上海房价回调态势 - 上海房价从2022年中最高点开始回调，截至2025年初已下跌约30% [1] - 回调时长约30个月，基本呈现每月下跌1个百分点的态势 [1] - 2025年三四季度交汇期间，部分中介机构反馈市场出现加速下跌现象 [1] 市场情绪与信息透明度 - 知名中介机构已于2025年宣布联手关闭历史成交价格查询功能，加剧了市场信息不透明 [1] - 进入四季度，市场参与者普遍承认房价下跌事实，对后市预期转为模棱两可 [1] 具体案例与市场行情 - 杨浦区鞍山板块某学区老破小案例：2022年三季度买入价为每平米10.5万元，近期挂牌价仅为8万元 [1] - 当前市场行情为在挂牌价基础上可议价打9折 [1] 新房与二手房市场关系 - 新房市场表面呈现每批涨价和内中环开盘日光的现象 [1] - 实际情况是新房给予渠道的高佣金中有80%返给客户，且日光现象的水分可通过后续网签数据验证 [1] - 行业认为新房与二手房市场割裂的说法不准确，更客观的描述是二手房市场垮塌拖累新房市场 [1]

上海房价整体下跌趋势 - 国家统计局数据显示9月份70个主要城市中北上广深四大一线城市房价加速下跌[1] - 截至9月上海下调挂牌价的小区占比攀升至91%创历史纪录[1] - 近一年上海各小区挂牌价平均下跌13.6%有自媒体称上海房价已跌回十年前[1] - CRIC数据显示过去一年上海小区挂牌价平均下跌约13%除3月出现成交量小高峰外4月起市场再入下跌趋势[1] 各行政区房价跌幅分析 - 从行政区域看房价抗跌性与地段相关内环到郊远抗跌性逐一减弱[4] - 宝山区跌幅最大达23.84%徐汇区跌幅最小为8.36%[5] - 跌幅排名前五的行政区为宝山-23.84%浦东-23.28%松江-21.71%嘉定-21.65%闵行-20.60%[5] - 跌幅较小的行政区为徐汇-8.36%黄浦-10.97%静安-13.67%长宁-14.31%[5] 浦西与浦东老破小跌幅对比 - 浦东老破小整体跌幅比浦西更大绝大部分小区跌幅超过40%[6] - 浦西老破小中黄浦徐汇静安长宁跌幅约30%普陀虹口杨浦跌幅在35%-38%[6] - 浦东板块如洋泾板块泾东小区跌幅达46%世博南码头潍坊板块小区跌幅达44%金杨金桥板块跌幅达43%[10] - 浦西市区老破小具体跌幅案例包括黄浦五里桥板块正房小区跌30%杨浦黄兴公园板块延吉七村跌38%[7] 代表性楼盘价格下跌案例 - 浦东高端楼盘仁恒河滨城二手挂牌价从17万+跌至9万+世茂滨江花园从17万+跌至8万+万科海上传奇从12万+跌至7万+[12] - 浦东其他案例汤臣豪园二期从近14万跌至8万+仁恒东郊从10万+跌至7万+花木培花七村从7.1万/㎡跌至3.3万/㎡[13] - 浦西案例明园森林都市涵翠苑从12万+跌至7万+好世鹿明苑从11万跌至6万以下招商虹桥公馆从8万跌至4万+[14][15][16] - 中远两湾城从历史高点10万元跌至6万多仁恒河滨城（天山）从13万以上跌至9万+[17] 区域市场抗跌性影响因素 - 浦东楼市受规划落地人口导入等因素影响过去涨幅高当前回调压力大[9] - 浦西因配套成熟在市场下行期表现相对抗跌但外环外动迁大居板块如九亭泗泾房价也明显下跌[9] - 临港被提及为浦东人口导入主力区未来最大增量所在有最高500万元购房补贴支持[20][21]