核心观点 - 美国成屋待完成交易量在连续四个月增长后首次出现0.3%的同比下降，显示潜在买家因高住房成本和经济不确定性而持观望态度 [1] - 房屋销售周期延长，房屋签约中位时间为49天，为自2019年以来同期最长水平 [2] - 抵押贷款利率波动和房价上涨抑制购房需求，但卖方市场表现相对强劲，新挂牌房源同比增长3.4% [4][6] 购房需求与市场活动指标 - 每日平均30年期固定抵押贷款利率为6.29%，较两周前上升，但低于去年同期的7.02% [6] - 每周平均30年期固定抵押贷款利率为6.22%，接近一年低点，但较前周小幅上升 [7] - 抵押贷款购买申请量环比增长6%，同比增长31% [7] - Redfin购房需求指数同比下降6%，但为6月以来最高水平 [7] - "待售房屋"谷歌搜索量较一个月前增长约20%，同比增长超20% [7] - 看房活动较年初增长10%，而去年同期下降5% [7] 关键住房市场数据 - 中位售价为393,700美元，同比上涨2.4%，为六个月最大涨幅 [9] - 中位要价为391,750美元，同比上涨2.6%，为五个月最大涨幅 [9] - 中位月抵押贷款支付额为2,495美元（利率6.22%），同比下降1.9%，为年初以来最低水平 [9] - 待完成销售量为75,287套，同比下降0.3% [9] - 新挂牌房源为81,265套，同比增长3.4% [9] - 活跃挂牌房源为1,189,896套，同比增长6.3%，为2024年2月以来最小增幅 [9] - 库存月数为4.6个月，增加0.5个百分点，接近平衡市场水平 [9] - 两周内售出房屋占比为28.5%，低于去年的31% [9] - 中位销售天数为49天，同比增加6天 [9] - 高于挂牌价售出房屋占比为22.8%，低于去年的25% [9] - 平均售挂价比为98.3%，同比下降 [9] 区域市场表现 - 售价同比涨幅最大市场：费城（9.8%）、底特律（9.7%）、纽瓦克（8%）、辛辛那提（7.9%）、克利夫兰（7.7%） [11] - 售价同比跌幅最大市场：达拉斯（-4.5%）、杰克逊维尔（-3.5%）、圣何塞（-2.1%）、沃斯堡（-1.9%）、圣迭戈（-1.7%） [11] - 待完成销售量增幅最大市场：西棕榈滩（21.8%）、克利夫兰（11.7%）、凤凰城（8.8%）、迈阿密（8.5%）、劳德代尔堡（7%） [11] - 待完成销售量降幅最大市场：西雅图（-19.2%）、圣何塞（-16.7%）、明尼阿波利斯（-11%）、底特律（-10.7%）、弗吉尼亚海滩（-10.4%） [11] - 新挂牌房源增幅最大市场：明尼阿波利斯（13.4%）、蒙哥马利县（13%）、凤凰城（12.5%）、辛辛那提（12.2%）、底特律（11.6%） [11] - 新挂牌房源降幅最大市场：奥兰多（-12.1%）、坦帕（-9.5%）、萨克拉门托（-9.2%）、圣安东尼奥（-8.9%）、杰克逊维尔（-8.2%） [11] 经济环境与消费者行为 - 政府停摆导致45%美国人推迟或取消购房等大额消费，比例较10月初的21%翻倍 [15] - 超20%美国人因政府停摆推迟大额消费，另有15%已取消大额消费 [6] - 部分潜在买家等待抵押贷款利率降至6%以下再行动 [4]

当前抵押贷款利率水平 - 30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.16% [1][4][15] - 15年期固定利率抵押贷款平均利率为5.61% [1][4] - 5/1可调利率抵押贷款平均利率为6.54% [4] - 7/1可调利率抵押贷款平均利率为6.51% [4] - 30年期VA贷款平均利率为5.61% [4] - 20年期固定利率抵押贷款平均利率为6.04% [4] - 抵押贷款利率缺乏大幅下行动力 [1] 不同抵押贷款产品特点 - 30年期固定抵押贷款月供较低且可预测，但长期利息成本较高 [7][8][9] - 15年期固定抵押贷款利率更低且总利息节省显著，但月供更高 [10][11] - 可调利率抵押贷款初期利率固定，之后每年调整一次，初期月供可能较低但未来存在利率上升风险 [12][13] - 若计划在可调利率抵押贷款的初始固定利率期结束前出售房产，则可享受低利率而无后续利率上升风险 [14] 抵押贷款利率趋势展望 - 抵押贷款利率在未来几个月可能维持窄幅波动 [17] - 即使美联储再次降息，抵押贷款利率大幅下行的可能性较低 [17] - 自政府停摆以来，抵押贷款利率总体呈下降趋势，且低于一年前水平 [18] 获取低再融资利率的方法 - 提高信用评分和降低债务收入比有助于获得较低的再融资利率 [19] - 再融资时选择更短的贷款期限可获得更低利率，但会导致月供增加 [19]

当前抵押贷款利率水平 - 30年期固定抵押贷款利率为6.16%，较前一日上升1个基点 [1] - 15年期固定抵押贷款利率为5.61%，较前一日上升4个基点 [1] - 抵押贷款利率与10年期国债收益率类似，缺乏明确方向 [1] - 30年期抵押贷款再融资利率为6.33%，高于购房贷款利率 [5][16] - 15年期抵押贷款再融资利率为5.82%，高于购房贷款利率 [5] 不同类型抵押贷款比较 - 15年期抵押贷款利率通常低于30年期抵押贷款利率 [7] - 以40万美元贷款为例，30年期（利率6.16%）月供约为2440美元，总利息支出为478,221美元 [8] - 以40万美元贷款为例，15年期（利率5.61%）月供约为3292美元，总利息支出为192,511美元 [8] - 固定利率抵押贷款的利率从第一天起锁定 [10] - 可调整利率抵押贷款（ARM）在初始固定期后利率会根据经济等因素变化 [11] - 7/1 ARM产品前七年利率固定，之后每年调整一次 [11] 抵押贷款利率未来展望 - 经济学家预计在2025年底之前抵押贷款利率不会出现大幅下降 [13] - 2024年抵押贷款利率从8月初至9月18日美联储会议期间呈下降趋势，当时美联储将联邦基金利率下调50个基点 [13] - 美联储在2025年10月29日的最近一次会议上宣布了两次降息，并考虑在年底前再次降息 [14] - 根据CME FedWatch工具预测，美联储在12月下次会议上再次降息25个基点的概率为64% [14] - 抵押贷款利率在2026年可能小幅下降，但任何降幅可能相对较小 [18]

抵押贷款利率现状 - 30年期固定抵押贷款利率平均为6.15%，15年期固定利率为5.57%，处于超过一年来的最低点[1] - 当前各类抵押贷款产品利率如下：30年期固定6.15%，20年期固定5.97%，15年期固定5.57%，5/1 ARM为6.38%，7/1 ARM为6.45%[5] - 当前抵押贷款再融资利率如下：30年期固定6.27%，20年期固定6.29%，15年期固定5.75%，5/1 ARM为6.46%[6] 不同贷款期限分析 - 30年期抵押贷款是最受欢迎的类型，通过将还款期延长至360个月，使月供相对较低[8] - 一笔30万美元、利率6.15%的30年期贷款，月供约为1,828美元，总利息支出为357,966美元[9] - 15年期抵押贷款利率为5.57%，低于30年期，但月供更高，一笔30万美元贷款月供为2,462美元，总利息支出为143,233美元[10][11] 可调利率抵押贷款特点 - 可调利率抵押贷款在初始固定期限后利率会周期性调整，例如5/1 ARM前五年利率固定，之后每年调整[12] - 可调利率通常起始低于固定利率，但存在利率上涨风险，适合计划在利率锁定期结束前出售房产的借款人[13] - 近期可调利率偶尔与固定利率相似或更高，建议比较不同贷款机构的报价[14] 获取低利率的策略 - 贷款机构通常向首付比例高、信用评分优秀、负债收入比低的借款人提供最低利率[15] - 通过支付折扣点可在交割时永久降低利率，例如支付点数使利率从6.25%起始于4.25%，第二年升至5.25%，之后稳定在6.25%[16] - 需评估利率买低策略是否划算，考虑在房产居住时间是否足以抵消前期成本[17] 利率前景与市场数据 - 根据Zillow数据，全国平均30年期固定利率为6.15%，15年期固定利率为5.57%，5/1 ARM利率为6.38%[18] - 30年期固定贷款的正常利率为6.15%，但实际利率因地区而异[19] - 鉴于对政府停摆、通胀、关税和美联储行动的持续监测，抵押贷款利率在年底前预计不会大幅下降[20]

美联储政策与利率机制 - 美联储控制联邦基金利率而非抵押贷款利率 抵押贷款利率实际基于国债收益率 [2] - 美联储独立性下降可能导致长期国债收益率飙升 因债券投资者会因更高的通胀预期而要求更高收益率 [3] - 美联储可通过购买国债人为提振需求 需求增加将导致收益率下降 例如"扭转操作"通过买卖不同期限债券压低10年期收益率和抵押贷款利率 [4] 影响抵押贷款利率的潜在政策工具 - 美联储可通过购买抵押贷款支持证券人为提振其需求 私人市场将因此接受更低的利率 [5] - 即使美联储仅减缓已持有抵押贷款支持证券的缩减步伐 供应收缩和利差收窄也能使抵押贷款利率降低 [6] - 政府考虑私有化房利美和房地美将因投资者感知更高风险而推高抵押贷款利率 但取消其MBS上限是更巧妙的降息方法 [7]

当前抵押贷款利率水平 - 30年期固定抵押贷款平均利率为6.15%，15年期固定利率为5.57% [1] - 抵押贷款利率近期在狭窄区间内徘徊，10年期国债收益率在过去一周也上下波动，未显示出明显趋势 [1] - 30年期常规贷款的利率已降至一年多来的低点，自7月初以来已下降超过0.5个百分点 [16][20] 各类抵押贷款产品利率详情 - 当前购房抵押贷款利率：30年期固定6.15%，20年期固定5.97%，15年期固定5.57%，5/1 ARM为6.38%，7/1 ARM为6.45% [5] - 当前再融资抵押贷款利率：30年期固定6.27%，20年期固定6.29%，15年期固定5.75%，5/1 ARM为6.46%，7/1 ARM为6.87% [6] - 退伍军人贷款(VA)利率：30年期VA为5.69%，15年期VA为5.25%，5/1 VA为5.70% [5] 不同期限抵押贷款产品分析 - 30年期固定抵押贷款优势为月供较低且可预测，劣势为利率高于较短期限产品，导致总利息支出显著增加 [8][9][10] - 15年期固定抵押贷款优势为利率更低且可提前15年还清贷款，节省数十万美元利息，劣势为月供高于30年期产品 [11][12] - 可调利率抵押贷款(ARM)在初始锁定期内利率通常较低，但锁定期结束后利率每年调整，未来月供存在不确定性 [13][14] 房地产市场环境与利率展望 - 当前购房时机相对几年前更好，房价未像疫情期间高峰期那样飙升 [16] - 经济学家预计抵押贷款利率在年底前不会显著下降，可能偶尔小幅下行但不会暴跌 [19] - 获取最低再融资利率的策略包括提高信用评分、降低债务收入比以及缩短贷款期限 [21]

抵押贷款利率变动 - 抵押贷款利率在连续四周下降后出现小幅上升 [2] - 截至11月6日当周 30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.22% 较前一周的6.17%有所上升 [2] - 当前利率较去年同期6.79%的水平显著下降 [2]

30年期抵押贷款利率 - 平均利率在连续五周下降后首次上升，从上周的6.17%升至6.22% [1] - 当前利率仍低于一年前的平均水平6.79% [1] - 上周6.17%的利率为2024年10月3日（当时为6.12%）以来的最低水平 [1] 15年期抵押贷款利率 - 平均利率从上周的5.41%上升至5.5% [2] - 该利率同样高于一年前的6% [2] 影响抵押贷款利率的因素 - 利率受美联储政策、债券市场对经济和通胀的预期等多因素影响 [3] - 利率通常跟随10年期国债收益率走势，该收益率是贷款机构定价的指南 [3] - 10年期国债收益率在周四午间为4.09%，低于周三的4.16% [3] 利率变化对房地产市场的影响 - 较低的抵押贷款利率能增强购房者的购买力，并有利于房主进行再融资 [4] - 自2022年9月利率从历史低点攀升以来，30年期抵押贷款利率一直维持在6%以上，导致房地产市场陷入低迷 [4] - 2023年成屋销售量为近三十年最低，但2024年9月因利率下降销售速度加快至2月以来最快 [5] 美联储政策与未来利率展望 - 抵押贷款利率于2024年7月开始下降，因市场预期美联储将在9月进行一年来首次降息 [5] - 美联储于上周再次降息以支撑就业市场，但主席暗示12月不一定再次降息 [6] - 若通胀在关税政策下攀升，美联储可能暂停进一步降息，因为降息可能加剧通胀 [6] - 若通胀持续高企，债券投资者要求更高回报，可能导致10年期国债收益率上升，进而推高抵押贷款利率 [7] - 美联储不直接设定抵押贷款利率，其短期利率下调并不必然导致抵押贷款利率下降 [7] - 历史先例显示，2023年秋季美联储四年多来首次降息后，抵押贷款利率不降反升，于2024年1月突破7%，当时10年期国债收益率正逼近5% [8]

当前抵押贷款利率水平 - 本周30年期固定抵押贷款利率上升5个基点至6.22%，而一年前平均为6.79% [1] - 本周15年期固定抵押贷款利率上升9个基点至5.50%，而一年前平均为6.00% [1] - 当前30年期固定抵押贷款购买利率为6.15%，再融资利率为6.30% [5][6] - 当前15年期固定抵押贷款购买利率为5.69%，再融资利率为5.75% [5][6] 抵押贷款利率类型与机制 - 抵押贷款利率分为固定利率和可调整利率两种基本类型 [8] - 固定利率抵押贷款在整个贷款期限内锁定利率，例如30年期贷款在30年内保持利率不变 [8] - 可调整利率抵押贷款在最初几年保持相同利率，之后定期调整，例如5/1 ARM前五年利率固定，之后每年调整一次 [8] - 贷款初期月供大部分用于支付利息，随时间推移，支付本金的占比逐渐增加 [9] 抵押贷款利率影响因素 - 抵押贷款利率跟随10年期国债收益率这一关键指标的上升趋势 [1] - 借款人可控制的因素包括选择贷款机构、提高信用评分、降低债务收入比和增加首付 [10][11] - 经济状况是不可控因素，经济疲软时利率下降以鼓励借贷，经济强劲时利率上升以抑制支出 [12] 不同期限抵押贷款比较 - 30年期抵押贷款月供相对较低，但利率较高且长期总利息支付额大 [13] - 15年期抵押贷款利率较低且总利息支付少，但月供较高因为还款周期缩短一半 [14] - 30年期贷款月供更可负担，15年期贷款长期总成本更低 [14] 历史与参考利率水平 - 根据房地美数据，30年期固定抵押贷款历史最低利率为2021年1月的2.65% [17] - 在当前市场环境下，除非承接卖方在2020或2021年锁定的可承继抵押贷款，否则难以获得2.75%的利率 [16]

抵押贷款利率周度变动 - 本周30年期固定抵押贷款利率上升5个基点至6.22% 而一年前平均为6.79% [1] - 本周15年期固定抵押贷款利率上升9个基点至5.50% 而一年前平均为6.00% [1] - 抵押贷款利率的上升趋势与10年期国债收益率走势一致 [1] 当前各类抵押贷款利率水平 - 根据Zillow数据 当前30年期固定抵押贷款利率为6.15% 20年期为6.11% 15年期为5.69% [5] - 根据Zillow数据 当前5/1可调利率抵押贷款（ARM）利率为6.47% 7/1 ARM为6.60% [5] - 30年期VA贷款利率为5.83% 15年期VA为5.46% 5/1 VA为5.75% [5] 当前抵押贷款再融资利率水平 - 再融资30年期固定利率为6.30% 20年期为6.25% 15年期为5.75% [6] - 再融资5/1 ARM利率为6.58% 7/1 ARM为6.91% [6] - 再融资30年期VA利率为5.94% 15年期VA为5.79% 5/1 VA为5.98% [6] 抵押贷款利率类型与运作机制 - 抵押贷款利率分为固定利率和可调利率两种基本类型 [8] - 固定利率抵押贷款在整個贷款期限内锁定利率 例如30年期贷款在30年内保持利率不变 [8] - 可调利率抵押贷款（如5/1 ARM）前几年利率固定 之后根据经济等因素每年调整一次 [8] 影响抵押贷款利率的决定因素 - 可控因素包括选择贷款机构 以及借款人的信用评分、债务收入比和首付比例 [10][11] - 不可控因素主要为经济状况 经济疲软时利率下降以刺激借贷 经济强劲时利率上升以抑制支出 [12] - 再融资利率通常略高于购房抵押贷款利率 [12] 不同期限抵押贷款的特点比较 - 30年期抵押贷款月供相对较低 但利率较高 长期总利息支付较多 [13] - 15年期抵押贷款利率较低 总利息支付较少 但月供较高 [14] - 30年期贷款月供更可负担 15年期贷款长期总成本更低 [14] 历史与当前市场利率参考 - 根据2024年HMDA数据 美国银行和花旗银行等提供了较低的中位数抵押贷款利率 [15] - 2.75%被认为是极佳的抵押贷款利率 在当前市场环境下难以获得 [16] - 房地美数据显示 30年期固定抵押贷款的历史最低利率为2021年1月的2.65% [17]