2025年北京土地市场年度总结 - 2025年北京共成功出让40宗地块，总成交金额约1427.42亿元，成交宗数与上年同期基本持平 [1] - 城六区供地显著发力，带动市场溢价率回升，年内地块平均溢价率约为4.92%，同比提升1.24个百分点 [1][2] - 联合拿地成为市场主流，年内采用联合拿地模式的地块有14宗，而2024年仅为5宗，联合拿地量同比增长180% [1][5] 区域市场表现与溢价 - 海淀区以7宗供地居首，创下近五年峰值，其2025年供地规模达到2023年与2024年两年供地总量之和 [1][2] - 年内溢价率超15%的地块共计7宗，其中3宗坐落于海淀区，通州区和朝阳区各占2宗 [3] - 北京朝阳区太阳宫地块溢价率高达39.18%，创下2025年土地市场溢价率峰值，海淀区树村地块、朱房村0030地块分别以27.93%和25.04%的溢价率紧随其后 [3] - 市场分化加剧，稀缺优质地块备受追捧，而部分条件一般的地块多以底价或接近底价成交 [3] - 城六区供地量提升与2024年末推行的不限价地块政策形成叠加效应，共同助推土地市场热度回升 [3] 拿地主体结构分析 - 央国企仍为拿地绝对主力，拿地占比达92.69% [5] - 中建系房企表现尤为突出，累计斩获13宗地块，拿地金额达521.64亿元 [5] - 北京建工、北京城建、金隅集团、华润置地、招商蛇口等其他央国企合计拿下24宗地块 [5] - 民营企业逐步重返市场，以懋源地产为例，其在沉寂两年后于2025年强势回归，年内竞得2宗地块，追平2020年至2024年五年的累计拿地量，拿地金额达60.54亿元，创下近五年峰值 [1][8] - 懋源地产在朝阳区松榆里地块的竞拍中，经过166轮竞价，以50.24亿元总价、18.21%的溢价率从一众央国企竞争者中胜出 [8] - 此前表现积极的绿城中国，自2024年11月后截至2025年末，已近一年未在北京土地市场拿地 [9] 联合拿地模式深入解读 - 房企独立拿地趋势弱化，联合拿地模式占比显著提升 [5] - 联合拿地的核心是房企间的优势互补，尤以区域一级开发企业与二级市场房企的合作为典型，旨在整合资源、分散风险、提升项目去化效率与溢价 [6][7] - 以朝阳区黄杉木店地块为例，该地块由中建智地联合金茂、越秀、朝阳城发3家房企以126亿元竞得，是年内唯一一宗百亿元级地块 [6] - 央国企与区属房企合作拿地情形普遍，昌平区朱辛庄等地块均由央国企联合区属国资房企携手竞得 [6] - 分析认为联合拿地是应对市场调整的短期举措，长期将形成独立拿地与联合拿地并行的多元化格局 [7] 市场预期与政策影响 - 优质地块供应增加，叠加不限价政策落地，形成了良好的市场联动溢价效应，有效提振房企拿地积极性，并强化了市场对于房价的上涨预期 [3] - 少数优质民营房企重返北京土地市场，释放出市场预期向好、调整周期临近底部的信号 [8] - 政策层面强调“优供给”，核心在于控制传统增量供给以推进去库存，并提升拿地性价比，为2026年房企投资端带来明确机遇 [9] - 北京近期优化限购政策、出台房地产开发投资相关新政并着力优化营商环境，多重政策红利将有效降低企业拿地顾虑，提振2026年拿地积极性 [9]

2025年北京土地市场总体表现 - 全年共成功出让40宗地块，总成交金额约1427.42亿元 [1] - 地块平均溢价率约为4.92%，同比提升1.24个百分点 [3] - 城六区供地显著发力，带动市场溢价率回升 [1] 区域市场分化与热点 - 海淀区以7宗供地居首，创下近五年峰值 [1][3] - 年内溢价率超15%的地块共计7宗，其中3宗位于海淀区，通州区和朝阳区各占2宗 [3] - 朝阳区太阳宫地块溢价率高达39.18%，创下年内峰值 [4] - 优质稀缺地块备受追捧，溢价率居高不下，而条件一般的地块多底价成交 [4] 拿地主体与模式变化 - 央国企为拿地绝对主力，拿地占比达92.69% [6] - 中建系房企累计斩获13宗地块，拿地金额达521.64亿元 [6] - 联合拿地模式占比显著提升，年内有14宗地块为联合竞得，而2024年仅为5宗，联合拿地量同比增长180% [1][6] - 央国企与区属国资房企合作拿地的情形更为普遍 [7] 民营企业动态 - 以懋源地产为代表的民营企业逐步重返北京土地市场 [8] - 懋源地产年内竞得2宗地块，追平2020年至2024年五年的累计拿地量，拿地金额达60.54亿元，创近五年峰值 [1][8] - 懋源地产经过166轮竞价，以50.24亿元总价、18.21%的溢价率竞得朝阳区松榆里地块 [8] 市场驱动因素与专家观点 - 城六区供地量提升与2024年末推行的不限价地块政策叠加，共同助推市场热度回升 [4] - 优质地块供应增加叠加不限价政策，形成了市场联动溢价效应，提振房企拿地积极性并强化房价上涨预期 [5] - 联合拿地是房企应对市场调整、分散风险、整合资源的短期举措 [6] - 少数优质民营房企重返市场，释放出市场预期向好、调整周期临近底部的信号 [8] - 中央“优供给”理念及北京优化限购等政策，将有效降低企业拿地顾虑，提振2026年拿地积极性 [9]

2025年北京土地市场总体情况 - 2025年北京共成功出让40宗地块，总成交金额约1427.42亿元 [1] - 地块平均溢价率约为4.92%，同比提升1.24个百分点 [3] - 城六区供地量提升，与2024年末推行的不限价地块政策形成叠加效应，共同助推市场热度回升 [5] 区域市场表现与溢价率 - 海淀区以7宗供地居首，创下近五年峰值，其2025年供地规模达到2023年与2024年两年供地总量之和 [1][3] - 年内最高溢价率达39.18%，为朝阳区太阳宫地块 [1][5] - 溢价率超15%的地块共计7宗，其中3宗位于海淀区，通州区和朝阳区各占2宗 [3][4] - 市场分化加剧，稀缺优质地块溢价率高，部分条件一般地块多以底价成交 [4] 企业拿地趋势：联合拿地成为主流 - 央国企仍为拿地绝对主力，拿地占比达92.69% [6] - 中建系房企表现突出，累计斩获13宗地块，拿地金额达521.64亿元 [6] - 联合拿地模式占比显著提升，年内40宗地块中有14宗为联合拿地，而2024年仅为5宗，联合拿地量同比增长180% [1][6] - 联合体模式能有效分散风险、整合资源，典型案例如朝阳区黄杉木店地块由中建智地联合3家房企以126亿元竞得 [7] - 央国企与区属房企合作拿地情形普遍，年内有6宗此类地块 [7] 民营企业动态 - 在市场信心回升背景下，部分民营企业逐步重返北京土地市场，以懋源地产为代表 [1][9] - 懋源地产在沉寂两年后于2025年强势回归，年内竞得2宗地块，追平2020年至2024年五年的累计拿地量，拿地金额达60.54亿元，创近五年峰值 [1][9] - 懋源地产在朝阳区松榆里地块的竞拍中，经过166轮竞价，以50.24亿元总价、18.21%的溢价率从7家房企中胜出 [10] - 此前表现积极的绿城中国，在2025年北京土拍市场未有斩获，截至年末已近一年未在北京拿地 [10] 政策与市场展望 - 优质地块供应增加，叠加不限价政策落地，形成了良好的市场联动溢价效应，有效提振房企拿地积极性并强化房价上涨预期 [5] - 联合拿地被视为行业短期趋势，长期可能形成独立拿地与联合拿地并行的多元化格局 [8] - 中央政策强调“优供给”，核心在于控制增量、提升拿地性价比，为房企投资端带来明确机遇 [11] - 北京近期优化限购等政策，着力优化营商环境，多重政策红利共振，有望进一步提振房企2026年的拿地积极性 [11]