援助百分比（FMAP）增加、提前医疗保险支付计划等 [31] - 公司已正式撤回2020年盈利指引，因新冠疫情对三重净租赁收入和管理组合业绩的影响存在重大不确定性 [90] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否估计熟练护理设施可获得的平均援助资金，以及这些资金能为运营商争取多长时间避免请求租金延期？ - 公司认为每个运营商的情况不同，受疫情影响和运营需求各异，平均数据没有帮助，且无法预测资金能争取的时间 [107][108] 问题2: 熟练护理入住率因择期手术暂停而下降，部分州放宽限制后，择期手术恢复速度如何？ - 恢复速度难以预测，因不同州的情况不同，且存在大量被压抑的需求；公司运营商与医院保持沟通，多数设施准备好接收患者；预计恢复后可能会接收病情更严重的患者 [111][112][116] 问题3: 运营商获得的政府援助贷款平均还款时间，以及运营商如何筹集还款资金？ - 不同项目还款情况不同，如隔离措施暂停、雇主工资税延迟和薪资保护计划（PPP）不一定需要还款；提前医疗保险支付计划需还款，因此很少有运营商使用该项目 [121][122] 问题4: 公司是否愿意在近期增加杠杆以抓住外部增长机会？ - 公司不准备将杠杆提高到确定水平以上，会谨慎进行收购活动，直到能够通过债务和股权匹配资金来维持杠杆目标；同时会密切关注信用评级 [125][126] 问题5: 为何部分熟练护理运营商不使用提前医疗保险支付计划，以及如何看待运营商向公司报告EBITDAR的标准？ - 运营商根据自身需求和贷款方要求决定是否使用该计划；公司认为补充资料第7页中确定的三个项目对EBITDA有积极影响，而加速支付计划和员工工资税延迟不影响覆盖率，PPP贷款是否影响覆盖率取决于是否被豁免 [134][137][140] 问题6: 若州政府无法从联邦政府获得救助资金，如何看待州政府在新财年满足医疗补助预算和支付的能力？ - 公司没有明确答案，但认为这是部分州未将6.2%的FMAP增加传递给供应商的原因之一；长期来看，医疗补助政策可能会重新调整，社区项目和豁免计划可能更易受到影响 [143][144][145] 问题7: 能否谈谈第二大租户Avamere的情况和前景？ - Avamere在第一季度受益于PDPM，其IT转型已完成并证明有效；华盛顿州和俄勒冈州的医疗补助费率提高对其有帮助，公司对其发展轨迹持乐观态度 [149][150][153] 问题8: 公司高级住房业务中的医疗补助占比，以及联邦政府对州的医疗补助援助是否会惠及高级住房？ - 公司高级住房业务中的医疗补助占比极小，几乎可以忽略不计 [155][156]

公司概况 - 公司名为Sabra Health Care REIT, Inc.，高管团队包括Rick Matros等，普通股代码为SBRA，截至2019年12月31日，流通股2.052亿股，市值44亿美元[6][10] 投资组合 - 投资组合涵盖三重净租赁、高级养老管理等，总投资67.52亿美元，涉及44个美国州和加拿大的69个合作关系[8] - 三重净租赁组合中，熟练护理/过渡护理物业296处，投资37.02亿美元；高级养老租赁物业62处，投资6.31亿美元；专业医院及其他物业25处，投资6.40亿美元[13] 财务指标 - 2019年第四季度收入1.56亿美元，全年收入6.62亿美元；净运营收入第四季度1.35亿美元，全年5.93亿美元[9] - 2019年12月31日，净债务与调整后EBITDA比率为4.89倍，含非合并合资企业为5.38倍；利息覆盖率为5.28倍；固定费用覆盖率为5.08倍[10] 投资活动 - 2019年总投资8.00亿美元，包括房地产投资6.70亿美元和贷款应收款投资1.30亿美元，平均回报率7.65%[55] - 年末后，房地产投资8.24亿美元，包括传统布鲁克赛德等项目，平均回报率7.51%[55] 资本结构 - 截至2019年12月31日，总债务27.94亿美元，其中固定利率债务13.65亿美元，占比48.8%；可变利率债务14.30亿美元，占比51.2%[85] - 企业总价值71.29亿美元，包括普通股价值43.79亿美元、合并债务24.16亿美元等[81] 信用评级 - 无担保票据评级方面，标普为BBB -（稳定展望），惠誉为BBB -（负面展望），穆迪为Ba1（稳定展望）[94] 2020展望 - 预计全年净收入每股0.81 - 0.91美元，FFO每股1.69 - 1.79美元，Normalized FFO每股1.71 - 1.81美元，AFFO每股1.70 - 1.80美元，Normalized AFFO每股1.70 - 1.80美元，年化股息每股1.80美元[97] - 预计投资1.59亿美元，加权平均初始现金收益率7.4%；处置和贷款还款预计收入1.11亿美元，相关年化现金NOI为700万美元[97]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，公司实现营收1.558亿美元，净营业收入（NOI）为1.348亿美元，较第三季度分别增长4%和3.4% [31] - 2019年第四季度，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为5.38倍，较2018年12月31日的6.12倍有所下降；利息覆盖率从4.18倍提高到5.28倍；固定费用覆盖率从4.05倍提高到5.08倍；资产负债率从43%降至36% [28] - 2019年第四季度，公司发行1150万股普通股，净收益2.484亿美元，主要用于偿还信贷额度和2022年到期的1.45亿美元定期贷款 [29] - 2019年第四季度，公司实现资金营运净收益（FFO）9560万美元，即每股0.48美元；调整后资金营运净收益（AFFO）9320万美元，即每股0.47美元 [31] - 2019年第四季度，公司净收入为3970万美元，即每股0.20美元；一般及行政费用（G&A）为570万美元，其中包括100万美元的股份支付费用 [32] - 2019年第四季度，公司利息支出为2740万美元，较第三季度的2930万美元有所下降 [33] - 2019年第四季度，公司确认270万美元的房地产减值损失，主要与一家预计在2020年出售的熟练护理机构有关 [34] - 2019年第四季度，公司完成1.181亿美元的房地产收购，加权平均现金收益率为7.4%；完成出售八家熟练护理过渡护理机构，总销售收益为730万美元 [34][35] - 公司发布2020年每股收益指引范围：净收入0.81 - 0.91美元；FFO 1.69 - 1.79美元；调整后FFO 1.71 - 1.81美元；AFFO和调整后AFFO 1.70 - 1.80美元 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2019年第四季度，公司高级住房管理组合产生的年化现金NOI约占公司总NOI的17.3%，其中约57%与Enlivant管理的社区有关，37%与Holiday管理的社区有关 [16] - 同店基础上，2019年第四季度高级住房管理组合（不包括Holiday资产）收入增长2.5%，现金净营业收入增长2.9%，每间可用客房收入（RevPAR）增长4.4% [18] Enlivant合资企业组合 - 2019年第四季度，Enlivant合资企业组合平均入住率为82.2%，较上一季度提高0.8%，较去年同期稳定同店基础上提高0.1% [21] - 2019年第四季度，Enlivant合资企业组合RevPAR为4418美元，较上一季度提高2.6%，较去年同期稳定同店基础上提高4.1% [21] - 2019年第四季度，Enlivant合资企业组合同店现金净营业收入同比增长1.4%，环比持平；现金NOI利润率为25.7%，与去年同期持平 [21] 全资拥有的Enlivant组合 - 2019年第四季度，全资拥有的Enlivant组合入住率为89.5%，较上一季度提高0.7%，较去年同期下降3.1% [23] - 2019年第四季度，全资拥有的Enlivant组合RevPAR为5810美元，较上一季度提高5.1%，较去年同期提高6.8% [23] - 2019年第四季度，全资拥有的Enlivant组合现金NOI环比增长10.4%，2019年日历年较2018年增长2.9% [23] Holiday组合 - 2019年第四季度，Holiday组合入住率为87.8%，较上一季度下降0.8%；RevPAR为2486美元，与上一季度持平 [24] - 2019年第四季度，Holiday组合现金净营业收入环比下降6.3%，排除有利调整后环比增长2.9% [24] Sienna Senior Living管理的组合 - 2019年第四季度，Sienna Senior Living管理的八处退休住宅入住率为88.3%，较上一季度的89.8%略有下降 [25] - 2019年第四季度，Sienna Senior Living管理的组合RevPAR为2268美元，与上一季度持平，较去年同期同店基础上提高3.3% [25] - 2019年第四季度，Sienna Senior Living管理的组合现金净营业收入同比下降2.7%，但2019年日历年较2018年同店基础上增长2.8% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场方面，行业面临供应增加和劳动力成本上升的压力，但公司组合社区主要针对美国和加拿大二线城市的中端市场，受这些因素影响较小 [19] - 熟练护理市场方面，业务量开始回升，处于历史稳定水平，公司当前收购管道接近10亿美元，主要为高级住房，但熟练护理交易增多，同时也开始出现一些行为和成瘾投资机会 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2020年的重点是回归增长，基于目前强大的平台和最佳的资产负债表 [5] - 公司未来投资将专注于高收益投资，特别是熟练护理、行为和成瘾领域 [7] - 公司致力于维持股息，并预计从今年下半年开始改善股息覆盖率 [8] - 公司不打算寻求与Enlivant建立新的合资企业，而是与TPG合作寻求更简单的解决方案，预计在看到入住率提升并为任何增量投资带来明确的增值路径时行使选择权 [9] - 公司认为熟练护理市场将迎来良好发展，原因包括PDPM报销系统改善、人口结构变化和供应下降等因素 [97] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2019年完成了投资组合的重新定位，改善了资产负债表，2020年有望回归增长 [5] - 管理层对PDPM的实施结果感到满意，认为费率增长良好，且运营商在过渡到新系统时没有受到干扰 [11][12] - 管理层对公司运营商的表现感到满意，认为从覆盖率和其他方面来看，运营商的情况良好 [13][14] - 管理层预计2020年高级住房管理组合的同店NOI将实现增长，全资拥有部分增长4%，非合并合资企业部分增长3% [37] 其他重要信息 - 公司预计2020年将进行1.59亿美元的投资，加权平均初始现金收益率为7.4%，其中8200万美元已经完成 [37] - 公司预计2020年将进行1.11亿美元的处置和贷款偿还，主要包括剩余的Genesis资产和一些2019年确定但尚未完成的资产出售 [38] - 公司预计2020年将通过ATM发行1.2 - 1.4亿美元的股权，以维持杠杆率在5.5倍以下 [39] - 公司有一些租约将于2020年到期，总年化收入为1290万美元，预计其中许多将续约，对2020年的影响小于每股0.01美元 [40] - 公司预计2020年第一季度调整后FFO和调整后AFFO分别在0.43 - 0.45美元和0.42 - 0.44美元之间，较2019年第四季度下降主要是由于加权平均流通股数量增加、G&A成本上升和现金基础租户收款时间的影响 [41] - 2020年2月4日，公司董事会宣布每股0.45美元的季度现金股息，将于2月28日支付给2月14日登记在册的普通股股东 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: PDPM的费率增长是否包含市场篮子的好处 - 回答: 不包含，是PDPM的纯粹费率增长 [47][49] 问题2: CMS对PDPM的看法以及是否会有追回情况 - 回答: 预计不会有追回情况，CMS可能会在未来进行调整，今年不太可能采取行动，因为数据不足且增长并非不合理 [50][51] 问题3: Enlivant的讨论进展以及是否会增加持股 - 回答: 目前希望看到增值路径，TPG似乎也有意愿，不急于做决定，预计今年会有进展 [54] 问题4: 增加Enlivant持股的估值方式 - 回答: 基于最初支付的价格，没有变化 [56] 问题5: 从入住率或NOI角度看，何时可以增值收购Enlivant - 回答: 可能在今年下半年，接近第四季度 [60] 问题6: 2021年是否会有每股收益增长 - 回答: 预计2020年的影响是渐进的，对2021年的影响更大，有助于进入增长模式，预计下半年股息覆盖率会改善 [61] 问题7: Holiday资产入住率趋势及对整体的影响 - 回答: 通常较为稳定，有一定波动性，Franklin资产未纳入数据，因其未稳定 [66][67] 问题8: 1.5亿美元的收购是否为熟练护理以及预期的资本化率 - 回答: 是高级住房投资，目前正在敲定谈判，最初收益中性，预计下半年增值 [68] 问题9: 向熟练护理领域转移的考虑 - 回答: 一直对高收益投资感兴趣，认为有增长空间，可平衡投资组合 [69] 问题10: 股权发行是否为进一步去杠杆以及Enlivant合资企业的情况 - 回答: 不是进一步去杠杆，是使用ATM匹配资金，以维持杠杆率在目标以下，Enlivant也会采用类似方式 [70] 问题11: 暂停对Enlivant合资企业进行增量投资的原因以及若未达到入住率目标的打算 - 回答: 主要是为了简化结构，避免激励不一致和复杂的结构，同时考虑到流感季节对入住率的影响，目前对现状满意 [75][76] 问题12: 行业在PDPM下是否会更理性，避免追回情况 - 回答: PDPM设计更好，运营商吸取了RUGs IV的教训，会更加谨慎，预计不会出现过度追求收益的情况 [78][81] 问题13: 长期杠杆率目标是否低于5倍 - 回答: 低于5倍是长期目标，目前维持在5.5倍或略低较为舒适，未来有机会会进一步降低 [82] 问题14: DARM覆盖率与EBITDAR覆盖率的差异以及不报告DAR覆盖率的原因 - 回答: 报告EBITDARM覆盖率是为了避免因管理费率差异导致的误解，使数据更具可比性，高级住房差异约20个基点，熟练护理约35个基点 [84][85] 问题15: Avamere覆盖率下降但第四季度改善的原因以及是否会出售资产或重组租约 - 回答: 覆盖率下降主要是由于IT系统变更和家庭健康业务新报销系统的影响，第四季度改善是因为解决了这些问题以及PDPM的积极影响，预计华盛顿州医疗补助费率会提高，目前不打算重组租约 [89][90] 问题16: 在Enlivant交易中是否放弃了某些权益以延长选择权窗口 - 回答: 没有 [91] 问题17: 高级住房三重净租赁交易的结构难度以及承保标准 - 回答: 目前几乎没有运营商愿意签订租赁协议，因此难以提供实际情况，未来可能会有变化 [92] 问题18: 2020年经常性资本支出的指导 - 回答: 非收益性资本支出为2100万美元，涵盖自有管理组合和部分三重净组合 [93] 问题19: PDPM对公司未来12 - 24个月购买或出售SNP资产的策略影响 - 回答: 处置计划基本完成，熟练护理市场前景良好，受PDPM、人口结构改善和供应下降等因素推动，公司对该领域感兴趣 [97][98] 问题20: 1.5亿美元高级住房投资未纳入指导的原因以及增值驱动因素和投资类型 - 回答: 未纳入指导是因为交易未完成，担心影响交易，是SHOP投资组合，预计年底会有收入增长 [102] 问题21: 关于Avamere的监管情况以及与CMS的最新进展 - 回答: 提供商税方面，部分州需要清理豁免语言，但问题不大；UPL和IGT方面，行业在法律和政治上有一定防御能力，但犹他州、得克萨斯州和印第安纳州较为脆弱，公司会谨慎对待这些州的投资 [103][104][105] 问题22: PDPM实施后卖家或买家是否有变化，收购管道中的交易类型 - 回答: 目前未看到明显变化，大部分交易来自机构卖家，偶尔有非机构的一次性交易，预计未来会有更多活动 [111] 问题23: 2020年高级住房组合增长指导是否按Enlivant、Holiday等运营商细分 - 回答: 按全资拥有和合资企业细分，全资拥有主要由Enlivant驱动，Holiday未纳入同店数据 [114] 问题24: 2020年高级住房组合增长是否放缓以及原因 - 回答: 与2019年相比，增长会趋于正常化，2019年因流感季节对比基数较低，2020年入住率稳定，预计会有一定的费率和入住率增长 [116] 问题25: 股息政策以及提高股息的舒适水平 - 回答: 希望将正常化AFFO派息率恢复到80%以上 [118][119] 问题26: 医疗保险优势对熟练护理的压力以及未来发展 - 回答: 医疗保险优势在熟练护理领域的渗透率较低且预计保持平稳，PDPM下住院时间预计更稳定甚至改善，因为服务对象转向更复杂的患者 [122][123] 问题27: 下半年股息覆盖率改善的因素 - 回答: 主要是今年的投资活动，以及Enlivant组合10月1日的费率提高 [125][126] 问题28: 出售回租系统对熟练护理运营商吸引力下降的原因 - 回答: 未看到这种情况，三重净熟练护理运营商不受欢迎，合资企业会带来责任风险，与高级住房不同 [127][128] 问题29: 补充材料中租户层面覆盖率是否排除公司担保 - 回答: 新报告的EBITDA覆盖率包含所有租户，除了非稳定资产 [131] 问题30: 第7页租户披露是否包含公司层面现金流 - 回答: 不包含，是物业层面的覆盖率 [132] 问题31: 去年计划出售的三个高级护理中心资产的进展和收益 - 回答: 其中一个今年已完成出售，另外两个是封闭设施，收益预计约500万美元 [133]