市场租金表现 - 2025年三季度50城住宅平均租金累计下跌0.61%，各月环比跌幅逐步扩大，7月、8月、9月环比跌幅分别为0.07%、逐步扩大、0.39% [2] - 截至2025年9月，50城住宅平均租金为34.74元/平方米/月，同比下跌3.76% [2] - 一线城市租金表现相对稳健，三季度累计下跌0.34%，跌幅较去年同期收窄；二线和三四线代表城市平均租金累计跌幅分别为0.76%和0.65%，跌幅较去年同期有所扩大 [6] - 从城市层级看，北京、上海、深圳租金水平稳居第一梯队，均在80元/平方米/月以上；46个重点城市三季度租金累计下跌，其中三亚跌幅最大，为1.91% [4][6] 投资回报率 - 2025年9月，50个重点城市租金房价比均值为2.21%，较2023年初低点提高0.23个百分点，较去年同期提高0.09个百分点 [9] - 各城市租金房价比分化明显，深圳、北京、上海等核心城市因房价较高，租金房价比仍在2.0%以下；而哈尔滨、贵阳等城市租金房价比在3.0%以上 [9] 政策环境 - 行业首部国家级行政法规《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，共7章50条，涉及规范出租承租活动、规范住房租赁企业和经纪机构行为、强化监督管理等内容 [13][15] - 国家发改委发布通知，将市场化租赁住房明确写入公募REITs新资产类型项目，为其利用资产证券化工具拓宽融资渠道提供政策支持 [17] - 地方政策以收储转租、完善监管体系为重点，多地推进收购存量商品房用作保障性住房，并推行房源核验码制度等监管措施 [19][21][22] - 需求端政策协同发力，包括提高租房提取公积金额度、扩大青年人才住房保障范围、构建“租购衔接”人才住房体系等 [23] 保租房REITs运营 - 2025年二季度保租房REITs运营稳健向好，基金收入整体同环比增幅在5%以上，净利润整体同环比增幅在7%-10%之间，可供分配金额整体同环比增幅在5%左右 [24] - 华夏北京保障房REIT受成功扩募影响，基金收入同环比增幅均超15% [24] - 二季度末各底层资产项目出租率普遍在95%以上，市场化机构运营的资产项目出租率回升明显，如华夏基金华润有巢REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT平均出租率均居近两年高位 [29] REITs市场发展 - 三季度保租房公募REITs首发与扩募筹备工作稳步推进，广州安居集团计划发行规模不低于8亿元的REITs，国泰海通城投宽庭保租房REIT拟扩募涉及3592套房源 [33] - 建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划于2025年9月在上交所完成首次扩募，成为市场首单持有型不动产ABS扩募项目，扩募募集规模4.53亿元 [33] - 市场化租赁住房被纳入公募REITs新资产类型，预计后续发行将加速 [36] 长租公寓企业格局 - 截至2025年三季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达139.8万间，较二季度末增加3.9万间；TOP5企业累计开业规模58.6万间，占TOP30总规模的41.9% [41] - TOP30企业合计管理房源量约198万间，较二季度末增加2.2万间；TOP5企业累计管理规模83.2万间，占比42.0% [43] - 房企系企业在开业和管理规模上均占据领先优势，其开业规模在TOP30中合计占比达46%，管理规模占比接近五成；地方国企系业务规模持续快速扩张，占比超20% [41][43][44]

住房租赁市场租金表现 - 2025年7月50城住宅平均租金单价为31.94元/平方米/月 环比下降1.51% 同比下降4.42% 传统毕业季租房旺季效应未现 市场进入以价换量阶段 预计三季度末前租金维持低位震荡 非核心城市和郊区房源面临更大降价压力 [1] - 长期来看重点城市租金走势更依赖经济基本面与需求端实质性改善 [1] 政策与法规动态 - 《住房租赁条例》自2025年9月15日起施行 为行业筑起刚性约束边界 指明高质量发展路径 通过规范市场秩序和保障租赁双方权益吸引长期资本进入 [8] - 深圳发布《关于促进"旅居人才"作用发挥的具体措施》 2025年计划新筹集建设保障性住房4万套(间) 广东省2025年上半年新筹集建设保障性住房10.39万套(间) 上海上半年建设筹措保障性租赁住房4.2万套(间) [9] - 多地出台支持政策 包括中山《进一步促进房地产市场高质量发展若干措施》 东莞《关于继续征集存量商品房用作保障性住房的公告》 海南《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定(修正草案)》 贵州《提振消费专项行动实施方案》 [9] 租赁企业项目开业与运营 - 报告期内样本企业新增24个租住项目开业 较上期小幅增长 其中小米北京青年公寓以2658套成为最大规模项目 [10][11][13] - 保利和寓 滨江暖屋 承寓 方隅公寓 恒泰星寓 乐乎公寓 瓴寓 龙湖冠寓 美寓 宁巢 融通融寓 万科泊寓 百瑞纪 雅诗阁 有巢公寓等企业均有新项目亮相 [13] - 企业定制服务（如小米青年公寓）具有租期稳定 现金流可预测 资产空置率低等优势 推动行业向规模化 专业化资产运营进阶 [13][14] 保租房REITs业绩表现 - 2025年第二季度8只保租房REITs单季度基金收入合计1.8亿元 净利润合计5360万元 其中国泰君安城投宽庭REIT收入4564.53万元和净利润2077.36万元均位居首位 [15][17] - 华泰紫金苏州恒泰REIT本期现金流分派率超0.77% 国泰君安城投宽庭REIT为0.75% 分红意愿较强 [15][17] - 底层资产平均出租率达95.43% 半数以上项目出租率超95% 多数项目保持高收缴率 运营维持高位 [18][19] 保租房REITs二级市场表现 - 截至2025年8月19日 8只保租房REITs近一个月价格回调明显 其中汇添富上海地产租赁住房REIT跌11.52% 中金厦门安居REIT跌10.98% 华泰苏州恒泰租赁住房REIT跌10.19% [20][22] - 红土深圳安居REIT今年以来涨9.95% 上市至今涨58.47% 招商蛇口租赁住房REIT今年以来涨17.10% 上市至今涨37.20% [20] 资产证券化进展 - 建信住房租赁基金持有型不动产ABS（扩募）于2025年8月8日获上交所通过 拟发行总额6亿元 该专项计划预留持续扩募空间 已储备20余个项目支持未来资产注入 [22]