作者背景与投资理念 - 作者为iREIT+Hoya Capital投资集团贡献分析师 非注册投资专业人士或财务顾问 文章仅用于教育目的[1] - 作者为海军退伍军人 专注于优质蓝筹股 BDC和REITs的股息投资 采取买入持有策略 偏好质量而非数量[1] - 投资目标为5-7年内通过股息补充退休收入并实现财务自由 重点关注帮助中低收入工作者构建高质量股息投资组合[1] 持仓与利益披露 - 作者通过股票所有权 期权或其他衍生品对ADC持有有益多头头寸[2] - 文章为作者独立撰写 反映个人观点 除Seeking Alpha外未获得其他补偿[2] - 作者与提及股票的公司无任何业务关系[2] 平台性质说明 - Seeking Alpha非持牌证券交易商 经纪商或美国投资顾问/投行[3] - 平台分析师为第三方作者 包含专业投资者和个体投资者 可能未获得机构或监管机构许可认证[3]

INDIANAPOLIS, Aug. 7, 2025 /PRNewswire/ -- Simon®, a real estate investment trust engaged in the ownership of premier shopping, dining, entertainment and mixed-use destinations, today announced that Eli Simon, Executive Vice President, Chief Investment Officer and Director has been promoted to Chief Operating Officer. Eli will work directly with David Simon, Chairman, Chief Executive Officer and President, on all aspects of Simon's businesses including property performance, new development projects, the com ...

收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度租赁收入为1,379,454千美元，同比增长4.8%[28] - 2025年第二季度总营收为1,498,459千美元，同比增长2.8%[28] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净利润为556,133千美元，同比增长12.7%[28] - 2025年第二季度基本每股收益为1.70美元，同比增长12.6%[28] - 2025年上半年总营收为2,971,472千美元，同比增长2.4%[41] - 2025年上半年归属于股东的净利润为1,120,555千美元，同比下降20.4%[41] - 2025年第二季度净收入为6.43799亿美元，较2024年同期5.68641亿美元增长13.2%[45][48] - 公司2025年第二季度归属于普通股股东的基本和稀释净收入为5.561亿美元，较2024年同期的4.935亿美元增长12.7%[106] - 公司2025年上半年归属于普通股股东的基本和稀释净收入为9.698亿美元，较2024年同期的12.252亿美元下降20.8%[106] - 公司2025年第二季度总收入为8.71亿美元，同比增长4.08%，其中租赁收入7.58亿美元占87.1%[127] - 公司2025年上半年净利润为3.99亿美元，同比增长8.15%，第三方投资者分得2.04亿美元（占比51.2%）[127] - 2025年第二季度租赁收入为13.79亿美元，同比下降2.3%[182][184] - 2025年第二季度合并净利润为6.44亿美元，同比增长13%[182][184] - 2025年上半年租赁收入为27.47亿美元，同比增长4.9%[183][186] - 2025年上半年合并净利润为11.22亿美元，同比下降20.5%[183][186] 成本和费用（同比环比） - 2025年上半年运营费用为1,499,658千美元，同比增长6.2%[41] - 2025年上半年股票激励摊销总额为1860万美元（730万美元+1130万美元），同比增长62.3%[45][48] - 2025年前六个月与LTIP和LTI计划相关的补偿费用净额为2070万美元，2024年同期为1140万美元[163] - 2025年前六个月与限制性股票相关的补偿费用净额为1300万美元，2024年同期为950万美元[167] - 2025年第二季度利息支出为2.33亿美元，同比增长5.1%[182][184] - 2025年上半年利息支出为4.6亿美元，同比增长1.7%[183][186] - 2025年第二季度折旧和摊销费用为3.39亿美元，同比增长9.4%[182][184] - 2025年上半年折旧和摊销费用为6.67亿美元，同比增长8.1%[183][186] 现金流 - 2025年上半年经营活动产生的现金流量净额为2,042,550千美元，同比增长11.2%[30] - 2025年上半年经营活动产生的净现金流为2,042,550千美元，同比增长11.2%[43] - 2025年上半年投资活动净现金流为-1,088,423千美元，主要由于物业收购和资本支出[43] - 2025年上半年融资活动净现金流为-1,123,035千美元，主要用于偿还债务和分配股息[43] 资本支出和投资 - 2025年上半年资本支出净额为474,225千美元，同比增长35.0%[30] - 2025年6月27日，公司以4.977亿美元收购了Brickell City Centre零售部分的剩余75%权益和停车部分的100%权益[98] - 2025年1月30日，公司以3.924亿美元收购了意大利两家奢侈品奥特莱斯100%的权益[100] - 公司在2024年第四季度以2.667亿美元收购了TRG额外4%的股权，使其在TRG的非控股权益增至88%[111] - 公司在2024年第一季度出售了ABG的全部剩余权益，获得12亿美元现金收益，并确认4.148亿美元的税前收益[116] 债务和融资 - 2025年上半年债务净增加480,347千美元（发行1,569,036千美元，偿还1,088,689千美元）[30] - 公司无担保债务包括18.8亿美元高级无担保票据、4.11亿美元等值欧元定期贷款及10.47亿美元循环信贷额度未偿还余额[128][134] - 公司信贷设施总可用额度达74亿美元，2025年上半年加权平均未偿还余额为6.32亿美元[134] - 公司抵押贷款债务从2024年末的50亿美元增至2025年6月末的53亿美元，增幅6%[141] - 公司2025年5月动用5.87亿欧元补充设施额度赎回到期欧元票据[136] - 公司2025年3月签订3.5亿欧元固定利率2.5965%的定期贷款，用于偿还信贷设施余额[138] - 公司2024年9月发行10亿美元4.75%利率的十年期高级无担保票据[139] - 截至2025年6月30日，公司所有无担保债务条款均符合监管要求[142] - 截至2025年6月30日，公司合并固定利率抵押贷款和无担保债务的账面价值为244亿美元（2024年12月31日为240亿美元）[145] - 2025年6月30日固定利率抵押贷款和无担保债务的公允价值为233.46亿美元（2024年12月31日为225.1亿美元），加权平均贴现率分别为5.95%和6.18%[145] 资产和负债 - 公司总资产从2024年12月31日的32,405,691千美元增长至2025年6月30日的33,295,602千美元，增长2.7%[26] - 投资物业净值从2024年12月31日的21,195,314千美元增至2025年6月30日的22,335,739千美元，增长5.4%[26] - 现金及现金等价物从2024年12月31日的1,400,345千美元减少至2025年6月30日的1,231,437千美元，下降12.1%[26] - 投资物业成本从2024年的40,242,392千美元增长至2025年的42,353,405千美元，增幅5.2%[38] - 现金及现金等价物从2024年的1,400,345千美元下降至2025年的1,231,437千美元，降幅12.1%[38] - 总负债从2024年的28,806,239千美元增长至2025年的30,204,532千美元，增幅4.9%[38] - 公司2025年6月30日的投资性房地产净值为95.95亿美元，较2024年12月31日的99.31亿美元下降3.38%[126] 非控股权益和合资企业 - 2025年第一季度净收入为479,372千美元，其中非控股权益贡献64,839千美元（占比13.5%）[32] - 2025年6月30日非控股权益为396,058千美元，较3月31日下降5.8%[32] - 2024年第一季度净收入达842,338千美元，其中非控股权益贡献109,802千美元（占比13%）[35] - 截至2025年6月30日，公司在78处物业中持有合资权益[108] - 公司向合资物业提供的建设贷款和其他预付款从2024年12月31日的5960万美元降至2025年6月30日的5610万美元[110] - 公司持有Catalyst 31.3%的非控股权益，并在2024年第四季度通过交易确认了1.005亿美元的非现金税前收益[113] - 截至2025年6月30日，公司持有Klépierre 22.4%的股份，约6392万股，每股市场报价为39.27美元[119] - 公司在日本和韩国的Premium Outlet业务分别持有40%和50%的非控股权益，投资账面价值分别为2.404亿美元和2.029亿美元[123][124] 其他综合收益和亏损 - 2025年第一季度其他综合亏损达30,830千美元，主要受外汇折算调整（16,640千美元）和对冲活动未实现亏损（13,833千美元）影响[32] - 2024年第一季度其他综合收益为8,078千美元，主要来自对冲活动未实现收益（27,744千美元）[35] - 2025年第二季度其他综合亏损4223.5万美元，主要来自汇率折算调整（2197.6万美元）和对冲活动未实现损失（1859.3万美元）[45] - 公司累计其他综合亏损在2025年6月30日为2.837亿美元，2024年12月31日为2.502亿美元[76] - 公司累计其他综合亏损（货币折算调整）在2025年6月30日和2024年12月31日分别为3.278亿美元和2.891亿美元[78] - 2025年上半年，公司在其他综合收益中记录了1.645亿美元的累计折算调整收益，2024年同期为6070万美元[89] - 2025年6月30日，公司衍生工具相关的累计其他综合收益为2730万美元，2024年12月31日为5790万美元[90] 股票和股息 - 2025年上半年公司发行116,558股普通股，并以640万美元赎回36,591个运营合伙单位[146] - 2024年2月8日授权20亿美元股票回购计划，截至2025年6月30日尚未执行回购[147] - 2025年第二季度普通股股息为每股2.10美元，上半年累计股息为每股4.20美元（2024年同期为3.95美元）[148] - 2020年长期激励计划授予312,263股限制性股票单位，授予日公允价值总计2630万美元[155] - 2021年长期激励计划中37,976股时间限制性股票单位授予日公允价值为430万美元[156] - 2022年长期激励计划中52,673股时间限制性股票单位授予日公允价值为690万美元[157] - 2023年长期激励计划中64,852股时间限制性股票单位授予日公允价值为790万美元[158] - 公司于2024年8月29日授予高管406,976份2024-2系列LTIP单位，授予日公允价值为每单位165.50美元，总价值6740万美元，将在五年归属期内确认为费用[161] - 2025年LTI计划中绩效部分的最大潜在授予日公允价值为4800万美元，时间限制性股票单位授予39,949份，每份公允价值187.78美元，总价值750万美元，将在三年归属期内确认为费用[162] - 2021年LTIP奖励已获得209,784单位，授予日公允价值570万美元，绩效部分价值1220万美元[163] - 2024年OPI限制性股票奖励授予178,931股，授予日公允价值每单位165.50美元，总价值2960万美元，将在四年归属期内确认为费用[166] 净营业收入（NOI） - 2025年第二季度净营业收入（NOI）为11.55亿美元，同比增长2.6%[182][184] - 2025年上半年净营业收入（NOI）为22.88亿美元，同比增长2.3%[183][186] 租赁收入 - 2025年第二季度固定租赁收入为11.328亿美元，可变租赁收入为2.4665亿美元，总收入为13.7945亿美元[169] - 公司未来五年最低租赁付款总额为11.153亿美元，折现后经营租赁负债为5.16065亿美元[176]

财务表现 - 公司2025年第二季度房地产运营资金(FFO)每股3.05美元，超出预期的3.04美元，较去年同期的2.93美元增长4.1% [1] - 季度营收15亿美元，同比增长2.8%，略低于预期的15.1亿美元 [2] - 租赁收入13.8亿美元，同比增长4.8%，超出预期的13.6亿美元 [3] - 美国物业净运营收入(NOI)同比增长4.2%，整体组合NOI增长4.7% [4] 运营指标 - 截至2025年6月30日，美国商场和奥特莱斯组合入住率达96%，较2024年同期提升40个基点 [4] - 基础最低租金每平方英尺58.7美元，较2024年同期的57.94美元增长1.3% [4] 资本活动 - 2025年6月收购迈阿密Brickell City Centre零售和停车设施的合作伙伴权益，实现全资控股 [5] - 季度末流动性达92亿美元，包括18亿美元现金及74亿美元循环信贷额度 [6] 2025年展望 - 上调全年FFO每股指引中值至12.55美元，范围收窄至12.45-12.65美元 [7] - 宣布第三季度普通股股息为每股2.15美元，同比增长4.9% [8][9] 同业表现 - Regency Centers(REG)第二季度FFO每股1.16美元，超预期且同比增长9.4% [11] - Kimco Realty(KIM)第二季度FFO每股44美分，超预期且同比增长7.3%，但受租户破产影响入住率 [12]

公司业绩与战略 - 公司2025年第二季度业绩强劲，归因于高质量资产组合和战略投资 [2][4] - 公司上调2025年全年指引，预计房地产FFO每股12.45至12.65美元 [5] - 公司通过收购迈阿密Brickell City Centre零售和停车部分巩固优质城市资产所有权 [9] 零售业务表现 - 美国购物中心和Premium Outlets出租率达96%，同比提升40个基点 [1][7] - 每平方英尺基础最低租金增至58.70美元，同比增长1.3% [7] - 每平方英尺租户销售额达736美元，显示消费者对实体零售的持续参与 [7] 地域与资产优势 - 净营业收入集中在高收入、高旅游量州：佛罗里达(19.2%)、加州(13.8%)、德州(10.2%) [8] - 优质资产位于门户市场，如迈阿密Brickell City Centre，靠近高净值消费者 [9][10] 数字化转型与消费者行为 - 公司战略投资数字平台和混合零售运营商如Rue Gilt Groupe和Catalyst Brands [10] - 约40%消费者为Click-and-Mortar™购物者，偏好线上线下结合体验 [11] - 电子商务被视为实体零售转型催化剂而非替代品 [10] 行业环境与挑战 - 通胀、高利率和全球经济不确定性持续影响行业 [2][12] - 电子商务竞争、租约重谈和租户破产风险仍需关注 [13] - 地缘政治不稳定、供应链中断和外汇波动构成全球风险 [13] 管理层观点 - 公司CEO强调资产质量和执行力驱动业绩，长期现金流增长可期 [5] - 管理层认为多元化收入、优质地段和成本控制是关键缓冲因素 [14]

财务表现 - 公司第二季度营收达15亿美元 同比增长28% [1] - 每股收益(EPS)为305美元 较去年同期151美元翻倍 [1] - 营收略低于Zacks共识预期151亿美元 差异率-055% [1] - EPS超出共识预期304美元 差异率+033% [1] 运营指标 - 美国商场及奥特莱斯整体出租率达96% 与分析师预估一致 [4] - 管理费及其他收入3793万美元 超出分析师均值3447万美元 同比增幅143% [4] - 租赁收入138亿美元 略低于139亿美元分析师预期 但同比增长48% [4] - 其他收入8107万美元 显著低于9402万美元分析师预期 同比下滑259% [4] - 稀释后每股净收益170美元 高于159美元分析师预期 [4] 市场反应 - 公司股价过去一个月下跌36% 同期标普500指数上涨06% [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预示短期表现或与大盘同步 [3] 分析视角 - 除营收和利润外 关键运营指标更能反映公司实际经营状况 [2] - 对比历史数据与分析师预期 有助于预判股价走势 [2]

核心观点 - Simon Property季度FFO为每股3.05美元，超出Zacks共识预期0.33%，去年同期为2.9美元 [1] - 公司过去四个季度中三次超出FFO预期，但季度收入15亿美元，低于共识预期0.55% [2] - 公司股价年初至今下跌6.7%，同期标普500上涨6.1% [3] 财务表现 - 当前季度FFO超预期0.33%，上一季度超预期1.37% [1] - 季度收入15亿美元，同比增长2.74%（去年同期14.6亿美元） [2] - 未来季度共识FFO预期为3.11美元（收入15.2亿美元），全年预期12.45美元（收入61.3亿美元） [7] 行业比较 - 所属零售REIT行业在Zacks行业排名中位列前32%，行业前50%表现优于后50%超2倍 [8] - 同业公司Macerich预计季度EPS为0.34美元（同比下滑22.7%），收入2.417亿美元（同比增长12.2%） [9][10] 市场预期 - 当前Zacks评级为3（持有），预计股价表现与市场持平 [6] - 未来股价走势取决于管理层在财报电话会中的评论及FFO预期变化 [3][4] - 历史研究表明短期股价变动与盈利预期修正趋势高度相关 [5]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度房地产FFO为每股3 05美元 同比增长4 1% [10] - 国内物业NOI同比增长4 2% 上半年增长3 8% [10] - 投资组合NOI(含国际物业)同比增长4 7% 上半年增长4 2% [10] - 第二季度FFO总额11 9亿美元 同比增长8 6% [12] - 平均基础最低租金 商场和奥特莱斯增长1 3% 工厂直销中心增长0 6% [12] - 每平方英尺销售额736美元 占用成本13 1% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 签署约1000份租约 涉及360万平方英尺 30%为新交易 [11] - 商场和奥特莱斯入住率96% 环比提升10个基点 同比提升40个基点 [11] - 工厂直销中心入住率达99 3% 创纪录水平 环比提升90个基点 同比提升110个基点 [11] - 处理约180万平方英尺零售商破产面积 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 国际业务贡献0 21美元增长 租赁收入增长5% [10] - 边境地区(南北)物业销售和客流量相对疲软 [71] - 国际游客流量持平 未受益于美元走弱 [72] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过开发 再开发和收购增强零售地产平台 包括收购迈阿密Brickell City Center [6] - 在建开发项目净成本10亿美元 混合收益率9% 40%为混合用途项目 [13] - 512亿美元投资Brickell City Center零售和停车组件 预计将推动NOI增长 [14] - 上半年完成21笔次级贷款交易 总额38亿美元 加权平均利率5 84% [14] - 强调收购价格重要性 坚持产品与价格敏感性 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在地缘政治 关税 利率等不确定性 零售需求依然强劲 [19] - 对小型租户(本地概念)需求比上一季度更乐观 [29] - 预计2026年经营环境可能改善 因关税影响将更明确 [65] - 维持谨慎态度 但上调2025年房地产FFO指引至每股12 45-12 65美元 [15] 其他重要信息 - 宣布第三季度股息每股2 15美元 同比增长4 9% [15] - 季度末流动性超过90亿美元 [14] - 包含0 21美元非现金税后收益 主要来自Forever 21去整合 [12] 问答环节所有的提问和回答 关于租赁需求 - 租赁需求持续强劲 不受宏观不确定性影响 [19][24] - 小型租户表现超预期 对关税影响管理良好 [29][30] 关于Brickell City Center收购 - 迈阿密中央商务区优质资产 低于重置成本收购 [36] - 预计将受益于人口迁入和旅游业发展 [37] - 收购资本化率高于当前露天购物中心交易水平 [96] 关于收购策略 - 平衡内部开发与外部收购 注重NAV创造 [51] - 不预期出现大规模商场交易浪潮 [55] - 在相关交易中保持价格敏感性 [87] 关于经营展望 - 指引上调但仍保持谨慎 因关税等不确定性 [62] - 边境和旅游导向型物业表现相对较弱 [71][72] - 预计2026年经营环境可能改善 [65] 关于资本结构 - 次级贷款交易主要为合资伙伴安排 [120] - 当前无担保债务成本约5% [122] 其他运营细节 - 空间优化(S&O)管道340个基点 重点优化租户组合 [76] - 不追求特定入住率目标 注重租户质量 [79] - 零售商仍掌握议价主动权 公司通过扩大产品组合加强关系 [110]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度房地产FFO为每股3 05美元 同比增长4 1% 主要受国内和国际业务推动 其中租赁收入增长5% [6] - 第二季度FFO总额为11 9亿美元 同比增长8 6% 其中包括每股0 21美元的非现金税后收益 主要来自Forever 21的去合并化 [9] - 国内物业NOI同比增长4 2% 上半年增长3 8% 包含国际物业的NOI同比增长4 7% 上半年增长4 2% [6] - 期末流动性超过90亿美元 上半年完成21笔次级贷款交易 总额约38亿美元 加权平均利率5 84% [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度签署约1000份租约 涉及360万平方英尺 其中30%为新交易 2025年到期的租约中近90%已提前完成 [7] - 购物中心和高端奥特莱斯期末入住率达96% 环比上升10个基点 同比上升40个基点 Mills物业创下99 3%的入住率纪录 环比上升90个基点 同比上升110个基点 [7] - 购物中心和奥特莱斯的平均基本最低租金同比增长1 3% Mills增长0 6% 每平方英尺销售额为736美元 入住成本为13 1% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 边境地区物业表现相对疲软 主要受跨境购物限制影响 国际游客增长停滞 对旅游导向型中心造成一定压力 [68][69] - 迈阿密Brickell City Center表现强劲 受益于中央商务区发展和人口流入 公司以5 12亿美元收购合作伙伴权益 预计将推动NOI增长 [10][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续通过开发 再开发和收购增强零售地产平台 重点投资混合用途项目 占比达40% [10] - 坚持价格敏感型收购策略 注重资产质量和长期价值创造 避免参与高价竞拍 [96][97] - 管理层强调公司从未进行过重组 保持稳定运营记录 在行业波动中展现韧性 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售需求保持强劲 实体购物环境仍是首选 尽管存在地缘政治和关税等不确定性 [15][16] - 对小型租户表现更为乐观 该细分市场目前表现超出预期 但仍在密切关注关税影响 [25][26] - 预计2026年经营环境可能改善 因关税影响将逐渐被消化 [61][62] 其他重要信息 - 第三季度股息提高至每股2 15美元 同比增长4 9% [12] - 上调2025年全年房地产FFO指引至12 45-12 65美元/股 较2024年12 24美元有所提高 [12] 问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁需求和交易质量 - 管理层表示租赁需求"未减弱" 尽管存在宏观不确定性 零售需求保持强劲 实体购物环境仍是首选 [15][16] 问题: 小型租户表现 - 小型租户表现超出预期 但仍在密切关注关税影响 目前未看到需求下降 [25][26] 问题: Brickell收购和未来收购机会 - Brickell收购价格低于重置成本 预计将推动NOI增长 公司正在评估其他潜在收购机会 [32][35] 问题: 内部投资与外部收购的权衡 - 公司强调价格敏感性 同时具备进行内部开发和外部收购的财务能力 注重长期价值创造 [46][49] 问题: 商场交易前景 - 预计将有更多B级商场交易 但不太可能出现大规模交易浪潮 [52] 问题: 消费者趋势和流量增长 - 整体流量增长1 5% 边境和旅游导向型中心表现相对疲软 [67][68] 问题: 入住率目标和增长潜力 - Mills物业99 3%的入住率创纪录 但管理层更关注租户质量而非单纯数字 [77][79] 问题: 收购JCPenney盒子的策略 - 强调价格敏感性 指出当前交易结构复杂 公司仍对收购自有物业的盒子持开放态度 [84][86] 问题: 优质商场定价 - 认为市场对优质封闭式购物中心定价错误 公司从中受益 [97][98] 问题: 纽约市场影响 - 预计纽约市郊物业可能受益于城市人口外流 对城市核心物业持谨慎态度 [114][116]

收入和利润（同比环比） - 公司总营收第二季度为14.98亿美元，同比增长2.8%[25] - 租赁收入第二季度为13.79亿美元，同比增长4.8%[25] - 公司2025年第二季度总收入为14.98亿美元，同比增长2.8%[46] - 公司总租赁收入在2025年第二季度达到13.79亿美元，同比增长4.8%，其中固定租赁收入为11.33亿美元，可变租赁收入为2.47亿美元[60] - 合资企业租赁收入从2024年第二季度的3.439亿美元增长至2025年第二季度的3.548亿美元，增幅3.2%[114] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净收入为5.56亿美元，同比增长12.7%[46] - 归属于普通股股东的净收入第二季度为5.56亿美元，同比增长12.7%[25] - 公司2025年第二季度归属于普通股股东的净利润为5.561亿美元，摊薄后每股收益1.70美元，较2024年同期的4.935亿美元增长12.7%[7] - 基本和稀释后每股收益第二季度为1.70美元，同比增长12.6%[25] - 2025年第二季度基本每股收益为1.70美元，同比增长12.6%[46] - 公司2025年第二季度合并净利润为6.43681亿美元，同比增长13.0%[34] - 2025年上半年合并净利润为11.21541亿美元，同比下降20.5%[34] - 合资企业净收入第二季度为2.10亿美元，同比增长14.8%[29] - 2025年第二季度合资企业份额总收入为4.116亿美元，同比增长5.8%[114] - 2025年上半年合资企业总收入从去年同期的7.806亿美元增长至8.094亿美元，增幅3.7%[117] - 联营实体收入在2025年第二季度大幅增长191.1%至1.23亿美元，主要得益于合资企业份额增长16.9%至8809万美元[60] 房地产运营资金（FFO）与股息 - 第二季度房地产运营资金（Real Estate FFO）为11.54亿美元，摊薄后每股3.05美元，同比增长4.1%[7] - 2025年第二季度Real Estate FFO为11.54018亿美元，同比增长4.9%[34] - 2025年第二季度房地产运营基金（Real Estate FFO）为11.54亿美元，同比增长4.9%[46] - 2025年第二季度FFO（运营合伙基金）为11.88531亿美元，同比增长9.3%[34] - 稀释后FFO每股收益为3.15美元，同比增长8.6%[34] - 公司宣布第三季度普通股股息为每股2.15美元，同比增长4.9%[10] - 2025年第二季度每股股息为2.10美元，同比增长5.0%[46] - 公司上调2025年房地产FFO指引至每股12.45-12.65美元[12][13] - 2025年预计房地产FFO每股范围为12.45-12.65美元[121] 物业净营业收入（NOI）与运营指标 - 第二季度国内物业净营业收入（NOI）同比增长4.2%，投资组合NOI增长4.7%[7] - 2025年第二季度国内物业净营业收入（NOI）为13.87亿美元，同比增长4.2%[51] - 2025年第二季度国际物业NOI为9322.7万美元，同比增长13.0%[51] - 2025年第二季度投资组合NOI为14.81亿美元，同比增长4.7%[51] - 截至2025年6月30日，物业出租率达96.0%，较去年同期提升0.4个百分点[16] - 基础最低租金为每平方英尺58.70美元，同比增长1.3%[16] - 过去12个月零售商销售额达每平方英尺736美元[16] - 美国商场和高级奥特莱斯期末 occupancy 率从2024年的95.6%提升至2025年的96.0%，每平方英尺基本最低租金从57.94美元增至58.70美元[64] - 美国TRG物业 occupancy 率从2024年的94.7%下降至2025年的92.9%，但每平方英尺基本最低租金从66.64美元大幅提升至71.88美元[64] - 2025年下半年将有778份租约到期，覆盖251万平方英尺空间，占年租金收入的2.9%，平均租金为每平方英尺64.85美元[67] - 2026年将有3007份租约到期，覆盖1060万平方英尺空间，占年租金收入的10.1%，平均租金为每平方英尺54.74美元[67] 成本和费用（同比环比） - 2025年第二季度其他收入为8107万美元，同比下降25.9%，主要受利息、股息和分配收入下降38.8%至2728万美元影响[60] - 2025年第二季度折旧与摊销总额为5.42744亿美元（合并物业3.35157亿+非合并实体2.07587亿）[34] - 折旧和摊销调整项为每股5.60美元[121] - 2025年上半年资本支出总额为4.742亿美元，同比增长35.0%（2024年同期为3.513亿美元）[74] - 新开发项目投资额达2130.9万美元，其中公司份额为1065.4万美元[74] - 租户补贴支出为4380.8万美元，其中公司份额为2129.3万美元[74] 债务与流动性 - 截至2025年6月30日，公司拥有92亿美元流动性，包括18亿美元现金及74亿美元可用信贷额度[9] - 总债务与总资产比率为38%，远低于65%的契约要求[44] - 截至2025年6月30日，公司总债务（按份额计算）为314.54亿美元，加权平均利率为3.91%[92] - 合并债务总额314.5亿美元，加权平均期限6.8年，利率3.91%[89] - 固定利率债务占比94.6%，总额297.5亿美元，加权平均利率3.87%[89] - 无担保债务规模202.2亿美元，加权平均利率3.53%，期限8.9年[89] - 无担保债务总额为202.20亿美元，加权平均利率为3.53%[92] - 担保债务总额为50.75亿美元，加权平均利率为3.99%[92] - 合资企业债务总额为63.11亿美元，加权平均利率为5.03%[92] - 2025年到期债务总额为24.25亿美元，加权平均利率为3.64%[92] - 2026年到期债务总额为64.45亿美元，加权平均利率为3.94%[92] - 2025年9月1日到期的无担保高级票据金额为11亿美元，利率为3.50%[94] - 2026年1月15日到期的无担保高级票据金额为8亿美元，利率为3.30%[94] - 欧元补充信贷额度金额为5.87亿美元，利率为2.69%[94] - 2034年1月15日到期的无担保高级票据金额为5亿美元，利率为6.25%[94] - 公司5.25亿美元循环信贷设施使用3500万美元，利率5.47%浮动[107] - 2025年上半年完成21笔担保贷款交易，总金额38亿美元，加权平均利率5.84%[9] 业务组合与投资 - 公司持有Klépierre 22.4%股权及TRG 88%股权，旗下物业总面积达1.83亿平方英尺[38] - 国际高级奥特莱斯物业数量从2024年的23个增至2025年的24个，总面积从870万平方英尺增至920万平方英尺[64] - 开发项目总投资规模达10.178亿美元，预期稳定回报率为9%[77] - 购物中心改造项目投资9.104亿美元，已投入1.726亿美元（截至2025年Q2）[77] - 公司国际物业总面积为1258.7万平方英尺，占公司总物业面积1.83亿平方英尺的6.9%[106] - 日本物业组合规模最大，达391万平方英尺，占国际总面积的31.1%[105] - 美国高级奥特莱斯总面积为30,738,094平方英尺[103] - 美国购物中心总面积为21,351,332平方英尺，其中阿伦德尔购物中心债务利率7.70%固定，债务总额3.6亿美元（公司份额59.3%为2.133亿美元）[104] 合资企业与联营实体 - 合资企业总营收第二季度为8.71亿美元，同比增长4.1%[29] - 合资企业其他收入从2024年第二季度的4492万美元增长至2025年第二季度的5679万美元，增幅26.4%[114] - 投资性房地产净值从2024年6月的58.845亿美元下降至2025年6月的56.222亿美元，降幅4.5%[120] - 现金及等价物从2024年6月的5.613亿美元下降至2025年6月的5.478亿美元，降幅2.4%[120] - 抵押贷款和无担保债务从2024年6月的64.378亿美元下降至2025年6月的62.916亿美元，降幅2.3%[120] - 合资企业投资性房地产成本从188.75亿美元降至185.57亿美元[32] 其他财务数据 - 现金及现金等价物从14.00亿美元降至12.31亿美元[27] - 投资性房地产成本从404.24亿美元增至423.53亿美元[27] - 抵押贷款和无担保债务从242.64亿美元增至254.01亿美元[27] - 公司2025年第二季度末总股本市值为606.99亿美元[46] - 2025年第二季度末普通股股价为160.76美元，较2024年末下降6.6%[46] - 土地销售收益2025年第二季度为120万美元，2024年同期为0美元[37] - 直线法租金调整2025年第二季度增加收入370万美元，2024年同期减少420万美元[37] - 公司普通流通股数量增至3.265亿股，有限合伙单位维持5071万个[80] - 优先股系列J清算优先总额3984.7万美元，票面利率8.375%[81] - 2025年预计每股净收入范围为6.63-6.83美元[121] 租户与物业详情 - Gap是公司最大租户，拥有283家门店，占总面积的1.8%，贡献美国物业基本最低租金的2.7%[70] - Macy's是最大锚点租户，拥有97家门店，占总面积的11.0%，但仅贡献基本最低租金的0.3%[71] 特定物业债务明细 - Aventura Mall债务总额17.5亿美元，公司持股33.3%对应份额5.833亿美元，固定利率4.12%[98] - Dadeland Mall债务总额3.57亿美元，公司持股50%对应份额1.785亿美元，固定利率3.11%[98] - Del Amo Fashion Center债务总额5.85亿美元，公司持股50%对应份额2.925亿美元，固定利率3.66%[98] - The Galleria债务总额12亿美元，公司持股50.4%对应份额6.044亿美元，固定利率5.65%[98] - The Florida Mall债务总额6亿美元，公司持股50%对应份额3亿美元，浮动利率6.30%[98] - Fashion Valley债务总额4.5亿美元，公司持股50%对应份额2.25亿美元，固定利率5.73%[98] - Miami International Mall债务总额1.527亿美元，公司持股95%对应份额1.45亿美元，固定利率7.92%[99] - Northshore Mall债务总额1.724亿美元，公司持股56.4%对应份额9717.5万美元，固定利率8.02%[99] - The Shops at Crystals债务总额5.5亿美元，公司持股50%对应份额2.75亿美元，固定利率3.74%[99] - St. Johns Town Center债务总额3.6亿美元，公司持股50%对应份额1.8亿美元，固定利率5.95%[99] - 公司持有Westchester物业40%权益，其固定利率3.25%债务总额4亿美元，公司份额1.6亿美元[100] - White Oaks Mall物业公司持有88.6%权益，其固定利率6.98%债务总额3400万美元，公司份额3013.8万美元[100] - Wolfchase Galleria物业公司持有94.5%权益，其固定利率4.15%债务总额1.55152亿美元，公司份额1.46612亿美元[100] - Woodfield Mall物业公司持有50%权益，其固定利率6.71%债务总额2.94亿美元，公司份额1.47亿美元[100] - Hamilton Town Center物业公司持有50%权益，其可变利率6.47%债务总额9322.1万美元，公司份额4661.1万美元[100] - Liberty Tree Mall物业公司持有49.1%权益，其固定利率6.18%债务总额2781.7万美元，公司份额1366.9万美元[100] - University Park Village物业公司持有100%权益，其固定利率3.85%债务总额4952.6万美元，公司份额4952.6万美元[100] - Birch Run Premium Outlets物业固定利率4.21%债务总额1.23亿美元，2026年2月6日到期[102] - Charlotte Premium Outlets物业公司持有50%权益，其固定利率4.27%债务总额9671.6万美元，公司份额4835.8万美元[102] - Clarksburg Premium Outlets物业公司持有66%权益，其固定利率3.95%债务总额1.52935亿美元，公司份额1.00937亿美元[102] - 圣奥古斯丁高级奥特莱斯债务利率3.33%固定，债务总额2,986.7万美元（公司份额100%）[103] - 普莱森特普雷里高级奥特莱斯债务利率4.00%固定，债务总额1.45亿美元（公司份额100%）[103] - 银沙高级奥特莱斯债务利率3.96%固定，债务总额1.4亿美元（公司份额50%为7,000万美元）[103] - 圣路易斯高级奥特莱斯债务利率7.56%固定，债务总额8,481.1万美元（公司份额60%为5,088.7万美元）[103] - 坦格尔奥特莱斯-哥伦布债务利率6.25%固定，债务总额7,100万美元（公司份额50%为3,550万美元）[103] - 坦格尔奥特莱斯-加尔维斯顿/休斯顿债务利率5.06%固定，债务总额6,000万美元（公司份额50%为3,000万美元）[103] - 双城高级奥特莱斯债务利率6.70%固定，债务总额9,500万美元（公司份额35%为3,325万美元）[103] - 威廉斯堡高级奥特莱斯债务利率4.23%固定，债务总额1.85亿美元（公司份额100%）[103] - 加拿大物业债务总额30.9万美元，公司应占份额为14.8万美元[105] - 意大利Noventa Di Piave Designer Outlet债务总额3.26亿美元，公司应占份额2.93亿美元[105] - 荷兰Roermond Designer Outlet债务总额5.26亿美元，公司应占份额3.89亿美元[106] - 墨西哥Premium Outlets Querétaro固定利率高达11.03%，为所有物业中最高[106] - 日本物业平均利率最低，Fukaya-Hanazono固定利率仅0.76%[105] - 印度尼西亚Jakarta Premium Outlets固定利率9.25%，为亚洲地区最高[105] - 法国Provence Designer Outlet固定利率4.92%，债务总额1.1亿美元[105] - 韩国物业组合总面积219.1万平方英尺，Busan Premium Outlets债务总额1.49亿美元[106] - 截至2025年6月30日，陶布曼房地产集团（TRG）总债务为39.959亿美元，其中担保债务占主要部分[107] - Cherry Creek购物中心债务5.5亿美元，公司50%份额对应2.75亿美元，利率3.85%固定[107] - Dolphin Mall债务10亿美元，公司100%持有，利率5.35%固定[107] - The Gardens Mall债务2.05亿美元，公司50%份额对应1.025亿美元，利率5.63%固定[107] - International Plaza债务4.77亿美元，公司50.1%份额对应2.38977亿美元，利率6.07%浮动[107] - The Mall at Millenia债务4.5亿美元，公司50%份额对应2.25亿美元，利率5.41%固定[107] - The Mall at Short Hills债务10亿美元，公司100%持有，利率3.48%固定[107] - 中国西安CityOn项目债务9207.9万美元，公司25%份额对应2302万美元，利率3.60%固定[107] - 韩国Starfield Hanam项目债务3.87374亿美元，公司17.2%份额对应6643.5万美元，利率2.38%固定[107]