德必集团控股股东减持计划 - 公司控股股东上海中微子投资管理有限公司计划减持公司股份 [1] - 减持计划自公告披露之日起15个交易日后开始，持续时间为3个月 [1] - 减持方式为大宗交易 [1] - 计划减持股份数量不超过2,902,841股 [1] - 该数量占公司总股本151,137,696股的1.9207% [1] - 该数量占公司扣除回购专户股份后总股本145,142,091股的2.0000% [1]

市场事件概述 - 2026年1月下旬，国内公募REITs市场出现标志性转折，短短一周多时间内，多家头部企业相继主动撤回已筹备数年的公募REITs发行或扩募申请 [1] - 1月23日，上海证券交易所和深圳证券交易所同步更新项目状态，宣布5单公募REITs申报终止或撤回审核 [1] - 具体终止项目包括：建信建融家园租赁住房REIT、创金合信电子城产业园REIT、华夏万纬仓储物流REIT、建信金风新能源REIT，以及富国首创水务REIT的扩募申请 [1][2] - 这批项目多集中于2024年初市场高涨时申报，在近两年的等待后集体“离场”，引发市场对行业是否已过“高光时刻”的关注 [1][15] 撤回项目详情 - 项目申报时点跨度从2022年9月至2025年5月不等，底层资产类型覆盖保障性租赁住房、产业园区、仓储物流、新能源风电和水务处理等多个领域 [2][16] - 申报方多为大型金融机构或上市公司旗下机构，原始权益人包括建设银行、金风科技、北京电子城、首创环保等实力雄厚的企业 [2][16] - 相关公告普遍强调终止是公司“主动选择”，旨在维护投资者利益或优化运营，不影响日常经营或基金既有运行 [2][16] - 以建信建融家园租赁住房REIT为例，其于2024年3月获受理，4月收到反馈意见，交易所重点关注“非居改保”合规性、出租率及租金预测等问题，在超过一年半未回复问询后于2026年1月23日状态更新为“终止” [3][17] - 建设银行公告解释称，系“为整合项目资源、优化运营管理”主动撤回 [4][18] 监管问询与项目问题 - 创金合信电子城产业园REIT被问询租赁稳定性与续租风险 [6][20] - 华夏万纬仓储物流REIT被要求论证运营稳定性及估值合理性，其底层资产存在租金下降、租户集中等问题 [6][20] - 建信金风新能源REIT的核心关切在于国补退坡对现金流的影响 [6][20] - 富国首创水务REIT扩募则被要求论证扩募后分派率下降的问题 [7][20] - 这些项目均在收到反馈后经历了长达半年至三年多的“沉默”，最终选择主动撤回 [7][20] - 其他项目普遍存在租赁稳定性不足、对特定政策（如新能源国补）依赖度高、或部分合规手续待完善等问题，在监管细致的反馈问询下，难以在短期内给出令市场和监管都满意的答复 [8][21] 市场环境变化与撤回原因 - REITs二级市场整体遇冷，与2024年初的普涨行情形成鲜明对比，当前市场表现疲软，资产收益率承压，导致投资者认购新产品的意愿下降 [8][20] - 新发产品面临严峻的定价压力，甚至存在破发风险，这使得原始权益人推动发行的动力减弱 [8][20] - 部分底层资产的经营质量面临挑战，例如物流地产近期普遍面临租金承压、空置率上行的行业性挑战，可能迫使现金流预测下调 [8][20] - 在此市场环境下，若强行发行很可能需要大幅折价，原始权益人还可能因此一次性确认巨额资产减值 [8][20] 政策背景与市场发展阶段 - 2025年9月，国家发展改革委发布通知，推动REITs常态化申报 [10][23] - 2025年12月31日，中国证监会发布“63号文”，为市场设定“高质量发展”新基调，被视为市场迈向历史性扩容与规范发展的重要标志 [10][23] - 业内人士认为，REITs申报项目的撤回是正常现象，符合政策规定，此前少有撤回是因为市场发展初期的政策支持 [10][23] - 随着常态化发行和商业REITs开闸，市场进入快速发展阶段，REITs也应该有进有退，符合市场化发展规律 [10][23] - 此次集中撤回，一方面是政策统一规定和要求，严格审核项目质量关；另一方面也和部分企业主体信用风险，或项目自身质量和相关手续完善程度有关 [10][23] - 这不排除相关发行人未来在条件更成熟时再次申报 [10][23] 长期市场前景与投资机会 - “63号文”为市场的健康发展和扩容奠定了制度基础，市场的“压力测试”将筛选出真正具备穿越周期能力的优质资产与专业运营商 [11][24] - 资产标准化作为起点，将持续倒逼企业在资产获取和培育阶段建立更高标准 [11][24] - 公募REITs持续提质扩容，大部分主流的资产在合法合规前提下均可发行，有利于盘活存量资产，优化供给，是促进经济转型和高质量发展不可或缺的重要金融工具，这也是“十五五”规划的要求 [11][24] - 基于我国超大规模市场体系，未来REITs是万亿蓝海市场，将在宏观经济中发挥不可替代的作用 [12][24] - REITs二级市场行情仍然受到资金关注，个股认购曾出现超百倍情况，当前市场存在资金供需错配，2026年仍可能处于震荡格局 [12][25] - 预计未来几年仍处于市场红利期，尤其是“固收+”资金对此类资产存在持续的配置需求，重点投资机会可能在年初和一季度报前后 [12][25] - 投资者需着重考察项目的基本面业绩、资产的稀缺性和分红回报率 [13][25]

会议背景与核心目标 - 国家发改委国际合作中心于1月23日在长沙组织召开“以产业园为载体推动中非合作提质升级专家座谈会” [1] - 会议核心观点：产业园区是推动中非产能合作、促进非洲工业化、实现双方优势互补和共同发展的关键抓手 [1] - 提质升级的核心在于提升合作的创新性、可持续性和普惠性，使合作成果更扎实高效地惠及双方人民 [1] - 会议旨在探讨如何将顶层设计转化为具体行动，激发地方省份活力，形成可复制可推广的合作模式 [1] 湖南省的独特优势与作用 - 湖南省是中国中部重要的制造业基地、农业大省和创新高地 [1] - 在工程机械、轨道交通、现代农业、新能源、杂交水稻、文化传媒等领域拥有显著优势，与非洲国家发展需求高度契合 [1] - 依托“湘非”经贸合作平台和先行先试的园区项目积累了宝贵经验 [2] - 湖南企业在非洲参与建设或运营的经贸合作区、工业园、农业示范中心等，带动了当地就业和税收增长，促进了技术转移和产业能力建设 [2] - 专家期待湖南发挥在中非合作中的“南大门”和“桥头堡”作用，成为“两个基地”：中国企业走向非洲的基地，以及非洲相关企业与产业、产品与中国企业的合作基地 [4] 以产业园为载体的合作路径与模式 - 系统集成投资、建设、运营、管理、服务，是实现中非合作提质升级的有效路径 [1] - 湖南可依托自身优势产业，在非洲条件适宜地区与合作方共同规划建设特色鲜明的产业园，如装备制造园、农业加工园、轻工纺织园、数字经济园等 [2] - 有序推动契合非洲发展阶段的产业转移，助力非洲提升“造血”能力 [2] - 园区可吸引中非企业集群式发展，形成上下游配套，降低运营成本，提升整体竞争力 [2] - 可以利用湖南在物流通道（如中欧班列联动）和跨境电子商务方面的探索，优化中非之间的供应链效率 [2] - 建议打造“反向园区”，例如利用浏阳经开区内“尚东产业园区”约20平方公里的发展空间，打造中非产业合作综合示范园区，形成“非洲产品集散交易园区”、“非洲药食同源加工区”、“非洲文旅体验区”等 [5] 政策与机制建议 - 强化顶层设计与精准对接，建议国家层面制定更加精细化、差异化的对非产业合作国别指引 [3] - 支持湖南等省份深入调研非洲目标国家的资源禀赋、产业规划、法律政策和具体需求，实现“一园一策”、“一国一策”的精准对接，避免同质化竞争 [3] - 推动将符合条件的对非合作园区项目纳入双边合作框架，以防范风险并提升政治和法律保障 [3] - 创新投融资模式，充分发挥中非发展基金、中非产能合作基金等政策性资金的引导作用，同时鼓励开发性、商业性金融机构创新金融产品 [4] - 努力构建跨部门的风险评估、预警和应对机制，为企业“走出去”保驾护航 [4] - 双方政府应致力于为园区企业创造稳定、公平、透明、安全可预期的营商环境 [4] - 充分利用中国（湖南）自由贸易试验区等开放平台的政策优势，在跨境服务贸易、国际物流通道对接、跨境人民币结算等方面开展对非合作的先行先试 [4] 合作治理与示范意义 - 产业园的建设与运营是两国政策沟通、设施联通、贸易畅通、资金融通、民心相通的具体实践 [3] - 通过园区的成功运作，可以促进中国在园区开发、管理、服务方面的经验与非洲国情相结合，探索形成一套高效、透明、可持续的合作治理模式，为更大范围的投资与合作树立标杆 [3] - 鼓励有实力、信誉好的湖南龙头企业走向非洲，并引导企业积极履行社会与环保责任，加强与当地社区的联系 [4]

公司业绩预告 - 公司发布2025年度业绩预告 预计归属于上市公司股东的净利润为-6000万元至-4500万元 [2] - 公司2024年同期归属于上市公司股东的净利润为3414.72万元 业绩同比由盈转亏 [2] - 公司未在业绩预告中披露2025年度的营业收入数据 [2]

2025年度业绩预亏情况 - 公司预计2025年度实现归属于母公司所有者的净利润为-190,000万元至-145,000万元 [2][4] - 公司预计2025年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润为-193,000万元至-148,000万元 [2][4] - 上年同期（2024年度）归属于母公司所有者的净利润为-157,973.17万元，扣除非经常性损益的净利润为-160,488.44万元 [6] 业绩预亏的主要原因 - 产业园区市场持续调整、竞争激烈，商业及办公类产品面临市场存量大、去化周期长、价格下行压力 [8] - 公司根据《企业会计准则》及项目实际情况，对部分地产资产计提了资产减值准备 [8] - 为加快资金回笼，公司对产业园区项目采取以价换量的销售策略，导致销售业务利润下滑 [8] - 2025年交付的产业园区产品结构与上年同期不同，各期产品毛利率存在差异 [8] 基础设施公募REITs项目变动 - 公司董事会以7票赞成、0票反对、0票弃权审议通过了《关于申请撤回基础设施公募REITs项目申报的议案》 [11][12] - 撤回申报是为切实维护投资人利益，进一步提高项目经营稳定性，后续将择机继续推进申报工作 [12] - 公司表示目前生产经营情况正常，申请撤回不会对公司的生产经营和财务状况造成重大不利影响 [12]

公司业绩预告 - 公司预计2025年度归属于母公司所有者的净利润为-3.3亿元到-2.8亿元之间，与上年同期相比将出现亏损 [1] - 业绩预亏的主要原因包括：2025年度上海区域未实现产业载体销售，以及新竣工的静安国际科创社区产业载体摊销成本同比大幅增加 [1] 行业动态 - 短剧行业呈现爆发式增长，已吸纳69万人就业 [1] - 行业为包括一度送外卖的演员在内的从业者提供了工作机会，演员反馈收入还算可观但工作强度大 [1] - 行业拍摄工作强度高，剧组常备速效救心丸，演员在拍摄睡觉戏时可能真的睡着 [1]

公司业绩预告 - 公司预计2025年度归属于母公司所有者的净利润将出现亏损，区间为-3.3亿元到-2.8亿元，而上年同期为盈利3053.09万元 [1] - 公司预计2025年度扣除非经常性损益的净利润区间为-3.5亿元到-3亿元 [1] - 公司2024年度的利润总额为1.52亿元，归属于母公司所有者的净利润为3053.09万元 [1] 业绩变动原因 - 业绩预亏主要原因是2025年上海区域未实现产业载体销售 [1] - 业绩预亏的另一原因是新竣工产业载体摊销成本同比大幅增加 [1] - 本次预告数据为初步核算结果，具体数据以经审计的年度报告为准 [1]

公司业务定位 - 公司运营的市北高新园区是国家区块链创新应用综合性试点地区建设的核心区 [1] - 公司持续推动区块链产业在园区的集聚，并加快区块链创新应用场景的落地转化 [1] - 公司本身不从事区块链业务，也未涉及区块链兑付等应用场景 [1]

公司对创新金融工具的态度 - 公司一直密切关注资产证券化等可以优化资产结构、提升运营效率的创新金融工具与资本运作模式 [1] 公司关于REITs的具体计划 - 截至目前，公司尚无REITs的具体实施计划 [1]

项目概况与进展 - 横琴粤澳深度合作区战略级产业平台琴澳创新产业园一期主体工程标段一于12月19日实现主体结构封顶 [1] - 首批5栋厂房预计2026年6月建成投用 [1] - 项目是合作区成立以来首宗公开出让的M1工业用地项目，总投资超32亿元，总建筑面积约44万平方米 [3] 战略定位与核心功能 - 产业园定位为合作区“四新”产业、助力澳门经济适度多元发展的核心载体 [3] - 项目探索“工业上岛”、“工业上楼”新模式，实践“澳门注册+横琴生产”新路径，旨在为琴澳优质工业项目拓展物理空间、破解发展瓶颈 [3] - 项目是合作区“加工增值30%免关税”、“澳门监制、澳门监造、澳门设计标志”等特有政策的最佳应用场景，致力为澳资企业降低成本、提升竞争力 [4] 空间规划与企业招商 - 在首批交付的5栋厂房中，计划预留3栋作为澳门企业专属入驻空间，满足澳门企业扩产和品牌工业升级需求 [1][3] - 预留的3栋专属空间将涵盖药品、非药及食品三种类别 [4] - 园区秉持“因澳而生促澳多元”初心，按照“以需定供边建边招”原则推进 [3] - 目前累计接洽意向企业134家，其中澳资企业58家 [3] 产业生态与分区规划 - 园区其他区域将结合定位及企业招引情况，分为澳琴高端医疗器械智造中心、澳琴公共技术服务平台、澳琴新质生产力制造中心、澳琴成果转化中心和澳琴大健康智造中心 [4]