核心观点 - 美国货运市场正悄然企稳 为2026年更紧张的市场状况奠定基础 其中与墨西哥的跨境贸易正成为最重要的结构性驱动因素之一 [1] 市场现状与驱动因素 - 坚韧的消费者支出、近岸外包活动以及承运商的运力自律 正在帮助需求在漫长的货运低迷后趋于稳定 [3] - 制造业仍面临压力 地缘政治风险持续存在 [3] - 近岸外包、墨西哥投资以及卡车运力趋紧 可能重塑2026年北美货运流向 [1] 墨西哥贸易与投资 - 墨西哥在美国进口中的份额提升至15.5% 此前为14.5% 巩固了其作为美国最大贸易伙伴的地位 [4] - 2025年上半年 墨西哥的外国直接投资达到343亿美元 同比增长10.2% 美国仍是其最大投资国 [5] - 近岸和回岸活动推动了墨西哥在汽车、工业机械和先进制造等领域北美供应链中的作用增强 [4] - 墨西哥的出口增长在车辆、汽车零部件、工业机械、家具和医疗仪器等领域尤为强劲 这些品类产生了稳定的整车和跨境货运需求 [5] - 尽管美国对钢铁、铝和铜持续征收关税 墨西哥基本维持了出口量 尽管生产成本更高 这强化了其在北美制造业供应链中的重要性 [6] 跨境货运风险与挑战 - 墨西哥巴希奥地区的道路封锁已扰乱了超过8000车次的货运 导致关键美墨走廊的延误和拥堵 [7] - 包括货物盗窃在内的安全问题 持续推动托运人投资于高级追踪、地理围栏和车内监控技术 [8]

好的，我已经仔细阅读了这份关于全球物流模式转变的研究报告。以下是我的总结，涵盖了核心要点和关键数据。 涉及的行业与公司 * 核心行业：全球物流与运输业，包括海运、卡车货运、空运、铁路及相关衍生行业[2][9] * 具体子行业：远洋集装箱航运、北美卡车运输（整车TL和零担LTL）、铁路、快递与空运、货运代理、合同物流、卡车与发动机制造商、收费公路、港口运营商[58][59][61][62] * 提及的部分公司：海运-马士基(MAERSKb)、东方海外(0316)、中远海控(1919/601919)；卡车运输-Knight-Swift (KNX)、Ryder (R)、TFI International (TFII)；卡车OEM-帕卡(PCAR)、康明斯(CMI)、沃尔沃(VOLVb)；快递-联邦快递(FDX)、联合包裹(UPS)[61][62] 核心观点与论据 **1 宏观趋势：供应链回流与多极化世界重塑物流格局** * 核心趋势是“慢全球化(Slowbalisation)”而非“去全球化”，即商品贸易占GDP比重下降，供应链向近岸和本土回流[9][20] * 货物出口占全球GDP比重已从峰值约25%下降[22]，同时服务业占比提升[24]，导致每单位GDP增长所需的货物运输强度降低[44] * 企业资本支出明确指向回流趋势：56%的机构计划在未来12个月投资于回流或近岸[33]，欧美再工业化投资总额预计未来三年达4.7万亿美元，较前三年增长52%[35][138] **2 运输模式转变：公路货运成为最大受益者，海运面临结构性压力** * 回归分析表明，海运集装箱吞吐量的结构性增长算法下调，公路货运成为明确受益者[2][9] * 证据显示模式转变已在发生：过去5年美国港口集装箱吞吐量增长停滞（5年CAGR为-1%至0%），而来自墨西哥的卡车集装箱运输量显著增长（5年CAGR达5-6%）[42][83] * 集装箱量增长与GDP增长的乘数效应显著下降：美国该乘数从2002-2007年的2.7倍降至2024-2026预测的0.0倍；全球乘数也从2.4倍降至0.9倍[40] **3 对不同物流子行业的直接影响** * **海运承运商**：面临下行风险。增长放缓叠加运力过剩，运费承压。盈利预测远低于市场共识（FY26/27中位数-18%/-24%）[9][58] * **卡车运输**：最大受益者。在北美，卡车行业规模是铁路的近10倍，预计将承接大部分回流货量。盈利预测高于市场共识（FY26/27 +18%/+20%）[9][58][140] * **空运**：影响分化。高价值、高时效货物（如医药）的优质长航线需求保持，但总体量可能缩小，部分货量转向区域地面/短途海运[58][217] * **货运代理**：资产轻模式更灵活。海运和空运货量可能减少，但公路和合同物流/仓储货量的上行风险可形成抵消[58] **4 衍生影响：卡车OEM、收费公路等间接受益** * **卡车与发动机OEM**：回流带来更高的区域吨英里数、更短的平均运输距离和更高的资产强度，温和提振卡车需求[59][284] * **收费公路运营商**：区域制造业和贸易增长提振主要走廊的货运流量。重型货车流量因费率更高、需求稳定而利润更丰厚[59][298] * **自主卡车解决方案**：在区域化、短途货运中优势明显，对铁路和货运经纪人构成长期威胁[154] **5 现实世界的限制与复杂性** * 供应链重组复杂且缓慢。中国在许多制造业领域仍占主导地位，美国对华进口依赖度从2017年22%的峰值降至2024年的13%，但完全脱钩困难[46][71][258] * 美国制造业资本存量自1990年代以来持续下降，重建产能需要大量时间和投资，初期可能需进口资本货物从而扩大赤字[272][275] * 近岸投资目前多为棕地投资，集中在现有生态圈。墨西哥要成为中国的“替代者”需要大规模的绿地投资和清晰的未来贸易结构[266][270] 其他重要内容 * **政策影响**：美国2025年5月终止800美元以下包裹免税政策，导致亚洲至北美航空货运量急剧收缩（部分航线运力下降近30%），北美航空货运吨公里成唯一负增长的主要地区[87][88][231] * **地缘政治**：红海危机、俄乌战争等事件导致苏伊士运河通行量下降，好望角航线增加，凸显供应链脆弱性并推动企业寻求韧性[66][98] * **技术投资**：随着供应链变得更复杂、更区域化，对AI和数据基础设施的投资将加速，用于库存定位、动态路线优化等[60] 这份报告全面阐述了在多极化和供应链回流背景下，全球物流行业正在发生的深刻结构性变化，并量化了其对不同运输模式的差异化影响。

基础设施行业投资前景 - 当前是投资者关注基础设施行业配置的有利时机 该行业历史上能为投资组合提供收入和下行保护[3] - 全球基础设施领域受益于多重有利趋势 包括人工智能、全球化、产业链回流及人口结构变化等[3] - 全球正面临巨大的人口结构变迁 预计基础设施将在其中扮演重要角色[3] BNY Mellon Global Infrastructure Income ETF (BKGI) 投资策略 - 该基金通过更广泛的机会集提供对基础设施投资的不同视角[4] - 与传统基础设施策略主要关注公用事业、工业和能源三个行业不同 BKGI对基础设施公司采用更宽泛的定义[4] - 基金将基础设施公司定义为拥有地面固定资产、从资产中获得租金或现金流且具有高度监管可预测性的企业[4] - 更广的投资范围使基金能更好地利用不同长期主题的势头 如人口老龄化和人工智能基础设施建设[4] 基础设施资产的投资价值 - 基础设施公司整体上对经济环境变化的敏感度较低 在经济疲软时期往往表现优于其他行业[6] - 若出现滞胀 基础设施公司相比其他股票可能处于更有利地位 因其能更轻松地将成本转嫁给消费者[6] - 水资源、电力、流媒体等基础设施提供的服务需求在经济周期下行时保持稳定 因其属于必需消费[6] 投资组合构建 - BKGI基金主要侧重于提供收入和下行保护[5]

市场前景与规模 - 美国航空货运市场规模预计从2025年的498.5亿美元增长至2030年的616.3亿美元，复合年增长率为4.33% [1] - 增长由电子商务、医疗保健和高价值制造业对快速可靠物流解决方案的需求增加所驱动 [1] 关键增长驱动因素 - 电子商务快速增长，特别是来自亚洲的跨境包裹，消费者对两日达或当日达的期望推动航空公司优化航线和扩大货机运力 [3] - 半导体、电子和汽车制造业向墨西哥及邻近地区回流，导致美墨走廊航空货运量增加，高价值产品依赖准时制交付 [4] - 医疗保健和生命科学领域对运输生物制剂、疫苗和先进疗法的需求增长，需要温控环境和严格的冷链标准 [5][6] - 迈阿密、达拉斯-沃斯堡和罗克福德等主要美国机场正在投资货运设施和基础设施，以提高吞吐量并减少周转时间 [7] 市场细分 - 按服务类型分为货运运输、货运代理和其他增值服务 [10] - 按目的地分为国内和国际 [10] - 按承运人类型分为腹舱货运和货机运输 [10] - 按货物类型分为普通货物和特殊货物 [10] - 按最终用途行业分为电子商务与零售、制造与汽车、医疗保健与制药等 [10] 主要市场参与者 - UPS提供广泛的国内和国际航空货运服务，包括时效敏感和温控运输 [10] - FedEx提供全方位的货运解决方案，重点关注快速交付和高价值货物的专业物流 [10] - DHL通过高级和冷链物流服务扩大其在美国的市场份额，服务于全球电子商务和医疗保健运输 [10] - Atlas Air Worldwide Holdings专业为主要货运运营商提供外包飞机和机组服务 [10] - Kuehne + Nagel提供集成的空运解决方案，包括端到端供应链服务和各行业的专业处理 [10]

股价表现 - 公司股价在公布2026财年第一季度业绩后下跌12.2%，同期标普500指数下跌1.3% [1] - 过去一个月内，公司股价下跌50.4%，而同期标普500指数增长15.5% [1] 财务业绩 - 2026财年第一季度收入为9880万美元，较上年同期的1.316亿美元下降24.9% [2] - 公司公布净亏损230万美元，合每股亏损0.21美元，上年同期为净利润110万美元，合每股收益0.10美元 [2] - 非GAAP调整后净亏损为110万美元，合每股亏损0.10美元，上年同期为调整后净利润280万美元，合每股收益0.26美元 [3] - 毛利率为8.4%，较上年同期的10.1%收窄，但较上一季度的6.2%有所改善 [4] - 营业利润率为负0.6%，低于上年同期的3.4% [5] - 经营活动现金流为760万美元，低于上年同期的990万美元 [6] 业务运营与成本 - 业绩下滑主要反映长期客户需求疲软、项目启动延迟以及因客户破产产生的160万美元存货和应收账款拨备 [3] - 总运营费用为880万美元，尽管收入大幅下降，但费用保持稳定 [5] - 公司债务同比减少1200万美元，流动比率为2.4:1，应收账款从6月底的9610万美元降至8010万美元 [6] - 季度资本支出为320万美元，全年资本支出预计为800万美元，主要用于自动化和先进生产设备 [9] 管理层评论与战略举措 - 管理层将毛利率的连续改善归因于裁员带来的运营效率提升 [4] - 为应对全球关税和宏观经济环境的不确定性，公司正扩大在美国和越南的制造业务，并调整墨西哥业务的规模 [7] - 公司预计到2026财年末，约一半的总制造业务将发生在美国和越南 [7] - 公司在医疗技术和工业设备领域获得了新项目，显示出终端市场的多元化 [8] - 管理层预计运营效率将逐步改善，并在2026财年末恢复盈利 [8] 影响因素与未来展望 - 一个委托材料项目在本季度产生略高于100万美元的收入，全面投产后年收入预计将超过2000万美元 [10] - 与工具、设置和设计服务相关的非经常性工程收入在本季度贡献了100万至150万美元的毛利润 [11] - 管理层对收入增长恢复充满信心，这取决于新委托项目、公用事业计量系统项目的全面投产以及墨西哥工厂利用率的提高 [12] - 尽管第二季度收入预计与第一季度持平，但管理层预计持续的效率举措和有利的产品组合转变将提振利润率 [13] - 长期来看，公司预计将从全球供应链多元化和近岸外包趋势中受益 [13] 其他发展 - 公司在美国阿肯色州斯普林代尔开设了新制造工厂，以增强其美国业务布局和技术能力 [14] - 在越南，公司制造产能翻倍，并获得了生产医疗设备的认证，初步生产预计在本财年下半年开始 [14] - 这些扩张旨在加强关税缓解策略并抓住本地化制造日益增长的需求 [15]

核心财务业绩 - 前三季度总租金收入增长15.1%至5.62亿欧元，净租金收入增长15.4%至5.49亿欧元 [1][16][17] - 公司特定调整后EPRA盈利同比增长13.1%至3.052亿欧元，每股收益（EPS）增长7.2%至0.64欧元 [3] - EPRA每股净资产（NTA）在9个月内增长10.5%至19.98欧元，同比增长14.0% [2][34] - 年度化租金收入增至7.78亿欧元，入住率保持在93%，租金收取率达99.8% [1][15] 运营与租赁表现 - 前三季度新签租赁面积157.7万平方米，同比增长6%，平均月租金为每平方米5.86欧元 [11] - 现有租户续租占新签租赁面积的73%，客户留存率保持强劲为82% [12][15] - 投资组合加权平均未到期租约（WAULT）为6.1年，符合公司目标 [15] - 可比租金增长率为4.5%，主要由指数化调整和租约重议/到期后的租金回升驱动 [1][16] 开发项目与土地储备 - 前三季度交付55.3万平方米可租赁面积（GLA），成本收益率（YoC）为10.3%，交付时全部租出 [2][20] - 在建项目达200万平方米，预期YoC为10.2%，完全出租后潜在租金收入为1.65亿欧元 [4][22] - 土地储备总量为2570万平方米，其中2200万平方米为自有并表，90%位于现有或新物流园区周边 [5][25] - 基于土地储备，公司预计可开发约1300万平方米GLA，每平方米隐含重估潜力约400欧元 [26] 资产价值与增长潜力 - 投资物业（IP）价值从146.6亿欧元增至157.6亿欧元，开发中物业（IPuD）价值增长54.2%至16.6亿欧元 [29][30] - 总资产价值（GAV）增长10.6%至177亿欧元 [2][30] - 投资组合72%的收入包含与消费者价格指数（CPI）挂钩的双重指数化条款，提供通胀保护 [18] - 租金回升潜力为13.7%，新签租约持续高于估计租金价值（ERV） [19] 资产负债表与融资 - 贷款价值比（LTV）为45.2%，流动性头寸为24亿欧元，包括11亿现金及13亿未动用循环信贷额度 [37][38] - 平均债务成本为3.2%，99.9%的债务为固定利率或已对冲，平均债务期限为4.8年 [37] - 前三季度筹集17亿欧元资金，包括新发行6亿欧元绿色债券 [35][42] - 标普将公司信用评级从BBB-上调至BBB（稳定展望），穆迪将展望从稳定上调至正面 [6][43] 战略指引与展望 - 确认2025年公司特定调整后EPRA每股收益指引为0.86–0.88欧元，预计2026年恢复两位数增长 [3][46] - 2025年计划交付130万–160万平方米GLA，2026年计划交付140万–170万平方米 [24][44] - 目标在2027年实现10亿欧元年化租金收入，2030年达到3000万平方米GLA [7][45] - 股息政策为派发公司特定调整后EPRA每股收益的70%–80%，默认以股票形式支付 [47]

基金业绩表现 - 第三大道国际房地产价值基金在截至2025年9月30日的季度回报率为+3.96%（扣除费用后），而其基准指数FTSE EPRA/NAREIT全球（除美国外）指数的回报率为+4.03%（扣除费用前）[3] - 基金在1年、3年、5年、10年及成立以来的年化回报率分别为11.67%、13.13%、9.22%、7.63%和6.19%，均显著超越同期基准指数的表现[4] - 基金相对于基准指数的超额回报在1年、3年、5年、10年及成立以来分别为6.66%、3.08%、7.24%、4.59%和3.60%[4] 投资策略与标准 - 基金对投资于具有显著新兴市场敞口的上市房地产公司持谨慎态度，要求公司具备经验丰富且与少数股东利益一致的管理团队[5] - 投资标准包括公司需拥有资本充足、流动性充分的资产负债表，并强调本地银行业关系，以及有创造股东价值的明智资本配置决策历史[5] - 投资标的需专注于能受益于周期性或结构性增长趋势的高质量房地产[5] 核心持仓与投资案例：CTP NV - 基金持仓CTP NV是一家总部位于荷兰的公司，但其约35%的业务敞口位于东欧新兴市场[6] - CTP拥有、管理并开发高质量工业房地产，总面积达1350万平方米，主要分布于中欧和东欧，另有200万平方米的在建项目以及可开发1300万平方米的庞大土地储备[6] - 公司资本市场日活动强调“近岸外包”趋势强劲，亚洲制造商向欧洲扩张推动租赁需求，其亚洲客户租赁占比从约10%上升至20%[7][8] - CTP的股本回报率达到+16%，管理层将增长目标上调，预计未来五年每股收益增速可达中双位数百分比[7] 新兴市场投资主题与地缘趋势 - “中国+1”战略因地缘政治紧张、中国成本上升及疫情对供应链的影响而加速，跨国公司寻求制造基地多元化[9] - 东南亚国家如马来西亚、泰国和越南因靠近中国、成本低和劳动力充足而成为此战略的主要受益者[10] - 2025年上半年越南的外国总投资注册金额增长33%，泰国的外国直接投资同比增长132%[10] - 泰国外国投资申请的增长主要来自中国，集中于电动汽车、数据中心和智能电子产品等高技术制造领域，大部分资本预计将流入具备优势基础设施的东部经济走廊[12] 新增投资案例：Amata Corporation - 基金在泰国上市公司Amata Corporation建立头寸，该公司专注于在泰国和越南开发管理大型工业园[13] - Amata在泰国东部经济走廊运营两个主要园区，其越南子公司自1994年活跃，管理四个主要工业园，面积超过7000英亩[13] - 过去三年公司收益年均增长20%，且保持强劲资产负债表，基金买入估值具吸引力，约为保守净资产估值的一半，市盈率仅6倍，远低于其12倍的十年平均[14] - 公司约半数收益来自租金、公用事业和服务费等经常性收入来源，风险状况改善[14] - Amata股价的异常折价部分归因于美国贸易政策的不确定性，但结构性增长驱动因素依然稳固，公司提供约6%的股息收益率[16] 基金行业与地域配置 - 基金的工业房地产敞口占比为20%，其中超过半数的公司投资于近岸外包和“中国+1”趋势的主要受益地区，包括中欧、东欧、墨西哥和东南亚[17] - 基金整体地域配置呈现多样性，亚太地区（包括日本和澳大利亚）占资产的一半，英国和欧洲合计约占三分之一，其余在加拿大和拉丁美洲[20] 其他关键投资主题：自助仓储 - 自助仓储（ immature self-storage）占基金总敞口的20%，是一个高确信度的投资主题[26] - 该主题的支持因素包括：因近期开发或收购导致的投资组合低入住率，后续租赁填满有望驱动显著收益增长；美国以外的自助仓储市场基本供应不足，且新资产开发因规划限制而复杂[26] - 长期需求前景积极，因消费者认知改善和持续城市化；利率下降带动住房市场活动回暖可能提升入住率和收益；国际自助仓储估值相对于私募市场估值具吸引力，而美国自助仓储REITs交易于溢价水平[26] - 基金持仓Shurgard Self Storage Ltd 拥有并管理338处自助仓储资产，其以6亿英镑（约合8.11亿美元）收购Lok N Store组合后，通过整合管理平台将入住率从67%提升至77%，每资产员工数从3.8降至2.5，总部员工减少13人，并通过调整将单元数量增加约4%[27] - 另一持仓Big Yellow Group PLC 拥有109处自助仓储资产，主要在伦敦及周边，另有14处处于不同开发阶段，私募股权公司黑石集团正考虑对其发起现金收购要约[28] - 公告前，Big Yellow股价较基金管理层评估的14.4英镑净资产价值有45%的折价，独立物业评估机构JLL的评估也支持13.6英镑的净资产价值，且若整体出售组合可能获得组合溢价[29][30] - 基金管理层过往在黑石私有化案例中获益，如2017年西班牙住宿REIT Hispania私有化溢价53%，2021年英国房地产公司St Modwen私有化溢价73%[31] - Big Yellow的吸引力还包括创始人持股超4%、净负债资本比仅13%的保守资产负债表、大型自助仓储组合的稀缺性带来的平台价值，以及中期通过租赁填满、开发和收购带来的显著收益潜力[32] 基金整体展望 - 基金的许多持仓公司与Big Yellow具有相似特征，基金管理层认为，若公开市场持续未能认识其内在价值，私有化活动可能会继续[33] - 基金管理层对基金的前景保持乐观[33]

Averitt圣安东尼奥设施扩建 - 公司完成圣安东尼奥运营设施扩建，新增85,000平方英尺的配送履约仓库和交叉仓储终端[2] - 扩建后设施拥有80个码头门，容量翻倍，并配备穿堂式加油站和现场维护建筑[3] - 该设施位于I-35州际公路沿线，距墨西哥边境约160英里，是连接美国最繁忙内陆港口拉雷多与主要分销枢纽的自然物流门户[4] - 公司运营规模包括超过4,500台牵引车和14,750辆拖车，覆盖全美85个地点，员工超8,000人[5] 近岸外包驱动的战略布局 - 扩建旨在捕捉近岸外包和美墨制造业带来的增长贸易流[2] - 公司高管强调圣安东尼奥作为I-35走廊一部分已感受到近岸外包效应，该走廊是美国最繁忙的货运通道[5] - 公司强调其是该市场唯一拥有现场仓储能力的零担运输承运商，能为客户提供短时高效服务[3] 墨西哥曼萨尼约港交通中断 - 墨西哥西部农民封锁高速公路导致曼萨尼约港通道瘫痪，对该国重要贸易门户造成重大干扰[6] - 哈利斯科和科利马州的玉米生产商封锁了连接曼萨尼约港与内陆工业中心的瓜达拉哈拉-科利马高速公路关键路段[6]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入达到7240万美元，同比增长13.7% [6] - 不包括能源的总收入为6990万美元，同比增长14.5% [6] - 调整后NOI利润率为94.4%，调整后EBITDA利润率为85.3% [7] - 调整后净营业收入增长14.7%至6610万美元 [17] - 调整后EBITDA为5970万美元，同比增长15%，利润率扩大34个基点至85.3% [17] - FFO（含当期税）同比增长16.5%至4740万美元，FFO增长20.1%至0.055美元 [17] - 季度末现金及现金等价物为5.87亿美元，总债务为14.5亿美元 [18] - 净债务与EBITDA比率增至4倍，贷款与价值比率为31% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度总租赁活动达到170万平方英尺，其中新租赁面积为59.7万平方英尺，续租面积为110万平方英尺 [7] - 续租合同的平均年限为6年，过去12个月的加权平均租金差价为12.4% [7] - 资产回收策略下，公司在华雷斯城以550万美元（较评估价值溢价约10%）出售了一栋80,604平方英尺的建筑 [15] - 超过60%的增长来自现有租户 [70] 各个市场数据和关键指标变化 - 总资产组合入住率为89.7%，稳定资产和同店资产入住率分别为94.3%和94.8% [8] - 蒙特雷：完成Apodaca Park的建设，三座新设施处于营销阶段，收购了330英亩土地 [9] - 华雷斯城：市场出现早期好转迹象，整体空置率收缩130个基点，A级空置率收缩190个基点，净吸纳量达130万平方英尺，公司与一家全球电子公司签订了50万平方英尺的租约 [10] - 蒂华纳：复苏较慢，空置率高，但67%的租赁需求来自制造业用户 [11] - 瓜达拉哈拉：工业市场空置率健康，为2.8%，是外国直接投资的关键接收地 [12] - 墨西哥城：基本面保持强劲，空置率仅为2%，创下五年来的最高吸纳量记录 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于Route 2030长期愿景，旨在建立一个规模化、多元化的工业平台 [15] - 资本配置保持保守和集中，目前仅有一个在建项目，优先考虑租户需求最明显的市场 [15] - 公司是垂直整合的，内部管理运营，在已有业务的市场进行开发，预计不会出现重大成本增加 [43] - 行业竞争方面，墨西哥现已超越中国成为美国最大的电气和电子设备出口国 [13] - 新的能源立法包括通过公私合作进行能源发电的条款，预计工业园将受益 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁势头正在恢复，租户需求加剧，墨西哥工业房地产市场的基本面保持完好 [5] - 公司对与联邦当局和能源监管机构的持续合作充满信心 [14] - 汽车行业活动已稳定，公司看到动力向其他高价值制造领域转移，如电子、科学设备和工业机械 [13] - 公司认为墨西哥深度融入支持北美汽车行业的供应链，几乎不可能脱钩 [13] - 公司修订了2025年全年指引，预计EBITDA利润率将达到84.5%，收入增长在10%至11%之间，调整后NOI利润率约为94.5% [16] 其他重要信息 - 公司成功完成了5亿美元的高级无担保票据发行，利率为5.5%，于2033年到期 [18] - 票据获得标准普尔全球评级和惠誉评级的BBB-正面评级 [18] - 公司在2025年10月15日支付了第三季度现金股息，每股普通股0.38美元 [19] - 公司的土地储备现已接近完成，足以交付Route 2030计划 [9] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于长期发展管道和USMCA审查的加速计划 [21] - 公司看到积极的需求信号，特别是在墨西哥城和瓜达拉哈拉，将仔细分析市场，在需求强劲的市场恢复和启动新开发，并密切关注明年的USMCA审查 [22][23] 问题: 需求信号是来自现有租户还是新租户 [24] - 需求信号来自现有租户和新租户，包括来自北美、亚洲和欧洲的公司，行业不仅限于汽车，还包括电子、航空航天和物流 [26] 问题: 10月份的租赁活动更新以及年底净债务与EBITDA的预期 [30] - 公司在华雷斯城、巴希奥地区和蒂华纳成功租赁了一些建筑，涉及物流、食品饮料和汽车行业，对下一季度和2026年持乐观态度 [31] - 杠杆率将随着偿还MetLife负债而下降，年底净债务与EBITDA预计低于4.6倍，贷款与价值比率约为26% [33][34][35][36] 问题: EBITDA利润率改善的可持续性以及新项目启动后的预期 [40] - 由于收入增长和低成本基础，EBITDA利润率保持强劲，预计随着公司发展，EBITDA将保持在83%至85%的水平，垂直整合结构有助于提高运营效率 [41][43] 问题: 复苏速度和公司洽谈的积压情况 [47] - 今年是过渡年，早期出现重大放缓，但现在看到大量公司积压希望在北美洲建立业务，公司正在全球与潜在客户沟通，对墨西哥作为美国主要伙伴的地位充满信心 [48][49] 问题: 未来几个季度新建筑启动和土地收购的预期 [51] - 公司将根据需求谨慎启动开发，今年已在战略市场收购土地，目前拥有实现2030战略所需约90%的土地，将进行土地改良以便在需求增强时开发 [52] 问题: 能源方面的进展和政府支持计划 [56] - 公司积极满足客户的能源需求，政府支持工业园的一揽子计划，公司在购买土地后立即启动能源可行性流程，最近在蒙特雷完成了可再生能源投资 [57][58][59] 问题: 启动新开发的定量指标以及租赁差价下降的原因 [63][65] - 公司依靠内部数据和与租户的直接联系做出投资决策，超过60%的增长来自现有租户，租赁差价的下降并不显著，趋势仍是上升的，远高于通胀 [66][67][68][69] 问题: 私人开发商收购稳定资产的趋势以及公司优势 [74] - 市场流动性充足，私人市场有收购稳定资产的意愿，公司专注于开发，因为开发回报率（约10%）远高于收购资本化率（6%-7%），流动性为所有参与者创造价值 [75][76] 问题: 租赁差价的可持续性和蒂华纳同店入住率下降的原因 [82] - 公司预计租赁差价将保持两位数增长，因为市场租金在大多数市场保持稳定，同店入住率下降是由于将新的、处于营销阶段的建筑纳入同店组合，有信心能够恢复 [83][84] 问题: 近期出售资产的资本化率以及房地产税和保险成本趋势 [88] - 出售资产的资本化率为6.2%，售价为每平方英尺68美元，较评估价值溢价10%，保险成本已锁定，未出现重大调整，房地产税部分转嫁给租户，占总生产成本比例很小 [89][90][92] 问题: 墨西哥城La Villa项目租赁缓慢的原因以及租赁优惠趋势 [94] - La Villa项目规模较小，为最后一英里项目，公司等待合适的租户以争取更好租金，墨西哥城动态强劲，租赁优惠因市场和租户而异，公司注重与投资级公司的长期租赁关系 [95][96][97] 问题: 土地储备策略的风险回报权衡 [102] - 公司土地策略是关键，过去投资回报率超过10%，而相关交易资本化率为6%-6.7%，提前收购土地、建设基础设施以便在需求回归时做好准备是正确方法，目前土地储备足以支持2030战略 [103][104][105]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入达到7240万美元，同比增长13.7% [5] - 不包括能源的总收入为6990万美元，同比增长14.5% [6] - 调整后NOI为6610万美元，同比增长14.7%，调整后NOI利润率为94.4%，同比上升16个基点 [6][16] - 调整后EBITDA为5970万美元，同比增长15%，调整后EBITDA利润率为85.3%，同比上升34个基点 [6][16] - FFO（含当期税）为4740万美元，同比增长16.5%，FFO增长20.1%至0.055美元 [16] - 税前收入为5240万美元，低于2024年同期的6270万美元，主要由于投资性房地产重估收益减少以及利息收入降低 [16] - 期末现金及现金等价物为5.87亿美元，总债务为14.5亿美元，净债务与EBITDA比率为4倍，贷款价值比为31% [17][18] - 修订2025年全年指引：预计EBITDA利润率达到84.5%（此前为83.5%），收入增长10%-11%，调整后NOI利润率约为94.5% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度总租赁活动达170万平方英尺，其中新租赁（新老租户）为59.7万平方英尺，续租为110万平方英尺，平均租期为6年，过去12个月加权平均租金差价为12.4% [6] - 总资产组合入住率为89.7%，稳定资产组合和同店入住率分别为94.3%和94.8% [7] - 整体入住率小幅下降，主要由于新交付建筑处于招租阶段 [7] - 续租率保持高位，续租租金继续呈上升趋势 [5] 各个市场数据和关键指标变化 - **蒙特雷**：完成Apodaca Park建设，三座新设施处于营销阶段，需求强劲，特别是来自先进制造业和物流公司 [7]；季度后收购330英亩土地，位于蒙特雷-阿波达卡机场高速走廊 [8] - **华雷斯城**：市场出现早期好转迹象，整体空置率收缩130个基点，A级空置率收缩190个基点，净吸纳量达130万平方英尺 [9]；公司与一家全球电子公司签订50万平方英尺租约 [9] - **蒂华纳**：复苏较慢，市场动态仍在适应近期供应涌入，空置率高，但出现早期复苏迹象，67%的租赁需求来自制造业用户 [10] - **瓜达拉哈拉**：工业市场空置率保持健康水平2.8%，是外国直接投资的关键接收地，特别是在电子、汽车和航空航天等先进制造业 [11] - **墨西哥城**：工业基本面保持强劲，年初至今吸纳量创五年新高，空置率仅为2%，物流和电子商务租户需求稳定 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于Route 2030长期愿景，旨在建立一个规模化、多元化的工业平台，服务墨西哥最重要的走廊 [14] - 资本配置保持保守和专注，目前仅有一个在建项目，是年初应对低吸纳率采取的谨慎态度的直接结果 [14] - 资产回收是资本配置战略的关键部分，第三季度以550万美元（较评估价值溢价约10%）出售了华雷斯城一栋80,604平方英尺的建筑 [14][18] - 优先考虑租户需求最明显的市场，将资本导向土地和基础设施准备 [14] - 行业竞争方面，墨西哥现已超越中国成为美国最大的电气和电子设备出口国，公司看到汽车行业活动稳定，电子、科学设备和工业机械等高价值制造领域势头增强 [12] - 公司受益于垂直整合模式，内部化管理运营和开发组合，预计运营效率将进一步提升 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管年初面临宏观不确定性和市场活动放缓，但出现改善的令人鼓舞的迹象，租赁势头回归，租户需求加剧，墨西哥工业房地产市场的基本面保持完好 [4] - 公司对与联邦当局和能源监管机构的持续合作充满信心，新的能源立法包括通过公私合作发电的条款，被视为增强工业用户可靠性和长期容量的积极一步 [12][13] - 近岸外包趋势持续，制造商加倍投入有弹性的近邻生产战略，墨西哥深度融入支持北美汽车行业的供应链，几乎不可能脱钩 [12] - 公司看到不同行业的公司正在超前于当前需求进行投资 [12] 其他重要信息 - 第三季度成功完成5亿美元高级无抵押票据发行，利率5.5%，期限至2033年，用于提前偿还现有债务，增强流动性并延长到期期限 [13][17] - 票据获得标普全球评级和惠誉评级的BBB-正面评级 [17] - 季度后于10月9日全额偿还了1.5亿美元的MetLife II信贷额度和2660万美元的相关增量额度 [17] - 于2025年10月15日支付第三季度现金股息，每股普通股0.38美元 [18] - 公司积极投资可再生能源，最近在蒙特雷完成一项可再生能源投资，专注于太阳能电池板，与Route 2030增长战略保持一致 [58] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于长期发展管道和USMCA审查的影响 [20] - 回答：公司看到大多数市场的积极需求信号，特别是墨西哥城和瓜达拉哈拉全年保持稳固 [21]；公司将仔细分析市场趋势，继续专注于Route 2030增长战略，并根据需求进展决定恢复开发 [21][22]；需求信号来自现有租户和新租户，包括来自北美、亚洲和欧洲的公司，涉及汽车、电子、航空航天和物流等多个行业 [25] 问题: 关于10月租赁活动和年底净负债与EBITDA比率 [29] - 回答：公司在华雷斯城、巴希奥地区和蒂华纳为电子、食品饮料、物流和汽车行业的租户租赁了几栋建筑，预计未来几个季度将继续看到这些行业蓬勃发展 [30]；公司资产质量高、位置优越、拥有能源供应是关键优势 [31]；杠杆率暂时反映了债券发行和负债偿还之间的过渡期，偿还MetLife负债后，净负债与EBITDA比率和杠杆率将下降至良好目标，预计年底净负债与EBITDA比率在4倍左右 [32][34][35] 问题: 关于EBITDA利润率改善的可持续性以及新项目启动后的预期 [39] - 回答：公司今年重点维持低成本基础，收入增长有助于保持有吸引力的EBITDA利润率 [40]；随着公司成长，EBITDA预计将保持在83%-85%的水平 [40]；由于公司是垂直整合且内部管理，在已有市场的开发不会导致成本大幅增加，运营利润率预计将继续有利 [42] 问题: 关于需求复苏的速度和潜在租户积压 [46] - 回答：今年是过渡年，早期出现重大放缓，但公司现在看到大量公司积压希望在北美地区建立业务 [47]；决策驱动因素多样，包括AI技术革命（推动电子行业快速增长）和地缘政治因素（如汽车行业等待USMCA结果） [48]；墨西哥仍是北美地区重要的合作伙伴 [48] 问题: 关于未来土地收购预期 [50] - 回答：公司对开发持谨慎态度，将根据市场需求监控 [50]；今年已在战略市场（瓜达拉哈拉、华雷斯城、墨西哥城、蒙特雷、圣尼古拉斯、阿波达卡）收购土地，为中长期发展定位，目前拥有实现2030战略所需约90%的土地 [51] 问题: 关于能源供应和政府支持计划 [55] - 回答：公司积极预见客户的能源需求，与政府和工业园协会合作以确保获得适当的能源方案和支持 [56]；公司在购买土地后立即开始能源可行性研究和基础设施建设，现有园区已具备能源供应，这是一个巨大优势 [57]；公司在蒙特雷完成一项可再生能源投资，专注于太阳能，符合Route 2030战略 [58] 问题: 关于启动新开发的定量指标以及租赁差价下降的原因 [62][64] - 回答：公司拥有超过4300万平方英尺的工业建筑开发经验和内部一线市场信息，依赖自身数据和分析做出投资决策 [65]；瓜达拉哈拉的开发决策基于与现有大型租户（如亚马逊、Foxconn）的紧密联系和理解其增长趋势 [66]；过去12个月租赁差价下降不显著，整体趋势向上，两位数差价可持续，远高于通胀，且租约与通胀挂钩并每年调整 [67][68]；超过60%的增长来自现有租户，公司倾向于与现有优质租户共同成长 [69] 问题: 关于私人开发商收购稳定资产的趋势是否对公司有利 [73] - 回答：市场流动性充足对公司有利，私人市场有收购稳定资产的意愿 [74]；公司重点仍将放在开发上，因为开发收益率（约10%）相对于收购资本化率（6%-7%）仍有巨大利差 [75]；市场交易为估值设定了基准，公司股票相对于资产净值存在大幅折价，公司有股票回购计划，在折价较大时会使用该计划创造股东价值 [76] 问题: 关于租赁差价的可持续性和蒂华纳同店入住率下降的原因 [81] - 回答：同店入住率下降是由于将两栋蒂华纳的大型新建筑（处于营销阶段）和一栋华雷斯城的建筑纳入同店组合所致，公司有信心通过招租恢复 [82]；预计租赁差价将保持两位数增长，因为市场租金在大多数市场保持稳定，续租带来了租金差价的大幅增长 [83] 问题: 关于近期出售资产的资本化率以及房地产税和保险成本趋势 [87] - 回答：近期出售资产的资本化率基于原地租金为6.2%，售价为每平方英尺68美元，较评估价值溢价约10% [91]；公司已确保未来18个月左右的保险成本，未看到重大调整；房地产税未见重大增长，且大部分成本通过三重净租约转嫁给租户，租金及相关成本仅占租户总生产成本的7%-9%，仍具竞争力 [88][89] 问题: 关于墨西哥城La Villa项目招租缓慢的原因以及租赁优惠条款的变化 [93] - 回答：La Villa项目规模较小（最后一英里），公司为找到合适租户而等待，虽然时间较长，但该地区租金上涨，未来有望以更好租金出租，预计明年能成功租赁 [94]；租赁优惠因市场和租户而异，公司专注于与投资级公司签订长期美元租约，有时会有租金优惠，但会通过其他方式交换，公司更看重资产总回报而非即时收入，宁愿空置也不接受不良租户 [95][96] 问题: 关于土地储备策略的风险回报权衡 [101] - 回答：土地储备对公司整体战略至关重要，Route 2030战略确定了17亿美元的投资机会，聚焦于蒙特雷、瓜达拉哈拉、墨西哥城、华雷斯城和蒂华纳等主要市场 [103]；提前收购土地、部署基础设施以便在需求回归时做好准备是正确的策略，公司平台在开发质量、可持续性和股权方面具有优势 [104]