住房公积金制度改革与城市更新联动 - 住房公积金用于支持“原拆原建”、住房翻修、适老化改造、加装电梯等城市更新用途的限制正在加速“松绑” [2] - 多地不约而同出台新政，拓展住房公积金使用范围，支持其为居民带来生活改善和资产增值的城市更新领域 [3][4] - 具体政策包括：宁夏中卫支持提取公积金用于适老化/适幼化改造、结构加固、自主更新和原拆原建，合计提取金额不超过10万元 [4]；河北廊坊全面取消提取时间间隔应满12个月的限制，支持用于购买、建造、翻建、大修自住住房及加装电梯 [4]；福建支持提取公积金支付老旧危旧房屋更新改造个人出资部分，并将提取时限放宽至最迟取得有效证明材料之日起3年内 [5]；北京将加快公积金贷款支持支付居民改建费用试点，并研究“带押改造”等金融支持新模式 [5] 政策覆盖范围扩大至灵活就业群体 - 政策有望惠及更多灵活就业群体 [2] - 山东德州作为试点，将灵活就业人员公积金试点与城市更新项目征收安置结合，支持拆迁居民以灵活就业身份开户并给予300元开户补贴，允许将安置费缴入公积金账户加速积累 [6] - 允许拆迁过渡期居民提取公积金支付租金，且1年内提取不影响贷款额度计算 [7] - 山东等多省将“深化住房公积金制度改革”、“将更多灵活就业、新形态就业人员纳入覆盖范围”写入2025年政府工作报告 [10] 住房公积金存量规模与使用现状 - 截至2024年末，住房公积金累计缴存总额327,941.35亿元，缴存余额109,252.79亿元，同比增长8.61% [10] - 2024年住房公积金缴存额36,317.83亿元，比上年增长4.67% [10] - 2024年，灵活就业人员在实缴人数中占比仅1.24% [10] - 2024年，全国住房公积金主要提取用于“购买、建造、翻建、大修自住住房和偿还购房贷款本息”，提取用于“租赁住房”的占比较少，提取用于“老旧小区改造”的占比则更少 [11] - 2024年，全国有2,257.44万人提取住房公积金2,720.57亿元用于租赁住房，但仅有6.53万人提取住房公积金20.43亿元用于老旧小区改造 [11] - 全国住房公积金超过10万亿元规模，但活跃度较为有限，长期处于“重贷款轻提取”的状态 [11] 政策目标与潜在影响 - 深化住房公积金制度改革是2025年底中央经济工作会议部署的今年住建工作重点 [10] - 松绑提取限制及用于城市更新，有望在一定程度上激活全国住房公积金 [11] - 政策优化有利于提高居民参与城市更新、共同出资的意愿 [11] - 山东德州的创新做法预计为当地带来1,530万元的住房公积金贷款发放额度，带动当地一县商品房销售5,610余平方米，同时拉动装修、家电等下游消费增长 [7]

文章核心观点 - 住房公积金制度改革正在加速推进 其使用范围正从传统购房贷款向支持城市更新领域拓展 并致力于覆盖更多灵活就业群体 以盘活超十万亿元的存量资金[1][6] - 尽管政策方向明确且多地已出台具体优化措施 但制度仍面临“叫好不叫座”的困境 居民住房消费预期有待提振 资金活跃度有限 其在支持个人消费和城市更新方面的潜力尚未完全发挥[1][7][8] 政策动态与地方实践 - **多地密集出台新政拓展公积金使用范围**：近半个月以来 从一线到二三线城市均出台新政 支持公积金用于城市更新领域 如适老化改造、住房结构加固、自主更新和原拆原建等[2] - **具体地方案例**： - **宁夏中卫市**：支持提取公积金用于适老化、适幼化改造及原拆原建等 对于2005年以前竣工的符合条件住房 每年可申请提取一次 合计提取金额不超过10万元[2] - **河北廊坊市**：自2月1日起全面取消公积金提取需间隔12个月的限制 提取情形包括翻建、大修自住住房及老旧小区加装电梯[3] - **福建省**：优化政策支持公积金用于支付老旧危旧房屋更新改造的个人出资部分 并将相关提取申请时限放宽至取得证明材料后3年内[3] - **北京市**：将加快试点公积金贷款支持支付居民改建费用 并研究“带押改造”等金融支持新模式 以减轻居民出资负担[4] - **创新结合灵活就业试点**：山东德州作为全国第三批灵活就业人员参加公积金制度试点城市 将试点与城市更新项目征收安置结合 为开户缴存的拆迁居民提供300元补贴 并允许提取公积金支付过渡期租金 预计此举将带来1530万元的公积金贷款发放额度 并带动当地商品房销售5610余平方米及下游消费增长[4] 行业现状与数据 - **中央政策定调**：2025年底中央经济工作会议明确提出“深化住房公积金制度改革” 为近年罕见单独点名[6] - **地方政策跟进**：山东等多省在2025年政府工作报告中写入“深化住房公积金制度改革”及“将更多灵活就业、新形态就业人员纳入覆盖范围”[6] - **公积金规模与缴存**：截至2024年末 全国住房公积金累计缴存总额达327,941.35亿元 缴存余额为109,252.79亿元 同比增长8.61%[6] - 2024年住房公积金缴存额为36,317.83亿元 比上年增长4.67%[6] - 灵活就业人员在实缴人数中占比仅1.24% 覆盖范围有限[6] - **提取使用情况**： - 累计提取总额为218,688.56亿元 占累计缴存总额的66.69%[6] - 2024年提取额增幅较2023年出现明显下降[6] - 提取资金主要用途仍集中于购买、建造、翻建、大修自住住房和偿还购房贷款本息[7] - 用于租赁住房的提取占比相对较少 2024年有2,257.44万人提取2,720.57亿元用于租房[7] - 用于老旧小区改造的提取占比极少 2024年仅6.53万人提取20.43亿元[7] 改革方向与潜在影响 - **扩大覆盖群体**：政策明确旨在将更多灵活就业、新形态就业人员纳入公积金覆盖范围[1][6] - **松绑使用限制**：改革方向包括放宽提取频次、时限限制 并拓宽使用范围至城市更新领域 如老旧小区改造、加装电梯等[1][3][7] - **盘活存量资金**：全国住房公积金规模超过10万亿元 但活跃度有限 长期处于“重贷款轻提取”状态 上述改革措施有望在一定程度上激活这部分“沉睡资金”[1][6][7] - **支持城市更新模式**：随着“自主更新”、“原拆原建”模式被更多采纳 优化公积金提取政策有利于提高居民参与更新和共同出资的意愿[7]

政策方向与高层定调 - “十五五”规划建议提出完善促进消费制度机制，并明确要求清理汽车、住房等消费领域的不合理限制性措施 [1] - 2025年12月召开的中央经济工作会议再次强调“清理消费领域不合理限制措施，释放服务消费潜力”，着力激发有潜能的消费 [1] 各地具体政策“松绑”措施 - **限购政策放宽**：北京允许符合条件的户籍和非户籍多孩家庭分别在五环内限购3套、2套住房；上海对符合购房条件的居民家庭，在外环线以外区域购房不再限制套数；深圳优化个人住房信贷政策，不再区分首套和二套住房利率定价 [1] - **信贷与公积金支持**：北京不再区分首套、二套房商贷利率，并将二套房公积金贷款最低首付比例下调至25%；宁夏银川对多子女家庭贷款额度上浮20万至30万元；全国范围内自2026年1月1日起，存量个人住房公积金贷款利率统一下调0.25个百分点 [2] - **交易流程优化**：深圳在城中村领域试行房票安置，首批55户拆迁居民得到安置，其中2户在一周内用房票购买了新房；成都自2026年1月1日起，对部分限售期内的二手住房取消转让限制；江门、鄂尔多斯等地推广存量房跨行“带押过户”；肇庆推出“以旧换新”三方协作机制，允许旧房未售出时全额退还定金 [2] - **税收优惠延续**：财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部近期发布公告，第二次延续换购住房退还个人所得税优惠政策 [2] 政策落地效果与市场反应 - 限购政策“松绑”后，部分一线城市楼市有所回暖，例如上海奉贤区贝涟C1项目在新政后平均每日接待客户来访量达300组 [3] - 信贷政策调整降低了购房门槛，例如济南市民因公积金政策调整，二手房首付比例从30%降至20%，在购买一套总价185.5万元的房屋时减轻了接近20万元的现金支付压力 [3][4] - 2025年全国各地出台的公积金政策超260条，主要集中在提高贷款额度、简化异地贷款流程、扩大提取范围等方面 [4] - 业内人士认为，清理不合理限制措施将直接释放新市民与人才的刚性需求、改善型需求以及合理的跨区域购房需求这三类核心需求 [4] 现存政策限制与未来优化空间 - 部分城市使用公积金购买第二套住房仍存在限制，例如公积金购置二套房利率高于商业贷款利率，住房公积金的使用效率和使用面有待进一步提高 [5] - 业内人士建议探索将住房公积金用于支付物业费、房屋更新改造、加装电梯等住房消费支出，并可与城市更新、老旧住房改造结合，例如允许大额度提取公积金用于自主更新中的加装电梯或拆除重建相关支出 [6] - 根据中指研究院调查，居民对房票安置、购房补贴政策的迫切度相对较高，占比均超30%，其次是贷款支持、下调房贷利率、存量回收等相关政策，占比介于25%到30%之间 [6] - 专家建议各地因城施策，针对刚性和改善型需求差异用足用好调控自主权，同时推动“好房子”供给侧结构性改革，以激活消费潜力并带动上下游产业升级 [6]

文章核心观点 - 文章认为，当前关于住房公积金改革的讨论中存在将公积金用途扩大至养老、投资等领域的“夹带私货”现象，作者坚决反对此观点，并强调公积金改革必须坚守“住房保障”的核心定位，不能转变为综合民生账户，否则将损害当前亟需支持的房地产市场 [2][5][6][7] 政策背景与市场预期 - 2025年底的经济会议首次直接点名要加强住房公积金制度改革，这为2026年缺乏新利好的楼市带来了主要希望，市场预期改革落地将对楼市产生显著提振作用 [2] - 作者早在2025年7月就预判公积金政策将作为重要工具被讨论，因其他楼市政策已缺乏新意，而公积金这一普遍使用的工具却缺乏配套政策 [2] 公积金现状与数据 - 2024年，全国住房公积金缴存额为36317.83亿元，提取额为27654.84亿元，发放个人住房贷款总额为13043.07亿元 [6] - 2024年共发放个人住房贷款230.56万笔，总计13043.07亿元，同年估算房屋销售约150万套，显示公积金对楼市的支持作用至关重要 [7] - 公积金被描述为“硕果仅存的强制大额储蓄” [3] 争议性提议与作者驳斥 - 市场出现将公积金转入养老账户作为养老储备，或用于购买债券、基金以实现效益最大化的提议 [4] - 作者强烈反对上述提议，认为其“非蠢即坏”，核心在于公积金的核心定位必须是“住房保障”而非“人生保障” [5][6] - 扩大用途将引发资金属性定义（个人缴存 vs. 民生统筹）、比例划分及管理难题，且在当前产权复杂、管理精细化不足的背景下，难以实现高效运作，并质疑借鉴新加坡模式的意义 [6] 对楼市问题的诊断与改革方向 - 当前楼市面临的核心问题是信心不足，而非资金缺失，房地产已被承认具有金融属性，需依靠收益吸引真实需求而非投机 [7] - 公积金改革是必要的，需根据楼市发展变化提供辅助支持，但所有改革必须严格限定在“住房保障”范畴内，绝不能转向养老或投资 [7] - 若将公积金资金挪作他用，本就非常仰仗公积金支持的开发商将遭受打击，因此必须守住公积金专款专用的底线，反对构建综合民生账户 [7]

中央经济工作会议对房地产市场的定调与政策方向 - 会议明确要求“着力稳定房地产市场”，并指出“止跌回稳”与构建新模式是核心[1][4] - 会议将深化住房公积金制度改革写入其中，这是近年来鲜有明确提及的内容[2][8] - 会议将化解风险列为重点工作，但位次较过去两年大幅后移，表明风险化解已取得积极进展[6][14] 需求端潜在增量政策 - 预计将进一步下调房贷利率与公积金贷款利率，并调升公积金贷款额度上限[1][3][10] - 预计2026年会继续放松限购政策，并可能针对居民房贷进行定向降息或提供财政补贴[4][12] - 将因地制宜推行“房票安置”、“以旧换新”及降低税费等政策，以刺激居民购房需求[3][10] - 提取住房公积金用于支付购房首付的模式（如深圳）有望在更广范围内推广，以降低购房门槛[3][9] 供给端支持与行业风险处置 - 当前房地产“白名单”项目贷款额度已达7万亿元，较上年末增加2万亿元[1][5][11] - 接下来将引导商业银行加大对房企开发贷款的投放力度[1][5][11] - 鼓励收购存量商品房用于保障性住房，并积极推进城中村改造和旧改[4][5][12] - 防风险仍是重点任务，已出险企业的风险处置仍在进行，且近期新增龙头企业债务风险引发市场担忧[1][6][14] - 需防范和化解房企流动性风险，同时降低购房者财务风险与银行贷款不良率[6][13] 住房公积金制度改革 - 2025年已开展一系列改革，如支持租房提取，最大变化在于提取使用范围大幅拓展[2][9] - 公积金现在可提取用于支付购房首付，支持“既提又贷”，部分城市（如深圳）还可用于支付契税[2][9] - 公积金资金池状况良好、资金充裕，改革空间较大，需探索与房地产市场去库存工作相结合[2][9] - 需解决部分城市个贷率低、异地贷款营商环境优化、支持租购并举新模式扩大等问题[2][9] 构建房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式，意味着旧模式难以为继，但新模式尚未成形落地[4][11] - 新模式将支持建设品质更好、更绿色的“好房子”，同时大力发展保障性住房，实现商品住房与保障房“两条腿走路”[4][5][11] - 需要强化基础性制度建设，让供给真正激活和匹配需求，并发力“投资于人”以修复行业基本面[4][11] - 具体实施路径为“控增量、去库存、优供给”[4][11]

国家政策定调 - 中国人民银行于2025年5月8日宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套利率分别降至2.1%和2.6% [2] - 政策覆盖新发放贷款及存量贷款，存量贷款利率调整自2026年1月1日起执行，以一笔100万元、期限30年的首套贷款为例，月供减少约133元，总利息支出减少约4.76万元 [2] - 公积金使用范围首次扩展至家庭教育支出、大病医疗等民生领域，预计2025年仅教育支出一项将有约1800万户家庭受益，平均每户减少约1.2万元的短期借贷需求 [2] 地方政策落地 - 山东省泰安市自2025年7月1日起将公积金缴存基数上限调整为22808元，下限分地区设定为2010元和1820元 [4] - 烟台市于2025年4月1日将二套房首付比例降至20%，并对购买现房的贷款额度上调30%，最高可达130万元，购买价值200万元现房的首付可减少20万元 [4] - 深圳市自2025年3月起将个人公积金贷款最高额度上浮至126万元，家庭最高可达231万元，南通市将个人贷款额度从60万元提升至70万元，家庭额度从120万元提升至140万元 [4] 数据印证改革红利 - 截至2025年5月，全国住房公积金缴存职工总数达1.52亿人，较2024年同期增长7.6% [5] - 缴存比例调整和基数上调使职工隐性收入平均增加4.7%，以月薪1万元职工为例，单位每月多缴纳的公积金相当于增加300元收入 [5] - 南京市将2024年度公积金最高缴存基数提高至39900元，职工每月缴存额最高可达9576元，比上一年度增加288元 [5] 创新实践与跨区域协同 - 宜昌市自2025年1月起试点灵活就业人员“商转公”，允许连续缴存6个月的个体工商户将商业贷款转为公积金贷款，利率降幅近1.5% [9] - 兰州市取消灵活就业人员开户的社保缴纳证明要求，并对多子女家庭给予20%的贷款额度上浮，预计2025年约有4000万人受益 [9] - 深圳、珠海等六城于2025年6月签署协议，实现公积金异地贷款互认互通，异地购房者可享受与本地职工同等的贷款优惠 [9] 未来发展与数字化展望 - 住建部提出到2025年底实现公积金数字化发展新模式，除面签等必须线下业务外，其他服务均实现“网上办、掌上办” [11] - 北京试点“直付房租”业务，职工可授权公积金中心直接向房东支付租金，简化流程并保障资金安全 [11] - 青岛市将灵活就业人员的缴存比例上限提高至24%，为自由职业者提供更大的缴存空间 [11]