核心观点 - 李嘉诚旗下长实集团正在加速撤离中国内地和香港房地产市场 通过大规模抛售房产项目实现资本重新配置 [6][7][12] - 长实集团内地业务收入占比已萎缩至5% 香港业务占比降至7% 欧洲市场贡献50%收入 [6] - 公司采取"低价囤地+长周期开发"模式 通过延长开发周期实现土地价值最大化 [18] 大湾区房产抛售 - 近期抛售广东省大湾区400余套房源 涵盖惠州 中山 广州和东莞四个项目 [6][12][13] - 东莞海逸豪庭项目单价从2023年4.4万元/平方米回落至1.8万元/平方米 本次推介最低单价1.55万元/平方米 较2023年5月下降64.8% [13][14] - 惠州泷珀花园300套房源中 51.44平方米户型总价仅40余万元 较此前单价1.04-1.4万元/平方米折价约18% [13][15] - 北京御翠园项目进行7折抛售 均价跌至7万元/平方米 较备案价9.07-9.97万元/平方米大幅折扣 [16] 资本运作模式 - 采用"核心城市+黄金地段"拿地策略 在一线城市核心区域低价囤积土地 [18] - 北京御翠园2001年拿地时楼面价仅1750元/平方米 2025年以7万元/平方米抛售 [18] - 成都南城都汇项目2004年拿地价1030元/平方米 2020年住宅均价达2.4万元/平方米 [20] - 通过分多期开发 土地抵押融资等方式延长开发周期 实现土地增值最大化 [18][20] 资产撤离历程 - 2013年开始大规模资产抛售 四个月内出售广州 上海 南京三项核心资产套现126亿元 [23] - 2014年以72.01亿港元出售北京盈科中心 标志从内地一线城市战略撤退 [23] - 2016年以200亿元出售上海世纪汇广场 创内地房地产单项交易纪录 该项目2006年以45亿元拿地 [23][24] - 2013-2017年间累计抛售内地及香港资产超过2500亿港元 [26] 当前资产状况 - 截至2025年6月末 长实集团拥有可开发土地储备约6700万平方呎（622万平方米） 其中86%位于中国内地 [27] - 较2024年末7000万平方呎土地储备有所减少 [28] - 内地资产估值约3000亿港元 占全球总资产1.2万亿港元的25% [28] - 2025年上半年净利润63.02亿港元 同比下跌27% 主要因投资物业估值缩减 [28]

核心业绩表现 - 营业收入253.86亿港元 同比增长15.3% [2] - 股东应占溢利63.02亿港元 同比下降26.7% [2] - 投资物业重估亏损5.03亿港元 [2] 物业销售情况 - 物业销售收入73.66亿港元 同比增长58.92% [3] - 内地市场收入38.27亿港元 同比增长117.32% [3] - 香港市场收入28.03亿港元 同比增长7.77% [3] - 物业销售收益17.68亿港元 同比下降2.91% [4] - 香港市场销售收益0.74亿港元 同比骤降92.91% [4] 定价策略与市场表现 - 通过折扣优惠促进销售 导致收益率降低 [4] - 香港亲海駅II项目折实平均呎价14997港元 为2016年以来市区最低新盘 [4] - 北京御翠园项目采取7折至7.5折促销策略 [4][5] - 大湾区项目售价明显走低 东莞海逸豪庭住宅均价1.5万元/平方米 较2021年2.4-4.4万元/平方米大幅下降 [7] 未来业绩展望 - 已签约未确认物业销售总额285.53亿港元 [9] - 预计2025年内确认228.98亿港元 [9] - 下半年香港、新加坡和北京项目将贡献利润 [9] - 可开发土地储备6700万平方呎 其中香港600万平方呎、内地5800万平方呎、海外300万平方呎 [9] 财务与投资策略 - 银行及其他借款总额544亿港元 [11] - 银行结存及定期存款330亿港元 [11] - 负债净额与总资本净比率约5% [11] - 集团拥有充裕现金资源 有意在香港加大商业、零售物业或土地投资 [10]

清仓策略与项目详情 - 李嘉诚加速清空内地房地产 通过大幅折扣促销大湾区4个项目共400套房源[1] - 惠州泷珀花园推出300套房源 入门价40万港元(51平米高层) 单价低于8000元/平米 较备案价1.04-1.4万/平米打六至七五折[3] - 东莞海逸豪庭79套房源单价从备案价2.4-2.7万/平米降至1.3万/平米 相当于五折促销[9] - 北京逸翠园高层均价从备案价9.07-9.97万/平米降至7-7.1万/平米 较去年开盘价降幅近百万[13] 项目开发与销售特点 - 惠州泷珀花园总体量2700套 2020年8月开盘至今未售完 此前已售600多套中香港客户占比超八成[5] - 东莞海逸豪庭1999年拿地 计划2027年完工 开发周期达28年 2007年因囤地被罚土地闲置费近8000万元[8][9] - 广州逸翠庄园2005年拿地时楼面地价仅157元/平米 2013年开盘价8500元/平米 规划12期目前仅开发至第四期[11] - 中山珑珀花园2014年拿地 2019年首次开盘 五年开发周期在长实集团内属进度较快项目[11] 资产规模与战略调整 - 长实集团内地资产从2021年9月50多个项目分布于20多个城市 缩减至目前18个项目[17] - 截至2025年3月 李嘉诚家族内地资产估值约3000亿港元 占全球总资产1.2万亿港元的25%[18] - 2013年以来累计套现内地资产超1170亿港元 内地土储较2013年超1000万平方米大幅缩水[16][19] - 目前内地在建及待建地产项目剩11个 分布于上海北京广州等9个城市 另持有6个商办项目[16]

李嘉诚家族物业动态 - 市场传闻李嘉诚拟出售香港深水湾道79号豪宅 报价50亿港元 [1] - 长实集团主席李泽钜明确否认出售传闻 称相关报道全属虚构且无事实根据 [1] - 李泽钜指出网上关于其家族的消息多为捏造 部分存在讹骗嫌疑 [1] 长实集团内地项目动态 - 公司近期加速出售国内项目 7月推出大湾区四个楼盘共约400套单位 [2] - 项目覆盖惠州、东莞、中山及广州增城 售价区间40万至800万港元 [2] - 该计划被命名为"大湾区双居生活" 由和记地产主导推广 [2]

李嘉诚家族豪宅出售传闻 - 市场传闻李嘉诚拟出售香港深水湾道79号豪宅 报价50亿港元 [2] - 长实集团主席李泽钜正式否认出售传闻 称报道内容全属虚构 [2][3] - 公司声明从未计划出售该物业 并指出近期网络谣言频发 呼吁各界勿轻信不实信息 [3] 长江实业大湾区房产销售动态 - 长江实业旗下和记黄埔地产集中推出大湾区4个项目共计400套房源 包括惠州、中山、广州及东莞楼盘 [4] - 惠州泷珀花园为本次主力项目 推售300套 最低总价40万元 当前均价1.2万元/平方米 主力户型130-170平方米三至四居 [4] - 东莞海逸豪庭定位高端别墅 总价700-800万元 该项目地块早在1999年由和记黄埔获取 [4] - 分析指出港人近年加大大湾区置业力度 因房价下跌及政策宽松 房企正针对性调整销售策略 [4]

李嘉诚家族豪宅出售传闻 - 市场传闻李嘉诚拟出售香港深水湾道79号豪宅 报价50亿港元 [3] - 长实集团主席李泽钜正式回应 称相关报道全属虚构 无事实根据 [5][6] - 公司明确表示从未打算出售该物业 [6] 李嘉诚家族大湾区房产销售 - 长江实业旗下和记黄埔地产集中推出大湾区400套房源 包括惠州 中山 广州 东莞四个项目 [8] - 惠州泷珀花园推售规模最大 达300套 最低总价约40万元 [9] - 东莞海逸豪庭定位高端客群 别墅总价700-800万元 [9] - 惠州泷珀花园在售均价约1.2万元/平方米 户型130-170平方米 总价147-215万元 [9] - 这些项目均为早年低价拿地的"老盘新卖" 如东莞海逸豪庭1999年就已收入囊中 [10] 市场背景分析 - 近两年港人纷纷涌入大湾区看房 因房价下跌及购房政策宽松 [10] - 房企需顺应港人置业趋势 调研其特征 把握市场细分领域新机遇 [10]

核心观点 - 长实集团否认出售香港深水湾道79号豪宅的传闻 明确表示相关报道毫无事实依据 [1] - 公司近期在中国内地及大湾区加速资产处置 包括北京高端项目降价促销和大湾区多个项目清仓甩卖 [1][2] - 2024年长实集团营收与盈利出现双降 物业销售收入同比减少24.3% 管理层称这是早有规划的战略调整 [2] 资产处置动态 - 北京御翠园项目推出新批次房源 均价从9.8-10万元/平方米降至7万元/平方米 最低总价980万元 较去年降价近100万元 [1] - 大湾区集中推售400套房源 涵盖惠州/中山/广州/东莞四个项目 其中惠州泷珀花园推出300套 最低总价仅40万港元 [1][2] - 中山泷珀花园仅剩8套190平方米尾货 中介表示清货阶段优惠力度大幅增加 [2] 财务表现 - 2024年营收455.29亿港元 较上年472.43亿港元下降3.6% [2] - 股东应占溢利136.57亿港元 同比2023年下降20% [2] - 已确认物业销售收入99.62亿港元 较2023年131.53亿港元减少24.3% [2] 管理层表态 - 李泽钜在股东周年大会回应业绩下滑 称集团于地产行业高峰期的5-6年前就已减少购地 当前销售下降属于计划内安排 [2] - 强调深水湾道79号物业从未计划出售 该物业1963年以63万港元购入 2013年耗资数亿港元完成重建 [1]

公司声明与市场传闻 - 公司主席李泽钜公开否认出售香港深水湾道79号物业的传闻 称相关报道全属虚构且无事实根据 [2] - 市场传言称该豪宅报价50亿港元 但公司明确表示从未打算出售 [2] - 深水湾道79号物业于1963年以63万港元购入 2013年完成重建耗资数亿港元 [2] 资产处置动态 - 5月公司旗下北京御翠园项目推出新批次房源 均价9.8万-10万元/平方米 优惠后单价可降至7万元/平方米 [3] - 北京项目总价最低980万元 较去年开盘价下降近百万 公司对去年购房业主提供装修补偿或差价补偿方案 [3] - 8月公司在大湾区集中推售惠州泷珀花园等四个项目共400套房源 惠州项目推售规模达300套 [3] - 惠州项目一房最低总价约40万元 中山项目剩余8套190平方米尾货 优惠力度大幅增加 [3] 财务表现与战略规划 - 公司去年营收455.29亿港元 低于上年同期472.43亿港元 股东应占溢利136.57亿港元同比下降20% [4] - 已确认物业销售收入99.62亿港元 较2023年131.53亿港元减少24.2% [4] - 公司主席表示物业销售减少系主动规划 源于五六年前地产高峰时期减少购地 并非意外情况 [4]

长江实业物业出售传闻 - 市场传闻李嘉诚拟出售香港深水湾道79号豪宅 报价50亿港元 引发社交媒体热议 [1] - 公司回应称从未计划出售该物业 相关报道全属虚构且无事实依据 [1] - 李泽钜指出网上关于其家族的消息多为捏造 部分存在讹骗嫌疑 [1] 香港楼市近期表现 - 7月香港整体物业注册量达7199宗 较6月7221宗仅微降1% 连续两月超7000宗水平 [1] - 中原地产数据显示6月香港房价指数连升3个月 显示市场已寻底成功进入缓升阶段 [2] - 长江实业旗下21BORRETTROAD项目一套四房豪宅以1.62亿港元成交 反映高端买家入市步伐加快 [2] 和记黄埔大湾区项目动态 - 公司向香港买家推介大湾区四个项目 包括惠州/中山泷珀花园 广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭 总计约400套 [3] - 惠州泷珀花园推售规模达300套 其中51平方米户型现价44万港元 单价约8554港元/平方米 较此前1.04万-1.4万港元/平方米降价明显 [3] - 分析师指出降价促销受市场调整及企业战略转向双重影响 当前新房竞争激烈且客户选择多样化 [3]

长江实业相关市场动态 - 公司明确否认出售深水湾79号物业的传闻 李泽钜称相关报道全属虚构且无事实根据 [2] - 公司旗下21BORRETTROAD豪宅项目近期以1.62亿港元成交一套四房单位 反映高端市场需求活跃 [3] - 市场曾流传公司拟50亿港元出售深水湾道79号豪宅的消息 但未获证实 [6] 香港房地产市场表现 - 7月香港整体物业注册量达7199宗 环比仅降1% 连续两月维持7000宗以上水平 为2022年4-5月以来首次 [2] - 中原地产指出香港房价指数已连涨3个月 显示市场完成筑底进入缓升阶段 [2] - 分析认为房价回升受超跌反弹、经济复苏预期及房贷利率下调共同推动 [2] 大湾区项目推售情况 - 和记黄埔地产向香港买家推介大湾区4个项目 合计约400套房源 其中惠州泷珀花园占300套 [4] - 惠州泷珀花园51平方米户型现价44万元 单价8554元/平方米 较此前1.04-1.4万元/平方米价格区间明显下调 [4] - 专家分析降价促销与市场调整及企业战略转向有关 当前新房二手房竞争加剧 [7]