财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度归属普通股股东净亏损240万美元，合每股亏损0.29美元，2018年同期净亏损90万美元，合每股亏损0.11美元 [16] - 2019年第二季度营收2370万美元，2018年同期为2330万美元，增长主要源于租赁业务和娱乐板块收入增加，部分被房地产运营和酒店板块收入下降抵消 [17] - 2019年第二季度调整后EBITDA为330万美元，较2018年同期的280万美元增长16% [17] - 截至2019年6月30日，合并债务总计3.406亿美元，合并现金总计1810万美元；截至2018年12月31日，合并债务为2.955亿美元，合并现金为1900万美元 [23] - 2019年前六个月，经营现金流中的房地产购置和开发以及投资现金流中的资本支出总计5070万美元，与2018年前六个月持平 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产运营业务 - 2019年第二季度收入降至410万美元，2018年同期为700万美元，主要因近期已开发房产销售减少 [18] - 2019年第二季度营业收入降至30万美元，2018年同期为140万美元 [18] - 2019年第二季度出售4块Amarra Drive三期地块和最后一套完工的Amarra Villas联排别墅，总计400万美元；2018年同期出售3块Amarra Drive三期地块、2套Amarra Villas联排别墅和1套W Austin酒店公寓，总计690万美元 [18] - 2019年第二季度末，出售2块Amarra Drive三期地块，总计130万美元；截至2019年8月5日，6块Amarra Drive三期地块已签约 [19] 租赁业务 - 2019年第二季度收入增至460万美元，2018年同期为260万美元 [19] - 2019年第二季度营业收入增至260万美元，2018年同期为50万美元，增长主要源于近期完工项目新租赁业务开展 [19] 酒店业务 - 2019年第二季度收入降至900万美元，2018年同期为960万美元 [20] - 2019年第二季度营业收入降至130万美元，2018年同期为160万美元，主要因周末临时业务减少和餐饮销售下降 [20] - 2019年第二季度每间可售房收入为242美元，2018年同期为254美元 [20] 娱乐业务 - 2019年第二季度收入增至630万美元，2018年同期为450万美元 [21] - 2019年第二季度营业收入增至130万美元，2018年同期为50万美元 [21] - 2019年第二季度ACL Live举办69场活动，售出约6.8万张门票；2018年同期举办45场活动，售出约2.9万张门票 [22] - 2019年第二季度3TEN ACL Live举办52场活动，售出约7000张门票；2018年同期举办57场活动，售出约8000张门票 [22] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是多元化房地产公司，目标是为股东创造价值，遵循既定开发流程，目前各阶段均有项目 [6] - 计划推进德州休斯顿Magnolia Place项目一期开发，预计2019年第三季度开始场地工作和基础设施建设，HEB杂货店预计2020年第三季度开业 [7][8] - 持续探索Barton Creek的Santal多户住宅项目和德州奥斯汀市中心Block 21项目的出售或再融资机会 [9][10] - 预计2019年第三季度开始建造4套新的Amarra Villas联排别墅，巴顿溪度假村翻新后该地区需求有望增加 [11] - The Saint Mary公寓项目建设进度超前且预算可控，预计2019年第四季度完工 [12] - Kingwood Place项目建设按计划进行且预算可控，截至2019年6月30日，约80%零售空间已签约，HEB商店计划2019年11月开业 [12][13] - Lantana Place一期2018年完工，截至2019年6月30日，约80%零售空间已签约，万豪AC酒店2019年5月开工建设 [13][14] - Jones Crossing截至2019年6月30日，约90%首轮零售空间已签约；West Killeen Market截至2019年6月30日，约70%零售空间已签约 [14] - 公司认为奥斯汀和德州其他快速增长市场有吸引力的投资机会，目标是在三到五年内为股东实现风险调整后回报最大化 [24] - 奥斯汀市场竞争加剧，但公司在当地有独特优势，人口和就业增长将推动房地产市场发展，公司将受益 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对Magnolia Place项目早期租户和地块使用者的兴趣感到鼓舞，预计该项目将成功 [9] - 基于奥斯汀市中心办公增长、人口持续增长和旅游业增加，对W Austin酒店长期前景乐观，但2019年下半年和2020年奥斯汀市中心新酒店开业带来的竞争将影响酒店收入 [21] 其他重要信息 - 电话会议进行录音，可在2019年8月14日前电话重播，所有信息截至2019年8月9日有效 [2] - 管理层将讨论调整后息税折旧及摊销前利润（调整后EBITDA），这是非美国公认会计原则（GAAP）财务指标，已与最可比GAAP财务指标进行调整 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明巴顿溪剩余区域的规划进展 - 巴顿溪最后两个区域K、L、O和N，K、L、O主要为住宅用途，已与城市沟通许可两年，预计年底或明年初获得下一轮许可并开始建设，明年晚些时候或2021年初有可售产品；区域N主要为商业和多户住宅，进度稍落后，预计明年年中第一阶段获批，明年晚些时候开始基础设施建设，2021年有产品推出 [28][29] 问题2: Santal三期建设情况如何 - Santal只有一、二期，共448套，已全部建成并稳定运营；Santal位于区域N内，区域N有额外多户住宅许可，公司正在与城市沟通办理，且区域N在城市的治外法权区，不受城市分区管理，有更多使用灵活性 [31][32] 问题3: Block 21买家的兴趣程度如何 - 目前处于初步阶段，夏季不是推出项目的理想时间，顾问已与少数潜在买家进行战略对话，计划劳动节后加大推广力度；奥斯汀市场受关注，项目有一定兴趣，但能否达成交易尚不确定；项目运营10年后，出售51%股权可重新挂牌，这吸引了其他酒店运营商 [34][35][36] 问题4: 如果套现或再融资，未来是否有更多投资机会 - 市场机会众多，现有项目如区域N、K、L和O需要资金推进；HEB零售业务成功，公司会继续评估新机会；若成功变现，公司会考虑将资金重新投入优质项目或返还给股东 [37][38] 问题5: 请更新The Oaks at Lakeway的主租赁协议情况 - 项目按计划推进，正在逐步减少租赁义务；有一家酒店接近开业，虽租户已支付租金，但公司仍承担主租赁义务，很快将解除；其他租赁减少了部分义务；购物中心后面的土地规划为住宅用途，之前的合同已终止，公司正在评估，希望与城市沟通增加开发密度 [39][40][41]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度归属于普通股股东的净收入为90万美元，合每股0.10美分，而2018年第一季度净亏损为190万美元，合每股0.23美分 [19] - 2019年第一季度收入总计1970万美元，高于去年的1780万美元 [20] - 2019年第一季度调整后EBITDA总计80万美元，2018年第一季度为100万美元 [21] - 2019年第一季度房地产运营部门收入增至300万美元，2018年第一季度为120万美元；运营收入从亏损40万美元增至280万美元 [21] - 2019年第一季度租赁运营部门收入增至390万美元，2018年为230万美元；运营收入从40万美元增至240万美元 [24] - 2019年第一季度酒店部门收入为840万美元，2018年为940万美元；运营收入为80万美元，2018年为150万美元；每间可售房收入为238美元，2018年第一季度为262美元 [26][27] - 2019年第一季度娱乐部门收入为480万美元，去年同期为530万美元；运营收入从70万美元增至280万美元 [28] - 截至2019年3月31日，合并债务总计3.209亿美元，合并现金总计190万美元；截至2018年12月31日，合并债务为2.955亿美元，合并现金为190万美元 [30] - 2019年第一季度房地产购置和开发以及资本支出总计3270万美元，2018年第一季度为2800万美元 [31][32] - 税后净资产价值从2017年12月31日的3.14亿美元（每股38.08美元）增至2018年12月31日的3.261亿美元（每股39.58美元） [33] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产开发业务 - 德州新县未来HEB锚定的综合用途项目处于开发第一阶段，2019年3月敲定租赁协议并以约500万美元平价收购HEB在合伙企业中的权益，预计2021年前不会动工 [8] - 德州金伍德Kingwood Place项目建设按计划和预算进行，截至2019年3月31日，零售空间（含HEB杂货店）已出租79%，HEB杂货店预计11月开业，首批零售建筑预计8月交付租户进行装修 [9][10] - 奥斯汀西南部Lantana Place项目一期2018年完工，截至2019年3月31日，约78%的零售空间已签约租赁，万豪AC酒店建设预计本月启动 [11] - 德州大学站Jones Crossing项目一期2018年第三季度完工，截至2019年3月31日，约89%的一期零售空间已签约租赁 [12] - 2017年完工的HEB锚定的西基林市场截至2019年3月31日出租率为68% [13] - 位于Circle C社区的圣玛丽多户住宅项目建设进度超前且按预算进行，首批单元预计本月晚些时候交付，项目预计2019年第四季度完工 [13] - 巴顿溪Santal二期2019年1月完工，一期和二期出租率达95%，预计年中开始建设下一批五套Amarra Villas联排别墅 [14] 房地产销售业务 - 2019年第一季度出售两块Amarra Drive三期地块和一套Amarra Villas联排别墅，总价280万美元；2018年第一季度出售一块Amarra Drive二期地块和一块Amarra Drive三期地块，总价120万美元 [22] - 2019年第一季度末，出售最后一套完工的Amarra Villas联排别墅和两块Amarra Drive三期地块，总价280万美元，目前八块Amarra Drive三期地块已签订合同，前七套Amarra Villas联排别墅已售出 [23] 酒店业务 - 2019年第一季度酒店部门收入为840万美元，低于2018年的940万美元；运营收入为80万美元，低于2018年的150万美元；每间可售房收入为238美元，低于2018年第一季度的262美元 [26][27] 娱乐业务 - 2019年第一季度娱乐部门收入为480万美元，低于去年同期的530万美元；运营收入从70万美元增至280万美元 [28] - 2019年第一季度ACL Live举办64场活动，售出约4.9万张门票；2018年第一季度举办57场活动，售出约5.5万张门票；310 ACL Live场馆2019年第一季度举办50场活动，售出约5000张门票，与去年同期活动情况相似 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于积极的开发计划，包括三个阶段：获取、确保和维护开发权益；建设并稳定这些物业；根据市场条件为物业的出售或再融资等资本事件做准备 [7] - 公司作为多元化房地产公司，通过有序的开发计划提升物业价值，为股东创造价值 [37] - 公司预计今年通过稳定物业并为潜在出售或再融资做准备来保持发展势头，认为奥斯汀及德州其他快速增长的市场是实施战略、为股东实现价值最大化的理想地点 [38] - 奥斯汀市中心酒店竞争持续加剧，可能对公司酒店收入产生持续影响，但基于奥斯汀市场人口持续增长和旅游业发展，公司对W. Austin酒店的长期前景仍持乐观态度 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对当前项目的成功、未来项目储备、奥斯汀及周边市场的机会以及净资产价值的持续增长感到鼓舞 [36] - 随着奥斯汀的持续发展，公司有能力利用自身经验、关系和资金渠道，为股东持续带来稳定回报 [39] 其他重要信息 - 2019年第一季度收到与特拉维斯县MUD基础设施成本报销相关的债券收益460万美元 [17] - 2017年11月，德州木兰市批准为公司的木兰HEB项目设立MUD，项目期间公司有望收回约2600万美元的未来道路和公用事业基础设施成本 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司哪些部分被投资者低估和误解，哪些部分表现不如预期？ - 表现不如预期方面，向万豪的过渡对公司造成了干扰，第一季度出现了与市场无关的疲软情况，原因是新预订系统的推出；如今租赁和审批所需时间延长，奥斯汀的审批流程因城市发展和工作量增加变得更具挑战性 [42][43] - 被低估和误解方面，公司庞大的土地投资组合让投资者难以完全理解，土地虽有价值但不产生像传统房地产投资那样的现金流，投资者更倾向于通过收入和资本化率评估，因此土地资产可能被低估和误解 [44][46]

财务数据和关键指标变化 - 2018年归属普通股股东的净亏损为400万美元，合每股0.49美元，2017年为净收入390万美元，合每股0.47美元 [15] - 2018年总营收为8760万美元，高于2017年的8030万美元 [15] - 2018年调整后EBITDA为1080万美元，高于2017年的970万美元 [15] - 2018年12月31日，债务总计2.955亿美元，合并现金及现金等价物为190万美元，信贷安排下可用资金为760万美元；2017年12月31日，债务为2.215亿美元，合并现金为1460万美元 [26][27] - 2018年经营现金流中的房地产购置和开发以及投资现金流中的资本支出增至1.056亿美元，高于2017年的4850万美元 [27] - 截至2018年12月31日的五年里，公司普通股累计股东回报率为45%，与标准普尔500指数的50%和道琼斯美国房地产指数的47%相当，显著超过一组同行房地产相关公司24%的亏损 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产运营业务 - 2018年营收从2017年的1110万美元增长51%至1680万美元，占总营收的19%（2017年为14%） [16] - 2018年营业收入从去年的50万美元增长150%至130万美元 [17] - 2018年出售三块Amarra Drive二期地块，总价200万美元；九块Amarra Drive三期地块，总价590万美元；四套Amarra Villas联排别墅，总价750万美元；本月出售一套Amarra Villas联排别墅，售价170万美元，最后一套已签约，售价170万美元；预计今年第二季度开始建造接下来的五套Amarra Villas联排别墅；2018年出售一套W Austin Hotel & Residences公寓单元，售价110万美元；截至2018年12月31日，一套长期租赁的公寓单元未售出 [18] 租赁业务 - 2018年营收从2017年的890万美元增长28%至1130万美元，占总营收的12%（2017年为10%） [19] - 2018年营业收入为290万美元，2017年为2420万美元，2017年的收入包括2430万美元与2017年2月出售The Oaks at Lakeway相关的递延收益确认 [20] 酒店业务 - 2018年营收为3820万美元，与去年的3870万美元相当，占总营收的43%（2017年为47%） [21] - 2018年营业收入为630万美元，2017年为660万美元 [21] - 2018年全年每间可售房收入（RevPar）为245美元，2017年为253美元 [21] 娱乐业务 - 2018年营收从去年的2320万美元略降至2270万美元，占总营收的26%（2017年为29%） [23] - 2018年营业收入降至340万美元，去年为400万美元 [23] - 2018年ACL Live举办240场活动，售出约28.6万张门票，2017年举办224场活动，售出约29.7万张门票；截至2019年2月28日，ACL Live已预订到2020年12月的活动 [24] - 2018年3TEN ACL Live举办216场活动，预计 attendance为3.8万人，2017年举办228场活动，预计 attendance为4.1万人；截至2019年2月28日，3TEN ACL live已预订到2019年12月的活动 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 2010 - 2018年，奥斯汀中央商务区客房数量从6226间增加到10660间，增长71% [21] - 自2009年以来，奥斯汀市人口增长至少29%，家庭收入中位数增长约22% [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是专注于全周期主动开发项目，包括获取、确保和维护开发权，开发和稳定物业，根据市场条件准备出售或再融资物业 [4] - 公司在奥斯汀有强大业务，也在德克萨斯州其他快速增长市场寻找机会 [13] - 公司通过与合适投资者合作，获得第三方项目层面股权融资，以降低风险并保护资产负债表 [14] - 公司在零售业务中，专注于邻里零售空间，以杂货店为锚点，搭配娱乐、健康、健身等不易受亚马逊竞争影响的业务 [36] - 公司在酒店行业竞争因素包括房间质量和一致性、餐厅和会议设施及服务可用性、位置和价格吸引力等 [22] - 公司在娱乐行业通过提供高质量现场音乐体验和推广ACL Live娱乐空间与大型场馆竞争 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 奥斯汀市场竞争激烈，难以找到新开发的优质地段，但由于就业机会增加和家庭收入上升，对住宅、商业办公和零售服务的需求持续增长，谷歌等科技公司的扩张将带来更多机会 [31][32] - 公司对娱乐业务前景感到满意，认为其与W Austin Hotel有良好协同效应 [23] - 公司预计租赁业务收入将随着更多租户入住和开始支付租金而进一步增加 [19] 其他重要信息 - 公司正在进行更新后的净资产价值展示，评估正在进行中，预计本月晚些时候分享 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 尽管公司提到零售购物中心情况，但市场对购物中心健康状况信号不一，Stratus如何克服负面指标？ - 公司专注邻里零售空间，以HEB等杂货店为锚点，搭配5 - 10万平方英尺的娱乐、健康、健身、食品饮料等不易受亚马逊竞争影响的业务，认为零售不会消失，只是会演变成不同形式 [36] 问题2: 鉴于股价相对于公司每股内在价值较低，公司是否考虑进行股份要约收购？ - 这是董事会的决定，公司已考虑并正在评估，目前过早透露具体行动，但会关注股价，认为这是一个值得考虑的套利机会，希望在未来几周或更早给出明确答复 [37]