报告行业投资评级 - 未提及相关内容 报告的核心观点 - 2025年2月3日 - 2月9日第6周土地供应规模处于年初周期性低位，重点城市供求规模均低于200万平方米，流拍率和平均溢价率也处于低位区间[3] 根据相关目录分别进行总结 供应情况 - 本周供应建筑面积111万平方米，环比下降25%，受春节假期影响供应规模低位震荡，供应含宅用地平均容积率为2.0，苏州、北京供应宅地容积率低于2.0 [3] - 北京海淀区挂牌1宗起拍底价58.64亿元宅地，容积率1.84，位于上地板块，周边资源丰富，楼板底价8万元/平方米，周边高端二手房挂牌价16万元/平方米 [3] - 苏州相城区挂牌一宗低密宅地，容积率1.4，起拍总价5.1亿元，楼板底价1.5万元/平方米，位于高铁新城南部成熟片区核心，周边配套成熟，新房售价3万元/平方米左右，预计打造含叠墅类低密产品 [4] 成交情况 - 总建面141万平方米，环比上升53%，成交金额79亿元，环比下降22%，重点城市平均楼板价5645元/平方米，环比下降49%，平均溢价率2.8%，环比下降6.7个百分点 [4] - 2月7日桐庐城南街道宅地竞拍，溢价率56.11%，成交总价1.14亿元，成交楼板价1.25万元/平方米，因地段优越、容积率低、改善需求大、营商环境好受房企热捧 [5] - 2月8日北京石景山京西商务板块综合用地出让，出让总底价28亿元，周边交通、医疗、商业配套丰富，但石景山区新房销售一般，地块平均成交楼板价2.7万元/平方米，周边在售新房均价6.5万元/平方米 [6] 总价TOP5地块房企竞拍情况 |排名|城市|重点地块|竞得房企|成交总价（亿元）|竞得楼板价（元/平方米）|溢价率| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |1|北京|北京市石景山区首钢设备处收储项目SS00 - 1617 - 0001、0003地块R2|北京首钢|28|27154|0%| |2|西安|西安市雁塔区大雁塔街道雁翔路以东，翔博路以北|保利|15|7485|0%| |3|重庆|重庆市自然资源利用事务中心国有土地使用权公开公告(渝[2025]2号)渝北区H02单元02街区N18 - 6 - 1/07地块25001|重庆蜀驰|5|6000|0%| |4|杭州|之江度假区单元XH110101 - 15地块|杭州村口控股；杭州西投置业|4|5640|0%| |5|东莞|长安镇2025WG002|OPPO|3|7601|0%|[10] 单价TOP5地块房企竞拍情况 |排名|城市|重点地块|竞得房企|竞得楼板价（元/平方米）|溢价率| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |1|北京|北京市石景山区首钢设备处收储项目地块SS00 - 1617 - 0001、0003 R2|北京首钢|27154|0%| |2|桐庐|桐政储出【2024】13号桐庐县城南街道号地块13 JS2024 - 3|桐庐金汇|12500|56%| |3|西安|YT6 - 6 - 113西安市雁塔区延兴门西路以东，延兴门一路以北|保利|8877|0%| |4|东莞|长安镇2025WG002|OPPO|7601|0%| |5|台州|温土公告字[2025]整第3号温岭市CD030221地块|台州兴宸置业|7580|29%|[12]

报告基本信息 - 报告名称：《中国房地产研报》 [1] - 报告时间：2025 年 1 月 [1] 报告核心观点 - 2024 年房地产市场步入深度调整周期第三年，开发商销售端压力大，快速去化和销售回款是房企首要目标，楼盘营销手段重要性凸显 [4] - 传统营销手段中折价或中介分销占主流，直接降价是最有效营销手段，开发商多与中介合作增加拓客渠道 [4] - 过半项目采用创新型营销手段，房企通过短视频、直播等赋能置业顾问，调整组织架构加强线上线下一体作战能力，取得一定成效 [5] - 不同地域传统营销手段有差异，华北、华南及华中更依靠传统营销手段，部分项目靠分销或折价实现热销，但高能级城市核心区域部分项目无需此类手段 [8][9] - 新媒体、新技术带来创新营销手段，在项目产品力有保障前提下，运用实景展示、新媒体和新技术能触达潜在客户实现更好营销效果 [11][12] - 2024 年市场疲软，折价促销是多数开发商最直接有效营销方式，华北及华南更多采用，多数项目用中介分销抓客户，创新营销中不少豪宅用实景展示，营销最终要落位到项目实际品质上 [13][14] 不同营销手段使用情况 传统营销手段 - 监测 2024 年 21 座重点城市 110 个强营销项目，87%采用价格手段，84%采用中介分销，45%采用全民经纪人，15%采用老带新方式 [4] - 不同地区传统营销手段使用有差异，华北 96%项目采用价格让利，占比最高；华东采用价格手段和中介分销占比最低，分别为 83%和 73%；华南及华中 93%项目采用中介分销 [8][10] 创新营销手段 - 过半项目采用创新型营销手段，66%采用实景展示，57%采用新媒体推广，45%采用自拓客方式 [5] - 分地区看，西南 87%项目采用实景展示，使用率最高；华北 80%项目使用第三方媒体广告；西南采用自拓客项目占比最高，达 60% [11][13] 典型项目案例 依靠传统营销手段热销项目 - 长春万锦都荟荣光 2024 年 9 月分销渠道进场后销量翻倍 [9] - 济南中建蔚蓝之城依靠分销渠道实现项目热销 [9] - 济南、青岛及天津等地不少项目折价力度大、性价比高受市场青睐 [9] 依靠创新营销手段成功项目 - 合肥招商玺通过长三角及全国媒体矩阵造势，首开当日有超 1 万平米全维度公区实景呈现，举办圈层活动树立豪宅形象，首开及加推短蓄短开，开盘 7 天内累计销售金额超 8 亿 [12] - 长沙中建和悦宸光通过抖音直播线下获客超 1000 组，多媒体渠道宣发，一年期内销售 96%，提前 8 个月完成资金正负零节点，六次开盘均 90%以上热销去化 [12] 无需传统营销手段项目 - 上海中海·顺昌玖里位于黄浦区，土地稀缺，2024 年 3 月 28 日首开当天去化 512 套、去化率 98%，当日成交额近两百亿，成 2024 年全国单项目销售榜榜首 [9]

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 1月新增供应规模环比下降56% 同比下降28% 但较2024年2月春节月增长41% [3][4] - 不同能级城市分化显著：一线城市同比增9% 较2024年春节月倍增100% 二线城市同环比齐降但较2024年春节月增36% 三四线同环比降幅超40% [3][6][7] - 供应结构以改善型为主（53%） 刚需为辅（37%） 主城区供应占比达54% [9][13] - 预期1月整体去化率32% 环比降14个百分点 同比微降1个百分点 [16][17] 规模分析 - 28个重点城市1月预计新增商品住宅供应面积488万平方米 [4] - 北京供应量48万平方米 环比增169% 同比增334% 较2024年春节月增844% [6][8] - 深圳供应量同比增127% 上海供应量同比降93% [6][8] - 宁波二线供应量42万平方米 同比增227% 较2024年春节月增947% [7][8] 结构特征 - 产品结构：长春/无锡/常州等刚需占比超70% 济南/漳州/泉州等改善占比100% 福州高端占比50% [10][11] - 区域结构：漳州/泉州/重庆主城占比超90% 上海/昆明近郊占比100% 济南/长春远郊占比超75% [13][14] 后市预判 - 新政利好型城市（上海/深圳/杭州）去化率稳中持增 上海同比增63个百分点 [17][18] - 前期热点城市（成都/西安/天津）去化率同环比齐降 天津环比降41个百分点 [17][19] - 弱二三线城市（青岛/济南/福州）去化率不足20% [17][19]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年11个销售超百亿楼盘体现市场对优质项目的追捧，引领后续房企项目开发潮流 [2] - 百亿项目数量与2023年持平，但单盘销售质量提升，一线城市高端项目支撑房企销售业绩 [2][3] - 地段叠加产品力成就高端百亿项目，2025年上海高端市场仍可能继续火热并诞生百亿项目，引领行业开发走向 [5][6] 根据相关目录分别进行总结 百亿项目数量与2023年持平，单盘销售质量有所提升 - 2024年有11个项目销售规模超百亿，数量与2023年持平，但单盘销售质量提升，上海中海•顺昌玖里以370亿元位列金额榜榜首，2023年无200亿以上项目，150亿以上项目仅2个 [2] - 11个百亿项目中10个位于一线城市，单价超10万元/平方米的项目有8个，较2023年增加3个，上海2024年有7个项目销售额超百亿，6个项目均价超14万元/平方米 [3] - 11个百亿项目中有7个由央国企开发，中海开发4个，民营房企中瑞安房地产、鸿荣源、万华投资上榜，还有“央地合作”的融创外滩壹号院二期项目 [4] 地段叠加产品力成就高端百亿项目，2025年高端市场仍可能继续火热 - 项目热销因地段配套优秀和产品力好，保利、华润、中海和融创进入《2024年度中国房地产企业产品力TOP100》前十，融创外滩壹号院二期和保利•世博天悦进入《2024年度全国十大高端作品》，融创外滩壹号院二期被评为2024年度全国城市新标杆 [5] - 以融创外滩壹号院二期为例，其位于黄浦区外滩董家渡板块，地段优势显著，产品设计定位国际化高层住宅，融合历史文化与现代风格，主力户型4 - 5房，设计、用材、建造升级，建有会所，优化核心筒结构实现超80%得房率，开盘当日100%去化，销售额达99.97亿元 [5][6] - 2025年1月上海壹号院二批次项目4天半认筹率达170%，上海高端市场2025年仍可能诞生百亿项目，引领行业开发走向 [6]

中 国 房 地 产 研 报 土 地 局 部 火 热 难 掩 整 体 凉 意 ， 销 售 到 投 资 传 导 仍 需 检 验 2025 年 版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 7 克而瑞观点 克而瑞观点 土地局部火热难掩整体凉意，销售到投资传导仍需检验 文/谢杨春、吴嘉茗 12 月，在诸多核心城市供地以及市场止跌回稳的带动下，土地市场迎来惯性"翘尾"，部分城 市核心地块溢价高企，民企投资也在逐步恢复，呈现出企稳的信号。但整体来看，局部的火热难掩 整体市场"凉意"，拿地企业多为老面孔的央国企。那么，土地市场是否真正的回暖？销售到投资 的传导又是否通畅？ 30 城含宅地块溢价率仅 6%，市场企稳有待考证 从土地成交的整体溢价率情况来看，2024 年全年，30 个重点城市的含宅地块成交溢价率为 6%， 与 2023 年相比下降 1 个 pcts，也延续了 2021 年之后整体溢价率低迷的走势。 CRIC 同时统计了不同溢价率地块成交占比情况，2024 年成交溢价率超过 10%的地块幅数占比为 9.62%，为 2021 年以来的最低值；但成交溢价率超过 20%的地块幅数占比为 5.92%，却远超 2022 年 和 2 ...

宏观经济表现 - 2024年GDP全年增速预计为4 9% 完成年初5%左右的预定目标 [6] - 第四季度GDP增速大幅回升至4 9% 推动全年目标完成 [8] - 净出口成为经济增长最大引擎 对GDP累计贡献率达58 3% [10][11] 消费市场 - 2024年社会消费品零售总额同比增长3 5% 消费动力明显不足 [15] - 1-11月全国居民消费价格同比上涨0 3% 仍处于通缩区间 [15] - 汽车和家电以旧换新政策效果显著 分别拉动2400亿和1106亿消费 [15] 投资领域 - 工业投资保持两位数增长 第二产业投资增长12 0% [18] - 房地产投资持续下滑 拖累整体经济复苏 [20] - 2024年1-11月固定资产投资同比增长4 2% [17] 对外贸易 - 2024年贸易顺差有望接近1万亿美元 创历史新高 [23] - 美国占中国商品出口贸易比重为14 68% 贡献37%的贸易顺差 [23] - 若贸易战升级 上海 苏州 深圳等城市受影响更大 [25] 工业与制造业 - 1-11月规上工业增加值同比增长5 8% 制造业增长5 9% [28] - 工业生产者出厂价格同比下降2 1% 连续26个月为负 [28] - 下半年制造业企业经营状况急转直下 利润总额由正转负 [30] 房地产市场 - 新建商品房销售面积及金额跌幅进一步扩大 库存面积超7 3亿平方米 [33] - 一二线城市二手房价格普遍下跌 广州 武汉等城市跌幅超10% [33] 地方政府债务 - 1-10月全国地方政府债务余额45 32万亿元 平均利率3 10% [34] - 地方政府隐性债务存量14 3万亿元 制约政策实施 [34] - 中央政府负债率67 5% 发债空间大 票面利率2-2 5% [34] 产业园区市场 - 2024年Q3上海产业园核心板块租金133 5-132 6元/平/月 空置率26 1-28 4% [45] - 2024年工业用地成交建筑总面积18 94亿平方米 同比下降15 6% [76] - 2025年全国预计有超过3 5亿方园区载体入市 市场供过于求加剧 [78] 园区发展趋势 - 轻资产运营已成红海 园区运营企业5年内新增注册数是开发企业的2 3倍 [54] - 公募REITs整体回暖 但产业园类产品相较发行价普遍下跌 [59] - 低空经济成为新热点 2025年相关主题产业园有望扎堆出现 [85] 企业出海机遇 - 2024年1-11月中国对外直接投资1773亿美元 同比增长19 8% [94] - 东南亚主要国家制造业平均工资仅为中国的21 0% 建筑成本为23 5-54 5% [95][98] - 东南亚工业用地平均价格为中国的1 4-5 5倍 商业用电价格为26 8-40 0% [100][101]

克而瑞研究中心 版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 8 2024 年 12 月 中 国 房 地 产 新 房 周 报 30 城 52 周 成 交 环 增 23%， 一 二 线 集 中 放 量 增 3 成 克而瑞研究中心 公积金、人才住房、房产税、控规等方面，其中以公积金为抓手的新政提及次数较多。 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 【政策动态】住建部明确 2025 年要持续用力推动止跌回稳，深圳等 17 省市出台稳市场政策 第52周（12.23-12.29，下同），住建部举办全国住房城乡建设工作会议，明确2025年要持续用 力推动房地产市场止跌回稳，一是着力要释放需求。把"四个取消、四个降低、两个增加"各项存 量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求。二是着力改善供给。商品房建 设要严控增量、优化存量、提高质量。相比"926"表述，进一步强调了将"持续用力"，预期2025 年政策面将延续稳市场风向，城中村、保障性住房建设的提速，也将进一步促进行业各项核心指标 企稳。国务院办公厅发布优化完善地方政府专项债券管理机制的意见，明确保障性住房、土地储备 申请专项债。自然资源部要求切实提升国 ...

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 长租公寓产品力在2023年实现质的飞跃，地方国企与市场化企业产品能力趋于一致 [28] - 2024年住房租赁产品力呈现平稳态势，企业产品能力达到新高度，未来将保持稳健发展和个性化提升 [13] - 大型租赁社区成为租赁市场新标杆，注重一站式生活配套体系，满足全生命周期居住需求 [35][37][53] 产品力榜单解读 - 2024年度全国住房租赁产品榜单涵盖十佳新建大型租赁社区、十佳城市更新租赁项目和十佳国企先锋实践项目 [22][40][63] - 新建大型租赁社区注重户型多样性和配套设施，满足全年龄段租住需求 [22][35] - 城市更新租赁项目通过存量物业改造提升居住品质和物业价值 [41] - 国企先锋实践项目积极响应国家政策，打造高品质保障性租赁住房 [63] 产品力发展背景 - 住房租赁行业处于高质量发展期，政策支持力度加大，保租房筹建目标持续推进 [18][115] - 土地供应由新建转向存量改造为主，个人房源供给回落，集中式公寓规模稳定上升 [98][103] - 租金水平受保租房入市影响下滑，个人租金稳跌，集中式公寓租金压力加剧 [126][106] - 公募REITs发行常态化，形成"首发+扩募"双驱动格局，助力保租房建设 [150][151] 产品创新迭代趋势 - 租赁产品趋向主题化、场景化和个性化，企业成本管控能力分化 [19] - 改造型项目着力解决户型大进深弊病，政策型项目深植党建元素 [19] - 房间配置、公区配置和软环境配置成为产品创新的重点 [19] 客户需求特征 - 租赁需求来源拓宽，客户"以租代购"趋势明显，整体容量扩围 [144][183] - 晚婚晚育导致首置年龄推迟，租赁需求周期延长 [146][164] - 租客年龄段由年轻向多元聚焦，小家化租赁趋势显著 [166][171] - 大型租赁社区更受青睐，强调空间尺度感和居住体验感 [172][190] - 租金并非唯一敏感点，产品品质需求逐步释放 [198] 未来产品发展趋势预测 - 租赁产品将更加注重品质提升，满足客户对户型设计、装修配置、公区打造和社区服务的需求 [198] - 青年公寓和高端公寓产品系将继续引领市场，满足不同客群的多元化需求 [85][86]

市场数据 - 2016年全年商品房成交量价有望达到15亿平方米、12万亿元，与十年前相比，成交面积达到2.5倍，成交金额达到6.3倍[7] - 2016年全国共计成交336宗单价、总价地王，2015年全年累计出现地王数量不足100宗[64] - 10月份CRIC监测的57%的重点城市成交量环比跌幅超过30%[64] 企业动态 - 2016年有多起房企并购案，如恒大累计收购万科14.07%股份[65] - 2016年部分房企销售业绩突破3000亿，如碧桂园[54] - 2016年一些房企有新的战略布局，如融创进军海南东线[119] 政策调控 - 2016年政策先扬后抑，2017年调控仍将加码、信贷更严苛[136] - 2016年近30省市跟进去库存政策，2017年将落实一城一策[138] - 930开启22城密集调控，限购限贷等政策不断加码[145]

报告行业投资评级 - 文档未提及，无对应内容[无] 报告的核心观点 - 2018年上半年，房地产行业政策上“四限”升级与人才争夺并行，房贷资金变量是关键；行业整体销售、投资、开工高位维持，预计全年成交再创新高；城市间一线回升、二线降温、三四线走势开始分化；土地市场上半年规模同比增23%，下半年聚焦三四线量价齐升；企业业绩规模增速放缓，目标完成不及预期；拿地方面抢占三四线，聚焦中西部，关注东部二线城市机会；营销上让利意愿不强，主题类活动占主流；六成房企融资增加，偿债高峰慢慢来临；香港房屋空置税难改供应短缺格局[81] 根据相关目录分别进行总结 大佬看市 - 多位业内人士对房地产市场发展发表看法，如广东房协会长强调抵制市场乱象的重要性；易居（中国）企业控股有限公司执行董事兼主席认为调控是长效机制，行业未来增长能力强；易居企业集团CEO指出2018年房地产调控进入“2.0时代”等[33] - 众多企业高管阐述企业新动向，如旭辉集团董事长提出实施房地产+战略；世茂集团董事局副主席表示除布局全国外还要迈向世界；泰禾集团董事长强调“高周转”战略等[42][43] - 多位金融系统负责人对融资新形势表达观点，如全国政协经济委员会副主任杨伟民指出房地产市场乱象会引爆金融风险；中国证监会副主席方星海强调扩大资本市场对外开放等[47] 地产热评 - 宏观方面，国家统计局发布5月CPI数据，居住类价格同比上涨2.2%；国务院印发深化广东自贸区改革开放方案，方案有建设目标和示范效应[50][51] - 市场方面，国家统计局发布1 - 5月房地产开发投资增速回落；上海5月开发贷增速小幅攀升、个贷增速下降；武汉推出大学生“八折房”等[58][59][60] - 土地方面，深圳留用土地将60%用于建设保障房、人才公寓；杭州百井坊地块成为最贵商地；富力首获广州番禺医疗用地等[63][64][65] - 金融方面，龙湖与新加坡政府投资公司设长租公寓投资平台；融信中国拟折价配售股份；泰禾拟设200亿产业并购基金等[68][69][70] - 易居方面，易居在越南开设第一家公司；易居乐农与彩生活合作推行扶贫助农模式；美的置业与易居企业集团签订战略合作协议等[76][77][78] 市场把脉 - 政策上，2018年上半年“房住不炒”未变，四限升级与人才争夺并行，货币政策稳健中性，房贷利率上浮，企业严控回款周期；下半年“四限”精细化调控趋严，资金面变量是关键，个税改革和不动产登记联网短期影响有限[81][82][97][98] - 销售投资及开工方面，2018年上半年销售面积、金额高位稳升，开发投资额稳步回升，新开工面积累计增速创新高，土地购置面积同比增速低位波动，商品房待售面积小幅下降；下半年楼市仍将高位运行，新开工和开发投资保持高位但增幅可能收窄[101][102][106][107][111][113][116]