李嘉诚资产撤离趋势 - 长实集团近期对广东省四个楼盘400余套房源进行清仓式甩卖 其中惠州泷珀花园单价跌破9000元 最低总价40万元 [7][11] - 公司2024年报显示中国内地业务收入占比萎缩至5% 香港业务占比7% 欧洲市场贡献50%收入 [7] - 2013-2017年间累计从内地及香港抛售资产超过2500亿港元 [27] 大湾区房产抛售详情 - 抛售项目包括惠州泷珀花园（300套）、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭 总可售住宅15779套 总面积56.33万平方米 [11][12] - 东莞海逸豪庭单价从2023年4.4万元/平方米降至2025年6月1.8万元/平方米 本次推介最低单价1.55万元/平方米 较2023年5月下降64.8% [12][13] - 惠州泷珀花园51.44平方米户型总价40余万元 较此前1.04-1.4万元/平方米单价折价约18% [14] 囤地开发模式特征 - 采用"核心城市+黄金地段"拿地策略 通过低价囤地+长周期开发实现土地增值 例如北京御翠园项目2001年楼面价1750元/平方米 2025年抛售价7万元/平方米 [18] - 成都南城都汇项目2004年拿地楼面价1030元/平方米 2020年住宅均价达2.4万元/平方米 开发周期长达16年 [20] - 2004年公司在13个城市新增土地储备 总投入超400亿元 [19] 资产重组与战略转移 - 2013年起密集出售内地核心资产：广州西城都荟广场26亿元 上海东方汇经中心70亿元 南京国际金融中心30亿元 [24] - 2016年以200亿元出售上海世纪汇广场 较2006年拿地价45亿元增值近5倍 [24][25] - 套现资金转向欧洲基建投资：2015年100亿欧元收购英国O2电信 2016年110亿英镑收购英国国家电网天然气业务 [24] 当前资产状况 - 截至2025年6月末 长实集团可开发土地储备约6700万平方呎（622万平方米） 其中86%位于中国内地 [29] - 内地资产估值约3000亿港元 占全球总资产1.2万亿港元的25% [30] - 2025年上半年净利润63.02亿港元 同比下跌27% 主要因投资物业估值缩减 [30]

李嘉诚资产处置策略 - 近期加速清空中国资产，7月长实集团以超低价甩卖400套房源，最低门槛40万元（香港同面积首付1/3），高端房源700-800万元[5][7] - 典型操作为低价囤地后缓慢开发，成都南城都汇项目2004年楼面价1030元/㎡，2020年住宅均价2.4万/㎡，躺赚近百亿[14][15] - 囤地模式覆盖12个城市，北京昌平项目2005年购地至2019年仅完成1%，上海静安项目2010年购地至2016年完成17%[20] 商业运作模式分析 - 通过抵押未开发土地获取银行贷款，成都项目拿地2年内未动工却完成土地抵押[14] - 采用分期开发策略拖延时间，南城都汇分8期开发，12年仅完成6期后转手剩余股权获利38亿港元[14] - 全球超50个国家和地区布局业务，被称"买下半个英国"，具备典型全球宏观投资者特征[25] 政策与市场环境变化 - 2020年成都政府禁止向和记黄埔提供新增融资贷款，成为首个公开制裁囤地行为案例[17][19] - 2025年中央政治局会议强调盘活存量闲置土地，深圳试点改革土地收回机制[26][27] - 房地产监管持续收紧，囤地捂盘策略失效，2025年李泽钜被移出香港特首顾问团[26][38] 商业哲学争议 - 李光耀评价其"无一世界级创新产品，全靠垄断和结盟"[33] - 被指将利益凌驾国家战略，港口资产处置涉及"选边站"问题[35][37] - 投机行为产生负外部性：增加制度成本、透支城市红利、推高房价[23] 行业转型趋势 - 政策导向从容忍资本运作转向支持实业创新，鼓励创造就业的长期主义者[32] - "反垄断""防止资本无序扩张"成为经济热词，强调资本需服务国家宏观政策[34] - 对比华为等技术企业，市场更认可与国家利益协同的创新模式[37]

李嘉诚资产处置策略 - 长实集团在2023年7月对惠州四个楼盘项目进行甩卖，最低单价仅8554元/平，总价40万起，部分高端房源700-800万，香港买家抢购导致部分房源仅剩尾货[5][6] - 2020年以38亿港元转手成都南城都汇项目7-8期股权，该项目2004年楼面地价1030元/平，16年后住宅均价达2.4万/平，躺赚近百亿[11][15] - 采用"分期开发+土地抵押"模式，成都项目拿地后2年未动工，分8期开发12年仅完成6期，最终被政府勒令禁止融资贷款[11][15][17] 囤地捂盘操作模式 - 内地至少12个城市存在囤地项目，包括北京昌平地块(2005年拿地至2019年仅完成1%)、上海世纪汇项目(2005-2014年完成50%)、重庆杨家山项目(2007-2015年完成1%)等[19] - 典型操作路径：超低价拿地→抵押贷款→分期缓慢开发→等待土地增值，北京御翠园、东莞海逸豪庭等项目均复制此模式[18][20] - 该模式导致负外部性：增加制度成本、透支城市发展红利、加剧普通购房者负担，成都接盘方深陷20亿欠税纠纷[21] 资本运作转向 - 2015年后中国房地产监管政策持续收紧，2024年中央政治局会议强调严控增量土地，2025年深圳试点闲置土地处置新机制[25][26] - 从"战略投资者"变为监管重点对象，多地土地部门黑名单上榜，反映政策转向重新审视资本运作方式[24][27] - 商业逻辑从"时间换空间"转向支持创新创造就业的长期主义，与反垄断、防止资本无序扩张政策导向吻合[29][31] 国际资本布局争议 - 长和业务覆盖50余国，曾被称"买下半个英国"，2025年港口资产处置出现"选边站"问题[23][32] - 对比华为等企业，被批评将利益凌驾国家战略，李泽钜2025年7月被移出香港特首顾问团[34][35] - 李光耀曾评价其商业模式依赖垄断和结盟而非创新，与当前中国引导资本服务实业的政策方向存在偏差[31]

李嘉诚资产处置动态 - 长实集团在7月进行大规模房产甩卖，涉及400套房源，最低单价40万元（香港同面积首付1/3），高端房源700-800万元[6][7] - 8月初出现香港客户抢购潮，部分房源仅剩尾货[9] - 此次抛售发生在楼市低谷期，与以往"低买高卖"策略形成反差[9] 囤地捂盘商业模式 - 典型案例成都南城都汇项目：2004年21亿拿地，分8期开发，2020年转手未开发部分获利38亿港元[14][16][19] - 通过抵押未开发土地获取银行贷款[15] - 16年间楼面价从1030元/㎡涨至2.4万元/㎡，项目总利润近百亿（相当于房企年利润）[19] - 类似操作覆盖北京/上海/重庆等12个城市，最长开发周期达14年（北京昌平项目仅完成1%）[26] 商业策略演变 - 从地产开发商转型为全球宏观投资者，业务覆盖50+国家地区[30] - 典型"候鸟式"投资风格：通过价格波动判断实现低买高卖[31] - 早期作为战略投资者获得政策倾斜，2015年后因囤地被多地列入黑名单[33][36] - 2025年中央政策明确严控增量土地/盘活存量，闲置土地处置机制改革加速[36] 商业模式争议 - 被指通过垄断和结盟获利而非创造实际价值[45] - 项目转手导致接盘方陷入债务纠纷（如欠税20亿）[28] - 造成地产供给失衡，推高制度成本和居民购房负担[28] - 2025年港口资产处置涉及国际站队问题[47] - 对比华为等注重技术创新的企业，被批评缺乏长期价值创造[50] 政策环境变化 - 地方政府态度转变：成都禁止向和记黄埔提供新增融资[20][22] - 2025年深圳试点改革提出闲置土地处置新机制[36] - 监管重点转向反垄断和防止资本无序扩张[45] - 家族成员李泽钜被移出香港特首顾问团[51]

李嘉诚资产处置动态 - 长实集团在2023年7月对四个楼盘项目的400套房源进行大幅降价促销，最低门槛仅40万元（相当于香港同面积首付1/3），高端房源定价700-800万元 [3][4] - 8月初出现香港客户北上抢购现象，部分房源仅剩尾货 [6] - 此次抛售发生在楼市低谷期，与历史"低买高卖"策略形成反差 [6] 囤地捂盘商业模式 - 典型案例为成都南城都汇项目：2004年以楼面价1030元/平方米获取地块，分8期开发16年仅完成6期，2020年转手剩余股权获利38亿港元，最终住宅均价达2.4万/平方米 [10][11][15] - 通过土地抵押融资、分期开发等手段实现"以时间换空间"，单项目获利近百亿 [11][15] - 该模式被复刻至北京御翠园、上海真如等至少12个城市项目，多个地块开发周期超10年且完成率不足20% [19][20] 政策监管转向 - 成都高新区2020年发文禁止金融机构向和记黄埔提供新增融资及重组支持 [15][16] - 2015年后房地产监管持续收紧，2024年中央政治局会议强调盘活存量闲置土地 [26] - 2025年深圳综改试点提出改革闲置土地处置机制，标志政策从容忍转向严格管控 [26] 商业逻辑争议 - 商业模式被指增加制度成本、透支城市发展红利，加剧普通购房者负担 [21] - 李光耀评价其"未创造世界级商品，仅依靠垄断和行业跟风" [32] - 2025年港口资产处置涉及国际战略站队问题，被指"利益凌驾国家战略" [34][36] 时代环境变化 - 香港特殊历史时期形成的财富神话难以适应新时代要求 [31] - 当前政策导向鼓励支持创新创造、就业增长的实业资本 [32] - 长子李泽钜2025年被移出香港特首顾问团，显示商业与政治关系变化 [37]

李嘉诚家族资产处置动态 - 长和计划将全球23国43个港口资产以1363亿对价出售给贝莱德集团[2][3] - 交易包含巴拿马运河两端关键港口资产引发地缘政治敏感度上升[4] - 北京御翠园项目成为家族在京唯一在售豪宅，备案价9-10万/平米[8][14] 北京御翠园项目分析 - 项目地块2001年以7亿成本获取，楼面价不足1600元/平米[9] - 开发周期长达24年，2023年7月获预售许可推出473套房源[13][29] - 实际成交均价不足8万/平米，较备案价最高打八折[21][22] - 最新售价下调至7万/平米，相当于备案价七折[23] 销售策略与市场反应 - 开盘一年去化率不足25%，网签112套[21] - 针对早期业主推出装修补偿或80-100万差价补贴方案[25] - 周边竞品北京宸园成交价达11万/平米，形成价格倒挂[17][18] 商业逻辑与行业模式 - 囤地捂盘策略使地价增值超40倍[31][33] - 区别于高周转模式，通过土地增值获取超额收益[34] - 当前加速出货反映对后市判断变化[36][37] 李嘉诚投资哲学 - 强调资本安全优先于增值[39] - 注重商业周期判断与时机把握[38] - 新事物5%渗透率阶段为最佳进入时机[39]