2025 年 中 国 房 地 产 土 地 周 报 供 求 规 模 处 于 周 期 性 低 位 ， 桐 庐 一 宅 地 溢 价 56% 2 月 7 日，桐庐城南街道宅地迎来竞拍，出让底价 7307 万元，有 5 家房企参与竞拍，经过了 30 轮竞价，最终由桐庐金汇房地产竞得。溢价率为 56.11%，成交总价 1.14 亿元，成交楼板价 1.25 万 元/平方米。该地块临近桐庐县政府，各类配套均较为成熟。该地块之所以受到房企热捧，一方面因 其地段优越，堪比杭州的 "武林广场"；另一方面容积率仅 1.01，适合打造排屋类低密产品，且 周边老小区房龄较长，改善型住房需求量较大，再加上桐庐营商环境优越，允许土地出让金分期缴 纳，降低了房企拿地资金门槛。竞得该地块的桐庐金汇房地产董事长，要将该地块计划打造成桐庐 最高端的小区，打造桐庐最具地标性的代表建筑。 2 月 8 日，北京石景山京西商务板块综合用地出让，该地块出让总底价 28 亿元，位于石景山区 八角街道，地处西五环外，邻近未来规划的轨道交通站点，交通条件较为便利。项目周边有三甲医 院，且商业配套较为丰富。不过石景山区整体新房销售情况较为一般，2024 年四季度开盘 ...

2025 年 1 月 中 国 房 地 产 研 报 折 价 效 果 最 好 ， 创 新 手 段 为 好 项 目 造 势 版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 5 克而瑞观点 图：2024 年 110 个优秀营销项目各营销手段使用情况 数据来源：CRIC 版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 5 克而瑞观点 克而瑞观点 文/沈晓玲、易天宇 一、直接降价仍是最有效的方式，去化压力下依然依赖分销 2024 年，房地产市场已步入深度调整周期第三年，各大开发商在销售端面临不小压力。在此背 景下，如何快速去化、实现销售回款成为房企首要目标，而楼盘营销手段的重要性凸显。 通过监测 2024 年 21 座重点城市 110 个通过强营销实现热销或销售逆转的项目来看，可以发现 大多数项目都采用了传统的营销手段，主要包括以价格手段为方式（如低开、打折、特价房），数 量占比达 87%；以及通过中介分销，占比为 84%。此外，采用全民经纪人以及老带新方式的项目，数 量占比分别为 45%及 15%。 可见，在传统营销手段中，折价或中介分销依然占到了主流。在市场疲软的当下，直接降价一 直是最有效、直接的营销手段。此外，随着自然到访客户比例的 ...

预 期 1 月 新 增 供 应 规 模 锐 减 、 主 城 改 善 盘 占 六 成 中 国 房 地 产 研 报 2025 年 版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 8 克而瑞观点 克而瑞观点 预期 1 月新增供应规模锐减、主城改善盘占六成 文/杨科伟 俞倩倩 1 月供应季节性回落，环比"腰斩"，整体推盘热情"比上不足比下有余"，略好于 2024 年和 2022 年春节同期，不过与 2023 年春节月相比仍有差距。不同能级城市呈现显著分化行情：一线推 盘积极性显著好于二三线，一线同比持增 9%，较 2024 年 2 月春节月倍增 100%。二线供应同环比齐 降，但较 2024 年 2 月春节月涨幅仍有 36%。三四线供应量略显低迷，反映出房企"返乡置业"推盘 热情一般， 从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为 37%、53%和 10%，呈现出以改善为主， 刚需为辅的供应结构。6 成以上城市以主城为供应主力。预判后市，我们认为，开年整体成交大概 率呈现季节性回落，环比持降，同比降幅或有持续收窄态势。 一、规模：1 月 28 城供应较 2024 春节月持增 41%，一线和苏宁庐厦等显著放量 据 CRIC ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年11个销售超百亿楼盘体现市场对优质项目的追捧，引领后续房企项目开发潮流 [2] - 百亿项目数量与2023年持平，但单盘销售质量提升，一线城市高端项目支撑房企销售业绩 [2][3] - 地段叠加产品力成就高端百亿项目，2025年上海高端市场仍可能继续火热并诞生百亿项目，引领行业开发走向 [5][6] 根据相关目录分别进行总结 百亿项目数量与2023年持平，单盘销售质量有所提升 - 2024年有11个项目销售规模超百亿，数量与2023年持平，但单盘销售质量提升，上海中海•顺昌玖里以370亿元位列金额榜榜首，2023年无200亿以上项目，150亿以上项目仅2个 [2] - 11个百亿项目中10个位于一线城市，单价超10万元/平方米的项目有8个，较2023年增加3个，上海2024年有7个项目销售额超百亿，6个项目均价超14万元/平方米 [3] - 11个百亿项目中有7个由央国企开发，中海开发4个，民营房企中瑞安房地产、鸿荣源、万华投资上榜，还有“央地合作”的融创外滩壹号院二期项目 [4] 地段叠加产品力成就高端百亿项目，2025年高端市场仍可能继续火热 - 项目热销因地段配套优秀和产品力好，保利、华润、中海和融创进入《2024年度中国房地产企业产品力TOP100》前十，融创外滩壹号院二期和保利•世博天悦进入《2024年度全国十大高端作品》，融创外滩壹号院二期被评为2024年度全国城市新标杆 [5] - 以融创外滩壹号院二期为例，其位于黄浦区外滩董家渡板块，地段优势显著，产品设计定位国际化高层住宅，融合历史文化与现代风格，主力户型4 - 5房，设计、用材、建造升级，建有会所，优化核心筒结构实现超80%得房率，开盘当日100%去化，销售额达99.97亿元 [5][6] - 2025年1月上海壹号院二批次项目4天半认筹率达170%，上海高端市场2025年仍可能诞生百亿项目，引领行业开发走向 [6]

中 国 房 地 产 研 报 土 地 局 部 火 热 难 掩 整 体 凉 意 ， 销 售 到 投 资 传 导 仍 需 检 验 2025 年 版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 7 克而瑞观点 克而瑞观点 土地局部火热难掩整体凉意，销售到投资传导仍需检验 文/谢杨春、吴嘉茗 12 月，在诸多核心城市供地以及市场止跌回稳的带动下，土地市场迎来惯性"翘尾"，部分城 市核心地块溢价高企，民企投资也在逐步恢复，呈现出企稳的信号。但整体来看，局部的火热难掩 整体市场"凉意"，拿地企业多为老面孔的央国企。那么，土地市场是否真正的回暖？销售到投资 的传导又是否通畅？ 30 城含宅地块溢价率仅 6%，市场企稳有待考证 从土地成交的整体溢价率情况来看，2024 年全年，30 个重点城市的含宅地块成交溢价率为 6%， 与 2023 年相比下降 1 个 pcts，也延续了 2021 年之后整体溢价率低迷的走势。 CRIC 同时统计了不同溢价率地块成交占比情况，2024 年成交溢价率超过 10%的地块幅数占比为 9.62%，为 2021 年以来的最低值；但成交溢价率超过 20%的地块幅数占比为 5.92%，却远超 2022 年 和 2 ...

宏观经济表现 - 2024年GDP全年增速预计为4 9% 完成年初5%左右的预定目标 [6] - 第四季度GDP增速大幅回升至4 9% 推动全年目标完成 [8] - 净出口成为经济增长最大引擎 对GDP累计贡献率达58 3% [10][11] 消费市场 - 2024年社会消费品零售总额同比增长3 5% 消费动力明显不足 [15] - 1-11月全国居民消费价格同比上涨0 3% 仍处于通缩区间 [15] - 汽车和家电以旧换新政策效果显著 分别拉动2400亿和1106亿消费 [15] 投资领域 - 工业投资保持两位数增长 第二产业投资增长12 0% [18] - 房地产投资持续下滑 拖累整体经济复苏 [20] - 2024年1-11月固定资产投资同比增长4 2% [17] 对外贸易 - 2024年贸易顺差有望接近1万亿美元 创历史新高 [23] - 美国占中国商品出口贸易比重为14 68% 贡献37%的贸易顺差 [23] - 若贸易战升级 上海 苏州 深圳等城市受影响更大 [25] 工业与制造业 - 1-11月规上工业增加值同比增长5 8% 制造业增长5 9% [28] - 工业生产者出厂价格同比下降2 1% 连续26个月为负 [28] - 下半年制造业企业经营状况急转直下 利润总额由正转负 [30] 房地产市场 - 新建商品房销售面积及金额跌幅进一步扩大 库存面积超7 3亿平方米 [33] - 一二线城市二手房价格普遍下跌 广州 武汉等城市跌幅超10% [33] 地方政府债务 - 1-10月全国地方政府债务余额45 32万亿元 平均利率3 10% [34] - 地方政府隐性债务存量14 3万亿元 制约政策实施 [34] - 中央政府负债率67 5% 发债空间大 票面利率2-2 5% [34] 产业园区市场 - 2024年Q3上海产业园核心板块租金133 5-132 6元/平/月 空置率26 1-28 4% [45] - 2024年工业用地成交建筑总面积18 94亿平方米 同比下降15 6% [76] - 2025年全国预计有超过3 5亿方园区载体入市 市场供过于求加剧 [78] 园区发展趋势 - 轻资产运营已成红海 园区运营企业5年内新增注册数是开发企业的2 3倍 [54] - 公募REITs整体回暖 但产业园类产品相较发行价普遍下跌 [59] - 低空经济成为新热点 2025年相关主题产业园有望扎堆出现 [85] 企业出海机遇 - 2024年1-11月中国对外直接投资1773亿美元 同比增长19 8% [94] - 东南亚主要国家制造业平均工资仅为中国的21 0% 建筑成本为23 5-54 5% [95][98] - 东南亚工业用地平均价格为中国的1 4-5 5倍 商业用电价格为26 8-40 0% [100][101]

克而瑞研究中心 版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 8 2024 年 12 月 中 国 房 地 产 新 房 周 报 30 城 52 周 成 交 环 增 23%， 一 二 线 集 中 放 量 增 3 成 克而瑞研究中心 公积金、人才住房、房产税、控规等方面，其中以公积金为抓手的新政提及次数较多。 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 【政策动态】住建部明确 2025 年要持续用力推动止跌回稳，深圳等 17 省市出台稳市场政策 第52周（12.23-12.29，下同），住建部举办全国住房城乡建设工作会议，明确2025年要持续用 力推动房地产市场止跌回稳，一是着力要释放需求。把"四个取消、四个降低、两个增加"各项存 量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求。二是着力改善供给。商品房建 设要严控增量、优化存量、提高质量。相比"926"表述，进一步强调了将"持续用力"，预期2025 年政策面将延续稳市场风向，城中村、保障性住房建设的提速，也将进一步促进行业各项核心指标 企稳。国务院办公厅发布优化完善地方政府专项债券管理机制的意见，明确保障性住房、土地储备 申请专项债。自然资源部要求切实提升国 ...

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 长租公寓产品力在2023年实现质的飞跃，地方国企与市场化企业产品能力趋于一致 [28] - 2024年住房租赁产品力呈现平稳态势，企业产品能力达到新高度，未来将保持稳健发展和个性化提升 [13] - 大型租赁社区成为租赁市场新标杆，注重一站式生活配套体系，满足全生命周期居住需求 [35][37][53] 产品力榜单解读 - 2024年度全国住房租赁产品榜单涵盖十佳新建大型租赁社区、十佳城市更新租赁项目和十佳国企先锋实践项目 [22][40][63] - 新建大型租赁社区注重户型多样性和配套设施，满足全年龄段租住需求 [22][35] - 城市更新租赁项目通过存量物业改造提升居住品质和物业价值 [41] - 国企先锋实践项目积极响应国家政策，打造高品质保障性租赁住房 [63] 产品力发展背景 - 住房租赁行业处于高质量发展期，政策支持力度加大，保租房筹建目标持续推进 [18][115] - 土地供应由新建转向存量改造为主，个人房源供给回落，集中式公寓规模稳定上升 [98][103] - 租金水平受保租房入市影响下滑，个人租金稳跌，集中式公寓租金压力加剧 [126][106] - 公募REITs发行常态化，形成"首发+扩募"双驱动格局，助力保租房建设 [150][151] 产品创新迭代趋势 - 租赁产品趋向主题化、场景化和个性化，企业成本管控能力分化 [19] - 改造型项目着力解决户型大进深弊病，政策型项目深植党建元素 [19] - 房间配置、公区配置和软环境配置成为产品创新的重点 [19] 客户需求特征 - 租赁需求来源拓宽，客户"以租代购"趋势明显，整体容量扩围 [144][183] - 晚婚晚育导致首置年龄推迟，租赁需求周期延长 [146][164] - 租客年龄段由年轻向多元聚焦，小家化租赁趋势显著 [166][171] - 大型租赁社区更受青睐，强调空间尺度感和居住体验感 [172][190] - 租金并非唯一敏感点，产品品质需求逐步释放 [198] 未来产品发展趋势预测 - 租赁产品将更加注重品质提升，满足客户对户型设计、装修配置、公区打造和社区服务的需求 [198] - 青年公寓和高端公寓产品系将继续引领市场，满足不同客群的多元化需求 [85][86]

市场数据 - 2016年全年商品房成交量价有望达到15亿平方米、12万亿元，与十年前相比，成交面积达到2.5倍，成交金额达到6.3倍[7] - 2016年全国共计成交336宗单价、总价地王，2015年全年累计出现地王数量不足100宗[64] - 10月份CRIC监测的57%的重点城市成交量环比跌幅超过30%[64] 企业动态 - 2016年有多起房企并购案，如恒大累计收购万科14.07%股份[65] - 2016年部分房企销售业绩突破3000亿，如碧桂园[54] - 2016年一些房企有新的战略布局，如融创进军海南东线[119] 政策调控 - 2016年政策先扬后抑，2017年调控仍将加码、信贷更严苛[136] - 2016年近30省市跟进去库存政策，2017年将落实一城一策[138] - 930开启22城密集调控，限购限贷等政策不断加码[145]

报告行业投资评级 - 文档未提及，无对应内容[无] 报告的核心观点 - 2018年上半年，房地产行业政策上“四限”升级与人才争夺并行，房贷资金变量是关键；行业整体销售、投资、开工高位维持，预计全年成交再创新高；城市间一线回升、二线降温、三四线走势开始分化；土地市场上半年规模同比增23%，下半年聚焦三四线量价齐升；企业业绩规模增速放缓，目标完成不及预期；拿地方面抢占三四线，聚焦中西部，关注东部二线城市机会；营销上让利意愿不强，主题类活动占主流；六成房企融资增加，偿债高峰慢慢来临；香港房屋空置税难改供应短缺格局[81] 根据相关目录分别进行总结 大佬看市 - 多位业内人士对房地产市场发展发表看法，如广东房协会长强调抵制市场乱象的重要性；易居（中国）企业控股有限公司执行董事兼主席认为调控是长效机制，行业未来增长能力强；易居企业集团CEO指出2018年房地产调控进入“2.0时代”等[33] - 众多企业高管阐述企业新动向，如旭辉集团董事长提出实施房地产+战略；世茂集团董事局副主席表示除布局全国外还要迈向世界；泰禾集团董事长强调“高周转”战略等[42][43] - 多位金融系统负责人对融资新形势表达观点，如全国政协经济委员会副主任杨伟民指出房地产市场乱象会引爆金融风险；中国证监会副主席方星海强调扩大资本市场对外开放等[47] 地产热评 - 宏观方面，国家统计局发布5月CPI数据，居住类价格同比上涨2.2%；国务院印发深化广东自贸区改革开放方案，方案有建设目标和示范效应[50][51] - 市场方面，国家统计局发布1 - 5月房地产开发投资增速回落；上海5月开发贷增速小幅攀升、个贷增速下降；武汉推出大学生“八折房”等[58][59][60] - 土地方面，深圳留用土地将60%用于建设保障房、人才公寓；杭州百井坊地块成为最贵商地；富力首获广州番禺医疗用地等[63][64][65] - 金融方面，龙湖与新加坡政府投资公司设长租公寓投资平台；融信中国拟折价配售股份；泰禾拟设200亿产业并购基金等[68][69][70] - 易居方面，易居在越南开设第一家公司；易居乐农与彩生活合作推行扶贫助农模式；美的置业与易居企业集团签订战略合作协议等[76][77][78] 市场把脉 - 政策上，2018年上半年“房住不炒”未变，四限升级与人才争夺并行，货币政策稳健中性，房贷利率上浮，企业严控回款周期；下半年“四限”精细化调控趋严，资金面变量是关键，个税改革和不动产登记联网短期影响有限[81][82][97][98] - 销售投资及开工方面，2018年上半年销售面积、金额高位稳升，开发投资额稳步回升，新开工面积累计增速创新高，土地购置面积同比增速低位波动，商品房待售面积小幅下降；下半年楼市仍将高位运行，新开工和开发投资保持高位但增幅可能收窄[101][102][106][107][111][113][116]