财务数据和关键指标变化 - 第二季度GAAP净收入为4290万美元，摊薄后每股0.52美元，归属于普通股股东的净收入为4010万美元，每股也是0.52美元，核心收益为1750万美元，摊薄后每股0.23美元 [26] - 净利息收入为4420万美元，较上一季度增长2.1% [27] - 6月30日无非应计贷款 [27] - 季度末账面价值为每股16.55美元，较上季度增加0.49美元 [28] - 费用较上季度增长26%，主要是约290万美元的非经常性新冠相关费用 [30] - 第二季度贷款损失费用为收益1050万美元，CECL准备金净减少2430万美元 [32] - 季度末可用流动性约3亿美元，包括1.73亿美元现金、4620万美元信贷额度资金和8130万美元再投资资金 [33] - 季度末债务与权益比率为2.8比1，符合长期历史趋势且低于财务契约 [43] - 6月30日CECL准备金为5870万美元，每股0.76美元，较上季度净减少2430万美元 [43] - 加权平均风险评级从3.2降至3.1 [49] 各条业务线数据和关键指标变化 - 上半年贷款还款额为3.21亿美元，此前两年3月前还款时间早于预期 [11] - 65笔贷款中63笔利息支付正常，占比97%，近期将有一笔贷款修改后使正常贷款数达64笔 [15] - 第二季度修改6笔贷款，未偿还本金余额4.58亿美元，产生应计利息55.1万美元 [18] - 多元化办公物业租金收取率约90%，多户住宅租金收取率超90% [19] - 执行一份为布鲁克林办公楼提供收购融资的非约束性条款清单 [20] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司增加高级管理层，本周Matt Coleman加入担任REIT总裁 [9] - 关注流动性，评估个别贷款或贷款权益的平价销售 [11][14] - 专注资产管理，将高级和初级发起团队与资产管理人员组成单一团队 [15] - 致力于最大化贷款业务表现，在不确定时期维持和增加流动性 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管权益和债务资本市场显示处于复苏中，但预计仍会有显著波动，有诸多因素影响复苏进程，公司采取防御性策略 [7][8] - 美国航空旅行停滞、办公场所出勤率低，房地产净营业收入仍有下行压力，但认为低谷已过，近期经济状况不明朗 [8] 其他重要信息 - 公司发行2.25亿美元B系列11%累积优先股，年底前有发行最多1亿美元的选择权 [36] - 自愿去杠杆支付1.57亿美元，将回购借款平均预支率从76%降至68% [37] - 延长三个现有信贷额度期限，调整其中两个额度承诺金额 [35] - 第二季度从四个回购贷款人处借款2350万美元，循环利用6460万美元CLO再投资能力，产生2260万美元现金 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 六笔贷款修改的讨论情况、给予和接受的内容、LIBOR地板是否不变及后续修改数量 - 第二季度修改的六笔贷款中，四笔涉及利息延期，延期不超月债务服务的50%，期限不超六个月；两笔无利息延期，需赞助商大幅注资；正在进行一笔修改，二季度后完成几笔，主要针对酒店物业 [53][54][56] 问题2: 与办公物业借款人的讨论情况、需求差异及业绩预期 - 纽约市有三处办公物业，一处100%租给强租户15年，一处100%出租且近半租给在线流媒体公司，一处为混合用途物业；其他城市物业市场多样，不在城市核心区域；办公租金收取率约90%，借款人未像酒店借款人那样请求利息延期或修改 [59][60][63] 问题3: CECL假设及与贷款销售实现损失差异的原因 - 贷款销售结果与CECL准备金差异主要是团队找到对休斯顿多户住宅看法更乐观的买家；公司3月开始采用保守立场，本季度末准备金与竞争对手更一致 [65][66] 问题4: 从4级降至5级的非应计贷款在Q2贡献的利息收入及后续处理 - 公司采用成本回收法，具体金额不重大，可后续提供 [68][70] 问题5: 休斯顿贷款销售对核心EPS的影响及关注重点 - 实现损失1380万美元，影响核心收益每股0.18美元；应关注实现损失而非CECL内情况 [76][77] 问题6: 借款人修改贷款时是否会请求降低或取消LIBOR地板及加权平均地板未来变化 - 所有修改未改变贷款利率或地板，若有谈判可能提高利差 [80][81] 问题7: 是否考虑进一步贷款销售及市场发展预期 - 若有人按面值购买贷款会考虑；目前不认为是出售酒店贷款的时机，待不确定性降低后出售结果会更好 [84][85][89] 问题8: 如何看待激励费用及恢复收取的挑战 - 收取激励费用需满足多项测试，包括过去12个季度累计核心收益为正；虽非立即实现，但团队有信心通过努力和宏观经济配合达成；公司当前职责是为股东最大化公司价值 [95][96][97] 问题9: 此前讨论的以房抵债贷款情况及是否有意外情况 - 该资产将被有经验的借款人收购；另一意外情况是一家酒店借款人未提出有意义的修改方案 [101][102] 问题10: 贷款修改协议到期后是否会进一步修改或进入违约程序 - 不确定复苏速度和旅行改善时间；修改协议要求借款人大量注资，若借款人继续支持物业，可能会有进一步修改；预计休闲和有限服务型物业随经济复苏，企业商务旅行酒店复苏较慢 [109][110][114] 问题11: 借款人获得政府资金支持情况 - 多数酒店借款人获得PPP资金，其他借款人多为大型机构，未利用政府项目 [118] 问题12: 考虑提取Starwood Capital Group第二轮和第三轮融资的原因 - 因经济复苏不确定性保留选择权，不会用于进攻性目的，若经济严重恶化会考虑使用，目前未做决定 [120][121]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年6月30日公司总资产为52.96304亿美元，2019年12月31日为58.9287亿美元[15] - 2020年6月30日公司总负债为38.28251亿美元，2019年12月31日为43.88916亿美元[15] - 2020年6月30日公司总股东权益为12.71221亿美元，2019年12月31日为15.03954亿美元[15] - 2020年第二季度利息收入为7.0051亿美元，2019年同期为8.8254亿美元[18] - 2020年上半年利息收入为15.18亿美元，2019年同期为16.4855亿美元[18] - 2020年第二季度净利息收入为4.4186亿美元，2019年同期为4.1828亿美元[18] - 2020年上半年净利息收入为8.7478亿美元，2019年同期为7.9062亿美元[18] - 2020年第二季度净收入为4.2928亿美元，2019年同期为3.1969亿美元[18] - 2020年上半年净亏损为18.9862亿美元，2019年同期净收入为6.0381亿美元[18] - 2020年第二季度基本每股收益为0.52美元，2019年同期为0.43美元；2020年上半年基本每股亏损为2.53美元，2019年同期为0.85美元[18] - 2020年上半年净亏损189,862美元，2019年上半年净利润60,381美元[25] - 2020年上半年经营活动提供净现金70,677美元，2019年上半年为52,991美元[25] - 2020年上半年投资活动提供净现金461,217美元，2019年上半年使用净现金1,268,236美元[25] - 2020年上半年融资活动使用净现金415,143美元，2019年上半年提供净现金1,245,017美元[25] - 2020年上半年现金、现金等价物和受限现金净增加116,751美元，2019年上半年为29,772美元[25] - 2020年上半年末现金、现金等价物和受限现金为196,417美元，2019年上半年末为70,492美元[25] - 2020年上半年支付利息60,995美元，2019年上半年为72,942美元[25] - 2020年上半年支付税款5美元，2019年上半年为368美元[25] 公司股份相关数据变化 - 2020年1月1日，A类优先股股份为125股，普通股股份为1,136,665股，A类普通股股份为1,530,935股，股东权益总计1,503,954美元[21] - 2020年3月31日，A类优先股股份为125股，普通股股份为1,545,024股，股东权益总计1,231,413美元，发行B类累积可赎回优先股210,598美元[21] - 2020年6月30日，A类优先股股份为125股，普通股股份为1,559,684股，股东权益总计1,271,221美元，B类优先股为196,832美元[22] - 2019年1月1日，A类优先股股份为0股，普通股股份为66,020,387股，A类普通股股份为1,143,313股，股东权益总计1,327,170美元[23] - 2019年3月31日，A类优先股股份为125股，普通股股份为72,018,063股，A类普通股股份为1,143,313股，股东权益总计1,443,549美元[23] - 2019年6月30日，A类优先股股份为125股，普通股股份为72,996,096股，A类普通股股份为1,143,313股，股东权益总计1,464,757美元[23] - 2020年发行普通股628,218股，价值1美元[21] - 2020年A类普通股转换为普通股1,136,665股，价值1美元[21] - 2019年发行普通股6,000,000股，价值6美元[23] - 2019年回购普通股2,324股[23] - 公司在2020年1月22 - 24日将所有A类普通股转换为普通股，共发行1,136,665股普通股[84] - 公司在2020年2月14日将2,500,000股授权但未发行的A类普通股重新分类为无指定普通股[84] 公司业务相关政策与规定 - 公司主要业务是直接发起和收购多元化商业房地产相关资产组合[28] - 新冠疫情可能对公司业绩和财务状况产生重大不利影响[30][31][32][33] - 公司认为当债务人未支付预定还款的90%时，账户即逾期[43] - TDRs非执行状态通常保持非应计状态，直至按修改后贷款协议还款有合理保证，一般需借款人至少六个月遵守重组条款[45] - 公司贷款按5点风险评级体系评级，从“1”到“5”风险递增[49] - 公司通常为最近季度新发放贷款投资分配风险评级“3”[50] - 公司从Trepp, LLC许可历史损失信息，涵盖超10万笔可追溯至1998年的商业房地产贷款数据[58] - 公司对无法按合同终止的未来资金承诺应用预期信用损失估计[62] - 公司将CRE债务证券指定为可供出售，按公允价值计入其他综合收益或损失[63] - 可供出售债务证券处于未实现损失状态时至少每季度评估信用损失相关减值[64] - 公司评估是否出售债务证券，若满足条件则将摊余成本基础减记至公允价值[65] - 评估可供出售债务证券信用损失时，比较预期现金流现值与摊余成本基础[66] - 公司作为房地产投资信托基金（REIT），需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入以避免联邦所得税[79] - 2017年起“公开发行”的REIT可选择以股票和现金混合方式分红，现金比例至少20%，2020年5月4日至年底现金比例临时降至10%[79] - 公司对可供出售债务证券公允价值下降（非信用损失）计入其他综合收益[67] - 公司通过多种融资安排为贷款和CRE债务证券融资，相关借款在合并资产负债表中记录为负债[68][71] - 公司采用三级公允价值层次确定金融资产和负债的公允价值[73] - 公司采用两阶段法计算普通股每股收益，稀释每股收益考虑稀释性证券影响[81][85] 公司现金账户与维持要求 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司现金账户每家金融机构最高保险额度为250,000美元[89] - 公司需维持最低现金，金额为1000万美元或公司有追索权债务总额的5%中的较高者，2020年6月30日和2019年12月31日分别持有2320万美元和5690万美元[90] 公司经营能力与重大事件 - 截至2020年6月30日，管理层认为公司持续经营能力的重大疑虑指标已消除[95] - 2020年4月1日至29日，公司出售39笔商业房地产债务证券投资，面值7.82亿美元，偿还相关有担保债务5.817亿美元，产生净现金收入3310万美元[97] - 2020年5月28日，公司发行2.25亿美元B系列优先股，可在2020年12月31日前分两期额外发行1亿美元[97] - 2020年1月1日，公司采用ASU 2016 - 13，对合并资产负债表产生影响，贷款投资净额减少1778.3万美元，累计亏损增加1964.5万美元[99][101] 公司贷款业务线数据关键指标变化 - 截至2020年6月30日，公司贷款投资应计利息应收款为1790万美元[103] - 截至2020年6月30日，公司贷款组合中浮动利率贷款占比100%，加权平均信用利差3.4%，加权平均综合收益率5.4%，加权平均贷款价值比65.8%[105] - 截至2020年6月30日，高级贷款未偿还本金5.035913亿美元，摊销成本5.02235亿美元；次级和夹层贷款未偿还本金2亿美元，摊销成本1.9775亿美元[107] - 2020年上半年，贷款组合新增贷款3.5165亿美元，额外注资1.24242亿美元，摊销发起费用588.2万美元，收回本金4.20038亿美元，信用损失准备变动 - 5355.7万美元[107] - 2020年上半年，公司出售一笔未偿还本金9930万美元的贷款，售价8550万美元，实现损失1380万美元[107] - 2020年上半年和2019年上半年，公司分别确认提前还款费用加速部分0.3万美元和0.6万美元[109] - 截至2020年6月30日，公司贷款加权平均风险评级为3.1，较2019年12月31日的2.9有所上升[114][115][119] - 截至2020年6月30日，公司贷款摊销成本总计50.42125亿美元，较2019年12月31日的49.80389亿美元略有增加[114] - 截至2020年6月30日，公司信用损失准备为5867.5万美元，较三个月前有所减少，主要因出售贷款使CECL储备减少2480万美元，一般储备增加50万美元[118] - 采用ASC 326后，信用损失准备增加1960万美元，主要因对优质贷款应用当前预期信用损失方法[119] - 2020年第二季度，公司将一笔贷款从3类风险评级调至2类，一笔从4类调至5类[116] - 截至2020年6月30日，有四笔贷款逾期超90天但未计入非应计状态，7月收到全额逾期款项，之后有一笔贷款计入非应计状态[121] - 2020年6月30日，一笔8550万美元的酒店第一抵押贷款符合单独评估标准，之后因借款人未还款计入非应计状态[122] - 2020年第二季度，公司与借款人进行六笔贷款修改，总承诺金额4.842亿美元，未偿还本金余额4.577亿美元[123] - 公司一般将最近季度新发放的贷款投资风险评级设为3，特殊情况除外[111] - 公司按季度评估所有贷款并分配1 - 5的风险评级，1风险最低，5风险最高[110] - 截至2020年6月30日，贷款逾期30 - 59天金额为87,637千美元，60 - 89天为145,385千美元，90天及以上为28,057千美元，逾期贷款总额为261,079千美元，当前贷款为4,781,046千美元，贷款总额为5,042,125千美元[124] 公司证券业务线数据关键指标变化 - 2020年3月31日止三个月，公司出售11笔CRE CLO投资，净收益1.516亿美元，销售损失3620万美元；2020年4月，出售剩余CRE债务证券组合，面值7.82亿美元，总销售收益6.148亿美元，净现金收益3310万美元，销售总损失约1.673亿美元；2020年6月30日止六个月，公司记录证券总减值费用2.034亿美元[127] - 2020年3月23 - 31日，公司出售CRE债务证券，总面值1.793亿美元，总销售收益1.431亿美元，净现金收益220万美元，记录损失3620万美元；4月，出售总面值7.817亿美元的CRE债务证券，总销售收益6.148亿美元，净现金收益3310万美元，记录损失1.673亿美元，总损失2.034亿美元[189] 公司特定投资工具业务线数据关键指标变化 - 公司子公司发行两笔担保贷款债务，融资约22亿美元，占贷款投资组合未偿还本金余额的42.5%[129] - 2020年6月30日止三个月，公司两次使用TRTX 2019 - FL3再投资功能，贡献新贷款或参与权益580万美元，还款380万美元后收到现金200万美元；2020年6月30日止六个月，六次使用该功能，贡献1.631亿美元，还款1.138亿美元后收到4930万美元[131] - 截至2020年6月30日，FL3抵押贷款资产占公司贷款投资组合未偿还本金余额的24.3%，本金余额约12亿美元[132] - 2020年6月30日止三个月，公司两次使用TRTX 2018 - FL2再投资功能，贡献新贷款或参与权益5880万美元，还款3830万美元后收到净现金2050万美元；2020年6月30日止六个月，五次使用该功能，贡献1.33亿美元，还款6740万美元后收到6560万美元[137] - 截至2020年6月30日，TRTX 2019 - FL3有10万美元现金可用于收购合格资产，TRTX 2018 - FL2约有8120万美元现金[133][138] - 与TRTX 2019 - FL3相关，公司产生发行成本780万美元，截至2020年6月30日，未摊销发行成本为620万美元；与TRTX 2018 - FL2相关，产生发行成本870万美元，截至2020年6月30日，未摊销发行成本为500万美元[134][139] - 2020年6月30日止三个月和六个月，TRTX 2019 - FL3未偿还票据利息费用（不包括递延融资成本摊销）分别为480万美元和1210万美元；TRTX 2018 - FL2分别为400万美元和1000万美元[135][140] - 截至2020年6月30日，TRTX 2018 - FL2贷款抵押加权平均利差为3.69%，加权平均期限为4.5年；TRTX 2019 - FL3贷款抵押加权平均利差为3.18%，加权平均期限为4.2年；TRTX 2018 - FL2发行票据加权平均利差为1.45%，加权平均期限为17.4年

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净亏损2.328亿美元，摊薄后每股亏损3.05美元；核心收益1.683亿美元，摊薄后每股收益2.20美元 [28] - 过渡性贷款业务净利息收入4080万美元，较上一季度增长5.9% [28] - 3月23日至31日出售1.793亿美元债券，亏损3620万美元；季度末对7.673亿美元面值债券计提1.673亿美元减值准备；后续三周出售全部债券组合，亏损与3月31日计提减值准备相当，仅单只债券有轻微收益 [29][30] - 出售债券组合使每股账面价值减少2.65美元 [31] - 记录CECL费用6330万美元，CECL一般准备金从1月1日的1960万美元增至3月31日的8300万美元，占总承诺额58亿美元的约144个基点，而1月1日可比比率为35个基点；第一季度CECL累计影响使每股账面价值减少1.08美元 [32][33][34] - 季度末债务与权益比率为3.6:1，因3月31日减值准备暂时升高；4月初偿还5.717亿美元面值债券的4.29亿美元净借款后，目前约为3.2:1，略高于3.1或更低的典型运营水平 [44] - 季度末流动性为1.688亿美元，主要包括1.036亿美元现金和6000万美元信贷额度近期可用资金；截至上周五，持有约1.806亿美元现金和6200万美元近期借款能力 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款组合主要由写字楼和多户住宅贷款组成，分别占49%和24%，酒店和零售贷款分别占13%和0.6%；68%的组合由过桥和轻度过渡性资产担保，有一笔1500万美元未来资金义务的建设贷款；50%的贷款组合由非按市值计价债务融资 [12][13] - 4月99.5%的贷款组合支付利息，唯一逾期贷款优先于机构持有的夹层贷款，该夹层贷款金额为高级贷款的120%，贷款的低贷款价值比（LTV）很有吸引力，公司不担心该贷款本息的可收回性；所有酒店贷款4月全额偿还债务 [14] - 第一季度在市场突变前发放4.37亿美元贷款，其中90%为多户住宅资产，10%为写字楼资产，这些是轻度至中度过渡性资产，现有债务收益率为5.6%，90%为收购贷款 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前商业房地产市场交易清淡、流动性差，不过过去一个月流动性略有改善，市场参与者难以从当前市场获取可靠的估值输入 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 目前市场条件不确定，公司专注保护投资组合价值，为在封锁期间需要还款时间宽限的借款人提供贷款修改方案 [17] - 与占投资组合13%的酒店和零售借款人合作进行贷款修改，多数借款人同意注入大量新股权支持其物业 [18] - 聘请Houlihan Lokey帮助筹集新资本，以应对当前经济环境，待市场稳定后积极发展 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度艰难，因出售CRE CLO投资组合亏损2.035亿美元，市场受疫情严重冲击，流动性变差，为消除证券保证金追加风险、保护51亿美元第一抵押贷款组合价值，出售全部债券组合 [9][10][11] - 相信国家有能力应对挑战，但租户和房东的经济压力不会消失，需继续与借款人合作；与融资交易对手无保证金追加要求，正积极与贷款人讨论实施重新保证金假期 [22] - 预计贷款还款在未来几个季度受限，多户住宅部门可能较早出现提前还款，主要因政府支持企业（GSEs）对该市场的支持 [40] - 认为投资组合长期价值强劲，随着封锁措施放松，现金流中断情况将开始缓解 [26] 其他重要信息 - 基于个别贷款评级变化，整体投资组合风险评级升至3.1，主要因将疫情前评级为2或3的所有运营酒店调至4级，还因认为一处物业借款人近期可能违约，将其评级从4调至5 [21] - 所有贷款为浮动利率且有LIBOR下限，季度末加权平均LIBOR下限为LIBOR加1.66%，按未偿还本金（UPB）计算94.8%的贷款下限高于月末和一个月LIBOR（当时为99个基点）；上周五一个月LIBOR为20个基点，所有利率下限现在或在下一个利息确定日将生效，有望提高净利息收益率 [46][47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 评级为5的多户住宅贷款（休斯顿）的资产情况、讨论情况及物业细节 - 该物业是休斯顿的A类多户住宅，原为办公楼改造，虽物业不错，但市场租金优惠未消除，新供应量大，租金增长不显著，底层2.9万平方英尺零售空间未出租；受疫情对石油行业的额外压力，近期情况难改善，因此评为5级 [51][52] 问题2: 布鲁克林写字楼的代物清偿流程的解决时间、选择和解决方案 - 此事发生两周，处于早期阶段，公司正在确定最佳策略；该物业位置好，赞助商实力强且投入大量股权；赞助商需履行多项有担保的重大财务义务才能将物业交给公司，公司正在评估这些义务 [53][54] 问题3: 10 - Q报告中持续经营相关问题，以及与一年内到期的4.32亿美元资金的分析关系，如何消除相关担忧 - 持续经营分析关注现金流入流出和债务到期情况，公司债券组合清算导致流动性减少，预计未来几个季度贷款还款大幅减少；今年晚些时候有两笔重要信贷额度到期，占担保信贷额度借款的约14%，分别与高盛和美国银行美林证券有关，此前与高盛成功延长过信贷额度，上周刚与摩根士丹利延长了5亿美元信贷额度，管理层对计划有信心 [55][58][60] 问题4: 关于投资组合调整、潜在股息义务，考虑核心收益调整、再税因素和LIBOR下限好处时，应如何考虑应税收入 - 公司打算维持房地产投资信托（REIT）地位，需将至少90%的应税收入用于分红；REIT的账面与税务差异不多，最显著的是CECL及其相关的一般准备金，贷款费用和利息收入的会计处理差异不大，CECL准备金是最大的调整项目 [61][62] 问题5: 除已提及的一笔逾期贷款外，是否有其他贷款处于非应计状态并采用成本回收模式而非计提利息 - 没有其他贷款处于非应计状态 [67][69] 问题6: 考虑贷款使用利息储备时，判断贷款进入非应计状态的条件 - 关键因素是贷款是否按时履行债务服务义务，通常逾期60 - 90天会开始考虑；公司政策是逾期90天进入非应计状态，除非有坚定信念认为应计利息可收回，这种情况在房地产行业虽少见但并非没有 [71][72] 问题7: 证券不再纳入现金管理后，未来现金管理策略，有多余现金时是偿还循环信贷或定期B贷款，还是用于特定贷款融资以降低杠杆 - 公司正在与回购交易对手讨论达成长期协议以避免保证金追加；目前未看到有吸引力的资本部署机会，资产销售市场放缓，多数贷款人对再融资谨慎，因此目前会囤积现金并偿还债务；优先偿还为酒店融资的贷款，其次偿还最昂贵的债务 [73][75][77] 问题8: 目前代表公司股息情况时，暂停股息的表述是否正确 - 公司暂无关于股息的额外信息或更新，可参考新闻稿 [80][81] 问题9: CECL准备金是否对潜在信贷损失过度储备 - CECL是一般准备金，受新宏观经济假设影响严重，贷款整个生命周期的实际影响可能与当前CECL准备金显示的不同，取决于COVID - 19后续影响持续时间等多种因素 [86][87] 问题10: 申请贷款修改的13%借款人中，底层资产主要情况及修改方式 - 申请修改的主要是酒店借款人及一笔3000万美元零售贷款；修改方式定制化，包括允许借款人使用家具、固定装置和设备（FF&E）储备金用于偿还债务等简单方式，也包括放宽延期条件等；所有借款人都承诺追加资本，多数情况下追加金额很大 [88][89] 问题11: 代物清偿流程及与直接 foreclosure的比较，代物清偿的好处 - 赞助商希望通过代物清偿切断物业的持续持有义务；在纽约，foreclosure可能需要约两年，而代物清偿需赞助商向公司做出重大让步，预计该过程需数周或数月，比foreclosure时间短 [90][92] 问题12: 正在寻找的新资本来源形式 - 公司聘请Houlihan Lokey帮助寻找资本，会考虑所有资本来源 [95][96] 问题13: 2018年的代物清偿物业相关情况，包括是否产生租金、在公司资产负债表上作为房地产拥有（REO）的收入情况，以及公司打算持有还是处置该物业 - 公司正在谨慎评估所有选择；该物业位于布鲁克林，原是仓库项目，赞助商收购后想改造成创意办公室，但需求不足；赞助商已投入43%的现金股权并持续注资，目前下结论还为时过早 [99][101][102] 问题14: 该物业是否原本打算用作共享办公空间 - 不是主要驱动因素，赞助商可能曾考虑过共享办公租户，但不确定 [103][105] 问题15: 现有债务融资工具展期时，是否会有条款削弱资产的LIBOR下限优势，如借款设置下限或提高基准利率利差 - 现有融资工具大多未发生重大变化，预计一些定制化融资可能会出现下限；新借款可能会有更宽的利差，但现有融资工具预计会遵守原条款；贷款人在展期时通常会坚持现有借款的原定价和质押资产，新借款定价是否调整取决于市场情况和交易展期时的具体事实 [107][108][114]

业绩总结 - 2020年第一季度，GAAP净亏损为2.331亿美元，每股稀释净亏损为$(3.05)[13] - 第一季度的核心收益为-168,312千美元，显示出公司在该期间的财务压力[77] - 每股基本和稀释核心收益为-2.20美元，较2019年同期的0.42美元显著下降[79] - 归属于普通股股东的净亏损为233,061千美元，相较于2019年第四季度的净收入32,618千美元大幅下降[75] - 总资产为5,826,301千美元，较2019年12月31日的5,892,870千美元略有下降[88] - 总负债为4,594,888千美元，较2019年12月31日的4,388,916千美元增加[89] - 每股账面价值为16.06美元，较2019年12月31日的19.78美元下降18.8%[40] 用户数据 - 当前预期信用损失准备金为6300万美元，合每股0.83美元，至2020年3月31日的准备金为8300万美元，合每股1.08美元[40] - 贷款组合总额为58亿美元，较上季度增长2.4%[61] - 贷款组合的加权平均贷款价值比（LTV）为65.7%[55] - 贷款类型中，第一抵押贷款占比99.6%，夹层贷款占比0.4%[55] - 贷款组合中，办公物业占比最高，达到48.7%[55] - 贷款组合中，酒店贷款有9笔被调整为4级风险评级[61] 未来展望 - 公司计划在现有租户基础上实施市场价值策略，投资980万美元进行单元内部装修和380万美元进行公共区域升级[53] - 尽管贷款发放强劲，但COVID-19疫情对公司及商业房地产行业带来了实际挑战[16] 新产品和新技术研发 - 通过市场持续发行计划，发行60万股普通股，筹集1290万美元，平均每股价格为20.53美元[14] 市场扩张和并购 - 新增五项贷款承诺，总额为4.374亿美元，平均贷款规模为8750万美元，初始未偿还本金余额为3.535亿美元，贷款价值比为73.5%[14] - 与摩根士丹利银行的现有担保回购协议延长至2021年5月4日，承诺金额为5亿美元[15] 负面信息 - 商业房地产债务证券的损失为2.035亿美元，其中包括3月销售实现的3620万美元损失和1673万美元的减值损失[14] - 2020年第一季度证券减值损失为203,493千美元[94] - 2020年第一季度信用损失准备费用为63,348千美元[94] 其他新策略和有价值的信息 - 现金余额为1.036亿美元，其中4520万美元可用于投资[40] - 2020年第一季度净现金流出为232,790千美元[94] - 2020年第一季度融资活动净现金流入为170,472千美元[94]

公司基本信息 - 公司于2014年10月24日成立，12月18日开始运营，以房地产投资信托形式运营[24] - 公司主要业务是直接发起和收购美国商业房地产相关资产，包括一级抵押贷款和商业房地产债务证券[25] 财务数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日，公司总资产为58.26301亿美元，较2019年12月31日的58.9287亿美元有所下降[15] - 截至2020年3月31日，公司总负债为45.94888亿美元，较2019年12月31日的43.88916亿美元有所上升[15] - 2020年第一季度，公司利息收入为8.1749亿美元，较2019年同期的7.6601亿美元有所增加[18] - 2020年第一季度，公司利息支出为3.8457亿美元，较2019年同期的3.9367亿美元有所减少[18] - 2020年第一季度，公司净利息收入为4.3292亿美元，较2019年同期的3.7234亿美元有所增加[18] - 2020年第一季度，公司其他收入净额为32.8万美元，较2019年同期的42.2万美元有所减少[18] - 2020年第一季度，公司其他费用总计947.6万美元，较2019年同期的902.5万美元有所增加[18] - 2020年第一季度，公司证券减值为2.03493亿美元，2019年同期无此项[18] - 2020年第一季度，公司信用损失费用为6334.8万美元，2019年同期无此项[18] - 2020年第一季度，公司净亏损为2.3279亿美元，2019年同期净利润为2841.2万美元[18] - 2020年1月1日，优先股股份为125，普通股股份为74,886,113，总权益为1,503,954美元；2020年3月31日，普通股股份为76,650,996，总权益为1,231,413美元[20] - 2019年1月1日，普通股股份为66,020,387，总权益为1,327,170美元；2019年3月31日，普通股股份为72,018,063，总权益为1,443,549美元[20] - 2020年第一季度净亏损232,790美元，2019年第一季度净收入28,412美元[22] - 2020年经营活动提供净现金37,526美元，2019年为26,033美元[22] - 2020年投资活动使用净现金183,132美元，2019年为590,071美元[22] - 2020年融资活动提供净现金170,472美元，2019年为579,149美元[22] - 2020年现金、现金等价物和受限现金期末余额为104,532美元，2019年为55,831美元[22] - 2020年利息支付为36,090美元，2019年为34,567美元[22] - 2020年税收支付为4美元，2019年为10美元[22] - 2020年可供出售商业房地产债务证券未实现损失为974美元，2019年未实现收益为106美元[22] - 截至2020年3月31日，公允价值层次中的重要估值输入为一级；截至2019年12月31日为二级[62] - 公司需按金融契约维持最低现金，2020年3月31日和2019年12月31日分别持有5840万美元和5690万美元[80] - 2020年1月，公司将所有已发行的A类普通股转换为普通股，共发行113.6665万股普通股[184] - 2020年第一季度，公司通过股权分配协议出售60万股普通股，加权平均股价为20.53美元，总收益为1290万美元，支付佣金20万美元[186] - 2019年3月，公司完成600万股普通股发行，净收益为1.188亿美元，行使超额配售权后额外获得净收益约1740万美元[187] - 2020年第一季度，公司宣布2020年第一季度股息为每股0.43美元，总计3320万美元，支付时间推迟至7月14日[192] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司资产负债表中应付股息分别为3320万美元和3280万美元[194] - 2020年和2019年第一季度，公司分别确认联邦、州和地方税费用10万美元和20万美元，2020年3月31日和2019年有效税率分别为0.0%和0.8%[171] - 2020年和2019年第一季度，公司产生并支付的管理协议费用分别为500万美元和650.8万美元，支付的费用分别为725.2万美元和610万美元[177] - 2020年3月31日和2019年12月31日，合并资产负债表中应付关联方的管理费用和激励管理费用分别为500万美元和730万美元[177] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司普通股股息和未分配净收入分配给未归属股份的金额分别为30万美元和10万美元[182] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司归属于普通股股东的净收入（亏损）分别为 - 2.33061亿美元和2826.8万美元，每股收益分别为 - 3.05美元和0.42美元[183] - 激励计划可授予的普通股或长期激励计划单位总数为4,600,463股[196] - 2020 - 2023年将分别有229,521股、229,522股、102,389股、62,574股归属，共计624,006股[198] - 截至2020年3月31日，未确认的基于股份的薪酬成本为1030万美元，预计在1.4年内确认[198] - 2020年和2019年第一季度，公司分别确认了140万美元和60万美元的股份薪酬费用[198] - 2020年3月31日和2019年12月31日，未确认的未提供资金的贷款承诺分别为6.509亿美元和6.306亿美元[200] - 2020年3月31日，公司为不可无条件撤销的贷款承诺计提了730万美元的信用损失准备[201] 贷款业务线数据关键指标变化 - 2020年第一季度，公司新发起五项抵押贷款，总承诺4.374亿美元，初始未偿本金余额3.535亿美元，未使用承诺8390万美元[93] - 截至2020年3月31日，公司贷款应收利息为1540万美元[92] - 截至2020年3月31日，公司贷款组合数量为67笔，浮动利率贷款占比100%，总贷款承诺为58.96亿美元，未偿还本金余额为51.13亿美元，未使用贷款承诺为6.51亿美元，账面价值为50.21亿美元，加权平均信用利差为3.4%，加权平均综合收益率为5.4%，加权平均延期到期期限为3.7年，加权平均贷款价值比为65.7%[94] - 截至2020年3月31日，有一笔未合并高级权益未偿还金额为1.32亿美元[94] - 2020年第一季度，贷款组合新增贷款发放和收购3.52亿美元、额外资金注入6172万美元、发起费用摊销3213万美元，扣除本金收回3.01亿美元、信用损失准备变动7566万美元，3月31日账面价值为50.21亿美元[98] - 2020年3月31日和2019年12月31日，合并资产负债表中贷款投资净额包含的未摊销贷款费用和折扣分别为1650万美元和1780万美元[99] - 2020年和2019年第一季度，公司分别确认提前还款费用（收益率维持付款）加速费用部分30万美元和60万美元[99] - 截至2020年3月31日，按内部风险评级划分，高级贷款中风险评级为2的摊销成本基础为4.30亿美元，风险评级为3的为35.15亿美元，风险评级为4的为10.32亿美元，风险评级为5的为9946万美元；次级和夹层贷款中风险评级为3的摊销成本基础为1974万美元[101] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司内部风险评级审查结果显示，风险评级为2的账面价值分别为4.26亿美元和9.03亿美元，风险评级为3的分别为35.02亿美元和38.69亿美元，风险评级为4的分别为10.17亿美元和2.08亿美元，风险评级为5的分别为7471万美元和0[102] - 2020年3月31日加权平均风险评级为3.1，高于2019年12月31日的2.9[102][104] - 截至2020年3月31日，按未偿还本金余额计算，公司66.0%的贷款受收益率维持或其他提前还款限制，34.0%的贷款借款人可无惩罚提前还款[97] - 截至2020年3月31日的三个月内，信贷损失拨备增至8300万美元，其中1960万美元与2020年1月1日采用ASC 326有关，信贷损失费用为6330万美元[106][107] - 公司贷款平均风险评级从2019年12月31日的2.9升至2020年3月31日的3.1，主要因9笔运营酒店贷款评级下调[107] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司均未核销任何预期信贷损失；2019年12月31日所有贷款均正常，2020年3月31日有2805.7万美元高级贷款逾期30 - 59天[106][110] - 截至2020年3月31日，FL3抵押贷款资产占公司贷款投资组合未偿本金总额的24.1%，本金总额约12亿美元[117] - 截至2020年3月31日，按物业类型划分，办公室贷款承诺占比48.7%，未偿还本金余额占比46.1% [205] - 截至2020年3月31日，按地理区域划分，东部地区贷款承诺占比42.9%，未偿还本金余额占比43.2% [206] - 截至2020年3月31日，按贷款类别划分，过桥贷款承诺占比34.2%，未偿还本金余额占比37.5% [207] - 2020年3月31日后，公司未发放新贷款，也未收到全额贷款还款[209] CRE债务证券业务线数据关键指标变化 - 2020年第一季度，公司购买10笔商业房地产抵押债务凭证（CRE CLO）投资，总价1.69亿美元，加权平均票面利率为伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）加2.1% [111] - 2020年第一季度，公司出售11笔CRE CLO投资，净收入1.516亿美元，确认出售损失3620万美元[112] - 截至2020年3月31日，公司对CRE债务证券投资组合计提减值费用1.673亿美元，相关信贷损失拨备为零[113] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司分别有37笔和38笔CRE债务证券指定为可供出售债务证券[112] - 公司CRE债务证券按估计公允价值计算的加权平均预期寿命为3.0年[115] - 2020年3月23 - 4月29日，公司出售49项CRE债务证券投资，面值9.613亿美元，偿还债务7.227亿美元，获净现金3520万美元[85] - 2020年3月23日至31日，公司出售十份商业房地产债务证券，总面值1.793亿美元，总销售收益1.431亿美元，记录销售总损失3620万美元[174] TRTX相关业务线数据关键指标变化 - 2019年10月25日，公司子公司发行12.303亿美元的FL3票据，第三方投资者购买10.396亿美元投资级评级票据，公司子公司保留1.907亿美元的FL3票据和优先股[116] - 2020年第一季度，公司四次使用TRTX 2019 - FL3再投资功能，投入1.573亿美元新贷款或贷款参与权益，偿还1.1亿美元现有借款后获4730万美元现金[117] - 截至2020年3月31日，TRTX 2019 - FL3可用于收购合格资产的现金约为0美元[118] - 公司与TRTX 2019 - FL3相关的发行成本为780万美元，截至2020年3月31日，未摊销发行成本为680万美元[119] - 2020年第一季度，TRTX 2019 - FL3未偿还票据利息费用（不包括递延融资成本摊销）为730万美元[120] - 2020年第一季度，公司三次使用TRTX 2018 - FL2再投资功能，投入7430万美元新贷款或贷款参与权益，偿还2920万美元现有借款后获4510万美元净现金[121] - 截至2020年3月31日，TRTX 2018 - FL2可用于收购合格资产的现金约为20万美元[122] - 公司与TRTX 2018 - FL2相关的发行成本为870万美元，截至2020年3月31日，未摊销发行成本为560万美元[123] - 2020年第一季度，TRTX 2018 - FL2未偿还票据利息费用（不包括递延融资成本摊销）为600万美元[124] - 截至2020年3月31日，TRTX 2019 - FL3和TRTX 2018 - FL2总资产为22.52083亿美元，总负债为18.29244亿美元[127] 融资安排数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日，公司融资安排总承诺金额为4684771千美元，当前可用金额为1956678千美元，未偿还本金余额为2728093千美元[132] - 截至2019年12月31日，公司融资安排总承诺金额为4732038千美元，当前可用金额为21

财务数据和关键指标变化 - GAAP和核心收益分别增长18%和19%，达到12.6亿美元和12.8亿美元 [6] - 每股GAAP和核心收益从2018年的1.70美元增至1.73美元和1.76美元 [6] - 股权基础增长1.75亿美元，盈利资产增长32%，达到58亿美元 [6] - 年末流动性为3.597亿美元，融资能力为40亿美元 [11] - 贷款回购和仓库信贷安排下借款的加权平均利差同比下降15%，至166个基点 [12] - 2019年贷款还款总额为19亿美元，预计2020年还款水平相近 [13] - 年末杠杆率为2.93:1，2019年筹集了1.75亿美元增值一级股权 [13] - 2019年新发放贷款的贷款价值比（LTV）从66.7%降至63.9%，整体投资组合LTV为65.4%，风险评级稳定在2.9 [14] - 截至1月1日，初始当前预期信用损失（CECL）准备金估计约为1850万美元，即总贷款承诺的33个基点，相当于每股账面价值0.24美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年发放贷款29亿美元，第四季度发放6.54亿美元，加权平均利差分别为335个基点和290个基点 [6] - 年末后，已完成或正在完成8.58亿美元贷款的发放，加权平均利差为289个基点 [7] - 浮动利率、主要为投资级的商业房地产证券投资组合在2019年产生了约每股0.11美元的净息差，年末估值比摊销成本高约100万美元 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 金融赞助商的干粉资金达到3260亿美元，2019年筹集了151亿美元 [19] - 公开非上市房地产投资信托基金（REITs）需求旺盛，某大型REIT每月筹集约20亿美元，加杠杆后每月可投资60亿美元 [19] - 投资销售交易量虽低于2016年峰值，但仍保持强劲 [25] - 年初至今，商业房地产担保的固定收益债务产品需求极为强劲，利差大幅收窄 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续专注于办公和多户住宅物业贷款，避免零售物业贷款，适度增加酒店物业贷款敞口 [8] - 努力降低融资成本，以抵消资产利差收窄的影响，维持高净资产收益率（ROE），避免承担过高信用风险或过度杠杆化 [7] - 优先选择优质贷款而非投资商业抵押担保证券（CMBS），但CMBS具有高流动性和结构优势 [34] - 利用股权市场和证券投资组合筹集资金，支持业务增长 [35] - 公司杠杆率低于许多同行，有调整空间，将根据市场条件、投资组合构成和风险偏好调整杠杆率 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管固定收益资产收益率下降，但公司通过增加贷款发放、精细现金管理和降低融资成本，实现了盈利增长 [6] - 低利率环境使再融资对部分借款人具有吸引力，投资销售的正常周转将带来贷款还款，公司有望将还款转化为新贷款 [25] - 随着LIBOR下降和竞争压力增加，资产利差可能继续下降，但固定收益市场需求强劲，负债端利差可能触底 [31][32] - 公司对2020年及未来充满信心，将继续保持良好表现 [50] 其他重要信息 - 2019年第四季度出售了一笔余额约6000万美元、评级为4的贷款，原因包括借款人未完成业务计划、公司有其他资本部署需求等 [37] - 公司运营费用管理良好，服务费用逐年下降，未来可变因素是股票薪酬费用摊销，预计随公司发展稳定增长 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 与2019年初相比，借款人行为或借款人基础构成、贷款请求类型是否有变化？ - 公司收到更多来自金融赞助商的贷款请求，金融赞助商干粉资金达到3260亿美元创历史新高，2019年筹集151亿美元；公开非上市REITs需求旺盛，第四季度72%的新增贷款来自办公物业和金融赞助商 [19] 问题: 2019年贷款还款19亿美元，是否意味着年初未偿还本金（UPB）的30% - 40%会还款？ - 还款是基于承诺金额计算，2019年承诺金额约为56 - 57亿美元，预计2020年还款水平相近；低利率环境使再融资对部分借款人有吸引力，投资销售周转带来还款，公司有望将还款转化为新贷款，净流出可能低于该数字 [23][25] 问题: 在低利率环境和收益率曲线下降的情况下，如何看待资产收益率利差压缩、LIBOR地板价和新贷款的前景？资产收益率是否有下限？ - 2019年加权平均地板价为190个基点，随着LIBOR下降，难以维持高地板价；资产利差可能继续下降，但固定收益市场需求强劲，负债端利差可能触底 [29][31][32] 问题: 如何看待新贷款和CMBS的投资机会？是否仍将其作为现金管理工具？未来资本需求如何？ - 公司更喜欢优质贷款，原因是团队擅长贷款业务，且贷款融资杠杆较低；公司将继续利用股权市场和证券投资组合筹集资金支持增长 [34][35] 问题: 4级评级贷款从约2.6亿美元降至2亿美元的原因是什么？ - 第四季度出售了一笔余额约6000万美元、评级为4的贷款，原因是借款人未完成业务计划，公司获得略高于面值的回报且有其他资本部署需求 [37] 问题: 运营费用920万美元低于前两个季度，未来如何看待？ - 当前运营费用是一个不错的运行水平，服务费用逐年下降，未来可变因素是股票薪酬费用摊销，预计随公司发展稳定增长 [39] 问题: 杠杆率向目标水平3.5倍迈进的轨迹如何？需要看到什么条件才会更接近该目标？ - 主要取决于贷款发放的定价情况，公司目前对杠杆率位置感到舒适，随着投资组合增长，将逐步增加杠杆使用，目前信贷安排中有未使用的额度 [41][42] 问题: 贷款整体的LIBOR地板价比例和加权平均执行价是多少？ - 所有贷款都有地板价，执行价取决于贷款发放时的LIBOR和与借款人的谈判情况，目前投资组合的平均LIBOR地板价为1.63% [43] 问题: 除供应增加导致入住率下降和初始空置率上升外，还有哪些因素限制公司对多户住宅的风险偏好？ - 多户住宅利差过窄，公司因有大量贷款组合，能看到哪些市场业务计划放缓，对利差的接受度与其他缺乏经验的市场参与者不同 [44] 问题: 本季度贷款价值比（LTV）略有下降，投资组合加权平均仍在60%多，但部分最大贷款的LTV在70% - 75%之间，平衡点在哪里？是否会有更多70%以上的贷款？ - LTV与现有债务收益率相关，多户住宅的LTV通常较高，可达80%，因为其稳定的运营表现和深厚的融资市场；如果增加多户住宅贷款，整体LTV将上升，反之则下降 [46][47][48]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM TO Commission File Number 001-38156 TPG RE Finance Trust, Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) Maryland 36-4796967 (State or other jurisdiction of inco ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度GAAP和核心每股收益分别为0.44美元和0.45美元，GAAP净收入为3300万美元，核心收益为3340万美元，每股收益较上一季度均增加0.01美元 [5][17] - 宣布每股股息0.43美元，核心收益约为股息的1.05倍 [17] - 每股账面价值较上一季度增长0.02美元，主要因收益超过股息支付、出售部分公允价值低于面值的短期投资以及其他短期投资的未实现收益 [20] - 季度净利息收入环比增加270万美元，推动了收益增长 [18] - 季度末贷款组合加权平均利差为365个基点，低于6月30日的377个基点 [19] - 第三季度新贷款平均规模为1.342亿美元，较上一季度增长42% [18] - 第三季度加权平均资产回报率为9.2% [19] - 季度末贷款杠杆率为76%，与上一季度的77%基本持平；整体债务与权益比率为2.9:1，与上一季度基本相同 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新增贷款8.05亿美元，超过还款额5.12亿美元，使盈利资产组合增长至57亿美元；年初至今新增贷款23亿美元，高于去年同期的19亿美元 [5] - 目前及季度末后，已完成和正在完成的贷款金额为4.75亿美元，加权平均利差为305个基点，加权平均贷款价值比为60% [9] - 第三季度加权平均贷款价值比为70%，整体投资组合贷款价值比为66% [8] - 办公室和多户住宅物业占投资组合的70%，占第三季度新增贷款的100%；以办公室物业为抵押的贷款占投资组合的45% [10] - 对We Company的敞口极小，其租赁面积占总投资组合面积的1.4%，占办公资产可出租面积的2.9%，分布在三笔贷款中 [12] - 季度末整体风险评级为2.9，略高于上一季度的2.8；评级为4的贷款因还款减少了6900万美元 [14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - LIBOR在季度初为2.4%，季度末降至2%，季度末后继续下降 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注构建和维护具有最强信用特征的投资组合，聚焦最具抗衰退能力的房地产市场和贷款类型，不针对酒店和建筑贷款 [10] - 持续关注可在两年内稳定运营、有大量现有现金流或短期内能达到当前市场入住率和租金水平的房产 [11] - 资本市场团队执行减少盯市风险敞口、延长负债期限和降低借款成本的策略 [21] - 与巴克莱银行达成7.5亿美元的有担保循环回购协议，增加贷款回购和仓库融资能力至41.25亿美元 [22] - 修订现有信贷安排以获取更有吸引力的经济条款，从定期贷款安排中移除约2.697亿美元的贷款 [23] - 完成12亿美元的CRE CLO交易，超过50%的负债为定期融资，无追索权且无盯市条款 [23] - 利用FL2的再投资功能回收约1.68亿美元的贷款还款，年初至今已回收2.692亿美元资本，预计在当前两个CLO的再投资期结束前继续回收低成本非盯市资本 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管LIBOR下降带来收益逆风，但对投资组合和季度表现感到满意，投资组合仍保持高质量 [15] - 认为在当前市场条件下，有能力继续按照现有承保标准和竞争水平增长投资组合，但2020年是选举年，市场可能会有波动 [39][40] 其他重要信息 - 公司将实施新的会计公告CECL，预计将记录CECL准备金，初始准备金将在1月1日作为权益减少记录，后续季度的调整将影响损益表和权益账户 [24][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新贷款加权利差下降的原因 - 本季度约80%的贷款在门户市场，资产越大，赞助商越偏向机构化，竞争更激烈；加权平均贷款规模增加，部分大额贷款利差低于300个基点；利差与门户市场相关 [30][31][32] 问题2: LIBOR下降时谈判利率下限是否更容易 - 是的，现在更容易获得接近实值的利率下限，行业有向保险公司设定最低票面利率的做法靠拢的趋势 [34][35] 问题3: 2020年投资组合能否继续增长 - 预计投资组合将继续增长，尽管2020年是选举年，市场可能有波动，但目前未看到阻碍增长的因素 [39][40] 问题4: 评级为4的亚特兰大零售贷款还款情况及伍德兰山零售贷款评级调整情况 - 亚特兰大资产因赞助商出售资产而还款，公司的资产管理政策发挥了作用，该资产新租赁未达预期，租金率大幅下降；伍德兰山零售贷款未达业务计划，因借款人等待特定类型租户，入住率远低于市场水平 [46][47][49] 问题5: 第三季度是否有提前还款或预付费用 - 有5.12亿美元的还款，其中一笔提前还款，有未摊销的发起费用和收益率维持付款，也有相关融资成本，但对收益影响不大，多数季度此类费用金额较小且相对稳定 [52][53] 问题6: 新定价的CLO是否有费用影响第三季度或第四季度，如何考虑资本再部署 - 团队专注于CLO资本的回收，尽量使新贷款关闭时间与还款时间接近；CLO负债在成本、非盯市和无追索权方面有吸引力，应优先使用；CLO交易成本虽不低，但资金成本有吸引力，多数成本会在交易期内递延和摊销；第三季度有与现有信贷安排相关的递延融资成本支出，但总体不重大 [57][58][60] 问题7: 投资组合达到50亿美元后还款是否趋于稳定，投资组合规模的平衡点在哪里 - 今年还款可能高于历史水平，预计未来会下降，而新增贷款预计将继续增加；投资组合稳定规模将远高于当前水平，公司会确保增长谨慎且具有信贷质量和增值性 [65][66][68] 问题8: 发放大额贷款的权衡因素 - 从风险管理角度，会关注加权平均贷款规模与股权基础的比例；发放大额贷款的历史权衡是利差，因为要与证券化单一借款人市场、黑石和布鲁克菲尔德等竞争，公司认为1.5 - 2亿美元的贷款规模较为合适 [70][71]

公司基本信息 - 公司于2014年10月24日注册成立，12月18日开始运营[24] - 公司作为房地产投资信托基金（REIT）开展业务，符合美国联邦所得税相关规定[24] - 公司主要业务是直接发起和收购多元化商业地产相关资产组合，截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司主要通过TPG RE Finance Trust Holdco, LLC开展业务[25] 公司财务数据关键指标变化 - 2019年9月30日公司总资产为58.62961亿美元，2018年12月31日为45.2679亿美元[14] - 2019年9月30日公司总负债为43.96666亿美元，2018年12月31日为31.9962亿美元[14] - 2019年9月30日公司股东权益为14.66295亿美元，2018年12月31日为13.2717亿美元[14] - 2019年第三季度利息收入为9236.2万美元，2018年同期为6986.3万美元[17] - 2019年前三季度利息收入为2.57217亿美元，2018年同期为1.93921亿美元[17] - 2019年第三季度净收入为3302.5万美元，2018年同期为2682.4万美元[17] - 2019年前三季度净收入为9340.6万美元，2018年同期为7837.6万美元[17] - 2019年第三季度基本每股收益为0.44美元，2018年同期为0.42美元[17] - 2019年前三季度基本每股收益为1.29美元，2018年同期为1.27美元[17] - 2019年第三季度综合净收入为3309.9万美元，2018年同期为2734.7万美元[17] - 2019年1月1日，普通股发行6000000股，价值6美元，总股本增加119100美元[19] - 2019年1 - 3月，净收入为28412美元，其他综合收入为106美元[19] - 2019年3月31日，普通股发行978033股，总股本增加17432美元[19] - 2019年3 - 6月，净收入为31969美元，其他综合收入为3112美元[19] - 2019年6月30日，A类普通股转换为普通股4648股，回购普通股14782股用于结算股份补偿税[19] - 2019年6 - 9月，净收入为33025美元，其他综合收入为74美元[19] - 2019年1月1日，累计赤字为1985美元，3月31日为1879美元，6月30日为 - 1233美元，9月30日为 - 1307美元[19] - 2019年各阶段，优先股股息分别为3美元、4美元、3美元[19] - 2019年各阶段，普通股股息（每股0.43美元）分别为31160美元、31494美元、31489美元[19] - 2019年各阶段，A类普通股股息（每股0.43美元）分别为492美元、491美元、490美元[19] - 2018年1月1日，普通股数量为59,440,112股，总权益为1,201,331美元；2018年9月30日，普通股数量为66,043,964股，总权益为1,328,886美元[20] - 2019年前九个月净收入为93,406,000美元，2018年同期为78,376,000美元[22] - 2019年前九个月经营活动提供的净现金为87,866,000美元，2018年同期为78,188,000美元[22] - 2019年前九个月投资活动使用的净现金为1,262,281,000美元，2018年同期为967,064,000美元[22] - 2019年前九个月融资活动提供的净现金为1,233,392,000美元，2018年同期为859,592,000美元[22] - 2019年现金、现金等价物和受限现金期末余额为99,697,000美元，2018年为46,453,000美元[22] - 2019年支付利息118,369,000美元，2018年为78,707,000美元[22] - 2019年支付税款393,000美元，2018年为208,000美元[22] - 2019年9月30日和2018年12月31日，贷款持有投资的估计公允价值分别为50亿美元和43亿美元，加权平均总利差分别为3.7%和3.9%，加权平均到期年限分别为3.8年和3.9年[123] - 2019年9月30日和2018年12月31日，公司有效税率分别为0.6%和0.3%；2019年和2018年第三季度联邦、州和地方税费用分别为10万美元和0美元，前九个月分别为50万美元和20万美元[129] - 2019年9月30日和2018年12月31日，合并资产负债表中应付关联方的管理费用和激励管理费用分别为760万美元和600万美元[137] - 2019年9月30日和2018年12月31日，公司无递延所得税资产或负债[130] - 2019和2018年截至9月30日的三个月，公司分别向经理报销费用0.3百万美元；九个月分别报销0.9百万美元[138] - 截至2019年9月30日，公司有0.2百万美元应向经理报销的费用未支付；截至2018年12月31日，无未支付报销费用[139] - 2019和2018年截至9月30日的三个月，公司普通股股息和未分配净收入分配给未归属股份分别为0.1百万美元和0.03百万美元；九个月分别为0.4百万美元和0.1百万美元[142] - 2019和2018年截至9月30日的三个月，公司净收入分别为33,022千美元和26,824千美元；九个月分别为93,396千美元和78,373千美元[143] - 2019和2018年截至9月30日的九个月，公司普通股和A类普通股股息分别获批95.6百万美元和80.1百万美元；截至2019年9月30日和2018年12月31日，分别有32.0百万美元和29.0百万美元未支付[150] - 2019和2018年截至9月30日的三个月，其他综合收益分别为0.1百万美元和0.5百万美元；九个月分别为3.3百万美元和 - 1.1百万美元[151] 贷款业务线数据关键指标变化 - 2019年前9个月和2018年末，公司无贷款被列入非应计状态，贷款组合无损失或减值[33] - 公司对投资贷款按季度评估减值，贷款按5点风险等级评级，新发放贷款通常初始评级为3[35][37] - 自成立以来，公司贷款组合未确认任何减值，未计提贷款损失准备[38] - 2019年第三季度公司发起或收购6笔抵押贷款，总承诺金额8.053亿美元，初始未偿还本金余额6.54亿美元，未偿还承诺金额1.513亿美元[65] - 2019年前九个月公司发起或收购25笔抵押贷款，总承诺金额约23亿美元，初始未偿还本金余额18亿美元，未偿还承诺金额5亿美元[65] - 2019年前九个月贷款组合活动中，新增贷款17.82995亿美元，额外注资1.6238亿美元，摊销发起费用1262.1万美元，收回本金12.34271亿美元[66] - 2019年9月30日贷款组合中高级贷款未偿还本金50.3164亿美元，次级和夹层贷款5000万美元，总账面价值50.17512亿美元[65] - 2018年12月31日贷款组合中高级贷款未偿还本金43.13591亿美元，总账面价值42.93787亿美元[65] - 2019年9月30日加权平均风险评级为2.9，高于2018年12月31日的2.8[67][68] - 2019年9月30日和2018年12月31日无贷款处于非应计状态或受损，未记录贷款损失准备金[69] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司与投资贷款相关的未履行承诺分别为661.4百万美元和634.2百万美元[158] - 截至2019年9月30日，公司投资贷款总额承诺为56.98048亿美元，当前未偿还本金余额（UPB）为50.3664亿美元；截至2018年12月31日，总额承诺为49.47749亿美元，UPB为43.13591亿美元[162][163] - 2019年9月30日，按地理区域划分，东部地区贷款承诺占比44.2%，UPB占比45.5%；南部地区贷款承诺占比21.7%，UPB占比22.2%；西部地区贷款承诺占比18.2%，UPB占比16.9%；中西部地区贷款承诺占比12.0%，UPB占比11.4%；其他地区贷款承诺占比3.9%，UPB占比4.0%[162] - 2019年9月30日，按贷款类别划分，过桥贷款承诺占比41.1%，UPB占比44.9%；轻度过渡性贷款承诺占比29.8%，UPB占比30.2%；中度过渡性贷款承诺占比28.5%，UPB占比24.8%；建设贷款承诺占比0.6%，UPB占比0.1%[163] - 2019年10月1日至10月28日，公司完成或正在完成五笔首抵押贷款，总贷款承诺金额为4.758亿美元，估计初始未偿还本金余额为4.289亿美元[165] - 2019年10月1日至10月28日，公司收到七笔首抵押贷款全额还款，总贷款承诺和未偿还本金余额分别为3.694亿美元和3.659亿美元[166] - 截至2019年9月30日，公司100.0%的贷款按未偿还本金余额计算赚取浮动利率利息，并以浮动利率负债融资[170] CMBS和CRE CLO投资业务线数据关键指标变化 - 公司收购CMBS和CRE CLO投资主要用于短期现金管理和投资，按公允价值计量[40] - 2019年前九个月公司为短期现金管理和投资购买27笔CRE CLO投资，总价6.024亿美元，加权平均票面利率为LIBOR加2.0%[70] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司分别有29个和4个CMBS及CRE CLO投资指定为可供出售债务证券[72] - 2019年第三季度，公司出售两个CMBS投资并出售一个CMBS部分权益，净收益4620万美元，确认出售损失50万美元[72] - 截至2019年9月30日，CMBS和CRE CLO投资组合摊余成本6.30522亿美元，公允价值6.31829亿美元；2018年12月31日，摊余成本7636.5万美元，公允价值7438.1万美元[73] 融资业务线数据关键指标变化 - 公司通过多种融资安排为贷款、CMBS和CRE CLO投资融资，相关借款在资产负债表中单独列示[41] - 截至2019年9月30日，公司完成的高级贷款联合发起或无追索权银团贷款中，100%的高级抵押贷款已无追索权转让给第三方[42] - 2018年12月31日起，公司将合并资产负债表中“应付票据”更名为“特定资产融资”，对财务报表无影响[43] - 2019年前三季度，公司9次使用再投资特征，贡献2.692亿美元额外权益，偿还1.925亿美元借款后获净现金7670万美元；第三季度，5次使用，贡献1.679亿美元，偿还1.147亿美元借款后获净现金5320万美元[77] - 截至2019年9月30日，公司未摊销发行成本670万美元，已产生发行成本870万美元[78] - 2019年前三季度和第三季度，TRTX 2018 - FL2票据利息费用（不含递延融资成本摊销）分别为2270万美元和740万美元[79] - 截至2019年9月30日，FL2抵押资产占公司贷款投资组合未偿本金余额的18.3%，本金余额9.2亿美元[80] - 2019年8月16日，公司赎回TRTX 2018 - FL1，支付5.095亿美元，再融资获净现金3220万美元，第三季度费用化未摊销发行成本4万美元[84] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，VIE总资产分别为10.03805亿美元和19.26612亿美元，总负债分别为 - 7.90273亿美元和 - 15.18095亿美元[88] - 截至2019年9月30日，公司各项融资安排承诺总额为56.79616亿美元，未偿还本金余额为35.79762亿美元，抵押品余额为46.96764亿美元[90] - 截至2018年12月31日，公司各项融资安排承诺总额为35.0534亿美元，未偿还本金余额为15.37026亿美元，抵押品余额为23.22044亿美元[93] - 2019年9月30日，公司用于贷款投资的有6笔有担保循环回购协议，资产抵押包括63笔抵押贷款[96] - 2018年12月31日，公司用于贷款投资的有5笔有担保循环回购协议，资产抵押包括51笔抵押贷款[96] - 2019年9月30日，公司用于CMBS和CRE CLO投资的有4笔有担保循环回购协议，抵押资产为27笔CRE CLO投资[98] - 2018年12月31日，公司用于CMBS和CRE CLO投资的有2笔有

财务数据和关键指标变化 - 2019年上半年贷款发放额为15亿美元，其中第二季度为7.55亿美元 [5] - 季度末总盈利资产为55亿美元，产生净收入3200万美元 [6] - 第二季度核心收益为3270万美元，摊薄后每股收益0.44美元，较上一季度增长13% [16] - 季度内宣布每股股息0.43美元，核心收益对股息的覆盖倍数为1.02倍 [16] - 季度末每股账面价值较上一季度增长0.03美元 [18] - 债务与权益比率从2.5倍增至2.9倍 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 新贷款发放平均规模为9440万美元，加权平均信贷利差为364个基点，加权平均贷款价值比为60% [17] - 季度末贷款组合加权平均利差为377个基点，低于3月31日的389个基点 [17] - 季度末投资组合层面贷款杠杆率从74.1%增至77.3% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于前十大市场中由机构赞助商支持的A+级物业贷款发放，并通过前25大市场中的关系驱动机会进行补充 [7] - 公司将继续优化负债期限结构，以支持高质量首抵押贷款的直接发放，从而实现适当的净资产收益率 [21] - 公司将继续扩大、延长和多元化融资来源 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场流动性高，借款人有能力 refinance 或出售资产，预计下半年贷款还款额将增加 [15] - 基于年初至今的贷款发放和强大的业务储备，预计全年净盈利资产将继续增长 [15] - 预计未来利率可能下降，但公司贷款组合加权伦敦银行同业拆借利率下限为1.43% [18] 其他重要信息 - 公司有一笔6400万美元的贷款承诺，未偿还余额为4500万美元，占贷款组合的1%，以纽约市布鲁克林的受租金管制的多户住宅物业组合为抵押 [12] - 公司将一笔贷款和另外两笔总计1.6亿美元的贷款从三级评级下调至四级评级，但预计这些贷款将全额偿还，不会对贷款价值造成减值 [13][14] 问答环节所有提问和回答 问题: CLO投资是否会继续成为公司资产负债表上的重要资产类别，以及CLO与贷款组合的杠杆回报率范围 - 公司在第二季度购买了超过3亿美元的CLO，主要用于现金管理，预计不会大幅增加，若增加也将与已购买的具有相同特征 [24] - CLO的杠杆净资产收益率平均约为8.5%，考虑到其流动性、显著的次级性和投资组合的股权可重新配置，公司认为这是合适的 [25] 问题: 新贷款发放的伦敦银行同业拆借利率下限是否会保持在较实际一个月伦敦银行同业拆借利率低约50个基点的水平 - 这只是平均情况，公司在每笔贷款发放时都试图将下限设定为当时的伦敦银行同业拆借利率，但由于借款人越来越精明，争取高下限是一场激烈的谈判 [29] 问题: 美联储政策转变对公司CLO发行策略的影响 - 公司认为借款人对浮动利率过渡性贷款的需求主要取决于其业务计划，而非总体利率水平，预计贷款需求将保持强劲 [37] - 较低的利率在一定程度上使借款人更容易偿还贷款，预计下半年还款额将增加 [38] - 公司认为投资者对CLO市场作为无追索权、非按市值计价的定期融资来源的兴趣仍然非常浓厚 [38] - 短期和长期利率走势可能会促使AAA和其他CLO投资者增加对短期浮动利率投资的需求，从而使卖方利差收紧更具吸引力 [40]