交易主体与结构 - 中国海外发展旗下中海企业发展集团联合上海虹润置业（招商蛇口全资拥有）和杭州旅投房地产（中国旅游集团间接全资拥有）共同竞得上海新东安企业发展有限公司90%股权及相关债权以及上海新百安经济发展有限公司90%股权 [1][2] - 交易合计总价154.78亿元 其中中海出资81.53亿元 招商蛇口出资65.52亿元 中旅出资7.74亿元 [9] - 两宗地块剩余10%股权由徐汇城投继续持有 [9] 地块核心信息 - 地块位于上海地铁4、7号线东安路站地铁口 总可建面积53.4万㎡ 总成交金额439.53亿元 创全国涉宅地出让总价新高 [6][7] - 徐汇东安新村旧改项目包含第三宗纯宅地（127b-23地块）可建面积6.62万㎡ 成交金额83.5亿元 若计入则项目总金额达523亿元 [11] 权益分配 - 中海拥有125-31地块50.5%权益和127b-24地块30.5%权益 成为125-31地块大股东 [9][11] - 招商蛇口拥有125-31地块35%权益和127b-24地块55%权益 成为127b-24地块大股东 [9][11] - 中旅集团在两宗地块中各持有4.5%权益 [9]

地块概况 - 徐汇东安旧改地块总价达523亿元，成为"全国总价地王"，打破香港置地310 5亿元和恒基兆业508亿港元的纪录 [1][13] - 地块由三宗子地块组成，总建筑面积60万平方米，其中住宅42万平方米，纯宅地楼板价分别为12 41万元/平方米和12 6万元/平方米，综合用地楼板价7 5万元/平方米 [8][12][13] - 地块位于内环内徐汇核心区，紧邻地铁7号线，周边有复旦大学附属肿瘤医院、上海音乐学院等配套，距离黄浦江1公里 [6][8] 市场表现 - 周边高端住宅项目绿城潮鸣东方（均价19 5万元/平方米）和能建西岸誉府（均价14 3万元/平方米）均实现"日光"，单日销售额分别达69 88亿元和47 68亿元 [8] - 参考周边定价，该地块仅住宅部分货值预计达六七百亿元，未来入市将改变上海高端住宅市场格局 [8] - 纯宅地楼板价与周边新房开盘价存在价差，为未来定价预留空间 [8] 开发进展 - 地块前身为1950年代建设的工人住宅区，2024年启动上海史上最大单地块征收，涉及6057户居民，5天内实现99 95%签约率 [10][12] - 目前由上海国资企业新百安、新枫安、新东安持有，三家公司分别隶属徐汇城投和上海地产集团 [12][14] - 7月底将揭晓最终开发者，中海、招商等央企及深耕徐汇的房企可能参与，大概率采用合作开发模式 [15] 交易动态 - 上海公共资源交易中心挂牌转让新百安90%股权和新东安90%股权及相关债权，信息披露期至2025年7月29日 [15] - 两宗协议出让地块（127b-24和125-31）总价分别为98 18亿元和341 35亿元 [12]

地块概况 - 徐汇东安旧改地块总价达523亿元，成为"全国总价地王"，打破香港置地310.5亿元和恒基兆业508亿港元的土地交易纪录 [1][10] - 地块由三宗子地块组成，总建筑面积60万平方米，其中住宅42万平方米，纯住宅地块楼板价分别为12.41万元/平方米和12.6万元/平方米 [8][10] - 地块位于内环内徐汇核心区，紧邻地铁7号线东安路站，距离黄浦江畔直线1公里，周边有复旦大学附属肿瘤医院等配套 [5][8] 市场定位与潜力 - 地块周边绿城潮鸣东方项目均价19.5万元/平方米，能建西岸誉府均价14.3万元/平方米，均实现"日光"销售 [8] - 参考周边项目定价，仅住宅部分货值预计达六七百亿元，60万平方米体量可能改写上海高端住宅市场格局 [1][8] - 纯住宅地块楼板价12.41万-12.6万元/平方米，显著低于周边新房售价，为未来定价留出空间 [8][10] 开发进展与所有权 - 地块已拆分为"2宅地+1综合用地"，目前由上海国资企业新百安、新枫安、新东安三家公司持有 [9][11] - 综合用地125-31地块楼板价7.5万元/平方米，住宅占比60%，商业办公科研设计占比40% [10] - 现场已有桩机、挖掘机进场施工，但最终开发者尚未确定 [3][5] 交易动态 - 上海公共资源交易中心挂牌转让新百安90%股权和新东安90%股权及相关债权，披露期满日为2025年7月29日 [12][13] - 中海、招商等央企及深耕徐汇的房企可能参与开发，业内预测将采取合作开发模式 [13] - 地块前身为1950年代建设的工人住宅区，2024年旧改项目5天内实现99.95%征收生效 [9][10]