财务数据和关键指标变化 - 第三季度收入达到约1290万美元，同比增长143% [9] - 第三季度净营业收入（NOI）为1040万美元，同比增长87% [9] - 前九个月收入为3640万美元，同比增长112%，NOI为2940万美元，同比增长62% [10] - 季度末运营总可租赁面积（GLA）为560万平方英尺，同比增长84%，其中已租赁GLA增长42% [14] - 平均每平方英尺租金为814美元，同比增长28% [14] - 现金NOI在第三季度增长135%至1050万美元，前九个月增长9%至2930万美元 [15] - 运营费用增长105%，主要由于信贷损失准备金、公用事业和维护成本、物业管理费以及房地产税的增加 [15] - 一般及行政开支（G&A）同比下降5% [10] - 净债务与投资物业比率改善70个基点至41% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 哥伦比亚租赁收入增长176%，秘鲁增长169%，哥斯达黎加下降15% [13] - 墨西哥作为新报告分部，贡献约222万美元季度租赁收入 [13] - 秘鲁利马的Parque Logístico Callao项目300号楼已交付，200号楼正在建设中，两栋楼75%的GLA已预租 [8][9] - 哥斯达黎加Parque Logístico San José Verbena项目的400号楼于去年7月稳定 [13] - 开发中GLA（位于秘鲁的两栋楼）增长187%至478,229平方英尺 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体业务增长主要由秘鲁和哥伦比亚驱动，当地国内消费健康且租赁条件有利 [4][13] - 墨西哥市场通过收购普埃布拉的两处物流设施进入，由DHL以五年期美元计价租约锚定 [5] - 墨西哥华雷斯等关键北方市场的空置率开始下降，墨西哥城等子市场的租金保持韧性，净吸收量持续恢复 [6] - 公司在波哥大的运营组合剩余空间已全部租给一位跨境客户，预计到2025年底实现完全出租 [4] - 整体投资组合的出租率达到98% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 在墨西哥的增长策略包括战略性、目的驱动的合作伙伴关系（如与ALAS的合作）以及收购 [5] - 通过与拥有当地市场洞察力的合作伙伴结合，获取关键位置的物流资产，并在市场条件支持时进行开发 [6] - 在哥斯达黎加开发了一个75万平方英尺的高价值项目，与当地股权投资者安排融资，以提高回报率 [6] - 秘鲁的Parque Logístico Callao的300号楼是秘鲁首个LEED Gold认证物流建筑，提升了区域物流基础设施质量 [8] - 公司定位为区域唯一为全球和区域公司提供优质物流解决方案的跨境供应商 [27] - 专注于收购符合严格标准的资产，目前不会进行投机性开发 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层预计在完成未来12个月的租约续签后，2026年将保持持续的双位数收入增长 [10] - 随着物业组合扩张和租约按市场利率重订，预计费用相对稳定，将产生有意义的经营杠杆 [10] - 对墨西哥关税政策演变带来的不确定性保持警惕，但近期数据令人鼓舞 [6] - 公司股票价格在9月27日18个月锁定期到期后面临显著压力，但公司基本面持续加强 [11] - 当美国货币政策最终转向经济顺风时，公司的基础表现和实力将更加明显 [12] - 公司积极加强与市场的沟通，展示运营进展和长期价值 [11] 其他重要信息 - 物业估值报告了710万美元的估值收益，较2024年第三季度的820万美元收益下降125%，主要由于哥伦比亚按市价调整的租金升值稳定化、哥斯达黎加部分园区的估值收益以及秘鲁Callao园区建设投资的影响 [15] - 融资成本同比下降15%，主要由于哥斯达黎加和哥伦比亚利率较低，以及与秘鲁Callao园区开发相关的利息资本化 [16] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于未来在墨西哥的战略，是会寻求更多类似与ALAS的合资企业，还是考虑购买Terrafina的资产？ [18] - 公司持续寻求通过类似ALAS的合作伙伴关系增长，同时也优先考虑收购机会，正在监控市场是否有可评估和收购的资产组合 [19] 问题: 关于与"secret investment"的新交易，请阐述其优势 [22] - 该安排是一种保留公司灵活性的常规做法，类似于ATM或股权信贷额度，目前因政府停摆尚未生效，目的是为潜在收购机会提供额外的融资机制 [22] 问题: 是否预计扩张到智利物流市场？ [24] - 智利是一个有趣的市场，公司持续监控并拥有良好关系，但目前优先进入墨西哥市场，对智利保持机会主义的关注 [24] 问题: 关于市盈率（PE multiple）和每股收益（EPS） [25] - 公司未完全理解该问题，但指出财务报表附注14包含计算每股收益的所有细节，并欢迎通过投资者关系邮箱进一步提问 [25]

业绩总结 - 截至2025年9月30日，公司的总可租赁面积（GLA）为6,028,506平方英尺，较2024年12月31日的5,542,946平方英尺增长了8.8%[27] - 2025年第三季度总收入为12.9百万美元，较2024年同期的11.3百万美元增长14.2%[28] - 2025年第三季度净收益为5.2百万美元，较2024年同期的4.8百万美元增长8.3%[28] - 2025年第三季度的调整后EBITDA为7.3百万美元，调整后EBITDA利润率为56.7%[28] - 截至2025年9月30日，投资物业总额为624.6百万美元，较2024年12月31日的535.6百万美元增长16.6%[28] 用户数据 - 截至2025年9月30日，公司的整体出租率为90.1%，较2024年12月31日的92.8%有所下降[27] - 公司的开发组合的可租赁面积为478,229平方英尺，出租率为85.8%[27] - 截至2025年9月30日，公司的整体物业期末出租率为97.3%[27] - 截至2025年9月30日，租赁物业的占用率为97.9%[67] - 截至2025年9月30日，前十大客户占净有效租金的44.4%[59] 未来展望 - 2025年截至目前的同一物业净运营收入增长率为4.8%[27] - 2025年第三季度的NOI利润率为85.3%，较2024年同期的84.8%有所上升[28] - 截至2025年9月30日，开发组合的年化估计收益率为15.8%[68] - 截至2025年9月30日，开发项目的年化净运营收入为4.9百万美元[68] - 截至2025年9月30日，净债务与调整后EBITDA比率为9.5倍[73] 新产品和新技术研发 - 公司的土地储备为19.0英亩，位于秘鲁利马[25] - 截至2025年9月30日，哥伦比亚的土地总面积为50.6英亩，公允市场价值为29.0百万美元，较2024年第四季度增长21.5%[69] - 截至2025年9月30日，墨西哥的投资物业市场价值为20.0百万美元，占总市场价值的3.6%[67] - 截至2025年9月30日，秘鲁的土地公允市场价值为10.8百万美元，较2024年第四季度下降35.3%[69] 负面信息 - 截至2025年9月30日，净债务为256.0百万美元，较2024年12月31日的233.7百万美元增长9.5%[28] - 2025年第三季度的收入税费用为3.3百万美元，较2025年第二季度的1.3百万美元增长153.8%[46] - 2025年第三季度的加权平均基本每股收益为0.15美元，较2024年同期的0.16美元略有下降[31] 其他新策略和有价值的信息 - 公司的平均租赁剩余期限为4.7年[25] - 同物业净营业收入（Same-Property NOI）被定义为净营业收入减去非同物业净营业收入，并经过恒定货币调整[104] - 同物业现金净营业收入（Same-Property Cash NOI）被定义为现金净营业收入减去非同物业现金净营业收入，并经过恒定货币调整[105] - 稳定化被定义为开发物业完成一年或达到90%入住率的较早时间点[106] - 回报率（Return on Cost）是通过稳定租金收入除以总预期投资计算得出[100]

公司财务报告安排 - 公司宣布将于2025年11月12日（周三）市场收盘后发布2025年第三季度财务业绩 [1] - 公司将于2025年11月13日（周四）上午9:00（美国东部时间）举行财报电话会议 [1] 公司业务概况 - 公司是拉丁美洲机构级甲类工业和物流地产的领先开发商、所有者和运营商 [2] - 公司专注于中美洲和南美洲的高增长和高准入门槛市场 [2] - 公司客户群多元化，包括跨国及区域性电子商务公司、第三方物流供应商、B2B分销商和零售供应链运营商等 [2] - 截至2025年6月30日，公司在哥斯达黎加、哥伦比亚和秘鲁拥有33个物流设施，总可租赁面积约为536,000平方米（约580万平方英尺） [2] 公司近期业务动态 - 公司与一家美国领先的会员制仓储俱乐部运营商签署了新的长期租约，加强了区域合作关系 [4] - 公司及其战略合作伙伴Alas完成了此前宣布的普埃布拉物流设施的收购 [5] - 公司已公布截至2025年6月30日的第二季度未经审计合并财务业绩 [6]

公司战略与市场进入 - 美洲物流地产公司通过收购位于普埃布拉的两个物流仓库首次进入墨西哥市场 [2] - 此次交易是公司在拉丁美洲扩张战略的重要一步 目标是在墨西哥达到临界规模 作为其横跨美洲的十亿美元资产平台的一部分 [2][3] - 交易通过与Inmobiliaria y Constructora Alas S A 的合资企业完成 物业总面积达257,700平方英尺 [3] - 公司认为墨西哥市场存在一些噪音 这对于像公司这样具有长期导向的市场参与者而言是一个良好的切入点 [7] 资产与运营概况 - 公司是一家现代化可持续物流地产的开发商、所有者和管理者 总部位于哥斯达黎加圣何塞 在纽约证券交易所上市 [5] - 公司的投资重点集中于哥伦比亚、秘鲁、哥斯达黎加以及现在的墨西哥等高增长市场和高进入壁垒市场 [5] - 公司运营和开发组合包括在哥斯达黎加、哥伦比亚和秘鲁的33个物流设施 总面积达580万平方英尺 [6] - 公司客户为从事外包物流、批发分销、零售分销和电子商务履行的跨国及区域公司 [6] 交易资产的具体细节 - 收购的物流仓库主要租户为DHL 并且位于大众汽车普埃布拉工厂对面 该工厂是大众在德国以外的最大制造基地 [3] - 该地点在墨西哥供应链中扮演关键角色 多年来支持汽车生产以及向美国和其他拉丁美洲国家的出口 [4] - 合作方认为此次合作使双方在墨西哥庞大工业领域内最具战略意义的地点之一建立了立足点 [4]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度租金收入增长6 4%至1170万美元 六个月增长9 6% [6] - 净营业收入(NOI)季度增长3 7% 上半年增长4 8% [6] - 营业现金流同比增长23 5%至890万美元 [17] - 平均净有效租金每平方英尺8 07美元 同比增长2 5% [15] - 融资成本下降15% 主要因哥伦比亚利率环境改善 [17] - 净债务与投资物业比率(LTV)为42 2% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 哥伦比亚业务收入增长19% 主要来自保时捷和DSD的新租约 占用面积12 5万平方英尺 租金提高28% [13] - 秘鲁业务收入增长10 7% 新租约来自Sharp和Signia 占用面积9 2万平方英尺 [13] - 哥斯达黎加业务收入下降1% 因租约提前终止及租户提前偿还装修贷款 [14] - 运营总面积(GLA)同比增长6 6%至530万平方英尺 开发中GLA增长48%至47 8万平方英尺 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 哥伦比亚市场表现强劲 新租约推动收入增长 [13] - 秘鲁市场持续扩张 利马Callao物流园新建两栋建筑 其中Building 300模块A预计第四季度投入使用 面积23 9万平方英尺 已全部预租 [7][8] - 墨西哥市场进展 已任命国家经理 计划通过收购优质资产扩展业务 [9][10] - 哥斯达黎加市场受租约变动影响 收入略有下降 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 重点扩展墨西哥市场 与当地合作伙伴Allos合作 利用其65年经验及客户网络 [9][11] - 继续在秘鲁利马等核心市场扩张 利用高准入门槛优势 [23] - 选择性投资墨西哥 避开受美国关税政策影响的行业 专注国内消费驱动的子市场 [12] - 开发项目包括Building 200和Building 300 预计2026年贡献显著收入增长 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 需求持续超过优质工业地产供应 特别是在核心市场 [12][22] - 预计2025年底至2026年将充分体现盈利增长势头 [24] - 对墨西哥交易完成充满信心 尽管存在行政延迟 [10] - 行业趋势有利 如哥斯达黎加生命科学和秘鲁矿业需求增长 [23] 其他重要信息 - 运营组合出租率达98% 显示客户关系稳固 [6] - SG&A费用增速放缓至0 5% 因上市相关成本减少 [16] - 墨西哥Puebla两处物流设施收购因监管问题延迟 [10] 问答环节所有的提问和回答 问题: 其他收入下降的原因 - 去年同期收入包含股东锁定期解除费用 属于一次性项目 [19][20]

业绩总结 - 截至2025年6月30日，LPA的总可租赁面积为7.3百万平方英尺，整体出租率为94.5%[22] - 2025年第二季度的净运营收入（NOI）为3750万美元，较2024年同比增长6.6%[22] - LPA在秘鲁的2025年第二季度净运营收入为20847千美元[31] - LPA的现金净运营收入（Cash NOI）在2025年同比增长14%[29] - 2025年第二季度的同物业现金净运营收入增长率为14.4%[42] - 2025年第二季度的租金收入和净运营收入持续增长，反映出租赁的积极年度变化和可租用面积的增加[40] 用户数据 - LPA在哥伦比亚的运营组合GLA为4620千平方英尺，调整后的EBITDA为25077千美元，年复合增长率（CAGR）为12.3%[31] - 截至2025年，LPA在秘鲁的土地储备为19.0英亩，在哥伦比亚为50.6英亩[22] - 截至2025年6月30日，前10大客户占净有效租金的45.7%[35] 财务状况 - 2025年第二季度的净债务为244.1百万美元，较第一季度的232.8百万美元有所增加[51] - 2025年第二季度的净债务与投资物业的比率为42.2%[51] - 2025年第二季度的净债务与调整后EBITDA的比率为9.4倍[51] - LPA的净债务与净运营收入（NOI）的比率显示了公司偿还债务的能力[73] - LPA的净债务与投资物业的比率反映了净债务用于融资资产的程度[74] 市场展望 - 在拉丁美洲，电子商务销售预计从2025年的53亿美元增长到2029年的91亿美元，年复合增长率为9%[29] - LPA的平均剩余租赁期限为5.0年，81.9%的租赁合同以美元计价[22] 其他信息 - LPA的财务信息基于内部记录和估算，包含未经审计的替代财务指标[15] - LPA的管理层认为，替代财务指标是与主要竞争对手进行比较的合理指标[15] - LPA的调整后EBITDA定义为排除利息收入、融资成本、所得税费用、折旧和摊销等项目的期间利润（亏损）[69] - LPA的现金净运营收入（Cash NOI）是调整后的净运营收入，考虑了相关期间的直线租金收入[70] - LPA的资金运营（FFO）计算为期间利润，排除投资物业估值增益和资产处置收益[78] - LPA的调整后FFO排除折旧和摊销、非现金融资成本等项目[79]

收入和利润表现 - 2025年第二季度总收入为1169万美元，同比增长6.4%[4] - 2025年上半年总收入为2353万美元，同比增长9.6%[4] - 公司股东应占2025年第二季度亏损为121万美元，而2024年同期为盈利991万美元[4] - 2025年第二季度每股基本亏损为0.04美元，2024年同期为盈利0.31美元[4] - 2025年上半年公司净亏损为194.08万美元，相比2024年同期的3812.4万美元亏损大幅收窄94.9%[8][9] - 2025年上半年净亏损542.67万美元，较2024年同期的3402.81万美元亏损大幅收窄84.05%[11] - 2025年第二季度总收入1169.27万美元，同比增长6.4%（2024年同期1098.69万美元）[59] - 2025年上半年总收入2353.25万美元，同比增长9.6%（2024年同期2147.04万美元）[59] - 2025年第二季度总收入为11.69亿美元，同比增长6.4%[71] - 2025年第二季度税前利润192万美元，同比大幅下降98.5%[72] - 2025年第二季度基本和稀释每股收益均为-0.04美元，上半年均为-0.06美元；2024年同期分别为0.31美元和-1.26美元[131] 成本和费用 - 2025年上半年融资成本为1018万美元，同比下降10.4%[4] - 2025年上半年投资物业运营费用434.48万美元，同比增长34.1%（2024年同期323.99万美元）[62] - 投资物业运营费用2025年第二季度达2.01亿美元，同比增长17.5%[71] - 2025年第二季度总融资成本521.01万美元，净融资成本493.36万美元；上半年总融资成本1048.55万美元，净融资成本1018.26万美元[122] - 员工福利总支出在2025年第二季度为214.4万美元，同比下降12.1%，其中短期福利为126.5万美元，股权激励支出为87.9万美元[135] - 股权激励支出在2025年上半年为123.6万美元，全部来自限制性股票单位(RSUs)[141] - 关键管理人员薪酬在2025年上半年为285.0万美元，同比增长9.3%，其中股权激励支出占123.6万美元[147] - 2024年上市费用达4446.96万美元[9] - 2024年上半年业务合并交易相关成本为617.92万美元，2025年同期为0美元[53] 投资物业估值变动 - 投资物业估值变动导致2025年第二季度亏损25.7万美元，而2024年同期为收益455万美元[4] - 投资物业估值损失257万美元（2025年Q2），去年同期为盈利4551万美元[72] - 投资性房地产公允价值从2024年12月31日的5.545亿美元增长至2025年6月30日的5.79亿美元，增加2450万美元[82] - 投资性房地产估值增加165.8万美元（2025年）和975万美元（2024年）[90] 现金流表现 - 经营现金流净额890.87万美元，较2024年同期的720.85万美元增长23.59%[11] - 投资活动现金流净流出672.40万美元，较2024年同期的1100.14万美元流出减少38.87%[11] - 融资活动现金流净流出569.98万美元，而2024年同期为净流入1683.78万美元[11] - 投资性房地产资本支出1028.98万美元，较2024年同期的1168.15万美元减少11.91%[11] - 处置投资性房地产收入390.20万美元，较2024年同期的236.10万美元增长65.27%[11] 资产和负债变动 - 截至2025年6月30日，现金及现金等价物为2557万美元，较2024年底下降11.3%[6] - 投资物业总值从2024年底的5.55亿美元增长至2025年6月的5.79亿美元[6] - 长期债务从2024年底的2.53亿美元增至2025年6月的2.67亿美元[6] - 总权益从2024年底的2.71亿美元增至2025年6月的2.78亿美元[7] - 2025年6月30日总权益为2.78亿美元，较2024年末的2.71亿美元增长2.6%[8][9] - 2025年6月30日留存收益为3665.24万美元，较2024年末的3859.32万美元下降5%[8] - 2025年外汇折算储备改善，从负2668.01万美元改善至负1864.6万美元[8] - 期末现金及等价物余额2557.28万美元，较2024年同期的4817.37万美元减少46.91%[11] - 总资产截至2025年6月30日为62.86亿美元，较2024年末增长3.6%[74] - 债务总额27.61亿美元，其中哥斯达黎加占比最高达16.88亿美元[74] - 长期资产规模57.95亿美元，秘鲁市场占比29.8%[75] - 截至2025年6月30日公司总债务为2.777亿美元，较2024年12月31日的2.672亿美元增长4.0%[109] - 长期债务余额2.667亿美元，流动负债占比3.4%[109] - 公司债务公允价值在2025年6月30日为2.60亿美元，较2024年底的2.56亿美元增长1.8%[156] 各地区市场表现 - 公司按地理分为三个可报告分部：哥斯达黎加、哥伦比亚和秘鲁[66][67] - 哥斯达黎加市场2025年上半年收入11.94亿美元，同比增长2.5%[71] - 秘鲁市场2025年第二季度收入3.25亿美元，同比增长10.7%[71] - 哥斯达黎加地区贷款余额1.688亿美元，占总额60.8%，较2024年末下降1.3%[109] - 哥伦比亚地区贷款余额3743万美元，其中BTG桥贷款已于2025年5月到期[109][116] - 秘鲁地区贷款余额7146万美元，新增BBVA秘鲁2500万美元建设贷款[109][112] 债务和融资活动 - 长期债务融资1.6亿美元，较2024年同期的1.31亿美元增长22.19%[11] - 2025年3月获得BBVA秘鲁2500万美元抵押贷款，利率固定7.9%，当期提款1600万美元[112] - 2024年4月与BAC Credomatic完成6000万美元再融资，利率SOFR+200基点[114] - 2023年12月与BBVA秘鲁签订6000万美元抵押贷款，分48.67百万美元(8.5%)和11.33百万美元(8.4%)两档[111] - 2024年5月重组BTG贷款为250亿哥伦比亚比索(约645万美元)，利率IBR+695基点[118] - Bancolombia贷款初始金额为445亿哥伦比亚比索（约合1280万美元），后增加300亿比索（约合700万美元），利率为IBR加365个基点，期限15年，到期时需偿还一次性付款299亿比索（约合690万美元）[119] - 2022年1月公司再次增加Bancolombia贷款340亿比索（约合840万美元），总额达918.1亿比索（约合2270万美元），期限14年，利率为IBR加327个基点，到期一次性付款428.66亿比索（约合1140万美元）[119] - 2023年9月公司与Bancolombia协商推迟7个月偿还本金，确认债务修改收益70,058美元计入融资成本[120] - 截至2025年6月30日长期债务到期情况：2025年剩余期间450.75万美元，2026年1030.29万美元，2027年1133.16万美元，2028年1215.46万美元，2029年1307.93万美元，2030年1603.22万美元，2030年后2.103亿美元[121] - 截至2025年6月30日Bancolombia贷款未偿还余额3740万美元，公司符合相关债务契约要求[124] - 金融负债合同现金流总额在2025年6月30日为33.29亿美元，其中长期债务占27.77亿美元[155] 股权和股东交易 - 2025年期间回购24.92万股库存股，金额达203.04万美元[8] - 2025年非控股资本投入146.23万美元，分配125.64万美元给非控股股东[8] - 2024年通过PIPE投资发行150万股，融资1500万美元[9] - 2024年反向资本化影响，普通股数量从1.68亿股减少至3170.97万股[9] - 公司批准1000万美元普通股回购计划，截至2025年6月30日以每股8.15美元均价回购249,194股，总金额203.04万美元[128] - 公司授权发行4.5亿普通股和5000万优先股，截至2025年6月30日已发行3189.77万股普通股[126] - 2024年3月27日完成反向资本重组后 LPA普通股所有权结构为：TWOA股东获得3,897,747股(12.3%) LLP原股东转换26,312,000股(83.0%) PIPE投资者获得1,500,000股(4.7%) 总计31,709,747股[47] - PIPE投资者以每股10.00美元价格认购1,500,000股TWOA A类普通股 总购买价格15,000,000美元[45] 会计处理和并购活动 - 反向资本重组按IFRS作为反向资本化处理 2024年3月27日前合并资产、负债和经营成果为LLP的业绩[49] - 根据IFRS 2 会计收购方认定发行股份公允价值与会计被收购方可辨认净资产公允价值的差额确认为费用[50] - 业务合并产生上市费用4446.96万美元，按每股10.70美元的公允价值计量[51][52] - 公司持有子公司权益变动但不丧失控制权时作为权益交易处理 账面价值和非控股权益按相对权益变动调整 差额直接计入权益并归属于公司所有者[34] - 公司丧失子公司控制权时 处置损益计算为(i)收到对价公允价值加剩余权益公允价值与(ii)子公司资产(含商誉)减负债及非控股权益先前账面价值的差额 之前在其他综合收益中确认的所有金额重分类至损益或权益[35] 投资性房地产明细 - 秘鲁的经营性物业使用权资产公允价值从零增至1397万美元[82] - 哥伦比亚自有土地银行公允价值从2385万美元增至2622万美元，增长10%[82] - 秘鲁的开发中物业公允价值从2179万美元增至2448万美元，增长12%[82] - 公司为秘鲁使用权资产加回租赁负债1370万美元（2025年）和1331万美元（2024年）[84] - 风险调整后折现率：经营物业10.7%（2025年）vs 10.6%（2024年），开发物业11.3%（2025年）vs 10.7%（2024年）[88] - 稳定化资本化率：经营物业7.6%（2025年）vs 7.8%（2024年）[88] - 截至2025年6月30日，投资性房地产出售应收账款为零，而2024年12月31日为359万美元[93] 租赁负债 - 土地租赁负债加权平均贴现率为8.6%[99] - 2025年6月30日土地租赁短期负债525,857美元，长期负债13,177,556美元[99] - 2025年上半年土地租赁利息费用142,801美元，资本化利息418,324美元[99] - 办公室租赁剩余加权平均期限2025年6月30日为1.3年，2024年12月31日为1.7年[100] - 2025年6月30日办公室租赁短期负债68,640美元，长期负债20,276美元[101] - 办公室租赁加权平均贴现率7.1%[103] - 2025年上半年办公室租赁总现金流出46,584美元[104] - 2025年6月30日办公室使用权资产净值73,691美元[106] - 2025年上半年办公室使用权资产折旧费用32,948美元[106] - 截至2025年6月30日未贴现土地和办公室租赁支付总额36,638,021美元[108] 其他综合收益 - 2025年上半年其他综合收益为803.4万美元，而2024年同期为亏损769.52万美元[8][9] - 外汇折算影响为1112万美元正收益（2025年）和1072万美元损失（2024年）[90] 信用损失和应收账款 - 应收账款预期信用损失调整显著增加，2025年第二季度达18.89万美元（2024年同期1.31万美元）[62] - 应收账款坏账准备期末余额112万美元，较期初增加29%[76] 子公司和股权投资 - 截至2025年6月30日 公司对LPA Asset Management CR S.A.持股比例从100%降至75% 非控股权益从0%增至25%[37] - 对Latam Logistic Pan Holdco Verbena I S de R.L.和Verbena II S S.R.L.持股48% 非控股权益52%[37] - 对Parque Logístico Callao S.R.L.持股40% 非控股权益60%[37] - 对3101784433 S.R.L.持股24% 非控股权益76%[37] 股权激励计划 - 2024年5月和2025年4月分别授予31.9万股和12.1万股RSUs给高管，加权平均授予日公允价值为每股9.70美元和8.86美元[139][142] - 董事会成员RSUs在2024年5月、8月和2025年4月分别授予9.75万股、1.5万股和5.25万股，授予即全部归属[140] - 截至2025年6月30日，未归属RSUs为39.97万股，加权平均公允价值为每股9.45美元[142] 其他重要事项 - 以股权支付费用123.63万美元，较2024年同期的114.02万美元增长8.42%[11] - 折旧及摊销费用57.20万美元，较2024年同期的8.96万美元增长538.39%[11] - 公司有效税率2025年第二季度为681.1%，上半年为101.7%；2024年同期分别为4.2%和12.7%[134] - 对关联方LLI的应收贷款在业务合并前违约，金额达976.6万美元，已通过抵押股权结算[150] - 大股东在2025年上半年提供管理服务费用7.14万美元，同比下降85.1%[151] - 公司已签订未来资本支出承诺为1434.8564万美元[158] - 公司就诉讼案件达成和解金额23.7226万美元[159] - 截至2025年6月30日公司无重大未决诉讼或仲裁[161] - 财务报表批准发布日为2025年8月13日[163] - 公司无尚未开始的租赁合同义务[158] - 截至报告发布日无需要披露的后续事件[162] - 加权平均剩余租赁期保持稳定，2025年6月30日为5.0年（2024年同期5.1年）[60] - 租赁收入占总收入主体，2025年上半年IFRS 16租赁收入2056.83万美元[59] - 2024年第二季度其他收入1083.77万美元，主要包含984.49万美元锁股释放协议收入[64][65] - 累计融资成本净额161万美元，较2024年末增加21.0%[109]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收增长12.9%，达到1180万美元，净营业收入增长近6%，达到940万美元 [5] - 与2024年第一季度相比，每平方英尺平均租金增长1.9%，租赁可出租面积增长5.9%，本季度末稳定入住率为98% [14][15] - 一般及行政费用增长112%，主要因专业服务、董事及高级职员责任保险费用、股份支付和员工人数增加 [15][16] - 融资成本较2024年第一季度下降5.6%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润之比改善，下降30个基点 [17] - 本季度回购价值80万美元的普通股，截至季度末回购总额达210万美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 秘鲁业务代表公司29%的物业组合可出租面积，租金收入增长38.4% [14][15] - 哥斯达黎加业务占物业组合的47%，收入增长6.1% [15] - 哥伦比亚业务占物业组合的24%，收入增长2.6% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 秘鲁经济繁荣，消费支出强劲，电子商务发展有利，通货膨胀率低，政府债务少，失业率低，对外贸易因铜和黄金等矿业商品表现出色而得到提振 [5] - 墨西哥第一季度宣布39项新投资，总计约260亿美元，其中43%与商业相关，反映出在出口行业不确定性增加的情况下，投资向国内市场项目转移 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在墨西哥复制成功经验，投资将保持谨慎、有条不紊且高度选择性，避免依赖特定目标出口的行业，专注于关键子市场物流空间需求增长 [10][11] - 公司将与墨西哥合作伙伴合作，通过与Falcon的合资企业进行首笔投资，获得普埃布拉两个物流资产的控股权 [12] - 公司在利马建设一座21.5万平方英尺的建筑，该建筑在开工前已被重复客户预租73% [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其基础市场具有韧性，客户基础强大多样，在不利经济情景下可发挥前线作用 [26] - 公司对墨西哥市场中长期持建设性态度，尽管美国关税政策存在不确定性 [10][11] - 公司预计今年将推动净营业收入进一步增长，基础市场和墨西哥有大量近期和长期投资机会 [26][27] 其他重要信息 - 公司运营组合560万平方英尺达到100%入住率，是一个重要里程碑 [7] - 阿卡迪亚公园最终将由四座优质建筑组成，总面积超过100万平方英尺，仅剩一块地块待租赁和开发 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司是否会避开墨西哥的轻工业制造，是所有轻工业制造还是仅受关税影响较大的汽车行业，以及公司对物流行业的态度 - 公司目前想优先考虑墨西哥的物流资产，长期对轻工业制造持建设性态度，但目前会更具选择性，在完成首笔墨西哥交易时会强调物流 [22][23] 问题2: 租户是否仍在观望关税情况，还是认为公司所在地区的关税情况稳定，租赁正常进行 - 公司运营的基础市场主要由消费驱动而非出口驱动，关税对其影响不大，租户未受关税阻碍，业务正在加速发展 [23][24]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收增长12.9%，达到1180万美元，净营业收入增长近6%，达到940万美元 [5] - 与2024年第一季度相比，平均每平方英尺租金增长1.9%，租赁可出租面积增长5.9%，本季度末稳定入住率为98% [14][15] - 总务和行政费用增长112%，主要由于专业服务、董事和高级职员责任保险费用、股份支付和员工数量增加 [15] - 融资成本较2024年第一季度下降5.6%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润的比率改善，下降30个基点 [16] - 本季度回购了价值80万美元的普通股，截至季度末，总回购额达到210万美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 秘鲁业务收入增长显著，利马苏尔公园签署新租约使运营组合达到100%入住率 [5][7] - 哥斯达黎加业务收入占比47%，增长6.1%；哥伦比亚业务收入占比24%，增长2.6% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 秘鲁经济繁荣，消费支出强劲，电子商务发展良好，低通胀、低政府债务和低失业率，外贸因铜和黄金等矿业商品表现出色而得到提振 [5] - 墨西哥第一季度宣布39项新投资，总计约260亿美元，其中43%与商业相关，反映出在出口行业不确定性增加的情况下，投资向国内市场项目转移 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在利马扩大业务，建设21.5万平方英尺的建筑，该建筑在建设前已73%预租 [7] - 公司将在墨西哥复制成功经验，投资保持谨慎、有序和高度选择性，避免依赖特定目标出口的行业，专注于关键子市场对物流空间的需求 [10][11] - 公司与墨西哥合作伙伴成立合资企业，将获得普埃布拉两个物流资产的控股权 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计今年推动净营业收入进一步增长，基础市场表现出韧性，高质量客户群体将在不利经济情景中发挥作用 [26] - 公司对风险保持谨慎，对客户和投资进行高度选择，以扩大区域平台并提高盈利能力 [26] - 公司在基础市场和墨西哥有强大的近期和长期投资机会管道，有合适的团队评估和执行 [27] 其他重要信息 - 公司提醒电话中的信息仅供参考，不构成买卖证券的要约，前瞻性陈述存在风险和不确定性 [3] - 公司鼓励投资者访问网站下载补充材料 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司是否会避开墨西哥的轻工业制造，是所有轻工业制造还是仅受关税影响较大的汽车行业，以及公司对物流行业的态度 - 公司目前优先考虑墨西哥的物流资产，长期看好轻工业制造，但现阶段会更加谨慎和选择性地进行投资，在完成墨西哥的首笔交易时会强调物流领域 [21][22] 问题2: 租户是否因关税问题持观望态度，还是认为公司运营地区的关税情况稳定，租赁业务正常进行 - 公司运营的基础市场主要由消费驱动而非出口驱动，关税对这些市场影响不大，公司看到业务加速发展，租户不受关税影响，因为他们主要是本地国内消费企业 [22][23]

业绩总结 - 截至2025年3月31日，LPA的总可租赁面积为7.3百万平方英尺，整体出租率为98.0%[21] - 2025年迄今，LPA的净运营收入（NOI）为940万美元，同比增长2.2%[21] - 截至2025年第一季度，LPA的调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为2630万美元，较2024年同期增长12.5%[31] - 2025年第一季度同物业净运营收入（NOI）增长为6.8%[43] - 2025年第一季度运营投资组合的入住率为98.0%[48] - 2025年第一季度开发投资组合的出租率为74.4%[48] - 2025年第一季度净债务为232.8百万美元，较2024年第四季度的231.2百万美元略有上升[53] - 2025年总债务为265,727百万美元，平均现金利率为6.0%[50] - 2025年第一季度净债务与调整后EBITDA比率为8.7倍[53] 用户数据 - LPA在拉丁美洲的电子商务销售预计从2023年的43亿美元增长到2028年的56亿美元，年均增长率为11%[29] - LPA在哥伦比亚的净运营收入增长年均复合增长率为9.4%[31] - LPA在秘鲁的净运营收入在2025年第一季度达到7588万美元，较2024年同期增长6.4%[31] 市场扩张与新产品 - LPA的平均剩余租赁期限为5.0年，且81.0%的租赁合同以美元计价[21] - 预计通过土地开发，额外增加约150万平方英尺的有机增长[46] - LPA的土地储备在利马为19.3英亩，在波哥大为50.6英亩，在圣何塞为7.3英亩[21] 负面信息 - 前十大客户占净有效租金的44.5%，其中Kuehne + Nagel占7.1%[35] 财务指标 - LPA的净债务定义为总债务减去现金、现金等价物和受限现金[72] - LPA的净债务与调整后EBITDA的比率提供了公司偿还债务能力的信息[73] - LPA的净债务与净运营收入（NOI）的比率显示了公司偿还债务的能力[74] - LPA的同物业净运营收入（Same-Property NOI）是调整后的NOI，排除了非同物业的NOI[95] - LPA的稳定化定义为开发物业完成一年或达到90%入住率的时间点[97] - LPA的总预期投资（TEI）代表开发或扩展的总估计成本，包括土地、开发和租赁成本[98] - LPA的资金运营（FFO）计算为期间利润，排除投资物业估值增益和资产处置收益[79] - LPA的调整后FFO排除了折旧和摊销、非现金融资成本等项目[80] - LPA的开发收益率是稳定化NOI与TEI的比率[76]