财务数据关键指标变化 - 截至2025年12月31日，公司信贷额度（包括定期贷款）未偿还余额为5.33亿美元[176] - 截至2025年12月31日，公司债务与总资本化比率约为42.9%[178] - 公司融资政策规定总债务不得超过总资本化的45%（短期临时期除外）[178] - 截至2025年12月31日，公司有1.83亿美元未进行利率互换的浮动利率债务[179] - 截至2025年12月31日，公司有15笔未到期的利率衍生品，名义本金总额为3.5亿美元，用于对冲利率风险[180] - 其中7500万美元的利率互换合约将于2026年3月到期[180] - 公司未对冲部分的循环信贷额度为1.83亿美元，利率上升10%将导致年利息费用增加约105.9万美元[341] - 公司已对冲的循环信贷额度为7500万美元，以及A-4和A-5定期贷款分别为1.25亿和1.5亿美元，利率变动不会影响其收益或现金流[341] - 公司固定利率票据和抵押贷款应收款（第二层级）的公允价值为383万美元，利率变动10%对其公允价值影响微小[342] - 公司第三层级票据应收款在2025年末的账面净额（扣除信用损失准备）为0美元[343] - 2025年和2024年，公司分别为一家老年住院行为医院借款方/租户的应收票据计提了约870万美元和1100万美元的信贷损失准备金[116] 各条业务线表现 - 公司房地产投资集中于医疗保健地产，缺乏多元化，对行业波动更敏感[71] - 公司开发项目面临成本超支、工期延误及融资困难等风险[113] - 公司投资于开发项目的回报若不及预期，将影响其向股东分配的能力[114] - 公司投资组合中的198处物业，位于德克萨斯州和佛罗里达州的物业合计贡献了约26.7%的年化租金收入（截至2025年12月31日）[102] - 公司净租赁资产的部分租金增长与消费者价格指数（CPI）挂钩，若CPI不增长将影响其盈利[110] 各地区表现 - 公司投资组合中的198处物业，位于德克萨斯州和佛罗里达州的物业合计贡献了约26.7%的年化租金收入（截至2025年12月31日）[102] 管理层讨论和指引 - 公司依赖首席执行官David H. Dupuy、首席财务官William G. Monroe IV和首席会计官Leigh Ann Stach等核心管理层，其流失将严重影响业务[76] - 公司预计将依赖外部资本（债务和股权融资）来满足未来资本需求[104] - 公司增长依赖非公开或轻度营销交易获取医疗地产，竞争加剧可能影响收购[73] 租赁与租户风险 - 公司收入依赖租金，主要租户财务状况恶化或租约终止将严重影响运营[72] - 2026年有77份租约到期，占2025年总年化租金收入的9.0%[87] - 2027年有68份租约到期，占2025年总年化租金收入的7.2%[87] - 为吸引或留住租户，公司可能需承担大量资本支出，如租金减免、租户装修补贴，这可能对现金流和运营结果产生不利影响[91] - 租户破产可能导致公司仅能作为一般无担保债权人索赔，回收金额可能远低于索赔总额[86] - 若租户发生未投保或超出保险限额的重大责任损失，可能无法履行租赁付款义务，导致公司损失房产投资及未来现金流[156] - 房产空置或租金不足以覆盖运营费用时，公司需垫付资金，且税费、公用事业成本、保险、维修等费用可能上涨[158] - 若无法通过涨租抵消成本上涨，公司将不得不自行承担增加的运营成本，从而影响用于未来收购的可用资金或可分配现金[159] 融资与资本结构风险 - 通货膨胀及美联储在2022年和2023年加息，增加了公司可变利率债务（包括信贷额度）的利息成本[74] - 美联储可能在2024年和2025年降息后再次加息，可能抑制经济增长并影响公司融资和资产出售[74] - 市场利率上升可能导致公司普通股市价下跌，因投资者要求更高股息收益率，且借款成本上升可能减少可供分配的资金[229] - 公司为买家提供融资的房产销售，若买家违约将直接影响其现金流和股东分红[153] - 作为运营合伙企业的普通合伙人，公司通常需承担其所有未偿还有追索权债务，这可能严重影响财务状况、运营结果、现金流及分红能力[157] 运营与成本风险 - 劳动力市场趋紧和竞争加剧，可能给公司带来人员保留和工资上涨压力[78] - 供应链中断和成本上涨可能导致物业翻新或租户装修成本超出预算，并延误交付[92] - 公司信息技术系统面临网络安全威胁，可能导致运营中断或数据泄露[121] - 公司依赖有限数量的供应商提供关键服务（如公用事业、施工），其服务中断可能对物业运营造成重大影响[98] - 通胀可能导致公司运营费用、资本支出和浮动利率借款成本增加，进而对财务状况产生重大影响[344] - 美联储在2024年和2025年降低了利率，但2026年可能进一步调整，利率上升可能损害房地产资产价值并增加公司浮动利率借款的利息支出[344] 法律与合规风险 - 医疗行业法规变化（如《平价医疗法案》的潜在修订）可能影响租户的偿付能力和公司收入[125] - 许多州通过需求证明（CON）法律监管医疗设施建设，可能限制租户的运营扩张[127] - 违反欺诈和滥用法律可能导致刑事和/或民事处罚，包括惩罚性制裁、损害赔偿评估、罚款、监禁、拒绝医疗保险和医疗补助支付和/或被排除在联邦医疗计划之外[136] - 违反《虚假申报法》可能导致个人代表政府提起举报人诉讼[138] - 违反隐私和安全法律可能导致重大民事罚款以及潜在的刑事处罚，此外还有调查、补救、通知、律师费等相关成本，以及声誉损害和收入损失[143] - 公司需遵守《美国残疾人法案》和《公平住房修正案》等法规，不合规可能导致额外成本、罚款或损害赔偿，影响财务状况和股价[163] - 根据《萨班斯-奥克斯利法案》，公司需获取财务报告内部控制有效性的审计意见，若存在重大缺陷，可能导致财务重述、丧失投资者信心及股价下跌[173][174] - 公司组织章程限制任何股东实益或推定拥有超过9.8%的已发行股本[185] - MGCL的“商业合并”条款通常禁止公司与“利害关系股东”（通常指拥有10%或以上投票权）进行某些商业合并[191] - “控制权股份”条款规定，在“控制权股份收购”中获得的股份没有投票权，除非获得至少三分之二票数的股东批准[191] REIT资格与税务风险 - 作为REIT，公司每年必须将至少90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除，不包括资本净收益）进行分配[90] - 公司作为REIT，每年必须将至少90%的应税收入分配给股东[104] - 为维持REIT资格，在纳税年度下半年，任何五名或更少个人持有的公司股份价值不得超过50%[185] - 为维持REIT资格，公司每年必须将至少90%的REIT应税收入（扣除净资本利得）分配给股东[202][206] - 若未能维持REIT资格，公司将按常规企业税率纳税，且至少5年内无法重新选择REIT身份[202][207] - 若运营合伙实体不被视为税收穿透实体，公司将失去REIT资格并面临公司所得税[204] - 公司可能需缴纳4%的不可抵扣消费税，若其年度分红低于普通收入的85%加资本利得净额的95%及前期未分配收入的100%[206] - 公司拥有两个应税REIT子公司（TRS），且自2026年后的纳税年度起，TRS证券价值不得超过公司总资产的25%[211] - 若应税REIT子公司（TRS）的租户或设施运营商不符合特定资格要求，可能导致公司失去REIT资格[213][215] - 公司参与“禁止交易”的净收益需缴纳100%的惩罚性税收[210] - 公司与应税REIT子公司（TRS）的非公平交易可能面临100%的惩罚性消费税[211] - 公司为维持REIT资格，其章程规定任何个人或实体不得实益或推定拥有超过9.8%的已发行股本价值或普通股（以更严格者为准）[219] - 公司REIT资格要求：在每一纳税年度的下半年，5名或更少个人不得拥有超过50%价值的已发行股份；且每年至少有335天需有100名以上实益股东[218] 行业与市场风险 - 医疗行业的不利趋势（如劳动力短缺、成本上升）可能影响租户的运营，从而对公司租赁收入产生负面影响[129] - 租户收入来源包括医疗保险、医疗补助、私人保险支付方和健康维护组织，面临政府及私人支付方控制或降低医疗成本的压力，以及报销减少和支付方式变更的风险[130] - 私人保险公司可能依赖全部或部分医疗保险支付系统来确定支付费率，这可能导致私人保险公司的报销减少[130] - 特朗普政府的政策影响医疗补助的注册和支付，低成本、低保额计划的出现给私人保险公司的成本和支付给供应商的费率带来不确定性[132] - 支付方降低医疗成本的努力可能导致公司部分租户的某些服务报销减少或增长放缓[133] - 租户可能面临越来越多的专业责任和一般责任保险索赔及诉讼，频率和严重性呈上升趋势，且保险可能无法覆盖所有索赔或无法以合理成本获得[144] - 针对医疗保健提供者的政府调查（特别是在医疗保险/医疗补助虚假索赔和电子健康记录的有效使用方面）以及由此产生的执法行动预计将持续增加[145] - 房地产投资流动性相对较差，可能限制公司应对物业业绩不利变化的能力，且物业出售可能受限于持有期限要求，无法迅速调整投资组合[146][149] - 公司普通股交易量可能波动，股价可能因与运营无关的因素下跌，投资者可能无法以买入价或更高价格出售股票[226] 收购与投资风险 - 待完成收购可能失败，导致成本无法收回并影响向股东支付股息的能力[79] - 收购物业通常仅附带有限保修，出现问题可能导致投资减记[81] - 公司作为控股公司，其运营依赖子公司分红，股东权益在结构上劣后于子公司所有负债[200] - 公司目前持有运营合伙实体100%的OP单位，但未来可能向第三方增发，这将稀释其所有权比例并减少可分配给股东的收益[201] 环境与物理风险 - 气候变化相关法规可能导致现有及新开发物业的资本支出增加，例如为提高能源效率[97] - 疫情（如COVID-19）可能导致租户设施关闭，严重影响其运营和公司财务状况[84] - 房产可能面临未投保的损失，如洪水、地震、野火等，这些风险通常未被完全覆盖，可能导致资产价值减损和资本损失[154] - 产权保险金额通常仅等于房产原价，可能低于当前或未来价值，若出现产权缺陷，公司可能损失部分投资及预期利润[155] ESG与声誉风险 - ESG（环境、社会和治理）相关评级、披露要求或未能满足期望可能对股价和融资成本产生重大不利影响[100][101] 税务与费用风险 - 房产税可能因税率变化或重新评估而增加，若无法从租户处获得补偿，将严重影响公司现金流和向股东支付预期股息的能力[160]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 公司2025年营收同比增长10.1%[258] - 2025年净收入为7.273亿美元，较2024年的6.606亿美元增长10.1%[284] - 公司2025年调整后EBITDA同比增长9.5%，达到4340万美元[258] - 公司2025年调整后EBITDA较2024年增加370万美元[258] - 2025年非GAAP调整后息税折旧摊销前利润为4336万美元，较2024年的3961万美元增长9.4%[312] - 2025年净亏损为1.080亿美元，基本每股亏损为0.84美元[307] - 2025年GAAP净亏损为1.08亿美元，较2024年的7870万美元亏损扩大[312] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 2025年毛利润为3.143亿美元，毛利率为43.2%，较2024年的43.9%下降0.7个百分点[286][288] - 2025年收入成本为4.130亿美元，占收入比例为56.8%，同比增长11.5%[286] - 2025年一般及行政费用为2.733亿美元，占收入比例为37.6%，同比增长5.2%[290] - 2025年研发费用为3708万美元，占收入比例为5.1%，同比增长19.0%[292] - 2025年销售及市场费用为9201万美元，占收入比例为12.6%，同比增长8.7%[295] - 2025年资产减值费用为2775万美元，占收入比例为3.8%，主要涉及无形资产及资产处置[299][300] - 2025年CEO过渡成本为350万美元，收购及整合相关费用为727万美元，资产减值费用为2775万美元[312] - 2025年基于股票的薪酬支出为4132万美元，知识产权诉讼成本为1128万美元[312] 财务数据关键指标变化：现金流与资本 - 2025年经营活动产生的现金流为523万美元，较2024年的702万美元下降25.5%[311][313] - 2025年投资活动使用的现金流为1234万美元，而2024年为提供1286万美元现金流，主要受证券到期收益减少3390万美元及收购Pathline现金使用增加650万美元影响[311][314] - 2025年融资活动使用的现金流为2.003亿美元，主要用于偿还2.013亿美元的2025年可转换票据[311][315] - 截至2025年底，公司现金及现金等价物为1.596亿美元，较2024年底的3.670亿美元减少56.5%[311] - 2025年利息收入为907万美元，较2024年下降50.8%[302] - 2025年资本支出约为2700万美元，2026年资本支出预计在3000万至3500万美元之间[318] - 公司预计现有现金足以支持未来至少12个月的运营和资本需求[316] 各条业务线表现 - 公司是血液肿瘤诊断检测（包括分子和NGS检测）的领先提供商[254][270] - 公司是美国实体瘤NGS检测解决方案的主要提供商之一[254][270] - 公司通过其制药开发服务为生物制药公司提供实验室检测、生物标志物分析和数据生成支持[254][271] - 按付款方类型划分，2025年净收入中客户直接付款占71%，商业保险占16%，医疗保险及其他政府项目占13%[283] 管理层讨论和指引 - 公司专注于通过自动化、流程改进和平台升级来推动运营效率[259] - 公司计划在实体瘤下一代MRD检测领域进行重点投资，以开发超灵敏检测[259] 其他重要事项 - 公司于2025年4月完成了对Pathline的收购[258] - 公司于2025年12月成功解决了RaDaR ST专利诉讼，无未决索赔[258]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 2025年净销售额为51.953亿美元，较2024年的53.413亿美元下降3%[154] - 2025年营业利润为10.415亿美元，与2024年的10.404亿美元基本持平[154] - 2025年净利润为8.058亿美元，略低于2024年的8.111亿美元[154] - 2025年摊薄后每股收益为22.79美元，高于2024年的22.66美元[154] - 2024年净销售额同比增长7%，销量增长8%、有利价格与产品组合贡献3%以及收购AES带来销量增长1%，部分被2023年第四季度出售欧洲业务导致的销售额减少5%所抵消[170] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 2025年毛利率为33.4%，较2024年的33.3%提升10个基点[157] - 2025年销售、一般及行政费用占净销售额比例为13.1%，较2024年的13.7%下降60个基点[158] - 2025年有效税率为19.2%，高于2024年的18.8%[164] - 2024年毛利率提升220个基点至33.3%，主要得益于价格与产品组合带来250个基点的积极影响，但被更高的运费、分销成本及产品成本抵消30个基点[170] - 2024年SG&A费用增加2500万美元，但占净销售额比例下降50个基点至13.7%，主要受员工相关成本增加（包括激励薪酬）推动，部分被2023年出售欧洲业务带来的SG&A费用减少6200万美元所抵消[171] - 2024年净利息支出为3900万美元，较2023年的5200万美元下降，主要由于现金流增加导致借款减少[177] - 2024年所得税费用为1.88亿美元，有效税率为18.8%，低于2023年的20.0%[178] 各条业务线表现 - 2025年家庭舒适解决方案部门净销售额下降7%至33.434亿美元，部门利润下降3200万美元[153][165] - 2025年建筑气候解决方案部门净销售额增长5%至18.519亿美元，部门利润增加3250万美元[153][167] - 2025年分部利润同比增加3300万美元，主要得益于价格与产品组合带来1亿美元的收益，但被销量下降3100万美元、产品成本净增1600万美元以及分销销售通胀与其他自由支配支出增加2000万美元部分抵消[168] - 2025年公司及其他部门成本减少1500万美元，主要由于员工成本降低，包括激励薪酬减少以及咨询支出生产力提升[169] 现金流表现 - 2025年经营活动产生的现金流为7.58亿美元，低于2024年的9.46亿美元[154] - 2025年经营活动产生的现金流量为7.576亿美元，较2024年的9.457亿美元减少1.881亿美元，主要由于净营运资本增加2.17亿美元[186] - 2025年投资活动使用的现金流量为6.556亿美元，较2024年增加4.81亿美元，主要由于收购Duro Dyne和Supco相关支出5.45亿美元，部分被资本支出减少所抵消[187] 债务与资本结构 - 截至2025年12月31日，公司总债务为13.884亿美元，包括商业票据2.26亿美元、长期债务11.441亿美元（含定期贷款3亿美元及高级无担保票据8亿美元）[189] - 公司2025年12月31日账面债务与总资本比率降至54%，较2024年12月31日的57%有所下降[196] - 信贷协议要求公司维持总净杠杆率不超过3.50:1.00（或在重大收购后可选4.00:1.00）[202][203] 股东回报与资本配置 - 2025年股息支付总额为1.73亿美元，较2024年的1.6亿美元增加，季度股息自2025年7月起从每股1.15美元增至1.30美元，增幅13%[199] - 公司预计2026年资本性支出约为2.5亿美元[201] 其他财务与运营数据 - 公司2025年现金及现金等价物为3420万美元，其中900万美元存放于海外[198] - 截至2025年12月31日，母公司及担保子公司合并流动资产16.764亿美元，非流动资产18.249亿美元；2025年净销售额51.138亿美元，净利润4.063亿美元[210][212] - 公司持有名义数量为8760万磅的铝和铜商品期货合约，其净资产的账面价值和公允价值为2360万美元，远期价格上涨10%将导致公允价值变动1320万美元[219] - 利率上升10%将导致2025年、2024年和2023年的税前利息支出分别增加约110万美元、90万美元和230万美元[220] 各地区表现 - 2025年、2024年和2023年，美国以外地区的净销售额分别占总净销售额的7%、6%和11%[222] - 汇率变动10%将对2025年、2024年和2023年的净收入分别产生约580万美元、260万美元和560万美元的影响[222]

财务业绩：GAAP与调整后指标 - 公司第四季度GAAP净亏损为每股0.12美元，全年GAAP净亏损为每股0.26美元[9] - 2025年第四季度GAAP每股净亏损为0.12美元，调整后可分配收益为每股0.15美元[24][26] - 2025年第四季度，归属于普通股股东的净亏损为1435.3万美元，每股净亏损0.12美元；全年净亏损为3114.8万美元，每股净亏损0.26美元[150][151] - 2025年第四季度基本每股净亏损为0.12美元，2024年同期为0.16美元[134] - 2025年第四季度归属于普通股股东的净亏损为1.4353亿美元，较2024年同期净亏损1.9744亿美元收窄27.3%[134] - 2025年全年归属于普通股股东的净亏损为3.1148亿美元，较2024年净亏损13.1979亿美元大幅收窄76.4%[134] 可分配收益与股息 - 第四季度调整后可分配收益为每股0.15美元，全年调整后可分配收益为每股0.64美元[9] - 2025财年调整后可分配收益为每股0.64美元，与全年股息0.64美元/股完全覆盖[24][26] - 调整特定CECL准备金后，2025年第四季度归属于普通股股东的调整后可分配收益为1932.7万美元，每股0.15美元；全年调整后可分配收益为8355万美元，每股0.64美元[150][151] - 第四季度宣布并支付股息每股0.16美元，全年股息为每股0.64美元[9] - 2025年第四季度股息覆盖率为94%，全年四个季度的覆盖率分别为100%、113%、100%、94%[26] - 公司季度现金股息为每股0.16美元，以2026年2月13日收盘价5.73美元计算，股息收益率约为11.2%[155] 账面价值 - 公司GAAP每股账面价值为7.30美元，未折旧每股账面价值为8.44美元[9] - 截至2025年12月31日，GAAP每股账面净值为7.30美元，未折旧每股账面价值为8.44美元[24][26][30] - 截至2025年12月31日，公司GAAP每股账面净值为7.22美元，未折旧每股账面价值为8.44美元[144] - 截至2025年12月31日，公司GAAP净账面价值（不包括投资实体中的非控股权益）为9.384亿美元，每股7.30美元[147] - 公司未折旧账面价值为10.85752亿美元，每股8.44美元，调整项包括累计折旧与摊销1.80937亿美元及非GAAP房地产减值（3.3617亿美元）[147] 资产与投资组合规模 - 公司总资产（未折旧）为37亿美元，总贷款组合为27亿美元[8] - 投资组合总GAAP净携带价值为8.23亿美元，其中贷款组合净额（扣除CECL储备后）为6.39亿美元，占投资组合的77.6%[30] - 截至2025年12月31日，总/平均贷款组合规模为26.78亿美元[126] - 截至2025年12月31日，贷款组合总规模为26.78亿美元，平均投资规模为2700万美元，平均剩余期限0.9年[45][48][49] - 贷款组合总账面价值为26.78亿美元，其中浮动利率贷款占97%（25.94亿美元），固定利率贷款占3%（0.85亿美元）[55] - 贷款和优先股投资组合总额为26.78亿美元，净值为25.91亿美元，平均收益率为7.3%[126] - 公司总资产从37.23亿美元下降至35.65亿美元[130] - 截至2025年12月31日，公司总资产为35.6483亿美元，总负债为26.36425亿美元，股东权益为9.28405亿美元[144] 贷款组合构成：物业类型 - 贷款组合按物业类型划分：多户住宅占67%，办公楼占24%，混合用途及其他占8%，工业占1%[32][45][49] - 公司贷款组合中公寓类贷款总额为18.05亿美元，加权平均现金票息为3.0%，加权平均全收益率为7.1%[122] - 办公室类贷款总额为6.34亿美元，加权平均现金票息为3.9%，加权平均全收益率为7.6%[125] - 混合用途及其他类贷款总额为2.18亿美元，加权平均现金票息为5.9%，加权平均全收益率为9.2%[125] - 工业类贷款总额为2200万美元，风险评级为5.0（Q4'25）[125] 贷款组合构成：规模与地区分布 - 贷款组合平均规模为2700万美元，其中97%为浮动利率贷款[8] - 贷款组合按规模分散化：2500万-5000万美元占51%，小于2500万美元占29%，5100万-7500万美元占17%，大于7500万美元占3%[46][48] - 贷款组合按地区分布：西部占38%，西南部占36%，东北部占12%，东南部占11%，中西部占3%[49][52] 贷款组合收益与期限 - 贷款组合加权平均总收益率（W.A. unlevered all-in yield）为7.3%[55] - 贷款组合加权平均全周期到期期限约为2.0年，2026年到期贷款账面价值为9.31亿美元[58][60] - 截至2025年12月31日，贷款组合的加权平均未杠杆化总收益率基于当时的浮动基准利率或基准利率下限计算[155] 贷款组合：具体贷款示例 - 公司前10大多户住宅贷款组合账面价值总额为5.07亿美元，加权平均现金票息为2.6%，加权平均全收益率为6.8%[118] - 公司前20大多户住宅贷款组合账面价值总额为8.98亿美元，加权平均现金票息为3.0%，加权平均全收益率为7.1%[118] - 前20大多户住宅贷款加权平均到期日为2028年5月，平均风险排名为3.2[118] - 贷款1（洛杉矶，CA）账面价值7000万美元，浮动票息SOFR+2.4%，全收益率6.4%，贷款价值比76%[118] - 贷款5（拉斯维加斯，NV）账面价值4800万美元，浮动票息SOFR+3.0%，全收益率8.4%，贷款价值比89%[118] - 贷款12（长滩，CA）账面价值4000万美元，浮动票息SOFR+3.4%，全收益率7.1%，贷款价值比86%[118] - 贷款17（拉斯维加斯，NV）为夹层贷款，固定票息7.0%，全收益率12.0%，贷款价值比范围57%至82%[118] - 贷款34（丹佛，CO）账面价值2500万美元，浮动票息SOFR+3.3%，全收益率7.4%，贷款价值比68%[119] - 贷款35（圣罗莎，CA）账面价值2400万美元，浮动票息SOFR+2.8%，全收益率6.8%，贷款价值比74%[119] - 办公室类贷款前十大贷款总额为4.49亿美元，加权平均现金票息为4.0%，加权平均全收益率为7.8%[125] - 前十大办公室贷款子组合规模为4.49亿美元，加权平均票息为S+4.0%，现金全收益率为7.8%[126] - 贷款85（弗吉尼亚州雷斯顿）已于2025年12月31日后通过还款解决[126] - 贷款88（马里兰州巴尔的摩）为夹层贷款，处于非应计状态[126] - 贷款90（德克萨斯州达拉斯）为优先股投资，现金全收益率为15.0%[126] - 贷款95（加利福尼亚州南帕萨迪纳）为固定利率贷款，票息与现金全收益率均为20.0%[126] - 贷款98已于2025年12月31日后通过还款解决[126] - 贷款组合中包含多笔优先股贷款，其固定全收益率高达15.0%至20.0%[122][125] 贷款组合：风险与信用状况 - 贷款组合中2200万美元（占8%）为观察名单贷款，预计活动后将减少约70%至6600万美元[11] - Q4'25观察名单贷款总账面价值为2.20亿美元，预计还款后（Pro Forma）将减少70%至0.66亿美元[71] - 截至2025年12月31日，公司关注名单贷款组合包含7笔贷款，总账面价值约为2.14亿美元，其中最大一笔为达拉斯多户住宅贷款，账面价值4500万美元[75] - 公司第四季度末（Q4'25）总CECL拨备为1.56亿美元（每股1.19美元），其中一般拨备为0.88亿美元[62] - 截至2025年12月31日，一般CECL拨备为0.88亿美元[126] - 贷款组合的一般CECL（当前预期信用损失）准备金为8800万美元[126] - Q4'25风险评级为4和5的贷款占比8%，涉及9笔贷款，与Q3'25的贷款数量（5笔）相比有所增加[62] - 观察名单中包括达拉斯和多户住宅贷款（Loan 6），账面价值0.45亿美元，风险评级从Q3'25的3恶化至Q4'25的5[71][74] - 办公室贷款Loan 85（Reston, VA）风险评级从Q3'25的4恶化至Q4'25的5[125] - 办公室贷款Loan 74（Dallas, TX）风险评级为4，贷款价值比为61%[125] - 公寓类贷款加权平均贷款价值比为71%，加权平均风险评级为3.1（Q4'25）[122] 自持不动产（REO）表现 - 截至2025年12月31日，公司自持不动产（REO）的未折旧账面价值为3.15亿美元，预计在收益电话会议时增至3.6亿美元（增长14%），而考虑预期销售后的备考价值为2.66亿美元（下降15%）[76][78] - 自持不动产中，圣何塞酒店项目未折旧账面价值最高，为1.42亿美元，但入住率仅为53%[79][80] - 净租赁房地产及其他房地产总净账面价值为3.13亿美元，占总净账面价值的46%和54%[65] - 房地产投资组合加权平均出租率为83%，加权平均剩余租期为8.3年[65] - 房地产投资中，酒店资产净账面价值为0.86亿美元，占总净账面价值的27%，但出租率仅为53%[65] - 净租赁房地产投资组合的未折旧净值为1.42亿美元，第四季度年化净营业收入为760万美元[127][129] - 其他房地产投资组合的未折旧净值为1.71亿美元，第四季度年化净营业收入为440万美元[127][129] - 净租赁及其他房地产总投资组合的加权平均出租率为83%，加权平均剩余租期为8.3年[127][129] 资本部署与投资活动 - 第四季度净部署资本3.76亿美元，全年净部署4.81亿美元[9] - 第四季度承诺4.16亿美元资本用于13笔新高级贷款，全年承诺7.56亿美元用于26笔新高级贷款[9] - 2025年第四季度新发放贷款13笔，承诺资本总额为4.16亿美元，平均贷款规模为3200万美元[35] 资本结构与流动性 - 公司可用流动性为1.68亿美元，包括9800万美元无限制现金和7000万美元公司循环信贷额度可用资金[8] - 公司资本结构显示总资本化规模（不含现金）为36亿美元，总未偿债务为25亿美元，债务权益比为2.3倍，债务资产比为66%[81] - 公司拥有充足的融资能力，包括7000万美元的公司循环信贷额度和10亿美元的回购融资额度可用性（截至2026年2月13日）[81] - 公司总债务（按BRSP份额）的加权平均到期日为2032年11月，加权平均资金成本为5.57%[85] - 公司股东权益的未折旧账面价值为10.86亿美元，总资本化（未折旧）价值为35.57亿美元[85] - 截至2026年2月13日，公司拥有6400万美元与CLO结算相关的非限制性现金，以及公司循环信贷额度下的可用资金[155] - 公司债务与权益比率（基于未折旧账面价值及非GAAP减值调整）为特定值，计算排除了投资实体中的非控股权益[155] - 现金及现金等价物为3.02亿美元，限制性现金为1.07亿美元[130] 收入与费用表现 - 2025年第四季度净利息收入为1.748亿美元，与2024年同期的1.7457亿美元基本持平[134] - 2025年全年净利息收入为6.7613亿美元，较2024年的9.0863亿美元下降25.6%[134] - 2025年第四季度物业及其他收入为3.3913亿美元，同比增长16.3%（2024年同期为2.9161亿美元）[134] - 2025年第四季度总费用为6.8199亿美元，较2024年同期的6.7398亿美元增长1.2%[134] - 2025年第四季度，归属于普通股股东的净营业收入为1290.5万美元[152] 业务分部表现 - 按业务分部看，2025年第四季度贷款组合贡献净收入201.8万美元，而净租赁及其他房地产业务净亏损516.5万美元[138] 利率敏感性 - 截至2025年12月31日，基准利率SOFR为3.69%，若SOFR上升0.25%，公司年度净利息收入预计增加140万美元（每股0.01美元）；若下降0.75%，则预计减少250万美元（每股0.02美元）[90][91] 其他财务数据 - 股东权益从10.46亿美元下降至9.38亿美元[130] - 累计赤字从19.26亿美元扩大至18.12亿美元[130] - 商业地产债务证券的账面价值为200万美元[128][129] - 2025年第四季度，归属于普通股股东的可分配亏损为3552.7万美元，每股亏损0.28美元；全年可分配亏损为1745.9万美元，每股亏损0.13美元[150][151] - 2025年第四季度，公司记录了约210万美元的递延融资成本摊销，相当于年化约23个基点[87] 非GAAP指标定义与使用 - 公司使用非GAAP指标“可分配收益”来评估运营表现和确定股息支付，认为其能更有效地反映当前投资组合和运营情况[96] - 公司定义可分配收益为GAAP净收入（亏损），并排除非现金股权薪酬、成立或战略交易费用、成功收购收益、房地产销售损益及减值、一般CECL准备金、折旧摊销、未实现损益等非现金项目[97] - 调整后可分配收益进一步排除资产销售损益、公允价值调整、未实现损益、特定CECL准备金及一次性损益[98] - 可分配收益和调整后可分配收益不代表GAAP净收入或经营活动现金流，计算方法可能与其他公司不同，不具备可比性[99] - 公司基于加权平均普通股数计算每股可分配收益和每股调整后可分配收益[100] - 净营业收入用于衡量净租赁及其他房地产组合的经营绩效，排除折旧摊销、减值及销售损益，但可能忽略资本支出等必要成本[101] - 公司提供按比例财务信息，反映其投资的经济权益，但计算方法可能与其他公司不同，应作为GAAP信息的补充[104] - 未折旧账面价值排除累计折旧摊销及非GAAP房地产减值，截至2024年6月30日季度包含非GAAP房地产减值及外币折算影响[105] 贷款风险评级与价值比 - 投资贷款风险评级分为1至5级，1为极低风险，5为减值/可能损失，原始评级为3级中等风险，每季度更新[109][111] - 贷款价值比反映初始贷款额除以评估价值，建筑贷款则为总承诺额除以完工后评估价值或预计总成本基础[106] - 夹层贷款包括附着和剥离贷款价值比，分别反映优先贷款累计融资额及包括自身贷款在内的累计融资额与评估价值的比例[108] 事件后更新 - 贷款6（达拉斯，TX）在2025年12月31日后通过止赎获得物业并重分类为不动产，已解决[121] - 混合用途贷款Loan 96（Venice, CA）于2025年10月发起，全收益率为8.9%[125]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 第三季度总销售额为5.42亿美元，同比增长4%[2][8] - 第三季度销售额为5.41588亿美元，同比增长3.8%[29] - 前三季度销售额为15.56297亿美元，同比增长1.2%[29] - 第三季度净利润为2165万美元，同比下降23.9%[29] - 前三季度净利润为6871.2万美元，同比下降18.8%[29] - 第三季度GAAP稀释每股收益为0.52美元，调整后稀释每股收益为0.61美元[2][8] - 截至2026年1月24日的季度，公司调整后每股摊薄收益为0.61美元，低于上年同期的0.68美元[36] - 截至2026年1月24日的九个月，公司调整后每股摊薄收益为1.78美元，低于上年同期的2.01美元[36] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 第三季度毛利率为43.1%，同比下降1.2个百分点[29] 财务数据关键指标变化：利润率 - 第三季度GAAP营业利润率为5.5%，调整后营业利润率为6.1%[2][8] - 公司季度整体调整后运营利润率为6.1%，低于上年同期的6.8%[39] - 截至2026年1月24日的季度，公司调整后运营收入为3328.1万美元，略低于上年同期的3542.2万美元[36] - 截至2026年1月24日的九个月，公司调整后运营收入为9392.3万美元，低于上年同期的1.07215亿美元[36] 各条业务线表现：零售部门 - 零售部门书面销售额同比增长11%，交付销售额同比增长11%至2.52亿美元[2][4][13] - 零售部门第三季度销售额为2.51934亿美元，同比增长10.7%[35] - 零售部门同店书面销售额同比下降4%[2][13] - 零售部门季度调整后运营利润率为10.7%，与上年同期持平[39] 各条业务线表现：批发部门 - 批发部门交付销售额同比增长1%至3.67亿美元[4][13] - 批发部门第三季度销售额为3.66592亿美元，同比增长1.0%[35] - 批发部门季度调整后运营利润率为6.0%，低于上年同期的6.5%[39] 各条业务线表现：Joybird - Joybird交付销售额下降3%至3600万美元[13][19] 管理层讨论和指引 - 公司预计第四季度销售额在5.6亿至5.8亿美元之间，调整后营业利润率在7.5%至9.0%之间[7] 其他财务数据：现金流 - 第三季度运营现金流为8900万美元，同比增长57%[4][19] - 前三季度经营活动现金流为1.7569亿美元，同比增长40.3%[33] - 前三季度资本支出为5673.7万美元，用于收购的现金支出为8642.3万美元[33] 其他财务数据：现金与债务 - 公司期末持有现金3.06亿美元，无外部债务[9][19] - 公司现金及等价物为3.06117亿美元，较期初减少2233.2万美元[31][33] 其他重要内容：特殊项目影响 - 供应链优化费用影响季度调整后每股收益0.09美元[36] - 业务重组相关费用（含收益）对季度调整后每股收益产生0.01美元的负面影响[36] - 分销转型费用对九个月调整后每股收益产生0.04美元的负面影响[36]

财务数据关键指标变化：收入 - 安全业务部门收入为551.15万美元，同比增长1%或5.78万美元[147] - 工业服务业务部门收入为1061.12万美元，同比增长28%或232.50万美元[148] 财务数据关键指标变化：毛利润 - 公司总毛利润为562.19万美元，占收入比例从去年同期的41%下降至35%[149] - 安全业务部门毛利润为216.07万美元，占部门收入比例从去年同期的52%下降至39%[150] - 工业服务业务部门毛利润为345.05万美元，占部门收入比例从去年同期的35%下降至33%[151] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 一般及行政费用为792.66万美元，同比增长12%或83.33万美元，部分原因是一次性报废演示设备费用44.16万美元[152] - 研发费用为50.14万美元，同比下降44%或38.86万美元[153] - 其他费用为1751.57万美元，主要包含1212.37万美元利息费用，其中1179.83万美元为债务清偿股份发行折价[155] 其他财务数据 - 公司营运资本为2474.85万美元，现金及受限现金为2178.25万美元[158] - 公司通过行使B系列权证筹集565.73万美元，并通过股权发行筹集600万美元[164]

人力资源与团队构成 - 截至2025年12月31日，公司员工总数为349人，其中全职334人，兼职15人[43] - 截至2025年12月31日，公司员工平均任期为4.7年[44] - 截至2025年12月31日，公司员工种族构成为：白人79.7%，西班牙裔和/或拉丁裔7.7%，黑人或非裔美国人2.9%，其他种族9.7%[48] - 截至2025年12月31日，公司总员工中47.0%为女性，高级管理层中57.0%为女性，董事会中57.1%为女性[48] 员工发展与社区参与 - 截至2025年12月31日，公司团队完成了超过2700个志愿者小时[45] - 截至2025年12月31日，公司团队完成了约14,800个培训课程，并参加了近6,600次在线培训活动[46] 债务与借款情况 - 截至2025年12月31日，公司拥有1.549亿美元的可变利率信贷额度借款[253] - 截至2025年12月31日，公司抵押贷款债务为4.001亿美元（2024年12月31日为4.204亿美元），加权平均利率为3.88%（2024年为4.02%）[254] - 公司固定利率债务未来本金偿付（截至2025年12月31日）为：2026年5650.7万美元，2027年4967.9万美元，2028年1.14224亿美元，2029年9723.7万美元，2030年415.9万美元，此后5.77178亿美元，总计8.98984亿美元[256] 利率风险敏感性 - 30天SOFR上升100个基点将导致公司年净收入减少150万美元，下降100个基点则增加类似金额[253]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 第四季度2025年净收入为650万美元，同比增长102%[1][6] - 第四季度2025年毛利润为330万美元，毛利率为51.2%[1][6] - 截至2025年12月31日年度净收入为2930万美元，基本每股收益0.90美元[6] - 公司2025年净收入为1.532亿美元，较2024年的2.305亿美元下降33.5%[24] - 2025年净收入扭亏为盈，达到2932.1万美元，而2024年净亏损为5746.5万美元[24] - 2025年基本每股收益为0.90美元，稀释后每股收益为0.76美元，2024年基本和稀释每股亏损均为2.34美元[24] 财务数据关键指标变化：成本、费用与运营损益 - 第四季度2025年运营亏损为61.2万美元[6] - 2025年运营亏损扩大至721.6万美元，而2024年为350.5万美元[24] - 2025年基于股票的薪酬费用为163.0万美元[28] 财务数据关键指标变化：其他收入与现金流 - 第四季度2025年其他收入为2360万美元，主要源于公允价值变动收益[6] - 第四季度2025年经营活动所用净现金为350万美元，应收账款增加520万美元[6] - 2025年其他收入净额主要受公允价值变动收益驱动，其中权证负债变动收益2085.3万美元，盈利支付负债变动收益1540.2万美元[24] - 2025年经营活动所用现金净额为800.5万美元，较2024年的650.4万美元有所增加[28] - 2025年融资活动提供现金净额为834.7万美元，主要来自权证行使净收入949.8万美元[28] 业务线表现 - 2025年产品销售收入为1.014亿美元，同比大幅下降45.9%[24] 管理层讨论和指引 - 截至季度末，公司总验证销售渠道约为1.73亿美元[6] 其他重要内容：财务状况与资产 - 截至2025年12月31日，现金及现金等价物为1180万美元，应收账款为650万美元[6] - 截至2025年12月31日，订单积压为330万美元，但约75%的季度收入为交易性收入[6] - 资产负债表显示，2025年底总资产为1947.5万美元，股东赤字为714.96万美元[22] - 2025年末现金及现金等价物为1175.0万美元，较年初略有增加[28]

财务数据关键指标变化（第四季度2025年） - 第四季度2025年净收入为650万美元，同比增长102%[1][6] - 第四季度2025年毛利润为330万美元，毛利率为51.2%[1][6] - 第四季度2025年经营亏损为61.2万美元[6] - 第四季度2025年其他收入为2360万美元，主要源于1450万美元的获利能力负债公允价值变动及900万美元的认股权证负债公允价值变动[6] 财务数据关键指标变化（全年2025年） - 公司2025年净收入为1.532亿美元，较2024年的2.305亿美元下降33.5%[24] - 公司2025年毛利润为7698万美元，毛利率为50.2%，低于2024年的45.7%[24] - 2025年运营亏损扩大至7216万美元，较2024年的3505万美元增长105.9%[24] - 因或有对价及权证负债公允价值变动产生收益，2025年净利润为2932万美元，而2024年净亏损为5746万美元[24] - 截至2025年12月31日，净收入为2930万美元，基本每股收益0.90美元[6] - 2025年基本每股收益为0.90美元，稀释后每股收益为0.76美元，2024年基本及稀释后每股亏损均为2.34美元[24] 各条业务线表现 - 2025年产品销售收入为1.014亿美元，同比大幅下降45.9%[24] - 2025年合同后支持收入为5100万美元，同比增长17.7%[24] 管理层讨论和指引 - 季度末总验证管道价值约为1.73亿美元[6] - 第四季度及2026年第一季度新签重大合同包括：国土安全部190万美元奖项及大型商业客户280万美元奖项[12] 现金流与流动性 - 2025年经营活动所用现金净额为800万美元，较2024年的650万美元有所增加[28] - 2025年融资活动提供现金净额为835万美元，主要来自权证行权净收入950万美元[28] - 截至2025年末，公司现金及现金等价物为1175万美元，较年初略有增加[28] - 截至2025年12月31日，现金及现金等价物为1180万美元，应收账款为650万美元[6] 其他重要内容（订单与资产负债表） - 截至2025年12月31日，订单积压额为330万美元[6] - 资产负债表显示，与2024年相比，2025年总资产增加至1947.5万美元，股东赤字收窄至714.9万美元[22]

Exhibit 99.1 Earnings Release Centerspace Announces Financial and Operating Results for the Year Ended December 31, 2025 and Provides 2026 Financial Outlook MINNEAPOLIS, MN, February 17, 2026 – Centerspace (NYSE: CSR) (the "Company") announced today its financial and operating results for the year ended December 31, 2025. The tables below show Net Income (Loss), Funds from Operations ("FFO") , and Core FFO , all on a per diluted share basis, for the year ended December 31, 2025; Same-Store Revenues, Expense ...