美国住房市场与抵押贷款利率动态 - 截至12月24日当周，30年期固定抵押贷款利率降至6.18%，为2022年以来最低水平，较前一周的6.21%略有下降，较1月中旬达到的年度峰值7.04%低0.86个百分点 [1][3] - 房地美数据显示当前利率为2022年以来最低，美联储今年已三次降息，将基准利率推低至3.5%至3.75%的区间 [3][9] 买方市场特征与区域表现 - 11月美国住房市场卖家比买家多37.2%，这是自2013年有记录以来（除今年夏季外）的最大差距，该差距意味着市场上卖家比买家多529,770人 [5][6] - 根据Redfin定义（卖家比买家多10%以上即为买方市场），市场自2024年5月以来一直处于买方市场，11月有36个主要都市区为买方市场，7个平衡，7个为卖方市场 [6][7] - 在50个人口最多的大都市区中，德克萨斯州奥斯汀是上月最强的买方市场，卖家比买家多114%，圣安东尼奥、纳什维尔和佛罗里达州劳德代尔堡的卖家数量也都比买家多100%以上 [6][7] 市场参与方行为与预期 - 11月购房者数量创下有记录以来第二低水平，原因是经济不确定性和高住房成本使许多人退缩 [7] - 建筑商对新建单户住宅市场的信心本月小幅上升，尽管面临建筑成本上升、经济不确定性和买家犹豫等挑战，建筑商报告未来销售预期在过去三个月高于50的关键盈亏平衡水平 [8][9] - Redfin高级经济学家预计，住房负担能力的适度改善可能会在2026年吸引一些购房者入场，从而缩小买卖双方差距，但市场在可预见的未来可能仍处于买方市场，卖家需降价或提供优惠来吸引买家 [7][8] 未来利率与政策展望 - Bright MLS首席经济学家预测，尽管抵押贷款利率在2026年可能会有所缓解，但其预测利率在明年年底前将保持在6%以上，略低的利率和放缓的价格增长应能略微改善负担能力，从而吸引更多买家进入市场 [10][11] - 前总统特朗普承诺降低抵押贷款成本，并计划宣布美国历史上最激进的住房改革计划之一，他表示将任命一位支持低利率的新美联储主席，这将引发抵押贷款利率进一步下降 [11][12][13]

文章核心观点 - 高抵押贷款利率和新房建设量锐减导致美国住房市场出现历史性的“买不如租”差距 为大型房东及公寓类房地产投资信托基金创造了罕见的盈利机会 2026年正成为“房东之年” [1][2][8] 住房市场供需动态 - **需求侧：购房承受力危机** 为使贷款购房的月供与租金具有竞争力 房价需要下跌约24% 但分析师认为这极不可能实现 [2] - **需求侧：永久租房者群体** 高成本将迫使许多Z世代和年轻家庭推迟购房里程碑 选择合租或无限期继续租房 [4] - **供给侧：新房供应急剧收缩** 2026年预计公寓净交付量将降至约243,000套 远低于2000年后285,000套的长期平均水平 [5] - **市场平衡与租金展望** 新供应锐减加上被挤出市场的购房者带来的稳定需求 预计将赋予房东新的定价权 Redfin预测2026年全国租金将上涨2%至3% [6] 投资机会与市场估值 - **行业评级与逻辑** 强劲需求与供应收缩的背景 将多户住宅REIT板块评级上调至“超配” 因其拥有大量“被俘获的”租客群体 [2] - **板块估值吸引力** 公寓类REITs的运营资金乘数目前为15.3倍 显著低于其19.2倍的10年平均水平 被视为逆向价值投资机会 [7] - **受益公司示例** 像Camden Property Trust这样的大型公司 因房产价值趋于稳定且“租买比较”数学公式对其有利 将从租赁市场中受益 [8] 相关金融产品表现 - **部分房地产及REIT ETF年内至今及一年表现** [9][10] - DFA Dimensional Global Real Estate ETF表现最佳 年内至今上涨3.66% 一年上涨2.53% - iShares US Real Estate ETF年内至今上涨1.35% 一年上涨0.14% - SPDR S&P Homebuilders ETF年内至今上涨0.61% 一年下跌2.09% - 多数其他主要REIT ETF在一年期内表现为小幅下跌

核心观点 - 高抵押贷款利率持续施压购房者 促使可调利率抵押贷款使用率上升 尽管该产品曾加剧2008年危机 但行业认为当前更严格的贷款标准已降低其系统性风险[1][3] 市场趋势与数据 - 可调利率抵押贷款使用率在过去三年持续上升 2024年9月约有10%的借款人选择此类贷款 高于2008年危机后的6%[4] - 在新房购买中 ARM占比增长显著 2024年10月达到25% 高于2023年同期的16%[4] - 当前抵押贷款利率持续高于6% 是推动ARM需求上升的关键环境因素[1] - 2022年抵押贷款利率上升超过3个百分点 有时飙升至7%以上 直接推动了借款人对可调利率贷款的需求[6] - 抵押贷款银行家协会预计 ARM份额在2026年将进一步增加[8] 产品特征与借款人动机 - ARM为购房者提供显著初期节省 例如2024年10月 五年期ARM初始利率为5.58% 而同期传统抵押贷款利率为6.37%[7] - 以40万美元贷款计算 选择ARM每月可节省约200美元付款[7] - 更多借款人转向ARM的原因是 随着短期利率下降 可调利率贷款在2025年提供了更具价值的优惠初始利率[8] - 借款人选择ARM主要是为了应对近期负担能力压力 即便面临未来利率上调的风险[3] - 常见的5/1 ARM提供五年期初始固定利率 之后每年调整 条款通常包含利率上限[9] 行业风险评估与标准演变 - 行业官员认为 更好的贷款标准正在最小化ARM的风险 当前借款人处于最低至低风险水平[2] - 与2008年危机前ARM使用率峰值达35%相比 当前水平显著更低[13] - 当前大多数ARM贷款具有5年、7年和10年的固定期限 且贷款审批依据完全指数化利率 风险远低于2008年前发放的ARM[14] - 贷款机构现在采用更严格的信用标准 包括根据当前市场利率而非仅初始利率评估借款人信用[13] - 如今有资格获得ARM的借款人往往拥有更好的信用状况[14] 历史对比与潜在个人风险 - 可调利率抵押贷款曾显著加剧2008年住房危机 当时许多信用不佳的借款人在利率上调后难以还款[10][12] - 对ARM借款人而言 主要风险在于时机 一旦初始优惠期结束 可能面临更高的利率[11] - 行业专家建议 拥有此类贷款的房主应关注市场 以便在可调期开始前再融资为固定利率贷款[11]

文章核心观点 - 尽管联邦住房管理局贷款因首付要求低、利率较低且对高债务收入比更宽容而在当前高房价、高利率的市场中越来越受欢迎，但使用此类贷款的购房者在购房过程中仍面临卖家的偏见和直接拒绝，这种偏见源于卖家对贷款审批流程更复杂、买家财务状况可能较弱的误解，以及FHA贷款对房屋状况有更严格评估要求的事实[7][8][12][13] FHA贷款市场趋势与使用情况 - FHA贷款在抵押贷款中的份额从2022年的15%增长至2025年（截至目前）的18%，这与期间房价快速上涨和抵押贷款利率飙升至7%以上有关[12] - 抵押贷款银行家协会副首席经济学家预测，随着购房者持续面临负担能力挑战，对FHA贷款的兴趣将保持强劲，在12月第一周，传统抵押贷款申请量环比下降，但FHA申请量增长了5%[13] - 在次贷危机后的市场低迷期，FHA贷款使用率大幅上升，用于购房的FHA抵押贷款份额从2006年的4.6%跃升至2010年的41%[18] 卖家对FHA贷款的偏见与拒绝 - 一些卖家明确拒绝FHA贷款买家，在房源列表中直接注明“绝对不接受FHA买家”、“不接受FHA或VA贷款”、“仅接受传统和VA贷款，本房屋不接受FHA贷款”[14] - 费城联储2024年的一篇论文指出，在21世纪初的房地产繁荣时期，约一半的待售房源声明卖家不接受FHA买家[16] - 卖家拒绝FHA贷款是合法的，因为他们可以出于对金融风险或贷款复杂性的担忧而拒绝报价[15] - 行业资深人士指出，即使是在当前的买方市场，对FHA借款人的偏见依然存在[7][8] FHA贷款的特点与吸引力 - FHA贷款允许信用评分较低的买家仅支付房屋购买价格的3.5%作为首付，远低于私人贷款机构传统抵押贷款通常要求的10%[5] - FHA贷款通常提供更低的抵押贷款利率[5] - FHA贷款允许买家的债务收入比最高达到57%，而房利美收购的传统贷款只允许DTI最高至50%[34] - 该贷款计划面向所有收入水平的借款人开放，并非仅限于低收入人群[4][22] 卖家产生偏见的原因 - 卖家认为FHA贷款处理起来很麻烦，因为贷款附带特定要求，例如必须由联邦政府批准的评估师进行评估和轻微的安全检查[9] - 与可以放弃这些意外情况以增加报价吸引力的传统贷款买家相比，FHA贷款增加了交易失败的风险[10][30] - 一些卖家存在误解，认为FHA借款人财务状况较差，可能首付较低、有信用问题或债务收入比较高[10][11] - FHA对房屋有更严格的评估要求，以确保房产价值未被高估，并且禁止卖家在买入91天内将翻新房产出售给FHA买家[27][29] 对购房者及市场的潜在影响 - 对FHA贷款的偏见导致许多FHA买家在购房竞争中不公平地失利，这扭曲了市场机会，使其向更富裕的买家和有现金的投资者倾斜[24][25] - 消费者权益倡导者建议，应扩大各州的反歧视法律，以打击对FHA借款人的歧视，并建议州检察长起诉持续排除FHA借款人的房地产经纪人[23][24] 购房者的应对策略 - 购房者可以通过支付更多首付来展示购房诚意，以对抗对FHA贷款的负面看法[31] - 可以在提交报价前与卖家安排私人房屋检查，让各方都了解房产的缺陷以及是否能通过FHA评估[32] - 有经验的房地产经纪人可以设法解决问题，例如提前发现房屋缺陷并在初始报价中与卖家协商修复，如案例中买家通过谈判让卖家在交割前自费更换了屋顶[35][36] - 评估师在评估价低于售价时，有时会给卖方经纪人机会陈述房屋应被更高估值的理由[30]

50年期抵押贷款提案概述 - 前总统特朗普在Truth Social上提出50年期抵押贷款作为解决住房可负担性危机的可能方案 但白宫尚未正式宣布 联邦住房金融局局长Bill Pulte表示政府正在研究该计划[1] 行业现有贷款期限实践 - 美国住房贷款期限目前通常最长为30年 但部分贷款机构如Rocket Mortgage已提供40年期贷款[2] - 英国住房贷款常见期限已从25年延长至平均31年 目前标准期限为31年 贷款机构提供的最长期限可达40年[2] - 日本在1980年代曾试验过期限为100年的跨代贷款[11] 50年期抵押贷款的潜在优势 - 主要吸引力在于降低购房者的月供 并可能打破当前住房市场的僵局[3] - 可能成为特定情况下的有用工具 例如借款人计划在同一房屋居住数十年且需要更低月供[8] - 可能适合职业生涯早期、预期收入将增长 并希望在房价进一步上涨前进入稳定或增长住房市场的购房者[9] 50年期抵押贷款的财务影响与风险 - 主要缺点包括导致利息支付总额几乎达到30年期贷款的两倍 且积累房屋净值的路径更长[4] - 在假设利率相同的最佳情况下 50年期贷款的总利息支出比30年期贷款高出86%[4] - 由于贷款期限更长 贷款机构承担更多风险 因此50年期贷款的利率可能高于30年期贷款 这可能会抵消部分月供降低的好处[5][7][12] - 借款人积累权益的速度要慢得多 这意味着他们在许多年内只拥有房屋的很小一部分 这降低了他们出售、再融资或应对市场低迷的能力[10] - 背负债务五十年增加了暴露于失业、健康状况变化或房屋价值下跌等风险的可能性[11] 贷款机构观点与市场障碍 - loanDepot首席经济学家Jeff DerGurahian对50年期抵押贷款持谨慎乐观态度 认为其可能通过降低月供帮助部分购房者进入市场 但存在权衡[6][7] - 贷款机构目前不提供50年期抵押贷款 主要是因为政府支持企业房利美和房地美不支持期限如此长的贷款 而这两家公司通过购买符合其标准的贷款为抵押贷款行业提供资金[13] - 由于抵押贷款利息在贷款初期较高 50年期贷款在开始显著减少债务之前有很长的跑道 行业观察人士认为其利率将高于当前的30年期贷款 这也会减少对本金的偿还[14]

文章核心观点 - 摩根大通支持一项全国性计划 旨在帮助预制住宅社区居民集体购买其社区土地 从而获得长期稳定性和控制权 改变居民因不拥有土地而面临租金不确定性的状况 [1] 摩根大通的参与与支持 - 摩根大通与ROC USA合作已超过十年 提供了超过500万美元的慈善资金和1500万美元的灵活贷款 以帮助扩大居民自有社区的规模 [5] - 银行的参与是其支持中低收入家庭长期住房可负担性和经济稳定性的更广泛战略的一部分 [5] - 摩根大通信贷解决方案主管表示 支持该组织推动创新和保全全国住房供应的工作 [6] ROC USA的模式与成效 - ROC USA是一家非营利组织 通过低成本、固定利率的融资帮助居民集体购买其社区 [3] - 该组织的网络还包括附属机构 指导房主管理和改善其社区 [3] - 自2008年以来 ROC USA已帮助22个州的超过24,000名房主集体购买了356个预制住宅社区 [7] - 居民所有权不仅提供可预测性 还让居民对其居住地拥有完全控制权 保护社区免受租金或管理的突然变化 [4] 具体交易案例 - 科罗拉多州Aspen Basalt移动住宅公园的居民以2650万美元的价格集体购买了其社区的75块地块 [3] - 此前 居民即使付清了房屋贷款 也面临年度租金上涨且通知期短的问题 导致难以规划、投资升级或感到真正安全 [2] - 案例包括加利福尼亚州的Comunidad Nuevo Lago和马萨诸塞州拥有400多套房屋的大型合作社Halifax Estates等 [7]

核心观点 - 尽管面临创纪录的43天联邦政府停摆带来的障碍 美国10月成屋销售仍环比增长 显示出市场的韧性[1][3] - 首次购房者比例显著上升至32% 较去年同期(27%)和9月(30%)均有明显增长[2] - 较低的抵押贷款利率是推动购房者克服政府停摆障碍并完成交易的关键因素[4] 销售表现 - 10月经季节调整的年化成屋销售量为410万套 环比9月增长1.2%[2] - 按地区划分 10月环比表现：中西部地区增长5.3% 领先全国 南部地区增长0.5% 东北部地区持平 西部地区下降1.3%[7] - 按年同比表现：东北部地区增长4.3% 南部地区增长2.8% 中西部地区增长2.1% 西部地区下降2.6%[8] 首次购房者与地区差异 - 首次购房者占比跃升至32% 表明该群体活跃度提升[2] - 首次购房者在东北部面临供应压力 在西部面临高房价 而在中西部和南部由于库存更易获得 条件更为有利[5] - 全国范围内的买家活动呈现不均衡 受当地库存水平影响 部分市场兴趣增强 部分市场需求疲软[6] 价格与市场条件 - 中西部地区的中位销售价格为319,500美元 显著低于全国其他地区 可负担性更强[7] - 10月初抵押贷款利率略低于去年同期 且库存高于去年同期 为市场提供了支撑[6]

提案核心内容 - 佛罗里达州州长Ron DeSantis提议取消或减少将该房产作为主要住所的房主的财产税 [2] - 该提案若通过，将立即惠及房主，因为财产税义务已计入房屋现有价值中 [2] - 任何财产税变更提案都需由佛罗里达州立法机构批准作为宪法修正案，并在2026年11月进行全民公投，需获得60%的选票才能成为法律 [10] 对房价的潜在影响 - 根据Realtor.com分析，若取消部分房主的州财产税提案获批，佛罗里达州房价可能上涨高达9% [3][8] - 若提案仍包含为当地学校支付费用的财产税，则房价涨幅将减弱至4.5%至5%之间 [10] 佛罗里达州房地产市场背景 - 自2019年10月以来，佛罗里达州房屋价值已上涨42% [8][9] - 疫情期间房价飙升后，近年来房屋价值开始小幅下降，截至去年10月，房价比2022年同期下降了3% [4][8][9] - 詹姆斯麦迪逊研究所计算得出，该州房主中位数每年支付约5,400美元的财产税 [3] 提案的潜在影响与争议 - 该提案将不成比例地使富裕的佛罗里达人受益，并以非房主为代价，由于房价上涨，可能使更多人更难实现拥有住房 [6] - 该提案可能是一种高度累退的税收，将更多的州税收负担转嫁给租户，因为租赁物业仍需纳税，而这些税收会转嫁给租客 [9] - 度假屋所有者也被排除在该提案之外 [9]

文章核心观点 - 特朗普总统提出的50年期抵押贷款方案引发争议 穆迪分析首席经济学家马克·赞迪等专家认为该方案可能给购房者和贷款机构带来显著的金融风险 尽管调查显示千禧一代和Z世代对此有较高兴趣 [1][2][3][4][5] 50年期抵押贷款的潜在风险 - 选择50年期贷款的借款人将难以积累资产净值 因为在贷款初期十年大部分还款将用于支付利息而非本金 [2] - 这可能导致购房者在房价下跌或出现意外开支时财务缓冲不足 从而增加贷款违约风险 [2] - 由于风险升高 50年期抵押贷款的利率将"显著高于"标准的30年期贷款 抵消了延长还款期限可能带来的成本节省 [3] 当前住房市场背景与提案反对意见 - 目前典型购房者每月收入的近38%用于支付抵押贷款 [3] - 前奥巴马经济顾问贝齐·史蒂文森警告 此类贷款可能导致更高的借贷成本和缓慢的资产增值 [4] - 众议员玛乔丽·泰勒·格林和投资者凯文·奥利里批评该计划 认为会加剧国家住房可负担性危机 [4] 不同世代对提案的接受度 - 一项针对1000名受访者的调查显示 45%的美国人会考虑50年期抵押贷款 [5] - 千禧一代的支持率最高达54% Z世代为46% [5] - 而X世代的兴趣降至37% 婴儿潮一代则降至29% [5]

抵押贷款利率动态 - 截至本周三，30年期抵押贷款平均利率为6.26%，较前一周的6.24%略有上升 [1] - 15年期抵押贷款平均利率上升至5.54%，前一周为5.49% [1] - 尽管近期小幅上升，但抵押贷款利率仍处于一年多以来的最低水平附近 [1] - 抵押贷款利率从年内低点缓慢上升，部分原因是政府停摆导致经济数据匮乏，以及市场愈发确信美联储可能在12月会议上维持基准利率不变 [2] - 抵押银行家协会数据显示，截至周五的抵押贷款利率略高，为6.37% [4] - 行业预计抵押贷款利率在年底前将维持在6.4%左右 [5] 住房市场需求与销售 - 10月份成屋销售环比增长1.2%，较低利率吸引部分买家重返市场 [3] - 随着利率小幅走高，需求出现放缓迹象，上周再融资和购房的抵押贷款申请量均下降 [4] - 具体而言，截至周五，再融资申请周环比下降7%，购房申请下降1% [4] - 抵押贷款利率升至一个月高点导致上周借款人需求下滑 [5] 行业环境与挑战 - 尽管利率较低，但住房可负担性仍然紧张 [1] - 政府停摆曾一度停滞了使用某些政府支持抵押贷款或获得国家洪水保险计划承保的买家的交易完成 [3]