UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended June 30, 2019. OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 001-38156 TPG RE Finance Trust, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorpo ...

业绩总结 - 2019年第一季度GAAP净收入为2840万美元，每股摊薄收益为0.42美元[13] - 2019年第一季度的净收入为28412千美元，较2018年同期的25114千美元增长了9.1%[79] - 2019年第一季度的利息收入为76601千美元，较2018年同期的59365千美元增长了28.9%[79] - 2019年第一季度的净利息收入为37234千美元，较2018年同期的33367千美元增长了11.3%[79] - 2019年第一季度的现金流来自经营活动为26033千美元，较2018年同期的23454千美元增长了11.0%[80] 用户数据 - 2019年第一季度共关闭11项新贷款承诺，总额为7.136亿美元，平均贷款规模为6490万美元[14] - 2019年3月31日的总贷款承诺为713.6百万，较2018年12月31日的623.7百万增长14.4%[28] - 2019年3月31日的未偿还本金余额为4733.0百万，较2018年12月31日的4313.6百万增长9.7%[28] - 2019年3月31日的贷款组合总承诺额为5373.7百万，较2018年12月31日的4947.7百万增长8.6%[28] 未来展望 - 2019年第一季度的可用流动性为160.5百万，较2018年12月31日的276.2百万下降41.9%[34] - 2019年3月31日的潜在净贷款能力为11.22亿美元[67] - 2019年3月31日的潜在总贷款投资能力利用率为82.7%[67] 新产品和新技术研发 - 贷款组合的加权平均利率为LIBOR加3.9%，所有贷款均为浮动利率[76] - 贷款组合的贷款价值比（LTV）为64.2%[76] 市场扩张和并购 - TRTX的总承诺金额为53.737亿美元，其中东部地区占38.6%（20.707亿美元），西部地区占16.8%（9.023亿美元）[85] - TRTX在南部地区的承诺金额为15.869亿美元，经过重新分类后，东南部和西南部地区分别为9.33亿美元和6.539亿美元，合计占总承诺的29.5%[85] 负面信息 - 2019年第一季度的现金及现金等价物为55431千美元，较2018年12月31日的39720千美元增长了39.7%[77] - 2019年第一季度的总负债为3675512千美元，较2018年12月31日的3199620千美元增长了14.8%[77] 其他新策略和有价值的信息 - 通过公开发行600万股普通股，增加股本1188万美元，发行价格为每股19.80美元[14] - 宣布现金分红3160万美元，每股分红0.43美元，年化分红收益率为8.8%[14] - 办公室和多户住宅是最大风险敞口，分别占总贷款承诺的35.9%和25.8%[49]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净收入为2840万美元，摊薄后每股收益0.42美元；核心收益为2890万美元，摊薄后每股收益0.43美元，上一季度核心收益为2860万美元，摊薄后每股收益0.43美元 [16] - 3月中旬的股权融资使摊薄后每股收益减少约0.01美元，股份增加600万股，约9% [16] - 季度末每股账面价值为19.73美元，去年12月31日为19.76美元，主要受3月股权发行影响 [18] - 季度末投资组合贷款层面杠杆率从72.8%略降至71.3%，随着6.14亿美元贷款管道的完成，预计杠杆率将上升 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务：第一季度发放贷款7.14亿美元，贷款余额增加4.19亿美元，增幅10%；与2018年第一季度相比，贷款余额增加11亿美元，增幅31% [6] - 贷款业务：第一季度发放的11笔贷款加权平均利差为396个基点，贷款价值比为63%，预期净资产回报率为10.8%，若LIBOR有显著变动，回报将提高 [7] - 贷款业务：季度末后正在办理的贷款总计6.14亿美元，加权平均利差为388个基点 [7] - 贷款业务：第一季度还款2.71亿美元，预计今年剩余时间还款将增加，约占投资组合的25% [10] - 贷款业务：第一季度由创收资产担保的贷款发放的现有债务收益率为6.9%，2018年和2017年全年分别为6.3%和5.5% [12] - 证券投资业务：第一季度CRE债务证券投资组合增加2.338亿美元，主要是对5家不同抵押管理人发行的10只CRE CLO投资级证券的机会性购买 [21] - 证券投资业务：季度末第三方CMBS和CRE CLO持有量总计3.08亿美元，占投资组合总账面价值的6.1%，与去年6月30日的5.4%相差不大 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度资本市场利差显著扩大，除商业房地产单一借款人CMBS交易外，几乎所有信贷产品均受影响 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用CRE CLO的诱人收益率，收购了2.64亿美元债券，包括3000万美元的TRT CLO债券 [8] - 公司将继续在市场提供异常有吸引力的回报时，购买投资级、短期、基于LIBOR的债券用于投资 [9] - 公司将根据基础资产表现决定是否对现有贷款进行再融资和增加收益，对于表现未达业务计划的资产，拒绝增加收益 [10] - 公司致力于使用无追索权、非按市值计价、期限匹配的负债来降低借款成本，并使负债期限与贷款投资期限相匹配 [23] - 公司将继续探索各种定期融资替代方案，以增强现有CLO和定期贷款融资安排，提高竞争力，维持资产回报率 [26] - 行业竞争激烈，多户住宅物业贷款竞争最为激烈，其次是强劲办公市场的办公贷款，主要竞争对手为非银行贷款机构、抵押REIT和私人债务基金 [58] - 酒店贷款竞争有所减弱，公司认为可能是因为许多机构在过去两年发放了大量酒店贷款，从集中度角度来看已饱和 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前市场债务流动性充足，许多借款人有可能在其他地方进行再融资并提高收益水平 [11] - 公司对投资组合的信用状况充满信心，未发现近期有信用减值情况 [12] - 公司认为有显著的潜在盈利增长空间，主要来自资本的充分部署和杠杆的最大化，但这在很大程度上取决于还款水平和市场条件 [30] 其他重要信息 - 3月19日，公司通过普通股融资1.19亿美元，季度末行使绿鞋期权额外融资1700万美元 [13] - 季度末，公司的流动性和资本基础包括5540万美元现金、1.051亿美元可立即使用的未提取信贷额度、上述债券以及20亿美元融资安排下的可用融资额度，目标杠杆率为3.5:1时，新贷款投资的估计容量约为11亿美元 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否在当前市场条件下进一步提高ROE水平？ - 公司认为有显著的潜在盈利增长空间，主要来自资本的充分部署和杠杆的最大化，但这在很大程度上取决于还款水平和市场条件 [30] 问题2: 公司债务与股权比率舒适的变动范围是多少？ - 公司认为舒适的杠杆比率在3.25 - 3.5倍股权之间，目前约为80%，主要受股权融资和还款因素影响 [32] 问题3: 本季度贷款发放量虽强，但单笔贷款规模较小，原因是什么？ - 这并非公司目标，而是客户基础所致，部分小贷款为酒店贷款，今年酒店从利差角度更具吸引力，且难以按季度评判公司业务 [39] 问题4: 新投资的利差变化原因是什么？ - 上一季度最大贷款利差较窄，本季度酒店利差扩大，且公司通过与长期合作的赞助商达成非市场交易以及利用对特定市场的了解获得了有吸引力的利差 [42] 问题5: 截至3月31日，4级加权贷款余额从约2亿美元降至1.33亿美元的原因是什么？ - 一笔在第四季度末评级为4级的6700万美元贷款在1月还清 [44] 问题6: 拉斯维加斯土地贷款的期限是否与其他投资组合不同？这是新交易还是再融资？ - 这是一笔新贷款，期限为18个月，可延长6个月，18个月结束时需还款，预计实际到期日将短于投资组合中的典型贷款 [49][51] 问题7: 贷款的LTV是基于当前市值还是成本基础？ - 基于当前市值，成本基础的贷款与成本比率（LTC）为24% [52] 问题8: 竞争格局与过去几个季度相比有何变化？还有哪些其他物业类型存在机会？ - 竞争依然激烈，多户住宅物业贷款竞争最为激烈，其次是强劲办公市场的办公贷款，酒店贷款竞争有所减弱 [58]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended March 31, 2019. OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 001-38156 TPG RE Finance Trust, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 36-4796967 (State or other ju ...

财务数据和关键指标变化 - 2018年核心收益占已宣布和支付股息的99.4%，公司目标是在2019年实现更强劲的股息覆盖 [8] - 第四季度GAAP净收入为2860万美元，即摊薄后每股0.43美元，上一季度为2680万美元，即摊薄后每股0.42美元，季度环比收益增长6.7% [13] - 运营费用季度环比下降35%，2019年贷款服务和资产管理费用预计与2018年全年持平，2020年及以后有进一步降低的潜力 [14] - 年末每股账面价值为19.76美元，上一季度末为19.78美元，主要因与房利美发行的两个多户住宅贷款组合的短期固定利率结构化金融投资的按市值计价调整 [14] - 2018年全年股息宣布和支付几乎等于GAAP净收入，年化股息收益率在12月31日的每股账面价值上为8.7%，在周一收盘价20.07美元上为8.6% [15] - 2018年关键业绩指标包括GAAP收入1.069亿美元，即每股1.70美元，核心收益1.074亿美元，即每股1.70美元，每股宣布和支付的总股息为1.71美元 [15] - 全年贷款还款总额为12亿美元，与2018年预期一致，与前几年相似，预计2019年贷款还款将下降 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年贷款发放额为25亿美元，产生了10亿美元的盈利资产增长，达到43亿美元，投资组合加权平均信用利差为390个基点，加权平均贷款价值比为64.5% [7] - 2018年新发放贷款的加权平均信用利差为356个基点，专注于主要市场现有现金流资产的第一抵押贷款 [7] - 2018年贷款按物业类型主要为办公室和多户住宅，按贷款类型主要为过桥和租赁过渡性贷款，适度的未来资金需求 [9] - 2018年新发放贷款的平均规模为9700万美元，公司认为从风险管理角度来看，基于当前13亿美元的股权基础是合适的 [9] - 2018年未发放酒店贷款，1.85亿美元酒店贷款已偿还，年末酒店贷款仅占贷款组合的10% [9] - 2019年初已关闭或正在关闭的贷款总额为6.3亿美元，加权平均信用利差为380个基点，加权平均贷款价值比为66% [11] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2018年通过与贷款人合作和发行两个CLO，将借款利差降低了80个基点，增加了约23亿美元的融资能力 [6] - 2018年开设了芝加哥贷款发放办公室，以支持国家贷款发放计划并增强业务的可扩展性 [6] - 公司打算通过增加每股账面价值和股息收益率为股东创造价值 [8] - 公司预计2019年贷款还款将放缓，原因是2018年所有建筑贷款已偿还，且利差压缩速度似乎已放缓 [8] - 公司目前看到某些市场的酒店贷款机会，但仍将谨慎对待对经济环境敏感的物业类型，如酒店和建筑贷款 [9][33] - 公司将继续强调资本保全，通过适度的贷款价值比，专注于由短期业务计划和适度递延资金的物业担保的贷款 [20] - 公司将继续增加使用无追索权、非按市值计价的匹配期限负债，以审慎地为贷款组合提供资金并降低借款成本 [17] - 行业竞争仍然激烈，但公司通过战略增加团队成员，能够挑选最佳信贷机会和风险调整后的回报 [23] - 行业利差压缩速度似乎已放缓，但竞争压力仍然存在 [24] - 行业中商业抵押贷款REIT的杠杆目标有上升趋势，但公司将根据资产类型调整杠杆水平，更倾向于对现金流更稳定的资产适度提高杠杆 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2019年的强劲开局感到鼓舞，年初的贷款发放情况、去年盈利资产的增长以及资金成本和负债结构的显著改善，使公司有望在第一季度及以后实现盈利增长 [11] - 公司认为目前没有信用问题，但会密切监控贷款组合，以预测信用问题并提前进行再融资活动 [10] - 公司预计利差压缩趋势将开始逆转，看到一些私人债务基金退出市场的例子 [52] 其他重要信息 - 年末流动性和资本状况良好，现金余额为3970万美元，各种信贷安排下有2.365亿美元的立即可用未提取额度，高等级房地产债务证券组合可转换为约3800万美元现金（扣除债务后），融资安排下有24亿美元的可用融资能力 [19] - 公司要求借款人购买利率上限，以保护双方免受贷款利率急剧上升的影响，并在贷款中协商LIBOR加点，以保护公司免受利率下降的影响 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2019年贷款发放情况与去年相比如何 - 公司基于年初的情况感到鼓舞，但竞争仍然激烈，公司通过战略增加团队成员，能够挑选最佳信贷机会和风险调整后的回报 [23] 问题: 利差压缩减速的驱动因素是什么，今年是否会进一步压缩 - 利差压缩速度似乎已放缓，但竞争压力仍然存在，目前尚未关闭比去年最低利差（LIBOR + 270个基点）更窄的贷款，但不能排除未来出现的可能性 [24] 问题: 公司在更高杠杆水平下运营的信心来源 - 公司将对现金流更稳定的资产适度提高杠杆，随着公司倾向于更多现金流资产，杠杆率会有所上升，对于有高比例建筑贷款或次级债务的发起人，其公布的杠杆率可能较低，但风险不一定不同 [26] 问题: 公司投资组合的最优规模是多少 - 公司基于13亿美元的股权基础将缓慢增长，目前不会追求快速增长到较大规模，而是以增值方式实现增长，提升账面价值和收益 [29][30] 问题: 公司是否会改变投资策略 - 公司目前没有改变策略的计划，仍将谨慎对待建筑贷款和对经济环境敏感的物业类型，如酒店 [33] 问题: 后续贷款的预计初始资金余额是多少，资金动态与2018年第四季度还是历史平均水平相似 - 2018年第四季度初始资金占总承诺价值的比例较低，主要是由于一笔特定贷款，对于现有贷款管道，初始资金占总承诺的比例约为90%，与过去四到六个季度的情况更一致 [38] 问题: 第一季度还款情况如何 - 本季度迄今已收到约2.6亿美元还款，预计本季度不会有进一步重大还款 [40] 问题: 2018年第四季度专业费用较低，是否应将其视为未来的参考数字 - 第四季度专业费用的运行率可能略高于该数字，但不会大幅增加，建议关注2018年全年数据作为参考，唯一可能的例外是服务和资产管理费用 [43] 问题: 2020年及以后债务服务费用下降的驱动因素是什么 - 一是与交易对手达成的安排，二是公司持续引入技术提高生产力，随着规模增长，能够在不增加大量绝对美元支出的情况下维持相同的信用严格度、投资组合维护和客户服务水平 [46] 问题: 公司寻找哪些数据点和迹象来表明信贷拐点 - 例如在多户住宅市场，一些再融资贷款的收益水平对稳定债务收益率构成压力，需要对未来租金增长做出激进假设才能达到可接受的稳定债务收益率；在曼哈顿精品酒店市场，高入住率但低债务收益率，且新建筑不断上线，难以实现收入和债务收益率增长 [47][48] 问题: 如何调和晚期周期现象与利差压缩，这种情况是否会持续或逆转 - 公司预计利差压缩趋势将开始逆转，看到一些私人债务基金退出市场的例子，如一些在一到两年前成立的私人债务基金因无法达到向投资者承诺的收益率和覆盖管理成本而放弃 [52] 问题: 关于资金竞争方面是否有放缓迹象 - 从一些研究机构发布的养老基金数据来看，2018年下半年私人债务基金的募资速度大幅放缓，原因是许多有限合伙人在债务策略中不想有太多不同的普通合伙人关系 [53] 问题: 关于账面价值增长的想法 - 公司的目标是实现更充分的股息覆盖和留存收益，从而增长账面价值；公司的股息政策是至少支付100%的应税收入，随着时间推移，账面收入和应税收入的差异已基本消除，增长账面价值的途径包括推动基础GAAP收益、适时审慎发行股权等 [55][56]

业绩总结 - 2018年第四季度GAAP净收入为2860万美元，每股摊薄收益为0.43美元[2] - 2018年全年GAAP净收入为1.069亿美元，每股摊薄收益为1.70美元[4] - 2018年第四季度净利息收入为36,097千美元，同比增长17.4%[52] - 2018年全年净收入为106,941千美元，较2017年增长了13.7%[52] - 2018年现金分红总额为2900万美元，每股现金分红为0.43美元，年化分红收益率为8.7%[16] 用户数据 - 2018年贷款组合承诺增长至49.477亿美元，较2017年增加12.0亿美元（32.7%）[4] - 2018年贷款投资组合的未偿本金余额为43.136亿美元，较2017年增加34.9%[14] - 2018年贷款融资承诺总额为56亿美元，同比增长69.7%[19] - 2018年贷款组合融资能力为24亿美元，同比增长118.2%[19] - 2018年贷款组合未偿还本金余额（UPB）为49亿美元，同比增长34.9%[32] 未来展望 - 2019年初已关闭或正在关闭的贷款总额为6.295亿美元，预计2019年还款水平将降低，支持未来收益增长[4] - 2019年可用的潜在净贷款能力超过10亿美元[42] 新产品和新技术研发 - 2018年关闭的两项CRE CLO总额为19亿美元，融资51项现有的TRTX第一抵押贷款投资[4] - 2018年11月29日，公司关闭了一项10亿美元的管理型担保贷款义务（CLO），其加权平均利率为LIBOR加1.45%[41] 市场扩张和并购 - TRTX的总承诺金额为49.477亿美元，其中东部地区占42.1%（约21.848亿美元），南部地区占0.0%（0亿美元），西部地区占15.4%（约7.604亿美元）[58] 负面信息 - 2018年第四季度的其他收入为487千美元，同比下降26.2%[52] 其他新策略和有价值的信息 - 2018年贷款投资的加权平均利率为LIBOR加3.56%，较2017年下降[14] - 2018年加权平均资金成本为LIBOR加1.65%，较2017年下降32.7%[19] - 每增加50个基点的1个月LIBOR，净利息收入将增加约590万美元[45] - TRTX的贷款风险评级分为1至5级，1级为表现优于预期，5级为存在重大违约风险[61]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2018 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 (Exact name of Registrant as specified in its Charter) (State or other jurisdiction of incorporation or organization) 888 Seventh Avenue, 35th Floor New York, New York 10106 (Address of principal executive ...