As of 2025, I've got over 10 years of researching companies. In total, throughout my investing life, I estimate that I researched (in depth) well over 1000 companies, from commodities like oil, natural gas, gold and copper to tech like Google or Nokia and many emerging market stocks, which I believe could help me provide useful content for readers. After writing my own blog for about 3 years, I decided to switch to a value investing-focused YouTube channel, where I researched hundreds of different companies ...

房地产资产情况 - 截至2025年6月30日，公司拥有136处房地产资产、两处未开发地块和一处停用资产[115] - 2025年6月30日房地产出租率为99.2%，同比提升1.7个百分点（2024年同期为97.5%）[123] - 2025年第二季度收购1处房地产资产，总收购价2414.2万美元（含资本化收购成本）[124] - 2025年上半年累计收购2处资产（总价5946.2万美元），同比减少5处（2024年同期收购7处总价1.3569亿美元）[124] 租金收入表现 - 2025年第二季度同店租金收入4281.7万美元，同比增长3.9%（161万美元增量）[128] - 2025年第二季度总租金收入4854.4万美元，同比增长11.5%（499万美元增量）[128] - 同期同店租户报销收入增长2.8%至383.1万美元[128] - 非同店租金收入因GenesisCare租约修正影响增长232.3%至184.7万美元[128][131] - 同店租金收入同比增长3.7%，达到8107.1万美元，主要得益于新租约和续租活动带来的301.1万美元增长[134][136] - 非同店租金收入同比下降9.0%至769万美元，主要受前期租约终止收入减少409.8万美元影响[134][136] - 总租金收入同比增长2.8%至9680万美元，其中同店租户报销收入增长7.9%至786.2万美元[134] 成本和费用变化 - 2025年第二季度折旧与摊销费用同比下降10.2%至1818.2万美元[130] - 减值损失同比激增680.1%至326.1万美元，主要来自资产价值调整[130] - 利息支出同比增加44.5%至1515.4万美元，主要因信贷加权平均利率上升导致431.8万美元增长[140][145] - 减值损失同比激增1524.9%至679.2万美元，其中326.1万美元源于单租户物业空置[137][139] - 折旧与摊销同比下降8.2%至3594.4万美元，主要因GenesisCare相关租约修正减少加速摊销464.6万美元[137][139] - 上市相关费用在2024年上半年产生298万美元，涉及纽交所上市的法律及顾问费用[137][139] - 信贷损失准备金新增17.8万美元，与2024年11月签订的两笔夹层贷款相关[140][145] 利润和现金流 - 2025年第二季度归属于普通股股东的净利润为859.8万美元，同比增长85.8%[174] - 2025年上半年FFO（运营资金）为5918万美元，较2024年同期微增0.2%[174] - 2025年上半年运营现金流为5605.4万美元，同比下降1215.8万美元[158] - 2025年上半年投资活动净流出6810.1万美元，主要用于以5945.6万美元收购两处房产[160] - 2025年上半年向普通股股东支付现金股息4467.5万美元，同比增长789万美元[160] - 2024年上半年包含409.8万美元租赁终止费收入[174] - 2024年上半年收到GenesisCare一次性200万美元解约费，将分摊至剩余租期确认[175] 债务和融资 - 截至2025年6月30日，公司总债务为5.81亿美元，其中5.25亿美元通过利率互换协议锁定利率[178] - 利率互换协议名义金额为5.25亿美元，当前结算资产价值为46.1万美元[178] - 市场利率上升50个基点将使利率互换结算价值增至784.1万美元，下降50个基点则转为负债707.7万美元[179] - 2025年6月末加权平均债务利率为4.71%，含利率互换影响[180] - 5600万美元浮动利率债务挂钩SOFR，平均利率5.55%，利率上升50个基点将增加年利息支出28万美元[181] - 无担保信贷额度未偿还本金为5.81亿美元，总可用额度为11.25亿美元，当前可提取5.44亿美元[151][157] - 衍生工具名义金额为5.25亿美元，存在交叉违约条款[152] - 2029年循环信贷协议最高额度6亿美元可增至15亿美元，当前未偿还余额5600万美元[153] - 2027年和2028年定期贷款协议最高额度分别为2.5亿和2.75亿美元，均全额提取[154][155] 现金和未来资金需求 - 截至2025年6月30日，公司现金及现金等价物为2483.2万美元[149] - 未来12个月预计现金需求为3949万美元，其中2736.7万美元用于债务利息支付，931.4万美元用于夹层贷款未拨付承诺，280.9万美元用于租赁义务[149] - 超过12个月的重大债务义务为7.29925亿美元，包括6.16588亿美元本金及利息支付和1.13337亿美元租赁义务[150] 其他 - 物业处置收益同比减少7.6万美元，2024年1月出售一处物业获150万美元对价[140][145] - 公司无外汇风险敞口，因无海外业务[182]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度现金NOI为4190万美元 较2025年增长1.7% 主要受诺克斯维尔和多佛医疗设施收购推动 [12] - 与2024年同期相比 现金NOI增长5% 其中同店现金NOI增长1.5% [12] - AFFO为每股0.54美元 较2025年增长1.7% 主要受现金NOI增长和G&A费用降低推动 [13] - 净债务与EBITDAre比率为3.6倍 流动性达5.688亿美元 [17] - AFFO派息率为74% 董事会批准季度股息每股0.4美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - EBITDARM覆盖率为5.31倍 较2024年的4.64倍显著提升 [16] - MOB和IRF业务的覆盖率同比分别提升2.26倍和0.73倍 [16] - 投资级租户占比从36.4%提升至40% [16] - 多佛医疗设施收购后迅速达到稳定运营状态 利用率极高 [7] - 南湖医疗办公楼组合产生运营协同效应 医生在传统MOB和门诊手术中心之间形成转诊路径 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 多佛医疗设施是肯特县唯一住院康复设施 特拉华州仅四家之一 [6] - 南湖医疗办公楼位于达拉斯富裕郊区 距离贝勒斯科特怀特医疗中心仅两英里 [20] - 73.4%的ABR来自提供财务报告的租户 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于必要医疗基础设施投资 关注患者治疗效果和可负担性 [5] - 资本配置策略包括资产收购和股票回购 偏好前者 [10] - 医疗资产收购集中在6.5%-7.5%资本化率区间 [23] - 利用关系网络获取非公开市场交易机会 [19] - 行业面临"银色海啸"人口老龄化带来的长期利好 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济和立法不确定性仍存 但公司财务状况稳健 [4] - One Big Beautiful Bill法案带来医疗政策不确定性 但公司租户对医疗补助依赖有限 [5] - 预计2025年剩余租约将全部续签 2026年3.8%ABR到期租约也有望续签 [42] - 拥有3.6亿美元收购能力 可支持未来增长 [52] 其他重要信息 - 斯托顿资产将拆除并重新规划 预计年底完成 每月维护成本将从12万美元降至2-2.5万美元 [10][59] - 拆除成本约190万美元 将作为非经常性支出处理 [57][58] - 已完成730万美元股票回购 均价24.9美元/股 [15] - 新批准7500万美元三年期股票回购计划 每年上限2500万美元 [15] 问答环节所有提问和回答 关于7000万美元LOI资产 - 资产类型与现有组合一致 资本化率处于6%-7%区间高端 租期长且含租金增长条款 [25][26] - 预计三季度完成收购 [25] 关于股票回购策略 - 当股价与NAV差距超过150个基点时考虑回购 [30] - 偏好资产收购带来的组合多元化和增长机会 [41] 关于租约到期情况 - 2025年4.6%ABR到期 仅8000平方英尺不续租 [42] - 另有约9000平方英尺空间因租户问题空置 [43][44][45] 关于斯托顿资产处置 - 拆除需4-5个月 含石棉处理 [37] - 土地规划可能包含多户住宅 需与镇政府协商 [61][62] 关于融资计划 - 短期使用循环信贷 中期可能考虑私募债 无迫切的股权融资需求 [64][65] 关于投资者沟通 - 公司上市仅一年多 仍需时间建立市场认知 [50][52] - 计划通过持续稳定表现提升股价认可度 [52]

业绩总结 - 2025年第二季度租金收入为48,544千美元，较2025年第一季度的48,256千美元增长0.6%[9] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净收入为8,598千美元，较2025年第一季度的7,898千美元增长8.8%[9] - 2025年第二季度EBITDAre为37,870千美元，较2025年第一季度的36,516千美元增长3.7%[11] - 2025年第二季度的FFO为30,014千美元，较2025年第一季度的29,166千美元增长2.9%[9] - 2025年第二季度的FFO每股摊薄收益为0.54美元，较2025年第一季度的0.52美元增长3.8%[9] - 2025年第二季度总收入为48,732千美元，较2024年同期的43,554千美元增长11.4%[17] - 2025年第二季度净收入为8,598千美元，较2024年同期的4,628千美元增长85.5%[22] - 2025年第二季度现金净运营收入（Cash NOI）为41,889千美元，较2024年同期的39,878千美元增长5.0%[23] - 2025年第二季度的现金净运营收入率为86.3%，较2024年同期的91.6%下降5.3个百分点[23] - 2025年第二季度的净运营收入（NOI）为42,553千美元，较2024年第二季度的37,705千美元增长12.3%[86] 财务状况 - 截至2025年6月30日，公司的净债务为556,168千美元，较2025年3月31日的526,542千美元增长5.6%[11] - 截至2025年6月30日，公司的市场资本化为1,311,710千美元[13] - 截至2025年6月30日，公司的流动性为568,832千美元[13] - 截至2025年6月30日，公司的总资产为2,019,316千美元，较2024年12月31日的2,007,074千美元增长0.6%[15] - 截至2025年6月30日，公司的总债务为5.81亿美元，平均利率为4.7%[31] - 截至2025年6月30日，公司的资产负债率为60%[78] - 截至2025年6月30日，公司的现金及现金等价物为24,832千美元，较2025年3月31日的30,458千美元下降18.5%[84] 租赁和市场表现 - 截至2025年6月30日，公司的租赁率为99.2%[9] - 截至2025年6月30日，公司的加权平均租赁剩余期限为9.5年[9] - 2025年第二季度的年化基础租金每平方英尺为33.14美元，较2024年的32.13美元有所上升[48] - 截至2025年6月30日，公司在多个州的医疗设施总租赁面积达到了1,000,000平方英尺以上[68] - 截至2025年6月30日，公司拥有的医疗设施总租赁面积为2,000,000平方英尺，整体出租率为100%[72] 收购与扩张 - 2025年上半年，公司共收购了两处物业，总可租用面积为112,145平方英尺，收购价格为594.62万美元[40] 其他重要信息 - 公司在2025年第二季度的利息支出为7,829千美元，较2025年第一季度的7,325千美元增加6.9%[75] - 2025年第二季度的折旧和摊销费用为18,182千美元，较2025年第一季度的17,762千美元增加2.4%[75] - 公司在2025年第二季度的EBITDARM覆盖率为1.25倍，显示出租户的现金流足以覆盖租金义务[77] - 公司认为FFO、Core FFO和AFFO是评估持续运营的重要补充财务指标[80]

财务表现 - 公司季度FFO为每股0.54美元 与Zacks一致预期持平 去年同期同样为每股0.54美元 [1] - 上季度实际FFO为每股0.53美元 低于预期的0.54美元 意外偏差为-1.85% [1] - 过去四个季度中 公司仅有一次超过FFO预期 [1] - 季度营收4873万美元 低于预期0.08% 去年同期为4355万美元 [2] - 过去四个季度中 公司两次超过营收预期 [2] 市场表现与预期 - 年初至今股价上涨约4% 同期标普500指数上涨7.1% [3] - 当前Zacks评级为3(持有) 预计股价将与市场同步 [6] - 下季度共识预期FFO为每股0.55美元 营收4967万美元 [7] - 当前财年共识预期FFO为2.16美元 总营收1.9772亿美元 [7] 行业比较 - 所属行业(REIT与其他股权信托)在Zacks行业排名中位列前40% [8] - 同行业公司American Healthcare REIT预计季度EPS为0.40美元 同比增长21.2% [9] - American Healthcare REIT预计营收5.4478亿美元 同比增长8% [10]

收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度净利润为860万美元，摊薄每股收益0.15美元[7][9] - 2025年第二季度净收入为8,598千美元，同比增长85.8%（2024年同期为4,628千美元）[29] - 2025年上半年归属于普通股股东的净利润为16,496千美元，同比下降15.9%（2024年同期为19,608千美元）[37] - 2025年第二季度租金收入为48,544千美元，同比增长11.5%（2024年同期为43,554千美元）[29] - 2025年第二季度租金收入为48,544千美元，同比增长11.5%（2024年同期为43,554千美元）[37] 成本和费用（同比环比） - 2025年上半年利息支出为15,154千美元，同比增长44.5%（2024年同期为10,487千美元）[29] - 2025年第二季度利息支出为7,829千美元，同比增长50.8%（2024年同期为5,193千美元）[37] - 2025年上半年折旧和摊销费用为35,944千美元，同比下降8.2%（2024年同期为39,144千美元）[29] - 2025年上半年折旧与摊销费用为35,944千美元，同比下降8.2%（2024年同期为39,144千美元）[37] 运营资金表现 - 2025年第二季度现金净营业收入（Cash NOI）为4190万美元，同比增长5.0%（2024年同期为3990万美元）[7][10] - 2025年第二季度调整后运营资金（AFFO）为3000万美元，摊薄每股收益0.54美元[7][12] - 2025年第二季度FFO（基金运营资金）为30,014千美元，同比增长18.8%（2024年同期为25,268千美元）[31] - 2025年第二季度Core FFO（核心基金运营资金）为30,106千美元，同比基本持平（2024年同期为30,069千美元）[31] - 2025年第二季度AFFO（调整后基金运营资金）为29,997千美元，同比下降2.7%（2024年同期为30,845千美元）[31] - 2025年第二季度净营业收入（NOI）为42,553千美元，同比增长12.9%（2024年同期为37,705千美元）[37] - 2025年上半年同店现金净营业收入（Same Store Cash NOI）为76,449千美元，同比增长1.0%（2024年同期为75,697千美元）[37][42] - 2025年第二季度非同店现金净营业收入（Non-same store cash NOI）为-1,506千美元，同比显著下降（2024年同期为-76千美元）[37] 房地产组合与租赁情况 - 截至2025年6月30日，公司房地产组合包括136处物业，总面积约520万平方英尺，出租率为99.2%[14][15] - 公司加权平均剩余租期为9.5年，未来五年到期的年化基本租金占比为22.1%，加权平均固定租金增长率为2.2%[14] - 公司定义同店物业为连续两个完整会计期间持有并运营的物业，2025年第二季度同店物业数量为130处[42] 收购与投资活动 - 公司以2410万美元收购了位于特拉华州多佛的一家住院康复设施，该物业100%出租，租约至2036年到期[7][13] 流动性与债务 - 公司总流动性为5.688亿美元，包括2480万美元现金及5.44亿美元未使用信贷额度[16] - 公司未偿还债务总额为5.81亿美元，其中5.25亿美元通过利率互换协议固定，加权平均利率为4.7%[17] - 信贷设施净额从2024年12月31日的521,921千美元增长至2025年6月30日的578,490千美元，增幅10.8%[28] 股东回报与分红 - 董事会批准了一项为期三年的股票回购计划，总金额不超过7500万美元，任何12个月内回购金额不超过2500万美元[7][18] - 公司宣布季度现金股息为每股0.40美元，2025年第二季度AFFO分红支付率为74.0%[7][19] 资产与现金变化 - 公司总资产从2024年12月31日的2,007,074千美元增长至2025年6月30日的2,019,316千美元，增幅0.6%[28] - 现金及现金等价物从2024年12月31日的39,844千美元下降至2025年6月30日的24,832千美元，降幅37.7%[28] 其他重要事项 - 2024年上半年收到GenesisCare一次性遣散费2,000千美元，将在剩余租期内分期确认为租金收入[39][41] - 2024年上半年包含4,098千美元租赁终止费收入[41]

公司服务与成果 - 公司获得500多条五星好评 会员已从中受益 [1] - 公司每年投入1000小时和超过10万美元研究高收益投资机会 以低成本提供房地产投资策略 [1] 投资团队与资源 - 投资团队提供实时REIT投资组合和交易信息 包含核心、退休和国际三个投资组合 [2] - 团队提供买卖提醒服务 会员可通过聊天室直接与分析师团队交流 [2] - 团队负责人通过CFA三级考试 与多家顶级REIT高管建立合作关系 并发表获奖REIT投资学术论文 [2] 投资组合持仓 - 分析师长期持有ARE、SILA、AHH股票或相关衍生品 [3]

投资策略 - 专注于高收益房地产投资信托基金(REITs)投资 以实现稳定被动收入和均值回归潜力 [1] - 采用基本面经济分析方法评估市场趋势 重点选择符合价值型和收益型策略的REITs [1] - 当前保持100%仓位配置REITs 利用股息现金流补充生活开支 [1] 投资历程 - 投资生涯始于COVID-19疫情期间 随后形成REITs专业投资体系 [1] - 作为经济学教师 将学术理论与投资实践相结合 [1] - 投资目标明确为创造额外现金流 而非资本增值 [1] 潜在投资标的 - 持续监测Sila Realty Trust的每股表现 若改善将考虑建仓 [3]

财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度同店租金收入4.0676亿美元，较2024年同期增加66.5万美元，增幅1.7%[120] - 2025年第一季度同店租户报销费用407.3万美元，较2024年同期增加43.5万美元，增幅12.0%[120] - 2025年第一季度非同店租金收入342.1万美元，较2024年同期减少336.5万美元，降幅49.6%[120] - 2025年第一季度非同店租户报销费用8.5万美元，较2024年同期减少11.8万美元，降幅58.1%[120] - 2025年第一季度总运营费用3331.7万美元，较2024年同期增加63.5万美元，增幅1.9%[122] - 同店租金费用增加49万美元，主要因当期运营成本上升；非同店租金费用减少16.9万美元，主要因2024年1月1日后出售房产[124] - 2024年第一季度上市相关费用为5.6万美元，用于法律、银行及其他咨询服务[124] - 一般及行政费用减少，主要因人员成本减少260.8万美元、加速股票薪酬减少86.3万美元等；折旧及摊销减少，主要因加速摊销减少208.2万美元等；2025年第一季度减值损失为353.1万美元，2024年同期无减值损失[124][125] - 2025年第一季度房地产处置收益为0，2024年为7.6万美元；利息及其他收入减少178.6万美元，降幅79.7%；利息费用增加203.1万美元，增幅38.4%；其他（费用）收入变化406.4万美元，增幅136.5%[126] - 2025年第一季度经营活动净现金流入2412.9万美元，较2024年减少1244.3万美元；投资活动净现金流出3604.2万美元，较2024年减少8787.8万美元；融资活动净现金流入2527万美元，较2024年增加2695.6万美元[144] - 经营活动净现金流入减少，主要因房产处置、空置等现金减少及利息支付增加，部分被租金收入增加抵消[145] - 2025年第一季度运营现金流约2412.9万美元，覆盖全部普通分红约2248.9万美元；2024年同期运营现金流约3657.2万美元，覆盖全部普通分红约2361.9万美元[147] - 2025年第一季度净收入789.8万美元，FFO为2916.6万美元，Core FFO为2960.7万美元，AFFO为2944.8万美元；2024年同期净收入1498万美元，FFO为3377.9万美元，Core FFO为3616万美元，AFFO为3828.5万美元[160] 各条业务线表现 - 2025年第一季度公司收购1处房地产，总价3532万美元；2024年同期收购6处，总价1.24918亿美元[117] - 2025年第一季度公司无房地产处置；2024年同期处置1处，账面价值135.2万美元[117] - 2025年第一季度投资3531.5万美元购买一处房产，2024年同期投资1.24913亿美元购买六处房产[146] - 2025年第一季度未处置房产，2024年同期出售房产获143.9万美元[146] - 2025年第一季度从2029年循环信贷协议提取3200万美元用于收购，2024年同期用2027年定期贷款协议借款替换2.5亿美元前期定期贷款[156] 管理层讨论和指引 - 公司需将至少90.0%的REIT应纳税收入分配给股东以维持REIT资格[109] - 至少未来十二个月，公司资金主要用于运营、收购、资本支出等，预计通过运营现金流、信贷安排等满足短期流动性需求[129] - 2024年4月5日，董事会批准自5月1日起终止股息再投资计划[149] - 公司使用非GAAP财务指标（FFO、Core FFO和AFFO）辅助分析经营业绩，但并非所有REITs计算方式相同，与其他REITs比较可能无意义[150][159] 其他没有覆盖的重要内容 - 截至2025年3月31日，公司拥有136处房地产和2块未开发土地[106][116] - 截至2025年3月31日，公司物业的出租率为96.0%[115][116] - 截至2025年3月31日，公司94%的未偿债务已通过套期保值策略固定[127] - 截至2025年3月31日，公司现金及现金等价物为3045.8万美元，未来十二个月预计需现金4634.8万美元，其中利息支付2604.3万美元、夹层贷款未偿承诺1754.3万美元等；十二个月后重大债务为70966万美元[135][136] - 截至2025年3月31日，无担保信贷安排总承诺为11.25亿美元，未偿本金余额为5.57亿美元，可用额度为5.68亿美元[142][143] - 截至2025年3月31日，总债务本金5.57亿美元，其中5.25亿美元通过10份利率互换协议固定，加权平均利率4.68%；截至2024年12月31日，总债务本金5.25亿美元通过10份利率互换协议固定[164][165] - 截至2025年3月31日，利率互换协议总名义金额5.25亿美元，结算资产价值459.2万美元；市场利率上升50个基点，结算价值增至1246.7万美元；下降50个基点，结算价值降至负债345.8万美元[164] - 截至2025年3月31日，3200万美元债务本金受可变利率影响，年利率5.58%；市场利率上升50个基点，每年利息费用增加约16万美元[166]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度现金NOI为4120万美元，较去年第四季度的4100万美元增长约50个基点，较2024年第一季度下降12.3%，增长源于预定的合同租赁升级和3月收购的诺克斯维尔医疗保健设施，下降主要是由于2024年第一季度收到610万美元的非经常性终止和遣散费以及Steward Healthcare和GenesisCare的破产 [12][13] - 第一季度AFFO为2940万美元，即摊薄后每股0.53美元，较去年第四季度的3020万美元或摊薄后每股0.54美元有所下降，较2024年第一季度下降23.1%，下降主要是由于2024年底新利率互换导致的利息支出增加，部分被G&A费用减少所抵消 [13][14] - 第一季度AFFO派息率为76.4% [14] - 季度末净债务总额为5.265亿美元，净债务与EBITDAre的比率为3.5倍，公司认为约4.5 - 5.5倍的净债务与EBITDAre比率是合适水平 [15][16] - 季度末有超过5.98亿美元的资金用于未来进行增值收购，主要来自2025年2月新的6亿美元循环信贷额度，取代了之前的5亿美元额度，循环信贷额度超额认购约70%，季度末循环信贷额度仅使用3200万美元 [16][17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度末，73.3%来自提供财务报告的租户或担保人的ABR保持5.3倍的强劲EBITDARM覆盖率，26.7%的非报告债务人中，超过一半与投资级租户、担保人或赞助商有关 [17] - 第一季度末，投资组合约有530万平方英尺的可出租面积，加权平均剩余租赁期限为9.7年，季度内续约或延长了约12.2万平方英尺的租约，加权平均年合同租金增长率维持在2.2%，出租率保持在96%不变 [22][23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于收购和持有医疗保健物业，认为医疗保健是非 discretionary的，医疗保健房地产是社会基础设施的重要组成部分，目标是在需求增长的市场投资高质量、基于需求的医疗保健物业 [7][8] - 采用三重净租赁结构，为股东提供更可预测的收入流，主要房地产资本成本由租户承担 [8] - 公司在收购市场保持谨慎而积极的投资策略，2025年已完成两笔总计约5900万美元的收购，符合投资标准并战略契合投资组合建设 [6][19] - 行业竞争方面，医疗保健房地产领域有很多私人买家、私人基金和主权财富基金，公开交易的REITs竞争对手相对较少 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自2月上次财报电话会议以来，经济环境发生变化，关税、劳动力和其他通胀压力以及衰退可能性影响全球市场，但公司认为自身能为投资者在REIT领域提供差异化投资机会 [6] - 到2030年，婴儿潮一代全部退休，美国老年人口将从2024年的6100万增加到7000万，100岁及以上美国人预计未来三十年将增至四倍，老年人预计将使门诊医疗保健支出增加31%至近2000亿美元，这将增加患者数量和病例严重程度，有利于公司租户收入和未来收购机会 [10][11] - 虽然当前经济形势不确定，但公司租户有能力承受影响，不会受到重大干扰，公司财务状况和投资组合优势明显 [18] 其他重要信息 - 公司聘请经纪人对斯托顿资产进行出售或租赁招标，目前对该物业的多户住宅用途销售兴趣更浓厚，公司正在探索降低持有成本并为多户住宅买家完成交易的策略，预计12 - 18个月完成 [27][29] - 公司已为与住院康复设施相关的夹层贷款提供资金，尚未为住院行为设施的股权要求提供资金，预计两笔贷款将在2025年第三季度全部到位 [30] - 信用损失准备金增加17.1万美元与两笔夹层贷款有关 [31][32] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请更新斯托顿资产的情况，包括时间安排等 - 公司去年年底聘请经纪人在今年第一季度对该物业进行出售或租赁招标，目前多户住宅开发商对该物业销售兴趣更浓厚，他们的投标涉及拆除现有建筑并进行产权申请，过程较长，公司已进行现金投标并收到一些意向，目前正在探索降低持有成本并完成交易的策略，预计12 - 18个月完成 [27][29] 问题2: 上季度宣布的两笔夹层贷款投资是否已提供资金，有无更新 - 与住院康复设施相关的夹层贷款已提供资金，住院行为设施的股权要求尚未提供资金，预计两笔贷款将在2025年第三季度全部到位 [30] 问题3: 信用损失准备金增加17.1万美元是否与Landmark有关 - 信用损失准备金与两笔夹层贷款有关，根据GAAP要求，即使未提供资金也需设立一定准备金，该准备金每季度进行定性评估 [31][32] 问题4: 请谈谈投资管道以及股权成本是否影响收购步伐，股价是否影响投资决策 - 投资管道方面，公司今年已收购价值5900万美元的物业，正常情况下每年收购1.5 - 2.5亿美元房地产，目前看到的机会符合现金资本化率指导范围，交易质量较高，市场买家不多，竞争主要来自私人买家、私人基金和主权财富基金；股价方面，公司在股价回升前不会过度杠杆收购，会采取谨慎而有节奏的方法 [35][38] 问题5: 在当前背景下，像诺克斯维尔或多佛这样的优质收购项目，最低收益率是多少 - 公司认为机会的资本化率在6.5% - 7.5%之间，具体取决于物业类型、赞助质量和租赁期限等因素 [42] 问题6: ABR中EBITDARM覆盖率低于1倍的比例从上个季度的1.8%降至50个基点，原因是什么 - 主要是一些物业的覆盖率提高，目前覆盖率低于1倍的ABR占比0.5%，其中60%的租户为投资级评级，有一个牙科租户因医生变动导致覆盖率变化，所有租户租金支付正常 [44][45] 问题7: 若进行小型或中型收购，有循环信贷额度，若进行更长期的收购，如定期贷款，目前借款成本如何 - 目前公司所有债务为银行债务，循环信贷额度借款利率为5.57%，未来计划寻求其他债务资本来源以获得更长期限的固定利率债务，但目前并非紧迫需求，近期无债务到期，其他债务借款利率目前高于银行债务，如私人配售市场定价约比10年期国债高200个基点，公司仍主要参考循环信贷额度的借款成本 [49][50][51]