上海房价回调态势 - 上海房价从2022年中最高点开始回调，截至2025年初已下跌约30% [1] - 回调时长约30个月，基本呈现每月下跌1个百分点的态势 [1] - 2025年三四季度交汇期间，部分中介机构反馈市场出现加速下跌现象 [1] 市场情绪与信息透明度 - 知名中介机构已于2025年宣布联手关闭历史成交价格查询功能，加剧了市场信息不透明 [1] - 进入四季度，市场参与者普遍承认房价下跌事实，对后市预期转为模棱两可 [1] 具体案例与市场行情 - 杨浦区鞍山板块某学区老破小案例：2022年三季度买入价为每平米10.5万元，近期挂牌价仅为8万元 [1] - 当前市场行情为在挂牌价基础上可议价打9折 [1] 新房与二手房市场关系 - 新房市场表面呈现每批涨价和内中环开盘日光的现象 [1] - 实际情况是新房给予渠道的高佣金中有80%返给客户，且日光现象的水分可通过后续网签数据验证 [1] - 行业认为新房与二手房市场割裂的说法不准确，更客观的描述是二手房市场垮塌拖累新房市场 [1]

上海城市吸引力与竞争环境 - 上海被公认为中国最繁荣、机会最多的城市之一 [2] - 上海拥有中国范围内最公开透明的竞争环境 [2] 上海房地产市场现状 - 过去三年上海二手房价格进入下行通道，全市整体下跌30% [5] - 部分非市中心区域房价较峰值下跌40%甚至更多 [5] - 当前300万人民币即可在上海实现购房定居，而非外界传言的500万起 [5] 购房决策策略 - 在决定长期定居前，可通过租房方式熟悉和检验城市适配度 [5] - 对于确定长期发展者，可将购房列入议程，因其是资产且早晚需购置 [5] - 当前市场环境下，有时间淘选下跌空间有限且具性价比的房产 [5]

文章核心观点 - 当前市场对上海房价是否触底存在广泛关注，但判断需基于高频细颗粒度数据，而非传统周期与量价经验 [1][12][29] 疑似见底信号分析 - 基于历史周期规律，房地产市场转折点可能出现在2026年1月，当前处于关键观察期 [2][4] - 成交量已出现持续放量迹象，2025年3-6月连续4个月突破2万套的关键阈值，符合“量在价先”的老规律 [5][7] - 上海二手房成交均价较高点已回落32%，跌幅逼近预期的政策干预阈值 [9] - 政策环境持续宽松，购房门槛创历史新低，股市上涨可能带来增量资金，外资购房流程简化及美国降息周期有望吸引外资 [10] 投行预测观点分化 - 机构对触底时间预测出现分歧，高啓在2024年11月预测2025年年底触底，摩根斯坦利在2025年2月预测2025年年中触底，而高感在2025年6月预测触底时间推迟至2027年 [11] 高频数据预警信号 - 政策刺激效果边际递减，2025年8月“沪六条”后二手房找房热度峰值远低于2024年9月“沪七条”时的水平 [14][16] - 截至2025年9月，上海二手房挂牌量维持在13万套以上，供给过剩压力未缓解 [17][20] - 找房均价从高点6.6万元/㎡跌至约4.5万元/㎡，且无止跌迹象，市场预期仍偏悲观 [22] - 房源平均在架时长超过100天，远超正常市场的60天以内，反映去化困难 [23][25] - 市场博弈中卖方仍处弱势，房东信心的小幅恢复伴随买家观望指数攀升，最终仍需卖家降价以降低买家观望情绪 [28] 市场现状与建议 - 市场分化加剧，传统一刀切的经验已不适用，需依赖更高频、更细颗粒度的数据判断真实供需与信心 [12] - 58安居客领先指数具备周度更新、可细分至板块或楼盘的优势，能提前映射市场需求与价格预期，提供前置参考 [12][13] - 当前刚需购房者面临挑选空间大、议价能力强的阶段，而投资者需谨慎，应持续跟踪数据等待供需和信心的反转信号 [29]

825新政核心内容 - 政策核心是外环外全面放开限购，购房套数不再受限，单身人士购房标准参照家庭执行 [6] - 公积金贷款额度普遍上调15%，多子女家庭购买首套房可额外叠加优惠，并允许提取公积金支付首付且不影响贷款额度 [6] - 首套房产税暂免征收，二套及以上住房可享受人均60平方米的免税面积扣除，新政策将于2025年起实施 [6] 新政后市场即时反应 - 8月上海二手房成交19,912套，环比微涨2.97%，同比去年增长11.34%，8月30日单日成交1103套创近两个月新高 [3] - 新房市场出现局部火热，外环外闵行梅陇的保利・海上印和宝山杨行的金茂棠项目均实现“开盘即清盘” [4] - 中介反馈新政后咨询量上涨明显，每天都有新客户主动询问，着急挂牌置换的房东也增多 [6] 政策出台背景与目的 - 政策直接原因为应对市场“量价齐跌”，上海二手房价格自今年2月后已连续7个月下跌，9月环比再降0.79%，同比跌幅达9.17% [8] - 核心目的是精准化解外环外高库存风险，是一次在关键时点推出的结构性宽松政策 [8] - 政策出台三重考量包括紧扣“金九银十”销售旺季窗口期、响应中央“止跌回稳”导向、以及缓解区域结构失衡 [8] 新政对上海房价的结构性影响 - 外环外市场热度与压力并存，二手房挂牌价已连续七个月下跌，9月全市均价降至46738元/平方米，环比降0.79%，同比跌9.17% [11] - 外环内市场因限购严格保留而凸显稀缺性，政策抑制投机需求，市场以自住和长期资产配置为主导，房价抗跌性较强 [18] - 外环外新房去化仍依赖大幅让利，部分项目通过开发商返现（最高30–40万）和中介返佣等暗扣方式促销，实际成交价相当于7–8折 [13] 环沪区域市场所受冲击 - 上海外环外限购大幅放开使环沪区域失去“不限购”和“低总价”核心优势，刚需和投资客出现向上海回流的趋势 [22] - 环沪楼市出现“新房比二手房便宜”的倒挂现象，例如花桥某项目推出五折促销，83平小三房总价98万，比同小区二手房低20%以上 [24] - 环沪市场挑战归因于产业空心化、配套承诺未兑现、以及上海政策松绑形成的虹吸效应 [24] 对不同市场参与者的启示 - 新政旨在救流动性而非推高价格，外环外房东应根据资金状况选择降低负债或趁热度出货，远郊区域业主更应加速出售 [25] - 刚需购房群体迎来史上最宽松窗口，外环外热点板块如唐镇、莘庄、徐泾等综合实力突出可以入手，预算500万以内可关注南翔、杨行等高性价比板块 [25] - 对投资者而言，当前楼市政策风险高，接盘群体日益减少，建议投资回避，环沪房产若是投资目的普遍不建议购入 [25]

上海房地产市场现状 - 普陀区内环边老破小房价约3万元/平方米 为同小区最低价 总价125万元 [5] - 闵行静安新城近半年成交均价41617元/平方米 近期出现打折甩卖现象 [9][10] - 虹桥璀璨项目出现疯狂甩卖 链家平台已隐藏成交价数据 [14] 房价变动分析 - 上海房价较15年底16年初100%涨幅后 目前回调约30% 但仍显著高于15年前水平 [7] - 静安新城四区同户型价格对比显示下行趋势 2025年7月单价34420元/平方米较5月41472元/平方米下降17% [11] - 虹桥璀璨项目单价区间49213-62213元/平方米 平均单价57000元/平方米 [16] 投资回报比较 - 125万元资金存放香港美元存款年利息可达4-5万元 相当于月租金3333-4167元 [5] - 同价位房产租金收益与存款利息相当 但存在空租期 管理成本及房价下跌风险 [5] - 老破小房产仅适合刚需自住需求 投资属性显著弱化 [5] 市场心态变化 - 2015年房价暴涨导致年轻群体产生无力感 对房地产市场信心受挫 [8] - 当前市场环境下购房决策难度加大 房产金融属性减弱成为共识 [5] - 价格调整被视为价值回归过程 符合长期涨跌周期规律 [7][8]

文章核心观点 站在小阳春节点分析上海楼市，指出当下楼市活跃且后续走势乐观，强调应关注市场基本面判断趋势，同时说明上海楼市存在区域差异及相应激活政策建议 [2][13][20] 分组1：上海楼市现状 - 三月二手房成交活跃，截至18号突破1.6万套，周末成交稳定，上周六单日成交1473套创历史新高，三月过2万套已成必然，有望冲击2.5万套 [5][7] - 2025年1 - 3月上海新房认购项目36个，44%楼盘认购率超100%，前滩公馆认购率达334%；已开盘项目20个，45%实现开盘即清盘 [8] - 上海土地市场火热，去年7月到现在超20幅地块溢价率超10%，10幅超20%，最高两幅达40%以上，新杨思地块两年内楼板价涨幅近50%，多批次土拍出现地王 [10][12] 分组2：小阳春后续走势乐观原因 - 此次成交回暖无政策刺激，是市场自发反弹，经历三年周期市场完成预期筑底，后续趋势可从市场因素基本面判断 [17][18][19] 分组3：上海楼市趋势基本面 - 上海楼市每年有过万亿现金流动，近两年资金池回流，二手资金池大于一手，二手市场可创造购买力，夯实整体购买力，使上海楼市有对冲周期可能 [27][28][31] - 上海塔尖购买力在全国范围内垄断，2024年3000万以上成交上海占近60%份额，全国购买力会持续涌入 [34][35][38] 分组4：上海楼市区域差异 - 上海楼市分为市中心、五大新城郊区、浦东三个区域，市场表现和走势不同 [41][42] - 市中心购买力充沛，经济规格比肩香港，城镇化率100%，产业转型升级明显，过去几年供应少，近两年豪宅销售好 [43][44][50] - 五大新城需求用于外来人口导入，年轻人和中产在此完成置业闭环 [52] - 浦东依赖产业驱动，陆家嘴带动金融、张江盘活产业、临港负责政策开发、浦东机场构成交通枢纽 [53] 分组5：不同区域激活政策建议 - 市中心放宽住宅限制性指标，提供更多好房子满足需求 [57] - 五大新城加强教育资源落地，提高配套兑现度 [57] - 浦东拥抱新经济，产业强则楼市土壤稳定 [59] 分组6：上海楼市观察要点 - 了解市场结构性复杂，不用点状体感解读全面表现 [60] - 下沉到市场底部挖掘信心本质，房地产信心由市场决定 [61][62]