财务数据和关键指标变化 - 第一季度房地产FFO为每股2.95美元，上年同期为2.91美元 [7] - 第一季度资金运营现金流为10亿美元或每股2.67美元，去年同期为13.3亿美元或每股3.56美元，上年结果包含每股0.81美元税后净收益，本季度包含每股0.17美元损失 [9][10] - 第一季度末，开发项目净成本份额为9.44亿美元，综合收益率为9% [11] - 第一季度完成12笔次级贷款交易，总计约26亿美元，加权平均利率为5.73% [12] - 第二季度宣布股息为每股2.1美元，同比增加0.1美元或5% [12] - 重申2025年全年房地产FFO指导范围为每股12.4 - 12.65美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 国内和国际业务表现良好，增长0.14美元，租赁收入增长5% [8] - 本季度签署1300份租约，面积超510万平方英尺，约25%为新交易，约80% 2025年到期租约提前完成 [8] - 季度末，购物中心和高级奥特莱斯入住率为95.9%，同比增加40个基点；工厂直销店入住率为98.4%，同比增加70个基点 [8][9] - 购物中心和奥特莱斯平均基本最低租金同比增长2.4%，工厂直销店增长3.9% [9] - 购物中心和高级奥特莱斯零售商每平方英尺销售额为7.33美元 [9] - 季度末入住成本为13.1%，推动国内NOI同比增长3.4%，投资组合NOI按固定汇率计算增长3.6% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国消费者消费更谨慎，旅游业今年会更谨慎，但美元走弱可能会抵消影响 [56][57] - 欧洲和亚洲业务表现稳定，按计划进行，美国消费者对其业务影响不大 [60][61] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过开发、再开发和收购提升零售房地产平台，完成意大利佛罗伦萨和圣雷莫购物中心豪华奥特莱斯收购，在印尼雅加达开设第一家奥特莱斯 [5] - 公司拥有A评级的强大资产负债表，流动性超100亿美元，有应对宏观经济周期的经验 [6] - 公司在资本配置和运营策略上更谨慎，等待成本确定后推进项目，但不排除收购和发展机会 [77][78] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 关税问题仅影响一家欧洲零售商的四笔小交易，目前对租赁需求影响不大，但零售商对中国进口依赖降低，未来销售仍不确定 [17][18] - 公司销售目前相对平稳，预计会在指导范围内，更可能处于中间水平 [55][58] - 公司对不确定性的解决持乐观态度，认为情况会逐渐稳定 [135] 其他重要信息 - OPI业务有改善，电子商务业务RGG和ShopSimon以及Jamestown业务稳定，Catalyst品牌季度环比有改善，预计今年有正EBITDA [66][67][70] - S&L管道目前约为300个基点，约1.5亿美元租金，今年下半年预计实现30% - 40%，部分会延续到2026年和2027年，包括Forever twenty one的空间 [87][88][90] 问答环节所有提问和回答 问题: 关税情况对租赁和销售的影响 - 仅一家欧洲零售商的四笔小交易受影响，目前未影响需求，零售商对中国进口依赖降低，但关税仍可能影响库存和销售，难以预测 [17][18][19] 问题: 零售商库存情况、消费者需求提前拉动以及最低免税额规则的影响 - 最低免税额规则对美国公司有利，零售商可能还有约一个月时间决定第四季度中国库存，未看到消费者需求提前拉动，部分边境资产流量和销售有下降 [28][29][35] 问题: 公司与租户谈判的方式是否改变 - 目前业务正常，供应受限、需求强劲，仅一家零售商退出四笔交易，对公司影响不大，会关注特定问题 [40][41][42] 问题: Forever twenty one店铺的租赁情况 - 超半数店铺已出租，租金已得到替代，预计租金最终会翻倍，约50家店铺中，一半今年开始计租，一半明年开始 [48][49][50] 问题: 影响公司盈利的因素 - 销售受消费者情绪、库存水平和旅游业等因素影响，难以预测，目前销售相对平稳，预计未来会处于指导范围中间水平 [55][56][58] 问题: 美国和欧洲、亚洲消费者趋势是否相同 - 欧洲和亚洲业务表现稳定，美国消费者对其业务影响不大，主要是当地消费者驱动业务 [60][61][63] 问题: OPI业务表现、协同效应进展以及关税对Catalyst品牌的影响 - OPI业务有改善，Catalyst品牌季度环比有改善，预计今年有正EBITDA，Penny对中国进口依赖降低，正在协商采购问题 [66][67][70] 问题: 宏观经济不确定性是否影响资本计划 - 公司更谨慎，等待成本确定后推进项目，但不排除收购和发展机会，预计今年开始约5亿美元的项目 [76][77][83] 问题: S&L管道情况 - 目前约为300个基点，约1.5亿美元租金，今年下半年预计实现30% - 40%，部分会延续到2026年和2027年，包括Forever twenty one的空间 [87][88][90] 问题: 租户销售趋势及特定类别对销售的影响 - 销售相对平稳，商场略高于平均，奥特莱斯略低，受天气和边境活动影响，前25大零售商表现良好 [93][94][95] 问题: 百货商店关闭情况及关税影响 - 取决于百货商店自有品牌业务规模，自有品牌业务小则关税影响小，目前预计不会有重大关闭变化 [96][97][98] 问题: 按NOI加权计算销售趋势是否不同 - 按NOI加权计算销售会上升，100个资产约上升1.5%，受复活节时间影响 [105][106][107] 问题: 5亿美元开发项目中零售和其他物业类型的占比 - 60%为零售，40%为混合用途，这是公司份额，实际规模更大 [108][110] 问题: 国内物业NOI、坏账和利息成本假设的变化 - 无重大变化，利息收入本季度下降约0.06美元，预计全年延续，今年晚些时候再融资会有略高利息支出 [114][115] 问题: 奢侈品牌租户的销售、客流量和租赁需求情况 - 奢侈品牌业务相对平稳，不同品牌情况不同，未出现情绪或承诺的变化 [119][120] 问题: 第三季度消费者是否会因库存或价格问题提前购物 - 历史上有过类似情况，有可能发生，若发生利润率可能不错 [124][125] 问题: 28亿美元债务再融资市场情况 - 贷款人对资产类别有信心，公司从标准普尔评级获得积极评价，将在无担保市场再融资16亿美元到期债务，抵押贷款市场也有资金可用，公司不寻求额外资本 [129][130][131]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度房地产运营资金（FFO）为每股2.95美元，上年同期为2.91美元 [7] - 第一季度运营资金为10亿美元，即每股2.67美元，去年同期为13.3亿美元，即每股3.56美元，上年结果包含每股0.81美元的税后净收益，主要来自出售公司在ABG的剩余所有权权益，本季度结果包含每股0.17美元的损失，主要来自Clay Pier可交换债券的非现金未实现按市值计价和公允价值调整，被出售证券的0.07美元收益抵消 [9][10] - 第一季度国内净营业收入（NOI）同比增长3.4%，包含国际物业的投资组合NOI按固定汇率计算增长3.6% [9] - 第一季度末净债务与EBITDA之比为5.2倍，固定费用覆盖率为4.6倍 [12] - 宣布第二季度股息为每股2.1美元，同比增加0.1美元，即增长5% [12] - 重申2025年全年房地产FFO指导范围为每股12.4 - 12.65美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 国内和国际业务表现良好，贡献了0.14美元的增长，租赁收入增长5%，利息收入、土地销售和租赁结算同比下降0.10美元 [8] - 本季度签署了1300份租约，面积超过510万平方英尺，约25%为新交易，截至目前，2025年到期租约约80%已提前完成 [8] - 季度末商场和高端奥特莱斯入住率为95.9%，较上年增加40个基点，工厂直销店入住率为98.4%，较上年增加70个基点 [8][9] - 商场和奥特莱斯平均基本最低租金同比增长2.4%，工厂直销店增长3.9% [9] - 商场和高端奥特莱斯零售商每平方英尺销售额为7.33美元，季度末入住成本为13.1% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度客流量略有下降，但截至4月的年初至今客流量同比上升，商场表现较好，奥特莱斯相对平稳，部分边境资产客流量和销售额有所下降 [33][34] - 国际业务表现良好，欧洲和亚洲业务基本稳定，公司在这些地区表现出色 [61] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过开发、重建和收购不断增强零售房地产平台，完成了意大利佛罗伦萨和圣雷莫的购物中心豪华奥特莱斯的收购，并在印度尼西亚雅加达开设了第一家奥特莱斯 [5] - 本季度末各平台均有开发项目在建，公司承担的净成本为9.44亿美元，综合收益率为9%，约40%的净成本用于混合用途项目，预计未来几个月将启动额外项目，今年的启动项目约为5亿美元 [11] - 公司在第一季度完成了12笔次级贷款交易，总额约26亿美元，加权平均利率为5.73% [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 关税情况对租赁需求影响较小，仅一家欧洲零售商的四笔交易受影响，目前需求仍然强劲，但关税对零售商销售的影响尚不确定，可能影响库存水平和销售 [17][18][22] - 消费者目前状况良好，但更加谨慎，旅游业可能受到影响，美国消费者对国际业务影响不大 [55][57][62] - 公司对发展管道持谨慎态度，但仍会推进准备好的项目，预计建设成本将增加，在成本确定前不会轻易启动新项目 [78][79] 其他重要信息 - 公司OPI业务包括电子商务业务RGG、ShopSimon、Catalyst Group以及Jamestown的权益，第一季度Catalyst品牌业务环比有所改善，其他两项业务稳定，预计Catalyst今年将实现正EBITDA [67][68][72] - 公司S&O管道目前约为300个基点，约合1.5亿美元租金，预计今年下半年将实现30% - 40%，部分租金将在2026年和2027年实现，其中包括Forever twenty one的空间 [87][88][89] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关税情况对租赁和销售的影响 - 关税仅影响了一家欧洲零售商的四笔小交易，目前对租赁需求影响不大，销售方面由于零售商库存情况不确定，难以预测，关税可能影响库存水平和销售，公司预计销售将处于指导范围的中间水平 [17][18][21] 问题2: 零售商库存情况、消费者提前消费情况以及最低免税额规则的影响 - 零售商大约还有一个月左右时间决定第四季度中国库存问题，部分零售商已大幅减少对中国的依赖，目前未看到消费者提前消费情况，最低免税额规则对美国本土公司有利，有助于零售商抵御中国零售商的竞争 [31][33][30] 问题3: 公司与租户谈判租赁的方式是否改变 - 目前业务照常进行，供应仍然紧张，需求强劲，零售商对中国的依赖已大幅降低，不过公司担心小型零售商可能受到关税影响 [41][42][43] 问题4: Forever twenty one店铺的租赁情况 - 超过一半的店铺已出租，租金已得到替换，未来两年租金将至少翻倍，约50家店铺已得到处理，其中约一半今年开始计租，另一半明年计租 [48][49][50] 问题5: 影响公司收益的因素以及美国、欧洲和亚洲消费者的情况 - 销售是影响收益的关键因素，包括消费者情绪和库存水平等，美国消费者目前状况良好但更加谨慎，旅游业可能受到影响，欧洲和亚洲业务基本稳定，公司在这些地区表现出色 [55][57][61] 问题6: OPI业务表现、收入和成本协同效应以及关税对JCPenney和其他Catalyst品牌的影响 - OPI业务中Catalyst品牌环比有所改善，其他两项业务稳定，预计Catalyst今年将实现正EBITDA，JCPenney对中国的依赖较小，正在努力寻找其他货源，未来六周需决定是否从中国进货 [67][68][70] 问题7: 宏观经济不确定性是否影响公司资本计划 - 公司更加谨慎，但仍会进行长期决策，预计建设成本将增加，在成本确定前不会轻易启动新项目，不过机会也可能随着波动性增加而增加 [78][79][80] 问题8: S&L管道情况 - S&O管道目前约为300个基点，约合1.5亿美元租金，预计今年下半年将实现30% - 40%，部分租金将在2026年和2027年实现，其中包括Forever twenty one的空间 [87][88][89] 问题9: 租户销售趋势以及特定租户或类别对销售的影响 - 销售相对平稳，商场表现略好，奥特莱斯略有下降，主要受天气和边境活动影响，前25大零售商表现良好 [93][94][95] 问题10: 百货商店关闭情况以及关税和库存的影响 - 百货商店关闭情况因店而异，取决于自有品牌业务规模，目前预计不会有重大变化，关税影响主要取决于是否有较大的自有品牌业务 [97][98][99] 问题11: 按NOI加权计算的销售趋势以及5亿美元开发启动项目中零售与其他物业类型的占比 - 按NOI加权计算销售将上升，100处资产约增长1.5%，5亿美元开发启动项目中约60%为零售，40%为混合用途 [105][106][109] 问题12: 国内物业NOI、坏账以及0.25 - 0.30美元利息成本逆风的变化情况 - 这些方面没有实质性变化，利息收入本季度下降约0.06美元，预计全年持续，今年晚些时候再融资时利息费用会略有增加 [116] 问题13: 奢侈租户的销售、客流量和租赁需求情况 - 奢侈租户业务相对平稳，不同品牌情况不同，部分品牌表现出色，部分正在更新品牌，整体没有明显变化，租赁需求也没有暂停或回调 [120][121] 问题14: 第三季度消费者是否会因库存担忧提前消费 - 这种情况有可能发生，历史上曾出现过，若发生，零售商利润率可能较好 [125] 问题15: 28亿美元债务再融资市场情况 - 贷款人对该资产类别感到放心，公司从标准普尔的角度被上调评级，16亿美元无担保到期债务将在今年剩余时间内在无担保市场进行再融资，抵押贷款方面，贷款人愿意提供资金，市场对公司再融资开放，公司只是滚动债务，不寻求额外资本 [130][131][132]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度房地产FFO为每股2.95美元，较去年同期的2.91美元增长0.14美元，主要受租赁收入增长5%驱动 [6] - 第一季度FFO总额为10亿美元（每股2.67美元），去年同期为13.3亿美元（每股3.56美元），差异主要源于去年包含0.81美元的税后净收益（出售ABG股权）及今年0.17美元的非现金损失（Clay Pier债券公允价值调整） [7][8] - 期末净债务与EBITDA比率为5.2倍，固定费用覆盖率为4.6倍，流动性超过100亿美元 [5][11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 购物中心和高端奥特莱斯 occupancy 为95.9%，同比提升40个基点；The Mills occupancy 为98.4%，同比提升70个基点 [6][7] - 购物中心和奥特莱斯平均基础最低租金同比增长2.4%，The Mills增长3.9% [7] - 零售商每平方英尺销售额为7.33美元， occupancy 成本为13.1%，推动国内NOI增长3.4%，整体NOI（含国际资产）增长3.6% [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 国际业务表现强劲，完成意大利佛罗伦萨和圣雷莫的奢侈品奥特莱斯收购，并在印尼雅加达开设首家奥特莱斯 [4] - 边境地区（如墨西哥、加拿大）的奥特莱斯因地缘政治 rhetoric 出现客流量下滑 [31] - 欧洲和亚洲市场表现稳定，其中欧洲业务超额完成计划 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 开发项目总投资成本为9.44亿美元，混合收益率为9%，其中40%为混合用途项目 [10] - 计划启动5亿美元新项目，包括加州住宅开发及零售空间改造 [10] - 通过12笔次级贷款交易筹集26亿美元，加权平均利率5.73% [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 关税不确定性可能影响零售商库存和销售，尤其是依赖中国进口的商品，但 leasing 需求仍强劲 [15][19] - 消费者 sentiment 总体稳定，但旅游消费（尤其是国际游客）可能受美元走弱和地缘因素影响 [53] - 重申2025年房地产FFO指引为每股12.4-12.65美元，预计结果接近区间中值 [12] 其他重要信息 - 季度股息提高5%至每股2.1美元 [11] - S&L（销售和 leasing）管道约300个基点，对应1.5亿美元租金，预计30%-40%将在2025年下半年实现 [84] - 奢侈品零售商表现分化，部分品牌因设计师更替处于转型期，但整体 leasing 需求未减弱 [114] 问答环节所有的提问和回答 关税对零售商的影响 - 仅一家欧洲零售商因进口成本担忧取消4笔奥特莱斯交易，其他 leasing 需求未受影响 [15][39] - 中国进口商品面临30%关税，零售商或推迟采购、寻找替代供应链，可能影响Q4库存 [16][32] 消费者和销售趋势 - 剔除复活节时间差和 weather 影响，前四个月销售额同比持平，高端物业表现更优 [29][100] - 未观察到消费者因关税提前购物，但若库存紧张，Q3可能出现需求前移 [119] 债务与开发计划 - 2025年计划再融资28亿美元债务，目前市场对优质零售地产融资仍开放 [123] - 开发 pipeline 中60%为纯零售，40%为混合用途，新项目启动保持谨慎 [81][102] 部门店与 Forever 21 空间 - 部门店闭店风险取决于其自有品牌占比，目前无大规模闭店预期 [94] - Forever 21空置空间已 lease 50%，租金预计翻倍，半数将在2025年投入运营 [44][46]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2025 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 SIMON PROPERTY GROUP, INC. SIMON PROPERTY GROUP, L.P. (Exact name of registrant as specified in its charter) Delaware (Simon Property Group, Inc.) Delaware (Simon Property ...

TABLE OF CONTENTS SIMON PROPERTY GROUP EARNINGS RELEASE & SUPPLEMENTAL INFORMATION UNAUDITED FIRST QUARTER TABLE OF CONTENTS TABLE OF CONTENTS | EARNINGS RELEASE AND SUPPLEMENTAL INFORMATION | | | --- | --- | | FOR THE QUARTER ENDED MARCH 31, 2025 | PAGE | | (1) Earnings Release | 2–11 | | Overview | 12 | | The Company | 12 | | Stock Information, Credit Ratings and Senior Unsecured Debt Covenants | 13 | | Financial Data | | | Selected Financial and Equity Information | 14 | | Net Operating Income (NOI) Comp ...

公司财报与业绩预期 - Simon Property Group将于5月12日周一盘后公布第一季度财报 [1] - 分析师预计公司季度每股收益为1.36美元，较去年同期84美分增长61.9% [1] - 预计季度营收为13.4亿美元，低于去年同期的14.4亿美元 [1] 公司管理层变动 - 独立董事Allan B Hubbard于3月20日宣布退休 [1] 股价表现 - 公司股价上周五微涨0.1%，收于163.19美元 [2] 分析师评级与目标价 - 德意志银行分析师Omotayo Okusanya给予持有评级，目标价195美元 [8] - Evercore ISI分析师Steve Sakwa将评级从中性上调至跑赢大盘，目标价从160美元上调至172美元 [8] - Stifel分析师Simon Yarmak将评级从买入下调至持有，目标价从157.5美元上调至159美元 [8] - Truist Securities分析师Ki Bin Kim维持持有评级，目标价从147美元上调至158美元 [8] - Argus Research分析师Jacob Kilstein维持买入评级，目标价从157美元上调至168美元 [8]

公司业绩预期 - Simon Property Group(SPG)将于2025年5月12日盘后公布一季度财报 预计营收同比增长但每股FFO同比下降 [1] - 上季度公司FFO每股收益超预期8.24% 过去四个季度平均超预期7.26% 其中两次超预期两次未达预期 [2] - 一季度租赁收入共识预期13.5亿美元(同比增3.8%) 管理费及其他收入3110万美元(同比增5.4%) 总营收预期14.8亿美元(同比增2.8%) [10][11] - 每股FFO共识预期2.91美元(同比下降18.3%) 过去一个月上调1美分 但定量模型显示可能不会超预期 [12][13] 美国零售地产市场 - 一季度零售地产空置率微升至4.8%(历史低位) 为五个季度来首次上升 主要由于过时空间库存自2020年以来增长三倍 [3][4] - 净吸纳量自2020年三季度以来首次转负 反映零售商在经济不确定性下重新评估扩张策略 [4] - 高建筑成本、劳动力短缺和严格贷款条件限制新项目开发 一季度仅完成450万平方英尺(远低于历史平均水平) [5] - 优质地段竞争推高平均要价租金至24.68美元/平方英尺(环比增0.6% 同比增1.9%) [6] 公司运营亮点 - 凭借高质量零售资产组合 预计受益于疫情后线下购物复苏 [7] - 全渠道整合战略与头部零售商合作推动增长 混合用途开发项目(结合居住/办公/休闲空间)增强市场机会 [8] - 预计一季度末投资组合 occupancy rate达96.5%(环比持平) 利息支出同比增1% [11] - 电商渗透率上升可能影响 occupancy 或销售表现 高利息支出或拖累盈利 [9] 同业比较 - 同业零售REIT Macerich Company(MAC)将于同日公布财报 预期每股FFO 0.31美元(同比持平) 营收2.189亿美元 [14]

季度业绩预期 - 华尔街分析师预计Simon Property(SPG)季度每股收益(EPS)为2.91美元 同比下滑18.3% [1] - 预计季度营收达14.8亿美元 同比增长2.8% [1] - 过去30天共识EPS预测保持稳定 反映分析师对初始评估的集体修正 [1] 收入细分预测 - 管理费及其他收入预计3110万美元 同比增长5.6% [4] - 租赁收入预计13.5亿美元 同比增长3.8% [4] - 其他收入预计9836万美元 同比下滑11% [4] 运营指标展望 - 美国商场及精品奥特莱斯总出租率预计96.5% 同比提升1个百分点 [5] - 折旧摊销费用预计3.2289亿美元 去年同期为3.0737亿美元 [5] 市场表现 - 过去一个月股价回报率+14.1% 跑赢标普500指数+10.6%的涨幅 [5] - Zacks评级维持3级(持有) 预示未来表现将与大盘同步 [5] 分析方法论 - 盈利预测修正趋势与股价短期表现存在强相关性 [2] - 除整体盈利预测外 关键指标分析可提供额外价值洞察 [3]

公司概况与市场定位 - 西蒙地产集团是全球规模最大、业务最多元化的购物中心业主之一 [2] - 公司拥有美国一些最优质的地段，并正以保守策略进军全球市场 [4] - 公司金融债务评级为"A"级，可能是房地产投资信托基金（REIT）领域的最高评级 [15] 股价与股息表现 - 市场抛售导致股价处于逢低买入区间，股息收益率进入高收益区域 [2][4] - 2020财年因疫情挑战削减股息，但管理层此后持续逐步恢复股息 [5] - 股息恢复路径：从2020年$1.30逐步提升至2025年$2.10 [5] - 当前股息支付与现金流存在充足缓冲，预计每股FFO达$12.40-$12.60 [6][7] 业务优势与前景 - 公司凭借规模实现无与伦比的多元化，形成巨大竞争优势 [9][11] - 优质地理位置构成持续竞争优势，且不易被改变 [15] - 业务规模较2020财年显著扩大，预示未来股息进一步增长 [11] - 当前业务前景远优于2020财年，派息率尚未达到先前水平 [14] 财务与风险缓冲 - 股息支付需重大调整才可能构成威胁，当前指引显示充分安全边际 [6][7] - 公司应对不确定性的灵活性较强，存在多种合理选项 [8] - 极不可能再现2020财年般的严重情况，合理性将占上风 [7][14]

行业分析 - 石油和天然气行业是一个周期性行业，具有繁荣与萧条交替的特点，需要耐心和经验来把握投资机会 [2] - 专注于寻找石油和天然气行业中估值偏低的公司，涵盖资产负债表、竞争地位和发展前景等方面的分析 [1] 公司分析 - Simon Property Group是全球最大且最多元化的购物中心所有者之一，拥有非常高的债务评级 [2] - 当前市场的“抛售一切”态度影响了Simon Property Group的股价 [2] 分析师背景 - 分析师是退休注册会计师，持有MBA和硕士学位，多年来专注于石油和天然气行业的研究 [2]