报告行业投资评级 - 报告未明确给出深圳甲级写字楼市场的具体投资评级（如买入、持有、卖出）[1][3][4] 报告核心观点 - 2025年第四季度深圳甲级写字楼市场延续“去化回升、价格承压”的局面，市场筑底延续，复苏节奏取决于宏观与信心变化[3] - 年末集中签约带动净吸纳量升至163,123平方米，叠加零新增供应，空置率环比下降1.5个百分点至24.6%[3] - 全市平均有效租金降至145.6元/平方米/月，环比下跌1.9%，跌幅较上一季度收窄0.3个百分点，价格调整边际放缓但缺乏企稳支撑[3] - 需求回升偏向周期性修复而非普遍扩张，TMT（47.9%）与金融（25.9%）合计贡献超七成成交，搬迁（54.2%）仍为主导[3] - 展望2026年，全年新增供应预计超过104万平方米，前海与深超总片区为主要入市区域，上半年空置率上行与租金下行压力更易体现，下半年市场表现取决于宏观经济走势与企业信心[4] 租金走势 - 第四季度全市甲级写字楼平均租金为145.6元/平方米/月，环比下跌1.9%[3][8] - 租金跌幅较上一季度收窄0.3个百分点，跌势放缓[3][8] - 分区域看，前海、宝安中心区租金环比跌幅较大，分别为3.4%和3.2%，福田中心区与科技园均下跌约2.0%，罗湖、后海变幅相对稳定[8][11] - 业主定价策略从“普遍性让利”转向“以去化为目标的差异化让利”[8] - 部分楼宇业主通过内部客户回迁、空间整合来缓解去化压力，减轻租金快速下探压力[8] - 展望2026年一季度，若延后项目集中入市，短期租金仍面临下行压力，全年租金可能呈现“波动收敛但仍偏弱”的轨迹[9] 供应和需求 - 2025年第四季度市场未录得新增供应，净吸纳量升至163,123平方米[3][12] - 2025年全年新增供应约42.9万平方米，净吸纳量约31.4万平方米，均处于近十年低位，市场呈“供需双弱”格局[12] - 本季度租赁需求三大来源为TMT（47.9%）、金融业（25.9%）和商贸零售（12.5%）[3][13] - TMT需求集中在AI+、跨境电商平台与网络安全等细分方向[13] - 交易性质上，搬迁占主导（54.2%），新设立占比为34.7%[13] - 福田租户外流减弱，客户留存率提升至66.7%，前海持续吸纳跨区域搬迁需求[13] - 纵观全年，TMT、专业服务业与金融业是核心需求支撑，全年新设立占比同比下滑至25.7%[14] - 展望2026年，新增供应预计超过104万平方米，上半年在集中入市推动下，空置率或阶段性上行，租金让利延续[14] 投资市场 - 2025年第四季度录得一宗大宗交易：峰岹科技以7.1亿元购入润融大厦整栋物业，成交单价约28,258元/平方米[18] - 2025年全年深圳写字楼大宗交易成交额约86.7亿元，同比显著增长[3][18] - 全年交易以自用型买家为主，投资型交易活跃度偏低[18] - 企业在租金下行及融资成本降低背景下，倾向于通过自持物业锁定长期成本并优化资产结构[18] - 展望2026年，交易节奏取决于融资条件、价格预期及租金与空置率走势，短期内大宗交易更可能继续以企业自用与低位配置为主[18] 市场数据与指标 - 2025年第四季度深圳甲级写字楼总存量约1,067万平方米[21] - 各子市场关键数据（2025年第四季度）： - 罗湖：租金122.0元/平方米/月，空置率29.3%[11][21] - 福田中心区：租金172.1元/平方米/月，空置率17.7%[11][21] - 福田-车公庙：租金140.0元/平方米/月，空置率24.8%[11][21] - 南山-科技园：租金129.7元/平方米/月，空置率14.8%[11][21] - 南山-后海：租金173.3元/平方米/月，空置率33.2%[11][21] - 南山-蛇口：租金151.8元/平方米/月，空置率27.2%[11][21] - 南山-前海：租金126.7元/平方米/月，空置率32.9%[11][21] - 宝安中心区：租金119.5元/平方米/月，空置率27.6%[11][21] - 2026-2028年各区域新增写字楼面积预测显示，前海与福田中心区是未来供应主要区域[6]

中国内地写字楼市场前景 - 市场前景充满挑战 主要因供应充足 [1] - 上海写字楼租金第三季按季下降0.8% [1] - 上海第三季写字楼供应量增加11.6万平方米 因两栋新办大楼完工 [1] - 上海写字楼净吸纳量按季增长6.7%至10万平方米 [1] - 未来六个月预计有82万平方米新供应进入上海市场 [1] - 预计因明后两年供应充足 上海写字楼租金明年将继续下降 [1] 香港写字楼市场复苏信号 - 有更多明确信号指出香港写字楼市场正在复苏 [1] - 随着2026至2027年供应量下降 尤其在中环地区 香港中环的甲级写字楼市场正接近见底 [1] - 香港写字楼市场的复苏将继续惠及拥有香港甲级写字楼业务的股票 [1] 受益公司列表 - 受益公司包括太古地产(01972) [1] - 受益公司包括太古股份公司A(00019) [1] - 受益公司包括置地公司 [1] - 受益公司包括希慎兴业(00014) [1] - 受益公司包括恒基地产(00012) [1]

市场整体趋势 - 香港写字楼市场呈现需求回升迹象 尽管面临利率压力 需求疲弱及供应过剩等结构性挑战 [1] - 金融板块复苏 用家积极购置物业及政府政策引导的搬迁需求为市场注入新动能 [1] - 中环核心区超甲级物业表现亮眼 租金有望于未来数年率先回升 [1] 核心区域租赁动态 - 中小型对冲基金及量化基金积极进驻中环核心地段 租赁面积1500-5000方呎 [1] - 国际金融中心 友邦金融中心及遮打大厦等地标物业受追捧 租金维持在每呎110-130港元 [1] - 中环次级地段写字楼租金普遍每呎40-60港元 与铜锣湾及西九龙高品质甲级物业形成直接竞争 [1] - 部分金融机构租户已考虑迁往周边区域 [1] 自用交易与政策影响 - 2025财年录得多宗大型自用交易 包括香港科技大学 香港律师公会及雇员再培训局合共吸纳逾43万方呎楼面 [1] - 长期持有策略有助遏制市场持续下滑 [1] - 商业楼宇改建为学生宿舍的新政策预计每年产生84.5万方呎搬迁需求 其中约半数由区内甲级写字楼吸纳 [1] 金融活动支撑需求 - 香港上半年重登全球IPO集资榜首 筹集逾1071亿港元 [2] - IPO活动预计为投资银行及专业服务机构创造大量商机 进一步支撑核心区写字楼需求 [2] 需求量化预测 - 若金融行业持续复苏 香港写字楼年度吸纳量将回升至疫情前130万方呎水平 [2] - 用家购置带来40万方呎需求 搬迁需求产生另外40万方呎需求 年度总吸纳量预计达210万方呎 [2] 空置率与租金展望 - 在乐观情景下 空置率预计于2026年达到16%峰值 随后逐步下降至2030年的6% [2] - 空置率下降或将引发写字楼租金反弹 [2]