项目概览 - 市场首单酒店持有型不动产ABS项目正式申报并获深交所受理 拟发行规模为4.65亿元 [1] - 该项目是深交所首单、市场第二单文旅类持有型不动产ABS项目 同时也是市场首单贴标“百千万工程”的持有型不动产ABS项目 [1] - 项目原始权益人为惠州依云四季酒店管理有限公司 计划管理人为大同证券有限责任公司 销售机构及财务顾问为中航证券有限公司 [1] 底层资产与项目定位 - 底层资产为位于惠州市的南昆山温德姆度假酒店和依云四季温泉 该酒店是温德姆品牌在中国的首个温泉酒店 并获得中国五星级温泉和优质珍稀温泉双品牌认证 [1] - 项目地处广东省重点发展的环南昆山—罗浮山县镇村高质量发展引领区 是广东省深入实施“百县千镇万村高质量发展工程”的标杆项目 [1] 行业意义与市场影响 - 2025年年末 酒店资产被正式纳入REITs范畴 基础设施公募REITs和商业不动产REITs均对此类资产开放 [1] - 该项目的推出意味着国内酒店资产正式进入公募REITs和机构间REITs“双轨并行”的局面 [1]

投资评级 - 维持增持评级 目标价格14 1元 [7][14] 核心财务表现 - 2025H1营业收入27 98亿元 同比上涨5 8% 但归母净利润1 02亿元 同比下滑27 7% [14] - 主营业务毛利率同比下滑2 8个百分点至28 2% [14] - 预计2025-2027年归母净利润分别为8 49亿元/9 47亿元/10 21亿元 同比变化-10 8%/+11 6%/+7 8% [5] - 2025-2027年预计每股收益0 62元/0 70元/0 75元 [5][14] - 净资产收益率预计从2024年7 3%降至2025年5 3% 后逐步回升至2027年6 0% [5] 业务板块表现 - 物业经营收入9 9亿元 同比下滑4 2% 但实现招引量质双升 医药产业招投联动效果凸显 [14] - 贸易及服务收入15 5亿元 同比上涨12 2% 紧抓丝路电商和自贸区建设机遇扩大规模 [14] - 房地产销售业务逐步退出 加速处置非核心资产 [14] 资本运作进展 - 完成增发2 24亿股 发行价格11 02元/股 募集资金总额24 74亿元 [14] - 2025H1发行各类直融产品60亿元 平均融资成本下降33个百分点 [14] - 积极推进不动产ABS发行 助力盘活存量资产 [3][14] 估值与同业比较 - 当前总市值151 49亿元 市净率1 0倍 [8][9] - 基于2025年预计每股收益0 62元 给予22 5倍市盈率估值 [14][16] - 可比公司2025年平均市盈率22 5倍 包括浦东金桥(11 2倍)、上海临港(20 5倍)、张江高科(45 5倍)等 [16]