行业趋势与代建业务发展 - 代建业务成为房地产行业转型的重要方向，具有"轻资产和抗周期"特性 [1] - 2025年上半年代建新增规模前20企业合计签约建筑面积10983万平方米，同比增长28% [1] - 行业逻辑从"资本规模扩张"转向"专业能力变现"，代建成为房企重构价值链的破局利器 [1] - 房地产市场进入存量阶段，房企向服务商转型是必然趋势，代建是轻资产业务重要领域 [7] 行业竞争格局 - 头部企业绿城管理、龙湖龙智造、金地管理深耕多年，形成第一阵营 [1] - 头部企业新签约规模集中度下降，中部和尾部企业加速拓展，代建管理费率持续压缩 [3] - 超五成代建项目管理费率在1%-2%之间，部分达3%，过去高点为5% [3] 远洋建管业务表现与策略 - 2025年上半年远洋建管新拓展面积562万平方米，位列行业第八 [1] - 公司采取完全融合的发展模式，同时发展重资产开发与代建业务 [2] - 代建业务中住宅占比约70%，同时涵盖城市更新、产业园区等多元化业态 [4] 差异化竞争路径 - 聚焦不良资产处置提升费率，涉及复杂项目收费比例更高 [3] - 与AMC合作形成"低价收购+专业运营"闭环，AMC以市场价4-5折收购债权资产 [4] - 建立"根据地"策略，选定不超过20城集中精力发展代建业务 [5] - 通过"游击战"寻找其他平台业务真空地带，从细微之处渗透市场 [6] - 采取"歼灭战"模式，一线团队快速反馈，集团集中力量提供精准解决方案 [6] 城市更新业务模式 - 城市更新项目分"穿衣戴帽"式综合整治和拆除重建两条路径 [6] - 主流商业模式包括甲方出资公司输出专业能力，或合作方出资设立基金公司负责操盘 [7] - 成功案例包括成都远洋太古里、济南宾馆地块城市更新项目，实现新旧协调统一 [6] 业务发展理念 - 定位为"项目医生"，注重为委托方提供精准诊断和方案 [6] - 不设定不切实际目标，强调逐年增长，注重项目成功率 [7] - 未来发展方向强调品牌信誉和长期主义，不以规模竞速论英雄 [7]

行业趋势 - 代建行业呈现逆周期韧性，2025年上半年新增签约建面10983万平方米，同比增长28%，表现优于一季度和2024年上半年 [2] - 专业能力变现正替代资本规模扩张，成为房企价值重构的核心动能，代建被视为重构行业价值链的破局利器 [2] 市场表现 - 2025年上半年代建中标项目260个，同比增长8%，增速较2024年上半年下降11个百分点 [4] - 二季度代建中标项目147个，同比增20%，环比增30%，单季度数据表现修复，学校相关代建项目成为未来挖掘方向 [5] - 与2023年上半年相比，中标数量仍有近三成增长 [5] 项目委托方与企业格局 - 国资类代建项目占比达88%，较2024年下降9个百分点，但仍占绝对主力，反映政府类代建需求巨大 [8] - 绿城管理中标数量超20个，大幅领先其他企业，龙湖龙智造、旭辉建管和蓝城集团中标数量达5个以上，民营企业拓展步伐加快 [8] 区域分布 - 2025年前七月一线、二线、三四线中标比例分别为11%、38%、51%，三四线仍是主力，二线城市占比增长4个百分点 [11] - 长三角区域中标数量占比49%，较2024年下降6个百分点，中西部占比24%，较2024年增加8个百分点 [11] - 二季度二线城市占比反超三四线，达48%，三四线占比43%，一线城市占比仅10% [11]