公司估值与投资策略 - Simon Property Group（SPG）当前股价超过150美元/股，达到“持有”评级的目标价 [2] - 公司目前估值过高，未来几年难以超越当前估值水平，投资者可能面临长期表现不佳的风险 [4] - 公司历史股价波动较大，从近200美元/股跌至50美元/股以下，但基本面未发生显著变化 [7] - 当前市盈率（P/AFFO）为13.5倍，预计未来几年年均增长率低于1%，上行空间有限 [18][19] - 分析师目标价区间为140-190美元/股，平均目标价为160美元/股，但当前估值已接近合理上限 [21] 公司基本面与运营表现 - SPG是一家A级零售房地产投资信托基金（REIT），股息收益率超过5.2%，过去6-8年年均AFFO增长率为2-3% [6] - 公司近期出售Authentic Brands剩余股份，获得14.5亿美元收益，并提高股息超过8% [9] - 净收入、AFFO和国内净营业收入（NOI）均有所增长，NOI同比增长3.7% [9] - 出租率达到95.5%，基础最低租金每平方英尺增长3% [10] - 公司长期债务占资本比例超过80%，但固定费用覆盖率为4.3倍，加权平均利率低于3.75% [11] - 自2020年以来，公司净债务减少约40亿美元 [12] 行业与市场环境 - 零售和购物中心REITs在过去几年经历了显著的股价波动，但SPG的基本面、管理能力和运营表现保持稳定 [7] - 佛罗里达州和德克萨斯州市场表现强劲，占公司总收入的30%，而加利福尼亚州占比略低于14% [11][13] - 公司未来上行潜力取决于生活成本下降、工资增长和通胀缓解，任何经济改善都将对公司产生积极影响 [14] - 当前宏观经济环境改善速度较慢，可能限制公司未来的表现 [15] 投资策略与替代选择 - 公司当前估值不再支持15%的年化回报率，因此建议“持有”而非买入 [17] - 投资者可考虑将资金转向其他估值更具吸引力的REITs，例如Realty Income，其增长潜力更高、债务更低、市场地位更强 [24] - 公司历史表现优异，疫情期间股价大幅反弹，投资者获得了40-70%的回报率（包括股息），但当前增长潜力有限 [25][26] - 公司目标价维持在150美元/股，建议投资者将资金转向其他表现更好或估值更低的投资机会 [27]

公司动态 - Simon Property Group (SPG) 宣布在圣地亚哥的顶级购物目的地Fashion Valley进行再投资，计划增加850套豪华住宅和10万平方英尺的新零售和餐饮空间，以提升客流量和销售额，并吸引高端租户 [1] - 该项目预计在2025年底JCPenney关闭后立即启动，预计2026年底完工 [2] - Fashion Valley近期已完成数百万美元的翻新，引入了Dior、Bottega Veneta等奢侈品牌，并计划在2024年第二季度和2025年分别新增Celine、Christian Louboutin和Fendi [3] - Simon Property还在休斯顿的The Galleria和Woodbury Common Premium Outlets购物中心进行升级，分别计划于2025年初和2024年完成 [3] 行业趋势 - 公司正在通过收购高端资产和转型再开发来重组其投资组合，过去几年已投资数十亿美元用于物业改造，旨在创造价值并增加客流量 [4] - 高端零售地产需求强劲，预计将推动租赁活动、入住率和租金增长，同时公司还专注于支持全渠道零售和开发混合用途资产 [4] - 尽管电子商务的普及和高利率仍是挑战，但公司财务状况健康，有助于支持其增长计划 [4] 市场表现 - 过去三个月，Simon Property的股价下跌3.4%，低于行业5.5%的跌幅 [4] - 零售REIT行业中表现较好的公司包括Kite Realty Group Trust (KRG) 和Acadia Realty Trust (AKR)，分别获得Zacks Rank 2 (Buy)评级 [6] - KRG的2024年每股运营资金(FFO)预期在过去一周上调1美分至2.05美元，AKR的2024年每股FFO预期在过去一个月上调1美分至1.28美元 [6]

公司动态 - Simon宣布对Fashion Valley进行重大再投资，计划整合豪华住宅，进一步巩固其作为圣地亚哥地区高端购物、餐饮和生活中心的地位 [1] - Simon与AMLI Residential合作，将在Fashion Valley开发850套豪华多户住宅，打造一个充满活力、多样化和专属的居住环境 [1] - Fashion Valley近期完成了数百万美元的翻新工程，引入了多个首次进入市场的奢侈品牌，包括Dior、Bottega Veneta、David Yurman和Dolce & Gabbana [2] - 2024年Q2，Celine将入驻Fashion Valley，Christian Louboutin和Fendi则计划于2025年开业 [2] - Rolex Boutique Fourtané扩大了店面规模，并推出了受圣地亚哥启发的定制设计概念，Omega也计划在今年重新开业 [3] - 2024年，Tudor、Veronica Beard和Zimmermann等品牌将入驻Fashion Valley [3] 行业趋势 - Simon正在通过战略性改造关键物业，引领当今零售景观的演变，打造可步行、宜居的生活方式社区 [2] - Fashion Valley作为圣地亚哥及其周边地区的主要奢侈品购物目的地，吸引了来自大圣地亚哥地区和墨西哥的高端消费者 [4] - Simon的持续再投资吸引了众多知名奢侈品牌和欧洲时尚品牌入驻Fashion Valley [4] 项目进展 - 该零售和住宅重建项目预计将在JCPenney于2025年底关闭后立即启动，并计划于2026年底完成 [4] 公司背景 - Simon是一家房地产投资信托公司，专注于拥有顶级购物、餐饮、娱乐和混合用途目的地，是S&P 100公司之一 [5] - AMLI Residential专注于在美国开发和管理环保型豪华公寓社区，拥有和管理77个公寓社区，约26,000套公寓住宅，并有2,900多套公寓住宅正在开发中 [6][7] - AMLI在多功能可持续性方面处于领先地位，49个社区获得LEED认证，47个社区获得ENERGY STAR认证 [7]

公司战略与投资 - Simon Property Group 宣布对休斯顿的 The Galleria 进行数百万美元的重建计划 旨在提升其物业组合 满足对豪华零售空间日益增长的需求 [1][2] - 公司计划在今年夏季开始升级 预计2025年初完成 升级内容包括内外部的美学提升 如重新开发入口 安装现代LED照明和天花板增强 以及铺设15.5万平方英尺的新地板 [2] - 这是自2017年以来 The Galleria 的首次重大重建 2017年公司完成了对奢侈品区的升级 包括重新设计的 Saks Fifth Avenue [3] 物业特点与吸引力 - The Galleria 是德克萨斯州最大的购物中心之一 占地超过240万平方英尺 每年吸引超过3000万游客 不仅是零售中心 也是重要的旅游景点 [1] - 购物中心拥有超过400家商店和60家餐厅 涵盖从高档餐饮到快餐的多种选择 还包括两家 Westin 酒店 三座办公楼 联合办公空间和其他设施 形成一个动态的混合用途环境 [4] - The Galleria 的吸引力在于其广泛的奢侈品品牌集合 过去五年中 多个高端零售商扩大了其门店 如 Gucci 扩展为两层概念店 FENDI 和 Saint Laurent 则将其零售面积翻倍 [3] 行业趋势与公司表现 - Simon Property Group 一直在重组其物业组合 专注于高端收购和转型重建 过去几年 公司已投资数十亿美元进行物业改造 旨在创造价值和增加客流量 [5] - 对 The Galleria 的投资反映了公司对高绩效资产的再投资战略 旨在提升客流量和销售额 同时吸引顶级租户 确保长期价值创造 [5] - 零售房地产行业对优质物业的需求强劲 这有助于推动租赁活动 提高入住率和租金增长 公司对支持全渠道零售和开发混合用途资产的关注也令人鼓舞 [6] 公司股票表现 - Simon Property Group 的股票在过去六个月上涨了21.1% 而行业平均涨幅为4% [6] - 零售 REIT 行业中表现较好的股票包括 Kite Realty Group Trust 和 Acadia Realty Trust 分别获得 Zacks Rank 2 (Buy) 评级 [7] - Kite Realty Group 的当前年度 FFO 每股预计为2.05美元 同比增长1% Acadia Realty Trust 的当前年度 FFO 每股在过去一个月上调了1美分至1.28美元 [7]

公司动态 - Simon计划进一步投资休斯顿的The Galleria，进行内外部的翻新，投资金额达数亿美元 [1] - 多个知名品牌在The Galleria进行了大规模的店铺扩展和更新，包括Gucci、Louis Vuitton、FENDI和Saint Laurent等 [3] - The Galleria拥有超过70个市场独家品牌，包括Akris、Balenciaga、Chanel等，并设有休斯顿唯一的Nobu和Musaafer餐厅 [4] 项目进展 - The Galleria的翻新工程将于2024年夏季开始，预计2025年初完成，重点改造北向和东向的代客泊车入口，提升整体氛围 [2] - 翻新工程包括155,000平方英尺的新地板铺设，以及现代化的LED照明和天花板装饰 [2] - 2017年，The Galleria的奢侈品区域进行了大规模升级，新增了多个首次进入市场的顶级零售商，并重新设计了超过200,000平方英尺的Saks Fifth Avenue [2] 市场表现 - The Galleria是休斯顿最受欢迎的购物和旅游景点，也是德克萨斯州最大的购物中心，提供超过240万平方英尺的零售、餐饮和娱乐设施 [1] - 过去五年，The Galleria的奢侈品品牌店铺扩展和翻新反映了消费者对奢侈品的需求增长和休斯顿市场的潜力 [3] - The Galleria被认为是美国最好的购物中心之一，Simon的再投资旨在巩固其作为全球奢侈品零售领域的领导者地位 [4] 行业背景 - The Galleria自1970年开业以来，已成为美国最著名的混合用途环境之一，拥有400多家精品店、60多家餐厅、两家Westin酒店和三座办公楼 [5] - Simon是一家房地产投资信托公司，拥有北美、欧洲和亚洲的顶级购物、餐饮和娱乐目的地，年销售额达数十亿美元 [6]

文章核心观点 - 摩根士丹利策略师建议投资者抢购美国国债，认为“残余季节性”或使债券收益率大幅下降、通胀下降速度超市场预期，并给出三只应卖出的股票 [1] 分组1：行业趋势 - 债券收益率下降时债券价格上升，通胀降温会对不同行业公司产生不利影响，能源和房地产等行业吸引力下降 [1] 分组2：埃克森美孚（XOM） - 作为大型上市油气公司，易受全球经济变化影响的能源价格波动冲击，通胀突然下降或降低其运营利润率 [2] - 化石燃料行业长期前景因向无碳替代能源转型而面临巨大变化，XOM并非可长期持有的股息股，分析师预计其2027财年每股收益将降至负值 [2] - 与强生、劳氏等股息股相比，XOM未来每股收益持续稳定攀升的信心不足，是投资者应考虑卖出的风险较高的公司 [3] 分组3：富国银行（WFC） - 作为多元化金融服务公司，高通胀后利率可能下降，其贷款和其他金融产品利润率或受压缩 [5] - 4月股价下跌2.1%，因预计关键净利息收入指标今年将下降7 - 9%，引发对银行前景的担忧 [5] - 鉴于接近利率周期峰值，投资者可从XOM和WFC持仓中获利，并转向可能受益于低通胀和低利率的成长股或ETF [5] 分组4：西蒙房地产集团（SPG） - 作为知名房地产投资信托公司，拥有、开发和管理零售房地产，低通胀可能使零售价格上涨压力减小，导致其商场和购物中心租户收入增长放缓 [6] - 考虑到通胀快速上升、消费者价格弹性接近极限以及生活成本可能成为美国大选关键主题，未来零售价格涨幅将更温和 [6] - 新冠疫情封锁后股息增长率放缓且派息率高，可能无法维持5.42%的股息收益率 [6]

Table of Contents J UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2024 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 SIMON PROPERTY GROUP, INC. SIMON PROPERTY GROUP, L.P. (Exact name of registrant as specified in its charter) Delaware 001-14469 04-6268599 (Simon Property Gr oup, Inc.) ...

文章核心观点 - 西蒙房地产集团一季度运营资金每股收益超预期，上调2024年展望并提高股息，股价盘前涨超2%，同时介绍其他零售房地产投资信托基金业绩情况 [1] 西蒙房地产集团业绩情况 - 2024年第一季度运营资金每股收益3.56美元，超扎克斯共识估计的2.80美元，高于去年同期的2.74美元 [1] - 该季度营收14.4亿美元，超扎克斯共识估计的14.1亿美元，同比增长6.8% [2] - 租赁收入近13亿美元，比去年同期高4.4%，估计为12.8亿美元 [3] - 截至2024年3月31日，美国购物中心和奥特莱斯组合的入住率为95.5%，较去年同期上升110个基点，预计为95.4% [3] - 截至2024年3月31日，美国购物中心和奥特莱斯组合每平方英尺的基本最低租金为57.53美元，较去年同期增长3%，估计为56.56美元 [3] - 国内物业净营业收入同比增长3.7%，投资组合净营业收入增长3.9% [3] - 季度利息支出2.306亿美元，同比增长15.6%，估计为2137亿美元 [3] 西蒙房地产集团财务状况 - 2024年第一季度末拥有112亿美元流动性，包括31亿美元现金及81亿美元循环信贷额度可用容量 [4] 西蒙房地产集团展望与分红 - 2024年预计运营资金每股收益在12.75 - 12.90美元之间，高于此前指引的11.85 - 12.10美元，超扎克斯共识估计的12.06美元 [5] - 宣布2024年第二季度普通股股息为每股2.00美元，较上一季度增长2.6%，同比增长8.1%，6月28日支付给6月7日登记在册股东 [6] 其他零售房地产投资信托基金业绩 - 金考房地产公司2024年第一季度运营资金每股收益39美分，超扎克斯共识估计的38美分，与去年同期持平；营收5.038亿美元，超共识的4.688亿美元，同比增长13.7% [7] - 摄政中心公司2024年第一季度全美房地产投资信托协会运营资金每股收益1.08美元，超扎克斯共识估计的1.04美元，与去年同期持平；总收入3.639亿美元，同比增长14.4%，但低于扎克斯共识估计的3.7亿美元 [7] - 梅西里奇公司不包括与钱德勒永久产权相关融资费用的运营资金每股收益31美分，低于扎克斯共识估计的39美分，较去年同期的40美分下降22.5%；季度营收同比下降，同店净营业收入包括租赁终止收入较去年同期下降 [8]

公司业绩 - Simon Property Group在第一季度看到了商场的“大回归”，其中国内旅游业的推动起到了一定作用[1] - 公司的租用率同比增长了1.1%，达到了95.5%[1] - 公司每平方英尺的基本最低租金同比增长了3%，达到了57.53美元[2] - 公司主席、CEO和总裁David Simon在季度财报电话会议上表示，对公司的第一季度业绩和业务非常满意[3] 物业表现 - 公司看到游客导向的物业表现优于其他物业，加州和东北部的旅游中心开始看到与佛罗里达相同的改善[6] 实体店变化 - 公司认为实体店是发生变化的地方，看到整个产品的复苏和振兴[8] 低收入消费者 - 公司预计低收入消费者仍然面临着通货膨胀的压力，价格对他们来说仍然“相当可怕”[9] - 公司希望低收入消费者的生活成本能够缓解，或者他们的工资增加或生活成本降低，以便在该领域看到更多的自由收入[10]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度基金运营(FFO)为13.3亿美元,每股3.56美元,去年同期为10.3亿美元,每股2.74美元,同比增长29.2% [10][11] - 国内业务表现良好,贡献了0.09美元的增长,主要来自租金收入的增加 [11] - 投资活动收益同比增加0.75美元 [11] - OPI业务贡献同比下降0.02美元 [11] - 房地产业务FFO为每股2.91美元,同比增长3.2% [12] - 国内物业NOI同比增长3.7% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 包括国际物业在内的组合NOI同比增长3.9% [14] - OPI业务一季度包括SPARC和JC Penney的3300万美元一次性重组费用,剔除这些费用和去年Reebok交易的一次性收益,OPI业务NOI同比增加500万美元,符合计划 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 购物中心和奥特莱斯的期末租赁率为95.5%,同比增加110个基点 [15] - 奥特莱斯租赁率为97.7% [15] - 购物中心和奥特莱斯的平均基本最低租金同比分别增长3%和3.8% [15] - 第一季度零售销售额同比增长2.3%,其中旅游型物业增长6% [16][17] - 购物中心和奥特莱斯的每平方英尺零售销售额为745美元,与去年持平,剔除两家零售商后 [17] - 奥特莱斯平台的每平方英尺零售销售额创历史新高 [17] - 期末租金成本率为12.6% [17] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在加大对高端消费者的服务,提升Woodbury和Sawgrass等高端购物中心的设施和体验 [63][64] - 公司有20-25个主要面向高端消费者的购物中心,未来将进一步提升这些中心的服务水平 [64] - 公司正在与Brookfield合作,利用JC Penney退租的机会进行购物中心的改造和混合用途开发 [72][73][74] - 公司有11.2亿美元的流动性,未来将利用这些资金偿还到期债务,暂不考虑其他投资 [67][68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第一季度的业绩感到满意,认为租赁势头强劲,消费者支出稳健,运营卓越 [10][13][25] - 尽管宏观环境存在不确定性,但公司有信心能够应对,并在此环境下发挥自身优势 [51][52] - 公司预计全年FFO每股将达到12.75-12.90美元,较上年增长0.90-0.85美元 [24] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Caitlin Burrows提问** 询问公司是否会参与Express品牌的重组,以及公司在零售品牌投资方面的策略和考虑 [28][29] **David Simon回答** 公司被Express的知识产权所有者邀请参与,不需要投入资本,只需提供自身的专业知识和经验,认为这是一个好的机会 [29] 问题2 **Lizzy Doykan提问** 询问旅游型购物中心的表现对公司第一季度业绩的影响程度,以及未来的发展空间 [33][34] **David Simon回答** 公司的旅游型购物中心,尤其是加州和东北地区的表现开始好转,佛罗里达市场一直保持强劲。公司对此感到乐观,但也关注低收入消费者受通胀影响的压力 [34][35][36][37] 问题3 **Samir Khanal提问** 询问公司是否会调整此前给出的至少3%的同店NOI增长指引 [39] **David Simon回答** 公司不会每季度更新指引,仍然认为全年能够实现最初的指引目标,尽管可能无法超额完成 [40]