财务数据和关键指标变化 - GAAP和核心收益分别增长18%和19%，达到12.6亿美元和12.8亿美元 [6] - 每股GAAP和核心收益从2018年的1.70美元增至1.73美元和1.76美元 [6] - 股权基础增长1.75亿美元，盈利资产增长32%，达到58亿美元 [6] - 年末流动性为3.597亿美元，融资能力为40亿美元 [11] - 贷款回购和仓库信贷安排下借款的加权平均利差同比下降15%，至166个基点 [12] - 2019年贷款还款总额为19亿美元，预计2020年还款水平相近 [13] - 年末杠杆率为2.93:1，2019年筹集了1.75亿美元增值一级股权 [13] - 2019年新发放贷款的贷款价值比（LTV）从66.7%降至63.9%，整体投资组合LTV为65.4%，风险评级稳定在2.9 [14] - 截至1月1日，初始当前预期信用损失（CECL）准备金估计约为1850万美元，即总贷款承诺的33个基点，相当于每股账面价值0.24美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年发放贷款29亿美元，第四季度发放6.54亿美元，加权平均利差分别为335个基点和290个基点 [6] - 年末后，已完成或正在完成8.58亿美元贷款的发放，加权平均利差为289个基点 [7] - 浮动利率、主要为投资级的商业房地产证券投资组合在2019年产生了约每股0.11美元的净息差，年末估值比摊销成本高约100万美元 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 金融赞助商的干粉资金达到3260亿美元，2019年筹集了151亿美元 [19] - 公开非上市房地产投资信托基金（REITs）需求旺盛，某大型REIT每月筹集约20亿美元，加杠杆后每月可投资60亿美元 [19] - 投资销售交易量虽低于2016年峰值，但仍保持强劲 [25] - 年初至今，商业房地产担保的固定收益债务产品需求极为强劲，利差大幅收窄 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续专注于办公和多户住宅物业贷款，避免零售物业贷款，适度增加酒店物业贷款敞口 [8] - 努力降低融资成本，以抵消资产利差收窄的影响，维持高净资产收益率（ROE），避免承担过高信用风险或过度杠杆化 [7] - 优先选择优质贷款而非投资商业抵押担保证券（CMBS），但CMBS具有高流动性和结构优势 [34] - 利用股权市场和证券投资组合筹集资金，支持业务增长 [35] - 公司杠杆率低于许多同行，有调整空间，将根据市场条件、投资组合构成和风险偏好调整杠杆率 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管固定收益资产收益率下降，但公司通过增加贷款发放、精细现金管理和降低融资成本，实现了盈利增长 [6] - 低利率环境使再融资对部分借款人具有吸引力，投资销售的正常周转将带来贷款还款，公司有望将还款转化为新贷款 [25] - 随着LIBOR下降和竞争压力增加，资产利差可能继续下降，但固定收益市场需求强劲，负债端利差可能触底 [31][32] - 公司对2020年及未来充满信心，将继续保持良好表现 [50] 其他重要信息 - 2019年第四季度出售了一笔余额约6000万美元、评级为4的贷款，原因包括借款人未完成业务计划、公司有其他资本部署需求等 [37] - 公司运营费用管理良好，服务费用逐年下降，未来可变因素是股票薪酬费用摊销，预计随公司发展稳定增长 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 与2019年初相比，借款人行为或借款人基础构成、贷款请求类型是否有变化？ - 公司收到更多来自金融赞助商的贷款请求，金融赞助商干粉资金达到3260亿美元创历史新高，2019年筹集151亿美元；公开非上市REITs需求旺盛，第四季度72%的新增贷款来自办公物业和金融赞助商 [19] 问题: 2019年贷款还款19亿美元，是否意味着年初未偿还本金（UPB）的30% - 40%会还款？ - 还款是基于承诺金额计算，2019年承诺金额约为56 - 57亿美元，预计2020年还款水平相近；低利率环境使再融资对部分借款人有吸引力，投资销售周转带来还款，公司有望将还款转化为新贷款，净流出可能低于该数字 [23][25] 问题: 在低利率环境和收益率曲线下降的情况下，如何看待资产收益率利差压缩、LIBOR地板价和新贷款的前景？资产收益率是否有下限？ - 2019年加权平均地板价为190个基点，随着LIBOR下降，难以维持高地板价；资产利差可能继续下降，但固定收益市场需求强劲，负债端利差可能触底 [29][31][32] 问题: 如何看待新贷款和CMBS的投资机会？是否仍将其作为现金管理工具？未来资本需求如何？ - 公司更喜欢优质贷款，原因是团队擅长贷款业务，且贷款融资杠杆较低；公司将继续利用股权市场和证券投资组合筹集资金支持增长 [34][35] 问题: 4级评级贷款从约2.6亿美元降至2亿美元的原因是什么？ - 第四季度出售了一笔余额约6000万美元、评级为4的贷款，原因是借款人未完成业务计划，公司获得略高于面值的回报且有其他资本部署需求 [37] 问题: 运营费用920万美元低于前两个季度，未来如何看待？ - 当前运营费用是一个不错的运行水平，服务费用逐年下降，未来可变因素是股票薪酬费用摊销，预计随公司发展稳定增长 [39] 问题: 杠杆率向目标水平3.5倍迈进的轨迹如何？需要看到什么条件才会更接近该目标？ - 主要取决于贷款发放的定价情况，公司目前对杠杆率位置感到舒适，随着投资组合增长，将逐步增加杠杆使用，目前信贷安排中有未使用的额度 [41][42] 问题: 贷款整体的LIBOR地板价比例和加权平均执行价是多少？ - 所有贷款都有地板价，执行价取决于贷款发放时的LIBOR和与借款人的谈判情况，目前投资组合的平均LIBOR地板价为1.63% [43] 问题: 除供应增加导致入住率下降和初始空置率上升外，还有哪些因素限制公司对多户住宅的风险偏好？ - 多户住宅利差过窄，公司因有大量贷款组合，能看到哪些市场业务计划放缓，对利差的接受度与其他缺乏经验的市场参与者不同 [44] 问题: 本季度贷款价值比（LTV）略有下降，投资组合加权平均仍在60%多，但部分最大贷款的LTV在70% - 75%之间，平衡点在哪里？是否会有更多70%以上的贷款？ - LTV与现有债务收益率相关，多户住宅的LTV通常较高，可达80%，因为其稳定的运营表现和深厚的融资市场；如果增加多户住宅贷款，整体LTV将上升，反之则下降 [46][47][48]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM TO Commission File Number 001-38156 TPG RE Finance Trust, Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) Maryland 36-4796967 (State or other jurisdiction of inco ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度GAAP和核心每股收益分别为0.44美元和0.45美元，GAAP净收入为3300万美元，核心收益为3340万美元，每股收益较上一季度均增加0.01美元 [5][17] - 宣布每股股息0.43美元，核心收益约为股息的1.05倍 [17] - 每股账面价值较上一季度增长0.02美元，主要因收益超过股息支付、出售部分公允价值低于面值的短期投资以及其他短期投资的未实现收益 [20] - 季度净利息收入环比增加270万美元，推动了收益增长 [18] - 季度末贷款组合加权平均利差为365个基点，低于6月30日的377个基点 [19] - 第三季度新贷款平均规模为1.342亿美元，较上一季度增长42% [18] - 第三季度加权平均资产回报率为9.2% [19] - 季度末贷款杠杆率为76%，与上一季度的77%基本持平；整体债务与权益比率为2.9:1，与上一季度基本相同 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新增贷款8.05亿美元，超过还款额5.12亿美元，使盈利资产组合增长至57亿美元；年初至今新增贷款23亿美元，高于去年同期的19亿美元 [5] - 目前及季度末后，已完成和正在完成的贷款金额为4.75亿美元，加权平均利差为305个基点，加权平均贷款价值比为60% [9] - 第三季度加权平均贷款价值比为70%，整体投资组合贷款价值比为66% [8] - 办公室和多户住宅物业占投资组合的70%，占第三季度新增贷款的100%；以办公室物业为抵押的贷款占投资组合的45% [10] - 对We Company的敞口极小，其租赁面积占总投资组合面积的1.4%，占办公资产可出租面积的2.9%，分布在三笔贷款中 [12] - 季度末整体风险评级为2.9，略高于上一季度的2.8；评级为4的贷款因还款减少了6900万美元 [14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - LIBOR在季度初为2.4%，季度末降至2%，季度末后继续下降 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注构建和维护具有最强信用特征的投资组合，聚焦最具抗衰退能力的房地产市场和贷款类型，不针对酒店和建筑贷款 [10] - 持续关注可在两年内稳定运营、有大量现有现金流或短期内能达到当前市场入住率和租金水平的房产 [11] - 资本市场团队执行减少盯市风险敞口、延长负债期限和降低借款成本的策略 [21] - 与巴克莱银行达成7.5亿美元的有担保循环回购协议，增加贷款回购和仓库融资能力至41.25亿美元 [22] - 修订现有信贷安排以获取更有吸引力的经济条款，从定期贷款安排中移除约2.697亿美元的贷款 [23] - 完成12亿美元的CRE CLO交易，超过50%的负债为定期融资，无追索权且无盯市条款 [23] - 利用FL2的再投资功能回收约1.68亿美元的贷款还款，年初至今已回收2.692亿美元资本，预计在当前两个CLO的再投资期结束前继续回收低成本非盯市资本 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管LIBOR下降带来收益逆风，但对投资组合和季度表现感到满意，投资组合仍保持高质量 [15] - 认为在当前市场条件下，有能力继续按照现有承保标准和竞争水平增长投资组合，但2020年是选举年，市场可能会有波动 [39][40] 其他重要信息 - 公司将实施新的会计公告CECL，预计将记录CECL准备金，初始准备金将在1月1日作为权益减少记录，后续季度的调整将影响损益表和权益账户 [24][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新贷款加权利差下降的原因 - 本季度约80%的贷款在门户市场，资产越大，赞助商越偏向机构化，竞争更激烈；加权平均贷款规模增加，部分大额贷款利差低于300个基点；利差与门户市场相关 [30][31][32] 问题2: LIBOR下降时谈判利率下限是否更容易 - 是的，现在更容易获得接近实值的利率下限，行业有向保险公司设定最低票面利率的做法靠拢的趋势 [34][35] 问题3: 2020年投资组合能否继续增长 - 预计投资组合将继续增长，尽管2020年是选举年，市场可能有波动，但目前未看到阻碍增长的因素 [39][40] 问题4: 评级为4的亚特兰大零售贷款还款情况及伍德兰山零售贷款评级调整情况 - 亚特兰大资产因赞助商出售资产而还款，公司的资产管理政策发挥了作用，该资产新租赁未达预期，租金率大幅下降；伍德兰山零售贷款未达业务计划，因借款人等待特定类型租户，入住率远低于市场水平 [46][47][49] 问题5: 第三季度是否有提前还款或预付费用 - 有5.12亿美元的还款，其中一笔提前还款，有未摊销的发起费用和收益率维持付款，也有相关融资成本，但对收益影响不大，多数季度此类费用金额较小且相对稳定 [52][53] 问题6: 新定价的CLO是否有费用影响第三季度或第四季度，如何考虑资本再部署 - 团队专注于CLO资本的回收，尽量使新贷款关闭时间与还款时间接近；CLO负债在成本、非盯市和无追索权方面有吸引力，应优先使用；CLO交易成本虽不低，但资金成本有吸引力，多数成本会在交易期内递延和摊销；第三季度有与现有信贷安排相关的递延融资成本支出，但总体不重大 [57][58][60] 问题7: 投资组合达到50亿美元后还款是否趋于稳定，投资组合规模的平衡点在哪里 - 今年还款可能高于历史水平，预计未来会下降，而新增贷款预计将继续增加；投资组合稳定规模将远高于当前水平，公司会确保增长谨慎且具有信贷质量和增值性 [65][66][68] 问题8: 发放大额贷款的权衡因素 - 从风险管理角度，会关注加权平均贷款规模与股权基础的比例；发放大额贷款的历史权衡是利差，因为要与证券化单一借款人市场、黑石和布鲁克菲尔德等竞争，公司认为1.5 - 2亿美元的贷款规模较为合适 [70][71]

公司基本信息 - 公司于2014年10月24日注册成立，12月18日开始运营[24] - 公司作为房地产投资信托基金（REIT）开展业务，符合美国联邦所得税相关规定[24] - 公司主要业务是直接发起和收购多元化商业地产相关资产组合，截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司主要通过TPG RE Finance Trust Holdco, LLC开展业务[25] 公司财务数据关键指标变化 - 2019年9月30日公司总资产为58.62961亿美元，2018年12月31日为45.2679亿美元[14] - 2019年9月30日公司总负债为43.96666亿美元，2018年12月31日为31.9962亿美元[14] - 2019年9月30日公司股东权益为14.66295亿美元，2018年12月31日为13.2717亿美元[14] - 2019年第三季度利息收入为9236.2万美元，2018年同期为6986.3万美元[17] - 2019年前三季度利息收入为2.57217亿美元，2018年同期为1.93921亿美元[17] - 2019年第三季度净收入为3302.5万美元，2018年同期为2682.4万美元[17] - 2019年前三季度净收入为9340.6万美元，2018年同期为7837.6万美元[17] - 2019年第三季度基本每股收益为0.44美元，2018年同期为0.42美元[17] - 2019年前三季度基本每股收益为1.29美元，2018年同期为1.27美元[17] - 2019年第三季度综合净收入为3309.9万美元，2018年同期为2734.7万美元[17] - 2019年1月1日，普通股发行6000000股，价值6美元，总股本增加119100美元[19] - 2019年1 - 3月，净收入为28412美元，其他综合收入为106美元[19] - 2019年3月31日，普通股发行978033股，总股本增加17432美元[19] - 2019年3 - 6月，净收入为31969美元，其他综合收入为3112美元[19] - 2019年6月30日，A类普通股转换为普通股4648股，回购普通股14782股用于结算股份补偿税[19] - 2019年6 - 9月，净收入为33025美元，其他综合收入为74美元[19] - 2019年1月1日，累计赤字为1985美元，3月31日为1879美元，6月30日为 - 1233美元，9月30日为 - 1307美元[19] - 2019年各阶段，优先股股息分别为3美元、4美元、3美元[19] - 2019年各阶段，普通股股息（每股0.43美元）分别为31160美元、31494美元、31489美元[19] - 2019年各阶段，A类普通股股息（每股0.43美元）分别为492美元、491美元、490美元[19] - 2018年1月1日，普通股数量为59,440,112股，总权益为1,201,331美元；2018年9月30日，普通股数量为66,043,964股，总权益为1,328,886美元[20] - 2019年前九个月净收入为93,406,000美元，2018年同期为78,376,000美元[22] - 2019年前九个月经营活动提供的净现金为87,866,000美元，2018年同期为78,188,000美元[22] - 2019年前九个月投资活动使用的净现金为1,262,281,000美元，2018年同期为967,064,000美元[22] - 2019年前九个月融资活动提供的净现金为1,233,392,000美元，2018年同期为859,592,000美元[22] - 2019年现金、现金等价物和受限现金期末余额为99,697,000美元，2018年为46,453,000美元[22] - 2019年支付利息118,369,000美元，2018年为78,707,000美元[22] - 2019年支付税款393,000美元，2018年为208,000美元[22] - 2019年9月30日和2018年12月31日，贷款持有投资的估计公允价值分别为50亿美元和43亿美元，加权平均总利差分别为3.7%和3.9%，加权平均到期年限分别为3.8年和3.9年[123] - 2019年9月30日和2018年12月31日，公司有效税率分别为0.6%和0.3%；2019年和2018年第三季度联邦、州和地方税费用分别为10万美元和0美元，前九个月分别为50万美元和20万美元[129] - 2019年9月30日和2018年12月31日，合并资产负债表中应付关联方的管理费用和激励管理费用分别为760万美元和600万美元[137] - 2019年9月30日和2018年12月31日，公司无递延所得税资产或负债[130] - 2019和2018年截至9月30日的三个月，公司分别向经理报销费用0.3百万美元；九个月分别报销0.9百万美元[138] - 截至2019年9月30日，公司有0.2百万美元应向经理报销的费用未支付；截至2018年12月31日，无未支付报销费用[139] - 2019和2018年截至9月30日的三个月，公司普通股股息和未分配净收入分配给未归属股份分别为0.1百万美元和0.03百万美元；九个月分别为0.4百万美元和0.1百万美元[142] - 2019和2018年截至9月30日的三个月，公司净收入分别为33,022千美元和26,824千美元；九个月分别为93,396千美元和78,373千美元[143] - 2019和2018年截至9月30日的九个月，公司普通股和A类普通股股息分别获批95.6百万美元和80.1百万美元；截至2019年9月30日和2018年12月31日，分别有32.0百万美元和29.0百万美元未支付[150] - 2019和2018年截至9月30日的三个月，其他综合收益分别为0.1百万美元和0.5百万美元；九个月分别为3.3百万美元和 - 1.1百万美元[151] 贷款业务线数据关键指标变化 - 2019年前9个月和2018年末，公司无贷款被列入非应计状态，贷款组合无损失或减值[33] - 公司对投资贷款按季度评估减值，贷款按5点风险等级评级，新发放贷款通常初始评级为3[35][37] - 自成立以来，公司贷款组合未确认任何减值，未计提贷款损失准备[38] - 2019年第三季度公司发起或收购6笔抵押贷款，总承诺金额8.053亿美元，初始未偿还本金余额6.54亿美元，未偿还承诺金额1.513亿美元[65] - 2019年前九个月公司发起或收购25笔抵押贷款，总承诺金额约23亿美元，初始未偿还本金余额18亿美元，未偿还承诺金额5亿美元[65] - 2019年前九个月贷款组合活动中，新增贷款17.82995亿美元，额外注资1.6238亿美元，摊销发起费用1262.1万美元，收回本金12.34271亿美元[66] - 2019年9月30日贷款组合中高级贷款未偿还本金50.3164亿美元，次级和夹层贷款5000万美元，总账面价值50.17512亿美元[65] - 2018年12月31日贷款组合中高级贷款未偿还本金43.13591亿美元，总账面价值42.93787亿美元[65] - 2019年9月30日加权平均风险评级为2.9，高于2018年12月31日的2.8[67][68] - 2019年9月30日和2018年12月31日无贷款处于非应计状态或受损，未记录贷款损失准备金[69] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司与投资贷款相关的未履行承诺分别为661.4百万美元和634.2百万美元[158] - 截至2019年9月30日，公司投资贷款总额承诺为56.98048亿美元，当前未偿还本金余额（UPB）为50.3664亿美元；截至2018年12月31日，总额承诺为49.47749亿美元，UPB为43.13591亿美元[162][163] - 2019年9月30日，按地理区域划分，东部地区贷款承诺占比44.2%，UPB占比45.5%；南部地区贷款承诺占比21.7%，UPB占比22.2%；西部地区贷款承诺占比18.2%，UPB占比16.9%；中西部地区贷款承诺占比12.0%，UPB占比11.4%；其他地区贷款承诺占比3.9%，UPB占比4.0%[162] - 2019年9月30日，按贷款类别划分，过桥贷款承诺占比41.1%，UPB占比44.9%；轻度过渡性贷款承诺占比29.8%，UPB占比30.2%；中度过渡性贷款承诺占比28.5%，UPB占比24.8%；建设贷款承诺占比0.6%，UPB占比0.1%[163] - 2019年10月1日至10月28日，公司完成或正在完成五笔首抵押贷款，总贷款承诺金额为4.758亿美元，估计初始未偿还本金余额为4.289亿美元[165] - 2019年10月1日至10月28日，公司收到七笔首抵押贷款全额还款，总贷款承诺和未偿还本金余额分别为3.694亿美元和3.659亿美元[166] - 截至2019年9月30日，公司100.0%的贷款按未偿还本金余额计算赚取浮动利率利息，并以浮动利率负债融资[170] CMBS和CRE CLO投资业务线数据关键指标变化 - 公司收购CMBS和CRE CLO投资主要用于短期现金管理和投资，按公允价值计量[40] - 2019年前九个月公司为短期现金管理和投资购买27笔CRE CLO投资，总价6.024亿美元，加权平均票面利率为LIBOR加2.0%[70] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司分别有29个和4个CMBS及CRE CLO投资指定为可供出售债务证券[72] - 2019年第三季度，公司出售两个CMBS投资并出售一个CMBS部分权益，净收益4620万美元，确认出售损失50万美元[72] - 截至2019年9月30日，CMBS和CRE CLO投资组合摊余成本6.30522亿美元，公允价值6.31829亿美元；2018年12月31日，摊余成本7636.5万美元，公允价值7438.1万美元[73] 融资业务线数据关键指标变化 - 公司通过多种融资安排为贷款、CMBS和CRE CLO投资融资，相关借款在资产负债表中单独列示[41] - 截至2019年9月30日，公司完成的高级贷款联合发起或无追索权银团贷款中，100%的高级抵押贷款已无追索权转让给第三方[42] - 2018年12月31日起，公司将合并资产负债表中“应付票据”更名为“特定资产融资”，对财务报表无影响[43] - 2019年前三季度，公司9次使用再投资特征，贡献2.692亿美元额外权益，偿还1.925亿美元借款后获净现金7670万美元；第三季度，5次使用，贡献1.679亿美元，偿还1.147亿美元借款后获净现金5320万美元[77] - 截至2019年9月30日，公司未摊销发行成本670万美元，已产生发行成本870万美元[78] - 2019年前三季度和第三季度，TRTX 2018 - FL2票据利息费用（不含递延融资成本摊销）分别为2270万美元和740万美元[79] - 截至2019年9月30日，FL2抵押资产占公司贷款投资组合未偿本金余额的18.3%，本金余额9.2亿美元[80] - 2019年8月16日，公司赎回TRTX 2018 - FL1，支付5.095亿美元，再融资获净现金3220万美元，第三季度费用化未摊销发行成本4万美元[84] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，VIE总资产分别为10.03805亿美元和19.26612亿美元，总负债分别为 - 7.90273亿美元和 - 15.18095亿美元[88] - 截至2019年9月30日，公司各项融资安排承诺总额为56.79616亿美元，未偿还本金余额为35.79762亿美元，抵押品余额为46.96764亿美元[90] - 截至2018年12月31日，公司各项融资安排承诺总额为35.0534亿美元，未偿还本金余额为15.37026亿美元，抵押品余额为23.22044亿美元[93] - 2019年9月30日，公司用于贷款投资的有6笔有担保循环回购协议，资产抵押包括63笔抵押贷款[96] - 2018年12月31日，公司用于贷款投资的有5笔有担保循环回购协议，资产抵押包括51笔抵押贷款[96] - 2019年9月30日，公司用于CMBS和CRE CLO投资的有4笔有担保循环回购协议，抵押资产为27笔CRE CLO投资[98] - 2018年12月31日，公司用于CMBS和CRE CLO投资的有2笔有

财务数据和关键指标变化 - 2019年上半年贷款发放额为15亿美元，其中第二季度为7.55亿美元 [5] - 季度末总盈利资产为55亿美元，产生净收入3200万美元 [6] - 第二季度核心收益为3270万美元，摊薄后每股收益0.44美元，较上一季度增长13% [16] - 季度内宣布每股股息0.43美元，核心收益对股息的覆盖倍数为1.02倍 [16] - 季度末每股账面价值较上一季度增长0.03美元 [18] - 债务与权益比率从2.5倍增至2.9倍 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 新贷款发放平均规模为9440万美元，加权平均信贷利差为364个基点，加权平均贷款价值比为60% [17] - 季度末贷款组合加权平均利差为377个基点，低于3月31日的389个基点 [17] - 季度末投资组合层面贷款杠杆率从74.1%增至77.3% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于前十大市场中由机构赞助商支持的A+级物业贷款发放，并通过前25大市场中的关系驱动机会进行补充 [7] - 公司将继续优化负债期限结构，以支持高质量首抵押贷款的直接发放，从而实现适当的净资产收益率 [21] - 公司将继续扩大、延长和多元化融资来源 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场流动性高，借款人有能力 refinance 或出售资产，预计下半年贷款还款额将增加 [15] - 基于年初至今的贷款发放和强大的业务储备，预计全年净盈利资产将继续增长 [15] - 预计未来利率可能下降，但公司贷款组合加权伦敦银行同业拆借利率下限为1.43% [18] 其他重要信息 - 公司有一笔6400万美元的贷款承诺，未偿还余额为4500万美元，占贷款组合的1%，以纽约市布鲁克林的受租金管制的多户住宅物业组合为抵押 [12] - 公司将一笔贷款和另外两笔总计1.6亿美元的贷款从三级评级下调至四级评级，但预计这些贷款将全额偿还，不会对贷款价值造成减值 [13][14] 问答环节所有提问和回答 问题: CLO投资是否会继续成为公司资产负债表上的重要资产类别，以及CLO与贷款组合的杠杆回报率范围 - 公司在第二季度购买了超过3亿美元的CLO，主要用于现金管理，预计不会大幅增加，若增加也将与已购买的具有相同特征 [24] - CLO的杠杆净资产收益率平均约为8.5%，考虑到其流动性、显著的次级性和投资组合的股权可重新配置，公司认为这是合适的 [25] 问题: 新贷款发放的伦敦银行同业拆借利率下限是否会保持在较实际一个月伦敦银行同业拆借利率低约50个基点的水平 - 这只是平均情况，公司在每笔贷款发放时都试图将下限设定为当时的伦敦银行同业拆借利率，但由于借款人越来越精明，争取高下限是一场激烈的谈判 [29] 问题: 美联储政策转变对公司CLO发行策略的影响 - 公司认为借款人对浮动利率过渡性贷款的需求主要取决于其业务计划，而非总体利率水平，预计贷款需求将保持强劲 [37] - 较低的利率在一定程度上使借款人更容易偿还贷款，预计下半年还款额将增加 [38] - 公司认为投资者对CLO市场作为无追索权、非按市值计价的定期融资来源的兴趣仍然非常浓厚 [38] - 短期和长期利率走势可能会促使AAA和其他CLO投资者增加对短期浮动利率投资的需求，从而使卖方利差收紧更具吸引力 [40]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended June 30, 2019. OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 001-38156 TPG RE Finance Trust, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorpo ...

业绩总结 - 2019年第一季度GAAP净收入为2840万美元，每股摊薄收益为0.42美元[13] - 2019年第一季度的净收入为28412千美元，较2018年同期的25114千美元增长了9.1%[79] - 2019年第一季度的利息收入为76601千美元，较2018年同期的59365千美元增长了28.9%[79] - 2019年第一季度的净利息收入为37234千美元，较2018年同期的33367千美元增长了11.3%[79] - 2019年第一季度的现金流来自经营活动为26033千美元，较2018年同期的23454千美元增长了11.0%[80] 用户数据 - 2019年第一季度共关闭11项新贷款承诺，总额为7.136亿美元，平均贷款规模为6490万美元[14] - 2019年3月31日的总贷款承诺为713.6百万，较2018年12月31日的623.7百万增长14.4%[28] - 2019年3月31日的未偿还本金余额为4733.0百万，较2018年12月31日的4313.6百万增长9.7%[28] - 2019年3月31日的贷款组合总承诺额为5373.7百万，较2018年12月31日的4947.7百万增长8.6%[28] 未来展望 - 2019年第一季度的可用流动性为160.5百万，较2018年12月31日的276.2百万下降41.9%[34] - 2019年3月31日的潜在净贷款能力为11.22亿美元[67] - 2019年3月31日的潜在总贷款投资能力利用率为82.7%[67] 新产品和新技术研发 - 贷款组合的加权平均利率为LIBOR加3.9%，所有贷款均为浮动利率[76] - 贷款组合的贷款价值比（LTV）为64.2%[76] 市场扩张和并购 - TRTX的总承诺金额为53.737亿美元，其中东部地区占38.6%（20.707亿美元），西部地区占16.8%（9.023亿美元）[85] - TRTX在南部地区的承诺金额为15.869亿美元，经过重新分类后，东南部和西南部地区分别为9.33亿美元和6.539亿美元，合计占总承诺的29.5%[85] 负面信息 - 2019年第一季度的现金及现金等价物为55431千美元，较2018年12月31日的39720千美元增长了39.7%[77] - 2019年第一季度的总负债为3675512千美元，较2018年12月31日的3199620千美元增长了14.8%[77] 其他新策略和有价值的信息 - 通过公开发行600万股普通股，增加股本1188万美元，发行价格为每股19.80美元[14] - 宣布现金分红3160万美元，每股分红0.43美元，年化分红收益率为8.8%[14] - 办公室和多户住宅是最大风险敞口，分别占总贷款承诺的35.9%和25.8%[49]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净收入为2840万美元，摊薄后每股收益0.42美元；核心收益为2890万美元，摊薄后每股收益0.43美元，上一季度核心收益为2860万美元，摊薄后每股收益0.43美元 [16] - 3月中旬的股权融资使摊薄后每股收益减少约0.01美元，股份增加600万股，约9% [16] - 季度末每股账面价值为19.73美元，去年12月31日为19.76美元，主要受3月股权发行影响 [18] - 季度末投资组合贷款层面杠杆率从72.8%略降至71.3%，随着6.14亿美元贷款管道的完成，预计杠杆率将上升 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务：第一季度发放贷款7.14亿美元，贷款余额增加4.19亿美元，增幅10%；与2018年第一季度相比，贷款余额增加11亿美元，增幅31% [6] - 贷款业务：第一季度发放的11笔贷款加权平均利差为396个基点，贷款价值比为63%，预期净资产回报率为10.8%，若LIBOR有显著变动，回报将提高 [7] - 贷款业务：季度末后正在办理的贷款总计6.14亿美元，加权平均利差为388个基点 [7] - 贷款业务：第一季度还款2.71亿美元，预计今年剩余时间还款将增加，约占投资组合的25% [10] - 贷款业务：第一季度由创收资产担保的贷款发放的现有债务收益率为6.9%，2018年和2017年全年分别为6.3%和5.5% [12] - 证券投资业务：第一季度CRE债务证券投资组合增加2.338亿美元，主要是对5家不同抵押管理人发行的10只CRE CLO投资级证券的机会性购买 [21] - 证券投资业务：季度末第三方CMBS和CRE CLO持有量总计3.08亿美元，占投资组合总账面价值的6.1%，与去年6月30日的5.4%相差不大 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度资本市场利差显著扩大，除商业房地产单一借款人CMBS交易外，几乎所有信贷产品均受影响 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用CRE CLO的诱人收益率，收购了2.64亿美元债券，包括3000万美元的TRT CLO债券 [8] - 公司将继续在市场提供异常有吸引力的回报时，购买投资级、短期、基于LIBOR的债券用于投资 [9] - 公司将根据基础资产表现决定是否对现有贷款进行再融资和增加收益，对于表现未达业务计划的资产，拒绝增加收益 [10] - 公司致力于使用无追索权、非按市值计价、期限匹配的负债来降低借款成本，并使负债期限与贷款投资期限相匹配 [23] - 公司将继续探索各种定期融资替代方案，以增强现有CLO和定期贷款融资安排，提高竞争力，维持资产回报率 [26] - 行业竞争激烈，多户住宅物业贷款竞争最为激烈，其次是强劲办公市场的办公贷款，主要竞争对手为非银行贷款机构、抵押REIT和私人债务基金 [58] - 酒店贷款竞争有所减弱，公司认为可能是因为许多机构在过去两年发放了大量酒店贷款，从集中度角度来看已饱和 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前市场债务流动性充足，许多借款人有可能在其他地方进行再融资并提高收益水平 [11] - 公司对投资组合的信用状况充满信心，未发现近期有信用减值情况 [12] - 公司认为有显著的潜在盈利增长空间，主要来自资本的充分部署和杠杆的最大化，但这在很大程度上取决于还款水平和市场条件 [30] 其他重要信息 - 3月19日，公司通过普通股融资1.19亿美元，季度末行使绿鞋期权额外融资1700万美元 [13] - 季度末，公司的流动性和资本基础包括5540万美元现金、1.051亿美元可立即使用的未提取信贷额度、上述债券以及20亿美元融资安排下的可用融资额度，目标杠杆率为3.5:1时，新贷款投资的估计容量约为11亿美元 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否在当前市场条件下进一步提高ROE水平？ - 公司认为有显著的潜在盈利增长空间，主要来自资本的充分部署和杠杆的最大化，但这在很大程度上取决于还款水平和市场条件 [30] 问题2: 公司债务与股权比率舒适的变动范围是多少？ - 公司认为舒适的杠杆比率在3.25 - 3.5倍股权之间，目前约为80%，主要受股权融资和还款因素影响 [32] 问题3: 本季度贷款发放量虽强，但单笔贷款规模较小，原因是什么？ - 这并非公司目标，而是客户基础所致，部分小贷款为酒店贷款，今年酒店从利差角度更具吸引力，且难以按季度评判公司业务 [39] 问题4: 新投资的利差变化原因是什么？ - 上一季度最大贷款利差较窄，本季度酒店利差扩大，且公司通过与长期合作的赞助商达成非市场交易以及利用对特定市场的了解获得了有吸引力的利差 [42] 问题5: 截至3月31日，4级加权贷款余额从约2亿美元降至1.33亿美元的原因是什么？ - 一笔在第四季度末评级为4级的6700万美元贷款在1月还清 [44] 问题6: 拉斯维加斯土地贷款的期限是否与其他投资组合不同？这是新交易还是再融资？ - 这是一笔新贷款，期限为18个月，可延长6个月，18个月结束时需还款，预计实际到期日将短于投资组合中的典型贷款 [49][51] 问题7: 贷款的LTV是基于当前市值还是成本基础？ - 基于当前市值，成本基础的贷款与成本比率（LTC）为24% [52] 问题8: 竞争格局与过去几个季度相比有何变化？还有哪些其他物业类型存在机会？ - 竞争依然激烈，多户住宅物业贷款竞争最为激烈，其次是强劲办公市场的办公贷款，酒店贷款竞争有所减弱 [58]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended March 31, 2019. OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 001-38156 TPG RE Finance Trust, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 36-4796967 (State or other ju ...

财务数据和关键指标变化 - 2018年核心收益占已宣布和支付股息的99.4%，公司目标是在2019年实现更强劲的股息覆盖 [8] - 第四季度GAAP净收入为2860万美元，即摊薄后每股0.43美元，上一季度为2680万美元，即摊薄后每股0.42美元，季度环比收益增长6.7% [13] - 运营费用季度环比下降35%，2019年贷款服务和资产管理费用预计与2018年全年持平，2020年及以后有进一步降低的潜力 [14] - 年末每股账面价值为19.76美元，上一季度末为19.78美元，主要因与房利美发行的两个多户住宅贷款组合的短期固定利率结构化金融投资的按市值计价调整 [14] - 2018年全年股息宣布和支付几乎等于GAAP净收入，年化股息收益率在12月31日的每股账面价值上为8.7%，在周一收盘价20.07美元上为8.6% [15] - 2018年关键业绩指标包括GAAP收入1.069亿美元，即每股1.70美元，核心收益1.074亿美元，即每股1.70美元，每股宣布和支付的总股息为1.71美元 [15] - 全年贷款还款总额为12亿美元，与2018年预期一致，与前几年相似，预计2019年贷款还款将下降 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年贷款发放额为25亿美元，产生了10亿美元的盈利资产增长，达到43亿美元，投资组合加权平均信用利差为390个基点，加权平均贷款价值比为64.5% [7] - 2018年新发放贷款的加权平均信用利差为356个基点，专注于主要市场现有现金流资产的第一抵押贷款 [7] - 2018年贷款按物业类型主要为办公室和多户住宅，按贷款类型主要为过桥和租赁过渡性贷款，适度的未来资金需求 [9] - 2018年新发放贷款的平均规模为9700万美元，公司认为从风险管理角度来看，基于当前13亿美元的股权基础是合适的 [9] - 2018年未发放酒店贷款，1.85亿美元酒店贷款已偿还，年末酒店贷款仅占贷款组合的10% [9] - 2019年初已关闭或正在关闭的贷款总额为6.3亿美元，加权平均信用利差为380个基点，加权平均贷款价值比为66% [11] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2018年通过与贷款人合作和发行两个CLO，将借款利差降低了80个基点，增加了约23亿美元的融资能力 [6] - 2018年开设了芝加哥贷款发放办公室，以支持国家贷款发放计划并增强业务的可扩展性 [6] - 公司打算通过增加每股账面价值和股息收益率为股东创造价值 [8] - 公司预计2019年贷款还款将放缓，原因是2018年所有建筑贷款已偿还，且利差压缩速度似乎已放缓 [8] - 公司目前看到某些市场的酒店贷款机会，但仍将谨慎对待对经济环境敏感的物业类型，如酒店和建筑贷款 [9][33] - 公司将继续强调资本保全，通过适度的贷款价值比，专注于由短期业务计划和适度递延资金的物业担保的贷款 [20] - 公司将继续增加使用无追索权、非按市值计价的匹配期限负债，以审慎地为贷款组合提供资金并降低借款成本 [17] - 行业竞争仍然激烈，但公司通过战略增加团队成员，能够挑选最佳信贷机会和风险调整后的回报 [23] - 行业利差压缩速度似乎已放缓，但竞争压力仍然存在 [24] - 行业中商业抵押贷款REIT的杠杆目标有上升趋势，但公司将根据资产类型调整杠杆水平，更倾向于对现金流更稳定的资产适度提高杠杆 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2019年的强劲开局感到鼓舞，年初的贷款发放情况、去年盈利资产的增长以及资金成本和负债结构的显著改善，使公司有望在第一季度及以后实现盈利增长 [11] - 公司认为目前没有信用问题，但会密切监控贷款组合，以预测信用问题并提前进行再融资活动 [10] - 公司预计利差压缩趋势将开始逆转，看到一些私人债务基金退出市场的例子 [52] 其他重要信息 - 年末流动性和资本状况良好，现金余额为3970万美元，各种信贷安排下有2.365亿美元的立即可用未提取额度，高等级房地产债务证券组合可转换为约3800万美元现金（扣除债务后），融资安排下有24亿美元的可用融资能力 [19] - 公司要求借款人购买利率上限，以保护双方免受贷款利率急剧上升的影响，并在贷款中协商LIBOR加点，以保护公司免受利率下降的影响 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2019年贷款发放情况与去年相比如何 - 公司基于年初的情况感到鼓舞，但竞争仍然激烈，公司通过战略增加团队成员，能够挑选最佳信贷机会和风险调整后的回报 [23] 问题: 利差压缩减速的驱动因素是什么，今年是否会进一步压缩 - 利差压缩速度似乎已放缓，但竞争压力仍然存在，目前尚未关闭比去年最低利差（LIBOR + 270个基点）更窄的贷款，但不能排除未来出现的可能性 [24] 问题: 公司在更高杠杆水平下运营的信心来源 - 公司将对现金流更稳定的资产适度提高杠杆，随着公司倾向于更多现金流资产，杠杆率会有所上升，对于有高比例建筑贷款或次级债务的发起人，其公布的杠杆率可能较低，但风险不一定不同 [26] 问题: 公司投资组合的最优规模是多少 - 公司基于13亿美元的股权基础将缓慢增长，目前不会追求快速增长到较大规模，而是以增值方式实现增长，提升账面价值和收益 [29][30] 问题: 公司是否会改变投资策略 - 公司目前没有改变策略的计划，仍将谨慎对待建筑贷款和对经济环境敏感的物业类型，如酒店 [33] 问题: 后续贷款的预计初始资金余额是多少，资金动态与2018年第四季度还是历史平均水平相似 - 2018年第四季度初始资金占总承诺价值的比例较低，主要是由于一笔特定贷款，对于现有贷款管道，初始资金占总承诺的比例约为90%，与过去四到六个季度的情况更一致 [38] 问题: 第一季度还款情况如何 - 本季度迄今已收到约2.6亿美元还款，预计本季度不会有进一步重大还款 [40] 问题: 2018年第四季度专业费用较低，是否应将其视为未来的参考数字 - 第四季度专业费用的运行率可能略高于该数字，但不会大幅增加，建议关注2018年全年数据作为参考，唯一可能的例外是服务和资产管理费用 [43] 问题: 2020年及以后债务服务费用下降的驱动因素是什么 - 一是与交易对手达成的安排，二是公司持续引入技术提高生产力，随着规模增长，能够在不增加大量绝对美元支出的情况下维持相同的信用严格度、投资组合维护和客户服务水平 [46] 问题: 公司寻找哪些数据点和迹象来表明信贷拐点 - 例如在多户住宅市场，一些再融资贷款的收益水平对稳定债务收益率构成压力，需要对未来租金增长做出激进假设才能达到可接受的稳定债务收益率；在曼哈顿精品酒店市场，高入住率但低债务收益率，且新建筑不断上线，难以实现收入和债务收益率增长 [47][48] 问题: 如何调和晚期周期现象与利差压缩，这种情况是否会持续或逆转 - 公司预计利差压缩趋势将开始逆转，看到一些私人债务基金退出市场的例子，如一些在一到两年前成立的私人债务基金因无法达到向投资者承诺的收益率和覆盖管理成本而放弃 [52] 问题: 关于资金竞争方面是否有放缓迹象 - 从一些研究机构发布的养老基金数据来看，2018年下半年私人债务基金的募资速度大幅放缓，原因是许多有限合伙人在债务策略中不想有太多不同的普通合伙人关系 [53] 问题: 关于账面价值增长的想法 - 公司的目标是实现更充分的股息覆盖和留存收益，从而增长账面价值；公司的股息政策是至少支付100%的应税收入，随着时间推移，账面收入和应税收入的差异已基本消除，增长账面价值的途径包括推动基础GAAP收益、适时审慎发行股权等 [55][56]