房地产市场回暖趋势 - 全国多地房地产市场延续一季度回暖趋势，一、二线城市继续保持向好态势 [1] - 北京、上海、广州、深圳等城市新房市场成交量大幅上涨，部分楼盘销售情况良好 [1] - 二手房市场保持活跃，成交量持续增长 [1] 结构性改善特征 - 4月以来区域市场结构性改善特征明显，中高总价二手房成交增多 [1] - 居民潜在购房需求仍有较大空间，支撑一、二线核心城市市场向好 [1]

行业整体态势 - 2025年年初中国房地产市场在多重政策利好和市场需求的推动下呈现升温态势 土地市场迎来积极变化 市场信心正逐步恢复[1] - 自2024年四季度以来 重点城市新房销售量已连续两个季度保持修复态势 二手房成交实现明显增长 市场“止跌回稳”取得一定成效[1] - 随着各项政策落实加快 预计短期核心城市成交量有望继续修复 一线及核心二线城市市场有望率先“止跌回稳”[1] 销售市场表现 - 2025年1—3月 TOP100房企销售总额为8101亿元 同比下降9.8% 3月单月销售额同比下降10.6% 降幅较前两个月有所收窄[2] - 销售总额超百亿元的房企数量达到17家 较去年同期减少4家[2] - 各阵营房企销售额均值均同比下降但降幅有所收窄 TOP10房企销售额均值为398.1亿元 同比下降7.2% TOP11—30房企均值为100.6亿元 同比下降12.4% TOP31—50房企均值为47.4亿元 同比下降11.0% TOP51—100房企均值为23.2亿元 同比下降12.5%[2] - 热销项目多数集中于一二线热点城市及核心区域 这些区域政策优化力度不断加大 市场活跃度较高[3] - 房企通过打造“好房子”实现项目快速去化 并抓住政策机遇期推动优质地块项目开盘入市[3] 土地市场动态 - 2025年1—3月 TOP100企业拿地总额2895.8亿元 同比增长30.6% 增幅较上月扩大3.9个百分点[4] - 开年以来300城住宅用地出让金同比增长两成多 核心城市优质地块竞拍热度较高[4] - 从新增货值来看 绿城中国以504亿元新增货值位列第一 华润置地以456亿元位列第二 中海地产以393亿元位列第三[4] - TOP10企业2025年1—3月新增货值总额3254.2亿元 占TOP100企业的39% 新增货值门槛为28亿元[4] - 2025年一季度 杭州住宅用地平均溢价率达43.3% 上海达29.0% 成都平均溢价率超20% 北京 杭州 成都等地成交楼面价创新高[4] - 上海一季度共计成交14宗宅地 其中10宗溢价 5宗溢价率超30%[5] - 杭州一季度出让32宗地中有28宗溢价成交 多宗地块溢价率超40% 有4宗溢价率超70%[5] - 3月25日 杭州滨江西兴单元地块成交楼面价72915元/平方米 刷新杭州地价单价最高纪录 3月28日 西湖蒋村文新单元地块以成交楼面价88029元/平方米 溢价率115.39%再次刷新纪录[5] - 北京一季度共出让11宗宅地 海淀东朱房2宗地 树村及朝阳三间房组团地块均溢价成交 且成交总价均在70亿元以上[5] - 成都一季度出让32宗宅地 14宗溢价 有8宗溢价率超30%[5] - 南京 天津 长沙 郑州 沈阳等城市仅个别优质地块房企举牌意愿较高 整体土地市场低温情绪未改[4] 市场驱动因素 - 核心城市土拍升温主要因房企看好核心城市新房市场销售回稳 补仓意愿较高 以及各地政府加大优质地块供应力度[5] - 热点地块拿地房企仍以央国企为主 但也有部分民营房企表现出较强竞争力[6] - 政策优化力度加大 例如广州市全面取消限购 北京市 上海市 深圳市对限购 限贷政策进行了多轮优化放松 核心二线城市限购 限贷政策也全面放开[3]

成都土地市场近期动态 - 2025年3月27日，成都锦江区金融城三期一宗49亩纯住宅用地以楼面价4.12万元/平方米成交，溢价率106%，总价33.47亿元，刷新成都住宅用地楼面价纪录，并成为成都首个楼面价超4万元/平方米的住宅用地 [1][3] - 此次土拍吸引了包括招商蛇口、建发、华润置地、中海地产等10家房企及联合体参与，经过213轮激烈竞价，最终由建发竞得 [1][3] - 此次纪录刷新距离上一次仅过去16天，2025年3月11日，招商蛇口以楼面价3.17万元/平方米、溢价率70.43%竞得高新区大源地块，创下当时新高 [3] 地块与区域价值分析 - 该地块位于金融城三期板块，容积率2.5，起始楼面价2万元/平方米，区域产业规划能级高，路网交通完善，教育配套不断导入，地块对面为已基本建成的成都市七中育才学校（金融城校区） [3][4] - 该地块与2024年9月由贝好家以2.73万元/平方米楼面价竞得的金融城三期H12地块仅一街之隔，显示该区域持续受到市场关注 [4] - 业内人士指出，该地块呈现“三高”特征：地价高（4.12万元/平方米）、溢价率高（106%）、竞拍频次高（213轮），其中三位数的溢价率在当前市场非常罕见 [6] 房企战略与市场趋势 - 建发在成都市场表现活跃，除此次拿地外，还在2024年12月31日以合计约34.18亿元总价拿下成都青羊区4宗合计约158.45亩涉宅用地，2025年仍处于急于补仓阶段 [7] - 自2007年进入成都以来，建发已开发建发央玺、建发天府养云、建发央著等多个知名项目 [6] - 2025年以来，成都核心区域土地市场持续高热，优质地块普遍高溢价成交，央企、地方国企、民营企业均下场争夺，体现了开发企业对成都核心区域市场的高度认可 [2][6] 全国核心城市土地市场概况 - 2025年一季度，多个核心城市优质地块成交楼面价连创新高，市场热度显著 [8] - 3月25日，杭州滨江西兴单元地块以7.29万元/平方米楼面价成交，刷新杭州纪录 [8] - 3月18日，北京海淀树村地块以10.23万元/平方米楼面价成交，刷新北京纪录 [8] - 2月26日，天津和平区山东路地块以4.34万元/平方米楼面价成交，刷新2018年以来天津纪录 [8] - 热点城市或新一线城市成为近期土地投资市场焦点，房企持续看好高品质或优质地块，反映出市场对高品质住宅的较强需求 [8] - 土拍热度高的主要原因是房企对核心城市新房销售回稳的看好，补仓意愿高，且年初拿地有助于当年销售回笼资金，提升周转效率 [9]