业绩总结 - 2020年第四季度的基本每股收益为0.09美元，全年每股收益为-2.03美元[44] - 2020年第四季度的可分配每股收益为0.15美元，全年为-1.39美元[44] - 2020年净亏损为155,532千美元，基本每股亏损为2.03美元[102] - 2020年可分配收益为-106,582千美元，显示出公司面临的财务压力[104] - 2020年全年净收入为（136,826）千美元，较2019年全年126,313千美元下降了208%[108] 贷款组合与财务数据 - 总贷款承诺为49亿美元，其中未偿还本金余额为45亿美元[5] - 贷款组合中99.3%为第一抵押贷款，平均贷款利率为4.85%[5] - 贷款组合的加权平均贷款价值比（LTV）为65.9%[5] - 贷款组合融资的63.5%为非市值融资，净债务与股本比率为2.44倍[44] - 截至2020年12月31日，公司的加权平均贷款价值比（LTV）为65.4%[57] - 截至2020年12月31日，公司的加权平均风险评级为3.1，较2019年12月31日的2.86有所上升[60] - 贷款组合的加权平均资金成本为LIBOR加1.77%[62] - 贷款组合的杠杆率为74.7%[62] - 贷款组合100%与一个月的美元LIBOR挂钩，且加权平均LIBOR底线为1.66%[66] 现金流与流动性 - 截至2020年12月31日，流动性总额为3.426亿美元，其中现金为3.006亿美元[8] - 截至2020年12月31日，公司的现金持有量为1.4亿美元[50] - 截至2020年12月31日，现金及现金等价物为31.97亿美元，较2019年增加304.5%[107] 贷款风险与评级 - TRTX的贷款风险评级使用5分制，评级从1（表现优异）到5（违约/损失可能性），每季度进行评估[131] - 贷款风险评级3表示抵押品表现符合或有望符合承销，商业计划可以合理实现[131] - 贷款风险评级4表示抵押品表现低于原始承销，存在重大差异，可能出现违约[131] 其他财务指标 - 截至2020年12月31日，总债务为34.42亿美元，较2019年下降21.6%[107] - 2020年第四季度的利息收入为62,018千美元，较2019年同期的82,597千美元下降了25%[108] - 2020年第四季度的净利息收入为40,553千美元，较2019年同期的41,423千美元下降了2%[108] - 2020年全年信用损失费用为（69,755）千美元，较2019年为零的信用损失费用显著增加[108]

财务数据和关键指标变化 - 2020年GAAP净亏损1.555亿美元，摊薄后每股亏损2.03美元，可分配收益为负1.066亿美元，摊薄后每股负1.39美元 [12] - 2020年第四季度GAAP净收入1460万美元，归属于股东的GAAP净收入660万美元，摊薄后每股0.09美元，可分配收益1170万美元，摊薄后每股0.15美元 [23] - 账面价值降至每股16.50美元，下降0.28美元，一是因支付特别股息，二是因记录信贷损失费用 [23][24] - 净利息差下降780万美元，摊薄后每股下降0.10美元，因贷款还款等因素 [25] - 2020年第四季度末CECL储备增加至总贷款承诺的127个基点，第三季度为109个基点 [14] - 2020年第四季度利息回收率96.7%，含1.7%实物支付利息 [16] - 2020年还款总额8.856亿美元，符合预期 [16] - 2020年末流动性为3.426亿美元，主要由3.197亿美元现金和2280万美元可用未提取额度构成 [16] - 2020年末非按市值计价负债比例从3月31日的43.4%增至63.5% [13] - 截至第四季度末，64%的贷款相关负债不受按市值计价规定限制，高于9月30日的54%和上一年12月的52% [27] - 截至9月30日，净杠杆率为2.54:1，总杠杆率为2.79:1，远低于3.5:1的长期目标 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至第四季度末，酒店贷款占贷款组合的15%，均以非按市值计价方式融资 [28] - 2020年第四季度，两个CLO循环利用资金1.631亿美元，全年为6.19亿美元 [29] - 2020年第四季度末，57笔贷款中有6笔进行了修改，占未偿本金余额5.484亿美元，占贷款组合的12.1% [25] - 多户住宅组合占比从约23%降至15%或16%，预计2021年还款活动仍多与多户住宅相关 [49][50] 各个市场数据和关键指标变化 - 固定收益市场迅速复苏，尤其是CRE CLO市场 [30] - 商业房地产投资活动逐渐增长，股权和债务资本市场流动性显著恢复 [26] - 多户住宅、工业和生命科学领域对优质贷款的竞争激烈，利差压缩 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年战略为积极管理贷款组合、专注优质信贷进行强劲放贷、优化资本结构，以推动盈利和股东价值最大化 [20] - 继续优化资本结构，减少按市值计价融资的使用，延长负债期限，保持低债务资本成本 [19][20] - 专注多户住宅贷款业务，认为该领域风险回报较好 [40][66] - 行业内采用可分配收益作为核心收益的替代非GAAP指标，非现金贷款损失准备金仍为可分配收益的组成部分，已实现损失将减少可分配收益 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是艰难的一年，但公司采取措施稳定了局面，年末流动性健康，资产负债表稳定 [12][13] - 尽管对疫苗接种持乐观态度，但由于新冠病毒新毒株出现和经济复苏速度不明，仍存在不确定性，因此在储备方面保持保守立场 [14] - 对资产质量和借款人实力保持积极态度，正在积极处理特定贷款问题 [15] - 对2021年交易 volume 持乐观态度，正在积极审查约35亿美元的新机会 [17] 其他重要信息 - 首席执行官Greta Guggenheim将于本季度末退休，退休后将担任公司顾问，公司将联合寻找新的首席执行官 [4][5][6] - 2020年5月向Starwood Capital发行的B系列优先股，年末放弃额外发行1亿美元优先股的选择权，1200万份认股权证需净结算，目前摊薄效应约为3.25%或250万股 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待还款预期、放贷前景和2021年杠杆趋势 - 历史上年还款额在13亿 - 20亿美元之间，2020年约为10亿美元，2021年预期大致相同，部分2021年到期贷款可能会延期 [36] - 杠杆率预计基本不变，若更多参与资本市场，可能会略有上升，银行融资方面杠杆增加较少 [38] - 目前放贷管道良好，预计2021年放贷量可能处于往年20亿 - 30亿美元承诺量的低端，市场条件将决定最终情况 [39][41] 问题2: B系列优先股何时可再融资以降低资本成本 - 赎回B系列优先股是2021年最重要的企业融资目标 [42] - 股息率在2022年5月28日前为11%，之后溢价为105%，第三年降至102.5%，公司将密切关注并权衡新资金成本和资本用途 [43][44] 问题3: 2021年到期贷款的资产类型组合、延期条件及是否会有额外信贷储备 - 还款活动主要集中在多户住宅领域，预计2021年仍将如此，多户住宅组合占比预计继续下降 [49][50] - 贷款延期通常需满足最低债务收益率和/或最低贷款价值比要求，公司会与借款人密切沟通以预测情况 [51] - 公司每季度通过投资组合审查和CECL贷款损失储备流程来估算预期损失，目前储备水平合理且保守 [53][54] 问题4: 拉斯维加斯土地贷款的长期计划 - 该资产为两块位于拉斯维加斯大道的27英亩地块，公司倾向于以有吸引力的价格出售给合适的买家，目前正在积极推进变现工作 [58] - 预计这将是一个相对短期的持有，但会以可控的方式进行，公司会努力为股东实现价值最大化 [59][60][61] 问题5: 放贷管道情况、资产类型、贷款息票与投资组合平均水平对比 - 目前正在评估约35亿美元的机会，大部分可操作和感兴趣的项目集中在多户住宅领域，未来一周左右预计将签署三笔多户住宅贷款交易 [66] - 疫情前多户住宅贷款全含息票约为4.25% - 4.5%，目前为3.50% - 3.75%，有时更窄，LIBOR下限从1.50% - 1.75%降至4.25% [68] 问题6: 回购协议融资成本是否下降及银行融资情况 - 对于优质交易和合适的物业类型，融资比例可恢复到疫情前的80%，利差因赞助等因素略有扩大 [70][71] - 融资市场出现倒挂，CRE CLO融资成本比银行或保险公司信贷融资低35 - 45个基点，预计今年该市场发行量大 [71][72] 问题7: 现金水平看法及可部署资金情况 - 公司现金状况良好，预计会下降，除放贷外，还会选择性削减部分高成本借款 [75] - 行业通常持有占总资产2% - 3%的现金，公司认为这是合理目标，随着资本结构优化，现金水平将进一步降低，但仍会保持健康 [76]

财务数据关键指标 - 2020年12月31日，公司贷款组合加权平均伦敦银行同业拆借利率下限为1.66%，100%的贷款按未偿还本金余额赚取浮动利率利息，约88.3%的负债不包含大于零的伦敦银行同业拆借利率下限[510] - 2020年12月31日后十二个月内，基准利率立即增加或减少25、50和75个基点，对公司现有浮动利率抵押贷款组合及相关负债的利息收入和利息费用有不同影响，如基准利率增加25个基点，利息收入增加14.2万美元，利息费用减少839.4万美元，净利息收入减少839.4万美元[511] 公司去杠杆化与保证金相关业务 - 2020年第二季度自愿去杠杆化付款前，公司通过质押一笔先前未抵押的贷款投资满足了一笔总计2000万美元的追加保证金通知[516] - 2020年5月28日，公司向七家有担保信贷安排贷款人进行了总计1.577亿美元的自愿去杠杆化付款，以换取他们同意在2020年12月前暂停追加保证金通知[516] 公司投资活动业务 - 2020年，新冠疫情导致美国和全球经济严重混乱，房地产证券市场波动加剧、信贷利差扩大、流动性急剧下降，公司在2020年第二、三、四季度减少了投资活动[520] 公司贷款信用风险业务 - 公司贷款面临信用风险，其表现和价值取决于赞助商运营作为抵押品的房产以产生足够现金流支付利息和本金的能力[513] 公司流动性风险业务 - 公司面临流动性风险，主要与以短期借款形式为较长期限投资融资有关，可能因资产价值下降导致追加保证金通知增加，影响流动性[515] 公司提前还款风险业务 - 公司面临提前还款风险，提前还款率增加会加速购买溢价的摊销或购买折扣的增值，从而影响资产利息收入[517] 公司展期风险业务 - 公司面临展期风险，预计新冠疫情导致提前还款率下降和借款人行使展期选择权增加，可能对经营业绩产生负面影响[518] 公司资本市场风险业务 - 公司面临资本市场风险，需要通过发行股票或其他股权工具筹集资金，以及通过借款为业务融资，新冠疫情导致资金成本增加和有效债务资本可用性降低[519][520]

财务数据和关键指标变化 - GAAP基本每股收益为0.40美元，摊薄后每股收益为0.39美元，核心收益为每股0.42美元，较上一季度每股增加0.19美元，主要因第三季度无6月出售贷款的损失 [17][21] - 每股账面价值较上一季度增加0.23美元，达到每股16.78美元，过去两个季度核心收益平均超过股息1.63倍 [22] - 第三季度利息支出较上一季度减少440万美元，借款在本季度减少约1.23亿美元 [23] - 季度末现金为2.256亿美元，10月贷款还款3.094亿美元，CLO中有1.4亿美元现金等待再投资 [24] - 季度末CECL储备为5930万美元，占总承诺的109个基点，高于上一季度末的104个基点 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款组合在本季度收取了100%的到期利息，其中包括330万美元的PIK收入，占总利息支付的5.2%，季度末有8笔部分PIK利息贷款，未偿本金余额为5.26亿美元，上季度末为4笔和2.54亿美元，本季度有4笔贷款进行了利息延期修改 [8] - 办公室贷款的REIT收款率略有下降至91%，多户住宅贷款保持在92%，酒店资产担保贷款的入住率和每间可售房收入稳步上升 [9] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续关注流动性、积极的资产管理，延长负债期限并减少按市值计价的风险敞口，相信资产账面价值，专注与优质借款人共度疫情难关，为股东实现价值 [19] - 公司准备在新的一年开始部署现金，随着机构赞助商的收购活动开始缓慢增加，开始看到一些有趣的贷款机会 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前仍存在高度不确定性，包括选举和新冠病例创新高，现阶段采取防御性策略是谨慎的，希望下次沟通时不确定性减少，届时评估现金部署回报与股票回购 [37] - 贷款还款预计今年略超10亿美元，去年为19亿美元，未来还款水平将接近今年，受经济效率和部分新资产影响 [49] 其他重要信息 - 布鲁克林的一处办公物业被出售，贷款被借款人承接，借款人在收盘时注入1350万美元新现金，预计在贷款期限内再投入550万美元，新贷款偿还300万美元，借款人设立了六个月的利息储备并担保九个月的利息 [10] - 出售了曼哈顿中城一座办公楼最大贷款中的5000万美元夹层权益，无盈亏，机构买家是一家资金雄厚的战略投资者的合资企业 [11] - 一处逾期90天的七处精选服务酒店组合贷款，借款人还款并预存额外偿债准备金270万美元，10月底层资产入住率升至60%，每间可售房收入约为2019年的67% [11] - 季度末后，一笔拉斯维加斯大道两块土地的贷款违约，赞助商核心业务存在重大流动性问题，请求以房抵债，公司对该资产计提1280万美元专项准备金 [12] - 第三季度收到2亿美元还款，年初至今包括季度末后收到的还款为8.3亿美元，还出售了上述5000万美元夹层贷款，其中360万美元为买家承担的未来资金义务 [13] - 季度末现金头寸增至2.26亿美元，截至昨日收盘扣除契约现金后为2.71亿美元，现有贷款未偿还承诺为1.94亿美元，未来六个月和十二个月分别为2.62亿美元，预计净现金支出分别为6200万美元和8400万美元 [14] - 除7700万美元为拉斯维加斯土地贷款提供融资的A票据外，最新延长的有担保信贷协议到期日为2022年4月，无公司或联邦住房贷款银行债务，负债仅为有担保信贷安排和CLO融资，信贷安排加权平均完全延长最终到期日为2022年9月 [15] - 季度末后，将七笔酒店贷款再融资为2.5亿美元的有担保信贷安排，期限三年，两年内无按市值计价风险，使酒店贷款100%在两年内无按市值计价风险，整体无按市值计价融资占总债务的62.6% [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 拉斯维加斯资产解决的预计时间表以及该贷款在第三季度贡献的利息收入 - 公司正在评估选项，包括对抵押贷款进行止赎、质押股权或接受以房抵债，不确定时间，但鉴于公司的安全地位和借款人的意愿，可能会相对较快，但无法保证 [34] - 该贷款每月净利息收入约为42万美元 [43] 问题2: 新投资机会与股票回购的考虑 - 目前仍存在高度不确定性，现阶段采取防御性策略是谨慎的，希望下次沟通时不确定性减少，届时评估现金部署回报与股票回购，并参考其他公司股票回购对股价和股东回报的影响，以实现股东价值最大化 [37] 问题3: 增加无按市值计价融资是否有目标百分比以及是否有特定资产 - 这非常取决于资产类型，多户住宅资产表现稳定，不太担心；会更关注办公资产，但对纽约市办公资产也有信心，没有具体目标，总体上越多越好，也取决于资产类型，随着CLO市场融资选项的回归，会继续努力提高该比例 [39][40] 问题4: 近期酒店贷款无按市值计价融资的利率是否代表市场水平 - 这是特定于疫情期间酒店贷款的情况 [41] 问题5: 对贷款还款的展望 - 自疫情以来，公司花了很多时间了解哪些贷款会在第三和第四季度还款，预测准确率接近100%，因为与借款人沟通良好，未来还款情况越远越不确定，但90 - 60天内会更有信心，预计今年还款略超10亿美元，去年为19亿美元，未来还款水平将接近今年，受经济效率和部分新资产影响 [46][49] 问题6: 酒店贷款融资的净利息差情况 - 该交易的资金成本反映了底层酒店抵押品的性质，市场上有一些可比交易，加权平均利差在LIBOR上加170 - 200个基点，公司其他融资成本应更接近该范围低端，但可能高于加权平均资本成本164个基点左右，资本市场有复苏迹象，公司一直是低成本借款人，认为未来仍将如此，获得更长期限是重要战略目标，有时需要付出一定溢价，但似乎越来越小 [53] 问题7: 年底现金保持高位，若股票仍处于账面价值50% - 60%范围，董事会是否会考虑股票回购计划 - 董事会会考虑所有选择，会权衡股票回购对股价的影响，参考市场上其他公司的例子，同时考虑房地产投资信托基金无法收回资本和需要增长的因素，以股东利益最大化为根本目标 [54] 问题8: 中度过渡性贷款类别的未来资金承诺以及贷款修改是否主要发生在这些贷款上 - 贷款修改与该类别贷款没有很大关联，最大关联是物业类型受疫情影响的程度，酒店贷款受影响最大，公司递延资金义务相对较低，在商业房地产投资信托基金同行中处于较低水平，不是需要担心的问题 [60]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年9月30日公司总资产为51.52642亿美元，2019年12月31日为58.9287亿美元[15] - 2020年9月30日公司总负债为36.66641亿美元，2019年12月31日为43.88916亿美元[15] - 2020年9月30日公司股东权益总额为12.87849亿美元，2019年12月31日为15.03954亿美元[15] - 2020年第三季度利息收入为6985.4万美元，2019年同期为9236.2万美元[18] - 2020年前三季度利息收入为2.21654亿美元，2019年同期为2.57217亿美元[18] - 2020年第三季度净利息收入为4840.4万美元，2019年同期为4448.8万美元[18] - 2020年前三季度净利息收入为1.35882亿美元，2019年同期为1.2355亿美元[18] - 2020年第三季度净收入为3844.7万美元，2019年同期为3302.5万美元[18] - 2020年前三季度净亏损为1.51415亿美元，2019年同期净收入为9340.6万美元[18] - 2020年第三季度基本每股收益为0.40美元，2019年同期为0.44美元[18] - 2020年前9个月净亏损151,415美元，2019年同期净利润93,406美元[24] - 2020年前9个月经营活动提供的净现金为102,118美元，2019年同期为87,866美元[24] - 2020年前9个月投资活动提供的净现金为637,826美元，2019年同期使用1,262,281美元[24] - 2020年前9个月融资活动使用的净现金为594,056美元，2019年同期提供1,233,392美元[24] - 2020年前9个月现金、现金等价物和受限现金净增加145,888美元，2019年同期增加58,977美元[24] - 2020年前9个月期末现金、现金等价物和受限现金为225,554美元，2019年同期为99,697美元[24] - 2020年前9个月支付利息79,518美元，2019年同期为118,369美元[24] - 2020年前9个月支付税金141美元，2019年同期为393美元[24] 公司股份相关数据变化 - 2020年1月1日，A类优先股股份为125股，普通股股份为74,886,113股，A类普通股股份为1,136,665股[20] - 2020年1 - 3月，发行普通股628,218股，净亏损232,790美元，其他综合亏损974美元，优先股股息3美元，普通股股息33,219美元[20] - 2020年3月31日，A类优先股股份为125股，普通股股份为76,650,996股，股东权益为1,231,413美元[20] - 2020年3 - 6月，发行B类累积可赎回优先股210,598股，发行认股权证购买普通股对应金额为14,402美元，发行普通股160,278股，退休普通股18,842股，净收入42,928美元，其他综合亏损77美元，优先股股息2,255美元，B类累积可赎回优先股折价 accretion为443美元，普通股股息15,448美元[20] - 2020年6月30日，A类优先股股份为125股，普通股股份为76,792,432股，股东权益为1,271,221美元，B类累积可赎回优先股权益为196,832美元[20] - 2020年6 - 9月，发行普通股1,444股，退休普通股36,115股，净收入38,447美元，优先股股息6,217美元，B类累积可赎回优先股折价 accretion为1,347美元，普通股股息15,440美元[20] - 2020年9月30日，A类优先股股份为125股，普通股股份为76,757,761股，股东权益为1,287,849美元，B类累积可赎回优先股权益为198,152美元[20] - 2020年1 - 3月，股权发行、货架注册和股权分配协议交易成本为206美元，股份补偿摊销为1,401美元，采用ASU 2016 - 13的累积影响为19,645美元[20] - 2020年3 - 6月，股权发行、货架注册和股权分配协议交易成本为985美元，股份补偿摊销为1,686美元[20] - 2020年6 - 9月，股权发行、货架注册和股权分配协议交易成本为38美元，股份补偿摊销为1,147美元[20] - 2019年1月1日，普通股数量为66,020,387股，价值67美元；A类优先股数量为125股[22] - 2019年1 - 3月，发行普通股6,000,000股，价值6美元；净收入为28,412美元[22] - 2019年3月31日，普通股数量为72,018,063股，价值73美元；股东权益为1,443,549美元[22] - 2019年3 - 6月，发行普通股978,033股；净收入为31,969美元[22] - 2019年6月30日，普通股数量为72,996,096股，价值73美元；股东权益为1,464,757美元[22] - 2019年6 - 9月，发行普通股424股；净收入为33,025美元[22] - 2019年9月30日，普通股数量为72,986,386股，价值73美元；股东权益为1,466,295美元[22] - 各阶段普通股股息每股均为0.43美元，如2019年1 - 3月普通股股息支出为31,160美元[22] - 各阶段A类优先股股息支出较少，如2019年1 - 3月为3美元[22] - 各阶段股份补偿摊销金额不同，如2019年1 - 3月为633美元[22] - 2020年1月22 - 24日，公司将所有A类普通股转换为普通股，共发行1,136,665股普通股[77] - 2020年2月14日，公司将2,500,000股授权但未发行的A类普通股重新分类为无指定普通股[77] - 2020年1月22 - 24日，公司将所有A类普通股转换为普通股，持有人获得1136665股普通股[209] - 2020年2月14日，公司将250万股授权但未发行的A类普通股重新分类为未指定普通股，截至2020年9月30日无A类普通股[209] 公司业务相关政策及规定 - 公司主要业务是直接发起和收购多元化商业房地产相关资产组合[27] - 新冠疫情对公司业绩和财务状况产生持续不利影响，且影响程度不确定[29][30][31][32] - 贷款逾期90天以上或公司认为本息无法全额收回时，贷款会被列入非应计状态，应计但未收到的利息会从利息收入中扣除[40] - 公司为有财务困难的借款人提供让步时，贷款会被视为债务重组（TDR），不包括不重大的付款延迟[41] - 贷款投资的信用损失准备按当前预期信用损失（CECL）框架计量，包括模型组件和单独评估组件[43] - 公司按5点风险评级体系对贷款进行评级，从1（风险最低）到5（风险最高）[45] - 公司通常为最近一个季度发放的贷款投资分配风险评级3[46] - 公司从Trepp, LLC获取1998年以来超10万笔商业房地产贷款的历史损失信息，用于计算统计信用损失因素[54] - 对于不适合模型法的贷款，公司使用房地产估值技术单独评估预期信用损失[55] - 公司对无法按合同终止的未来资金承诺应用预期信用损失估计，并维持单独的信用损失准备[58] - 公司将CRE债务证券指定为可供出售（AFS），按公允价值记录，通过其他综合收益或损失核算[59] - 公司至少每季度评估处于未实现损失状态的AFS债务证券的信用损失[60] - 公司将2020年9月30日前完成的高级抵押贷款100%无追索权转让给第三方，按GAAP作为销售处理[65] - 公司自2014年12月31日起选择按REIT纳税，需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[74] - 2017年IRS允许“公开发行”REIT进行选择性股票股息分配，至少20%以现金支付，2020年5月4日至年底降至10%[74] - 公司按GAAP采用三级公允价值层次确定金融资产和负债的公允价值[68] - 公司采用两阶段法计算普通股每股收益，稀释每股收益按更具稀释性的方法计算[76][78] - 公司的股份支付补偿费用在适用奖励的归属期内直线确认[79] - 公司于2020年1月1日采用ASU 2016 - 13，采用修改追溯法，对合并资产负债表部分项目产生影响，如贷款投资净额减少17,783美元，累计亏损增加19,645美元[89][90][91] 公司贷款业务线数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司贷款投资应计利息和费用应收款为1670万美元[93] - 2020年第三季度，公司发起一笔初始未偿还本金余额为7840万美元的抵押贷款[94] - 截至2020年9月30日，公司贷款组合数量为64笔，浮动利率贷款占比100%，总贷款承诺为55.81448亿美元，未偿还本金余额为49.39369亿美元[95] - 截至2020年9月30日，公司贷款加权平均信用利差为3.3%，加权平均综合收益率为5.3%，加权平均延长到期期限为3.3年，加权平均贷款价值比为65.8%[95] - 截至2020年9月30日，按未偿还本金余额计算，43.6%的公司贷款受收益率维持或其他提前还款限制，56.4%的贷款可由借款人无罚款提前偿还[97] - 截至2020年9月30日，高级贷款未偿还本金为4.907904亿美元，摊销成本为4.897198亿美元；次级和夹层贷款未偿还本金为3.1465亿美元，摊销成本为3.1271亿美元[98] - 2020年前九个月，贷款组合新增贷款发起和收购4.3005亿美元、额外资金注入1.7528亿美元、发起费用摊销8768万美元；扣除本金收回5.20343亿美元、贷款销售1.45675亿美元、信用损失准备变动5.666亿美元[98] - 2020年9月30日和2019年12月31日，合并资产负债表中按摊余成本计量的贷款投资无未摊销贷款购买折扣或溢价[100] - 2020年9月30日和2019年12月31日，合并资产负债表中贷款投资净额分别包含1090万美元和1780万美元的未摊销贷款费用和折扣；2020年和2019年前九个月分别确认提前还款费用0.3万美元和0.6万美元[101] - 截至2020年9月30日，公司贷款按风险评级的摊余成本总计49.28469亿美元，加权平均风险评级为3.1，较2019年12月31日的2.9有所上升[105][106] - 2020年第三季度，公司将一笔贷款从3类风险评级重新分类为2类，一笔从4类重新分类为3类，一笔从5类重新分类为4类，一笔从4类重新分类为5类[107][110] - 截至2020年9月30日，公司贷款信用损失准备金为5932.9万美元，其中第一季度因采用CECL方法增加1960万美元，第三季度增加70万美元[109][110] - 截至2020年9月30日，无贷款处于非应计状态，但随着时间推移和疫情持续，第四季度及以后可能有贷款被列为非应计状态[112] - 2020年9月30日，一笔1.12亿美元的第一抵押贷款符合CECL框架的单独评估标准，10月9日借款人违约，贷款被列为非应计状态，公司估计贷款损失准备金为1280万美元[113] - 2020年第三季度，公司与借款人进行了8笔贷款修改，涉及承诺金额3.659亿美元，未偿还本金余额3.513亿美元，均未触发TDR会计要求[114] - 2020年前三季度，公司共进行了14笔贷款修改，截至9月30日，未偿还本金余额为7.753亿美元[114] - 2020年第三季度和前三季度，分别有330万美元和390万美元的PIK利息被递延并加入未偿还贷款本金[114] - 公司通常对最近一个季度发放的所有贷款投资分配风险评级“3”，特殊情况除外[103] - 贷款信用损失准备金的估计政策详见附注2，未使用贷款承诺的信用损失准备金包含在合并资产负债表的应计费用和其他负债中[108] - 截至2020年9月30日，公司贷款应收款总额为4928469000美元，其中高级贷款4897198000美元，次级和夹层贷款31271000美元，所有贷款均为当期[116] 公司其他投资业务线数据关键指标变化 - 2020年前九个月，公司出售所有商业房地产抵押债务凭证（CRE CLO）投资，总面值7.82亿美元，总销售收益6.148亿美元，亏损2.034亿美元[117] - 截至2019年12月31日，公司有38只CRE债务证券指定为可供出售债务证券，摊余成本786501000美元，公允价值787552000美元[118] - 公司子公司发行两笔担保贷款义务，为约22亿美元（占贷款投资组合未偿本金余额的44.7%）的贷款投资组合提供融资[119] - 2020年前九个月，公司对TRTX 2019 - FL3的再投资特征使用六次，贡献新贷款或参与权益1.

财务数据和关键指标变化 - 第二季度GAAP净收入为4290万美元，摊薄后每股0.52美元，归属于普通股股东的净收入为4010万美元，每股也是0.52美元，核心收益为1750万美元，摊薄后每股0.23美元 [26] - 净利息收入为4420万美元，较上一季度增长2.1% [27] - 6月30日无非应计贷款 [27] - 季度末账面价值为每股16.55美元，较上季度增加0.49美元 [28] - 费用较上季度增长26%，主要是约290万美元的非经常性新冠相关费用 [30] - 第二季度贷款损失费用为收益1050万美元，CECL准备金净减少2430万美元 [32] - 季度末可用流动性约3亿美元，包括1.73亿美元现金、4620万美元信贷额度资金和8130万美元再投资资金 [33] - 季度末债务与权益比率为2.8比1，符合长期历史趋势且低于财务契约 [43] - 6月30日CECL准备金为5870万美元，每股0.76美元，较上季度净减少2430万美元 [43] - 加权平均风险评级从3.2降至3.1 [49] 各条业务线数据和关键指标变化 - 上半年贷款还款额为3.21亿美元，此前两年3月前还款时间早于预期 [11] - 65笔贷款中63笔利息支付正常，占比97%，近期将有一笔贷款修改后使正常贷款数达64笔 [15] - 第二季度修改6笔贷款，未偿还本金余额4.58亿美元，产生应计利息55.1万美元 [18] - 多元化办公物业租金收取率约90%，多户住宅租金收取率超90% [19] - 执行一份为布鲁克林办公楼提供收购融资的非约束性条款清单 [20] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司增加高级管理层，本周Matt Coleman加入担任REIT总裁 [9] - 关注流动性，评估个别贷款或贷款权益的平价销售 [11][14] - 专注资产管理，将高级和初级发起团队与资产管理人员组成单一团队 [15] - 致力于最大化贷款业务表现，在不确定时期维持和增加流动性 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管权益和债务资本市场显示处于复苏中，但预计仍会有显著波动，有诸多因素影响复苏进程，公司采取防御性策略 [7][8] - 美国航空旅行停滞、办公场所出勤率低，房地产净营业收入仍有下行压力，但认为低谷已过，近期经济状况不明朗 [8] 其他重要信息 - 公司发行2.25亿美元B系列11%累积优先股，年底前有发行最多1亿美元的选择权 [36] - 自愿去杠杆支付1.57亿美元，将回购借款平均预支率从76%降至68% [37] - 延长三个现有信贷额度期限，调整其中两个额度承诺金额 [35] - 第二季度从四个回购贷款人处借款2350万美元，循环利用6460万美元CLO再投资能力，产生2260万美元现金 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 六笔贷款修改的讨论情况、给予和接受的内容、LIBOR地板是否不变及后续修改数量 - 第二季度修改的六笔贷款中，四笔涉及利息延期，延期不超月债务服务的50%，期限不超六个月；两笔无利息延期，需赞助商大幅注资；正在进行一笔修改，二季度后完成几笔，主要针对酒店物业 [53][54][56] 问题2: 与办公物业借款人的讨论情况、需求差异及业绩预期 - 纽约市有三处办公物业，一处100%租给强租户15年，一处100%出租且近半租给在线流媒体公司，一处为混合用途物业；其他城市物业市场多样，不在城市核心区域；办公租金收取率约90%，借款人未像酒店借款人那样请求利息延期或修改 [59][60][63] 问题3: CECL假设及与贷款销售实现损失差异的原因 - 贷款销售结果与CECL准备金差异主要是团队找到对休斯顿多户住宅看法更乐观的买家；公司3月开始采用保守立场，本季度末准备金与竞争对手更一致 [65][66] 问题4: 从4级降至5级的非应计贷款在Q2贡献的利息收入及后续处理 - 公司采用成本回收法，具体金额不重大，可后续提供 [68][70] 问题5: 休斯顿贷款销售对核心EPS的影响及关注重点 - 实现损失1380万美元，影响核心收益每股0.18美元；应关注实现损失而非CECL内情况 [76][77] 问题6: 借款人修改贷款时是否会请求降低或取消LIBOR地板及加权平均地板未来变化 - 所有修改未改变贷款利率或地板，若有谈判可能提高利差 [80][81] 问题7: 是否考虑进一步贷款销售及市场发展预期 - 若有人按面值购买贷款会考虑；目前不认为是出售酒店贷款的时机，待不确定性降低后出售结果会更好 [84][85][89] 问题8: 如何看待激励费用及恢复收取的挑战 - 收取激励费用需满足多项测试，包括过去12个季度累计核心收益为正；虽非立即实现，但团队有信心通过努力和宏观经济配合达成；公司当前职责是为股东最大化公司价值 [95][96][97] 问题9: 此前讨论的以房抵债贷款情况及是否有意外情况 - 该资产将被有经验的借款人收购；另一意外情况是一家酒店借款人未提出有意义的修改方案 [101][102] 问题10: 贷款修改协议到期后是否会进一步修改或进入违约程序 - 不确定复苏速度和旅行改善时间；修改协议要求借款人大量注资，若借款人继续支持物业，可能会有进一步修改；预计休闲和有限服务型物业随经济复苏，企业商务旅行酒店复苏较慢 [109][110][114] 问题11: 借款人获得政府资金支持情况 - 多数酒店借款人获得PPP资金，其他借款人多为大型机构，未利用政府项目 [118] 问题12: 考虑提取Starwood Capital Group第二轮和第三轮融资的原因 - 因经济复苏不确定性保留选择权，不会用于进攻性目的，若经济严重恶化会考虑使用，目前未做决定 [120][121]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年6月30日公司总资产为52.96304亿美元，2019年12月31日为58.9287亿美元[15] - 2020年6月30日公司总负债为38.28251亿美元，2019年12月31日为43.88916亿美元[15] - 2020年6月30日公司总股东权益为12.71221亿美元，2019年12月31日为15.03954亿美元[15] - 2020年第二季度利息收入为7.0051亿美元，2019年同期为8.8254亿美元[18] - 2020年上半年利息收入为15.18亿美元，2019年同期为16.4855亿美元[18] - 2020年第二季度净利息收入为4.4186亿美元，2019年同期为4.1828亿美元[18] - 2020年上半年净利息收入为8.7478亿美元，2019年同期为7.9062亿美元[18] - 2020年第二季度净收入为4.2928亿美元，2019年同期为3.1969亿美元[18] - 2020年上半年净亏损为18.9862亿美元，2019年同期净收入为6.0381亿美元[18] - 2020年第二季度基本每股收益为0.52美元，2019年同期为0.43美元；2020年上半年基本每股亏损为2.53美元，2019年同期为0.85美元[18] - 2020年上半年净亏损189,862美元，2019年上半年净利润60,381美元[25] - 2020年上半年经营活动提供净现金70,677美元，2019年上半年为52,991美元[25] - 2020年上半年投资活动提供净现金461,217美元，2019年上半年使用净现金1,268,236美元[25] - 2020年上半年融资活动使用净现金415,143美元，2019年上半年提供净现金1,245,017美元[25] - 2020年上半年现金、现金等价物和受限现金净增加116,751美元，2019年上半年为29,772美元[25] - 2020年上半年末现金、现金等价物和受限现金为196,417美元，2019年上半年末为70,492美元[25] - 2020年上半年支付利息60,995美元，2019年上半年为72,942美元[25] - 2020年上半年支付税款5美元，2019年上半年为368美元[25] 公司股份相关数据变化 - 2020年1月1日，A类优先股股份为125股，普通股股份为1,136,665股，A类普通股股份为1,530,935股，股东权益总计1,503,954美元[21] - 2020年3月31日，A类优先股股份为125股，普通股股份为1,545,024股，股东权益总计1,231,413美元，发行B类累积可赎回优先股210,598美元[21] - 2020年6月30日，A类优先股股份为125股，普通股股份为1,559,684股，股东权益总计1,271,221美元，B类优先股为196,832美元[22] - 2019年1月1日，A类优先股股份为0股，普通股股份为66,020,387股，A类普通股股份为1,143,313股，股东权益总计1,327,170美元[23] - 2019年3月31日，A类优先股股份为125股，普通股股份为72,018,063股，A类普通股股份为1,143,313股，股东权益总计1,443,549美元[23] - 2019年6月30日，A类优先股股份为125股，普通股股份为72,996,096股，A类普通股股份为1,143,313股，股东权益总计1,464,757美元[23] - 2020年发行普通股628,218股，价值1美元[21] - 2020年A类普通股转换为普通股1,136,665股，价值1美元[21] - 2019年发行普通股6,000,000股，价值6美元[23] - 2019年回购普通股2,324股[23] - 公司在2020年1月22 - 24日将所有A类普通股转换为普通股，共发行1,136,665股普通股[84] - 公司在2020年2月14日将2,500,000股授权但未发行的A类普通股重新分类为无指定普通股[84] 公司业务相关政策与规定 - 公司主要业务是直接发起和收购多元化商业房地产相关资产组合[28] - 新冠疫情可能对公司业绩和财务状况产生重大不利影响[30][31][32][33] - 公司认为当债务人未支付预定还款的90%时，账户即逾期[43] - TDRs非执行状态通常保持非应计状态，直至按修改后贷款协议还款有合理保证，一般需借款人至少六个月遵守重组条款[45] - 公司贷款按5点风险评级体系评级，从“1”到“5”风险递增[49] - 公司通常为最近季度新发放贷款投资分配风险评级“3”[50] - 公司从Trepp, LLC许可历史损失信息，涵盖超10万笔可追溯至1998年的商业房地产贷款数据[58] - 公司对无法按合同终止的未来资金承诺应用预期信用损失估计[62] - 公司将CRE债务证券指定为可供出售，按公允价值计入其他综合收益或损失[63] - 可供出售债务证券处于未实现损失状态时至少每季度评估信用损失相关减值[64] - 公司评估是否出售债务证券，若满足条件则将摊余成本基础减记至公允价值[65] - 评估可供出售债务证券信用损失时，比较预期现金流现值与摊余成本基础[66] - 公司作为房地产投资信托基金（REIT），需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入以避免联邦所得税[79] - 2017年起“公开发行”的REIT可选择以股票和现金混合方式分红，现金比例至少20%，2020年5月4日至年底现金比例临时降至10%[79] - 公司对可供出售债务证券公允价值下降（非信用损失）计入其他综合收益[67] - 公司通过多种融资安排为贷款和CRE债务证券融资，相关借款在合并资产负债表中记录为负债[68][71] - 公司采用三级公允价值层次确定金融资产和负债的公允价值[73] - 公司采用两阶段法计算普通股每股收益，稀释每股收益考虑稀释性证券影响[81][85] 公司现金账户与维持要求 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司现金账户每家金融机构最高保险额度为250,000美元[89] - 公司需维持最低现金，金额为1000万美元或公司有追索权债务总额的5%中的较高者，2020年6月30日和2019年12月31日分别持有2320万美元和5690万美元[90] 公司经营能力与重大事件 - 截至2020年6月30日，管理层认为公司持续经营能力的重大疑虑指标已消除[95] - 2020年4月1日至29日，公司出售39笔商业房地产债务证券投资，面值7.82亿美元，偿还相关有担保债务5.817亿美元，产生净现金收入3310万美元[97] - 2020年5月28日，公司发行2.25亿美元B系列优先股，可在2020年12月31日前分两期额外发行1亿美元[97] - 2020年1月1日，公司采用ASU 2016 - 13，对合并资产负债表产生影响，贷款投资净额减少1778.3万美元，累计亏损增加1964.5万美元[99][101] 公司贷款业务线数据关键指标变化 - 截至2020年6月30日，公司贷款投资应计利息应收款为1790万美元[103] - 截至2020年6月30日，公司贷款组合中浮动利率贷款占比100%，加权平均信用利差3.4%，加权平均综合收益率5.4%，加权平均贷款价值比65.8%[105] - 截至2020年6月30日，高级贷款未偿还本金5.035913亿美元，摊销成本5.02235亿美元；次级和夹层贷款未偿还本金2亿美元，摊销成本1.9775亿美元[107] - 2020年上半年，贷款组合新增贷款3.5165亿美元，额外注资1.24242亿美元，摊销发起费用588.2万美元，收回本金4.20038亿美元，信用损失准备变动 - 5355.7万美元[107] - 2020年上半年，公司出售一笔未偿还本金9930万美元的贷款，售价8550万美元，实现损失1380万美元[107] - 2020年上半年和2019年上半年，公司分别确认提前还款费用加速部分0.3万美元和0.6万美元[109] - 截至2020年6月30日，公司贷款加权平均风险评级为3.1，较2019年12月31日的2.9有所上升[114][115][119] - 截至2020年6月30日，公司贷款摊销成本总计50.42125亿美元，较2019年12月31日的49.80389亿美元略有增加[114] - 截至2020年6月30日，公司信用损失准备为5867.5万美元，较三个月前有所减少，主要因出售贷款使CECL储备减少2480万美元，一般储备增加50万美元[118] - 采用ASC 326后，信用损失准备增加1960万美元，主要因对优质贷款应用当前预期信用损失方法[119] - 2020年第二季度，公司将一笔贷款从3类风险评级调至2类，一笔从4类调至5类[116] - 截至2020年6月30日，有四笔贷款逾期超90天但未计入非应计状态，7月收到全额逾期款项，之后有一笔贷款计入非应计状态[121] - 2020年6月30日，一笔8550万美元的酒店第一抵押贷款符合单独评估标准，之后因借款人未还款计入非应计状态[122] - 2020年第二季度，公司与借款人进行六笔贷款修改，总承诺金额4.842亿美元，未偿还本金余额4.577亿美元[123] - 公司一般将最近季度新发放的贷款投资风险评级设为3，特殊情况除外[111] - 公司按季度评估所有贷款并分配1 - 5的风险评级，1风险最低，5风险最高[110] - 截至2020年6月30日，贷款逾期30 - 59天金额为87,637千美元，60 - 89天为145,385千美元，90天及以上为28,057千美元，逾期贷款总额为261,079千美元，当前贷款为4,781,046千美元，贷款总额为5,042,125千美元[124] 公司证券业务线数据关键指标变化 - 2020年3月31日止三个月，公司出售11笔CRE CLO投资，净收益1.516亿美元，销售损失3620万美元；2020年4月，出售剩余CRE债务证券组合，面值7.82亿美元，总销售收益6.148亿美元，净现金收益3310万美元，销售总损失约1.673亿美元；2020年6月30日止六个月，公司记录证券总减值费用2.034亿美元[127] - 2020年3月23 - 31日，公司出售CRE债务证券，总面值1.793亿美元，总销售收益1.431亿美元，净现金收益220万美元，记录损失3620万美元；4月，出售总面值7.817亿美元的CRE债务证券，总销售收益6.148亿美元，净现金收益3310万美元，记录损失1.673亿美元，总损失2.034亿美元[189] 公司特定投资工具业务线数据关键指标变化 - 公司子公司发行两笔担保贷款债务，融资约22亿美元，占贷款投资组合未偿还本金余额的42.5%[129] - 2020年6月30日止三个月，公司两次使用TRTX 2019 - FL3再投资功能，贡献新贷款或参与权益580万美元，还款380万美元后收到现金200万美元；2020年6月30日止六个月，六次使用该功能，贡献1.631亿美元，还款1.138亿美元后收到4930万美元[131] - 截至2020年6月30日，FL3抵押贷款资产占公司贷款投资组合未偿还本金余额的24.3%，本金余额约12亿美元[132] - 2020年6月30日止三个月，公司两次使用TRTX 2018 - FL2再投资功能，贡献新贷款或参与权益5880万美元，还款3830万美元后收到净现金2050万美元；2020年6月30日止六个月，五次使用该功能，贡献1.33亿美元，还款6740万美元后收到6560万美元[137] - 截至2020年6月30日，TRTX 2019 - FL3有10万美元现金可用于收购合格资产，TRTX 2018 - FL2约有8120万美元现金[133][138] - 与TRTX 2019 - FL3相关，公司产生发行成本780万美元，截至2020年6月30日，未摊销发行成本为620万美元；与TRTX 2018 - FL2相关，产生发行成本870万美元，截至2020年6月30日，未摊销发行成本为500万美元[134][139] - 2020年6月30日止三个月和六个月，TRTX 2019 - FL3未偿还票据利息费用（不包括递延融资成本摊销）分别为480万美元和1210万美元；TRTX 2018 - FL2分别为400万美元和1000万美元[135][140] - 截至2020年6月30日，TRTX 2018 - FL2贷款抵押加权平均利差为3.69%，加权平均期限为4.5年；TRTX 2019 - FL3贷款抵押加权平均利差为3.18%，加权平均期限为4.2年；TRTX 2018 - FL2发行票据加权平均利差为1.45%，加权平均期限为17.4年

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净亏损2.328亿美元，摊薄后每股亏损3.05美元；核心收益1.683亿美元，摊薄后每股收益2.20美元 [28] - 过渡性贷款业务净利息收入4080万美元，较上一季度增长5.9% [28] - 3月23日至31日出售1.793亿美元债券，亏损3620万美元；季度末对7.673亿美元面值债券计提1.673亿美元减值准备；后续三周出售全部债券组合，亏损与3月31日计提减值准备相当，仅单只债券有轻微收益 [29][30] - 出售债券组合使每股账面价值减少2.65美元 [31] - 记录CECL费用6330万美元，CECL一般准备金从1月1日的1960万美元增至3月31日的8300万美元，占总承诺额58亿美元的约144个基点，而1月1日可比比率为35个基点；第一季度CECL累计影响使每股账面价值减少1.08美元 [32][33][34] - 季度末债务与权益比率为3.6:1，因3月31日减值准备暂时升高；4月初偿还5.717亿美元面值债券的4.29亿美元净借款后，目前约为3.2:1，略高于3.1或更低的典型运营水平 [44] - 季度末流动性为1.688亿美元，主要包括1.036亿美元现金和6000万美元信贷额度近期可用资金；截至上周五，持有约1.806亿美元现金和6200万美元近期借款能力 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款组合主要由写字楼和多户住宅贷款组成，分别占49%和24%，酒店和零售贷款分别占13%和0.6%；68%的组合由过桥和轻度过渡性资产担保，有一笔1500万美元未来资金义务的建设贷款；50%的贷款组合由非按市值计价债务融资 [12][13] - 4月99.5%的贷款组合支付利息，唯一逾期贷款优先于机构持有的夹层贷款，该夹层贷款金额为高级贷款的120%，贷款的低贷款价值比（LTV）很有吸引力，公司不担心该贷款本息的可收回性；所有酒店贷款4月全额偿还债务 [14] - 第一季度在市场突变前发放4.37亿美元贷款，其中90%为多户住宅资产，10%为写字楼资产，这些是轻度至中度过渡性资产，现有债务收益率为5.6%，90%为收购贷款 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前商业房地产市场交易清淡、流动性差，不过过去一个月流动性略有改善，市场参与者难以从当前市场获取可靠的估值输入 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 目前市场条件不确定，公司专注保护投资组合价值，为在封锁期间需要还款时间宽限的借款人提供贷款修改方案 [17] - 与占投资组合13%的酒店和零售借款人合作进行贷款修改，多数借款人同意注入大量新股权支持其物业 [18] - 聘请Houlihan Lokey帮助筹集新资本，以应对当前经济环境，待市场稳定后积极发展 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度艰难，因出售CRE CLO投资组合亏损2.035亿美元，市场受疫情严重冲击，流动性变差，为消除证券保证金追加风险、保护51亿美元第一抵押贷款组合价值，出售全部债券组合 [9][10][11] - 相信国家有能力应对挑战，但租户和房东的经济压力不会消失，需继续与借款人合作；与融资交易对手无保证金追加要求，正积极与贷款人讨论实施重新保证金假期 [22] - 预计贷款还款在未来几个季度受限，多户住宅部门可能较早出现提前还款，主要因政府支持企业（GSEs）对该市场的支持 [40] - 认为投资组合长期价值强劲，随着封锁措施放松，现金流中断情况将开始缓解 [26] 其他重要信息 - 基于个别贷款评级变化，整体投资组合风险评级升至3.1，主要因将疫情前评级为2或3的所有运营酒店调至4级，还因认为一处物业借款人近期可能违约，将其评级从4调至5 [21] - 所有贷款为浮动利率且有LIBOR下限，季度末加权平均LIBOR下限为LIBOR加1.66%，按未偿还本金（UPB）计算94.8%的贷款下限高于月末和一个月LIBOR（当时为99个基点）；上周五一个月LIBOR为20个基点，所有利率下限现在或在下一个利息确定日将生效，有望提高净利息收益率 [46][47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 评级为5的多户住宅贷款（休斯顿）的资产情况、讨论情况及物业细节 - 该物业是休斯顿的A类多户住宅，原为办公楼改造，虽物业不错，但市场租金优惠未消除，新供应量大，租金增长不显著，底层2.9万平方英尺零售空间未出租；受疫情对石油行业的额外压力，近期情况难改善，因此评为5级 [51][52] 问题2: 布鲁克林写字楼的代物清偿流程的解决时间、选择和解决方案 - 此事发生两周，处于早期阶段，公司正在确定最佳策略；该物业位置好，赞助商实力强且投入大量股权；赞助商需履行多项有担保的重大财务义务才能将物业交给公司，公司正在评估这些义务 [53][54] 问题3: 10 - Q报告中持续经营相关问题，以及与一年内到期的4.32亿美元资金的分析关系，如何消除相关担忧 - 持续经营分析关注现金流入流出和债务到期情况，公司债券组合清算导致流动性减少，预计未来几个季度贷款还款大幅减少；今年晚些时候有两笔重要信贷额度到期，占担保信贷额度借款的约14%，分别与高盛和美国银行美林证券有关，此前与高盛成功延长过信贷额度，上周刚与摩根士丹利延长了5亿美元信贷额度，管理层对计划有信心 [55][58][60] 问题4: 关于投资组合调整、潜在股息义务，考虑核心收益调整、再税因素和LIBOR下限好处时，应如何考虑应税收入 - 公司打算维持房地产投资信托（REIT）地位，需将至少90%的应税收入用于分红；REIT的账面与税务差异不多，最显著的是CECL及其相关的一般准备金，贷款费用和利息收入的会计处理差异不大，CECL准备金是最大的调整项目 [61][62] 问题5: 除已提及的一笔逾期贷款外，是否有其他贷款处于非应计状态并采用成本回收模式而非计提利息 - 没有其他贷款处于非应计状态 [67][69] 问题6: 考虑贷款使用利息储备时，判断贷款进入非应计状态的条件 - 关键因素是贷款是否按时履行债务服务义务，通常逾期60 - 90天会开始考虑；公司政策是逾期90天进入非应计状态，除非有坚定信念认为应计利息可收回，这种情况在房地产行业虽少见但并非没有 [71][72] 问题7: 证券不再纳入现金管理后，未来现金管理策略，有多余现金时是偿还循环信贷或定期B贷款，还是用于特定贷款融资以降低杠杆 - 公司正在与回购交易对手讨论达成长期协议以避免保证金追加；目前未看到有吸引力的资本部署机会，资产销售市场放缓，多数贷款人对再融资谨慎，因此目前会囤积现金并偿还债务；优先偿还为酒店融资的贷款，其次偿还最昂贵的债务 [73][75][77] 问题8: 目前代表公司股息情况时，暂停股息的表述是否正确 - 公司暂无关于股息的额外信息或更新，可参考新闻稿 [80][81] 问题9: CECL准备金是否对潜在信贷损失过度储备 - CECL是一般准备金，受新宏观经济假设影响严重，贷款整个生命周期的实际影响可能与当前CECL准备金显示的不同，取决于COVID - 19后续影响持续时间等多种因素 [86][87] 问题10: 申请贷款修改的13%借款人中，底层资产主要情况及修改方式 - 申请修改的主要是酒店借款人及一笔3000万美元零售贷款；修改方式定制化，包括允许借款人使用家具、固定装置和设备（FF&E）储备金用于偿还债务等简单方式，也包括放宽延期条件等；所有借款人都承诺追加资本，多数情况下追加金额很大 [88][89] 问题11: 代物清偿流程及与直接 foreclosure的比较，代物清偿的好处 - 赞助商希望通过代物清偿切断物业的持续持有义务；在纽约，foreclosure可能需要约两年，而代物清偿需赞助商向公司做出重大让步，预计该过程需数周或数月，比foreclosure时间短 [90][92] 问题12: 正在寻找的新资本来源形式 - 公司聘请Houlihan Lokey帮助寻找资本，会考虑所有资本来源 [95][96] 问题13: 2018年的代物清偿物业相关情况，包括是否产生租金、在公司资产负债表上作为房地产拥有（REO）的收入情况，以及公司打算持有还是处置该物业 - 公司正在谨慎评估所有选择；该物业位于布鲁克林，原是仓库项目，赞助商收购后想改造成创意办公室，但需求不足；赞助商已投入43%的现金股权并持续注资，目前下结论还为时过早 [99][101][102] 问题14: 该物业是否原本打算用作共享办公空间 - 不是主要驱动因素，赞助商可能曾考虑过共享办公租户，但不确定 [103][105] 问题15: 现有债务融资工具展期时，是否会有条款削弱资产的LIBOR下限优势，如借款设置下限或提高基准利率利差 - 现有融资工具大多未发生重大变化，预计一些定制化融资可能会出现下限；新借款可能会有更宽的利差，但现有融资工具预计会遵守原条款；贷款人在展期时通常会坚持现有借款的原定价和质押资产，新借款定价是否调整取决于市场情况和交易展期时的具体事实 [107][108][114]

业绩总结 - 2020年第一季度，GAAP净亏损为2.331亿美元，每股稀释净亏损为$(3.05)[13] - 第一季度的核心收益为-168,312千美元，显示出公司在该期间的财务压力[77] - 每股基本和稀释核心收益为-2.20美元，较2019年同期的0.42美元显著下降[79] - 归属于普通股股东的净亏损为233,061千美元，相较于2019年第四季度的净收入32,618千美元大幅下降[75] - 总资产为5,826,301千美元，较2019年12月31日的5,892,870千美元略有下降[88] - 总负债为4,594,888千美元，较2019年12月31日的4,388,916千美元增加[89] - 每股账面价值为16.06美元，较2019年12月31日的19.78美元下降18.8%[40] 用户数据 - 当前预期信用损失准备金为6300万美元，合每股0.83美元，至2020年3月31日的准备金为8300万美元，合每股1.08美元[40] - 贷款组合总额为58亿美元，较上季度增长2.4%[61] - 贷款组合的加权平均贷款价值比（LTV）为65.7%[55] - 贷款类型中，第一抵押贷款占比99.6%，夹层贷款占比0.4%[55] - 贷款组合中，办公物业占比最高，达到48.7%[55] - 贷款组合中，酒店贷款有9笔被调整为4级风险评级[61] 未来展望 - 公司计划在现有租户基础上实施市场价值策略，投资980万美元进行单元内部装修和380万美元进行公共区域升级[53] - 尽管贷款发放强劲，但COVID-19疫情对公司及商业房地产行业带来了实际挑战[16] 新产品和新技术研发 - 通过市场持续发行计划，发行60万股普通股，筹集1290万美元，平均每股价格为20.53美元[14] 市场扩张和并购 - 新增五项贷款承诺，总额为4.374亿美元，平均贷款规模为8750万美元，初始未偿还本金余额为3.535亿美元，贷款价值比为73.5%[14] - 与摩根士丹利银行的现有担保回购协议延长至2021年5月4日，承诺金额为5亿美元[15] 负面信息 - 商业房地产债务证券的损失为2.035亿美元，其中包括3月销售实现的3620万美元损失和1673万美元的减值损失[14] - 2020年第一季度证券减值损失为203,493千美元[94] - 2020年第一季度信用损失准备费用为63,348千美元[94] 其他新策略和有价值的信息 - 现金余额为1.036亿美元，其中4520万美元可用于投资[40] - 2020年第一季度净现金流出为232,790千美元[94] - 2020年第一季度融资活动净现金流入为170,472千美元[94]

公司基本信息 - 公司于2014年10月24日成立，12月18日开始运营，以房地产投资信托形式运营[24] - 公司主要业务是直接发起和收购美国商业房地产相关资产，包括一级抵押贷款和商业房地产债务证券[25] 财务数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日，公司总资产为58.26301亿美元，较2019年12月31日的58.9287亿美元有所下降[15] - 截至2020年3月31日，公司总负债为45.94888亿美元，较2019年12月31日的43.88916亿美元有所上升[15] - 2020年第一季度，公司利息收入为8.1749亿美元，较2019年同期的7.6601亿美元有所增加[18] - 2020年第一季度，公司利息支出为3.8457亿美元，较2019年同期的3.9367亿美元有所减少[18] - 2020年第一季度，公司净利息收入为4.3292亿美元，较2019年同期的3.7234亿美元有所增加[18] - 2020年第一季度，公司其他收入净额为32.8万美元，较2019年同期的42.2万美元有所减少[18] - 2020年第一季度，公司其他费用总计947.6万美元，较2019年同期的902.5万美元有所增加[18] - 2020年第一季度，公司证券减值为2.03493亿美元，2019年同期无此项[18] - 2020年第一季度，公司信用损失费用为6334.8万美元，2019年同期无此项[18] - 2020年第一季度，公司净亏损为2.3279亿美元，2019年同期净利润为2841.2万美元[18] - 2020年1月1日，优先股股份为125，普通股股份为74,886,113，总权益为1,503,954美元；2020年3月31日，普通股股份为76,650,996，总权益为1,231,413美元[20] - 2019年1月1日，普通股股份为66,020,387，总权益为1,327,170美元；2019年3月31日，普通股股份为72,018,063，总权益为1,443,549美元[20] - 2020年第一季度净亏损232,790美元，2019年第一季度净收入28,412美元[22] - 2020年经营活动提供净现金37,526美元，2019年为26,033美元[22] - 2020年投资活动使用净现金183,132美元，2019年为590,071美元[22] - 2020年融资活动提供净现金170,472美元，2019年为579,149美元[22] - 2020年现金、现金等价物和受限现金期末余额为104,532美元，2019年为55,831美元[22] - 2020年利息支付为36,090美元，2019年为34,567美元[22] - 2020年税收支付为4美元，2019年为10美元[22] - 2020年可供出售商业房地产债务证券未实现损失为974美元，2019年未实现收益为106美元[22] - 截至2020年3月31日，公允价值层次中的重要估值输入为一级；截至2019年12月31日为二级[62] - 公司需按金融契约维持最低现金，2020年3月31日和2019年12月31日分别持有5840万美元和5690万美元[80] - 2020年1月，公司将所有已发行的A类普通股转换为普通股，共发行113.6665万股普通股[184] - 2020年第一季度，公司通过股权分配协议出售60万股普通股，加权平均股价为20.53美元，总收益为1290万美元，支付佣金20万美元[186] - 2019年3月，公司完成600万股普通股发行，净收益为1.188亿美元，行使超额配售权后额外获得净收益约1740万美元[187] - 2020年第一季度，公司宣布2020年第一季度股息为每股0.43美元，总计3320万美元，支付时间推迟至7月14日[192] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司资产负债表中应付股息分别为3320万美元和3280万美元[194] - 2020年和2019年第一季度，公司分别确认联邦、州和地方税费用10万美元和20万美元，2020年3月31日和2019年有效税率分别为0.0%和0.8%[171] - 2020年和2019年第一季度，公司产生并支付的管理协议费用分别为500万美元和650.8万美元，支付的费用分别为725.2万美元和610万美元[177] - 2020年3月31日和2019年12月31日，合并资产负债表中应付关联方的管理费用和激励管理费用分别为500万美元和730万美元[177] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司普通股股息和未分配净收入分配给未归属股份的金额分别为30万美元和10万美元[182] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司归属于普通股股东的净收入（亏损）分别为 - 2.33061亿美元和2826.8万美元，每股收益分别为 - 3.05美元和0.42美元[183] - 激励计划可授予的普通股或长期激励计划单位总数为4,600,463股[196] - 2020 - 2023年将分别有229,521股、229,522股、102,389股、62,574股归属，共计624,006股[198] - 截至2020年3月31日，未确认的基于股份的薪酬成本为1030万美元，预计在1.4年内确认[198] - 2020年和2019年第一季度，公司分别确认了140万美元和60万美元的股份薪酬费用[198] - 2020年3月31日和2019年12月31日，未确认的未提供资金的贷款承诺分别为6.509亿美元和6.306亿美元[200] - 2020年3月31日，公司为不可无条件撤销的贷款承诺计提了730万美元的信用损失准备[201] 贷款业务线数据关键指标变化 - 2020年第一季度，公司新发起五项抵押贷款，总承诺4.374亿美元，初始未偿本金余额3.535亿美元，未使用承诺8390万美元[93] - 截至2020年3月31日，公司贷款应收利息为1540万美元[92] - 截至2020年3月31日，公司贷款组合数量为67笔，浮动利率贷款占比100%，总贷款承诺为58.96亿美元，未偿还本金余额为51.13亿美元，未使用贷款承诺为6.51亿美元，账面价值为50.21亿美元，加权平均信用利差为3.4%，加权平均综合收益率为5.4%，加权平均延期到期期限为3.7年，加权平均贷款价值比为65.7%[94] - 截至2020年3月31日，有一笔未合并高级权益未偿还金额为1.32亿美元[94] - 2020年第一季度，贷款组合新增贷款发放和收购3.52亿美元、额外资金注入6172万美元、发起费用摊销3213万美元，扣除本金收回3.01亿美元、信用损失准备变动7566万美元，3月31日账面价值为50.21亿美元[98] - 2020年3月31日和2019年12月31日，合并资产负债表中贷款投资净额包含的未摊销贷款费用和折扣分别为1650万美元和1780万美元[99] - 2020年和2019年第一季度，公司分别确认提前还款费用（收益率维持付款）加速费用部分30万美元和60万美元[99] - 截至2020年3月31日，按内部风险评级划分，高级贷款中风险评级为2的摊销成本基础为4.30亿美元，风险评级为3的为35.15亿美元，风险评级为4的为10.32亿美元，风险评级为5的为9946万美元；次级和夹层贷款中风险评级为3的摊销成本基础为1974万美元[101] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司内部风险评级审查结果显示，风险评级为2的账面价值分别为4.26亿美元和9.03亿美元，风险评级为3的分别为35.02亿美元和38.69亿美元，风险评级为4的分别为10.17亿美元和2.08亿美元，风险评级为5的分别为7471万美元和0[102] - 2020年3月31日加权平均风险评级为3.1，高于2019年12月31日的2.9[102][104] - 截至2020年3月31日，按未偿还本金余额计算，公司66.0%的贷款受收益率维持或其他提前还款限制，34.0%的贷款借款人可无惩罚提前还款[97] - 截至2020年3月31日的三个月内，信贷损失拨备增至8300万美元，其中1960万美元与2020年1月1日采用ASC 326有关，信贷损失费用为6330万美元[106][107] - 公司贷款平均风险评级从2019年12月31日的2.9升至2020年3月31日的3.1，主要因9笔运营酒店贷款评级下调[107] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司均未核销任何预期信贷损失；2019年12月31日所有贷款均正常，2020年3月31日有2805.7万美元高级贷款逾期30 - 59天[106][110] - 截至2020年3月31日，FL3抵押贷款资产占公司贷款投资组合未偿本金总额的24.1%，本金总额约12亿美元[117] - 截至2020年3月31日，按物业类型划分，办公室贷款承诺占比48.7%，未偿还本金余额占比46.1% [205] - 截至2020年3月31日，按地理区域划分，东部地区贷款承诺占比42.9%，未偿还本金余额占比43.2% [206] - 截至2020年3月31日，按贷款类别划分，过桥贷款承诺占比34.2%，未偿还本金余额占比37.5% [207] - 2020年3月31日后，公司未发放新贷款，也未收到全额贷款还款[209] CRE债务证券业务线数据关键指标变化 - 2020年第一季度，公司购买10笔商业房地产抵押债务凭证（CRE CLO）投资，总价1.69亿美元，加权平均票面利率为伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）加2.1% [111] - 2020年第一季度，公司出售11笔CRE CLO投资，净收入1.516亿美元，确认出售损失3620万美元[112] - 截至2020年3月31日，公司对CRE债务证券投资组合计提减值费用1.673亿美元，相关信贷损失拨备为零[113] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司分别有37笔和38笔CRE债务证券指定为可供出售债务证券[112] - 公司CRE债务证券按估计公允价值计算的加权平均预期寿命为3.0年[115] - 2020年3月23 - 4月29日，公司出售49项CRE债务证券投资，面值9.613亿美元，偿还债务7.227亿美元，获净现金3520万美元[85] - 2020年3月23日至31日，公司出售十份商业房地产债务证券，总面值1.793亿美元，总销售收益1.431亿美元，记录销售总损失3620万美元[174] TRTX相关业务线数据关键指标变化 - 2019年10月25日，公司子公司发行12.303亿美元的FL3票据，第三方投资者购买10.396亿美元投资级评级票据，公司子公司保留1.907亿美元的FL3票据和优先股[116] - 2020年第一季度，公司四次使用TRTX 2019 - FL3再投资功能，投入1.573亿美元新贷款或贷款参与权益，偿还1.1亿美元现有借款后获4730万美元现金[117] - 截至2020年3月31日，TRTX 2019 - FL3可用于收购合格资产的现金约为0美元[118] - 公司与TRTX 2019 - FL3相关的发行成本为780万美元，截至2020年3月31日，未摊销发行成本为680万美元[119] - 2020年第一季度，TRTX 2019 - FL3未偿还票据利息费用（不包括递延融资成本摊销）为730万美元[120] - 2020年第一季度，公司三次使用TRTX 2018 - FL2再投资功能，投入7430万美元新贷款或贷款参与权益，偿还2920万美元现有借款后获4510万美元净现金[121] - 截至2020年3月31日，TRTX 2018 - FL2可用于收购合格资产的现金约为20万美元[122] - 公司与TRTX 2018 - FL2相关的发行成本为870万美元，截至2020年3月31日，未摊销发行成本为560万美元[123] - 2020年第一季度，TRTX 2018 - FL2未偿还票据利息费用（不包括递延融资成本摊销）为600万美元[124] - 截至2020年3月31日，TRTX 2019 - FL3和TRTX 2018 - FL2总资产为22.52083亿美元，总负债为18.29244亿美元[127] 融资安排数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日，公司融资安排总承诺金额为4684771千美元，当前可用金额为1956678千美元，未偿还本金余额为2728093千美元[132] - 截至2019年12月31日，公司融资安排总承诺金额为4732038千美元，当前可用金额为21