财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度，公司实现每股正常化FFO 0.32美元，每股正常化AFFO 0.33美元；与第三季度相比，现金租金减少80万美元，主要因出售13家熟练护理和2家高级住房资产组合；更新基于绩效的薪酬估计，导致一般及行政费用增加510万美元，其中380万美元与2023年前三季度相关，并从第四季度正常化FFO和正常化AFFO中剔除；受费率和入住率改善影响，管理的高级住房投资组合使正常化AFFO增加30万美元 [52] - 2024年全年稀释后每股业绩预计范围为：净收入0.53 - 0.57美元，FFO 1.33 - 1.37美元，正常化FFO 1.34 - 1.38美元，正常化FFO 1.38 - 1.42美元，正常化调整后FFO 1.39 - 1.43美元；指导不假设任何收购或处置活动 [53] - 截至2023年12月31日，净债务与调整后EBITDA比率为5.74倍；预计随着投资组合业绩从疫情中恢复，杠杆率将自然下降，长期平均杠杆目标为5倍；截至该日，公司遵守所有债务契约，拥有9.47亿美元流动性，包括4100万美元不受限制的现金及现金等价物和9.06亿美元循环信贷安排下的可用借款 [85] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理业务 - 入住率环比上升50个基点，同比上升290个基点；EBITDARM租金覆盖率环比上升0.10；合同劳动力在患者日基础上下降29%，护理综合成本在患者日基础上仅上升4.3%；投资组合利润率基本恢复到疫情前水平，且入住率尚未达到疫情前水平 [72] 高级住房租赁业务 - 入住率环比上升130个基点，DARM租金覆盖率跃升0.11 [74] 高级住房管理业务 - 整个全资管理的高级住房投资组合在第四季度保持积极势头，收入和现金净营业收入同比实现中到高两位数百分比增长；第四季度入住率为81.2%，同比上升130个基点，为过去五个季度以来最高；REVPOR在2023年第四季度较2022年第四季度增长4%；当前要价租金和续租租金涨幅在5% - 7%之间 [78][79] 非合并合资业务 - 与Sienna的非合并合资企业中，同店物业在第四季度入住率同比提高2.5%，现金NOI同比增长159%；驱动因素包括入住率增加、REVPOR提高5.7%以及ex - POR降低9.1%，导致第四季度现金NOI利润率同比扩张12.7% [80] 行为健康业务 - 截至第四季度末，公司在行为健康领域的总投资约为8亿美元；补充资料中滞后12个月的统计数据显示，行为健康投资组合的入住率和租金覆盖率较上一季度略有下降 [50] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场在2024年初重新活跃，市场上有很多资产待售，部分是因业主需再融资或出售以应对与贷款人的情况 [91] - 熟练护理市场中，经纪公司营销的优质产品较少，交易多在非公开市场进行，竞争激烈 [92] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是在2024年成为净收购方，在熟练护理、高级住房和行为健康等资产类别中寻找机会；虽过去一年多专注于投资组合多元化，熟练护理业务敞口降至历史最低，但不会错过熟练护理交易机会，一切以盈利增长为目标 [89] - 行业内其他房地产投资信托基金（REITs）在熟练护理领域提供不同层次的债务融资，公司则在售后回租方面看到更多机会 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2024年运营环境持乐观态度，认为行业运营环境显著改善，公司大部分投资组合过渡和重新定位工作已完成，对投资组合预期表现有更清晰的认识 [83] - 预计熟练护理和高级住房投资组合的入住率将超过疫情前水平，熟练护理业务受益于人口结构和产品供应下降，高级住房业务受益于人口结构和可预见未来新供应极少 [75] - 公司预计CMS和多个州将继续在报销费率中体现成本增加，乐观认为今年夏天州层面和2025财年CMS层面将延续这一趋势 [75] 其他重要信息 - 2024年2月1日，公司董事会宣布每股普通股0.30美元的季度现金股息，将于2月29日支付给2月13日收盘时登记在册的普通股股东；股息支付率为第四季度正常化AFFO每股的91%，预计2024年该支付率将改善 [55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：指导范围的具体构成以及是否考虑潜在信贷问题 - 指导范围的不确定性源于难以预测今年剩余时间的业务走向，并非考虑了信贷问题，公司提供一定缓冲范围但不过于宽泛 [4] 问题2：对最低人员配置最终裁决的看法以及医保涨幅预期 - 医保涨幅方面，去年调整后为4.1%，考虑到通胀因素，今年超过该比例是合理的；最低人员配置方面，2024年将出台最终规则，但公司认为任何人员配置要求都不可接受，行业将坚决反对，且在国会获得两党支持，因实施该要求将使政府每年花费数十亿美元 [6][7][8] 问题3：已完成过渡的收益量化、2024年收益情况以及是否有额外过渡计划 - 过渡带来的总潜在收益约为400万美元，第三季度和第四季度已实现一部分，到年底大部分将实现，但总体金额不大 [10] 问题4：投资机会的含义、是否有明确的收购管道以及外部增长前景 - 目前在优质熟练护理交易方面机会不多，难以预测交易量和资本回报率的最终水平，预计资本回报率将维持在9% - 10%；由于缺乏足够数据，难以确定今年的投资金额，希望在第一季度财报电话会议时有更多信息分享 [13][14] 问题5：投资回报与资本成本的利差要求 - 公司没有设定固定的利差要求，目前看到的交易对公司有增值作用，随着行业复苏，利差有望扩大 [16] 问题6：熟练护理领域1.72倍的宿舍覆盖率相关问题 - 该数据是截至9月30日的12个月数据；覆盖率大幅提升的原因是许多运营商在7月和8月获得高于平均水平的医疗补助费率，且劳动力成本增长放缓，患者日均收入增长强劲，尤其是医疗补助方面 [18][20] 问题7：SHIN投资组合的覆盖率相关问题 - 高级住房租赁投资组合的覆盖率已恢复到2019年水平，目前尚不清楚即期水平是否已完全反映在过去12个月的数据中，也不确定该业务的覆盖率是否会有进一步显著改善 [27] 问题8：合同劳动力使用情况 - 整体合同劳动力使用量大幅下降，虽部分市场情况仍不佳，但近几个月按运营商统计未出现增长；高级住房领域，代理劳动力使用几乎归零或回到正常水平，同时招聘、留用和补偿永久员工的能力增强 [29][30][31] 问题9：投资环境保守的原因 - 并非由于竞争加剧或买卖双方定价分歧，而是那些无需出售资产的业主在等待业务进一步复苏；此外，过去私人投资者在熟练护理领域的大量收购模式发生转变，售后回租机会重新出现，公司在这方面看到更多机会 [34][35] 问题10：未来几年某些州是否会发放需求证书并允许更多建设活动 - 目前有不少市场入住率接近疫情前水平，但各州暂无相关政策变化的讨论；由于监管导致建设成本过高，预计政府在情况恶化并出现负面新闻前不会采取积极行动，熟练护理业务的入住率有望持续上升 [38][40][41] 问题11：与Ignite的合作机会以及其他合作关系拓展 - 公司目标是在各资产类别成为净收购方，积极寻找熟练护理交易机会；高级住房市场活跃，有很多资产待售；熟练护理市场优质产品多在非公开市场交易，公司需更积极参与以获取机会 [89][91][92] 问题12：熟练护理业务利润率的提升空间 - 难以预测利润率能提升到何种程度，但超过疫情前几个百分点是有可能的；由于成本报告和市场篮子调整机制，收入增长良好，劳动力成本控制较好，且入住率有望超过疫情前水平，部分市场的利润率提升空间更大 [94][95][96] 问题13：高级住房管理投资组合同店NOI增长预期以及是否能超越历史季节性表现 - 行业普遍预期该投资组合的同店NOI增长为低到中两位数，公司认为这对自身投资组合是合理的假设；由于缺乏新供应，入住率上升，运营杠杆将推动NOI增长，但季节性因素仍会存在 [100][101] 问题14：Healthmark Group覆盖率下降的原因及何时稳定或反转 - 该集团此前受益于公共卫生紧急状态基金（PRF），目前该基金已完全取消，这是覆盖率下降的主要原因；该集团是优秀运营商，所处环境艰难，公司对其未来发展不担忧，预计情况将企稳并改善 [106] 问题15：2024年收购环境、收购管道深度以及不同资产类别收益率情况 - 公司目标是成为净收购方，但指导未包含收购预期；高级住房市场活跃，有很多资产待售；熟练护理市场优质产品多在非公开市场交易，竞争激烈；难以预测交易量和资本回报率的最终水平，预计资本回报率将维持在9% - 10% [89][91][92]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度，公司实现每股正常化FFO 0.33美元，每股正常化AFFO 0.34美元，与2023年第二季度报告的收益一致，符合过去几个季度传达的每股0.33 - 0.34美元的预期正常化FFO和正常化AFFO运行率 [16] - 按绝对值计算，正常化AFFO环比增加210万美元，主要是由于管理型老年住房投资组合的NOI增加70万美元、现金租金收入增加60万美元以及现金利息支出减少20万美元 [16] - 截至2023年9月30日，公司的净债务与调整后EBITDA比率为5.57倍，较第二季度末下降0.04倍，这得益于三重净租赁和管理型投资组合的业绩改善以及本季度完成的资产出售的影响 [40] - 截至2023年9月30日，公司的年化现金NOI为4.535亿美元，SNF敞口占年化现金NOI的54.3%，较第二季度下降140个基点，较去年同期下降570个基点 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 全资管理型老年住房投资组合 - 在过去五个季度中表现出强劲的积极势头，由于强劲的收入增长和费用控制，现金净营业收入显著增加 [34] - 2023年第三季度，独立生活投资组合的季度入住率显著改善，环比增加240个基点 [6] 假日同店投资组合 - 自今年6月以来持续实现正净入住率增长，入住率提高220个基点，现金净营业收入环比增长7.9% [13] - 咨询量和入住转化率季度环比显著增加，迁出率降至一年来的最低水平 [13] 从Enlivant过渡到Inspirit的11处辅助生活物业投资组合 - 第三季度入住率环比增加70个基点，现金NOI环比增长16.4% [35] - 9月的平均入住率比6月高出230多个基点，同期现金NOI增长88% [35] 净租赁稳定型老年住房投资组合 - 入住率持续增长，目前保持在疫情前水平，租金覆盖率有所改善 [36] 行为健康投资 - 截至第三季度末，公司在行为健康领域的投资包括17处房产和2笔抵押贷款，总投资略高于8亿美元 [36] - 9月下旬，公司完成了南卡罗来纳州格林维尔一家132张床位的住宅治疗中心的第一阶段重建，该中心已预租给公司的一家运营商 [37] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2024年再次成为净收购方，专注于所有资产类别的单项和双项收购 [10] - 公司致力于实现长期平均杠杆率目标为5倍，预计随着投资组合中潜在机会的实现，杠杆率将自然下降 [18] - 公司认为熟练护理和老年住房资产类别的入住率将继续上升，行为健康领域的增长将是渐进式的 [72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为行业向CMS提交的超过40,000条评论中，绝大多数反对相关规则，预计最终规则出台还需要一段时间，实际影响可能在两三年后才会显现 [5] - 公司预计租金增长将比近年来更为温和，可能在5% - 7%的范围内 [12] - 公司认为通胀有所缓和，但预计明年医疗保险和医疗补助的费率将高于今年，入住率有望超过疫情前水平，这将弥补劳动力成本的增加，使利润率优于疫情前 [108] 其他重要信息 - 2023年11月6日，公司董事会宣布每股普通股的季度现金股息为0.30美元，将于2023年11月30日支付给截至2023年11月17日营业结束时登记在册的普通股股东，股息支付率为正常化AFFO每股的88% [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2024年作为净收购方的机会和市场资本回报率情况 - 目前市场上资本回报率较难确定，公司看到的大多是运营商带来的非公开市场机会，交易流量有所增加，但尚未出现大规模困境资产交易 [45] 问题2: 收购机会与公司资本成本的距离 - 过去两年公司的投资活动主要通过出售表现不佳的资产来融资，目前这一方式不再是主要资金来源，未来是否使用股权融资取决于股价表现，公司希望股价高于资产净值后再将其作为收购货币 [46] 问题3: 是否有潜在风险的小租户以及公司对Landmark的风险敞口 - 目前公司认为没有处于风险中的租户，租户覆盖率低于1倍的比例保持在5% - 6%，Landmark占公司NOI的比例不到1%，且按时支付租金，目前没有问题 [68] 问题4: 是否愿意在当前环境下临时提高杠杆进行收购，以及更倾向于熟练护理还是老年住房资产 - 公司将根据机会进行决策，虽然一直在降低熟练护理资产的敞口，但不会错过好的熟练护理交易，目标是实现稳定可预测的增长 [52] 问题5: 租金增长预期以及是否存在折扣情况 - 预计租金增长在5% - 7%之间，加拿大的运营商约为5%，部分国内运营商接近7%，未观察到除正常运营程序外的大幅折扣 [53] 问题6: 在当前股价下是否会实施净收购战略 - 公司认为股价需要进一步改善，目前仅接近资产净值还不够，希望随着2024年业绩指引的发布，市场看到盈利增长，从而降低资本成本，实现收购计划 [77] 问题7: CMS规则的实施情况 - 规则有2 - 5年的逐步实施期，最终规则出台并生效可能需要6 - 12个月，实际影响要在几年后才会显现，目前行业的主要问题是应对劳动力短缺 [58] 问题8: 通胀改善是否会导致医疗保险/医疗补助出现后续问题，以及外部增长的预期 - 公司预计明年医疗保险和医疗补助的费率将高于今年，且随着入住率超过疫情前水平，结合费率增长，将弥补劳动力成本的增加，使利润率优于疫情前 [108] 问题9: 近期过渡资产中Inspirit与Enlivant相比提高入住率的方法，以及季节性因素下入住率是否能继续增长 - Inspirit专注于业务，采取必要措施支持业务增长，该投资组合在疫情前入住率处于较高水平，仍有增长空间 [89] 问题10: 管理式护理业务的费用情况以及明年是否会正常化 - 运营费用的主要驱动因素是劳动力成本，虽然工资增长有所下降，但劳动力短缺问题仍需时间解决，运营商愿意支付更高工资以提高入住率 [84] 问题11: 本季度支出持平，明年是否会进入更正常的增长阶段 - 对于管理型老年住房业务，部分原因是临时劳动力成本的降低，未来情况有待观察 [86] 问题12: 资产出售的买家需求、内部收益率等情况 - 未在文档中找到明确回答 问题13: 老年住房三重净租赁业务可持续的EBITDARM覆盖率水平 - 公司认为1.25 - 1.3倍是疫情前的承保水平，在此水平下对租户支付租金的能力较为放心 [100]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度，公司实现每股正常化FFO 0.33美元，每股正常化AFFO 0.34美元，与过去几个季度预期的每股0.33 - 0.34美元的正常化FFO和正常化AFFO运行率一致 [26] - 截至2023年6月30日，公司年化现金NOI为4.585亿美元，SNF敞口占年化现金NOI的55.7%，较第一季度下降100个基点，较去年同期下降500个基点 [49] - 截至2023年6月30日，公司净债务与调整后EBITDA比率为5.61倍，预计未来几个季度杠杆率将继续略有上升，但随着投资组合潜在上行机会的实现，杠杆率将得到改善 [28][51] - 2023年8月7日，公司董事会宣布每股普通股0.30美元的季度现金股息，将于8月31日支付给8月17日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为正常化AFFO每股的88% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2023年第二季度入住率为79.9%，较2022年第二季度下降50个基点；辅助生活组合季度入住率持续上升，较上一季度提高120个基点，较2022年第二季度提高250个基点 [22] - 剔除政府刺激资金后，本季度现金净营业收入较上一季度略有下降，但较2022年第二季度增长20.4%，主要得益于整体拥有的Enlivant组合的持续利润率恢复 [23] - 2023年第二季度REVPOR较2022年第二季度增长7%，主要受大型投资组合持续提价推动，各运营商提价幅度为5% - 7% [45] 净租赁稳定高级住房组合 - 已完全恢复到疫情前的入住率，EBITDARM覆盖率有所改善，入住率增长超过管理组合 [47] 行为健康投资组合 - 截至第二季度末，公司在行为健康领域的投资包括17处房产和两笔抵押贷款，总投资略超8亿美元 [48] 各个市场数据和关键指标变化 医疗保险市场 - 最终医疗保险市场篮子为4%，高于此前提议的3.7%，若不考虑平价调整，增幅将达6.4%，表明公式正在捕捉运营成本的增加，对明年市场篮子是个好兆头 [40] 医疗补助市场 - 公司预计今年整体医疗补助增幅将超过5%，且由于成本报告流程的滞后性，预计明年的费率会更强 [14][19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于当前资本成本较高，公司目前收购管道减少，但随着2024年临近，投资组合的盈利上行空间将为公司带来再次活跃的机会 [15] - 公司将继续积极管理现有投资组合，以实现盈利增长，同时通过处置活动和投资组合的潜在上行机会，有望在不进入资本市场的情况下实现长期平均杠杆率5倍的目标 [50][52] - 公司继续投资行为健康投资组合，主要通过对现有自有房产进行改造 [48] - 行业方面，随着高级住房和熟练护理市场的复苏，预计未来资产流入管道将恢复正常，届时公司将有更多机会进行收购 [133] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为，随着高级住房管理组合的恢复和物业过渡的稳定，投资组合将实现盈利增长，同时降低杠杆率，改善股权成本 [15][21][27] - 管理层预计明年医疗保险和医疗补助费率将继续走强，这将为公司带来积极影响 [14][40][90] - 尽管目前行业面临一些挑战，如劳动力成本上升和最低人员配置要求等，但公司认为这些问题将逐步得到解决，且行业整体趋势向好 [93][145] 其他重要信息 - 公司无近期重大债务到期，下一次重大债务到期时间为2026年下半年，加权平均债务到期期限为六年，除占总债务4.1%的循环信贷安排外，无浮动利率债务敞口，截至2023年6月30日，永久债务成本为3.94% [1] - 公司已将11处全资拥有的辅助生活和记忆护理建筑过渡给Inspirit，过渡速度快于预期，且无摩擦成本，该投资组合此前表现不佳 [20] - 假日投资组合自6月以来连续两个月实现净入住率正增长，公司已实施翻新计划，预计将支持入住率加速增长和运营业绩提升 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请评论AL与IL在同店池中的相对表现 - 公司表示IL运营模式不同，非需求驱动，受疫情影响的劳动力问题较小，且假日投资组合的IL业务利润率较高，应单独评估，同时，假日资产的翻新机会也是影响因素之一 [32][33][56] 问题2: 本季度强调的4200万美元NOI上行空间是否有已知的额外抵消因素，实现该目标还需多少资本投入 - 公司认为没有明显的抵消因素，实现该目标所需的额外资本投入在整体中占比很小，并非重大资本需求 [35][60] 问题3: 是否会有进一步的过渡，无论是在SHOP还是三重净租赁方面 - 公司未明确表示是否会有进一步过渡，但认为目前不确定何时能恢复到疫情前水平，可能在1 - 3年内实现 [65][67] 问题4: 今年完成约2000万美元的处置，年底5000万美元的目标是否仍然适用，其中是否有部分集中在租给Signature的非核心资产上 - 公司表示大部分大规模处置活动已完成，未来正常业务中仍会有一些销售，但规模不会像今年早些时候那么大 [62] 问题5: 为实现4200万美元的目标，SHOP的入住率和利润率是多少 - 公司假设恢复到疫情前87%的入住率和33%的利润率，且认为鉴于人口结构因素，未来有机会超过这些数字 [64] 问题6: 此前过渡的资产对收益有何影响 - 公司表示过渡资产已实现约500万美元的上行空间，还有500万美元有待实现，这部分将直接增加运营率 [75][99] 问题7: 1790万美元的额外对价支付与两个高级住房管理社区的绩效指标是什么，今年剩余时间和2024年预计还有多少或有对价成本 - 公司称该支付与几个从开发管道中拿下的物业有关，由于这些物业表现超预期，触发了盈利安排，目前没有未决的或有对价 [104][109] 问题8: SHOP业务是否存在价格竞争，如折扣或租金减免 - 公司未提及相关内容 问题9: 本季度销售资产的资本化率或估值情况，以及对最低人员配置要求的看法 - 公司表示销售资产的资本化率在高个位数范围，与过去几个季度一致；认为最低人员配置要求将逐步实施，目前不会对公司造成重大影响 [114][130] 问题10: 公司恢复外部增长时，哪些领域最具吸引力 - 公司表示目前在熟练护理领域看到一些机会，偶尔也会在高级住房领域看到机会，但会非常挑剔 [148] 问题11: 为回到5倍杠杆率的目标，时间框架如何，是否需要股权融资 - 公司认为时间框架取决于投资组合上行空间的实现速度，预计明年年底左右能看到积极影响，且无需股权融资 [166] 问题12: 高级住房管理组合未来3 - 5年的资本支出情况 - 公司表示除了假日投资组合的一些翻新项目外，预计资本支出不会有太大变化，可线下提供历史数据 [157] 问题13: Enlivant向Inspirit过渡的情况，为何选择该运营商，管理合同是否有重大变化 - 公司称选择Inspirit是因为其与公司地理布局契合，且有良好的执行能力；管理协议条款与Enlivant的协议无重大差异 [124] 问题14: 明年的费率预期是针对医疗保险还是医疗补助，SHOP REVPOR的预期如何，Enlivant 10月的费率设定预期是多少 - 公司预计明年医疗保险和医疗补助费率都会更强；对于SHOP REVPOR，未提供具体预期；预计Enlivant 10月的费率增长将在5%或更高 [119][140][142] 问题15: 补充资料中同店SHOP披露显示，IL和AL REVPOR增长约6%，而总体增长7%，是否存在混合或其他问题 - 公司表示是由于组合因素导致 [159][176]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，公司实现每股正常化FFO 0.33美元，每股正常化AFFO 0.34美元，与正常化FFO和正常化AFFO运行率一致 [56] - 截至2023年3月31日，约5%的NOI低于1倍EBITDARM覆盖率，与此前季度一致；年化现金NOI为4.514亿美元；SNF敞口占年化现金NOI的56.7%，较2022年第四季度下降140个基点，较去年同期下降500个基点 [57] - 截至2023年3月31日，净债务与调整后EBITDA比率为5.52倍，符合预期；预计未来随着投资组合运营恢复和处置活动收益，杠杆率将下降 [30] - 2023年第一季度G&A成本总计1050万美元，2022年第四季度为1090万美元；剔除基于股票的薪酬费用后，本季度现金G&A为830万美元，2022年第四季度为880万美元 [29] - 2023年5月3日，董事会宣布每股普通股季度现金股息为0.30美元，将于2023年5月31日支付给2023年5月16日收盘时登记在册的普通股股东，股息占正常化AFFO每股的88% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2023年第一季度入住率为80.7%，较2022年第一季度增加140个基点，较上一季度下降100个基点；REVPOR较2022年第一季度增长7.3%，得益于Holiday和Enlivant组合近10%的年度费率增长 [50] - 剔除政府刺激资金后，本季度现金NOI略低于上一季度，但比2022年第一季度高出近33%，主要因持续的利润率恢复，尤其是全资Enlivant组合 [22] 租赁组合 - 辅助生活和记忆护理SKU的入住率恢复更为强劲，独立生活则相对较弱；已将一些表现不佳的租赁社区转变为管理组合，以参与其财务恢复 [23] 行为健康组合 - 截至第一季度末，公司在行为健康领域的投资包括17处房产和两笔抵押贷款，总投资7.93亿美元，待承诺资本余额投入后预计总计8.37亿美元 [54] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 高级住房市场中，全资管理组合的同店数据显示，辅助生活组合第一季度REVPOR为6484美元，与上一季度持平；独立生活组合为2771美元，较上一季度高出110个基点 [22] - 净租赁稳定高级住房组合自2021年2月低点以来入住率持续上升，截至2023年2月，入住率恢复至88.2%，与疫情前水平持平，比疫情低点高出11.5个百分点 [51] 加拿大市场 - 与美国类似，较高的迁出率抵消了入住率的增长；劳动力成本和可用性问题有所缓解，2023年第一季度，加拿大合资企业的代理成本较上一季度降低了85% [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续关注投资组合，评估最佳结果，可能会将资产过渡给新运营商，或转换为行为健康用途 [112][170] - 投资活动目前较为清淡，短期内仍将如此；竞争格局因贷款人贷款和流动性需求推动销售而发生变化 [46] - 公司更关注优先股、高收益或夹层债务等投资，以获取更高收益和长期机会 [135] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 运营恢复取得进展，熟练护理组合的入住率自去年第四季度以来每月改善，并持续至1月；劳动力趋势有所改善，但仍面临挑战，通胀和代理利用率已从高位回落 [10][15] - 对三大运营商Sig Health、Avamere和Ensign的合作情况感到满意，预计将获得优于历史水平的医疗补助费率增长 [11] - 多数费率增长将于7月1日生效，预计部分州将延长新冠费率附加费，更新成本报告基准年以反映更当前的数据 [17] - 认为入住率每月仍有30 - 40个基点的改善空间，但仍受劳动力问题的阻碍；报销方面的利好消息将有助于提高利润率和提供招聘资金 [34][35] 其他重要信息 - 公司终止了在Enlivant合资企业的权益，对收益无影响，但评级机构等仍关注合资企业的债务情况；目前正专注于将11处全资设施过渡给新运营商 [18][47] - 已确定自有投资组合中的其他房产作为转换候选项目，并与潜在运营商进行积极讨论 [26] - 未发布本季度盈利指引，但希望在2023年某个时间能够发布；仍认为第四季度电话会议中提供的每股正常化FFO和正常化AFFO 0.33 - 0.34美元的季度运行率仍然适用 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 现金基础运营商的比例及租户计划 - 未明确现金基础运营商的比例；公司正在进行的投资组合活动，如销售或过渡，将解决大部分相关问题 [2][3] 问题2: 入住率改善预期及劳动力成本变化 - 认为入住率每月有30 - 40个基点的改善空间，仍受劳动力问题阻碍；Signature在第一季度劳动力成本环比下降5%，预计未来劳动力成本通胀率将继续放缓 [34][63] 问题3: EBITDARM覆盖率的比较 - 不包括PRF的EBITDARM覆盖率在过去12个月和过去3个月均有改善；与去年同期相比，过去12个月的覆盖率持平，为1.55倍，考虑到期间劳动力成本飙升等因素，这一结果较为乐观 [44][144] 问题4: Enlivant合资企业退出的细节及影响 - 根据合资协议条款，可无补偿退出；由于采用权益法核算且上季度已减记至零，对财务报表无影响 [68][71][90] 问题5: 德克萨斯州医疗补助费率情况 - 最大的疑问在于德克萨斯州，最坏情况是有四个月失去FMAP附加费，9月恢复；预计德州立法机构将使1962部分永久化，并增加额外金额 [73][74] 问题6: 25处过渡资产对运行率的影响及高级住房管理组合NOI加速预期 - 目前运行率未受显著影响；运行率基于本季度或第四季度报告，未假设高级住房管理组合NOI加速增长，相关增长将是增量的，预计到2024年底完全体现 [78][97][100] 问题7: 高级住房租赁组合EBITDARM覆盖率改善预期及租户风险 - 乐观认为随着劳动力问题缓解，覆盖率将改善；目前未发现租户有重大风险 [87][88] 问题8: 补充资料中数据的范围 - 第5页数据为整个稳定投资组合，非同店数据；本季度剔除了同店三重净信息，因多数同行不提供此类信息，且整体投资组合数据对投资者更有用 [105][106][129] 问题9: 是否有额外资产过渡影响FAD - 公司持续评估投资组合，目前有一些表现不佳的资产，但不确定是否过渡；债务市场的调整可能带来机会 [111][112][114] 问题10: 获取PLR的目标 - 获得PLR是为了能够以非租赁结构拥有独立生活设施，为公司提供运营选择；目前因现有运营商质量高，暂无改变运营方式的计划 [116][117] 问题11: 全资Enlivant组合过渡对NOI的潜在影响 - 过渡可能存在一些摩擦成本，但预计是暂时的；引入无干扰的新运营商，该组合运营结果有上升空间 [118][139] 问题12: Bridge - to - HUD永久融资利率 - 未提供美联储加息后的利率，估计在7%左右；目前看到其他非HUD建设债务报价底线为7.25%，约为8.5%（贷款价值比50%） [142][143] 问题13: SNF和高级住房组合T3覆盖率（不包括PRF） - 未披露具体数据，但高于过去12个月的数字 [147] 问题14: 处置资产的收益率或资本化率 - 本季度大部分处置活动已于2月披露，收益率为中个位数；本季度增量销售对整体指标影响不大 [149] 问题15: 本季度投资收益率是否代表当前资产定价 - 本季度投资收益率不代表当前资产定价，交易情况特殊，一笔来自开发管道，另一笔是为与运营商创建园区而进行的小规模收购 [150] 问题16: 贷款组合的潜在风险 - 贷款组合大部分无风险，与Ventas的贷款情况不同 [151] 问题17: 店铺费用增长中代理劳动力和其他费用项目的影响 - 未明确具体比例，但初步数据显示2023年第一季度情况向好 [157][160] 问题18: 现金基础租户池的情况 - 关注现金基础租户池中支付金额不稳定的部分 [166] 问题19: 稳定投资组合和合并投资组合的房产数量关系 - 合并投资组合中有约40处房产不在稳定投资组合中 [169]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，公司实现正常化每股FFO和AFFO均为0.37美元，较第三季度分别增加0.01美元和0.02美元，主要因租金时间安排和高级住房管理组合NOI增加，部分被Enlivant合资企业NOI降低、利息和G&A成本增加抵消 [47] - 截至2022年12月31日，公司年化现金NOI为4.562亿美元，[indiscernible]敞口占比58.1%，较第三季度下降190个基点，较去年同期下降330个基点，预计2023年该比例将继续下降 [21] - 2022年第四季度G&A成本总计1090万美元，高于第三季度的970万美元，主要因调整基于2022年业绩的薪酬估计；现金G&A为880万美元，高于第三季度的760万美元，调整后基本持平 [21] - 截至2022年12月31日及之后投资和处置活动的预估，公司杠杆率为5.38倍，较上一季度下降0.12倍，预计未来将因高级住房管理组合恢复和资产出售进一步改善 [23] - 2023年2月1日，董事会宣布每股普通股0.30美元的季度现金股息，将于2月28日支付给2月13日登记在册的股东，股息支付率为正常化AFFO每股0.37美元的81% [23] - 若其他条件不变，第四季度正常化AFFP每股运行率将比报告数字低0.03 - 0.04美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2022年全年，全资管理的高级住房组合持续复苏，收入因REVPOR大幅提高和入住率增长而增加，费用企稳并开始下降，现金净营业收入显著增长，利润率下降 [36] - 2022年第四季度，全资管理组合同店基础上（排除政府刺激），剔除未稳定资产后入住率为81.8%，辅助生活社区较上一季度增加2.4个百分点，较2021年第四季度增加5.9个百分点，独立生活社区增加90个基点 [36] - 2022年第四季度，辅助生活组合REVPOR为6608美元，较上一季度增加5.3个百分点，较2021年第四季度增加8.9个百分点，主要因Enlivant组合10月1日的年度费率上调 [36] - 2022年第四季度，独立生活社区REVPOR为2751美元，较上一季度增加1.6%，较2021年第四季度增加6.6% [45] - 预计2023年费率增长在5% - 10%，与2022年相同 [45] - 排除政府刺激资金，第四季度现金NOI较上一季度增长22.9%，现金NOI利润率从22.7%增至26.9%，较2021年第四季度的20%也有所增长 [45] 行为健康组合 - 第四季度末，公司对行为健康的投资包括17处房产和抵押贷款，总投资7.84亿美元，计划再投入5300万美元完成6处房产和另一处确定房产的改造，这些房产均已出租给运营商 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 加拿大资产在2022年第四季度表现优于美国社区，入住率反弹7.2%，收入增长19%，而美国组合入住率增长1%，收入增长10%；但加拿大组合费用在该时期上涨14%，美国保持平稳 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资产回收计划预计未来几个月完成几笔交易后基本结束，之后处置将为日常业务 [33] - 持续关注将更多房产转换为高收益资产的机会，以提供社区最需要的护理服务 [46] - 行业内关于最低人员配置的讨论仍在进行，贸易协会和运营商的游说主要围绕费用支付和人员短缺问题；弗吉尼亚州的人员配置授权得到行业支持，因其合理且有激励措施和资格要求 [2][59] - 交易市场中，投资者对熟练资产有兴趣，但获取HUD过渡融资的可用性和成本是限制因素，导致交易完成时间变长 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 运营环境方面，假期期间入住率保持稳定，流感、RSV或COVID影响甚微；熟练护理空间的入住率和技能组合有所改善，但劳动力压力仍在，改善缓慢；高级住房三网租赁组合入住率大幅上升240个基点 [34] - 目前与租户无租赁重组讨论，熟练护理组合覆盖率下降主要因季度更替，劳动力成本降低 [34] - 熟练护理敞口降至58%，预计今年继续下降，公司投资组合将更加多元化，但不预计低于50%，仍会进行熟练护理收购 [34] - 投资管道较历史水平较轻，开始看到一些熟练护理机会，持续有行为健康机会，主要还是高级住房 [34] - 不发布本季度指引，因难以预测高级住房的复苏速度，希望有更多确定性后再发布，预计2024年因资产销售、过渡和管理组合恢复实现盈利增长 [43] 其他重要信息 - 2023年1月4日，公司修订并重述信贷安排，改善债务到期情况，同时保持容量和定价与之前一致，2026年前无重大债务到期 [22] - 修订信贷安排后，公司签订一系列利率互换协议，使5.407亿美元定期贷款未来五年平均固定利率约为4%，消除浮动利率债务长期敞口，若贷款保持浮动，年利息费用将高出1200万美元以上 [22] - 公司遵守所有债务契约，截至2022年12月31日，流动性总计8.52亿美元，包括4900万美元无限制现金和现金等价物以及8.03亿美元循环信贷安排可用借款额度；之后收到约1.59亿美元资产销售和还款毛收入，净收入用于偿还循环信贷安排借款，进一步增加流动性 [22] - 2020年2月公司获得私人信函裁决（PLR），适用于独立生活资产，为公司提供了选择空间，目前不打算使用 [42] - 公共卫生紧急状态（PHE）将于5月11日到期，对公司影响不大，SMAP增加6.2%不受此日期影响 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: AFFO运行率及最低人员配置相关问题 - 公司正常化AFFO为0.37美元，需进行相应调整；关于最低人员配置讨论仍在进行，缺乏具体细节，贸易协会和运营商游说主要围绕费用支付和人员短缺问题，弗吉尼亚州的人员配置授权得到行业支持 [1][2][59] 问题2: 高级住房组合费率增长情况 - 预计管理组合费率增长在5% - 10%，主要适用于全资拥有的同店运营商，其他组合也适用该范围 [5] 问题3: 未来护士罢工担忧 - 不担心未来护士罢工，罢工通常发生在工会化程度高的州，公司在这类州的业务较少，如加州只有三个设施工会化 [6] 问题4: 今年业务策略及交易机会 - 去年公司进行大量交易，这些业务在疫情后恢复并将在明年增加收益；今年交易活动较少，因市场机会少和资本成本问题，公司对明年业务发展有信心 [8] 问题5: 交易市场投资者对熟练资产的兴趣 - 投资者对熟练资产有兴趣，但获取HUD过渡融资的可用性和成本是限制因素，导致交易完成时间变长 [10] 问题6: 请分解影响运行率的主要因素 - 主要因素包括现金租金基础差异、第四季度及之后完成的资产处置（每股减少0.01美元）、北美过渡和Genesis超额租金下降（总计导致运行率每股减少0.03 - 0.04美元） [12] 问题7: 处置过渡剩余金额 - 未披露剩余金额，但表示剩余部分远少于年末完成的处置金额 [13] 问题8: 租金收取情况及部分支付租户比例 - 租金收取在疫情期间一直稳定在90%以上，但5% - 6%的投资组合采用现金基础，金额每月会有波动；本季度未新增部分支付租金的租户 [16][28] 问题9: 恢复发布指引的等待因素 - 主要等待高级住房复苏轨迹更具可预测性，过去难以准确预测，希望有更多确定性后再发布指引 [19] 问题10: 2020年2月公共信函裁决相关问题 - 该裁决适用于独立生活资产，主要是假日资产，为公司提供选择空间，可用于过渡假日和非数据结构，公司是行业内首个获得该结果的 [20] 问题11: 劳动力环境预期及运营商实际情况 - 劳动力情况有所改善但进展缓慢，运营商期待10月1日医疗保险市场篮子带来积极影响 [30] 问题12: 2023年利息费用趋势 - 公司大部分债务为固定利率，包括公共债券、定期贷款和部分抵押贷款，唯一的可变因素是循环信贷余额，但已大幅偿还，未来将继续减少，以降低可变利率风险 [57] 问题13: 是否考虑对熟练护理采用日常结构 - 不考虑，因熟练护理领域存在巨大的责任风险，有全国数据库可供诉讼律师查询，与高级住房的私人付费行业不同 [59] 问题14: Enlivant合资企业前景及潜在出售更新 - 出售过程正在进行，运营趋势与其他投资组合相反，主要因出售过程带来不确定性和管理分心，且该投资组合杠杆率高，债务服务成本侵蚀AFFO；入住率持平 [60][61] 问题15: 若TPG找不到买家，是否需对Enlivant合资企业追加投资 - 公司不打算追加投资，债务为无追索权，必要时可选择退出 [63] 问题16: 抵押贷款和优先股投资的债务服务成本覆盖情况及信用担忧 - 目前涉及金额较小，不担心 [66]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度，公司实现每股正常化FFO 0.36美元，每股正常化AFFO 0.35美元，较第二季度分别下降0.03美元，主要因Enlivant合资企业NOI降低以及现金租金租户NOI降低 [32] - 本季度现金NOI总计1.156亿美元，较第二季度的1.18亿美元有所下降，预计第四季度将回升；Genesis超额租金在2022年第四季度将降至120万美元，2023年和2024年全年分别为160万美元和32.8万美元 [34][35] - 截至2022年9月30日，公司年化现金NOI为4.484亿美元，SNF敞口占年化现金NOI的60%，较第二季度下降70个基点，较去年同期下降740个基点 [36] - 本季度G&A成本总计970万美元，较2022年第二季度的860万美元增加，主要因基于股票的薪酬费用增加130万美元；剔除相关调整后，经常性现金G&A为760万美元，较第二季度的780万美元略有下降 [37][38] - 本季度公司确认6090万美元的房地产减值，涉及6个待售SNF [39] - 截至2022年9月30日，公司杠杆率为5.5倍，高于长期平均目标；流动性约为8.9亿美元，包括2630万美元的无限制现金及现金等价物和8.614亿美元的循环信贷额度可用借款 [41][42] - 2022年11月7日，董事会宣布每股普通股季度现金股息为0.30美元，将于11月30日支付给11月17日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为正常化AFFO每股0.35美元的85.7% [44] 各条业务线数据和关键指标变化 全资管理的高级住房投资组合 - 2022年第三季度，同店基础上，剔除未稳定资产后，入住率为81.5%，独立生活社区较上一季度增加1.3个百分点；与2021年第三季度相比，辅助生活社区入住率增加2.7个百分点，独立生活社区增加2.5个百分点 [21][22] - 剔除未稳定资产后，辅助生活投资组合REVPOR为6306美元，较上一季度增加50个基点，较2021年第三季度增加6.4%；独立生活社区REVPOR为2705美元，较上一季度增加1.8%，较2021年第三季度增加5.5% [23] - 剔除政府刺激资金后，本季度现金和NOI略高于上一季度；独立生活投资组合现金NOI增加6.7%，大部分季度环比收入增长直接反映在底线；辅助生活投资组合持续提价，抵消了部分劳动力成本上升带来的利润率压力 [24] 加拿大资产与美国资产对比 - 2022年，加拿大资产表现优于美国社区；第三季度，加拿大社区同店入住率较上一季度增加3.9个百分点，较2021年第三季度增加7.3个百分点，而美国社区分别增加10个基点和1.5个百分点 [26] - 加拿大投资组合REVPOR增长略高于美国投资组合；第三季度，加拿大社区现金NOI环比增长12.2%，较2021年第三季度增长43.7%，而美国投资组合剔除政府刺激资金后环比略有下降，较2021年第三季度增长2.5%；过去四个季度，加拿大社区现金NOI季度复合增长率为9.5% [27] 行为健康投资组合 - 截至第三季度末，公司在行为健康领域的投资包括16处房产和2笔抵押贷款，总投资为7.56亿美元；公司计划额外投入5300万美元完成5处房产的改造，改造完成后，行为健康领域总投资将超过8亿美元 [29][30] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过资本循环视角看待投资，投资将继续由资产出售所得资金提供资金支持，并预计2023年仍将如此 [16] - 公司持续关注相对较小的高级住房交易和行为健康交易机会，熟练护理投资机会略有增加但不显著，同时在加拿大看到更多交易活动 [16] - 公司发布了第二份ESG报告，并启动了名为Green links的新项目，为三重净租赁运营商提供资金，用于能源和水效率相关举措 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 劳动力市场持续改善，但仍面临挑战；入住率随着劳动力改善而提高，第三季度技能护理和辅助生活投资组合入住率均有提升 [15] - 由于劳动力市场复苏缓慢且宏观经济波动，公司本季度未发布盈利指引，难以对盈利进行有意义的估计 [45] 其他重要信息 - 北美医疗保健设施管理团队变更，公司与新团队达成过渡协议，将设施缩减至12处；公司将部分物业过渡给Ensign和Avamere，虽租金降低12%，但认为交易带来的好处大于租金减少的影响 [10][11][14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 过渡资产新租赁条款的详细信息 - 对于Avamere，年租金 escalator 为2.75%；对于Ensign，年租金 escalator 为CPI基础，不超过2.5%；Ensign的租赁期限为两个主租赁，分别为18年和20年 [48][49] 问题2: 17项正在进行的过渡项目的最新情况及现金租金贡献变化和现金NOI开始时间 - 过渡项目仍在进行中，时间安排未变，预计在2024年底前稳定 [50] 问题3: 已过渡的8处资产是否已稳定在4480万美元的季度运行率 - 资产进展符合预期，但稳定可能需要数月时间，预计到2023年 [51][52] 问题4: 过渡时降低租金的原因及是否有其他过渡项目 - 降低租金是谈判结果，公司认为转向Ensign和加强Avamere的好处大于租金减少；此次过渡是因管理层变更和战略重新评估，是特殊情况，与其他投资组合无关 [55][57] 问题5: 2亿美元处置目标的建模相关信息及买家融资问题 - 大部分交易预计年底完成；最大一部分2亿美元的交易已进行较长时间，买家融资在近期加息前已安排好；收益率为中低个位数 [58][59] 问题6: Medicaid 费率数据更新情况 - 除德克萨斯州外无更新，运营商对德克萨斯州明年获得费率增加持谨慎乐观态度 [62] 问题7: 转给Ensign和Avamere的物业技能组合情况 - 转给Ensign的物业技能组合在收入方面超过60%，已经很高；预计Ensign在费用控制和企业协同方面有更大提升空间 [63][64] 问题8: 北美是否讨论过承担12%租金减少的问题 - 没有讨论，因为这不是此类谈判，且公司租金在2月1日过渡日期前按合同全额覆盖 [66] 问题9: 作为房东为何没有谈判杠杆及是否有其他租户可能类似操作 - 因有保密协议，具体谈判细节不便透露；此次是特殊情况，与董事会参与、管理层变更和投资组合重新评估有关，其他投资组合未出现此类情况 [68][69] 问题10: 与北美对话开始时间 - 大约在8月中旬 [70] 问题11: 是否会继续发展与Ensign和Avamere的关系及占租户基础的比例 - 公司致力于保持租户多元化，避免过度依赖单一租户；如果有合适的额外设施，会考虑与Ensign和Avamere合作，但不会设定增长目标 [72] 问题12: 是否会增加在加拿大的投资 - 公司今年已在加拿大进行了更多收购；加拿大市场环境有吸引力，但收购面临资本和买卖价差问题，公司将继续积极参与 [73][75] 问题13: 如何理解过渡时降低租金与运营商能力的关系及未来是否会考虑租金调整 - 过渡时降低租金常见，行业过去三年受影响大，复苏慢，运营商需要更多喘息空间；公司不会在现有投资组合中考虑更多租金调整，新收购会设定反映当前情况的租金水平 [78][79][81] 问题14: 行为健康投资组合的覆盖情况及是否需要关注重组 - 公司对熟练护理业务按EBITDAR基础1.4 - 1.5倍进行承保，认为该覆盖水平足够；行为健康领域某运营商因入住率和人员问题导致NOI和覆盖略有压力，但其他运营商覆盖超过5倍，公司通常按2 - 2.5倍进行新收购承保 [84][85] 问题15: 观察名单租户是否有变化及高级住房投资组合租金覆盖情况 - 观察名单与之前相同，低于1倍EBITDARM覆盖的NOI占比不到5%；高级住房三重净租赁投资组合占比小，且租金覆盖正在改善 [89][90] 问题16: 现在是否是重新审视Enlivant合资企业的合适时机及潜在结果 - Enlivant入住率在75 - 76%，管理团队正在完成预算流程，董事会批准后，银行将在年底前启动营销流程 [91] 问题17: 低于1倍EBITDAR覆盖的租户比例 - 略低于6%，与EBITDARM覆盖比例相差约2个百分点 [94][95] 问题18: 向McGuire Group提供营运资金贷款的原因及未来是否会向运营商提供额外贷款 - 贷款与McGuire Group承接的投资组合过渡有关；公司一般很少提供营运资金贷款，如有需要通常是短期的，以加快过渡；考虑到复苏时间长，公司可能会以租金减免或营运资金贷款等形式帮助租户 [96][97] 问题19: Ensign和Avamere是否有购买选择权 - 没有 [99] 问题20: 流感疫苗接种率与历史水平对比及业务影响 - 公司没有相关数据，预计不会高于疫情前水平；目前业务未受流感、COVID和RSV影响 [100][101] 问题21: 租户在第四季度而非第三季度支付租金导致的现金NOI短缺金额及是否已支付 - 短缺金额约200万美元，已在第四季度初支付 [104][105] 问题22: 将部分物业给Avamere的考虑及资产覆盖情况 - 历史上Avamere租金覆盖紧张，疫情后公司采取措施；给其4处额外设施将增强其投资组合，加上华盛顿州20%的医疗补助费率增加，租金恢复将加快；4处资产的覆盖情况与Avamere现有情况相当 [108][109][110] 问题23: Ensign的费用节省机会来源 - 主要是因为北美运营方式不同，Ensign利用规模进行集团采购可获得折扣，将对利润率产生积极影响 [112][113] 问题24: Avamere是否有类似费用节省机会 - Avamere的机会更多在收入和入住率方面，4处新设施将使其市场更密集，有助于获得更多管理式医疗合同和更好的费率 [114]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，公司实现每股正常化FFO 0.39美元，较第一季度增加0.01美元，主要因合并高级住房管理投资组合的NOI增加、Enlivant合资企业的正常化FFO增加以及股票薪酬费用减少 [35] - 2022年第二季度，公司实现每股正常化AFFO 0.38美元，与第一季度持平 [35][37] - 2022年第二季度，公司现金NOI总计1.18亿美元，低于第一季度的1.235亿美元，主要因现金租金减少520万美元以及其他收入变化 [38] - 截至2022年6月30日，公司年化现金NOI为4.503亿美元，SNF敞口占年化现金NOI的60.7%，较第一季度下降100个基点，较去年同期下降640个基点 [42] - 2022年第二季度，公司G&A成本总计860万美元，低于第一季度的1040万美元；剔除股票薪酬费用调整后，经常性现金G&A为780万美元，略低于第一季度的790万美元 [42] - 2022年第二季度，公司确认了总计1170万美元的减值费用，涉及四个正在评估出售的SNF [43] - 截至2022年6月30日，公司杠杆率为5.44倍，高于长期目标的5倍，但公司认为这只是短期的时间错配，预计年底前偿还左轮手枪借款后，杠杆率将接近5倍 [47] - 2022年8月3日，公司董事会宣布每股普通股0.30美元的季度现金股息，将于8月31日支付给8月17日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为79% [51] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理投资组合 - 2022年第二季度，公司全资拥有的高级住房管理投资组合运营表现持续改善，剔除未稳定资产后，入住率为80.7%，其中辅助生活社区入住率提高290个基点，独立生活社区入住率提高60个基点 [22] - 与2021年第二季度相比，2022年第二季度辅助生活社区入住率增加620个基点，独立生活社区入住率增加230个基点 [23] - 2022年第二季度，辅助生活投资组合的RevPAR为6291美元，较2021年第二季度增长6.6%；独立生活社区的RevPAR为2671美元，较2021年第二季度增长3.2% [24] - 剔除政府刺激资金后，2022年第二季度现金NOI较上一季度增长近11%，仅辅助生活投资组合就增长44% [25] - 剔除政府刺激资金后，现金NOI利润率提高1.5个百分点，主要由辅助生活投资组合推动，该投资组合的利润率较上一季度扩大4个百分点 [26] 行为健康业务 - 截至2022年第二季度末，公司在行为健康领域的投资包括14处房产和两笔抵押贷款，总投资约7.3亿美元 [29] - 公司计划额外投入2760万美元完成三处房产的改造，这些房产均已租给运营商 [29] - 季度结束后，公司与行为健康运营商签订了三份租赁协议，涉及三处全资拥有的房产，投资价值约4750万美元，预计稳定收益率约为9% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司熟练护理组合的入住率在第一季度至第二季度间提高了100个基点，但7月份因季节性因素和持续的劳动力压力而放缓 [14] - 公司高级住房组合也受到季节性因素和劳动力压力的影响 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为已从疫情阶段过渡到地方病阶段，接受病毒将长期存在的现实，且目前设施中的病例数量对业务影响不大 [8][9] - 公司对多个州延长FMAP和提高年度医疗补助费率表示满意，这些措施影响了约60%的熟练护理组合，有助于缓解劳动力问题 [10][11][12] - 公司对CMS的最终规则表示赞赏，该规则较提议规则提高了340个基点，其中110个基点是为了捕捉通胀成本 [13] - 公司投资活动活跃，主要集中在高级住房领域，同时也有一些行为健康领域的机会，但熟练护理领域机会较少 [15] - 公司预计通过出售资产获得充足资金用于新投资，不会进入市场融资，出售资产将使投资组合中的熟练护理敞口降至CCP合并前以来的最低水平，使公司成为更加多元化的REIT [16] - 公司正在进行资产组合审查，确定哪些房产是长期持有，哪些是转换、重新定位或出售的候选对象 [28] - 公司继续将部分房产转换为成瘾治疗设施，增加在行为健康领域的投资，以支持行为健康服务的提供，创造更高回报和稳定收入流，并实现投资组合多元化 [29][30][31] - 公司考虑出售一些熟练护理资产，尽管贷款市场出现混乱，但买家对熟练护理房产的需求仍然活跃，价格坚挺，公司将继续谨慎进行新投资，通过资本和资产循环提升和多元化投资组合 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为劳动力压力仍然存在，但较最糟糕时期有所缓解，招聘情况有所改善，但恢复仍需时间，季节性因素也对入住率产生影响 [14] - 公司对医疗补助资金的未来持乐观态度，认为州预算状况改善、对话更加积极以及行业面临的准入问题将促使各州在2023年及以后继续提供支持 [90][91] - 公司预计熟练护理和高级住房的入住率将继续改善，但恢复速度可能较慢，且宏观经济波动使公司难以提供有意义的盈利预测 [52] 其他重要信息 - 公司即将发布第二份年度ESG报告，预计在未来几周内公布 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：过渡资产的收益影响、租金情况以及重新定位后的租金提升或下降预期 - 公司表示出售和过渡的资产表现不佳，目前以现金形式收取有限租金，认为更换更好的运营商将在长期内对投资组合产生积极影响，但过渡过程可能存在摩擦，且影响是渐进的，不会对投资界产生明显影响 [57][58][59] 问题2：处置资产在第二季度的现金或租金流入FFO情况 - 公司表示在资产出售完成前无法提供相关信息，但预计通过新投资能够取代出售资产的NOI，并提高投资组合质量和收益的稳定性 [61][62] 问题3：本季度熟练护理覆盖率下降的原因及未来趋势 - 公司认为这是由于距离大规模刺激措施注入已有一个季度，最新季度几乎没有刺激资金，若不考虑PRS资金，SNF投资组合的覆盖率与上一季度相比保持稳定 [68] 问题4：为何不利用资本市场融资，而是选择出售资产 - 公司称去年使用ATM进行股权发行时遭到投资界负面反应，且出售的资产受疫情影响恢复困难，出售资产有助于改善收益流的长期稳定性，使公司成为更加多元化的REIT，同时公司认为目前资本市场价格不合适，出售资产不仅是为了融资，更重要的是重新定位和改善投资组合 [70][71][72] 问题5：6%的租户覆盖率低于一倍的情况上一季度如何，以及其中50%现金支付的具体情况 - 公司表示该比例在过去几个季度保持稳定，几乎所有处于这6%范围内的租户都以现金形式支付租金，且超过一半的租户按合同租金支付，尽管短期内EBITDARM覆盖率低于一倍，但公司仍能收到合同租金，无需进行调整 [77] 问题6：未来是否预计有更多租户无法支付租金 - 公司表示目前情况稳定，但提醒恢复速度较慢，若情况持续，部分租户可能需要帮助，但这对公司整体影响不大，不会影响承保 [79][81] 问题7：多元化计划的具体目标以及是否仍在降低SNF投资组合风险 - 公司表示对熟练护理领域持乐观态度，即使进行多元化，熟练护理仍将占投资组合的一半以上，多元化的目的是分散风险，避免过度依赖单一资产类别，目前没有将熟练护理敞口大幅降低的长期目标 [83][84][85] 问题8：如何看待2023年后医疗补助资金情况，是否会出现资金悬崖 - 公司认为这取决于各州预算情况，目前与各州的对话更加积极，行业面临的准入问题将促使各州继续提供支持，且州系统中的通胀因素将推动医疗补助费率上升 [90][91][110] 问题9：运营商是否应增加劳动力投资，公司是否应提供更多流动性支持 - 公司表示运营商已经大幅提高工资，随着费率上升和入住率改善，运营商将把资金投入劳动力，公司愿意与运营商合作进行技术投资，并在必要时提供帮助 [95][97][98] 问题10：全资拥有资产入住率增长强劲是否改变与TPG的讨论，重启营销流程的条件和预期收益 - 公司表示合资企业的趋势与全资拥有资产相似，但这并未改变与TPG的决定，营销流程预计在今年晚些时候启动，TPG决定退出运营公司，公司认为自身无法支持其持续运营 [101][102][103] 问题11：各州是否会将本季度的医疗补助支出视为权宜之计，未来恢复较低的年度增幅 - 公司认为这取决于各州预算情况，目前各州认识到需要提供更多支持，且州系统中的通胀因素将推动费率上升，同时行业准入问题也将促使各州继续提供支持 [109][110][111] 问题12：德克萨斯州12%的附加费是否预示着未来基础医疗补助费率会更宽松 - 公司表示无法预测德克萨斯州的情况，今年没有立法会议，该问题要到2023年才会再次出现 [113][115] 问题13：为何7月份季节性因素对入住率产生反向影响 - 公司解释称评论针对的是6月至7月的情况，入住率将在季度后期开始回升，第四季度末的假期会扰乱入住率增长，而1月份通常会有回升 [117][118] 问题14：对Enlivant和TPG合资企业的态度是否会延伸到全资拥有的Enlivant资产 - 公司表示喜欢全资拥有的Enlivant设施，这些设施与合资企业的资产不同，地理位置集中，规模较大，有更多记忆护理单元，收入和入住率表现不同，且公司愿意让同一管理团队运营这些资产 [119][120][121] 问题15：是否有前瞻性指标表明入住率会上升，运营商是否讨论增加择期手术以推动患者进入SNF投资组合 - 公司表示运营商看到了需求，但受劳动力限制，接纳患者的速度较慢，希望随着需求增加和劳动力改善，入住率能有所回升 [128][129] 问题16：将特定SNF资产转换为行为健康或高级住房是否需要改变产权，与绿地开发相比是否更容易 - 公司表示这取决于具体情况，需要进行分区分析，有些情况下可以获得分区变更或特殊使用许可，公司会优先考虑产权合适的情况 [134][135] 问题17：熟练护理投资组合中人员短缺对入住率的影响程度，以及熟练护理组合趋势下降但择期手术反弹的原因 - 公司表示难以准确估计人员短缺对入住率的影响，但至少为100个基点，熟练护理组合与择期手术的相关性在PDPM下不如以前，运营商更愿意接纳医疗补助患者以提高入住率，这可能对组合产生影响 [139][140][141] 问题18：25处过渡资产在第二季度的现金租金收入以及应用目标覆盖率后的潜在收益 - 公司表示无法立即提供第二季度的现金租金收入，但预计过渡后资产的NOI表现将改善，过渡过程可能伴随着资本改进，且每个过渡案例都有其特点，需要与现有和新运营商进行充分沟通 [148][149] 问题19：已完成和正在进行的处置是否达到去年设定的目标，是否还有额外处置机会 - 公司表示已完成和待完成的处置将接近去年设定的1 - 3亿美元范围的上限，公司正在评估投资组合，可能会有其他过渡或出售机会，但由于需要监管批准，这些机会可能会延续到2023年初 [152][153] 问题20：德克萨斯州的FMAP附加费是否会延长至下一次立法会议 - 公司表示这将是游说的重点，但无法预测该州是否会延长附加费，猜测结果可能为负面 [155] 问题21：熟练护理收购市场买家积极的动机和融资方式 - 公司认为买家采用的是运营模式，熟练护理设施不仅提供自身价值，还能带动其他附属业务的收入和NOI，买家通常采用桥接贷款过渡到HUD贷款的方式融资 [160][161] 问题22：什么因素会促使SNF领域的资本回报率和投资收益率上升，对公司更具吸引力 - 公司表示如果债务成本继续上升，可能会导致资本回报率变化，但SNF领域的债务与股权之间仍有较大差距，长期来看仍有盈利空间 [163] 问题23：新招聘人员对熟练护理设施接纳患者能力的影响，以及新招聘人员的来源和培训情况 - 公司表示新招聘人员大多已具备资质，对接纳患者的影响立竿见影，对于未获得认证的人员，运营商有自己的认证计划或与第三方合作进行快速认证 [165][166] 问题24：SNF业务入住率未大幅增加的原因，以及疫情结束后是否会出现结构性较低的入住率 - 公司认为主要原因是劳动力问题，若每月入住率能增长100个基点或回到Delta之前的70个基点，入住率将在明年初得到改善，且由于供应和人口因素，入住率将继续增长 [171][172][173] 问题25：将过时的熟练护理设施转换为行为健康设施的常见原因，以及如何确保行为健康领域有足够的需求 - 公司表示设施过时通常与房间数量、大小和运营经济性有关，转换为行为健康设施可以改变收入流，且行为健康设施可以利用半私人房间和共享浴室，满足短期住宿需求 [176][177][178] 问题26：达到9%稳定收益率所需的时间 - 公司表示这取决于支付方或支付方组合，如果主要是医疗补助建筑，由于供应短缺和需求旺盛，可能很快达到稳定收益率；如果是商业保险，可能需要几年时间，期间可能采用百分比租金的方式 [179][180] 问题27：出售或过渡资产的合同租金与现金收款之间的差额，以及第二季度的相关数据 - 公司表示差额因资产而异，无法提供具体数字，且现金基础租户不进行租金应计，因此无法提供第二季度的相关数据 [184][186][187]

公司定位与战略 - 公司凭借对优质护理的热情和深厚行业经验，在医疗保健房地产市场具备独特优势，能为股东创造长期价值[7] - 公司战略包括进行独特增值投资、支持运营商扩张、开展创意融资开发、优化投资组合和审慎融资[10][11] 业务进展 - 公司行为健康投资组合总投资约7.3亿美元，加权平均现金收益率超8%，占公司年化现金NOI约13%[14] 环境、社会和治理（ESG） - 截至2022年6月30日，女性占公司员工总数的57%，占管理层/领导角色的64%；30%的团队成员自我认定为一个或多个少数民族成员[21] - 公司是Well Living Lab联盟成员，积极参与WISE倡议，鼓励运营商追求WELL健康安全评级[24][28] 投资组合 - 截至2022年6月30日，公司投资组合关系和资产类别呈现多元化，熟练护理/过渡护理占比60.7%，行为健康占比13.4%等[37][38] - 2023财年，CMS发布的熟练护理设施医疗保险费率预计净增2.7%，多个州延续或增加了FMAP福利和基础医疗补助报销率[45][46] 财务表现 - 公司资本结构多样，可用流动性达9亿美元，信用额度可增至27.5亿美元；已将未对冲浮动利率债务占比从2018年底的27.2%降至6.6%[63][64] - 公司投资级信用指标良好，净债务与调整后EBITDA之比为5.44倍，利息覆盖率为4.81倍，预计年底降低杠杆率[69] - 与直接同行相比，公司估值具有吸引力，远期FFO倍数为10.2倍，股息收益率为7.7%[78][79]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司实现每股正常化FFO 0.38美元，每股正常化AFFO 0.38美元；与2021年第四季度相比，正常化AFFO每股增加0.01美元，正常化FFO每股减少0.01美元，但绝对值增加62.7万美元 [32][33] - 本季度现金NOI总计1.235亿美元，高于上一季度的1.092亿美元；经调整后，现金NOI环比增加690万美元 [34] - 截至2022年3月31日，公司年化现金NOI为4.496亿美元，SNF业务占比从一年前的65.5%降至61.7% [35] - 本季度G&A成本为1040万美元，高于2021年第四季度的820万美元；经常性现金G&A为800万美元，占现金NOI的6.4% [35][36] - 截至2022年3月31日，公司流动性约为10亿美元，杠杆率为5.11倍，低于上限5.5倍 [37] - 2022年3月4日，董事会宣布每股普通股季度现金股息为0.30美元，将于3月31日支付给5月16日登记在册的股东，股息支付率为79% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2022年第一季度，同店入住率为79.3%，其中辅助生活社区入住率提高190个基点，独立生活社区入住率下降30个基点；与2021年第一季度相比，辅助生活社区入住率提高640个基点，独立生活社区入住率提高140个基点 [20] - 截至4月底，大型投资组合的现场入住率比第一季度平均水平增长1 - 2个百分点 [21] - 辅助生活投资组合的REVPOR为6279美元，同比增长5.6%；独立生活社区的REVPOR为2578美元，同比增长1% [21] - 本季度现金NOI同比增长18%，环比增长10% [21] Enlivant合资企业 - 2022年第一季度入住率为74.2%，较上一季度增长1.6%，较2021年第一季度增长6.2%；截至4月底，现场入住率为75.7%，较第一季度末提高150个基点 [22] - REVPOR为4733美元，同比增长6% [22] - 本季度现金NOI同比增长16% [22] 行为健康业务 - 公司在行为健康领域的投资总计约7.3亿美元，加权平均收益率为8.3%，占年化现金NOI的13.4% [25][26] - 本季度行为健康板块现金NOI环比下降7%，主要受一家受Omicron和劳动力影响的运营商影响 [109] 各个市场数据和关键指标变化 - 疫情期间，约300家疗养院关闭，另有400家计划关闭，接近疫情前五年的关闭数量 [15] - 九个州的167家疗养院将获得高于历史水平的医疗补助费率增长，多数已获批准，少数仍在等待立法 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司今年的战略是通过小型交易实现投资组合多元化，主要集中在行为成瘾治疗和辅助生活领域 [8] - 计划出售SNF资产，预计年底将SNF业务敞口降至历史最低水平 [9] - 公司认为投资行为健康领域可满足医疗需求、实现有机增长、提高经济回报、多元化收入来源并减少环境影响 [28] - 公司继续与行为健康领域的成熟运营商建立合作关系，参与行为医疗的普及 [29][30] - 公司将利用现有流动性和资本回收收益进行投资活动和管理资产负债表，在债务和股权成本改善前不追求大规模资产收购 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于管理投资组合的复苏时间较短，公司暂不提供业绩指引，但CFO将对三重净租赁业务提供一些方向 [6][7] - 尽管存在Omicron变异株，但公司投资组合未受影响，租户员工和居民的阳性病例数量极少 [10] - 投资组合保持稳定，未与租户就租赁重组进行讨论；若CMS规则最终确定，将使公司熟练租金覆盖率降低0.02 [11] - 公司对医疗补助费率增长持乐观态度，预计将对业务产生积极影响 [13][14] - 未来几年，疗养院入住率有望超过疫情前水平，高级住房入住率也将呈上升趋势 [15][16] - 由于复苏的不确定性，公司目前无法提供盈利指引 [39] 其他重要信息 - 公司与Well Living Lab和Delos合作开展ESG倡议，第一阶段关注物理环境和设施，第二阶段关注员工压力和倦怠；第二份ESG报告预计今年夏天发布 [16] - 公司对投资组合进行系统审查，确定出售或转换用途的物业，部分熟练护理和高级住房物业将转换为成瘾治疗设施 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对拟议的CMS规则在60天评论期后的变化有何看法 - 行业评论主要集中在希望CMS将规则影响分散到两到三年，此前与CMS的对话也表明这是可能的做法，且有类似先例 [42][43] 问题2: 成瘾康复业务的转换时间和行为健康业务在投资组合中的增长规模 - 处于意向书阶段的转换项目将很快开始，公司控制时间进度；2021年底收购的用于转换的资产正在进行前期建设，耗时较长 [44][45] - 行为健康业务有健康的项目管道，但仍处于早期阶段，难以预测增长速度，公司未设定内部上限，将谨慎对待新交易 [46][47] 问题3: 观察名单在过去几个月的变化，是否已度过最坏时期以及如何看待潜在下行风险 - 观察名单基本未变，与疫情前接近，因为Omicron影响迅速且恢复也快；公司对租户情况有信心，但未来几个月可能需要提供短期租金减免，不会进行租赁重组 [53][83][84] 问题4: SNF业务敞口的目标比例、实现方式、资产出售规模和收益率 - 公司希望年底将SNF业务敞口降至57%或更低，通过收购非SNF资产和出售SNF资产实现 [55] - 今年资产出售规模预计超过去年的1亿美元，但不超过3亿美元 [56] - 高级住房管理组合的恢复也将有助于降低SNF业务敞口 [57][58] 问题5: 目前的转换项目是否涉及SNF资产，以及如何平衡减少SNF业务敞口与行业前景的关系 - 转换项目涉及SNF资产，但今年不会产生重大影响 [62] - 减少SNF业务敞口是为了使公司成为更多元化的REIT，获得更好的估值倍数；且公司不会完全放弃SNF业务 [64][65] 问题6: 对CMS规则一次性实施的看法 - 分阶段实施可减少不确定性，带来积极的费率增长和更好的市场篮子；当前行业仍面临诸多挑战，许多运营商处境艰难，分阶段实施对整个行业更有利 [68][69][70] 问题7: 行为健康业务的现有运营合作伙伴数量，是否寻求新的合作伙伴以及对先发优势的看法 - 公司目前有三个重复合作的运营商，正在与一些符合条件的运营商进行讨论 [75] - 公司认同行为健康行业存在先发优势，因此对新运营商持谨慎态度，会进行充分尽职调查 [77] 问题8: 公共卫生紧急状态结束后关注的事项以及对观察名单恢复到疫情前水平的信心来源 - 公司关注各州在FMAP方面的行动，以及未正式批准费率增长立法的州的情况；三天豁免政策的影响已不如2021年明显 [81][82] - 观察名单上的运营商在疫情期间基本保持不变，公司已度过疫情最困难时期，且后续变异株影响较小；但未来几个月可能需要提供短期租金减免 [83][84] 问题9: 资本在高级住房和行为健康业务之间的分配，以及对Enlivant合资企业的看法 - 公司看好高级住房业务，但目前受资本成本影响，会谨慎部署资本；已宣布与Sienna Senior Living在加拿大的合资收购项目 [86][87] - TPG推迟了Enlivant投资组合的营销进程，预计该投资组合在2022年剩余时间和2023年第一季度仍将保留在公司投资组合中 [88] 问题10: CMS规则假设对公司的影响以及受影响的租户 - 若CMS规则最终确定，公司将从3.9%的市场篮子增长中获得0.7%的费率下降，这将导致公司整体覆盖率下降0.02；目前没有租户因此面临风险，不同租户的影响因熟练护理组合而异 [91] 问题11: 行为健康业务转换项目的稳定期以及如何辨别优质运营商 - 转换项目的稳定期取决于建筑规模和支付方组合，小型建筑且有医疗补助支付的项目可能在开业后两到三个月内稳定，商业保险支付的项目则需要更长时间；主要时间消耗在与保险公司谈判合同和满足监管要求上 [94][95][96] - 辨别优质运营商的方法与其他业务类似，包括实地考察、与管理层交流、了解临床和营销方法、客户获取途径以及运营规模能力等 [97] 问题12: 对Healthmark和Enlivant投资组合的看法 - Healthmark运营良好，熟练护理组合较高，公司对其长期表现有信心 [101] - Enlivant受Omicron影响较大，第一季度是低点，但3月和4月入住率有显著提升，目前已走出低谷；劳动力问题和临时机构使用的减少也将对其未来表现产生积极影响 [102][112] 问题13: Healthmark和Avamere入住率的情况及原因 - Healthmark主要市场在德克萨斯州，受劳动力短缺影响较大，但情况正在改善；其熟练护理组合对业务有帮助 [106][108] - Avamere的入住率受COVID单元业务减少的影响，目前正在努力重建入住率；该公司在华盛顿州和俄勒冈州将获得强劲的医疗补助费率增长 [106][107] 问题14: 行为健康业务本季度现金NOI环比下降7%的原因 - 主要受一家受Omicron和劳动力影响的运营商影响，该行业通常在1月入住率会上升，但Omicron影响了这一趋势，入住率增长推迟到3月 [109]

公司定位与战略 - 公司凭借对优质护理的热情和深厚行业经验，在医疗房地产市场具备独特优势，能为股东创造长期价值[8] - 公司战略包括进行独特增值投资、支持运营商扩张、开展创意融资开发、优化投资组合和审慎融资[11][12] 战略实施成果 - 公司行为健康投资组合规模达7.3亿美元，收益率8.3%，占年化现金NOI约13%，有6处物业已或正转为戒毒治疗中心[16] 环境、社会和治理 - 截至2022年3月31日，女性占公司员工总数57%，管理层/领导岗位64%，26%员工为少数民族[22][24] - 公司是Well Living Lab联盟成员，鼓励运营商获取WELL健康安全评级[26][29] 投资组合情况 - 截至2022年3月31日，公司投资组合加权平均剩余租期7年，平均入住率76%，熟练护理组合占比38%[33] - 自新冠疫情开始至2022年4月，公司已收取99.5%预测租金，净债务与调整后EBITDA比率为5.11倍，流动性约10亿美元[44][45] 运营商支持 - 公司为运营商提供再开发、扩张、战略发展等投资，以及灵活的股权和债务资本解决方案[55] - 公司为技术护理租户提供PointRight解决方案，如使用DIA工具使设施在2021年医保A部分报销日均增加3.5美元[61][62] 公司业绩表现 - 公司资本结构平衡，普通股价值占比53%，无担保债务占比46%，企业价值50亿美元[70][71] - 公司投资级信用指标良好，净债务与调整后EBITDA比率为5.11倍，利息覆盖率为5.21倍[74]