政策调整核心内容 - 上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房 合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平 [1] - 上海自贸区临港新片区和嘉定 青浦等6个市辖区(郊区)的二套商贷利率从LPR-25BP降至LPR-45BP 上海核心城区(主城区)从LPR-5BP降至LPR-45BP [1] - 调减住房限购政策 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括新建商品住房和二手住房 [2] - 优化住房公积金政策 提高个人住房公积金贷款额度 支持提取住房公积金支付购房首付款 支持住房公积金"又提又贷" [3] - 对符合条件的非上海市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 购买的第二套及以上住房给予人均60平方米的免税面积扣除 [3] 政策影响分析 - 利率统一降至LPR-45BP有利于降低居民购房利息支出 减轻房贷负担 [1] - 刚需项目95%以上需要银行按揭贷款 多套房产家庭中的高端项目对银行按揭贷款利率依赖度超过50% 取消利率差异能改善群体和资产配置需求人群的还贷压力 [1] - 银行业金融机构根据经营状况 客户风险状况等因素合理确定每笔贷款的具体利率水平 赋予银行自主定价权 [2] - 政策有助于银行灵活调整策略 优化信贷资源配置 精准评估风险 提高风险管理水平 [2] - 外环外在符合条件下不限购房套数的政策需要房贷政策有力支持 特别是在传统"金九银十"阶段 [2] 政策实施细节 - 符合上海市住房购买条件的居民家庭包括上海市户籍居民家庭 在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非上海市户籍居民家庭 [2] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 [2] - 缴存人购买上海市新建预售商品住房可申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款 [3] - 提取住房公积金支付购房首付款不影响住房公积金贷款额度计算 [3] - 个人住房房产税按年征收 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受免税政策 [3]

住房公积金政策优化调整 - 提高个人住房公积金贷款额度 对购买二星级及以上新建绿色建筑住房的缴存人 最高贷款额度上浮15% [1] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套额度从192万元提高至216万元 [1] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [1] 住房公积金使用范围扩大 - 支持提取住房公积金支付新建预售商品住房购房首付款 缴存人及配偶均可申请 [1] - 实施住房公积金"又提又贷"政策 提取首付款不影响贷款额度计算 [1]

央行公开市场操作 - 人民银行开展2530亿元7天逆回购操作 利率持平于1.40% 当日实现净投放1243亿元[1] - 逆回购到期规模为1287亿元[1] 货币市场利率表现 - Shibor短期品种全线下跌：隔夜跌0.70BP至1.4660% 7天跌3.90BP至1.4950% 14天跌0.30BP至1.5930%[1] - 质押式回购利率普遍下行：DR007跌5.4BP至1.514% R007跌4.2BP至1.5356%[3] - 质押式回购成交额分化：DR001增加1682亿元 R001增加2294亿元 R007减少1297亿元[3] 银行间资金面变化 - 早盘资金面均衡偏紧 公开市场操作后转松 隔夜利率从1.60%-1.65%降至1.45%[7] - 7天期利率从1.55%-1.57%降至1.50%附近[7] - 尾盘资金面进一步宽松[7] 同业存单市场动态 - 当日发行58只同业存单 实际发行量820.4亿元[7] - 一级市场交投活跃 二级收益率整体持平：1Y大行收1.665% 3M国股下行0.5BP至1.555%[7] - 期限利差变化：6M与3M利差拉宽0.5BP至6.5BP 3M与1M利差收窄0.5BP至4.5BP[7] 政策与行业动态 - 外汇局在16省市试点绿色外债业务 允许减少跨境融资风险加权余额占用[9] - 友邦人寿保险资管子公司计划年底开业 采用集团统一标准[9] - 成都优化住房公积金政策 推出降低首付比例等6项措施[10]

政策优化方向 - 海南省明确收购存量商品房用作保障性住房及安置房 并继续利用住房公积金增值收益收购存量商品住房用作公共租赁住房[1] - 苏州允许缴存人及配偶每年提取一次公积金支付自住住房物业费 提取额不超过当年实际支付费用[3] - 北京从四方面加大公积金支持力度 包括优化首套房认定标准 提高二套房贷款额度并降低首付比例 提高年度缴存可贷额度 支持提取公积金支付首付款同时申请贷款[3] 政策实施规模 - 上半年各地累计调整公积金政策近150条 主要方向包括提高贷款额度 优化住房套数认定 延长还款期限 支持提取公积金用于首付 支持异地互认互贷等[3] - 政策优化聚焦刚需刚改群体核心需求 通过扩大使用范围减轻居民住房相关支出压力[3]

公积金政策调整方向 - 海南省利用住房公积金增值收益收购存量商品住房用作公共租赁住房 [1] - 苏州市支持提取住房公积金支付物业费 一年可提取一次且不超过实际支付费用 [1] - 北京市从四方面加大公积金支持力度 包括优化首套房认定标准 提高二套房贷款额度并降低首付比例 提高年度缴存可贷额度 支持提取公积金付首付款同时申请贷款 [1] 政策调整规模与特征 - 上半年各地调整公积金政策近150条 优化方向包括提高贷款最高额度 优化住房套数认定标准 延长还款期限 支持提取公积金用于首付 支持异地互认互贷等 [1] - 公积金具有低利率特点 满足本地刚需改善特征明显 楼市需求主体为对房价和成本敏感的刚需刚改群体 [2] 市场影响与政策预期 - 深圳购房者在房价下跌背景下优先考虑公积金和商业组合贷 希望进一步提高公积金贷款额度 [2] - 城市更新已成为推动城市高质量发展重点内容 预计下半年各项配套政策有望加速落地 [2] - 8月上旬北京出台楼市新政具有明显信号意义 推动市场止跌回稳仍是政策核心目标 短期政策将聚焦城中村改造和专项债收储等已出台政策的落实 [2]

政策调整 - 优化住房公积金贷款使用次数认定标准 缴存人家庭购买首套或第二套自住住房申请住房公积金贷款时 原住房公积金贷款购买的住房已出售的可核减相应贷款次数 [1] - 下调住房公积金贷款首付款比例 使用住房公积金贷款购买家庭首套或第二套自住住房的首付款比例调整为不低于住房总价的15% [1] - 扩大患重病提取住房公积金范围 缴存人本人及配偶、父母、子女患重大疾病治疗造成家庭生活严重困难的可一年两次申请提取住房公积金 提取额度不超过医保核定的个人自付和个人自费之和 [2] 使用范围扩展 - 支持物业费提取住房公积金 缴存人本人及配偶支付苏州市行政区域内自住住房物业管理费可选择家庭任意一套住房申请提取住房公积金 一年可提取一次 合计提取额不超过实际支付的一年物业费用 [2] - 新政自9月1日起施行 有效期2年 [1] 市场影响 - 新规有利于鼓励换购住房 释放改善性购房需求 [1]

苏州楼市新政核心内容 - 首套房和二套房公积金贷款首付比例降至15% [1] - 优化公积金使用次数 已出售住房可核减相应贷款次数 [1] - 支持提取公积金支付物业费 每年一次且不超过实际支付额 [1] - 新政将于2025年9月1日执行 有效期2年 [2] 政策影响分析 - 降低刚需与改善群体购房门槛和成本 [2] - 拓宽公积金使用场景提升资金效率 [2] - 提振楼市消费意愿效果明显 [2] - 为"金九银十"销售旺季做好铺垫 [2] 全国政策趋势 - 北京五环外商品住房不限套数并调整公积金政策 [3] - 海南琼海取消新建商品住房销售价格备案管理 [3] - 首套房贷利率降至3.2%-3.6%历史低位 [3] - 超大城市郊区松绑 二线城市激活市场 三四线城市以价换量 [3] 市场供需特征 - 2025年上半年重点城市120平方米以上户型成交占比首破30% [4] - 核心城市优质地块集中入市 产品升级趋势明显 [4] - 改善型需求主导市场 [4] 区域市场表现 - 2025年7月苏州市区新房成交面积12.23万平方米 环比减70.12% [5] - 苏州成交均价22626元/平方米 环比下跌9.65% [5] - 2025上半年琼海房屋销售17.16万平方米 同比下降21.8% [5] - 琼海销售均价10636元/平方米 较2021年14135元/平方米下降24.7% [5] 政策展望 - 公积金工具运用将持续深化 [6] - 城市更新中旧改棚改节奏加快 [6] - 通过房票安置存量房收储等方式提升市场活跃度 [6] - 供给端可能调整"白名单"制度优化信贷支持 [6]

政策优化力度与方向 - 今年以来全国各地累计发布优化住房公积金相关政策约180次 涉及加大对多子女家庭 灵活就业群体支持力度 支持住房租赁消费等多个优化方向[1][2] - 公积金政策优化力度明显提升 正在从"购房保障"向"全周期居住服务"转型 拓宽使用场景提高了公积金使用效率[1] - 政策能够有效降低购房门槛 减少购房资金压力 激发潜在需求 进一步提振住房消费[1] 多子女家庭购房支持 - 北京市对京籍二孩以上家庭购房 住房公积金可贷款额度上浮40万元 最高可贷160万元 该政策自2024年10月起实施[2] - 山东省威海市提高多子女家庭最高贷款额度 最高贷款额度上浮由20万元提高至30万元 双职工家庭最高可贷130万元 单职工最高可贷90万元[2] - 北京市人民政府办公厅发布文件 明确提出加大对多子女家庭购房支持力度 结合实际出台适当提高住房公积金贷款额度等政策[2] 住房租赁消费支持 - 北京住房公积金管理中心优化租房提取业务模式 划转房租频率增加"按季直付" 业务申请时间扩展至房屋租赁合同备案有效期内[4] - 河北省邢台市明确租住商品住房的租房提取限额统一按多子女家庭标准计算 自然年度内合计提取限额提高至1.8万元[4] - 据贝壳研究院测算 2025年我国租房人口有望突破3亿 四大一线城市租房人口规模近4000万 占比接近50%[4] 多元化住房需求支持 - 广东 江苏两省及杭州 丽水 西安 青岛等城市允许提取住房公积金支付购房首付款 济南市允许提取公积金支付购买保障房首付款[6] - 杭州 温州 丽水 青岛打破公积金传统上与新房关联模式 提出购买二手住房也可提取公积金支付首付款[6] - 上海 青岛允许提取公积金用于老旧电梯更新 衡阳市在湖南省首推购买同小区停车位可提取公积金政策[6] 区域协同与灵活就业支持 - 深圳 珠海 汕头等六城签署协议加速实现区域内公积金服务"同城化" 成都和德阳实现公积金跨城贷款审批和资金发放[6] - 北京支持职工提取公积金支付京津冀地区保障性租赁住房租金 推动区域住房保障要素流通[6] - 成都市加大灵活就业人员参加住房公积金制度支持力度 年龄上限调整为不超过法定退休年龄 缴存最短时长由12个月调整为6个月[7]

社保政策调整核心内容 - 最高法明确用人单位与劳动者关于不缴纳社保的约定无效，自9月1日起执行 [1][3] - 社保缴纳成为与纳税同等的法定义务，企业逃避缴纳将面临法律追责 [3][4] - 2024年中国就业人员总数7.34亿，仅33.5%拥有完整"五险"覆盖 [4] 社保制度历史与构成 - 1993年首次提出社保体系目标，1999年《社会保险费征缴暂行条例》赋予员工追索权 [4] - 2019年起社保征收主体由社保局转为税务局，强化强制约束力 [5] - "五险一金"包括养老保险（占比最高）、医疗/失业/工伤/生育保险及住房公积金 [5] 社保缴纳现状与阻力 - 北京最低社保缴纳标准下个人月负担716元，灵活就业者费用翻倍 [6] - 23.5%外卖骑手明确拒绝参保，38.9%仅愿支出月收入5%用于社保 [7] - 2.4亿灵活就业者中，年轻人因回报周期长、现金需求优先而抵触缴纳 [7][8] 社保基金收支与财政压力 - 2024年社保基金预算收入11.89万亿元，支出10.61万亿元，财政补贴达2.6万亿元 [10] - "现收现付制"下需1.67个工作者支撑1名退休人员，但当前退休潮年均超2000万人，新增劳动力仅1700-1800万 [10][13][14] - 广东省贡献全国养老金调剂资金的47.47%（1158.14亿元），东部省份承担主要调剂责任 [15][16] 政策调整对行业的影响 - 中小微企业（如餐饮、零售）合规成本上升，可能挤压3%利润率的外卖等行业利润 [17][18] - 企业或通过降低工资或采用无人机/机器人替代人力来转嫁成本 [18] - 社保体系需改进跨省报销、城乡标准统一等问题以提升吸引力 [19][20] 长期趋势与个体选择 - 社保普惠化是刺激消费的政策方向，城镇职工与城乡居民养老保险待遇差距显著（3825元/月 vs 246元/月） [20][21] - 医疗保险被视为必要保障，养老保险虽回报周期长但具确定性 [21]

公积金政策优化调整 - 多地通过提高贷款额度、降低首付比例、扩大使用范围等措施降低居民购房成本 [1] - 深圳公积金最高可贷额度提高至231万元 可贷额度从账户余额14倍提至16倍 首付比例统一降至20% [2] - 江苏南京、淮安、盐城等地普遍上调贷款额度 淮安单方缴存额度从70万提至84万 双方缴存从100万提至120万 [3] - 扬州、常州等地降低二套房首付比例 扬州降至20% 常州降至15% [3] - 青岛放宽多子女家庭住房套数认定标准 购买第二套住房可按首套房享受利率优惠 [3][4] 公积金使用范围扩大 - 青岛将首付款提取范围扩展至二手房市场 购房人父母及子女也可提取公积金支付首付 [5] - 青岛新增"更新电梯"提取情形 允许提取公积金用于加装或更新电梯 [6] - 南京将公积金异地贷款范围从南京都市圈扩展至江苏全省 存量房贷最长年限从20年延至30年 [6] - 深圳与广东省10个城市建立协同发展机制 实现公积金异地使用便利化 [6] 公积金服务效能提升 - 深圳运用数字人民币和"智能合约"技术实现公积金提取"先到账、再验证" [7] - 深圳上线政务服务大模型"深小i" 实现高频业务"边聊边办" [7] - 青岛推出"住房公积金支付"平台 支持实时划转公积金用于多场景住房消费 [8] - 青岛实现购房贷款办理时限从20个工作日压缩至6个工作日 效率提升70% [8] 公积金资金使用情况 - 截至6月底深圳公积金累计归集资金9636.23亿元 累计提取6240.50亿元 [7] - 深圳支持1005.56万缴存人租房提取2446.39亿元 累计发放个人住房贷款3654.92亿元 [7] - 深圳新政出台后累计办理夫妻"冲还贷"业务18.22亿元 [2]