| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |-------|-------|-------|-------|-------|-------|-------|---------------|----------------------------------------------------------------------|-------|-------|-------| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | Third Quarter | NOVEMBER 9, 2022 An Agency + MSR Mortgage REIT 2022 Earnings Call | | | | | | | | | | | | | | | | | Safe Harbor Statement FORWARD-LOOKING STATEMENTS This prese ...

Two Harbors Investment Corp. (NYSE:TWO) Q2 2022 Earnings Conference Call August 4, 2022 9:00 AM ET Company Participants Paulina Sims - Head of Investor Relations Bill Greenberg - President, Chief Executive Officer, and Chief Investment Officer Mary Riskey - Chief Financial Officer Conference Call Participants Doug Harter - Credit Suisse Arren Cyganovich - Citi Trevor Cranston - JMP Securities Bose George - KBW Rick Shane - J.P. Morgan Operator Greetings, and welcome to the Two Harbors Investment Corp. Repor ...

| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |-------|-------|-------|-------|-------|-------|-------|----------------|--------------------------------------------------------------------|-------|-------|-------| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | AUGUST 4, 2022 | An Agency + MSR Mortgage REIT Second Quarter 2022 Earnings Call | | | | | | | | | | | | | | | | | Safe Harbor Statement FORWARD-LOOKING STATEMENTS This present ...

Maryland 27-0312904 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended: June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 001-34506 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 TWO HARBORS INVESTMENT CORP. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) 1601 Utica Avenue South, Suite 900 St. Louis Park, Minnesota 55 ...

| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |-------|-------|-------|-------|-------|-------|-------|-----------------------------------------|---------------------------------------|-------|-------|-------| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | MAY 5, 2022 First Quarter Earnings Call | An Agency + MSR Mortgage REIT 2022 | | | | | | | | | | | | | | | | | Safe Harbor Statement FORWARD-LOOKING STATEMENTS This presentation in ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended: March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 001-34506 TWO HARBORS INVESTMENT CORP. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 27-0312904 (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) ...

财务数据和关键指标变化 - 一季度末每股账面价值为5.53美元，较2021年四季度的5.87美元下降，季度经济回报为负2.9% [27] - 综合亏损为6030万美元，年化普通股平均回报率为负12% [27] - 可供分配收益为每股0.18美元，低于四季度的每股0.22美元 [29] - 净利差从上一季度的2.99%降至2.89%，截至3月31日的估计净利差为2.83% [32] - 投资组合收益率上升18个基点至3.90%，但资金成本因支付方互换增加而上升 [32] - 自季度结束以来，账面价值变化为正0.5% [75] 各条业务线数据和关键指标变化 - 利息收入因摊销减少和机构RMBS投资增加而增长1200万美元 [29] - 利息支出因利率上升以及RMBS和MSR平均借款余额增加而上升至2200万美元 [29] - TBA美元滚动收入因季度内平均名义头寸较低而降至2200万美元 [30] - 服务收入因季度内批量购买结算导致未偿本金增加而增长超过1100万美元，达到近1.37亿美元 [31] - 服务支出增加250万美元 [31] - 运营费用增至1390万美元，更符合预期运行率 [31] - 指定资产池的提前还款速度在季度内下降38%，从27.7 CPR降至17.3 CPR [41] - MSR投资组合的提前还款速度下降36%，从22.1 CPR降至14.2 CPR [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 当前票息和两年期国债利率分别上升142和160个基点，为30多年来最大季度涨幅 [12] - 10年期国债利率上升83个基点，处于该时期变化的第96百分位 [13] - 2年期和10年期国债利差缩小77个基点，导致国债曲线短暂倒挂 [13] - 弗雷迪麦克调查的抵押贷款利率从3.11%升至4.67%，并在第二季度继续上升至5%以上 [14] - 当前票息期权调整利差扩大33个基点，至约27个基点的长期平均水平，季度结束后进一步扩大至约38个基点 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司积极管理投资组合，在12月大幅降低整体抵押贷款风险敞口和杠杆，以应对美联储更鹰派的立场 [28][35] - 在3月利差扩大时开始谨慎增加抵押贷款风险敞口，并将TBA头寸上调至更高票息，以利用强劲的美元滚动 [38] - 公司专注于寻找新的高票息MSR，而非低票息高倍数的资产 [74] - 公司认为当前票息抵押贷款从基本面估值角度看开始具有吸引力，但技术背景不友好，对增加杠杆持谨慎态度 [19][25][69] - 公司预计在市场错位和基本面有吸引力的估值下，近期和中期将有充足机会积极配置资本 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美联储誓言采取一切措施对抗通胀，市场预计2022年底前将有9至10次加息 [10] - 美联储宣布停止购买RMBS和国债，并对其RMBS投资组合的下降设定了每月350亿美元的上限 [20] - 美联储主席鲍威尔和其他发言人提出了资产出售的可能性，以更快缩减资产负债表 [21] - 私人市场在未来三年可能需要吸收近1万亿美元的额外RMBS供应 [23] - 即使美联储不出售任何RMBS，仅因自然缩减预计也将产生7000亿美元的额外供应 [24] - 市场正处于一个过渡期的开端，原来由价格不敏感的美联储购买的30%抵押贷款现在需要由价格敏感的投资者接手 [24] - 随着提前还款速度下降至5-10 CPR的终端周转水平，MSR环境理想，而MBS的回报状况因利差扩大而显著改善 [59] - 近期利率波动预计将持续，可能影响短期回报，但当波动性最终消退时，MSR和MBS都将受益 [59] 其他重要信息 - 公司投资组合杠杆率从四季度的4.7倍小幅上升至一季度的5.1倍，主要因结算370亿美元UPB的MSR以及在3月增加风险敞口 [35] - 截至季度末，MSR投资组合的未偿本金增长至近2330亿美元，加权平均票息降至3.2%，60天拖欠率降至疫情前水平的1.1% [43] - MSR价格倍数因利率上升和抵押贷款利差扩大而攀升至5.1倍 [43] - 季度内结算的批量MSR超过370亿美元UPB，流量和回收量总计近80亿美元UPB [44] - 公司对当前票息抵押贷款利差扩大25个基点的账面价值风险敞口为负2.8% [48] - 公司对25个基点平行利率冲击的净敏感度从上一季度的负1.9%变为正3.6% [52] - 公司对短期利率变化的敏感度很低，在25个基点熊市扁平化冲击下对账面价值的影响仅为负0.2% [54] 问答环节所有提问和回答 问题: MSR策略的长期流动性管理 - 公司考虑不同情景和周期下的投资组合流动性状况，并将其纳入投资组合管理和策略中，上一季度的大幅利率变动证明了其管理良好 [62] - RMBS和TBA比MSR流动性更强，但MSR并非完全非流动性，在短期内主要依赖投资组合的流动部分，但在更长时间尺度上，MSR投资组合也可以根据策略需要进行调整 [63][64] 问题: 指定资产池相对于TBA的未来表现预期 - 指定资产池的表现因票息和故事而异，低票息池因较长的利差久期而表现不佳，高票息池因可交割资产变化导致TBA恶化而表现优异 [66] - 公司开始在当前票息（生产所在票息）的指定池中发现有吸引力的估值，随着生产赶上利率市场，高票息的滚动特殊性预计将减弱，公司对指定池的配置可能会增加 [67] 问题: 抵押贷款利差展望及美联储缩表的影响 - 期权调整利差已回到长期平均水平，甚至可能略低于公允价值，但由于利率波动性高，静态利差处于相当有吸引力的区间 [68] - 利差进一步扩大的风险可能大于收紧的风险，公司已适度增加杠杆至5.4倍左右，以表达对这些有吸引力估值的兴趣，但在供需动态下保持谨慎 [69] 问题: MSR对冲有效性的变化及利率上升的影响 - 随着季度结束后利率进一步上升，MSR资产的对冲有效性或久期变得负值更小，其久期目前很低 [72] - 利率需要再上升几百个基点才能使久期转为正值，这需要通过新的抵押贷款服务权的产生和投资组合的有机更替逐步实现 [73] 问题: MSR批量供应展望及公司偏好 - MSR市场非常活跃，2022年迄今已出现相当于典型一年量的批量活动，但由于利率变动迅速，市场上的投资组合普遍属于低加权平均票息类型 [74] - 公司对这类资产的偏好可能降低，将更专注于寻找能更好对冲投资组合的新票息资产 [74] 问题: 季度结束后账面价值变动估算 - 季度结束后利率再上升65个基点，抵押贷款利差继续扩大，尤其是低票息品种，但通过将抵押贷款风险敞口保持在较高票息，公司账面价值保持了正0.5%的变化 [75] 问题: 指定池提前还款特征、MSR上行空间及DV01、空头TBA策略 - 低贷款余额池通常具有较高的周转速度，但在当前深度折价环境下，现金再融资活动可能放缓，提前还款速度可能低于预期的5-10 CPR范围 [80][82] - 回顾历史，在高利率和陡峭曲线时期，浮动利率成分可以显著增加服务权价值，历史上服务权倍数最高曾达到6倍左右 [84][85] - MSR资产对100个基点平行利率变动的DV01约为5000万美元 [86] - 公司目前在任何票息上都没有净空头头寸，风险敞口主要集中在当前票息，对低票息的估值没有强烈观点，目前乐于保持持平 [87][88] 问题: 回报预期所基于的杠杆水平及正常杠杆 - 幻灯片15的回报预期基于更市场标准的杠杆倍数，而非公司当前的5.4倍杠杆 [91] - 考虑到当前MSR头寸规模，公司的自然杠杆水平可能在7到8倍左右 [92] 问题: 下半年滚动特殊性预期 - 原美联储购买票息的滚动特殊性已基本消失，生产票息仍有约50个基点的特殊性，高票息则超过100个基点，但这部分是由于前后月债券特征差异造成的 [93][94] - 随着当前票息和微溢价票息的生产在下半年正常化，预计这些特殊性将减弱，到年底应恢复正常 [95] 问题: 配对策略（机构RMBS与MSR）与配对利率的杠杆考量 - 在包含MSR的投资组合中，抵押贷款利差扩大时MSR会受益，因此公司不仅关注名义杠杆，更关注对利差扩大的风险敞口（如幻灯片13所示），该风险敞口低于同等杠杆下不含MSR的投资组合 [98][99] 问题: 扩大杠杆的舒适度时机 - 公司对扩大杠杆持谨慎态度，主要担忧包括潜在的美联储资产出售、私人市场的承接意愿以及利率波动性 [101] - 需要在这些方面看到一些进展或清晰度，美联储主席鲍威尔最近的评论消除了一些尾部风险，是有帮助的，但公司仍希望看到更多进展 [101] 问题: 投资组合变动是否提升ROE及融资可用性 - 根据幻灯片15的静态预期回报，增加杠杆将提高投资组合的收益并增加预期回报，但实际回报受市场价格变动主导 [102] - 融资成本上升本身并不会特别改变回报，因为固定利率抵押贷款的利率对冲（如支付固定利率的互换）和MSR的浮动利率成分可以抵消融资成本的增加 [104][105] - 最关键的是回购利率与SOFR等无风险利率的利差，该利差一直稳定在10个基点左右 [106]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Fiscal Year Ended: December 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 001-34506 TWO HARBORS INVESTMENT CORP. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 27-0312904 (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) (I.R ...

业绩总结 - 报告的每股账面价值为5.87美元，季度账面价值回报率为(5.6)%[8] - 综合损失为1.286亿美元，年化普通股权益回报率为(24.7)%[8] - 可分配收益(EAD)为7330万美元，或每股基本普通股0.22美元[8] - 年化投资组合收益率在2021年第四季度上升至3.72%，净利差扩大44个基点[24] - 2021年第四季度的净收入为8700万美元，普通股东可归属的净收入为7330万美元[74] - 2021年第四季度每股收益为0.22美元，较Q3-2021的0.24美元有所下降[74] 用户数据 - 截至2021年第四季度，普通股东权益账面价值为20.177亿美元，每股账面价值为5.87美元，较上季度下降5.6%[22] - 贷款的60天以上逾期率在2021年12月31日为1.4%，较2021年9月30日的1.8%有所改善[39] - 总贷款组合中，未偿还本金余额为$193,771百万，整体逾期60天以上的比例为1.3%[89] 未来展望 - 预计2022年第一季度将通过批量交易结算220亿美元的MSR承诺[10] - 预计2022年抵押贷款的再融资比例将降至11%[17] - 预计3.5%和4.5%票息的预付款速度将分别从33%降至20%和从34%降至23%[17] 新产品和新技术研发 - 通过流动和批量渠道收购了883亿美元的未偿还本金余额(MSR)[9] - 发行了2.875亿美元的2026年到期的可转换高级票据，并回购了1.44亿美元的2022年到期的可转换高级票据[9] 市场扩张和并购 - 公司在2021年成功利用市场活动，MSR组合增长了15.9亿美元，抵消了快速提前还款的影响[44] - 2021年全年的抵押服务权组合运行损失为$62.1百万[91] 负面信息 - 2021年第四季度的综合损失为1.286亿美元，年化普通股平均权益回报率为-24.7%[22] - 2021年第四季度的普通股股息宣告为5870万美元，较2020年同期的20560万美元有所下降[22] 其他新策略和有价值的信息 - 2021年公司生成的估计REIT应税收入为6390万美元[102] - 2021年税务目的的分配声明总额为2.562亿美元，其中普通股分配为1.925亿美元（每股0.68美元）[102] - 2021年普通分配的税务性质为0.1231%普通股息和99.8769%非股息分配（资本回报）[102]

Two Harbors Investment Corp (NYSE:TWO) Q4 2021 Earnings Conference Call February 10, 2022 9:00 AM ET Company Participants Paulenier Sims - Senior Director, IR William Greenberg - President, CEO , CIO & Director Mary Riskey - VP & CFO Conference Call Participants Trevor Cranston - JMP Securities Douglas Harter - Crédit Suisse Eric Hagen - BTIG Michael Smyth - KBW Kenneth Lee - RBC Capital Markets Richard Shane - JPMorgan Chase & Co. Operator Good morning. My name is Peter, and I will be your conference facil ...