政策篇 - 2020年三季度中央政策稳定热点城市政策收紧四季度仍将稳中趋紧 [25][26] - 坚持“房住不炒、因城施策”落实稳地价稳房价稳预期目标 [26] - 融资“三道红线”严控负债规模倒逼房企去杠杆降负债 [26] - 杭州、宁波、南京等10城政策加码深圳政策力度最为严苛 [28] - 杭州、宁波等支持刚需优先购房株洲、郑州落地购房补贴 [33] - 以“三道红线”为房企降负债热点城市居民购房“限贷”升级 [34] - 地方“紧多松少”热点城市调控加码、压力城市刺激减压 [36] 行业篇 - 预计拿地新开工与投资增速回落销售规模持平微增 [25][38] - 前8月销售金额回正增1.6%全年商品房销售规模大概率创新高 [39] - 新开工面积同比增速冲高回落土地购置累计降幅连续扩大 [40] - 建安与土地投资下行使开发投资增长趋缓预计全年开发投资额增7% [40] - 经济走稳、刺激退出降负债下投资增速趋缓行业销售规模料将持平微增 [43] 土地篇 - 第三季度成交量缩价跌预计四季度溢价率将继续走低 [25][45] - 第三季度土地市场量价齐跌“三道红线”新规下9月溢价率显著下滑 [46] - 优质土地增多带动中西部城市地价上涨长三角市场竞拍热度最高 [48] - 三季度流拍现象明显好于去年同期政策收紧下四季度流拍或再度增多 [49] - 四季度溢价率大概率走低预计全年成交规模将会超过2019年 [52] 业绩篇 - 市场恢复向好“三条红线”将加速行业分化 [25][54] - 总体业绩市场逐步恢复单月同比增速稳步走高 [55] - 行业格局T0P30和TOP50房企门槛提升行业分化持续 [58] - 首8月近6成房企业绩完成不足60%四季度需加快去化节奏 [60] - 7成房企累计业绩实现同比增长 [60] - 四季度展望市场供货量加速提升持续关注销售回款 [61] - “三条红线”启动试行倒逼房企提升运营管控效率 [62] - 四季度市场供货加速带动业绩增长 [64] - 新规将加速行业分化推动集中度进一步提升 [65] 投资篇 - “三道红线”下投资积极性放缓料四季度将更趋于谨慎 [25][66] - 前三季度6成新增货值集中于销售TOP20强者恒强格局未变 [68] - 销售TOP11 - 30房企拿地最为积极第三季度拿地节奏有所放缓 [69] - 溢价率冲高后小幅回落自二季度的投资反弹趋势有所放缓 [71] - 滨江、首开等房企三季度拿地积极TOP50房企中二成8月未拿地 [72] - 投资聚焦高能级城市一二线投资占比近五成 [72] - 预计四季度企业投资将更加趋于理性和谨慎 [73] 融资篇 - 融资同比变化不大今年后期融资环境收紧 [77] - 三条红线压顶降负债成为房企目前首要任务 [77] - 三季度融资总量同环比下降降杠杆下未来融资趋紧 [79] - 宽松性货币政策影响成本下降但未来降负债压力下成本有上升趋势 [83] - 国外环境动荡境内债权融资占据主位 [88] - 房企分拆物业上市热情不减恒大、融创、华润加入战局 [89] - 融资环境趋紧未来房企融资审慎 [94]

报告行业投资评级 - 未提及[无] 报告的核心观点 - 政策篇：上半年中央稳、地方放，下半年维持稳中有放；行业篇：房地产V形反转韧性强，预计全年销售规模小幅回落；城市篇：分化中快速回升，先豪宅再刚需、5月已同比转增；土地篇：成交量缩价涨，溢价率较2019下半年明显上升；营销篇：折扣力度正在加大，直播售房将成营销新常态；产品篇：健康人居理念将更多融入住宅设计；业绩篇：销售恢复好于预期，年内“促销售、抓回款”仍是重要目标；投资篇：上半年先抑后扬，疫情后房企投资逐渐加码；融资篇：融资环境维稳，成本结构性下降[46] 根据相关目录分别进行总结 政策篇 - 上半年中央政策层面继续坚持“房住不炒”定位，央行三度降准、LPR两度下调，房贷利率趋势性下移，地方在土地出让及房地产交易环节为市场、企业减压。展望下半年，货币政策整体保持宽松基调，但边际放松空间有限，房地产信贷政策整体中性偏积极，地方调控政策继续维稳，有望从保市场主体出发为企业纾困[47] 行业篇 - 2020年上半年，房地产业经历停摆 - 重启 - 回升过程，投资、销售、拿地等重要指标增幅创下20年历史低位后修复回升，但行业下行压力仍在。下半年行业依旧处于承压而行的反复、波动阶段，预计全年销售规模将小幅回落[63] 城市篇 - 疫后需求有序释放，成交快速回升、城市项目分化加剧。城市间楼市分化，如深圳、杭州率先正常化，广大三四线成交持续低迷。项目也存在分化，3 - 4月一二线豪宅“一房难求”，5 - 6月刚需接力中低价产品旺销。房价方面，同比涨幅收窄、环比先降后扬，一二线稳中有升三四线分化延续[78] 土地篇 - 土地成交规模下滑，各能级城市地价全线上涨，多数中西部二线成交量收缩，长三角地市热度持续高位。二季度普通地块入市增多，无人竞拍再成流拍主因。下半年土地市场将回归平稳，预计全年成交规模和2019年基本持平[79] 营销篇 - 线上营销加码，部分城市项目已达8折，线上营销、明星网红直播、购房节等方式为上半年主流，折扣力度正在加大，直播售房将成营销新常态[80] 产品篇 - 健康人居理念将更多融入住宅设计，如功能性更强的横厅被广泛应用、开放式厨房等互动空间增强家庭交流、人性化和收纳设计关注度不断提升、重视多维社区公共空间构建、住宅设计更注重舒适性、绿色健康因素更多融入、智能科技赋能持续推动住宅发展[80] 业绩篇 - 单月业绩同比逐月回升，销售恢复情况好于预期。规模房企集中度进一步分化，行业竞争加剧。近半数房企业绩完成不及40%，下半年去化压力较大，规模房企表现优于行业整体，部分企业业绩突出，全年预计梯队分化加大[80] 投资篇 - 上半年TOP10新增货值集中度微降至36%，但规模优势依旧显著；百强拿地销售比回升至0.38，龙头房企最为谨慎；上半年拿地节奏先抑后扬，第二季度TOP50房企投资金额激增；房企整体投资态度分化，“一头一尾”表现相对较弱；中西部仍是投资重心，长三角地区竞拍最为激烈；预计下半年投资意愿进一步回升，拿地态度持续分化；聚焦核心二线城市优质地块，多渠道拿地控成本、防风险[81] 融资篇 - 融资环境维稳，成本结构性下降，融资总量同比微降但正在逐步恢复，企业分化，房企融资成本结构性下降，到期压力下美元债重启，年内境内债权融资依然占据主位，房企上市热情不减，分拆物业上市掀起新高潮，破产企业达234家，部分上市房企相继出现危机。境外美元债重启加速恢复，将助力房企下半年加快发展[81]

报告行业投资评级 - 文档未提及，无对应内容 报告的核心观点 - 政策层面，两会是政策风向标，多省市棚改计划有升有降，粤港澳大湾区规划意义重大但调控政策未实质转向，2019年调控政策上半年维稳下半年部分城市可能放松 [42][48][49] - 行业层面，2019年1 - 2月销售面积同比下降，投资增速逆势上升，上半年销售规模低位运行但在一、二线带动下不会大幅下跌 [43] - 城市供求方面，一季度新增供应量同比下滑，不同线级城市供应和成交分化明显，考虑多种因素二季度成交或小幅增加 [44] - 城市房价方面，不同线级城市房价走势不同，预判二季度新房价格整体平稳，各线级城市有各自走势 [44] - 库存待售方面，一季度市场低迷库存上升，全国商品房待售面积降速变缓，未来去化压力大 [45] - 土地市场方面，一季度成交量缩价涨，预计二季度政策维稳，一、二线城市相关指标会改善 [46] - 企业运营方面，一季度销售未回暖，房企目标增速放缓，拿地态度谨慎但部分企业积极，营销范围扩大折扣活动增多 [47] 根据相关目录分别进行总结 政策相关 - 2019年“两会”涉及房地产多方面，调控主基调不变，金融政策松紧适度，房地产税稳步推进，新型城镇化助力区域发展，提升居民购买力等 [50][51][52][53][54][55] - 多省市棚改计划开工量有升有降，存在“计划减量、实际超量”可能 [56] - 粤港澳大湾区发展规划意义重大，有望成其他城市群规划模板，核心城市作用关键 [59] - 部分城市松绑“四限”但调控未实质宽松，多城降人才落户门槛但刺激楼市效果有限 [60][62] - 展望2019年，一线回暖使政策宽松预期减弱，但部分城市仍会逐步放松“四限” [65] - 2019年一季度有诸多政策出台，包括各地限购、限贷、人才政策等调整 [66][67][68][69][70] 行业相关 - 2019年1 - 2月销售面积同比下降3.6%销售额增长2.8%，区域销售情况不同，东部降幅大中西部有支撑但增速回落，短期市场下行趋势惯性延续 [71][72] - 1 - 2月房地产开发投资额同比增长11.6%，中部和西部投资增速回升，投资增速上升源于房企加紧施工，预计年内转降 [74] - 1 - 2月新开工面积增长6.0%土地购置面积锐减34.1%，新开工面积短期或下行，土地购置面积下降在预期之中，2019年土拍市场难实质好转 [75][77]

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 1/ 7 2024 年 10 月 中 国 房 地 产 研 报 预 计 10 月 供 应 回 落 而 成 交 环 增 3-5 成 ， 京 沪 深 政 策 发 酵 供 需 两 旺 克而瑞研究中心 预计 10 月供应回落而成交环增 3-5 成，京沪深政策发酵供需两旺 文/杨科伟 俞倩倩 10 月仍处于传统营销旺季，不过房企推盘积极性稳步回落，回落至 8 月水平。据 CRIC 调研， 10 月 28 个重点城市预计新增商品住宅供应面积 752 万平方米，环比下降 31%，同比下降 18%，绝对 量回归至 8 月水平。仅一线同比保持正增 31%，二线同环比跌幅显著，累计同比降幅达 3 成以上。 从供给结构来看，呈现出改善为主，刚需为辅的供应结构；主城、近郊、远郊占比结构为 57%、 30%和 12%，预判 10 月，我们认为，整体成交大概率稳步上行，环比增 3-5 成，同比因去年基数较 低，预期转正。而二手房或将环比增 1-2 成，增幅略小于新房。 一、规模：10 月 28 城供应环降 3 成回归 8 月水平，京沪深新政效应环比持增 10 月仍处于传统营销旺季，不 ...

报告行业投资评级 无相关内容 报告的核心观点 代建行业快速扩张 - 2023年代建企业新拓面积接近2亿平方米,综合能力TOP30代建企业新增签约面积1.82亿平方米,同比增长25.5% [2] - 截至2024年9月,已有超过100家房企入局代建或承接代建业务,其中销售50强房企达46家 [3] - 有些企业为了增加利润增长点早早布局,有些企业则是"夹缝求生"快速入局 [2] 央国企和民企代建布局特点 - 央国企凭借"出身"优势在代建行业起步较早,以政府代建为基本盘,逐渐走向多元化代建模式 [7][8][9] - 民企代建起步晚,更多依靠商业代建扩张,代建特色与企业品牌一脉相承 [14][15][16][17][18][19][20] - 近两年快速扩张的民企如融创、旭辉主打定制化代建 [15][16] - 朗诗、当代等民企差异化路线,聚焦绿色、科技等特色 [17][18] - 龙湖、新城、华夏依托多元赛道优势,分别在TOD、数字科技体系代建与综合体代建发力 [18] - 江浙企业如德信、众安等扎根于未来社区、特色小镇改造及运营 [19] - 金科、华宇通过纾困代建"破局" [20] 代建行业竞争格局 - 大浪淘沙之下,诸多代建业务涉及较早但后续尚未发展的央国企已然"掉队" [23] - 新进的民营企业虽在疯狂扩张,但份额并不高、竞争也在加剧 [23] - 有一定规模的入局代建企业中,央国企围绕政府代建的护城河慢慢转向市场化代建,并在主业优势的基础上再细分领域积累经验和优势 [23] - 民企发展受限相对较少,商业代建实际操作也相对灵活,入局基本以大本营和房地产发展积累下来的资源整合为主 [23] 分组1 - 代建行业快速扩张,2023年新拓面积接近2亿平方米 [2] - 截至2024年9月,已有超过100家房企入局代建,其中销售50强房企达46家 [3] - 央国企凭借"出身"优势在代建行业起步较早,以政府代建为基本盘 [7][8][9] - 民企代建起步晚,更多依靠商业代建扩张 [14] 分组2 - 近两年快速扩张的民企如融创、旭辉主打定制化代建 [15][16] - 朗诗、当代等民企差异化路线,聚焦绿色、科技等特色 [17][18] - 龙湖、新城、华夏依托多元赛道优势,分别在TOD、数字科技体系代建与综合体代建发力 [18] - 江浙企业如德信、众安等扎根于未来社区、特色小镇改造及运营 [19] - 金科、华宇通过纾困代建"破局" [20] 分组3 - 大浪淘沙之下,诸多代建业务涉及较早但后续尚未发展的央国企已然"掉队" [23] - 新进的民营企业虽在疯狂扩张,但份额并不高、竞争也在加剧 [23] - 有一定规模的入局代建企业中,央国企围绕政府代建的护城河慢慢转向市场化代建 [23] - 民企发展受限相对较少,商业代建实际操作也相对灵活 [23]

报告行业投资评级 本报告未给出行业投资评级。[无] 报告的核心观点 1) 2024年9月16日-9月22日,土地成交金额出现周期性下降,平均溢价率也出现回落。[3][4] 2) 重点城市本周监测供应建面285万平方米,环比下降71%,成交建面405万平方米,环比下降34%。[3] 3) 本周平均溢价率2.4%,较上周下降1.4个百分点,流拍率下行至3.4%的年内低点。[4] 4) 一线城市本周共挂牌12宗经营性用地,其中北京3宗宅地,上海9宗宅地。[3] 5) 二线城市本周挂牌18宗,其中含宅用地13宗,苏州进一步加强了低密地块的出让力度。[3] 6) 三四线城市本周供应27宗地块,其中含宅用地仅10宗,徐州和南通分别有3宗宅地挂牌。[3] 7) 成交高单价地块占比减少,成交均价6527元/平方米,环比下降10%。[4] 8) 成都金融城三期宅地溢价率高达42%,刷新了成都的最高楼面价纪录。[4] 分组1 - 土地供应和成交情况 [3][4][5] - 市场热度分析 [4] 分组2 - 一线城市地块情况 [3] - 二线城市地块情况 [3] - 三四线城市地块情况 [3] - 重点地块成交情况 [7][8]

CR/C 克而瑞·研究中心 2024 年 9 月 中国房地产 新房周报 北京等 34 城政策优化， 成交环比小幅回落 克而瑞研究中心 持"以旧换新"、取消普宅标准等方面。 版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 7 【本周观点】北京等34城政策优化，成交环比小幅回落 政策：全国前 8 月旧改开工小区 4.2 万个，北京等 34 城政策调整 供应：总量环比回落， 杭州 2 盘入围供应 TOP10 成交：总量环比小幅回落，平均去化率升至 21% 【政策动态】全国前8月旧改开工小区4.2万个，北京等34城政策调整 第 37-38 周（9.9-9.22），中央层面，9 月 18 日住建部披露，1-8 月份，全国新开工改造城镇 老旧小区 4.2 万个。分地区看，江苏、吉林、青海、上海、重庆、江西等 6 个地区开工率超过 90%。。 地方层面，北京、大连等 34 城政策放松，主要涉及放松限贷、放松公积金贷款、发放购房补贴、支 | --- | --- | --- | |------------------|--------------|--------------------------------------------- ...

C灵バC 克而瑞·研究中心 2024 年 9 月 中国房地产 手房周报 中秋影响成交环降 40%， 苏厦蓉领跌 克而瑞研究周报 2024年第38周（9.16-9.22），14个重点监测城市二手房成交面积96.0万平方米，受到中秋假期 影响，环比下降40%，同比下降31%。成交套数总计9849套，环比下降40%，同比下降32%。 环比来看，重点监测城市成交均回落，厦门、成都等近乎腰斩。同比来看，由于中秋错期仅杭 州成交同比正增长。 图：2023年第1周-2024年第38周全国二手住房成交走势（万平方米） 96.0 -31% -40% -150% -100% -50% 0% 50% 100% 150% 0 50 100 150 200 250 1周4周7周 10 周 13 周 16 周 19 周 22 周 25 周 28 周 31 周 34 周 37 周 40 周 43 周 46 周 49 周 52 周 2周5周8周 11 周 14 周 17 周 20 周 23 周 26 周 29 周 32 周 35 周 38 周 成交面积 同比 环比 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 | --- | --- | -- ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 未提及 各部分总结 市场成交 - 6月24日一线城市成交指数23.85，环比涨0.34%，上海涨77.81%；二线城市成交指数63.38，环比跌39.52%，武汉涨7.30%；三线城市成交指数58.61，环比涨35.93%，莆田涨171.43% [2] - 6月24日典型城市成交数据显示，北京、广州等部分城市成交套数和面积有增长或下降情况，如北京商品住宅成交套数较上月同期增长39%、面积增长40% [14][15] 土地交易 - 6月25日仑江集团以1.09亿元竞得宁波鄞州区WX02 - 01 - 26地块，楼面价2487元/㎡，溢价率29.6% [4][6] - 6月25日成都取消限购后首场土拍揽金约40.6亿，越秀、华润联合体等各获1宗 [11] - 6月25日金隅63.8亿底价摘得北京朝阳十八里店宅地，或打造云筑四期项目 [12] - 6月25日保利近7亿摘广州广钢新城宅地，经12轮竞拍，扣除配建后楼面价约28682元/平方米 [13] 政策动态 - 6月25日消息，长春拟阶段性提高住房公积金单笔贷款最高额度 [4] - 6月25日消息，广州调整2024住房公积金缴存基数比例 [4] - 6月25日苏州市公安局通知，8月1日起在苏州购房且实际居住即可申请落户 [7] 企业动态 - 6月25日招商蛇口为深圳子公司20亿贷款按50%持股比例提供不超10亿元连带责任保证 [8] - 6月25日北京城建称文旅地产布局初步形成，已成立专班跟进城中村改造 [9] - 6月25日中信证券研报认为开发类企业做深做精轻资产运营和服务是大势所趋 [10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2024年上半年受新房市场下行影响土地成交规模同比降16%创2010年以来同期新低 各能级城市表现基本一致 市场热度明显下行 溢价率降至4.2% 未来房企投资聚焦核心一二线城市优质板块 典型房企投资额低位运行 央国企和城投是中坚力量 核心地块竞争将更激烈 三季度土拍热度有望点状回升 但短期投资意愿难提升 [2] 各部分总结 土地成交规模与价格 - 全国300城经营性土地上半年成交建面2.97亿平方米 同比降16% 平均楼板价2555元/平方米 同比降21% 除1月外各月成交规模同比均降 [3] - 各能级城市表现有差异 一线量跌价涨 二三线量价齐跌 一线城市成交量降幅最大 成交规模同比降40% 成交金额降37% 三四线城市成交建面同比降16% 成交金额降31% 二线城市成交建面、金额同比降幅分别为11%和34% 一线成交均价微涨5%至23619元/平方米 二线成交均价降至4591元/平方米 降幅26% 三四线城市同比跌18% 降至1479元/平方米 [3] 流拍情况 - 2024年上半年土地流拍率与2023年下半年基本持平 均在15%左右 二季度流拍率增至18% 较一季度增加近7个百分点 5、6月流拍率均超20% [4] - 三四线城市土地市场寒冬 淮安、台州等城市多宗地块流拍 因楼市萎靡、新房成交疲软、房企流动性压力大 拿地焦点集中于去化风险低的城市 [4] 企业投资情况 - 二季度企业投资未明显提升 投资百强门槛值、总量同比跌幅大 二季度投资额为近三年季度新低 拿地金额百强门槛同比降四成 [6] - 1 - 5月新增货值、总价和建面百强总额同比分别降27%、32%和16% 二季度投资百强拿地金额同、环比分别降60%和12% [8][10] - 拿地销售比低至0.15 二季度投资意愿无起色 资源集中头部企业 销售10强企业货值集中度过半 [12] - 截止5月末投资金额百强房企中 城投平台56家 央国企21家 民企23家 央国企金额占比48% 城投占比29% 民企数量和金额占比双低 [12][13] - 5月末近七成销售百强房企未拿地 拿地金额TOP10房企投资额同比降36% 仅7家房企拿地金额超百亿 较同期减少4家 部分央企投资放缓 国贸地产拿地金额、货值同比增长 [14] 展望 - 部分城市如成都、合肥上半年溢价率超10% 南京、青岛近期土拍热度上升 南京、天津等多个城市将出让低密宅地 土拍市场热度有望点状回升 新房市场有望加快筑底 [17] - 政策落地效果需时间检验 短期房企投资意愿难大幅提升 未来投资聚焦核心一二线城市优质板块 核心城市郊区及部分三四线投资走弱 典型房企投资额低位运行 央国企和城投是中坚力量 核心地块竞争更激烈 [18]