核心观点 - 嘉兴市通过一系列创新政策与机制 推动低效用地再开发 实现土地存量盘活与产业升级 其“空间换地”与“退二优二”策略在2025年取得显著成效 [1][2] 政策举措与激励机制 - 全面推行“空间换地”战略 鼓励企业通过提高容积率、开发地下空间进行“零土地”技改 对符合条件的工业、仓储用地免收增加容积率涉及的土地价款 [1] - 优化配套政策 将项目配套行政办公及生活服务设施的用地面积占比上限由7%提高至15% 建筑面积占比上限提升至30% 以激发工业企业改造动力 [1] - 建立分类处置与协商收回机制 对需异地搬迁或淘汰的低效工业项目采取“一企一策”方式协商收回土地使用权 并明确补偿标准、搬迁路径与腾退时序 [2] - 由国资平台统筹对收储的优质资产进行标准化改造和功能提升 同时在产业集聚区规划新增标准厂房用地 明确建设标准和产业导向 [2] 实施成效与数据 - 2025年全市盘活存量建设用地16415亩 完成低效用地再开发7053亩 [1] - 秀洲、平湖、桐乡的低效用地再开发典型案例入选省级案例库 [1] - 2025年全市共完成64宗、1425亩土地的容积率提升及相应改造 [1] - 2025年全市累计协商收回土地140宗、4195亩 [2] - 2025年全市供应标准厂房用地34宗、面积2079亩 [2] 土地利用与产业导向 - 强化收回地块的整合与重新规划利用 优先用于发展先进制造业与现代服务业 推动中心城区功能向高附加值环节升级 [2] - 标准厂房用地的供应为产业项目快速落地和集约发展提供了有效载体 [2]

文章核心观点 - 江苏省通过系统性的低效用地再开发盘活存量土地资源 将原先闲置低效的旧厂房改造升级为现代化产业园区 实现了从依赖土地增量向挖掘存量潜力的发展模式转变 有效推动了产业升级和高质量发展 [1][5][6] 低效用地盘活的具体案例与成效 - **丹阳市界牌镇华城工业园**：改造前为破旧厂房 亩均税收不足1万元 低于丹阳市平均水平的1/6 通过“拆旧建新+精准招商” 建筑面积从5000平方米增至2.8万平方米 容积率提升至1.76 并成功引入年产20万套智能车载汽车配件项目 [1][2] - **苏州工业园区新盛里·低空经济产业园**：通过长达3年的土地收购谈判 将建筑面积从37万平方米扩容至55万平方米 产业空间增加35% 容积率从1.0提升至1.5 土地产出近乎翻倍 现已成为苏州市低空经济先导产业园 [2][3] - **无锡市锡山区精准医疗产业园**：容积率从0.93大幅提升至2.36 亩均税收由7万元增至100万元 已集聚60余家精准医疗企业及创新总部项目 培育出15家高新技术企业 并入选全国低效用地再开发试点典型案例 [3] 政策推动与全省实施规模 - 低效用地再开发试点范围不断扩大 从2023年9月的南京、无锡、常州、苏州四市 扩展至2025年4月的徐州、南通、连云港等10个设区市 [4] - 2025年 全省实施低效用地再开发24.14万亩 “十四五”期间总实施量达到108.44万亩 [5] 盘活行动的战略意义与深层变革 - 低效用地再开发是推动产业升级、拓展发展空间的关键抓手 标志着城乡发展从增量依赖向存量挖潜的转变 [5] - 该过程不仅是物理空间的升级 更是发展理念的迭代和治理能力的升级 涉及打破思维定式与破解利益壁垒的深层变革 [6] - 盘活行动证明了低效用地可以成为撬动提质增效的“潜力股” 在有限空间内开拓了无限可能 [6]

江苏省低效用地再开发政策与实践 - 江苏省将低效用地再开发作为“十四五”期间推动产业升级、拓展发展空间的关键抓手，旨在破解“旧产能占空间、新项目缺土地”的发展困局 [1] - 自2023年9月起，南京、无锡、常州、苏州被列为低效用地再开发试点，2025年4月试点扩展至徐州、南通、连云港等十个市 [8] - “十四五”期间，全省共实施低效用地再开发108.44万亩，土地利用效率持续提升 [10] 无锡高新区的实践与成效 - 无锡高新区通过“腾笼换鸟”和“老楼焕新”等系统打法盘活低效用地，例如将低效企业迁出后建设先导集成电路产业园，使亩均税收从不足5万元跃升至超百万元 [7] - 该区仅用占无锡市4.75%的土地，创造了全市16%的GDP [7] - 2021年以来，省市区重大项目在该区的用地保障率达到100% [7] 具体企业案例：深蓝航天 - 江苏深蓝航天有限公司在无锡高新区的火箭总装基地，由闲置厂房改造而成，从项目签约到首台“雷霆”发动机下线仅用时六个月 [3] - 政府为企业匹配现成厂房并牵头完成产权和配套升级，使企业得以快速布置产线，抢占市场窗口期 [5] 具体企业案例：多米纺织 - 江苏多米纺织科技有限公司入驻宿迁市泗阳经济开发区，利用依法收购的长期闲置土地与厂房进行改造 [8] - 通过旧厂房改造，项目从2023年3月启动到基本投产用时约一年，相比买地新建厂房约一年半的周期大幅提速，预计年产值约5亿元 [8] 地方政府的盘活策略与成果 - 宿迁市泗阳县坚持“产业集聚、要素集约、功能集成”原则，通过协商收回、转让租赁、政府收储、“腾笼换鸟”等多种路径盘活存量土地 [10] - 2023年，泗阳县全年盘活存量土地2800亩 [10]

低效与闲置土地再开发总体进展 - 截至2025年底，全国累计完成闲置土地处置超过600万亩，并实施低效用地再开发187万亩 [1][2] - “十四五”以来，低效用地再开发试点范围已扩大到100个城市，截至2025年底，试点城市累计认定低效用地373万亩 [2] - 通过一系列盘活存量土地的措施，全国单位GDP建设用地使用面积下降了16% [13] 低效用地再开发的模式与经济效益 - 重庆璧山大成广场片区通过再开发，新增地下商业面积约6300平方米，招商入驻率达85%，并撬动了周边5000万元餐饮、零售、文化等行业的消费潜能 [4][6] - 江苏省常州市中交智荟港智能制造中心通过改造闲置土地，园区容积率从0.65大幅提升至2.02，招商率达90%，入驻企业中七成为高新技术企业，投产后亩均税收超50万元，是改造前的30多倍 [7][9][11] - 改造过程注重产业升级，通过工业用地“立体开发”、集中布局共享设施等方式，促进土地与产业紧密结合 [10] 土地利用优化与城市功能复合化 - 福建漳州九龙公园通过地下空间开发建设停车场，实现了“一块地干两份活”，在保留地上绿地的同时解决了市中心停车难题 [14][16] - 公园地上景观经过系统性改造，保护传统风貌建筑并打造双环步道，提升了市民游园体验和城市环境品质 [17] - 该项目实现了从“单一绿地”到融合生态、文化与便民功能的“复合空间”的蝶变，构建了可持续的运营生态 [18] 政策导向与未来规划 - 自然资源部引导各地优化存量工商业土地利用，推动土地混合开发和用途合理转换，以促进城市有机更新 [2] - “十五五”期间，政策将进一步统筹存量和增量综合供地，因地制宜建立合理配比供应制度，并推动完善闲置土地处置制度 [20] - 未来将持续完善支持城市更新、城中村改造的规划用地政策，指导各地持续推进低效用地再开发，以支撑城市高质量发展 [20]

国家低效与闲置土地再开发总体进展 - 截至2025年底，全国累计完成闲置土地处置超过600万亩，低效用地再开发187万亩 [1][3] - “十四五”以来，低效用地再开发试点城市数量扩大到100个，试点城市累计认定低效用地373万亩，实施再开发187万亩 [3][6] - 通过一系列盘活存量用地举措，全国单位GDP建设用地使用面积下降16% [18] 低效用地再开发的模式与效益 - 模式一：城市商业区更新。例如重庆璧山大成广场通过系统优化空间布局，新增地下商业面积约6300平方米，招商入驻率达85%，撬动周边5000万元消费潜能 [8][11] - 模式二：产业园区提质增效。例如常州中交智荟港项目将闲置工业用地改造为现代产业集群园区，容积率从0.65提升至2.02，招商率达90%，入驻企业中七成为高新技术企业，投产后亩均税收超50万元，是改造前的30多倍 [12][14][16] - 模式三：公共空间复合利用。例如福建漳州九龙公园采用“一地双用，立体增值”模式，在保留地上绿地的同时开发地下停车场，提升了市民体验并服务了周边商圈 [20][22][25] 政策引导与未来方向 - 自然资源部引导各地优化存量工商业土地利用，推动土地混合开发和用途合理转换，以促进城市有机更新 [6] - “十四五”以来，国家级开发区工业用地固定资产投资强度和地均税收分别增长21%和20%，实现了用地效率与效益双提升 [18] - “十五五”期间，政策将进一步统筹存量和增量综合供地，完善闲置土地处置制度，并持续支持城市更新与低效用地再开发，以支撑城市高质量发展 [29]

自然资源部低效用地再开发试点案例 - 自然资源部发布低效用地再开发试点第三批典型案例，共26个，福建省泉州市德化红旗坊文旅产业园和漳州市九龙公园复合开发利用改造项目入选 [1] 德化红旗坊文旅产业园项目 - 项目原为德化国营红旗瓷厂，因20世纪90年代国企改制后逐渐停产，后受工业产业“退城入园”影响导致厂房闲置 [1] - 项目由中铁七局集团、泉州文旅集团、德化文旅集团联合改造开发，通过“央企+市属国企+县属国企”协同合作机制解决资金难题，统一实施规划、建设、招商和运营 [1] - 项目遵循“片区统筹、整体开发、产城融合”理念，一体化推进工业遗产保护、文旅产业发展和城市更新 [1] - 项目建成投用后，预计可增加文旅产值3亿元 [1] 漳州市九龙公园复合开发利用改造项目 - 九龙公园位于漳州市中心城区核心区域，用地面积5.2万平方米 [2] - 项目旨在解决因城市人口密度和机动车保有量快速增长导致的公园周边停车难、公共空间功能单一等问题 [2] - 项目被列为市级地下空间开发示范工程，通过地下空间开发新增停车功能，地上同步优化公园景观与设施，实现“一块土地、双重功能、立体利用” [2] - 项目地下建成市区规模最大的公共停车场，建筑面积3.36万平方米，提供1027个车位，其中包含210个充电桩 [2] - 项目地上新增阳光大草坪等六大功能区与双环步道，整体景观品质全面提升 [2]

项目概况与入选 - 安吉县“两山”未来科技城项目入选自然资源部第三批低效用地再开发典型案例，成为全国26个典型案例之一 [1] - 项目通过对1200余亩低效工业用地进行系统化改造，实现从传统工业园区向科创新城的转型升级 [1] 项目背景与问题 - 项目原址为安吉县范潭工业园区，是当地知名的转椅制造基地 [1] - 随着产业发展，园区逐渐面临产业能级低、利用效率低、环境质量差等问题 [1] 开发模式与策略 - 项目于2022年起建设，按照“统一规划、统一储备、统一开发、统一配套”的思路推进 [1] - 采取“政府主导、国企统筹、市场参与”的模式 [1] - 实施“退二进三”转型升级 [1] - 创新采用“收储再供为主、原产权人自行改造为辅”的复合开发策略 [1] - 对90%的低效企业用地进行统一收储拆除，重新规划建设文化艺术中心、国际会展中心、科技人才中心等八大功能核心 [1] - 对10%符合条件的企业，允许其通过补缴土地价款方式进行“工改商”、“工改混”等自行改造 [1] - 该灵活政策既保障整体开发效果，又尊重市场主体意愿 [1] 开发成效与指标变化 - 通过再开发，区域容积率从原来的0.8提升至2.5 [2] - 亩均税收增幅达15倍 [2] 产业导入与生态创新 - 目前，梅斯健康等数字经济总部企业已入驻 [2] - 项目带动人工智能、大数据等新兴产业集群发展 [2] - 安吉县创新搭建“项目级GEP数字平台”，对区域生态价值进行量化核算 [2] - 将生态增值补偿金反哺于生态保护和区域开发 [2]

低效用地再开发试点案例入选情况 - 自然资源部发布低效用地再开发试点第三批典型案例 全国共26个项目入选 涉及14个省（市）[2] - 重庆市有2个项目成功上榜 分别为璧山区大成广场片区综合开发案例和万州区天生成片区综合提质改造案例[2] - 自然资源部自2023年9月部署试点以来 已先后发布三批累计62个典型案例[2] 璧山大成广场片区改造项目 - 项目位于璧山"母城"核心 改造前曾面临设施陈旧、停车难等民生痛点[2] - 改造后该片区已成为"母城文化会客厅"与网红打卡地[2] - 璧山以此为契机推进城市治理 全域建设海绵城市 居民幸福指数持续攀升[2] 万州天生城片区改造项目 - 项目以天生城遗址公园为核心 构建"一核两区"发展格局 通过遗址保护与文旅融合激活片区活力[3] - 截至2025年11月 遗址公园开放首月即吸引万人次打卡[3] - 截至2025年11月 老旧小区改造完成80%工程量 文旅活动常态化开展 区域商业与文化活力有效激活[3]

核心观点 - 济南市在“十四五”期间通过精准供地、处置闲置与盘活低效用地等系列措施，保障了土地市场平稳健康发展，并在2025年出现土地竞价热烈、溢价率显著的现象[1] - 展望“十五五”，济南市将以推动房地产高质量发展为目标，构建发展新模式，通过创新供地方式、优先保障性住房供地及强化公共设施建设等措施，助力市场止跌回稳与“好房子”建设[2] “十四五”期间土地市场管理与成效 - 房地产市场供求关系发生重大变化，行业坚决贯彻落实国家“严控增量、优化存量、提高质量”的要求[1] - 精准供应土地，累计供应住宅用地4.4万亩，保持了地价稳定，满足了刚性和改善性居住用地需求[1] - 2025年，济南市多宗住宅和商业地块竞价热烈，最高溢价率达到51.97%[1] - 累计完成闲置土地处置2.13万亩[2] - 低效用地再开发被列入全国第二批试点城市，累计盘活低效用地2.7万亩[2] 政策创新与市场活力举措 - 出台了进一步优化土地市场的15条措施[1] - 创新工作举措包括：带押收储、定制规划、优化容积率计算规则、用地功能混合利用、以电子保函缴纳土地竞买保证金、拿地即开工、交房即办证[1] - 推出一批用地规模适当、公服配套完善、去化预期良好的精品地块，以高品质土地供给撬动市场投资活力[1] - 针对闲置土地，制定“一地一案”处置方案，“以用为先”促进开工，并积极申报土地储备专项债券进行收回收购[2] - 出台《济南市低效用地再开发试点工作实施方案》等政策文件，支持用地单位自主开发或引入市场主体开发[2] 公共服务与民生保障 - 聚焦公共服务水平提升，优先将教育、医疗、体育、养老等公服设施和基础设施建设纳入土地供应计划[1] - 着力解决民生所需[1] “十五五”发展规划与新模式构建 - 以推动房地产高质量发展为目标，构建房地产发展新模式[2] - 坚持以需定供，健全住宅用地供应与房地产存量、城镇人口、产业等情况相适应的调节机制[2] - 合理确定土地供应规模、结构和时序，更大力度推动房地产市场止跌回稳[2] - 创新“综合评价出让”、“带设计方案出让”等供地方式[2] - 规范引入市场主体参与城中村改造和城市更新[2] - 将保障性住房用地纳入年度供地计划，优先供应[2] - 强化土地混合开发、空间复合利用[2] - 推进教育、医疗、交通等公共设施高标准建设，加大优质公共服务供给[2] - 增加优质地块供应，助力安全舒适绿色智慧的“好房子”建设[2]

项目定位与战略意义 - 马场地块作为珠江新城最后一块宝地，其控制性详细规划获批，标志着该地块正式从城市记忆地标向人民文体新客厅、国际商都消费地全面转型 [1] - 该项目是国家低效用地再开发试点政策与城市战略的深度共振，旨在实现空间重构、功能重组与价值重塑，从低效用地向高质量发展示范区转变 [3][12] - 项目承载着链接珠江新城CBD和金融城的重要使命，是珠江沿岸高质量发展带与科教发展走廊板块联动的战略支点，助力广州建设引领湾区发展的中央活力区和国际消费中心 [3][8] 空间规划与生态建设 - 规划整体贯通23公里“超级城市绿链”，以马场为核心，连接天河CBD、珠江公园、马场、天河公园的4.5公里林荫步道，以及连接华农、华工、华师、暨大的6公里学府碧道 [3] - 马场片区总绿地面积超10公顷，规划打造世界顶级的城央公园，融入“公园+”、“体育+”理念，设置多元文体活动并创新利用地下空间打造折叠式运动综合体 [5] - 通过大面积绿廊和慢行连接打开城市界面，形成连续生态网络，并沿绿链建设驿站、艺术小品、街角公园等公共空间，提升城市公共空间品质 [3] 功能配套与公共服务 - 项目依托双地铁双换乘（13号线马场站与5号线潭村站）的交通优势，规划新增九年制学校、邻里中心等22处公共服务及市政设施，弥补区域公服缺口 [6] - 通过配置群众性体育运动场地、特色主题文体设施及创意文化等微主题展示空间，构建“15分钟优质生活圈”，实现职住平衡、服务共享 [6] - 规划保留马场历史记忆的瞭望塔、记分牌等构件，结合城央公园景观设计，嵌入市民共享的体育、文化设施，塑造集生态、文化、运动于一体的“人民文体新客厅” [5] 产业发展与商业布局 - 以生态花园办公与高端商务总部为载体，打造多元活力的商务新高地，引入“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化消费链，集聚高端商业资源 [8] - 项目旨在打造世界顶奢消费中心，并在中央公园中布局特色的嵌入式商业，形成集工作、生活、运动与消费于一体的城市模式先行试验区 [8] - 该片区将探索中央商务区的能级跃升，构建功能复合、生态融合、全球视野的世界级城市活力极核，推动广州中央活力区及珠江经济发展带的高质量发展 [1][8]