文章核心观点 - 近期多地政府正积极推行“以购代建”模式，通过收购存量商品房（包括二手住房和新建成未出售商品房）来筹集保障性租赁住房，这被视为2026年房地产行业“去库存”和优化供给的关键路径，并有望在库存压力大的重点城市形成一波政策潮 [1][3][8] 上海收购二手房用作保租房政策 - 上海于2月2日实质性启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目，浦东新区、静安区、徐汇区为首批试点区 [2][4] - 建设银行上海市分行为收购工作提供全周期、多层次的金融支持，包括融资安排、资金监管、个人住房按揭等服务 [4][5] - 政策旨在精准匹配新市民、青年人才“职住平衡”需求，第一批拟收购房源注重房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷 [4] - 该模式能拓宽保障房源筹措渠道，缩短建设周期，优化区域布局，完善房型结构，加快形成有效供给 [4] - 业内人士认为，该政策有助于加快市区“老破小”、“老公房”等二手房的去化，并定向引导市场需求认购新房，促进一二手房市场联动 [5][6] 其他城市推进存量房收购案例 - 杭州富阳区于1月25日启动商品房“以旧换新”活动，以限定方式收购旧房，并向业主发放“抵价券”和“换购券”用于购置指定新房，本次活动定量收购旧房200套 [2][7] - 海口市住建局于1月22日发布公告，公开征集新建成未出售的普通商品住房用作保障性租赁住房，单套建筑面积原则上控制在120㎡以内，由相关国有企业作为收购实施主体 [3][7] 行业趋势与政策展望 - 2025年底中央经济工作会议为2026年房地产政策确立方向，“去库存”是核心任务，“收购存量房用于保障房”是关键路径 [8] - 预计未来一段时间，库存压力较大的重点城市可能推出类似政策，在2025年实践基础上，形成一波地方政府“以购代建”筹集保障房的政策潮 [3][8] - 该模式被认为能进一步释放住房改善需求，促进一二手房联动及“卖旧换新”需求的循环 [3][6]

地方政府主导的存量商品房收购模式兴起 - 核心观点：多地政府正通过国有企业平台，以“以购代建”模式收购存量商品房，旨在打通“卖旧买新”交易链条、消化新房库存、筹集保障性租赁住房，预计未来库存压力大的重点城市可能跟进，形成一波政策潮 [2][9] 杭州富阳区“以旧换新”政策详情 - 政策主体：由杭州富阳乐居投资运营集团有限公司（区属国企）主导，是杭州范围内首次由地方政府及区属国企系统性打通二手房与新房交易链条的创新政策 [3][6] - 操作模式：国企定向收购200套符合条件的二手房，向原业主发放等额“抵价券”及额外5%的“购房券”（最高不超过10万元），引导其购买指定的18个新建商品住房项目，形成“收购旧房—发放房票—兑换新房”的封闭循环 [3][6] - 收购规模与范围：定量收购旧房200套，收购范围限定在富春街道、鹿山街道、银湖街道的18个楼盘 [4] - 收购条件：主要针对2010年12月31日前建成、建筑面积≤144平方米、产权清晰无纠纷的住宅，并优先多子女家庭参与 [5][6] - 政策目的：激活建成超15年的“老破小”存量房流动性，为合作的新建楼盘定向导流客户，收购的二手房后续可统筹用于租赁住房或保障房 [6] 海口市征集存量房用作保障性租赁住房 - 政策主体：海口市住建局发布公告，拟由相关国有企业作为收购实施主体，公开征集新建成未出售的普通商品住房用作保障性租赁住房房源 [7][9] - 房源条件：要求房源周边配套齐全，单套建筑面积原则上控制在120㎡以内（可适当放宽），开工时间原则上在2020年（含）以后，优先整栋或整单元收购，并优先服务四大主导产业发展需求 [8] - 收购定价：由房地产开发企业提供报价，收购实施主体与企业依法依规合理确定，确保保障性租赁住房经营收入能覆盖融资运营成本 [9] - 政策目的：通过市场化手段快速筹集保障性租赁住房房源、定向消化特定存量商品房库存、服务重点产业人才安居 [9] 行业趋势与影响 - 模式意义：以政府信用为中介，破解当前市场中“卖旧买新”链条不畅的核心堵点，确保政策资金全部流入实体经济与地方财政循环 [6] - 示范效应：作为省会城市和自贸港核心，海口此举具有很强的示范意义 [9] - 未来展望：预计未来一段时间，库存压力较大、有较强人才引进需求的重点二线城市可能会推出类似政策，在2025年既有实践基础上，形成一波地方政府“以购代建”筹集保障房的政策潮 [2][9]

文章核心观点 - 近期多个地方政府正积极通过“以购代建”模式收购存量商品房，以同时实现消化房地产库存和筹集保障性租赁住房房源的双重目标 [1][13] - 杭州富阳区推出由地方国企主导的“以旧换新”活动，旨在打通二手房与新房交易链条，精准激活特定存量房流动性并定向去化新建商品房库存 [1][6][7] - 海口市公开征集新建未售商品房用作保障性租赁住房，旨在通过市场化手段快速筹集房源、消化库存并服务重点产业人才安居 [1][9][12] - 业内人士预计，2026年各地将持续围绕去库存和优供给发力，库存压力较大的重点城市可能跟进类似政策，在2025年实践基础上形成一波地方政府“以购代建”的政策潮 [1][13] 杭州富阳区“以旧换新”政策 - **政策主体与模式**：政策由杭州富阳区属国企乐居集团主导，是杭州范围内首次由地方政府及区属国企系统性打通二手房与新房交易链条的创新性政策 [3][6] - **操作流程**：采用“收购旧房—发放房票—兑换新房”的封闭循环模式，国企收购旧房后向原业主发放等额“抵价券”及额外5%的“购房券”（最高不超过10万元），引导其购买指定新建商品房 [3][6][7] - **规模与范围**：活动定量收购旧房200套，收购范围限定在富春街道、鹿山街道、银湖街道的18个新建楼盘 [4] - **收购条件**：主要针对建成时间较长、面积较小的存量房，具体条件包括：2010年12月31日前建成、建筑面积≤144平方米、产权清晰无限制的住宅 [5][6] - **政策目标**：精准激活区域内建成超15年的“老破小”存量房流动性，为合作的18个可能面临去化压力的新建楼盘定向导流客户，破解“卖旧买新”链条不畅的堵点 [6][7] - **资产处置**：收购的二手房资产将沉淀于国企平台，后续可统筹用于租赁住房或保障房等用途 [7] 海口市“以购代建”筹集保租房政策 - **政策概述**：海口市住建局公开征集新建成未出售的普通商品住房项目，由相关国有企业收购后用作保障性租赁住房房源 [9] - **征集范围**：房源需位于海口市中心城区及市辖区内的海南自贸港重点产业园区范围内 [9] - **房源条件**： - 单套建筑面积原则上控制在120平方米以内，可根据市场情况适当放宽 [11] - 房源开工时间原则上在2020年（含）以后 [12] - 优先选取可整栋或整单元收购的楼栋项目，以及能促进产业发展、为四大主导产业提供住房保障的房源 [12] - **收购定价**：收购价格由收购实施主体与开发企业依法依规合理确定，需确保保障性租赁住房的经营收入能够覆盖融资运营成本 [12] - **政策目标**：通过市场化手段，实现快速筹集保障性租赁住房房源、定向消化特定存量商品房库存、服务重点产业人才安居的一举多得效果 [12] - **示范意义**：作为省会城市和自贸港核心，海口此举具有很强的示范意义 [13] 行业趋势与展望 - **政策方向**：2026年各地预计将持续在去库存和优化保障房供给方面发力 [1][13] - **推广预期**：未来一段时间，库存压力较大且有较强人才引进需求的重点二线城市可能会推出类似政策 [13] - **趋势判断**：在2025年既有实践基础上，可能形成一波地方政府主导的“以购代建”筹集保障房的政策潮 [1][13]