地块概况 - 徐汇东安旧改地块总价达523亿元，成为"全国总价地王"，打破香港置地310 5亿元和恒基兆业508亿港元的纪录 [1][13] - 地块由三宗子地块组成，总建筑面积60万平方米，其中住宅42万平方米，纯宅地楼板价分别为12 41万元/平方米和12 6万元/平方米，综合用地楼板价7 5万元/平方米 [8][12][13] - 地块位于内环内徐汇核心区，紧邻地铁7号线，周边有复旦大学附属肿瘤医院、上海音乐学院等配套，距离黄浦江1公里 [6][8] 市场表现 - 周边高端住宅项目绿城潮鸣东方（均价19 5万元/平方米）和能建西岸誉府（均价14 3万元/平方米）均实现"日光"，单日销售额分别达69 88亿元和47 68亿元 [8] - 参考周边定价，该地块仅住宅部分货值预计达六七百亿元，未来入市将改变上海高端住宅市场格局 [8] - 纯宅地楼板价与周边新房开盘价存在价差，为未来定价预留空间 [8] 开发进展 - 地块前身为1950年代建设的工人住宅区，2024年启动上海史上最大单地块征收，涉及6057户居民，5天内实现99 95%签约率 [10][12] - 目前由上海国资企业新百安、新枫安、新东安持有，三家公司分别隶属徐汇城投和上海地产集团 [12][14] - 7月底将揭晓最终开发者，中海、招商等央企及深耕徐汇的房企可能参与，大概率采用合作开发模式 [15] 交易动态 - 上海公共资源交易中心挂牌转让新百安90%股权和新东安90%股权及相关债权，信息披露期至2025年7月29日 [15] - 两宗协议出让地块（127b-24和125-31）总价分别为98 18亿元和341 35亿元 [12]

地块概况 - 徐汇东安旧改地块总价达523亿元，成为"全国总价地王"，打破香港置地310.5亿元和恒基兆业508亿港元的土地交易纪录 [1][10] - 地块由三宗子地块组成，总建筑面积60万平方米，其中住宅42万平方米，纯住宅地块楼板价分别为12.41万元/平方米和12.6万元/平方米 [8][10] - 地块位于内环内徐汇核心区，紧邻地铁7号线东安路站，距离黄浦江畔直线1公里，周边有复旦大学附属肿瘤医院等配套 [5][8] 市场定位与潜力 - 地块周边绿城潮鸣东方项目均价19.5万元/平方米，能建西岸誉府均价14.3万元/平方米，均实现"日光"销售 [8] - 参考周边项目定价，仅住宅部分货值预计达六七百亿元，60万平方米体量可能改写上海高端住宅市场格局 [1][8] - 纯住宅地块楼板价12.41万-12.6万元/平方米，显著低于周边新房售价，为未来定价留出空间 [8][10] 开发进展与所有权 - 地块已拆分为"2宅地+1综合用地"，目前由上海国资企业新百安、新枫安、新东安三家公司持有 [9][11] - 综合用地125-31地块楼板价7.5万元/平方米，住宅占比60%，商业办公科研设计占比40% [10] - 现场已有桩机、挖掘机进场施工，但最终开发者尚未确定 [3][5] 交易动态 - 上海公共资源交易中心挂牌转让新百安90%股权和新东安90%股权及相关债权，披露期满日为2025年7月29日 [12][13] - 中海、招商等央企及深耕徐汇的房企可能参与开发，业内预测将采取合作开发模式 [13] - 地块前身为1950年代建设的工人住宅区，2024年旧改项目5天内实现99.95%征收生效 [9][10]

上海楼市整体表现 - 2025年一季度上海房地产业开发投资同比增长5.1%，商品房施工面积同比增长7.3%，住宅施工面积同比增长9.5%，住宅类商品房销售面积达329.78万平方米，同比增长2.2% [4] - 4月二手房网签量突破1.5万套，周末单日成交屡破千套，全月有望冲击2万套，一季度二手房网签量超6.8万套，同比大增54.5%，成交面积同比增长51% [4][7] - 3月上海二手房价格指数环比上涨0.75%，1月和3月均环比上涨，仅2月受春节影响下跌，去年四季度以来二手住房价格指数累计上涨1.5% [7] 二手房市场 - 上海二手房市场连续6个月超过1.5万套枯荣线，3月全月成交2.7万套创2021年来新高 [7] - 周末成交冲高效应明显，4月19日单日成交量达1242套 [7] - 市场持续升温且无新政刺激，价格筑底信号明显，信心不断修复 [7] 新房市场 - 浦东新区翡云悦府认购率达412%，创年内新高，均价约10.72万元/平方米 [9] - 多个改善型楼盘认购率表现抢眼，如前滩公馆335%、金海汀云台312%、能建西岸誉府272%、浦发莲园326% [9] - 中高端改善型楼盘受市场欢迎，去化率高，反映"好房子"时代需求 [10] 土地市场 - 上海三批次土地集中出让平均溢价率达30%，静安大宁地块溢价32.31%，楼面价9.27万元/平方米，浦东北蔡地块溢价40%，楼面价7.15万元/平方米 [10] - 开发商拿地信心显著增强，土地市场热度上涨 [10] 政策与规划 - 上海加快推进"两旧一村"改造，计划到2026年底全面启动整体改造项目，2027年基本完成 [10] - 2025年将完成12万平方米零星旧改（涉及4354户）、31万平方米旧住房成套改造，启动25个城中村改造项目，一季度已认定6个 [10]