公司业务与战略 - 公司是一家专注于博彩、酒店和体验式物业领域的房地产投资信托基金 业务涵盖这些领域的物业拥有、收购和融资 [2] - 公司将约75%的调整后运营资金用于分红 从而能将大量持续增长的现金流再投资于新的创收型体验式物业 [2] 股息表现 - 股息对收益型投资者具有吸引力 最近一次股息上调4% 使季度分红达到每股0.45美元 [2] - 公司股息已连续八年增长 巩固了其在房地产投资信托基金领域最佳股息股的地位 [2] - 截至10月1日 公司股票的股息收益率为5.47% [4] 财务状况 - 公司拥有稳健的投资级资产负债表 保守计算的杠杆率为5.2倍 处于其5.0至5.5倍目标区间的低端 [3] - 保守的财务立场为公司寻求新投资提供了进一步的灵活性 [3] 投资前景 - 稳定的现金流与保守的财务管理相结合 为公司长期维持高收益股息奠定了坚实基础 [4]

公司业务与商业模式 - 公司是一家专注于博彩、酒店和体验式物业的房地产投资信托基金 从事物业的所有权、收购和融资业务 [2] - 商业模式采用与大型租户的长期三重净租赁 租户负责支付房产税、保险费和维护费等物业开支 [2] - 该商业模式为公司带来了可预测的现金流 [2] 收入增长策略与风险抵御 - 公司战略重点在于保障和增长租金收入 其大部分物业已通过长期租约完全出租 并包含自动年度租金上调条款 [3] - 这些特点使公司能够抵御通胀影响 并实现持续稳定的股东回报 [3] 股息与股东回报 - 公司是收入型投资者的良好选择 近期宣布将季度股息上调4%至每股0.45美元 [4] - 此次是公司连续第八年提高股息 使其成为备受关注的现金充裕股票 [4] - 截至9月27日 该股票的股息收益率为5.54% [4] 市场评价与定位 - 公司被列入当前值得购买的十大现金充裕的股息股票之一 [1]

公司ESG评级变动 - VICI Properties Inc MSCI ESG评级由A调升至AA [1]

公司业务与模式 - 公司为美国房地产投资信托基金 专注于投资顶级赌场、酒店、康养、娱乐及休闲目的地[2] - 投资组合主要围绕三重净租赁构建 平均租期长达40年[2] - 在三重净租赁安排下 租户承担所有物业相关成本 包括维护、税费和保险[2] 收入增长驱动力 - 大量租约包含与通胀挂钩的租金上调条款 今年覆盖42%的租约 预计到2035年将覆盖90%的租约[3] - 该模式使公司能产生高度可靠且稳定增长的租金收入 今年同店租金平均上涨1.7%[3] 股息表现 - 公司于9月4日宣布季度股息上调4%至每股0.45美元[4] - 此次上调使公司股息连续增长记录延长至八年[4] - 截至9月23日 该股票的股息收益率为5.64%[4] 市场定位 - 公司被列为11只值得立即买入的廉价季度派息股之一[1] - 使其成为最佳廉价季度派息股之一[4]

投资策略 - 投资策略核心为增长与股息收入相结合 旨在通过构建投资组合为退休做准备 [1] - 投资组合构建侧重于股息收入的复利效应和增长 通过股息再投资和年度股息增长来实现每月股息收入 [1] - 投资组合中包含VICI NNN MO ENB PDI等公司的多头头寸 通过股票所有权、期权或其他衍生品持有 [1]

文章核心观点 - 具有长期稳定增长股息历史的公司对收益型投资者具有吸引力 [1] - Brookfield Infrastructure Partners、Delek Logistics和VICI Properties三家公司均宣布近期增加股息 [1] - 这些公司当前的股息收益率最高可达近10% [1] Brookfield Infrastructure Partners - 公司业务涉及公用事业、运输、中游和数据领域 [2] - 已连续16年每年增加股息 [3] - 最近一次于1月30日宣布将季度股息提高6%至每股0.43美元，年度股息为每股1.72美元 [3] - 7月31日宣布维持股息支付水平不变 [3] - 当前股票股息收益率为5.54% [3] - 截至6月30日的年度营收为215.4亿美元 [4] - 第二季度营收为54.3亿美元，超出市场预期，但每股亏损0.03美元未达预期 [4] Delek Logistics Partners - 公司在美国拥有并运营原油、中间产品和精炼产品的物流和营销资产 [4] - 已连续12年增加股息 [5] - 最近一次于7月29日宣布将季度股息从1.11美元提高至1.115美元，年度股息为每股4.46美元 [5] - 当前股票股息收益率为9.73% [5] - 截至6月30日的年度营收为9.2021亿美元 [5] - 第二季度营收为2.4635亿美元，每股收益为0.83美元，均低于预期 [5] VICI Properties - 公司是一家专注于赌场和娱乐地产的房地产投资信托基金 [6] - 已连续7年每年增加股息 [7] - 最近一次于9月4日宣布将季度股息提高4%至每股0.45美元，年度股息为每股1.80美元 [7] - 当前股票股息收益率为5.60% [7]

股价表现与投资机会 - VICI Properties股价较52周高点下跌约6.5% [1] - 当前股价下跌被视为买入机会 股息收益率已升至5.7% [1] - 公司股票被认为具备显著增长潜力 是适合长期持有以获取被动股息收入的优质房地产标的 [1] 业务模式与收入稳定性 - 公司投资于市场领先的赌场、酒店、康养、娱乐和休闲目的地物业 [3] - 主要投资于由三重净租赁（NNN）担保的物业 平均剩余租约期限长达40年 [3] - 该租赁结构要求租户承担所有物业运营成本 包括日常维护、房地产税和建筑保险 [3] - 大部分租约包含租金随通货膨胀率上调的条款 具备该条款的租约占比今年为42% 到2035年将升至90% [4] - 公司能产生非常稳定且稳步增长的租金收入 今年平均同店租金增长为1.7% [4] 股息政策与财务状况 - 公司将约75%的调整后运营资金（FFO）用于支付股息 [4] - 这使得公司能够保留相当一部分稳定增长的现金流 用于再投资于新的创收体验式物业 [4] - 公司拥有强劲的投资级资产负债表 杠杆率为5.2倍 处于其5至5.5倍目标区间的低端 [5] - 稳健的现金流和保守的财务指标使高股息派发具备可持续基础 [5] 增长前景与业绩记录 - 自八年前成立以来 公司每年都增加股息 在此期间股息复合年增长率为6.6% [6] - 该增长率高于同期专注于NNN租赁物业的房地产投资信托基金2.3%的平均年度股息增长率 [6] - 公司拥有财务能力和市场机会 有望在未来数年继续实现高于平均水平的股息增长和收入增长 [6][7]

文章核心观点 - 投资于能够持续增加股息的公司是明智之举 长期来看股息股票的表现优于不支付股息的股票超过两倍 [1] - Brookfield Infrastructure、百事公司和VICI Properties三家公司因具备持续增加股息的优秀记录和增长前景而被推荐 [2] - 这三家公司将稳健的现金流与持续扩张计划相结合 支持其支付可靠且稳定增长的股息的能力 [13] Brookfield Infrastructure (BIPC / BIP) - 公司连续16年增加股息 股息复合年增长率为9% 当前股息收益率为4.2% 远高于标普500指数的1.2% [4] - 约85%的经营资金（FFO）来自长期合同或政府监管的费率结构 其中大部分费率与通胀挂钩 股息支付占稳定现金流的60%至70% [5] - 预计每股FFO年增长率为6%至9% 加上收购活动 预计可支持股息每年增长5%至9% 今年已完成三笔总价值13亿美元的交易 [6] 百事公司 (PEP) - 公司连续53年增加股息 属于“股息之王” 过去15年股息复合年增长率为7.5% 当前股息收益率为4% [7] - 长期目标是实现每年4%至6%的有机收入增长 以及高个位数的核心每股收益增长 投资于产品创新、产能扩张、数字化和物流 [8] - 通过收购如Poppi、Siete和Sabra等品牌来调整产品组合以满足健康消费需求 战略收购有助于持续增加股息 [9] VICI Properties (VICI) - 公司连续8年增加股息 股息复合年增长率为6.6% 显著高于同行2.3%的平均水平 当前股息收益率为5.7% [10] - 拥有大型体验式物业组合 采用长期三重净租赁 租金收入稳定 按通胀率上调租金的租约比例将从今年的42%升至2035年的90% [11] - 股息支付占稳定现金流的约75% 保留现金用于投资 近期承诺提供高达5.1亿美元资助Mono Casino开发 并投资4.5亿美元于One Beverly Hills项目 [12]

投资组合构建策略 - 投资组合旨在通过股息产生额外收入 重点关注具有显著竞争优势和强劲财务的公司 以提供有吸引力的股息收益率和股息增长 [1] - 结合高股息收益率和高股息增长公司 逐步减少对整体股市波动的依赖 [1] - 通过跨行业和跨板块的多元化配置 降低投资组合波动性和风险 [1] 投资工具与风险控制 - 投资组合通常由交易所交易基金和个别公司股票混合组成 强调广泛多元化和风险降低 [1] - 建议纳入低贝塔系数的公司 有助于降低投资组合的整体风险水平 [1] - 选股过程精心策划 优先追求总回报 包括资本利得和股息 而非孤立地仅关注股息 [1] 分析师持仓披露 - 分析师通过股票所有权、期权或其他衍生品 长期持有MO、BBSEY、CVX、SHEL、TTE、VZ、ZURVY、VICI、GOOGL、AXAHY、MSFT、SCHD、PEP、RQI等公司的多头头寸 [2]

REITs市场定价效率 - 市场并非完全有效 股票普遍存在错误定价 REITs的错误定价程度尤其高 存在个股高估和低估现象 [1] - 错误定价意味着通过精选个股获得超额回报的机会更多 但选股难度也更高 [1] REITs错误定价的原因 - REITs具有高复杂性相对于市值的比率 复杂性指分析所需的知识/专业知识/资源量 规模指市值 [2] - 市值决定了可分配给分析的资源数量 大型金融机构拥有资源但不愿投入小市值领域 因为无法配置大量资金 [3] - 机构难以在不显著影响市场价格的情况下投资小市值股票 [4] - 整个REITs行业规模不大 截至2025年5月9日 所有权益型REITs（普通股和优先股）总市值为1.38万亿美元 [4] - 1.38万亿美元总市值中很大部分由少数超大公司构成 前十大公司约占整个REITs市场总市值的一半 [6] - 剩余不到7000亿美元市值由超过250只普通股和优先股分享 平均发行规模很小 限制了可用于研究每只股票的资源 [9] REITs分析的复杂性因素 - 物业类型和地理位置多样 分析中注意到20个不同的物业类型 但可进一步细分 例如医疗保健包括医院、医疗办公室、辅助生活设施等 [10] - 需要了解具体地理位置 例如休斯顿有大量新公寓在建 而中西部一些市场仍然供应不足 [11] - 行业主要使用非GAAP盈利指标 NAREIT定义了FFO 近年来AFFO成为首选指标 但AFFO没有统一定义 各公司计算方法不同 [13][14] - 一些公司会进行非标准调整 使AFFO高于"真实盈利" 这些调整可占AFFO的20% 影响相对估值 [15] - 物业层面指标也具有行业特殊性且定义不同 例如同店池的定义、稳定化的定义 可能人为抬高报告的同店NOI增长 [16][17] - 资本化率计算方式多样 有些报告基于NOI的资本化率 有些使用考虑预期资本支出的经济资本化率 GAAP资本化率与现金资本化率之间差异可达200个基点 [18] REITs市场定价现状与机会 - 大型REITs有足够的机构关注 定价相对有效 但其余REITs市场错误定价普遍 [8][9] - 投资者基础缺乏足够的时间/专业知识/资源来正确估值REITs 导致市场价格经常出现较大偏差 价格走势往往按类别分组 缺乏对个股基本面的区分 [20][21] - 一些REITs被大幅高估 而另一些可以以净资产价值的60%购买 为有能力在该行业导航的选股者提供了肥沃的土壤 [21] - 由于缺乏精细关注 REITs主要基于宏观因素交易 市场普遍认为REITs受利率不利影响 导致该行业自2022年美联储加息以来表现低迷 使得REITs相对于整体市场相当便宜 [23] - 具体而言 REITs中位数交易于净资产价值的84.9% 远期FFO的13.5倍 远期AFFO的15.3倍 [26] - 购买广泛的REIT ETF可能无法利用REITs内部普遍的错误定价 因为ETF按市值加权 主要由定价效率较高的大型REITs主导 且同时持有高估和低估的股票 [24] - 通过精选个股 构建一个由错误定价REITs universe中被低估部分组成的投资组合 有望获得更好的回报 [25]