"央企系"地产公司陆续开启地产开发业务剥离之路。最新案例为中交房地产集团旗下的*ST中地 （000736）。公司日前筹划以1元价格将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至中交房地产集 团。 此前推出类似运作模式的还有中国电建（601669）地产集团旗下的*ST南置（002305）。公司将持有的 房地产开发业务等相关资产及负债转让至控股股东方。 其二，战略转型。从目前披露来看，通过地产开发业务剥离，央企系地产公司未来会主要锚定在物业服 务和资产管理与运营等轻资产业务，实现从重到轻的战略转型。 同时还有更具"脱胎换骨"转型意味的格力地产，在主业转向免税业务的背景下，公司更名为珠免集团 （600185）。 启动轻资产化转型的以国资企业和大中型企业为主，背后原因在于这一运作模式考验大股东实力。例 如，地产债务剥离，债权人的首肯前提就是负债的转移不能影响到债务偿还。 但这一模式也会给上市公司带来新挑战。例如，地产业务剥离后，上市公司往往会将面临资产和营收的 收缩。尤其对于没有新资产注入的案例来说，将带来一些衍生问题。 这些地产公司剥离开发业务，主要指向包括两点。其一，资产负债结构优化。行业周期演进下，央企系 地产公司 ...

公司业绩与运营 - 2024年公司营业收入380.09亿元，利润状况与同行平均水平持平，符合预期 [1] - 在地产行业深度调整期，公司实现平稳运营，债务规模持续下降，债务结构优化 [1] - 公司持续提升经营质量，增强酒店、商管等轻资产运营能力，提前布局非房新业务，实施战略升级转型 [1] 债务重组方案 - 公司计划通过搭建"挚享平台"及"至启平台"两大轻资产运营主体，以平台股权抵偿约160亿元债务，涉及酒店、代建、商业管理及产业服务等业务板块 [1] - 资产优化与风险降低：通过剥离非核心资产，聚焦高价值轻资产板块，降低重资产运营风险 [1] - 债权人共赢机制：以股抵债方案为债权人提供股权增值空间，同时保留核心资产运营控制权 [2] 战略转型与业务发展 - 公司加速推进"轻重并举"业务结构，重点发展代建、酒店管理、产业服务等板块 [2] - 代建业务形成"政府代建+商业代建"双轮驱动模式，2024年承接项目金额同比增长45% [2] - 酒店管理板块通过品牌输出与数字化运营，2024年RevPAR恢复至疫情前水平的90% [2] 行业趋势与政策驱动 - 2025年地方楼市新政密集出台，公积金贷款额度提升、购房补贴加码等政策为行业回暖提供支撑 [2] - TOP50房企中已有38家布局轻资产运营，代建业务规模三年增长470% [3] - 公司转型契合行业从"土地红利"向"管理红利"的逻辑转变 [3]

文章核心观点 龙湖集团在2022年主动调整业务，收缩开发业务、提升运营及服务业务占比、降杠杆并调整债务结构，但过去两年营收与净利连续下滑，预计未来几年营收仍下降，盈利能力受房地产开发业务拖累，2025年是债务结构转换关键一年 [2] 营收与净利双降 - 截至3月末，龙湖累计实现总合同销售金额169.5亿元，同比下降27.8%；前三个月单月合同销售金额同比分别下降36.4%、4.7%和34.6% [3] - 截至3月末，龙湖实现经营性收入约65.5亿元，与上年同期略有上涨；2024年营收、净利双降，房地产业务收入下滑明显，运营及服务业务保持增长但增速有限、贡献低 [4] - 龙湖集团收入、净利已连续两年下降，2024年营收规模仅比2018年略高，净利规模仅比2016年略高 [5] - 2024年龙湖累计实现总合同销售面积和金额同比分别下降34.01%和41.71%，各区域销售金额均下降，今年前三月长三角仍是销售主力；管理层预判2025年市场整体下降空间有限但分化加剧 [6] - 新项目拓展方面，龙湖更为审慎，去年新增9宗地块，今年拿地集中在2月，均在长三角 [7] 非开发业务收入贡献占比低 - 龙湖运营及服务业务收入保持增长，发挥稳定器作用，但增速有限、对整体收入贡献低 [8] - 2024年运营业务不含税租金收入135.2亿元，增长4.5%，运营毛利率75%；服务业务不含税收入131.9亿元，增长10.4%，服务业务毛利率31.4% [9][10] - 运营和服务业务赚钱能力高于开发业务，但收入规模不及；管理层表示未来开发、运营、服务齐头并进，预计到2028年运营及服务收入占比达一半 [10][11] 债务结构转换关键一年 - 龙湖资产负债率不断下滑，2024年底净负债率51.7%，剔除预收款后资产负债率57.2%；有息负债总额1763.2亿元，一年内到期债务302.4亿元，现金短债倍数1.03倍 [12] - 2025年房地产企业面临偿债高峰，龙湖已做偿债铺排，预计年底整体债务降至1400亿元左右；融资策略是保持负债规模下降，优化结构等 [13] - 标普和惠誉下调龙湖评级，标普预计2024 - 2025年债务与EBITDA之比维持在8倍，2025年合同销售总额下降13%至890亿元 [14]

在很多大型民营房企还没有爆雷的 2022 年 ， 龙湖就敏锐感知到市场风向的转变，主动进行一系 列调整，主要表现在收缩开发业务 、 提升运营及服务业务占比 、 降杠杆并调整债务结构 。 可以说 ， 在看到冰山之前 ， 龙湖就已提前转弯 。 但即便如此 ， 龙湖依然感受到了巨大的寒意 ：过去两年间，龙湖集团交出的成绩单难言乐观， 营收 与净利连续下滑。基于 当前 较低的销售 规模， 预计未来几年的营收仍将处于下降通道 ，盈利 能力也依然会 受到房地产开发业务的拖 累。 此外 ， 今年龙湖依然还会面临大额的债务到期 ， 在龙湖管理层看来 ， 今年 是龙湖债务结构转 换的最后一年，也是最 为 关键的一年。 资料图。 龙湖"瘦身"两年：营收规模退至6年前 王琳 根据 Wind 数据，龙湖集团收入、净利已经连续两年 下降 ， 除 2024 年之外 ， 2023 年收入 同比 下降 27 . 8% ，净利 同比下 降 47 . 3% 。 与过去几年相比 ， 龙湖 2024 年 的 收入规模仅比 2018 年略高，净利规模仅比 2016 年略高。 龙湖集团 2024 年累计实现总合同销售面积 712.4 万平方米，同比 下 ...

◎ 作者 / 房 玲、洪宇桁 核 心 观 点 【代建销售占比创新高，存货去化仍面临压力】 2024年绿城实现合同销售额2768亿元，合同销售面积 1409万平，分别同比减少8.1%和8.9%。其中代建业务降幅相对较小，实现销售额1050亿元，同比减少 1.7%，销售贡献也同比提高了2.5pct至37.9%，创历史新高。虽然2024年的整体去化率从60%回升至 62%，但是对比企业披露的82%的首开去化率，企业的存货去化仍有压力。2025年自投项目销售目标 1600亿元，同比略有下降；代建全年预计1000亿元左右，和2024年基本持平。 【代建新拓面积增长但收费降低，总可售货值9316亿元】 2024年绿城管理新拓代建项目总面积3649万 平方米，同比增长3.4%，2023年增速为25%；新拓项目代建费用为93.2亿元，同比下降10.1%，2023年 则为增长20.5%。对比来看，代建业务在竞争加剧的情况下盈利压力也有所加大。代建项目总可售货值 9316亿元，同比上升约4.4%，保障未来业绩稳定。 【拿地销售比降至0.4，权益占比继续提升至80.5%】 2024年绿城新增42宗地块，拿地建面418万平， 同比减 ...