2025年北京土地市场年度总结 - 2025年北京共成功出让40宗地块，总成交金额约1427.42亿元，成交宗数与上年同期基本持平 [1] - 城六区供地显著发力，带动市场溢价率回升，年内地块平均溢价率约为4.92%，同比提升1.24个百分点 [1][2] - 联合拿地成为市场主流，年内采用联合拿地模式的地块有14宗，而2024年仅为5宗，联合拿地量同比增长180% [1][5] 区域市场表现与溢价 - 海淀区以7宗供地居首，创下近五年峰值，其2025年供地规模达到2023年与2024年两年供地总量之和 [1][2] - 年内溢价率超15%的地块共计7宗，其中3宗坐落于海淀区，通州区和朝阳区各占2宗 [3] - 北京朝阳区太阳宫地块溢价率高达39.18%，创下2025年土地市场溢价率峰值，海淀区树村地块、朱房村0030地块分别以27.93%和25.04%的溢价率紧随其后 [3] - 市场分化加剧，稀缺优质地块备受追捧，而部分条件一般的地块多以底价或接近底价成交 [3] - 城六区供地量提升与2024年末推行的不限价地块政策形成叠加效应，共同助推土地市场热度回升 [3] 拿地主体结构分析 - 央国企仍为拿地绝对主力，拿地占比达92.69% [5] - 中建系房企表现尤为突出，累计斩获13宗地块，拿地金额达521.64亿元 [5] - 北京建工、北京城建、金隅集团、华润置地、招商蛇口等其他央国企合计拿下24宗地块 [5] - 民营企业逐步重返市场，以懋源地产为例，其在沉寂两年后于2025年强势回归，年内竞得2宗地块，追平2020年至2024年五年的累计拿地量，拿地金额达60.54亿元，创下近五年峰值 [1][8] - 懋源地产在朝阳区松榆里地块的竞拍中，经过166轮竞价，以50.24亿元总价、18.21%的溢价率从一众央国企竞争者中胜出 [8] - 此前表现积极的绿城中国，自2024年11月后截至2025年末，已近一年未在北京土地市场拿地 [9] 联合拿地模式深入解读 - 房企独立拿地趋势弱化，联合拿地模式占比显著提升 [5] - 联合拿地的核心是房企间的优势互补，尤以区域一级开发企业与二级市场房企的合作为典型，旨在整合资源、分散风险、提升项目去化效率与溢价 [6][7] - 以朝阳区黄杉木店地块为例，该地块由中建智地联合金茂、越秀、朝阳城发3家房企以126亿元竞得，是年内唯一一宗百亿元级地块 [6] - 央国企与区属房企合作拿地情形普遍，昌平区朱辛庄等地块均由央国企联合区属国资房企携手竞得 [6] - 分析认为联合拿地是应对市场调整的短期举措，长期将形成独立拿地与联合拿地并行的多元化格局 [7] 市场预期与政策影响 - 优质地块供应增加，叠加不限价政策落地，形成了良好的市场联动溢价效应，有效提振房企拿地积极性，并强化了市场对于房价的上涨预期 [3] - 少数优质民营房企重返北京土地市场，释放出市场预期向好、调整周期临近底部的信号 [8] - 政策层面强调“优供给”，核心在于控制传统增量供给以推进去库存，并提升拿地性价比，为2026年房企投资端带来明确机遇 [9] - 北京近期优化限购政策、出台房地产开发投资相关新政并着力优化营商环境，多重政策红利将有效降低企业拿地顾虑，提振2026年拿地积极性 [9]

北京2025年土地市场总结 - 2025年北京共成功出让40宗地块，与上年同期基本持平，总成交金额约1427.42亿元 [1] - 城六区供地显著发力，海淀区以7宗供地居首且创下近五年峰值 [1] - 市场溢价率回升，年内最高溢价率达39.18% [1] 房企拿地趋势分析 - 联合拿地成为市场主流，房企联合拿地量同比增长180% [1] - 在市场信心回升背景下，民企强势回归，懋源地产年内拿地2宗追平近五年总量 [1]

2025年北京土地市场总结 - 年内北京共成功出让40宗地块，总成交金额约1427.42亿元，成交宗数与上年同期基本持平 [1] - 城六区供地显著发力，带动市场溢价率回升，年内地块平均溢价率约为4.92%，同比提升1.24个百分点 [1][3] - 市场呈现“强者恒强”格局，优质稀缺地块备受追捧，而条件一般的地块多以底价成交 [4] 区域市场表现 - 海淀区以7宗土地供应量居首，创下近五年峰值，其2025年供地规模等于2023年与2024年两年供地总量之和 [1][3] - 年内溢价率超15%的地块共计7宗，其中3宗位于海淀区，通州区和朝阳区各占2宗 [3] - 朝阳区太阳宫地块以39.18%的溢价率创下年内峰值，海淀区树村地块、朱房村0030地块溢价率分别为27.93%和25.04% [4] 政策与市场效应 - 城六区供地量提升与2024年末推行的不限价地块政策形成叠加效应，共同助推土地市场热度回升 [4] - 优质地块供应增加叠加不限价政策，形成了良好的市场联动溢价效应，有效提振房企拿地积极性并强化房价上涨预期 [5] - 政策调整使优质地块价值充分释放，夯实市场信心，并倒逼房企加大产品投入，带动后续商品房价值提升，形成良性循环 [5] 拿地主体与模式 - 央国企仍为拿地绝对主力，拿地占比达92.69%，其中中建系房企累计斩获13宗地块，拿地金额达521.64亿元 [6] - 联合拿地模式占比显著提升，年内40宗地块中有14宗采用联合拿地模式，而2024年仅为5宗，联合拿地量同比增长180% [1][6] - 央国企与区属房企合作拿地更为普遍，通过优势互补（如一级开发企业的区域资源与二级开发企业的市场能力）提升项目去化效率与价格溢价 [6][7] 民营企业动态 - 以懋源地产为代表的民营企业逐步重返北京土地市场，市场信心回升背景下，懋源地产年内拿地2宗追平近五年总量，拿地金额达60.54亿元创近五年峰值 [1][8] - 懋源地产在朝阳区松榆里地块的竞拍中，经过166轮竞价以50.24亿元总价、18.21%的溢价率在一众央国企中成功竞得 [8] - 少数优质民营房企重返市场，释放出对北京房地产市场预期向好以及市场调整周期临近底部的信号 [8] - 此前表现积极的绿城中国自2024年11月后，截至2025年末已近一年未在北京土地市场有所斩获 [9] 市场展望 - 专家认为联合拿地是应对市场调整的短期举措，长期将形成独立拿地与联合拿地并行的多元化格局 [7] - 中央“优供给”理念强调控制传统增量、提升拿地性价比，为房企投资端带来明确机遇 [9] - 北京优化限购、出台房地产开发投资新政及优化营商环境等多重政策红利，将有效降低企业拿地顾虑，提振2026年拿地积极性 [9]

2025年北京土地市场总体表现 - 全年共成功出让40宗地块，总成交金额约1427.42亿元 [1] - 地块平均溢价率约为4.92%，同比提升1.24个百分点 [3] - 城六区供地显著发力，带动市场溢价率回升 [1] 区域市场分化与热点 - 海淀区以7宗供地居首，创下近五年峰值 [1][3] - 年内溢价率超15%的地块共计7宗，其中3宗位于海淀区，通州区和朝阳区各占2宗 [3] - 朝阳区太阳宫地块溢价率高达39.18%，创下年内峰值 [4] - 优质稀缺地块备受追捧，溢价率居高不下，而条件一般的地块多底价成交 [4] 拿地主体与模式变化 - 央国企为拿地绝对主力，拿地占比达92.69% [6] - 中建系房企累计斩获13宗地块，拿地金额达521.64亿元 [6] - 联合拿地模式占比显著提升，年内有14宗地块为联合竞得，而2024年仅为5宗，联合拿地量同比增长180% [1][6] - 央国企与区属国资房企合作拿地的情形更为普遍 [7] 民营企业动态 - 以懋源地产为代表的民营企业逐步重返北京土地市场 [8] - 懋源地产年内竞得2宗地块，追平2020年至2024年五年的累计拿地量，拿地金额达60.54亿元，创近五年峰值 [1][8] - 懋源地产经过166轮竞价，以50.24亿元总价、18.21%的溢价率竞得朝阳区松榆里地块 [8] 市场驱动因素与专家观点 - 城六区供地量提升与2024年末推行的不限价地块政策叠加，共同助推市场热度回升 [4] - 优质地块供应增加叠加不限价政策，形成了市场联动溢价效应，提振房企拿地积极性并强化房价上涨预期 [5] - 联合拿地是房企应对市场调整、分散风险、整合资源的短期举措 [6] - 少数优质民营房企重返市场，释放出市场预期向好、调整周期临近底部的信号 [8] - 中央“优供给”理念及北京优化限购等政策，将有效降低企业拿地顾虑，提振2026年拿地积极性 [9]

2025年北京土地市场总体情况 - 2025年北京共成功出让40宗地块，总成交金额约1427.42亿元 [1] - 地块平均溢价率约为4.92%，同比提升1.24个百分点 [3] - 城六区供地量提升，与2024年末推行的不限价地块政策形成叠加效应，共同助推市场热度回升 [5] 区域市场表现与溢价率 - 海淀区以7宗供地居首，创下近五年峰值，其2025年供地规模达到2023年与2024年两年供地总量之和 [1][3] - 年内最高溢价率达39.18%，为朝阳区太阳宫地块 [1][5] - 溢价率超15%的地块共计7宗，其中3宗位于海淀区，通州区和朝阳区各占2宗 [3][4] - 市场分化加剧，稀缺优质地块溢价率高，部分条件一般地块多以底价成交 [4] 企业拿地趋势：联合拿地成为主流 - 央国企仍为拿地绝对主力，拿地占比达92.69% [6] - 中建系房企表现突出，累计斩获13宗地块，拿地金额达521.64亿元 [6] - 联合拿地模式占比显著提升，年内40宗地块中有14宗为联合拿地，而2024年仅为5宗，联合拿地量同比增长180% [1][6] - 联合体模式能有效分散风险、整合资源，典型案例如朝阳区黄杉木店地块由中建智地联合3家房企以126亿元竞得 [7] - 央国企与区属房企合作拿地情形普遍，年内有6宗此类地块 [7] 民营企业动态 - 在市场信心回升背景下，部分民营企业逐步重返北京土地市场，以懋源地产为代表 [1][9] - 懋源地产在沉寂两年后于2025年强势回归，年内竞得2宗地块，追平2020年至2024年五年的累计拿地量，拿地金额达60.54亿元，创近五年峰值 [1][9] - 懋源地产在朝阳区松榆里地块的竞拍中，经过166轮竞价，以50.24亿元总价、18.21%的溢价率从7家房企中胜出 [10] - 此前表现积极的绿城中国，在2025年北京土拍市场未有斩获，截至年末已近一年未在北京拿地 [10] 政策与市场展望 - 优质地块供应增加，叠加不限价政策落地，形成了良好的市场联动溢价效应，有效提振房企拿地积极性并强化房价上涨预期 [5] - 联合拿地被视为行业短期趋势，长期可能形成独立拿地与联合拿地并行的多元化格局 [8] - 中央政策强调“优供给”，核心在于控制增量、提升拿地性价比，为房企投资端带来明确机遇 [11] - 北京近期优化限购等政策，着力优化营商环境，多重政策红利共振，有望进一步提振房企2026年的拿地积极性 [11]

行业整体拿地态势 - 1-10月TOP100房企拿地总额为7838亿元，同比增长26.4%，但增速较1-9月大幅收窄 [2] - 行业投资更趋理性与谨慎，房企倾向于通过联合拿地分散风险、共享利益 [1] - 自2025年下半年起，典型企业的拿地力度持续下滑，10月重点监测的30家企业中超过半数未有拿地动作 [10] - 1-10月百强房企拿地销售比为0.29，较9月末降低0.02，销售TOP10房企拿地销售比达0.42，投资积极性更高 [10] 房企新增货值排名 - 1-10月新增货值前三名为中海地产（1870亿元）、招商蛇口（1807亿元）、绿城中国（1209亿元） [3][5] - 1-9月排名前三则为绿城、保利发展和中海，显示排名动态变化 [1][5] - 新增货值超1000亿元的房企有5家 [3] 房企权益拿地金额排名 - 1-10月权益拿地金额前三名为中海地产（827亿元）、绿城中国（564亿元）、招商蛇口（562亿元） [5][6] - 保利发展以541亿元位列第四 [6] 联合拿地模式分析 - 联合拿地成为主流策略，模式包括“央企+地方国资”及“房企+资方”等 [8] - 10月份多宗土地为联合体拿地，主要集中在上海、北京等一线城市和杭州、成都等热点二线城市 [8] - 部分项目通过联合拿地提前锁定开发，并以代建形式展开，例如绿城管理负责代建联合竞得的地块 [8] 重点城市土地市场表现 - 10月全国住宅用地成交总价TOP10中，上海有4宗入榜总成交金额170亿元，北京有2宗入榜总成交金额54亿元 [9] - 上海静安C070102单元地块以77.37亿元总价成为当月最高，由招商、越秀等组成的联合体竞得 [8][9] - 上海、杭州土拍热度持续，杭州住宅用地平均溢价率达16% [9] - 武汉受高库存影响，房企补仓力度偏弱 [9] 头部企业投资策略 - 头部企业聚焦核心一二线城市优质地块加大补仓力度 [5] - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [5] - 建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市跻身拿地金额前十 [5] - 滨江集团聚焦杭州，在杭州位列拿地金额第一 [5]

行业整体拿地趋势 - 1-10月TOP100房企拿地总额为7838亿元，同比增长26.4%，但增速较1-9月大幅收窄 [2] - 行业投资更趋理性与谨慎，房企倾向于通过联合拿地分散风险、共享利益 [1] - 自2025年下半年起，典型企业拿地力度持续下滑，10月重点监测的30家企业中超半数未有拿地动作 [9] - 1-10月百强房企拿地销售比为0.29，较9月末降低0.02，但销售TOP10房企拿地销售比达0.42，投资积极性远高于其他梯队 [9] 房企新增货值与排名 - 1-10月新增货值前三名企业为中海地产（1370亿元）、招商蛇口（1807亿元）、绿城中国（1209亿元） [3][5] - 1-9月新增货值前三名则为绿城中国、保利发展和中海地产，显示排名动态变化 [1][5] - 共有5家房企全口径新增货值超过1000亿元 [3] - 权益拿地金额前三名企业为中海地产（827亿元）、绿城中国（564亿元）、招商蛇口（562亿元） [5] 联合拿地策略与模式 - 联合拿地成为主流策略，10月份多宗土地为联合体竞得，主要集中在上海、北京、杭州、成都等核心城市 [6][8] - 联合体形式多样，包括“央企+地方国资”以及“房企+资方”等模式 [7] - 部分项目通过联合拿地提前锁定开发权，并以代建形式展开，例如绿城管理负责代建苏州某地块 [7] - 上海静安地块经过52轮竞价，由招商、越秀地产等组成的联合体以77.37亿元竞得 [6] - 中海地产、招商蛇口等通过参与徐汇东安城市更新项目（协议总出让金额439.5亿元）大幅提升货值 [5] 城市土地市场分化 - 10月全国住宅用地成交总价TOP10中，上海有4宗地块入榜，总成交金额达170亿元；北京有2宗入榜，总成交金额54亿元 [8] - 上海、杭州土拍热度持续，杭州住宅用地平均溢价率达16% [8] - 广州、成都、青岛、长沙的核心区优质地块关注度高，但其余区域较为冷清，平均溢价率约5% [8] - 武汉受高库存影响，房企补仓力度偏弱 [8] - 青岛崂山区地块溢价率26%（成交价3.9亿元），为10月溢价最高地块 [8] 头部企业投资布局 - 头部企业聚焦核心一二线城市加大补仓力度，央企、国企和地方国资仍是拿地主力 [5] - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [5] - 建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市跻身拿地金额前十 [5] - 滨江集团聚焦杭州，在杭州位列拿地金额第一 [5]

行业整体拿地态势 - 2025年1-10月TOP100企业拿地总额7838亿元，同比增长26.4%，延续增长态势，但增幅较1-9月大幅收窄[1][2] - 拿地企业结构以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企，部分民企如浙江、四川的多家民营房企拿地较为积极[2] - TOP10企业新增货值总额10449亿元，占TOP100企业的48.1%，新增货值门槛为72亿元[2] 领先企业新增货值排名 - 中海地产以1870亿元新增货值位列第一，招商蛇口新增货值规模为1807亿元位列第二，两家企业均通过获取上海城市更新项目使货值大幅提升[2] - 绿城中国新增货值规模为1209亿元，位列第三[2] 企业拿地策略与模式 - 10月多宗土地拿地方为联合体，企业倾向于联合拿地以应对市场不确定性，实现风险共担[3] - 联合体形式多采用“央企+地方国资”，也有部分“房企+资方”形式，部分项目通过联合拿地提前锁定项目以代建形式展开[3] - 代建企业前期介入项目，通过引入资方代持股或小股操盘与委托方合作拿地获取项目代建的案例屡见不鲜[3] 区域与城市拿地分布 - 从城市群看，长三角TOP10企业拿地金额2617亿元位居四大城市群之首，京津冀TOP10企业拿地金额1020亿元位列第二，中西部TOP10企业拿地金额588亿元位列第三[4] - 从重点城市看，央企、国企和地方国资仍是主力，招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十[4] - 头部企业聚焦核心城市补仓，建发在杭州、北京、苏州和成都拿地金额进入前十，绿城和保利均在3个城市拿地金额位列前十[4] 高总价地块成交情况 - 10月全国住宅用地成交总价TOP10地块中，上海有4宗入榜总成交金额高达170亿元，其中静安区一地块以77亿元位列第一[5] - 北京有2宗地入榜总成交金额为54亿元，西安、广州、苏州和东莞各1宗，入榜地块中有4宗为联合体拿地[5]