房地产市场库存现状 - 2025年房地产市场止跌企稳，狭义库存和去化周期处于双降区间，行业去库存初见成效 [1] - 4月末50城狭义库存面积为30557万平方米，环比降1%，同比降10%，回落至近年来低点 [2] - 重点城市去化周期达20.98个月，环比降0.5%，同比降6%，跌幅逐步收窄 [1][2] 分能级城市库存表现 - 一线城市库存规模持稳，4月末达4155万平方米，环比微增2%，同比微降0.25% [5] - 二线和三四线城市库存规模收缩，同环比跌幅均为11%和1% [5] - 一线和二线城市去化周期回落至20个月以内，三四线仍达30个月，库存风险存在 [1][5] 库存新鲜度分析 - 110城中54%库存为2020-2023年供应，2015年及之前老旧库存占比19% [9] - 一线城市库存新鲜度优于二三线，2022-2023年新增供给占比分别为11.23%和17.14% [8][12] - 深圳、杭州、成都等热点城市库存新鲜度高，2023年供给占比达38%/25%/25%，无锡老旧库存占比近30% [13][14] 库存面积段分布 - 100-140平方米产品合计占比44%，为库存主力，70平方米以下和180平方米以上占比回落至8%和5% [15] - 一线城市以80-120平方米中小面积为主，占比约20%，二线和三四线集中在100-140平方米，占比超20% [18] 库存户型结构 - 三房户型库存占比52%，四房占比28%，两者合计达80% [21] - 各能级城市三房占比均超50%，一线和二线城市四房占比达30%，三四线为25% [21] 城市分类及特征 - 热点恒热城市（如上海、杭州、成都）库存见底，去化周期15个月以内，2023年供给占比超25% [24] - 老旧库存积压城市（如无锡、呼和浩特）去化周期超30个月，2018年及之前库存占比较高 [24] - 供需错配城市（如广州、大连、东莞）消化周期适中但外围或刚需户型库存难去化 [24]

报告行业投资评级 - 房地产开发和运营无评级 [3] - 房地产服务无评级 [3] 报告的核心观点 - 2025年5月22日权益市场各版块多数下跌，申万房地产指数下跌1.39% [3] - 房地产板块中深深房A等涨幅居前，三湘印象等跌幅居前 [4] - 百强房企总土储货值缩水13%至25.23万亿，去化周期升至6.93年历史新高 [5] - 上交所通过武汉城建2.51亿ABS发行计划 [5] - 滨江集团21.85亿杭州萧山地块拟建18幢住宅 [6] - 广州越秀集团“22越秀集团MTN001”拟于5月30日兑付本息 [8] - 万科与深圳地铁集团签署42亿借款合同并收到借款，约定以万物云股票质押 [8] - 金地商置宣布执行董事变动及建议委任新执行董事 [8] 根据相关目录分别进行总结 市场行情 - 2025年5月22日，上证综指和深证综指分别下跌0.22%和0.95%，沪深300和中证500分别下跌0.06%和0.95%，申万房地产指数下跌1.39% [3] 个股表现 - 涨幅较大的前五名个股为深深房A、海泰发展、南国置业、深振业A、皇庭B，涨幅分别为3.54%、2.57%、1.92%、1.48%、0.99% [4] - 跌幅较大的个股为三湘印象、华夏幸福、阳光股份、粤宏远A、栖霞建设，跌幅分别为-7.77%、-6.39%、-5.24%、-3.84%、-3.81% [4] 行业新闻 - 截止2024年末，TOP100房企总土储货值合计为25.23万亿元，较去年末下降13%；总土储权益货值合计18.17万亿，货值权益比为72%，较往年略有提升；土储货值去化周期加权值为6.93年，为历史新高 [5] - 5月22日，上交所披露海通资管 - 武汉城建 - 地产集团都市产业大厦的资产支持专项计划状态已更新为“已通过”，拟发行债券总额为2.51亿元 [5] - 5月22日，杭州滨亿房地产开发有限公司在萧山区市北单元启动杭政储出【2025】43号地块项目方案公示，该地块由滨江集团于4月28日以21.85亿元竞得，成交楼面价24471元/㎡，溢价率达16.53% [6] 公司公告 - 广州越秀集团“22越秀集团MTN001”拟于5月30日兑付本息，债券规模为10亿元，本计息期票息为2.68% [8] - 万科与深圳地铁集团签署《不超过人民币42亿元借款合同》并收到42亿元借款，同时签署《42亿借款补充协议》，约定以不超过60亿元万物云股票作为质押物，质押率70% [8] - 金地商置宣布凌克先生将不再担任执行董事，退任于2025年6月25日股东周年大会结束后生效，建议委任李荣辉先生为执行董事 [8]

核心观点 - 2025年1月末50个重点城市新建商品住宅狭义库存为31093万平方米，环比下降1%，同比下降11%，去化周期为21.53个月，同比增加12% [4] - 广州、武汉、南京等重点城市去化周期仍超过20个月，存在去化难题，其中广州增城区、武汉东西湖区外围区域库存高企，南京70平以下酒店式公寓库存积压严重 [2][4][6][8] - 广州、武汉库存主力为100-140平中等面积段，南京库存主力为70平以下小面积段，且南京小面积段中90%为酒店式公寓等投资属性产品 [6] - 广州增城区、武汉东西湖区库存套数占比分别达23.12%和14.28%，较2024年末分别增长0.09和0.07个百分点，供需失衡显著 [8][14] - 南京江宁区库存套数占比达21.2%，较2024年末上升0.19个百分点，而核心区玄武、秦淮库存占比不足5% [10][11] 库存总量与去化周期 - 2025年1月末50城狭义库存为31093万平方米，环比降1%，同比降11%，去化周期为21.53个月，同比增12% [4] - 长春、北京、南宁、郑州、福州、广州、武汉、南京等多城去化周期超20个月 [4] 库存面积段特征 - 广州2025年1月末库存主力为100-120平，占比21.64%，较2024年末降0.07个百分点 [6] - 武汉2025年1月末库存主力为100-140平，占比近6成，较2024年末降0.52个百分点 [6] - 南京2025年1月末70平以下库存套数占比达29.31%，其中90%为酒店式公寓等投资属性产品 [6] 库存区域分布特征 - 广州增城区库存套数占比23.12%，较2024年末增0.09个百分点；花都区占比12.89%，增0.20个百分点 [8][9] - 武汉东西湖区库存套数占比14.28%，较2024年末增0.07个百分点；汉阳区占比7.95%，增0.29个百分点 [8][9] - 南京江宁区库存套数占比21.2%，较2024年末增0.19个百分点；浦口区占比16.71%，增0.28个百分点 [10][11] 库存与成交结构对比 - 广州成交结构以100-120平和80-90平为主，占比均为23%，与库存结构基本匹配，仅80-90平成交占比显著超过库存占比 [12] - 武汉成交结构以100-120平和120-140平为主，占比分别为34.8%和24.8%，与库存结构高度趋同 [13] - 南京江宁区库存占比与成交占比均为21%，供需平衡，但70平以下库存占比29.2%，成交占比不足10%，供过于求显著 [15][16]