报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 受近年房企销售规模显著收缩影响，2024年企业交付规模同比降低，产品力从前端设计扩展至后端交付和服务体系，地物协同成必然趋势 [4] 根据相关目录分别进行总结 2024年加大“白名单”项目贷款投放力度，对企业保交付起到积极作用 - 2024年中央加强政策预期管理，定调“止跌回稳”，9月末提出加大“白名单”项目贷款投放力度，10月住建部明确相关要求，举措对企业保交付起到积极作用 [6] - 截至2024年末，全国“白名单”项目贷款审批通过金额超5万亿元，保交房攻坚战实现住房交付373万套，完成年度既定目标，2025年将继续精准支持房地产项目建设交付 [6] 受房企销售规模收缩影响，2024年企业交付规模同比降低 - 2024年行业规模房企整体交付体量较2023年明显收缩，公开披露交付规模的近50家房企中，绝大多数企业交付规模有不同程度降低，近六成企业降幅超30%，降幅中位数达38% [7] - 原因一是行业处于下行调整、经济修复周期，规模房企特别是部分出险房企保交付压力大；二是2024年竣工交付主力是2022年后成交项目，近年房企销售规模收缩反映在竣工交付面积上，2024年企业交付规模降幅与近年百强房企操盘销售面积降幅大致相当 [7] - 给出2021 - 2024年百强房企操盘销售面积及同比数据，2024年操盘销售面积为21576.2万平方米，同比降30.88% [8] - 列出2024年部分房企公开披露的交付规模及交付详情，如碧桂园交付约38万套等 [10] 产品力从前端设计扩展至后端交付和服务体系，地物协同成必然趋势 - 2024年房企交付规模同比降低，但企业产品交付体系更丰富，产品力观念从前端设计拓展至后端交付、服务体系，关注点贯穿全开发周期，提升产品力、交付力、服务力成行业共识，深化“地物协同”成房企立足之本 [11] - 以华润置地为例，其迭代“好房子”标准，搭建全流程规范化管理制度，华润万象生活制定服务标准，润比邻覆盖业主居住体验 [13] - 以保利发展为例，其推出“6321”交付管理体系，深化“一房五验”要求，保利物业提出“6866”全流程品质服务体系，使“保利式交付”包含好产品、好服务、好生活 [16]

报告行业投资评级 - 未提及相关内容 报告的核心观点 - 2025年2月17日 - 2月23日第8周土地环比缩量升温，受节前供地节奏影响成交量环比回落，但供应规模持续攀高，重点城市平均溢价率创近三年新高，流拍率回升至近一年均线附近 [4] 根据相关目录分别进行总结 供应情况 - 本周供应建筑面积300万平方米，环比上升24%，主要因二线城市供地规模持续回升，较上周增加27%，本周供应含宅用地平均容积率为2.11，苏州、长春、西安等地供应宅地平均容积率均低于2.0 [4] - 苏州湖西挂牌一宗商住地块，起拍总价36.6亿元，容积率1.6，起拍楼板价2.8万元/平方米，地块三面环水，配套成熟，周边高端二手房挂牌价约6万元/平方米 [5] - 杭州滨江区挂牌一宗宅地，起拍总价30.6亿元，容积率2.5，起拍楼板价5.3万元/平方米，地块距钱塘江近，周边二手豪宅挂牌价均在9万元/平方米以上 [5] 成交情况 - 总建面171万平方米，环比下降38%，成交金额299亿元，环比增加57%，重点城市平均楼板价为1.75万元/平方米，环比上涨152%，平均溢价率22.9%，为近三年新高 [6] - 2月20日上海集中土拍，虹口宅地由金茂和庆隆联合体以89.64亿元竞得，溢价率38.2%，成交楼板价约11.7万元/平方米；杨思宅地由越秀地产以50.9亿元竞得，溢价率33.4%，成交楼板价约7.5万元/平方米 [7] - 2月20日杭州集中土拍，城东新城地块由大家房产竞得，溢价率54%，成交总价10.8亿元，平均楼板价4.7万元/平方米，刷新板块宅地楼板价纪录 [8] 总价TOP5地块房企竞拍情况 | 排名 | 城市 | 重点地块 | 竞得房企 | 成交总价（亿元） | 竞得楼板价（元/平方米） | 溢价率 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | 上海 | 沪告字[2025]第003号虹口区单元地块C080302 hk329 - 11 | 金茂；庆隆 | 90 | 117474 | 38% | | 2 | 上海 | 沪告字[2025]第003号浦东新区单元地块Z000602 20Ea - 01 | 华润置地；越秀 | 51 | 74695 | 33% | | 3 | 成都 | 成华区保和街道长春社区2、3、4组，东升社区组10 | 华润置地 | 17 | 17700 | 28% | | 4 | 苏州 | 苏地2025 - WG - Z02号工业园区金堰路西、金鸡湖大道北 | 绿城 | 14 | 26754 | 22% | | 5 | 杭州 | 杭政储出[2025]2号西兴单元BJ030302 - 29地块 | 杭州滨江 | 14 | 42989 | 44% | [14] 单价TOP5地块房企竞拍情况 | 排名 | 城市 | 重点地块 | 竞得房企 | 竞得楼板价（元/平方米） | 溢价率 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | 上海 | 沪告字[2025]第003号虹口区C080302单元地块hk329 - 11 | 金茂；庆隆 | 117474 | 38% | | 2 | 上海 | 沪告字[2025]第003号浦东新区Z000602单元20Ea - 01地块 | 华润置地；越秀 | 74695 | 33% | | 3 | 杭州 | 杭政储出[2025]4号城东新城单元SC080201 - 48地块 | 大家房产 | 47486 | 54% | | 4 | 杭州 | 杭政储出[2025]2号西兴单元BJ030302 - 29地块 | 杭州滨江 | 42989 | 44% | | 5 | 苏州 | 苏地2025 - WG - Z02号工业园区金堰路西、金鸡湖大道北 | 绿城 | 26754 | 22% | [17]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025 年 1 月房地产市场延续前期筑底回升态势，二手房市场价格修复动能强，市场信心步入实质性修复阶段 [17] - 房价呈现结构化回暖，改善及高端房源是信心修复核心支撑，刚需类产品价格稳定但买卖博弈空间大 [17] - 重点城市二手房价格指标形成持续向好传导路径，为新房市场企稳创造基础 [18] - 随着“以旧换新”政策显效，二手房市场回暖疏通交易链条，政策落地有望推动 2025 年房地产行业实现实质性跨越，带动全产业链良性复苏 [18] 根据相关目录分别进行总结 房价上涨小区占比上升，高频成交小区数量同比增长 - 1 月 49.48%的小区成交价环比上升，较上月增加 1.18 个百分点，较 2024 年 1 月增加 4.79 个百分点 [6] - 1 月高频成交的小区数量同比上升 7.62%，市场活跃度提升 [6] - 2025 年 1 月 42.28%的小区挂牌价环比上涨，同比增加 6.64 个百分点，较上月提升 8.59 个百分点 [7] 苏州 1 月超八成小区房价环比上涨，其他城市上涨占比均在四成以上 - 1 月苏州 84.51%的小区房价环比上涨，二手房成交同比上涨超二成，两个高端别墅项目开盘去化率 100% [9] - 西安、苏州连续两个月过半小区房价环比上涨，市场信心持续提振 [9] - 北京、广州、武汉 1 月房价“补涨”，广州、武汉、深圳回升至接近五成 [9] - 广州、深圳等城市房价上涨小区占比同比提升，北京、广州等环比增加 [10] 议价空间持续收窄，南京、苏州平均成交价反超挂牌价 - 2025 年 1 月典型城市二手房平均议价空间为 18.1%，较 2024 年 12 月下降 0.5 个百分点，已连续 6 个月收窄 [13] - 1 月武汉、西安平均议价空间收窄至 10%以内，南京、苏州降至负值 [13] 改善类小区房价延续上涨，高端小区房价止跌反弹、平均议价空间降至 0% - 1 月改善类小区 58.04%的房价环比上行，较上月增加 6.3 个百分点，刚需类小区房价上涨占比 44.76%与上月持平，高端小区 65.85%的房价环比上涨，较上月增长 14.36 个百分点 [15] - 1 月高端小区议价空间消失，改善类小区降至 9.11%，刚需类小区上升至 22.93% [15] - 高端小区议价空间标准差达 0.53，刚需与改善类小区为 0.22 [16]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年1月35个重点城市二手房成交高位回落，同环比齐降，但与2024年2月相比仍显著增长80%，京沪蓉单月成交突破百万方，销量居前 [6] - 2025年成都、上海、北京二手房成交“开门红”，1月成交量均突破百万方，位列全国TOP3，二手房市场份额高于新房 [21] - 高改客群购买力较强，成交占比稳中有增，刚需呈现分化行情，成都小面积、低总价刚需项目尚能走量，京沪刚需疲软，成交占比下滑 [21] - 短期京沪蓉二手房市场延续震荡行情，高改和顶豪需求稳定，成交占比或稳中有增，增幅受新房供应影响；成都二手房业主降价或带动刚需入市，京沪市区和远郊老破小面临去化压力 [22] 根据相关目录分别进行总结 蓉沪京1月二手房成交情况 - 2025年1月仅成都、上海、北京二手房单月成交突破100万平方米，三城占全国重点35城比重达26% [6] - 三城二手房成交韧性好于新房，2021年以来二手房成交占比波动上行，2025年1月三城二手房成交占比分别为59%、74%和78%，较2022年分别增长10pcts、17pcts和8pcts [7] 总价段成交特征 - 成都刚需购买力降级，中高改相对坚挺，100万以下成交为主力且占比增长显著，100 - 200万总价段跌幅最显著，200 - 800万中改高改总价段成交占比小幅增长，1000万以上无明显变化 [10] - 上海、北京刚需购买力增长疲软，中高改相对坚挺，200万以下成交为主力但2025年1月稳中有降，600 - 800万中改和1000 - 3000万高改增幅显著 [11] 面积段成交特征 - 仅成都70平以下极致刚需成交占比增长，2025年1月占比达23.8%，较2024年全年增1.1个百分点，吸纳部分买不起新房的刚需客群 [14] - 上海、北京高改和豪宅需求旺盛，140 - 160平和180平以上成交套数占比持增，因新房供应有限，高端客群选择二手房满足自住和资产保值增值需求 [14] 热销项目特征 - 成都刚需小户型依托业主降价跑量，70平以内户型成交折扣率由2024年的97.37%降至95.34%，典型项目成交均价回调，成交量上升 [18] - 京沪高端住宅“越涨越买”，热点片区140平以上大面积段量价齐涨，如上海浦江华侨城成交均价涨19%，成交量增幅达32% [19]

2025 年 克而瑞观点 克而瑞观点 2025 年初土地"狭义库存"发展趋势 ——在售土地结构性优化驱动筑底新周期 中 国 房 地 产 研 报 2025 年 初 土 地 " 狭 义 库 存 " 发 展 趋 势 版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 7 文/马千里 数据来源：CRIC 版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 7 克而瑞观点 年初动向：典型城市供地信心恢复，在售总底价达 2022 年以来新高 2025 年初，土地成交规模虽然同比持续下降二成左右，但在一二线典型城市的热度带动下，市 场热度有所回升，1 月平均溢价率达到 8.7%创下新高，北京、上海、杭州、深圳等地屡屡拍出高溢 价地块。重点城市的供地意愿明显恢复，2025 年初 30 个重点城市在售土地规模维持在 900 亿元左 右，为 2022 年以来的最高值。 新房市场的狭义库存，即待售的新房规模，知之者甚蕃，也是各类报告、政策制定的重要研究 指标。但对于土地市场的"狭义库存"，即在售土地的相关信息梳理，业内各类报告中提及甚少。 相比受统计分段时长影响较大的供求数据而言，在售土地规模的每日变化，也能更加准确地反映短 期土地市场的供求规模变化趋势。新 ...

报告行业投资评级 无 报告的核心观点 - 2024年下半年以来房地产市场呈积极变化，四季度全国商品房网签成交亮眼，房价指数回稳，市场信心提振，不同城市表现有差异，上海、杭州等核心城市多项核心指标率先企稳向好 [7] - 典型城市兑现政策成效，核心指标整体企稳向好，深圳引领成交规模复苏，部分城市仍处筑底深水区，成都、西安人均购房面积超1.5㎡，购房需求旺盛，房价指标现积极信号，库存压降加速，优质板块价值显现，投资聚焦确定性，头部城市盈利优势显著，八城有望率先破局，精准调控仍是关键 [7][8][9] 根据相关目录分别进行总结 整体趋势：兑现政策预期，核心指标从低迷走向企稳 - 成交规模：2024年下半年24个重点城市新房成交止跌企稳，一线城市恢复更好，四季度一线城市新房成交同比增长46%，24个重点城市平均增长13%，深圳四季度同比增长达146% [11] - 一二手结构：“卖二买一”交易链条恢复，2024年四季度重点城市一手房成交占比达41%，较三季度提升7个百分点，如武汉四季度新房成交占比达52%，较三季度提升12个百分点 [14][15] - 短期库存：2024年岁末消化周期见顶，狭义库存同步回落 [17] 规模调整：深圳引领成交复苏，部分城市仍处筑底深水区 - 成交趋势：2024年交易量仍在探底，仅深圳一二手成交同比双增，新房同比增长24%，二手房同比增48% [18] - 人均购房：成都、西安人均购房面积超1.5㎡，成都为1.67平方米，西安为1.7平方米，购房需求旺盛 [21] - 控制供给：天津、成都积极压降供地规模，近三年长期库存下降超1000万平方米，2024年新房开盘去化率均超五成 [21][22] - 小结：深圳、成都等规模调整成效显著，部分城市如广州、济南、苏州等表现不及预期，库存压力攀高 [24][25] 房价动态：走势向好有迹可循，重庆、长沙投资亮点突出 - 租售比：均值1.8%超过存款利率水平，重庆已接近商贷利率 [27] - 房价收入比：购房压力显著分化，长沙人均收入已可覆盖0首付贷款 [27] - 近期趋势：2024年末房价降幅收窄，一线城市房价环比率先回正 [27] - 各类项目：高档项目抗跌性较佳，青岛、北京、长沙尤为突出 [27] - 小结：多数城市租售比已超过存款利率，长沙购房压力最轻 [27] 库存压力：显著降低，徐苏深等优质板块存结构性机会 - 库存规模：青岛、南京等9城库存压降超100万㎡，如青岛2025年1月狭义库存仅999万平方米，较2024年1月下降258万平方米，同比降幅达21% [29][31] - 优质板块库存：徐州、苏州、深圳核心板块去化压力显著好于全市平均，差值均在5个月以上 [32] - 低风险板块交易规模：上海、杭州、成都、深圳低风险板块交易规模仍达2000亿元以上 [34] - 小结：库存压力显著改善，深圳、苏州等优质板块价值凸显 [36] 投资销售：企业拿地缩量提质，近两年成交宅地开盘七成盈利 - 企业投资：市场化企业更倾向投资优质土储，仅为少数城市拿地主力 [37] - 开盘去化：下半年销售情况普遍转好，杭州、长沙年均去化率超过五成 [37] - 项目盈利：盈利项目占比接近八成，杭州101个项目实现盈利 [38][39] - 小结：地市高溢价与城投托底并存，上海、杭州、天津投资优势凸显 [42] 总结：沪杭等八城有望率先破局，多数城市仍需深化精准施策 - 杭州、上海等八城多指标表现优异，2025年企稳回升可期，如杭州狭义消化周期不到半年，2024年平均开盘去化率高达51%；上海狭义消化周期仅1年左右，2024年平均开盘去化率超四成 [45][47] - 广州、长沙、重庆等单项优势突出，有望迎来更多积极变化 [49][50] - 建议提振需求与优化供给并重，结构性调控驱动市场新平衡，供给端完善分级管控机制，需求端分层激活有效需求，政策协同强调中央与地方联动 [52][54][56]

《2025 年 1-2 月中国房地产企业销售 TOP100》排行榜发布 文/克而瑞研究中心 导读： 2 月整体楼市延续止跌企稳态势 百强房企 2 月业绩同比增长 1.2% 2025 年 2 月，整体楼市延续止跌企稳态势。市场成交因去年 2 月恰逢春节假期低基数 原因，同比正增，一线因新政利好效应增幅居前。 企业层面，TOP100 房企 2 月实现销售操盘金额 1881.2 亿元，同比增长 1.2%，单月业绩 规模保持在历史较低水平。 预判后市，3 月恰逢"金三银四"成交旺季，整体供求有望修复，环比持增，但是考量 到去年高基数原因，同比或将持平或小幅微降，部分城市或将出现局部"小阳春"。 榜单解读 一、百强房企 2 月业绩同比增长 1.2% 2025 年 2 月，中国房地产市场延续止跌回稳态势，叠加春节假期因素影响，整体保持 低位运行。2 月，TOP100 房企实现销售操盘金额 1881.2 亿元，同比增长 1.2%，单月业绩规 模保持在历史较低水平。 图：2025 年 2 月百强房企单月销售规模及同比变动（亿元） 数据来源：CRIC 二、百强房企各梯队门槛变动分化 2025 年 2 月，百强房企各梯队销售门槛 ...

中 国 房 地 产 专 题 房 企 土 地 " 收 储 " 的 难 题 与 挑 战 版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 11 2025 年 2 月 随着房地产市场的持续下行，房企销售长期低迷，伴随着早期开发项目的持续竣工， 近年来我国的累计商品住宅待售面积逐渐增长。根据国家统计局数据，2022 年末全国 累计的商品住宅待售面积约为 56366 万平米，2023 年末增长至 67295 万平米，2024 年 末更是达到了 75327 万平米，同比继续增长了 11.9%。 数据来源：国家统计局、CRIC 版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 11 克而瑞专题 一、2024 年政府开始推进商品房和土地收储，调整市场供需 1、待售商品房和闲置土地规模均创新高，促使中央推进房屋及土地收储 克而瑞专题 克而瑞专题 | | | | 一、2024 年政府开始推进商品房和土地收储，调整市场供需 3 | | --- | | 1、待售商品房和闲置土地规模均创新高，促使中央推进房屋及土地收储 3 | | 2、优先收购无力开发用地，价格以市场评估与土地成本为准 6 | | 二、多地积极响应土地收储政策，但全面推进落地尚需时间 6 | ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年1-2月楼市整体延续止跌企稳行情，春节期间新房成交备案和项目认购跌幅逐步收窄，1月新房成交同比回正，预计2月成交同比仍将正增 [17] - 新政利好下的上海、深圳短期内市场热度延续，上海2月中下旬有望迎小阳春行情，深圳2月新房成交环比涨幅预期10%左右；天津2月新房成交环比或大增7成，武汉、南京等前期深度调整类城市有望迎来弱复苏行情，新房成交环比增幅预期在10%以内 [18] - 春节期间部分三四线刚需刚改项目因返乡置业成成交主力，后续项目间分化将加剧，热销主要集中在核心片区产品力较强的改善项目和次核心片区价格优势明显的高性价比刚需项目[18] 根据相关目录分别进行总结 春节楼市整体情况 - 2025年春节假期8天，全社会跨区域人员流动量23.07亿人次，较去年微增0.6%，返乡或旅游对房地产市场形成负反馈，但重点城市楼市供求整体平稳，延续止跌回稳态势，一线韧性犹存，三四线基本筑底，市场信心逐步恢复 [3] 春节35城楼市供应成交情况 - 供给端：春节期间房企推盘平稳，多数城市项目以续销为主，无集中加推，营销折扣与节前持平，手法力度常规 [4] - 需求端：2025年春节楼市成交延续止跌回稳，35个重点城市春节周成交面积约23.46万平方米，同比微降11%；春节前10天成交面积波动下行，春节周降至低位，年初四开始日度成交显著回升，至2月4日达4.5万平方米，但与节前一周仍有差距 [4] - 分能级：一线同比倍增134%，源于去年春节假期基数低；二线涨跌互现，杭州、苏州等涨幅显著，武汉、济南、青岛大幅回落；三四线降幅收窄至10%，温州、江门、东莞等个别城市同比倍增 [5] 重点城市项目认购情况 - 19城总认购面积达18.43万平方米，广州、武汉、西安、济南等春节期间认购量均突破2万平方米 [6][7] - 部分城市表现突出，广州认购指标继续改善，2025年春节期间认购面积同比增长71%，市场热度集中在市中心区；重庆加速以价换量，认购面积达四年来峰值，2025年春节新房住宅成交同比涨218%，但均价下降7% [9] - 刚需刚改类项目为成交主力，特别是价格优势显著的高性价比项目和地处供应稀缺、配套健全核心片区的改善盘走量尚佳 [11] 1月30城成交情况 - 供应：新房供应季节性回落，30个重点城市1月新增供应553万平方米，环比下降56%，同比下降28%，较去年春节月大增44% [13] - 成交：延续止跌回稳，同比转正。1月30个重点城市整体成交927万平方米，环比下降53%，同比转正微增1%，绝对量水平显著超去年2月春节月 [13] - 分能级：一线城市市场热度延续，同比正增30%，深圳同比倍增125%，广州同比涨幅4成左右，北京、上海成交增长动能放缓；二三线城市成交环比“腰斩”，同比下降4%，26城中已有12城单月同比转正，筑底企稳征兆初显 [14] - 部分城市：武汉、成都等城市依托产品力较强的改善项目入市保持市场热度，如武汉1月准四代宅推货加快且多能热销，成都核心区高改项目持续热销 [16][17]

2025 年 中 国 房 地 产 新 房 周 报 节 后 首 周 30 城 环 增 3 倍 以 上 ， 重 点 城 市 2 月 累 计 同 比 仍 降 4 成 版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 6 克而瑞周报 克而瑞周报 【政策动态】中央聚焦房企融资、充实调控工具箱，重庆不再对外市人员普通住房征收房产税 第6周（2.3-2.9，下同），中央层面，房地产融资协调机制工作专班表示，2025 年将按 "应 进尽进、应贷尽贷、能早尽早" 原则，把符合条件项目纳入 "白名单"，支持项目建设交付，保 障购房人权益，还推动收储闲置土地、处置存量房，协调金融机构满足房企融资需求。国务院第七 次全体会议剔除，要聚焦突出问题整合资源集中发力，敢于打破常规推出可感可及的政策举措，及 时回应关切加强政策与市场的互动，房地产行业调控工具箱有望进一步充实和完善。 地方层面，多地出台稳市场政策。重庆完善个人住房房产税试点政策，取消中心城区住房限售， 不再对市外人员普通住宅征税，未来仅购买独栋商品住宅、新购高档住房才需缴纳房产税；郑州正 式发文警示 "零首付""首付贷" 违规行为；深圳表态推动房地产投资恢复增长；成都调整住房 公积金贷款 ...