财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司实现每股正常化FFO 0.38美元，每股正常化AFFO 0.38美元；与2021年第四季度相比，正常化AFFO每股增加0.01美元，正常化FFO每股减少0.01美元，但绝对值增加62.7万美元 [32][33] - 本季度现金NOI总计1.235亿美元，高于上一季度的1.092亿美元；经调整后，现金NOI环比增加690万美元 [34] - 截至2022年3月31日，公司年化现金NOI为4.496亿美元，SNF业务占比从一年前的65.5%降至61.7% [35] - 本季度G&A成本为1040万美元，高于2021年第四季度的820万美元；经常性现金G&A为800万美元，占现金NOI的6.4% [35][36] - 截至2022年3月31日，公司流动性约为10亿美元，杠杆率为5.11倍，低于上限5.5倍 [37] - 2022年3月4日，董事会宣布每股普通股季度现金股息为0.30美元，将于3月31日支付给5月16日登记在册的股东，股息支付率为79% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2022年第一季度，同店入住率为79.3%，其中辅助生活社区入住率提高190个基点，独立生活社区入住率下降30个基点；与2021年第一季度相比，辅助生活社区入住率提高640个基点，独立生活社区入住率提高140个基点 [20] - 截至4月底，大型投资组合的现场入住率比第一季度平均水平增长1 - 2个百分点 [21] - 辅助生活投资组合的REVPOR为6279美元，同比增长5.6%；独立生活社区的REVPOR为2578美元，同比增长1% [21] - 本季度现金NOI同比增长18%，环比增长10% [21] Enlivant合资企业 - 2022年第一季度入住率为74.2%，较上一季度增长1.6%，较2021年第一季度增长6.2%；截至4月底，现场入住率为75.7%，较第一季度末提高150个基点 [22] - REVPOR为4733美元，同比增长6% [22] - 本季度现金NOI同比增长16% [22] 行为健康业务 - 公司在行为健康领域的投资总计约7.3亿美元，加权平均收益率为8.3%，占年化现金NOI的13.4% [25][26] - 本季度行为健康板块现金NOI环比下降7%，主要受一家受Omicron和劳动力影响的运营商影响 [109] 各个市场数据和关键指标变化 - 疫情期间，约300家疗养院关闭，另有400家计划关闭，接近疫情前五年的关闭数量 [15] - 九个州的167家疗养院将获得高于历史水平的医疗补助费率增长，多数已获批准，少数仍在等待立法 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司今年的战略是通过小型交易实现投资组合多元化，主要集中在行为成瘾治疗和辅助生活领域 [8] - 计划出售SNF资产，预计年底将SNF业务敞口降至历史最低水平 [9] - 公司认为投资行为健康领域可满足医疗需求、实现有机增长、提高经济回报、多元化收入来源并减少环境影响 [28] - 公司继续与行为健康领域的成熟运营商建立合作关系，参与行为医疗的普及 [29][30] - 公司将利用现有流动性和资本回收收益进行投资活动和管理资产负债表，在债务和股权成本改善前不追求大规模资产收购 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于管理投资组合的复苏时间较短，公司暂不提供业绩指引，但CFO将对三重净租赁业务提供一些方向 [6][7] - 尽管存在Omicron变异株，但公司投资组合未受影响，租户员工和居民的阳性病例数量极少 [10] - 投资组合保持稳定，未与租户就租赁重组进行讨论；若CMS规则最终确定，将使公司熟练租金覆盖率降低0.02 [11] - 公司对医疗补助费率增长持乐观态度，预计将对业务产生积极影响 [13][14] - 未来几年，疗养院入住率有望超过疫情前水平，高级住房入住率也将呈上升趋势 [15][16] - 由于复苏的不确定性，公司目前无法提供盈利指引 [39] 其他重要信息 - 公司与Well Living Lab和Delos合作开展ESG倡议，第一阶段关注物理环境和设施，第二阶段关注员工压力和倦怠；第二份ESG报告预计今年夏天发布 [16] - 公司对投资组合进行系统审查，确定出售或转换用途的物业，部分熟练护理和高级住房物业将转换为成瘾治疗设施 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对拟议的CMS规则在60天评论期后的变化有何看法 - 行业评论主要集中在希望CMS将规则影响分散到两到三年，此前与CMS的对话也表明这是可能的做法，且有类似先例 [42][43] 问题2: 成瘾康复业务的转换时间和行为健康业务在投资组合中的增长规模 - 处于意向书阶段的转换项目将很快开始，公司控制时间进度；2021年底收购的用于转换的资产正在进行前期建设，耗时较长 [44][45] - 行为健康业务有健康的项目管道，但仍处于早期阶段，难以预测增长速度，公司未设定内部上限，将谨慎对待新交易 [46][47] 问题3: 观察名单在过去几个月的变化，是否已度过最坏时期以及如何看待潜在下行风险 - 观察名单基本未变，与疫情前接近，因为Omicron影响迅速且恢复也快；公司对租户情况有信心，但未来几个月可能需要提供短期租金减免，不会进行租赁重组 [53][83][84] 问题4: SNF业务敞口的目标比例、实现方式、资产出售规模和收益率 - 公司希望年底将SNF业务敞口降至57%或更低，通过收购非SNF资产和出售SNF资产实现 [55] - 今年资产出售规模预计超过去年的1亿美元，但不超过3亿美元 [56] - 高级住房管理组合的恢复也将有助于降低SNF业务敞口 [57][58] 问题5: 目前的转换项目是否涉及SNF资产，以及如何平衡减少SNF业务敞口与行业前景的关系 - 转换项目涉及SNF资产，但今年不会产生重大影响 [62] - 减少SNF业务敞口是为了使公司成为更多元化的REIT，获得更好的估值倍数；且公司不会完全放弃SNF业务 [64][65] 问题6: 对CMS规则一次性实施的看法 - 分阶段实施可减少不确定性，带来积极的费率增长和更好的市场篮子；当前行业仍面临诸多挑战，许多运营商处境艰难，分阶段实施对整个行业更有利 [68][69][70] 问题7: 行为健康业务的现有运营合作伙伴数量，是否寻求新的合作伙伴以及对先发优势的看法 - 公司目前有三个重复合作的运营商，正在与一些符合条件的运营商进行讨论 [75] - 公司认同行为健康行业存在先发优势，因此对新运营商持谨慎态度，会进行充分尽职调查 [77] 问题8: 公共卫生紧急状态结束后关注的事项以及对观察名单恢复到疫情前水平的信心来源 - 公司关注各州在FMAP方面的行动，以及未正式批准费率增长立法的州的情况；三天豁免政策的影响已不如2021年明显 [81][82] - 观察名单上的运营商在疫情期间基本保持不变，公司已度过疫情最困难时期，且后续变异株影响较小；但未来几个月可能需要提供短期租金减免 [83][84] 问题9: 资本在高级住房和行为健康业务之间的分配，以及对Enlivant合资企业的看法 - 公司看好高级住房业务，但目前受资本成本影响，会谨慎部署资本；已宣布与Sienna Senior Living在加拿大的合资收购项目 [86][87] - TPG推迟了Enlivant投资组合的营销进程，预计该投资组合在2022年剩余时间和2023年第一季度仍将保留在公司投资组合中 [88] 问题10: CMS规则假设对公司的影响以及受影响的租户 - 若CMS规则最终确定，公司将从3.9%的市场篮子增长中获得0.7%的费率下降，这将导致公司整体覆盖率下降0.02；目前没有租户因此面临风险，不同租户的影响因熟练护理组合而异 [91] 问题11: 行为健康业务转换项目的稳定期以及如何辨别优质运营商 - 转换项目的稳定期取决于建筑规模和支付方组合，小型建筑且有医疗补助支付的项目可能在开业后两到三个月内稳定，商业保险支付的项目则需要更长时间；主要时间消耗在与保险公司谈判合同和满足监管要求上 [94][95][96] - 辨别优质运营商的方法与其他业务类似，包括实地考察、与管理层交流、了解临床和营销方法、客户获取途径以及运营规模能力等 [97] 问题12: 对Healthmark和Enlivant投资组合的看法 - Healthmark运营良好，熟练护理组合较高，公司对其长期表现有信心 [101] - Enlivant受Omicron影响较大，第一季度是低点，但3月和4月入住率有显著提升，目前已走出低谷；劳动力问题和临时机构使用的减少也将对其未来表现产生积极影响 [102][112] 问题13: Healthmark和Avamere入住率的情况及原因 - Healthmark主要市场在德克萨斯州，受劳动力短缺影响较大，但情况正在改善；其熟练护理组合对业务有帮助 [106][108] - Avamere的入住率受COVID单元业务减少的影响，目前正在努力重建入住率；该公司在华盛顿州和俄勒冈州将获得强劲的医疗补助费率增长 [106][107] 问题14: 行为健康业务本季度现金NOI环比下降7%的原因 - 主要受一家受Omicron和劳动力影响的运营商影响，该行业通常在1月入住率会上升，但Omicron影响了这一趋势，入住率增长推迟到3月 [109]

公司定位与战略 - 公司凭借对优质护理的热情和深厚行业经验，在医疗房地产市场具备独特优势，能为股东创造长期价值[8] - 公司战略包括进行独特增值投资、支持运营商扩张、开展创意融资开发、优化投资组合和审慎融资[11][12] 战略实施成果 - 公司行为健康投资组合规模达7.3亿美元，收益率8.3%，占年化现金NOI约13%，有6处物业已或正转为戒毒治疗中心[16] 环境、社会和治理 - 截至2022年3月31日，女性占公司员工总数57%，管理层/领导岗位64%，26%员工为少数民族[22][24] - 公司是Well Living Lab联盟成员，鼓励运营商获取WELL健康安全评级[26][29] 投资组合情况 - 截至2022年3月31日，公司投资组合加权平均剩余租期7年，平均入住率76%，熟练护理组合占比38%[33] - 自新冠疫情开始至2022年4月，公司已收取99.5%预测租金，净债务与调整后EBITDA比率为5.11倍，流动性约10亿美元[44][45] 运营商支持 - 公司为运营商提供再开发、扩张、战略发展等投资，以及灵活的股权和债务资本解决方案[55] - 公司为技术护理租户提供PointRight解决方案，如使用DIA工具使设施在2021年医保A部分报销日均增加3.5美元[61][62] 公司业绩表现 - 公司资本结构平衡，普通股价值占比53%，无担保债务占比46%，企业价值50亿美元[70][71] - 公司投资级信用指标良好，净债务与调整后EBITDA比率为5.11倍，利息覆盖率为5.21倍[74]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司实现每股正常化FFO 0.39美元，每股正常化AFFO 0.37美元；全年每股正常化FFO总计1.57美元，每股正常化AFFO总计1.54美元，均达到2021年盈利指引的中点 [38] - 与2021年第三季度相比，正常化AFFO每股增加0.01美元，主要因现金基租户租金收入降低、全资管理投资组合和Enlivant合资企业AFFO减少，部分被本季度RCA抵押贷款利息收入增加抵消 [40] - 与2021年第三季度相比，正常化FFO每股增加0.01美元，正常化AFFO的减少被Enlivant合资企业递延税和基于股票的薪酬的连续减少所抵消 [41] - 第四季度现金NOI总计1.092亿美元，第三季度为1.165亿美元；若排除对Enlivant的740万美元支持付款，现金NOI基本持平 [41][42] - 截至2021年12月31日，公司年化现金NOI为4.524亿美元，SNF敞口占分析现金NOI的61.4% [42] - 第四季度G&A成本总计820万美元，2021年第三季度为870万美元；本季度G&A成本包括90万美元基于股票的薪酬费用，第三季度为240万美元；经常性现金G&A成本720万美元，占现金NOI的6.6%，符合预期 [43][44] - 截至2021年12月31日，公司杠杆率为4.98倍，符合5倍的长期杠杆目标，远低于5.5倍的上限 [46] - 截至2021年12月31日，公司流动性约为11亿美元，包括循环信贷额度下的10亿美元可用资金和1.12亿美元不受限制的现金及现金等价物 [47] - 2022年2月1日，公司董事会宣布每股普通股季度现金股息为0.30美元，将于2月28日支付给2月11日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为正常化AFFO每股0.37美元的81% [47] 各条业务线数据和关键指标变化 管理型高级住房业务 - 2021年第四季度，公司全资管理的高级住房投资组合延续了前几个季度的营收增长势头，但被自第三季度中期以来因新冠病毒德尔塔和奥密克戎变种导致的劳动力成本和合同劳动力费用上升所抵消 [23] - 2021年第四季度，不包括未稳定社区，入住率为79.4%，上一季度为78.8%，增加60个基点；RevPAR为3303美元，过去五个季度保持稳定；辅助生活业务的同店RevPAR从2021年第一季度到第四季度增长了5% [27] - 现金净营业收入环比下降9.9%，利润率降至20.1%，较上一季度下降2.6%；第四季度几乎没有收到新冠疫情补助收入，第三季度也没有；合同劳动力成本导致了这一下降 [28] - 公司全资管理的辅助生活投资组合在第三季度后入住率下降，在第四季度末和2022年初开始恢复；从2021年9月到10月，入住率下降126个基点；从10月到11月，下降43个基点；从11月到12月，增加28个基点；从12月到2022年1月，增加108个基点；2月有积极势头，Enlivant投资组合1月至2月中旬入住率增加80个基点 [29] - 公司全资管理的辅助生活投资组合收入环比增长1.8%，但现金NOI利润率压缩至9.7%，第三季度为15.1%；运营费用的增加几乎全部归因于全资Enlivant投资组合合同劳动力成本的增加 [31] - 公司全资管理的独立生活投资组合入住率损失小于辅助生活投资组合，恢复更为缓慢；整个疫情期间，因居民需要更高护理水平导致更多人搬出；从2021年9月到10月，入住率增加44个基点；从10月到11月，下降34个基点；从11月到12月，增加6个基点；从12月到2022年1月，下降119个基点 [32][33] - 公司全资独立生活投资组合中，加拿大投资组合在此期间入住率增加73个基点，美国投资组合下降164个基点；收入增长1.8%，现金NOI环比持平，现金NOI利润率略降至27.7%，上一季度为28.3% [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房社区需求保持弹性，且对价格不太敏感；疫苗推出后入住率持续上升，但第四季度有所下降，不过总迁入率仍与2019年持平或高出10%；在更高 acuity社区，特别是记忆护理社区，奥密克戎变种导致的更高死亡率影响了总迁出率 [25] - 公司运营商表示，5% - 7.5%的费率上调未遭到居民及其家人的质疑，同时运营商看到迁入者来自竞争对手社区，这些社区的激进定价改变了居民的价值观念 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司收购管道目前约为14亿美元，主要仍为高级住房，但开始看到更多熟练护理机会和行为成瘾领域的机会，加拿大的交易流量也有所增加 [16] - 公司与Sienna Senior Living的合资企业已达成协议，收购安大略省和萨斯喀彻温省的11个高级住房社区，这将使公司在加拿大的投资几乎翻倍，且有明确的提高入住率和扩张的途径 [21] - 行业内有熟练护理资产的销售交易活动，主要为场外交易，公开交易的医疗保健REIT出售或打算出售资产，但公司看到的熟练护理设施数量较少，且质量参差不齐，部分原因是其他团体出价更高 [56] - 一些私人团体或私人资本收购熟练护理资产是为了在其医疗保健业务中创造收入，且运营商通常与房地产房东有关联，能够获取更多收入流，这导致公开交易的医疗保健REIT的SNF交易有限 [57][58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司员工疫苗接种率达到87%，居民约为92%，约一半运营商已强制接种疫苗；25.5%的运营商已恢复到疫情前的入住水平 [8] - 1月最后一周，约41%因奥密克戎缺勤的员工返回工作岗位，这对入住率产生了直接影响；过去两周，管理投资组合入住率提高46个基点，前七大熟练运营商入住率提高149个基点 [9] - 自年初以来，由于 acuity和技能提升，熟练组合提高了360个基点，有助于减轻奥密克戎的部分财务影响 [10] - 报销第四阶段资金仍在流入，暂无确切总数；公司关注各州的医疗补助援助，约80%的州提供了临时医疗补助附加款，且州政府在决定是否保留这些附加款方面有自主权，公司对此持乐观态度 [11][12] - 公司认为Avamere的谈判进展顺利，有望收回相关款项，且目前没有考虑进行额外的重组，也没有与租户进行相关讨论 [14] - 公司对加拿大的Espirit交易感到满意，认为这是一项高质量资产，有可靠的运营合作伙伴和强劲的增长前景 [15] - 由于奥密克戎对管理投资组合的影响，目前无法预测复苏的程度和速度，因此不发布2022年盈利指引，未来将继续评估情况，以确定是否能提供有意义的盈利指引 [19][48] - 公司认为熟练护理业务约一年后有望接近或达到疫情前水平，高级住房业务可能在2023年下半年恢复 [64] 其他重要信息 - 公司在电话会议中会做出前瞻性陈述，这些陈述基于管理层当前预期，受风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异，公司无义务更新前瞻性陈述 [4][5] - 电话会议中会提及非GAAP财务结果，投资者可在公司网站查看这些非GAAP财务指标以及与可比GAAP结果的解释和对账 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 自Avamere公告后，是否有其他租户寻求类似的租金减免或重组安排 - 没有其他租户提出此类要求 [51] 问题: Avamere的情况是否会成为未来租户重组的路线图 - 不会，公司有良好的RevPAR，如果租户不需要，就不会寻求此类安排，公司会在必要时提供帮助，但不会利用这种情况 [52] 问题: 如何看待当前熟练护理资产市场，公司看到的机会是处于困境的资产还是重新估值的资产 - 市场上有熟练护理资产的销售交易活动，主要为场外交易，公开交易的医疗保健REIT出售或打算出售资产，但公司看到的熟练护理设施数量较少，且质量参差不齐，部分原因是其他团体出价更高；一些私人团体或私人资本收购熟练护理资产是为了在其医疗保健业务中创造收入，且运营商通常与房地产房东有关联，能够获取更多收入流，这导致公开交易的医疗保健REIT的SNF交易有限 [56][57][58] 问题: 公司对熟练护理和高级住房业务相对于疫情前水平的复苏路径有何最新想法，以及正在监测哪些监管方面的情况 - 公司认为熟练护理业务约一年后有望接近或达到疫情前水平，高级住房业务可能在2023年下半年恢复；除了FMAP，公司还密切关注三天豁免和技能提升等监管情况，这些在疫情期间对缓解财务影响有帮助，希望这些政策能长期保持；同时，公司注意到隔离措施已取消，随着新冠疫情缓解，入院限制也将减少 [61][64][67] 问题: 在公司的承保和内部预测中，是否预计会有更多租户出现问题 - 目前在承保和内部预测中没有预计到，但如果春季末或夏季联邦援助结束且业务恢复不足，可能需要为一些租户提供临时租金延期，但这不是长期重组问题 [65] 问题: 如果公司投资组合完全是三重净租赁，是否可以提供相关指引 - 虽然三重净租赁投资组合相对更可预测，但由于Avamere付款时间的影响，以及可能的政府援助与业务恢复之间的差距和临时租金延期等情况，目前仍无法提供相关指引 [70][72] 问题: 公司近期外部投资较为活跃，未来是否会保持这种节奏，还是会放缓或加速 - 公司会利用市场机会进行投资，不单纯根据当前股价进行承保，假设业务会恢复；如果能够以合理方式构建投资，参与投资的复苏过程，将是积极的；公司有现金、信贷额度和资本回收等资金来源，可在不增加杠杆的情况下进行投资 [74][75][94] 问题: 公司如何在计算杠杆指标时考虑投资活动的影响，以避免实际业绩不及预期时杠杆指标出现问题 - 公司会对收购或处置进行预估并纳入计算，第四季度最大的调整与RCA抵押贷款有关；公司基于年化预期NOI进行评估，若实际业绩未达预期，杠杆指标可能会有波动，但公司会将杠杆率长期维持在5倍左右，并保留一定空间以应对业绩波动 [77][78][79] 问题: 是否有其他租户使用保证金支付租金 - 没有，公司租户组合相对稳定 [81][83] 问题: 关于向合资企业支付的700多万美元支持款项的详细情况 - 该款项是为支持Enlivant应对劳动力压力和奥密克戎对运营的影响；由于TPG决定退出OpCo，OpCo存在亏损，在交易完成前，TPG会不时提供支持；目前大型投资组合的销售过程因市场等待业务复苏而进展缓慢 [84][85][86] 问题: 能否量化代理成本及其对业务增长的影响 - 公司没有该数据，代理成本波动较大，峰值出现在11月，后因奥密克戎再次上升，目前正在下降；由于不同运营商和设施之间差异较大，汇总数据意义不大，公司希望等待数据趋于稳定后再进行评估 [88][89] 问题: 考虑到公司股价和杠杆目标，如何为未来的收购提供资金 - 短期内，公司有现金、信贷额度和资本回收等资金来源，可在不增加杠杆的情况下为收购提供资金；如果需要，公司会考虑使用信贷额度，但目前有多种工具可用，处于较好的财务状况 [94][95][96] 问题: 今年公司的处置规模或范围如何 - 公司不会在财报电话会议上提供处置指引，但预计处置规模与过去几年相似，主要是对投资组合进行常规调整和资本回收，将资金投入新的投资；如果有合适的估值，公司可能会考虑进行更多处置 [98][99] 问题: 公司抵押贷款和优先股权益业务的规模和未来两到三年的发展轨迹如何 - 抵押贷款业务不是公司的战略重点，更多是基于与运营商的关系；优先股权益业务公司会继续进行，在特定项目和周期中，可获得较高回报率和未来长期所有权的选择权，同时也能参与房地产科技项目 [101][102] 问题: 公司在哪些州对运营商获得更多州资金或政策变化持更积极态度 - 公司所在的大多数州都表现良好，其中德克萨斯州的表现令人惊喜，该州历史上医疗补助系统较差，但此次对运营商提供了很大帮助；多数州的预算状况良好，疫情改变了他们对医疗补助的看法，对话氛围积极，这对未来是个好迹象 [104][105] 问题: 公司的处置是否会更倾向于某一资产类别 - 公司的处置是机会主义的，主要目标是实现盈利增长，同时平衡投资组合；目前公司的熟练护理敞口降至61%，希望降至60%以下，但不会因追求这一目标而错过合适的投资机会 [106] 问题: 今年有3.5%的租金到期，如何看待这一情况，以及投资组合中是否有购买选择权 - 今年到期的租户是现金基租户Wide - Open，公司正在为其制定长期租约，预计年底宣布；未来一年左右，没有突出的购买选择权 [108] 问题: 关于到期租约的覆盖情况 - 该租户已采用现金流扫掠方式运营多年，是公司将其过渡给顶级运营商Katie的投资组合；最初的五年租约即将到期，公司将为其制定更稳定的租金水平，不再基于现金流 [110][111] 问题: 能否提供G&A费用的指引或相关信息 - 公司本季度G&A费用的运行率为720万美元，第四季度数据通常会因税收和工资加速等因素偏高；预计季度现金G&A费用在700 - 750万美元之间 [112]

公司定位与战略 - 公司凭借对优质护理的热情和深厚行业经验，在医疗房地产市场具备独特优势，能为股东创造长期价值[8] - 战略包括进行独特增值投资、支持运营商扩张、开展创意融资开发和优化投资组合[11][12] 战略实施案例 - 与Sienna成立50/50合资企业，以2.43亿美元收购11个高级住房社区组合，预计2022年二季度完成交易[16][17] - 对康复中心进行适应性改造再利用，如宾夕法尼亚州和南卡罗来纳州项目，为公司带来增值[21][22] 环境、社会与治理 - 截至2022年2月18日，女性占公司员工总数的58%，管理层的64%[26][27] - 截至2022年2月18日，28%的员工自我认定为少数民族成员，另有19%未自我认定[28][29] 投资组合情况 - 截至2021年12月31日，公司有443项投资，熟练护理/过渡护理、高级住房租赁和管理等资产占比较大[33] - 从疫情开始到2022年1月，公司收取了99.6%的预测租金，2021年12月31日净债务与调整后EBITDA比率为4.98倍[41] 运营支持与绩效 - 为运营商提供免费行业领先商业智能工具，如PointRight解决方案，可提高报销、降低再住院率和提升星级评级[61][62][63][64] - 公司资本结构平衡，普通股权益价值占58%，无担保债务占41%，有充足流动性和低资本成本[72][73]

公司定位与战略 - 公司凭借对优质护理的热情和深厚行业经验，在医疗保健房地产市场具备独特优势，能为股东创造长期价值[8] - 公司战略包括进行独特增值投资、支持运营商扩张、开展创意融资开发和优化投资组合[11][12] 战略实施案例 - 2021年10月15日，公司完成对Recovery Centers of America Holdings, LLC的首笔2.9亿美元抵押贷款，后续3500万美元放款取决于特定绩效指标[15][16] - 公司收购宾夕法尼亚州和南卡罗来纳州的物业，改造为成瘾治疗设施并由RCA长期预租[18][19] 环境、社会和治理（ESG） - 截至2021年12月31日，女性占公司员工总数的57%，管理层/领导岗位的64%；26%的员工自我认定为少数民族成员[22] 投资组合情况 - 截至2021年9月30日，公司有447项投资，涉及多种资产类别，平均剩余租赁期限7年，加权平均EBITDARM覆盖率为2.09倍（熟练护理/过渡护理）和1.09倍（老年住房 - 租赁）[25] - 自新冠疫情开始至2021年12月，公司收取了99.5%的预计租金，未给予永久性租金减免，总租金延期为340万美元，其中230万美元未偿还（占年化现金NOI的0.5%）[33] 运营支持与绩效 - 公司为运营商提供多种支持，包括再开发、扩张、战略发展以及灵活的股权和债务资本解决方案[58] - 公司为技术护理租户提供PointRight解决方案，如使用DIA工具使设施在2021年平均每天增加3.50美元的医疗保险A部分报销[64][65] 财务表现 - 截至2021年9月30日，公司资本结构平衡，普通股权益价值占57%，无担保债务占41%，有12亿美元可用流动性[75][76] - 公司投资级信用指标强劲，2021年第三季度净债务与调整后EBITDA之比为4.81倍，利息覆盖率为5.32倍[78]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度，公司总营收、租金收入和净营业收入（NOI）分别为1.286亿美元、8540万美元和9630万美元，剔除2520万美元的直线租金应收账款核销后，分别为1.538亿美元、1.106亿美元和1.215亿美元，与第二季度相比，NOI基本持平，仅高出20万美元 [43][44] - 本季度资金从营运（FFO）为5990万美元，正常化FFO为8530万美元，即每股0.38美元；调整后资金从营运（AFFO）为8480万美元，正常化AFFO为8520万美元，即每股0.38美元，与第二季度相比均有所下降 [48] - 本季度归属于普通股股东的净利润为1020万美元，即每股0.05美元 [49] - 公司重申2021年正常化FFO每股1.56 - 1.58美元、正常化AFFO每股1.53 - 1.55美元的指引范围 [53] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2021年第三季度，剔除未稳定社区后，入住率为78.8%，较上一季度提高150个基点；每间可出租客房收入（RevPAR）为3272美元，与上一季度基本持平 [25] - 现金净营业收入（NOI）环比下降11%，利润率下降3.4%；剔除赠款资金后，现金NOI下降6.2%，利润率仅下降2.4% [26] - 运营费用在第三季度偏高，主要是因为9月份的合同劳动力成本；整个季度的潜在客户线索比2019年高出20% - 50%，转化率也高于2019年 [27] 全资管理辅助生活组合 - 入住率从第二季度末到第三季度末增加了234个基点，从3月低点到10月中旬增加了457个基点，达到73.9% [30][31] - 收入环比增长3.6%，剔除赠款收入后增长7%；现金NOI利润率压缩至15.1%，而第二季度为21.7%，约70%的变化归因于全资和Enlivant组合中合同劳动力成本的增加 [34] 净租赁辅助生活和记忆护理组合 - 入住率在第三季度较上一季度增加了303个基点 [32] 管理独立生活组合 - 入住率损失小于辅助生活组合，恢复较为缓慢；从6月到7月持平，7月到8月增加183个基点，8月到9月增加30个基点 [35] - 现金NOI环比增长4.2%，利润率扩大0.8% [36] Enlivant合资企业 - NOI为350万美元，比第二季度高出120万美元，主要是因为第二季度包含了250万美元的一次性支持付款；剔除该金额后，NOI环比下降130万美元 [46] - 收入增加130万美元，主要是由于入住率提高了2.2%，达到71.9%，但被更高的劳动力和COVID - 19费用所抵消 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 劳动力压力因市场而异，加利福尼亚州、东北部各州和得克萨斯州的劳动力短缺情况不如其他市场严重，而佛罗里达州和南部各州由于工资公平性落后，运营商面临更大的劳动力困难 [9] - 公司运营商中近80%的员工已接种疫苗，高于行业平均水平和全国平均水平 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资管道持续活跃，约有20亿美元的潜在投资项目，其中75%的潜在投资超过1亿美元；截至目前，已完成约4亿美元的交易，加权平均现金收益率为7.55% [17] - 公司宣布完成RCA贷款的第一笔交易，认为在成瘾领域成为强大的资本合作伙伴很重要 [18] - 在高级住房领域，与私募股权公司竞争大型投资组合较为困难，但在小型交易上具有竞争力，公司可以通过创造性的交易方式（如盈利分成）来完成更多交易 [67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 劳动力问题是复苏步伐的主要障碍，但租户通过承担额外的劳动力成本（如临时机构劳动力）来推动入住率的提高，因为市场需求明显存在 [15] - 公司对COVID - 19公共卫生紧急法案的延期持乐观态度，预计医疗保险扣押将持续到年底，联邦医疗补助匹配率（FMAP）资金增加将延长至2022年第一季度末 [16] - 高级住房市场的入住率恢复有望按计划进行，但劳动力短缺问题仍令人担忧；运营商有望通过薪酬、文化和安全方面的举措来缓解劳动力短缺问题 [24][25] - 随着入住率的提高和租金的调整，运营商有望将部分劳动力成本转嫁给居民，从而提高利润率 [76][77] - 预计2022年高级住房市场将在年底前恢复良好状态，而熟练护理市场由于劳动力压力，预计也将在年底左右恢复到较好水平 [120] 其他重要信息 - 由于Avamere的现金流受限，公司自2021年9月起使用其信用证来满足租金支付义务，预计该信用证将覆盖到2021年12月的部分租金，且预计2021年底前的全部租金都将得到支付 [39][40] - 公司认为Avamere的租赁不再符合按权责发生制核算的高门槛，因此核销了2520万美元的直线租金应收账款余额；公司资产负债表上仍有1910万美元与Avamere相关的高于市场租赁无形资产，未来的租赁修订可能导致该余额的全部或部分核销或加速摊销 [40][42] - 公司发行了8亿美元的3.2%高级无担保票据，用于偿还3.45亿美元的美元定期贷款、赎回3亿美元的0.8%高级无担保票据以及为RCA抵押贷款提供部分资金；此次发行使公司的加权平均债务期限延长了2.4年至7年，永久债务成本降低了23个基点至3.5% [49][50] - 截至2021年9月30日，公司拥有约12亿美元的现金和信贷额度；10月15日，公司完成了780万股普通股的公开发行，净收益为1.126亿美元，用于为RCA抵押贷款提供部分资金 [51] - 2021年11月3日，公司董事会宣布每股普通股0.30美元的季度现金股息，将于11月30日支付给11月16日收盘时登记在册的股东，股息支付率为正常化AFFO每股的79% [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：1月4日的疫苗强制令是否仅适用于熟练护理，不包括高级住房？ - 公司最初认为高级住房不在强制令范围内，但猜测大多数高级住房运营商会自愿实施强制令 [58] 问题2：Avamere需要达到什么条件才能避免租赁调整？ - 公司倾向于在情况稳定后为Avamere提供一定的支持，但预计不会对公司产生重大影响；Avamere在疫情前的覆盖率较高，近期因入住率下降和劳动力压力导致现金流受限，若入住率能持续提高，情况有望改善 [59][60][61] 问题3：Enlivant和TPG退出投资组合的时间线有无更新？ - TPG希望在业务反弹后再进行全面出售流程，预计最早在2022年初开始，完成交易可能需要几个月的监管审批时间，最早可能在2022年年中完成，也可能更晚 [62][63] 问题4：如果Avamere的信用证在12月用完，短期内租金支付情况如何？ - 公司认为短期内无需担忧，因为Avamere能够获得前期资金，且正在与俄勒冈州进行谈判，这些都将有助于其流动性 [66] 问题5：公司如何考虑资本成本和执行收购管道的能力？ - 在熟练护理、行为和成瘾领域，公司具有竞争力；在高级住房领域，与私募股权公司竞争大型投资组合较困难，但在小型交易上具有优势，可以通过创造性的交易方式完成更多交易 [67] 问题6：能否提供Avamere投资组合的EBITDAR趋势以及健康的覆盖率水平？ - Avamere在疫情前因运营举措和PDPM政策而呈上升趋势，入住率在2020年12月降至70%，后回升至74.5%，但因俄勒冈州和华盛顿州的入院限制，入住率降至67%；公司希望Avamere的覆盖率略高于疫情前的略高于1倍水平，但不会调整至1.5倍 [70][71][75] 问题7：考虑到劳动力成本压力，高级住房业务的增量入住率对NOI的影响如何，利润率能否恢复到疫情前水平？ - 运营商认为可以通过提高租金来转嫁部分劳动力成本，新租约的租金高于现有租金，表明有能力提高租金；利润率的恢复取决于入住率的持续提高和租金的调整 [76][77][78] 问题8：9月公司批准了另一个小租户的租金延期请求，近期是否还有其他租金延期的预期，已延期金额是否有担保？ - 已延期金额均有担保，其他延期请求均为短期性质，预计近期不会有重大的租金延期情况 [85] 问题9：是否有鼓励熟练护理的州级举措？ - 目前没有具体的州级举措，但大多数州的医疗补助预算状况良好，预计2022年在年度费率调整讨论中会有更积极的结果；此外，可能会出现更多类似康涅狄格州的工资谈判，通过医疗补助计划将工资增长转嫁给员工 [87][88][90] 问题10：熟练护理行业的劳动力竞争情况如何？ - 主要竞争集中在高 acuity的急性后期护理领域，如长期急性护理医院（LTACs）和 inpatient康复设施（IRFs）；更大的问题是大量医疗工作者离开劳动力市场，随着疫情相关福利的结束和疫苗接种率的提高，人们对他们重返工作岗位持乐观态度 [93][94][95] 问题11：关于熟练护理的报销问题，CARES法案的100亿美元紧急基金是否还有剩余，PDPM是否会有审查？ - 熟练护理的就地护理举措有望永久化；CARES法案紧急基金在第四阶段后剩余约1700 - 2000万美元；目前没有关于PDPM审查的讨论，新的CMS负责人预计会对行业保持合理态度 [101][102][103] 问题12：北美医疗保健的覆盖率为何出现连续恶化，目前入住率情况如何，近期趋势如何？ - 覆盖率下降是由于季度更替的时间问题，北美医疗保健的入住率正在恢复，其熟练护理业务的组合良好；地理因素是导致不同运营商覆盖率差异的重要因素之一 [107][108] 问题13：如果入住率继续提高，但劳动力成本调整的影响在一年后才完全反映在12个月滚动数据中，整个投资组合的覆盖率会如何？ - 公司希望整体EBITDA覆盖率高于1.4倍，疫情前基本处于该水平；如果劳动力压力缓解，熟练护理的新正常覆盖率可能为1.2 - 1.3倍；从长期来看，由于熟练护理床位数量减少和人口结构因素，入住率有望提高，从而缓解劳动力压力，覆盖率不会降至危险水平 [110][111][112] 问题14：公司运营商实施疫苗强制令后的员工流失情况如何？ - Enlivant、Holiday、Genesis、Atria等运营商以及一些小运营商实施强制令后，员工流失率为低至中个位数，且无需提高工资来留住员工 [116] 问题15：20亿美元的投资管道是房地产收购还是贷款，是否会进行更多类似RCA的抵押贷款？ - RCA贷款是一个独特的交易，并非公司的典型业务 [118] 问题16：高级住房和熟练护理的入住率何时能恢复到疫情前水平，劳动力是否有影响？ - 高级住房预计到2022年底能恢复良好；熟练护理由于Delta变种和劳动力压力，原预计第一季度末恢复的目标无法实现，目前预计也在年底左右恢复 [120]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度总营收、租金收入和净营业收入分别为1.529亿美元、1.108亿美元和1.213亿美元，第一季度分别为1.524亿美元、1.134亿美元和1.213亿美元，租金收入减少260万美元主要因现金基础租赁相关收款减少 [64][65] - 第二季度正常化基础上的运营资金（FFO）为8840万美元，即每股0.41美元，第一季度为8550万美元，即每股0.40美元；调整后运营资金（AFFO）正常化后为8660万美元，即每股0.40美元，第一季度为8320万美元，即每股0.39美元 [69][70] - 第二季度归属普通股股东净亏损1.326亿美元，即每股0.61美元，与Enlivant合资企业减值费用有关；一般及行政费用（G&A）为880万美元，第一季度为890万美元 [71] - 截至2021年6月30日，不包括Enlivant合资企业债务，净债务与调整后EBITDA比率降至4.75倍；若出售Enlivant投资组合且收益等于新账面价值1.14亿美元，该比率将降至4.56倍 [61][63] - 预计2021年全年摊薄后每股净亏损0.15 - 0.13美元，FFO为1.53 - 1.55美元，正常化FFO为1.56 - 1.58美元，AFFO为1.51 - 1.53美元，正常化AFFO为1.53 - 1.55美元 [78] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理业务 - 八家熟练护理运营商占净营业收入71%，自2020年12月底低谷以来，整体入住率上升601个基点；技能组合虽低于此前高位，但比疫情前水平高144个基点，其余熟练护理组合也有类似趋势 [32] - 熟练护理组合EBITDA贷款覆盖率按EBITDAR计算环比持平，不包括提供者救济基金时仍高于1倍 [37] 高级住房业务 全资管理组合 - 2021年第二季度末入住率为78.4%，较上季度末的75.1%上升322个基点；同店核心收入（排除未稳定社区）略高于上季度，为3230美元，与2020年第二季度持平 [40] - 同店现金净营业收入环比增长34%，利润率环比增长5.9%，主要因全资Enlivant投资组合入住率反弹及疫情相关运营成本降低，2021年第二季度还有51.9万美元新冠补助收入 [41] 全资管理辅助生活组合（排除本季度收购项目） - 从2021年3月到4月入住率增加160个基点至69.5%，4月到5月增加214个基点至71.7%，5月到6月增加39个基点至72.1%；从3月低谷到7月中旬增加425个基点至71.8% [44][45] 净租赁辅助生活和记忆护理组合 - 第二季度入住率较上季度增加246个基点；3月到4月增加84个基点至75.7%，4月到5月增加71个基点至76.5%，5月到6月增加63个基点至77.1%；从2月低谷到7月中旬增加505个基点至77.6% [46] 管理独立生活组合 - 3月到4月入住率增加31个基点至77%，4月到5月减少52个基点至76.5%，5月到6月增加166个基点至78.2%；从5月低谷到7月底增加212个基点至78.6% [48] - 假日潜在客户比2019年高10%，入住率比2019年高近20%，潜在客户转化为租赁的比率高于2019年 [51] 其他急性和急性后业务 - 占净营业收入11.6%，持续表现良好，覆盖率和入住率较高 [38] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将退出Enlivant合资企业，专注高级住房业务增长，避免进行需重组或清理的大型交易，更倾向有明确上行空间和增值潜力的优质投资组合 [10][29] - 收购管道超过20亿美元，主要为高级住房项目，也开始出现一些熟练护理和行为健康机会 [27] - 战略上继续在现有资产类别中寻找机会，重点关注3000 - 8000万美元及以下规模交易，这些交易易调整，能为公司带来增长 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情最糟糕时期已过去，但仍有挑战，公司对运营商表示感谢和赞赏 [7] - 公司设施内未出现新冠变种病毒爆发趋势，患者和居民疫苗接种率超90%，许多运营商超95%，员工接种率在70 - 75%之间；部分运营商强制员工接种疫苗，虽有员工流失但认为值得 [17][18][19] - 提供商救济基金增至434.7亿美元，分配延迟，预计后续会有金额、时间和方法的公告；公共卫生紧急状态（PHE）延长至2021年12月31日，CMS市场篮子调整为1.2%，今年未对PDPM进行平价调整，有分析师预计2022年10月会有调整 [23][24] - 劳动力短缺是当前最大挑战，预计第四季度会改善，可能影响入住率恢复速度 [33][35] 其他重要信息 - 首席财务官Harold Andrews年底退休，将担任两年顾问；EVP of Finance and Chief Accounting Officer Michael Costa将晋升为首席财务官，公司目标是在第四季度初找到替代Michael职位的人员 [8][9] - 2021年第二季度，公司收购一个高级住房管理社区和一块用于熟练护理过渡护理设施的土地，总价33.9亿美元，加权平均预计稳定现金收益率为7.78%；该熟练护理过渡护理设施正在建设中，预算1960万美元，预计2022年年中完成；还对一个150单元高级住房开发项目进行1100万美元优先股投资，截至6月30日已出资300万美元 [72][73] - 年初至今投资活动总计7550万美元，加权平均预计稳定现金收益率为7.94%；出售两个熟练护理过渡护理设施，净销售收益590万美元，净亏损380万美元 [74] - 第二季度通过ATM计划发行490万股普通股，平均价格每股17.76美元，净收益8500万美元；截至6月30日，ATM计划还有7580万美元可用额度 [74][75] - 2021年8月4日，公司董事会宣布每股0.30美元的季度现金股息，将于8月31日支付给8月17日登记在册的普通股股东，股息支付率为正常化AFFO每股的75% [77] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Enlivant投资组合和合资企业价值随时间如何变化，与高级住房业务整体情况有何关联 - 公司采用贴现现金流模型确定估值，考虑了投资组合业绩下降和管理费用调整假设；利用专业公司和近期交易数据辅助计算；认为这不是困境估值，而是保守估值，考虑管理费用和债务后是合理估值 [87][88][90] 问题2：Enlivant投资组合出售流程中TPG的动机及是否会在2022年仍持有 - TPG该基金已取得不错收益，疫情改变了各方等待投资组合恢复的意愿；预计至少在2022年上半年仍会持有，因寻找买家和完成交易需时间；公司已宣布相关决定并进行减值处理，认为此事已过去 [92][93] 问题3：退出Enlivant合资企业为何是增值交易 - 公司面临要么购买投资组合导致稀释，要么出售实现增值的选择，鉴于当前情况，出售是增值交易 [99] 问题4：指导中现金基础租户影响高于预期的原因 - 一个现金收入略低于400万美元的投资组合，租户支付租金至6月底，预计下半年无租金收入，过渡到新运营商需时间；此前假设与Genesis达成减租协议，现假设其租金在2021年底前全额支付；纽约地区过渡流程导致时间问题 [100][101][103] 问题5：高级住房入住率指导下半年增长预期不高的原因 - 若无变种病毒，鉴于恢复情况会更乐观；出于指导目的，对相关假设持保守态度 [105] 问题6：Enlivant合资企业销售流程何时开始及OPCO问题原因 - 预计TPG在劳动节后开始与相关方沟通；OPCO平台原用于支持不断扩大的公司，但疫情使投资和增长停滞，且小型设施更依赖公司支持，目前重点是恢复业务 [108][109] 问题7：Genesis是否继续支付租金、相关资产情况及特定收入到期时间 - 自新管理团队到位后未与Genesis进行讨论，其知晓公司有其他运营商可接管设施；Genesis支付基本租金和超额租金，超额租金约1000万美元在2022年底到期 [112] 问题8：公司看到多少符合需求的高级住房增长机会 - 公司持续看到有经济解决方案的机会，大型交易竞争激烈，有大量资本寻求大规模投资；公司积极参与并专注小规模交易，按计划推进项目 [115][116] 问题9：疫情后从地理角度如何定位投资组合 - 公司地理分布良好，无租户问题，通过与Genesis合并等解决了相关问题；未来处置将视具体市场情况而定，目前对问题市场暴露较少 [119][120]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，公司总营收、租金收入和净营业收入（NOI）分别为1.524亿美元、1.134亿美元和1.213亿美元，而2020年第四季度分别为1.521亿美元、1.107亿美元和1.24亿美元，总营收和租金收入分别增加30万美元和270万美元，主要因收款增加 [48] - 第一季度，公司来自全资高级住房管理组合的收入较第四季度减少210万美元，其中政府补助收入减少60万美元；Enlivant合资企业的业绩较第四季度降低200万美元，其中政府补助收入减少50万美元；第一季度未确认任何政府补助收入 [49] - 第一季度，高级住房管理组合的COVID - 19相关成本总计270万美元，较第四季度减少30万美元，其中180万美元与Enlivant有关，90万美元发生在全资组合中 [50] - 第一季度，运营资金（FFO）为8240万美元，正常化后为8550万美元，即每股0.40美元；调整后运营资金（AFFO）为8280万美元，正常化后为8320万美元，即每股0.39美元；2020年第四季度正常化FFO为8840万美元，即每股0.42美元，正常化AFFO为8690万美元，即每股0.41美元，正常化FFO和AFFO的下降主要与NOI减少270万美元有关 [50][51] - 第一季度，归属于普通股股东的净利润为3340万美元，即每股0.16美元；一般及行政费用（G&A）为890万美元，2020年第四季度为810万美元，两个季度的G&A成本均包含230万美元的基于股票的薪酬费用；经常性现金为660万美元，占NOI的5.4%，符合预期 [52] - 第一季度，公司记录了200万美元的贷款损失和其他准备金，主要与纽约运营商退出业务的贷款有关 [53] - 截至2021年3月31日，公司拥有超过10亿美元的现金和信贷额度可用性，流动性状况良好；第一季度，公司收购了一家成瘾治疗中心和一个高级住房管理社区，总收购价格为2850万美元，加权平均现金收益率为7.7%；季度末后，又收购了一个高级住房管理社区，价格为3250万美元 [53][54] - 第一季度，公司通过自动上架发行（ATM）计划发行了520万股普通股，平均价格为每股17.75美元，净收益为9020万美元；还利用新ATM计划的远期特征为即将进行的投资做准备，130万股初始加权平均价格为每股17.94美元（扣除佣金后）的股票根据远期销售协议仍未结算；截至3月31日，ATM计划下可用额度为1.398亿美元 [54][55] - 截至2021年3月31日，公司符合所有债务契约，信用指标良好，杠杆率为4.84倍，包括Enlivant合资企业债务后为5.48倍；利息覆盖率为5.23倍，收费覆盖率为5.05倍；总债务与资产价值之比为33%，无抵押资产价值与无担保债务之比为295%，有担保债务与资产价值之比仅为1% [56] - 2021年5月5日，公司董事会宣布每股0.30美元的季度现金股息，将于5月28日支付给5月17日登记在册的普通股股东，该股息约占AFFO和正常化AFFO每股收益的77% [57] - 公司对2021年第二季度的指导为：摊薄后每股净收益0.13 - 0.14美元，FFO每股0.38 - 0.39美元，AFFO每股0.37 - 0.38美元；预计高级住房管理组合的平均季度入住率，全资组合为77% - 79%，合并合资企业组合为68% - 70%；预计完成总计8600万美元的投资，加权平均初始现金收益率为9%；预计使用循环信贷额度为投资提供资金，同时通过ATM计划匹配股权部分；预计基于截至2020年6月30日的预期年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）在4.7 - 4.72亿美元之间，将杠杆率维持在5.5倍以下 [58][59][60] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2021年第一季度，不包括两个未稳定社区，入住率为73.1%，上一季度为76.4%；每可出租单元收入（REVPOR）不包括两个未稳定社区，环比下降1.7%，从3783美元降至3718美元，但略高于2020年第一季度；现金净营业收入环比下降33.4%，利润率较上一季度下降6%，部分原因是与COVID - 19相关的持续成本以及2021年第一季度缺乏补助收入 [33][34] - 从2020年12月到2021年12月，全资组合入住率下降1.7%至75.9%；2021年1 - 2月，入住率下降0.9%至75.1%；2 - 3月，入住率持平于75.1%；3 - 4月，入住率增加0.6%至75.7%；从3月中旬的低点到4月下旬，入住率增加0.9%至75.9% [35] - Enlivant合资企业组合，从2020年12月到2021年1月，入住率下降1.4%至68.9%；1 - 2月，入住率下降1.2%至67.7%；2 - 3月，入住率下降0.3%至67.4%；3 - 4月，入住率增长1.5%至68.9%；从3月中旬的低点到4月底，入住率增加2.5%至69.7% [36] - 全资组合中，与COVID - 19相关的费用在2020年12月至2021年1月下降10.1%至39.6万美元，1 - 2月下降27.7%至28.6万美元，2 - 3月下降31.9%至19.5万美元；Enlivant合资企业组合中，2020年12月至2021年1月，COVID - 19成本增加26%至76.4万美元，1 - 2月下降14.3%，2 - 3月下降36.5%至41.6万美元 [37] - Enlivant合资企业3月的总迁入量达到18个月以来的最高水平，接近每个设施每月2.3次迁入的历史峰值；3月的迁出量从1月开始持续显著下降，达到疫情前的正常水平；4月的净迁入量显著超过3月；3月的潜在客户和参观量较2019年3月增长35%，2021年4月保持类似增长速度 [38][39] 熟练护理业务 - 公司前七大熟练护理运营商占NOI的66%，其入住率在2020年12月下旬达到最低点，此后入住率增加约431个基点，带动了整个组合的增长；除前七大运营商外的其他运营商，通常只拥有少数设施，受当地市场条件影响 [25] 专业医院、行为和成瘾设施业务 - 该业务在疫情期间表现出色，入住率在疫情期间增加约550个基点，租金覆盖率也有所提高，该组合占公司NOI的11%，是公司未来投资的重点 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司超90%的设施无阳性病例，自3月第一周以来，每周新增阳性病例的设施数量在0 - 2个之间，且有更多设施清零 [12] - 超90%的租户报告患者和居民的疫苗接种率超90%，员工接种率超60%；几乎所有租户都完成了三轮疫苗接种诊所；美国疾病控制与预防中心（CDC）发布了全国队列限制指南，限制正在放宽，探视和团体活动增加 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资管道中有15亿美元正在审查，大部分项目仍为高级住房，涉及行为成瘾和物质活动领域；目前熟练护理业务活动较少，因联邦援助使运营商有时间恢复，想出售资产的运营商希望获得接近疫情前的定价 [24] - 公司认为专业医院、行为和成瘾设施组合是重要的增长领域，占NOI的11%，是未来投资的重点 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营商首次以乐观的语气交流，这是积极的信号；CDC指南放宽队列限制，有助于推动入住率增长，使费用恢复正常，对利润率和NOI有直接影响，但不同市场的执行情况存在差异 [12][14] - 卫生与公众服务部（HHS）基金还有245亿美元，农村提供者还有8.5亿美元，随着不需要援助的医疗企业返还资金，预计该金额将增加，公司认为有机会获得部分资金，高级住房也被纳入相关讨论，对此感到乐观 [15][16] - 关于医疗保险和医疗补助服务中心（CMS）的提案，行业中仅15%的机构利用了三天豁免暂停政策，这可能有助于行业争取延长豁免暂停时间；CMS提出的医疗保险收入在预算中性基础上增加5%，很大程度上是由疫情相关现象和 acuity的长期飙升驱动的，CMS将听取行业意见，根据行业恢复情况进行调整，以帮助行业恢复 [17][21][22] - 公司认为目前不是收购Live Edge剩余51%股权的合适时机，希望看到该组合在未来几个月有一定的恢复轨迹；如果能以合适的价格收购，将有增长空间；如果不收购，也有资金用于其他投资，对高级住房和熟练护理业务的平衡影响较小 [9][10][11] - 公司预计熟练护理业务在2022年第一季度某个时候将恢复到或接近疫情前的入住水平，高级住房业务将在2022年下半年恢复 [110] 其他重要信息 - 公司有一位纽约州的运营商决定退出业务，其运营的至少三家熟练护理和过渡护理设施每年产生约380万美元的现金租金，公司预计利用押金继续支付租金至2021年6月，并将这些设施过渡给另一位在纽约州有大量业务的顶级运营商，但由于纽约的审批流程较长，过渡期间可能有一段时间收不到租金，恢复也需要时间，但该组合占公司总NOI不到1%，预计影响不大 [45][46][47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：第一季度是否有一次性的正向数据，第二季度是否会有之前季度的现金租金应计或支付情况消失 - 回答：第一季度没有一次性的异常数据，都是正常的运营结果；现金收款会有一定的季度间波动，但预计不会有重大回调 [63][66] 问题2：熟练护理设施（SNF）总组合入住率年初至今的变化以及从低谷到现在的变化 - 回答：公司没有总组合的具体数据，因为不同运营商的统计方法不同，且小运营商资源有限，数据收集难度较大，但整体情况是积极的 [67] 问题3：公司是否有需要关注的运营商 - 回答：公司的关注名单自疫情前至今保持稳定，没有重大担忧；纽约的运营商退出业务主要是因为CEO受疫情影响压力过大，而非运营问题 [68][69] 问题4：CMS如何得出关于医疗保险收入5%增长的结论，是否会在今年10月1日前出台具体法规 - 回答：CMS在提案中的评论较为温和且具有安抚性，他们不想破坏行业的恢复；今年10月可能会有行动，但预计不会是重大举措 [72] 问题5：公司是否有机会出售部分资产以整合投资组合 - 回答：从时机上看，目前出售资产难以筹集大量资金；公司喜欢现有的运营商，过去四年的合作一直很稳定；部分小运营商的入住率情况与当地卫生部门的限制有关，随着限制放宽，情况有望改善 [73][74][75] 问题6：公司设施中是否开始出现并发治疗 - 回答：公司设施中已经出现并发治疗，但情况不一；这将有助于降低劳动力成本和整体费用；希望CDC的指南能在各州和市得到更统一的执行；虽然仍有部分员工未接种疫苗，但疫苗的有效性使得设施内情况良好，没有出现负面情况 [76][77][79] 问题7：Enlivant合资企业是否有合同时间方面的考虑 - 回答：没有合同时间方面的考虑，公司和合作方都可以等待观察恢复情况后再做决定，但预计不会等到完全恢复 [81][83] 问题8：如何平衡积极的业务趋势与杠杆率和发行ATM股权以维持杠杆水平 - 回答：公司第一季度和第二季度发行股票是为了为收购提供资金并维持杠杆率；随着管理组合的恢复，股权发行需求将逐渐减少；公司自疫情开始就采取保守的资产负债表和流动性管理策略，未来随着EBITDA的增长，杠杆率将自然下降，公司将有更多的操作空间 [84][85][88] 问题9：2021年第二季度FFO指导较第一季度略有下降的原因，是担心三重净租赁组合的租金收款风险，还是高级住房资产的REVPOR或定价问题 - 回答：整体较为谨慎，对收款没有重大担忧，但管理组合中现金基础的租户支付情况会有波动；部分原因是第一季度发行的股票和预计第二季度发行的股票增加了股份数量；公司对管理组合的恢复时间较短，还需要时间观察 [90][91][93] 问题10：行为健康医院收购的机会和交易流量情况，以及阿拉斯加资产的管理挑战和扩张计划 - 回答：行为健康医院尤其是成瘾治疗领域的交易流量比往年增加，该领域发展迅速，有很多整合机会；阿拉斯加的资产有机会扩建增加独立生活（IL）单元，资产管理人员对前往阿拉斯加管理资产没有顾虑 [97][99] 问题11：Holiday目前的情况以及营销努力情况，以及高级住房设施收购的初始现金收益率情况 - 回答：大型运营商包括Holiday在疫情期间转向数字销售，优化网站并通过网站进行推广；目前难以确定随着市场开放，推荐来源的变化对入住率的影响，但迁出率已经下降并预计将恢复正常；对于高级住房设施收购，目前确定的是包括盈利分成的稳定收益率，时间窗口为12 - 18个月 [104][105][108] 问题12：对熟练护理和高级住房入住率恢复到疫情前水平的最新看法，恢复过程是否会波动，以及夏季的情况 - 回答：仍然认为熟练护理业务在2022年第一季度某个时候将恢复到或接近疫情前的入住水平，高级住房业务将在2022年下半年恢复；恢复过程可能会有波动，因为有潜在的 pent - up需求和acuity的影响；希望夏季能实现稳定增长 [110][111][112] 问题13：熟练护理业务中患者类型的变化趋势 - 回答：患者入院时大多是医疗保险患者，对于一些有复杂护理问题的患者，在稳定后可能会转为医疗保险和医疗补助双资格患者，并长期留在设施中 [113][114] 问题14：公司设定的5.5倍杠杆率目标的来源和灵活性 - 回答：该目标是惠誉评级为公司设定的维持当前信用评级的杠杆率上限，如果持续高于该水平，可能会导致评级下调；目前公司的杠杆率实际上低于该水平，但在确定Enlivant合资企业的行动方案之前，会将合资企业的债务纳入考虑维持在该水平以下；如果退出合资企业，杠杆率将显著下降，有更多资金用于收购；如果收购合资企业的剩余股权，需要进一步去杠杆；评级机构关注的是杠杆率的持续水平，短期波动不会有问题 [117][120][124] 问题15：州和地方政府对熟练护理行业提供支持的情况 - 回答：目前还太早，无法预期州和地方政府的具体行动，但对话和态度已经发生变化；州预算在疫情期间没有受到预期的冲击，获得联邦政府的医疗补助资金后有更多空间支持行业；约一半的州提高了联邦医疗补助匹配率（FMAP），显示出对医疗补助历史资金不足问题的认识 [127][128]

公司现状 - 债务/资产价值为35%，有72个运营商关系，企业价值达65亿美元，流动性超10亿美元，最大关系集中度为9%，自2011年以来净营业收入复合年增长率为20.5%[7] 战略规划 - 投资上聚焦优质高级住房和专业护理组合，实现关系和地域多元化，发展私人付费业务和定制高级住房；财务上维持稳健资产负债表和可持续股息政策；运营上促进租户分享最佳实践并提供行业领先商业智能工具[10] 战略实施成果 - 资产负债表得到强化，永久债务成本降低76个基点至3.52%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率从5.69倍降至4.88倍[14] - 信用指标显著改善，总债务/资产价值、固定费用覆盖率、利息覆盖率均有提升[16] - 致力于良好公司治理和道德商业实践，女性占员工总数55%和管理层/领导角色的65%，21%团队成员自我认定为少数民族[18] 投资理念 - 提供定制金融解决方案，支持运营商投资业务和提供优质护理；把握机会进行独特增值投资，支持运营商扩张，创造性融资开发，优化投资组合[24][25] 投资组合 - 疫情期间租金收取率达99.9%，仅给予三位租户短期租金延期，总计70万美元（占年化现金净营业收入的0.1%）[31] - 各业务板块入住率有不同变化，专业护理/过渡护理组合入住率有所上升，高级住房组合入住率在2月触底后近4周基本持平，专科医院及其他组合入住率上升474个基点[37] - 高级住房托管业务同店每间入住客房收入在疫情期间保持强劲，2020年第三季度至第四季度，全资多数辅助生活设施和Enlivant合资企业分别增长2.2%和3.7%[38] 疫情缓解措施 - 政府多项救济计划为运营商提供资金支持，预计总额达5.4亿美元，包括提供商救济基金、医疗保险封存暂停、联邦医疗援助百分比增加等[44] 投资组合优势 - 拥有609项投资，高级住房 - 专业护理/过渡护理、租赁平均入住率分别为77%、83%、80%、75%，72个合作关系，专业护理组合占比40%，加权平均剩余租赁期限为8年，租金覆盖率为2.17倍和1.25倍[49] - 有25个在建和规划项目，当前总投资3.89亿美元，预计房地产价值4.9亿美元，预计初始租金现金收益率为7.6%[50] 运营商支持 - 支持运营商的重建、扩张和战略发展，提供灵活的股权和债务资本解决方案[60] - 拥有专有信息技术系统，支持高效准确收集信息，推动股东价值提升；为运营商提供免费行业领先商业智能工具[64][66] 财务表现 - 资本结构多元化，无担保债务占34%，有担保债务占7%，普通股权益价值占59%，企业价值65亿美元[81] - 信用指标优于投资级同行中位数，如过去12个月净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率为4.88倍，同行中位数为5.58倍[84] - 相对估值有吸引力，远期运营资金倍数和股息收益率表现良好[92] 风险提示 - 报告包含前瞻性陈述，受疫情、租户经营、法规政策、利率波动等多种风险因素影响，实际结果可能与预期有重大差异[118]

公司优势 - 公司凭借行业知识、管理团队和创业精神，有能力为股东创造长期价值[2] - 截至2020年12月31日，公司债务/资产价值为35%，企业价值达64亿美元，流动性超10亿美元，最大合作方集中度为9%，自2011年以来净营业收入复合年增长率为20.5%[7] 战略规划 - 投资上聚焦优质养老和护理资产，实现合作方和地域多元化，发展高端养老项目；财务上维持稳健资产负债表和可持续股息政策；运营上促进租户分享经验并提供商业智能工具[10] 战略执行成果 - 资产负债表得到强化，永久债务成本降至3.52%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率降至4.88倍[14] - 信用指标显著改善，总债务/资产价值、固定费用覆盖率和利息覆盖率均有提升[16] 投资理念 - 投资独特且增值的项目，支持运营商扩张，创新开发融资模式，优化投资组合[25][26][27][28] 投资组合表现 - 疫情期间租金回收率达99.9%，仅给予少量租金延期，未提供永久性租金减免[31] - 各板块入住率有不同变化，熟练护理/过渡护理板块下降1195个基点，高级租赁住房下降792个基点，高级管理住房下降1108个基点，专业医院及其他板块上升369个基点[37] 疫情应对措施 - 政府多项救济计划为运营商提供资金支持，预计总额达5.4亿美元[44] 2021年第一季度指引 - 预计稀释后每股净收入0.16 - 0.17美元，资金从运营活动产生0.39 - 0.40美元，调整后资金从运营活动产生0.38 - 0.39美元[49] 投资组合优势 - 拥有609项投资，72个合作关系，加权平均剩余租赁期限8年，租赁平均入住率77% - 83%不等[52] - 有25个在建和规划项目，当前总投资3.89亿美元，预计房地产价值4.9亿美元，预计初始租金现金收益率7.6%[53] 运营商支持 - 为运营商提供资金和技术支持，促进运营效率提升和业绩增长[65][69][71] 公司业绩表现 - 资本结构平衡，普通股权益价值占比58%，有多种低成本融资渠道[86][87] - 信用指标优于同行，投资级信用表现良好，债务到期分布合理，相对估值有吸引力[90][92][98]