李嘉诚资产撤离趋势 - 长实集团近期对广东省四个楼盘400余套房源进行清仓式甩卖 其中惠州泷珀花园单价跌破9000元 最低总价40万元 [7][11] - 公司2024年报显示中国内地业务收入占比萎缩至5% 香港业务占比7% 欧洲市场贡献50%收入 [7] - 2013-2017年间累计从内地及香港抛售资产超过2500亿港元 [27] 大湾区房产抛售详情 - 抛售项目包括惠州泷珀花园（300套）、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭 总可售住宅15779套 总面积56.33万平方米 [11][12] - 东莞海逸豪庭单价从2023年4.4万元/平方米降至2025年6月1.8万元/平方米 本次推介最低单价1.55万元/平方米 较2023年5月下降64.8% [12][13] - 惠州泷珀花园51.44平方米户型总价40余万元 较此前1.04-1.4万元/平方米单价折价约18% [14] 囤地开发模式特征 - 采用"核心城市+黄金地段"拿地策略 通过低价囤地+长周期开发实现土地增值 例如北京御翠园项目2001年楼面价1750元/平方米 2025年抛售价7万元/平方米 [18] - 成都南城都汇项目2004年拿地楼面价1030元/平方米 2020年住宅均价达2.4万元/平方米 开发周期长达16年 [20] - 2004年公司在13个城市新增土地储备 总投入超400亿元 [19] 资产重组与战略转移 - 2013年起密集出售内地核心资产：广州西城都荟广场26亿元 上海东方汇经中心70亿元 南京国际金融中心30亿元 [24] - 2016年以200亿元出售上海世纪汇广场 较2006年拿地价45亿元增值近5倍 [24][25] - 套现资金转向欧洲基建投资：2015年100亿欧元收购英国O2电信 2016年110亿英镑收购英国国家电网天然气业务 [24] 当前资产状况 - 截至2025年6月末 长实集团可开发土地储备约6700万平方呎（622万平方米） 其中86%位于中国内地 [29] - 内地资产估值约3000亿港元 占全球总资产1.2万亿港元的25% [30] - 2025年上半年净利润63.02亿港元 同比下跌27% 主要因投资物业估值缩减 [30]

核心观点 - 李嘉诚旗下长实集团正在加速撤离中国内地和香港房地产市场 通过大规模抛售房产项目实现资本重新配置 [6][7][12] - 长实集团内地业务收入占比已萎缩至5% 香港业务占比降至7% 欧洲市场贡献50%收入 [6] - 公司采取"低价囤地+长周期开发"模式 通过延长开发周期实现土地价值最大化 [18] 大湾区房产抛售 - 近期抛售广东省大湾区400余套房源 涵盖惠州 中山 广州和东莞四个项目 [6][12][13] - 东莞海逸豪庭项目单价从2023年4.4万元/平方米回落至1.8万元/平方米 本次推介最低单价1.55万元/平方米 较2023年5月下降64.8% [13][14] - 惠州泷珀花园300套房源中 51.44平方米户型总价仅40余万元 较此前单价1.04-1.4万元/平方米折价约18% [13][15] - 北京御翠园项目进行7折抛售 均价跌至7万元/平方米 较备案价9.07-9.97万元/平方米大幅折扣 [16] 资本运作模式 - 采用"核心城市+黄金地段"拿地策略 在一线城市核心区域低价囤积土地 [18] - 北京御翠园2001年拿地时楼面价仅1750元/平方米 2025年以7万元/平方米抛售 [18] - 成都南城都汇项目2004年拿地价1030元/平方米 2020年住宅均价达2.4万元/平方米 [20] - 通过分多期开发 土地抵押融资等方式延长开发周期 实现土地增值最大化 [18][20] 资产撤离历程 - 2013年开始大规模资产抛售 四个月内出售广州 上海 南京三项核心资产套现126亿元 [23] - 2014年以72.01亿港元出售北京盈科中心 标志从内地一线城市战略撤退 [23] - 2016年以200亿元出售上海世纪汇广场 创内地房地产单项交易纪录 该项目2006年以45亿元拿地 [23][24] - 2013-2017年间累计抛售内地及香港资产超过2500亿港元 [26] 当前资产状况 - 截至2025年6月末 长实集团拥有可开发土地储备约6700万平方呎（622万平方米） 其中86%位于中国内地 [27] - 较2024年末7000万平方呎土地储备有所减少 [28] - 内地资产估值约3000亿港元 占全球总资产1.2万亿港元的25% [28] - 2025年上半年净利润63.02亿港元 同比下跌27% 主要因投资物业估值缩减 [28]