李嘉诚资产撤离趋势 - 长实集团近期对广东省四个楼盘400余套房源进行清仓式甩卖 其中惠州泷珀花园单价跌破9000元 最低总价40万元 [7][11] - 公司2024年报显示中国内地业务收入占比萎缩至5% 香港业务占比7% 欧洲市场贡献50%收入 [7] - 2013-2017年间累计从内地及香港抛售资产超过2500亿港元 [27] 大湾区房产抛售详情 - 抛售项目包括惠州泷珀花园（300套）、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭 总可售住宅15779套 总面积56.33万平方米 [11][12] - 东莞海逸豪庭单价从2023年4.4万元/平方米降至2025年6月1.8万元/平方米 本次推介最低单价1.55万元/平方米 较2023年5月下降64.8% [12][13] - 惠州泷珀花园51.44平方米户型总价40余万元 较此前1.04-1.4万元/平方米单价折价约18% [14] 囤地开发模式特征 - 采用"核心城市+黄金地段"拿地策略 通过低价囤地+长周期开发实现土地增值 例如北京御翠园项目2001年楼面价1750元/平方米 2025年抛售价7万元/平方米 [18] - 成都南城都汇项目2004年拿地楼面价1030元/平方米 2020年住宅均价达2.4万元/平方米 开发周期长达16年 [20] - 2004年公司在13个城市新增土地储备 总投入超400亿元 [19] 资产重组与战略转移 - 2013年起密集出售内地核心资产：广州西城都荟广场26亿元 上海东方汇经中心70亿元 南京国际金融中心30亿元 [24] - 2016年以200亿元出售上海世纪汇广场 较2006年拿地价45亿元增值近5倍 [24][25] - 套现资金转向欧洲基建投资：2015年100亿欧元收购英国O2电信 2016年110亿英镑收购英国国家电网天然气业务 [24] 当前资产状况 - 截至2025年6月末 长实集团可开发土地储备约6700万平方呎（622万平方米） 其中86%位于中国内地 [29] - 内地资产估值约3000亿港元 占全球总资产1.2万亿港元的25% [30] - 2025年上半年净利润63.02亿港元 同比下跌27% 主要因投资物业估值缩减 [30]

项目背景与现状 - 南城都汇项目为和记黄埔2004年以21.35亿元竞得的成都高新区地王项目，楼面地价1030元/平方米，规划为8期开发的千亩超级大盘 [1][2] - 截至发稿时，项目仍有超5000套住宅待售，第7、8期虽已封顶但多年未上市销售 [1][3] - 项目公司舜鸿地产（原和黄成都）目前拖欠成都高新区税务局税金及滞纳金27.9亿元（含土地增值税19.15亿元、所得税1.01亿元及滞纳金7.7亿元），另拖欠政府配套建设资金1-2亿元，合计欠款约29亿元 [4][5][7] 股权变更与债务纠纷 - 2020年7月长实集团以78.47亿港元（10.12亿美元）将项目转让给禹洲集团（持股50%）与成都瑞卓（持股50%）合资的RZ公司，溢价38亿港元 [2] - 长实集团提供3.43亿美元卖方贷款，因项目滞销导致流动性枯竭，截至2023年8月本息合计达29亿元未偿还，德勤事务所作为接管人介入 [7][8] - 禹洲集团与成都瑞卓合作破裂：2021年11月爆发"抢公章"事件，禹洲被指控撬保险柜转移9亿元资金，引发467起司法案件（涉案金额38.16亿元），舜鸿地产成为失信被执行人（被执行25.9亿元） [10][11] 财务与运营危机 - 舜鸿地产2024年4月起因诉讼、查封及股权争议全面停工，预计持续至2025年6月30日 [3] - 欠税滞纳天数达302-1158天，成都高新区税务局自2022年起多次约谈但未获清偿 [5][6] - 禹洲集团自身财务状况恶化：2024年营收同比下滑54.8%至97.16亿元，净亏损扩大至119.7亿元，股价跌至0.06港元/股 [9] 行业影响 - 项目开发周期长达20年，采用"捂盘惜售"策略导致存量积压，反映部分房企囤地模式失效 [1][2] - 三方股东（长实、禹洲、成都瑞卓）控制权争夺导致项目瘫痪，凸显合资开发中的治理风险 [8][10] - 拖欠供应商款项（含物业、工程、经纪等）及政府税费，形成连锁债务危机 [11]

文章核心观点 - 李嘉诚旗下原和记黄埔持有的成都南城都汇项目开发21年未竣工，出售后因复杂股权和债务问题，超5000套住宅停工，还引发诸多纠纷和疑云 [2][3] 项目开发历程 - 2004年10月29日和记黄埔以21.35亿元竞得1036亩土地，两年未开工，后抵押886亩土地获26.21亿元贷款，影响成都土拍政策 [3] - 原计划8期项目，截至2020年开发6期，2016年6期开盘住宅均价1.6万元/平方米，目前二手房售价2.3 - 3.3万元/平方米 [3] - 2020年7月23日长实集团出售项目100%股权，作价约78.47亿元，录得约38.11亿元未经审核收益，当时7、8期主体建好，剩约5747套未售房源，估算住宅均价2.4万元/平方米 [3] 股权与债务转让 - 受让方RZ公司由禹洲地产和成都瑞卓各持50%股权，长实集团提供近3.43亿美元卖方美元贷款，以舜鸿成都公司对8期的权益质押作抵押 [4] 项目现状与前期纠纷 - 近日网传约1100套准现房将取证销售，但项目被成都市中院查封至2026年6月7日，现开发公司舜鸿成都公司两大股东及高新区相关部门称未复工 [2] - 2020年12月和黄成都公司更名舜鸿成都公司，身披数百条诉讼，原告含物业服务、工程等企业 [7] - 2021年5月8期项目推出372套清水房源，单价15527元/m²，300多名购房者等三年多，2024年部分已售住宅局部复工交房，其他区域未复工 [7] 债务纠纷情况 - 长实集团因RZ公司及舜鸿成都公司未清缴约3.8亿美元债务采取法律行动，境外接管舜鸿成都公司100%股权，境内试图追款 [8] - RZ公司名下有多笔借款，香港卓颖提供3.1亿美元融资，禹洲地产提供2.81亿美元境外借款、3.77亿元境内借款，后又投入近5亿元 [8] - 成都瑞卓称禹洲地产撬保险柜拿印章、划走近9亿元资金致现金流枯竭，禹洲地产否认 [8][9] - 因RZ公司无力偿债，南城都汇8期资产一度法拍，商铺流拍，住宅拍卖终止，2023年6月土地使用权及建筑物被查封 [9] 项目疑云 - 壹嘉建设与成都紫盛云天建材、悦翔公司签合同，甲方承诺协调关系让其中标不低于四个标段，工程价款不低于6亿元，壹嘉建设交200万元保证金，但未拿到工程和退款 [10][11] - 高新区相关负责人、禹洲地产、长实集团委托方、厦门禹洲集团、成都瑞卓均表示未听说相关重组、工程征集供应商事宜 [11][12] - 律师称若甲方和丙方与项目公司无关联，收保证金涉嫌刑事违法，成都瑞卓表示股东方及项目公司不担责 [13]