商品房现售制度推行背景 - 河南信阳成为全国首个全面实施商品房现售制度的城市，新出让土地开发商品房一律实行现房销售[1] - 现售制度旨在重塑购房者信心，但当前行业流动性紧张可能制约其大规模推广[1] - 预售制度曾助力房地产高速发展，但在行业调整期加剧了风险敞口[1] - 2024年全国房地产开发企业到位资金10.77万亿元，其中定金及预收款3.36万亿元，占比31.2%[4] 商品房预售制度历史与现状 - 预售制度起源于香港，1994年引入中国，为房企提供重要融资渠道[3] - 早期部分项目仅靠"卖图纸"即可获得启动资金，后监管趋严但仍占资金来源重要部分[3] - 2020年"三道红线"政策出台后，取消预售制度声音再起[4] - 2021年下半年信贷收紧导致部分项目烂尾，引发"停工停贷"现象[4] 市场变化与政策导向 - 2023年以来现房销售占比升至30%左右，海南等地区已实施全域现房销售[5] - 2024年7月中央文件明确提出改革商品房预售制度[5] - 住建部将推进现房销售列为2025年重点工作[5] - 深圳、长沙、昆明等地已试点现房销售或将其写入政府工作报告[6][7] 取消预售制度的争议 - 预售制度已完成促进供应的历史使命，但全面取消可能加剧行业流动性紧张[9] - 出险房企高度依赖预售资金，取消可能导致资金链断裂风险[9] - 湖南省住建厅警告全面现售可能引发行业震动、GDP收缩等三大风险[10] - 多地采用"有力有序"措辞，显示改革需渐进推进[11] 渐进式改革路径 - 湖南方案建议强化预售资金监管同时推进现房销售试点[13] - 金融支持、降低地价、优化审批流程是现售配套政策关键[14] - 信阳采取"新老有别"政策，新出让土地全面现售但已开工项目仍可预售[15] - 专家建议库存大地区适合推进现售，供应紧张地区需谨慎[15] - 未来将呈现期房与现房并存格局，预售监管将趋严[16]

现房销售政策推进 - 信阳市住建局发布文件，在中心城区推行"新老有别"的现房销售政策：新取得施工许可证项目需主体封顶方可预售，新出让土地一律现房销售 [1][6] - 政策明确预售资金监管措施：购房款存入监管账户设为网签前置条件，重点监管资金专项用于工程建设，一般监管资金可由房企提取使用 [6][7] - 文件要求严格实行项目开发公司制，禁止投资人违规抽调资金或抽逃出资，强调自有资金购地原则 [7] 行业影响分析 - 现房销售将降低购房者风险，避免期房销售中的烂尾和质量问题，但会考验房企产品力和资金周转能力 [8] - 信阳市场库存压力较大，2025年1-4月市本级仅成交1宗涉宅用地，新政短期对市场影响有限 [8] - 现房销售可能导致房企拿地门槛提高，需重新评估财务测算模型 [8] 预售制改革背景 - 商品房预售制实施30年，曾助力行业快速扩张，但伴随"存量时代"到来，其弊端（烂尾、质量纠纷等）日益凸显 [10] - 2022年末以来全国超30省（市）出台现房销售政策，海南为首个全面落地省份，合肥、郑州等地开展试点 [11] - 2025年全国住建工作会议将现房销售列为构建房地产发展新模式的重要内容 [12] 政策实施路径 - 现房销售需配套融资政策支持，包括土地出让金缓缴、审批程序简化、开发贷比例提升等供给端措施 [13] - 需求端可考虑现房带押过户、贷款额度上浮等激励政策 [13] - 业内建议按库存规模差异化推进：高库存地区可先行试点改善供需，低库存地区需控制节奏 [13][14]

现房销售政策推进 - 信阳市住建局发布文件，明确在中心城区按"新老有别"原则推行现房销售：新取得施工证项目需主体封顶方可预售，新出让土地一律现房销售[1][5] - 政策背景为行业降速下预售制弊端暴露，2022年末以来全国超30省(市)出台现房销售相关政策[1][10] - 信阳成为全国首个明确全面落实现房销售的城市，政策对已取得施工证项目保留原有预售条件(投资达25%或工程进度过半)[5][6] 预售资金监管强化 - 将预售资金存入监管账户设为网签前置环节，要求合同注明监管账号确保专户专存，违规企业将被锁定网签功能[6] - 重点监管资金专项用于工程建设，按进度直接拨付至施工单位；一般监管资金可由房企自主使用[6] - 严禁项目交付前抽调资金或提前分红，要求房企用自有资金购地，杜绝"空手套白狼"[6] 市场影响分析 - 对购房者降低烂尾和货不对板风险，对房企产品力提出更高要求[6] - 信阳1-4月仅成交1宗涉宅用地，库存压力大，新政短期影响有限[7] - 现房销售将增加房企资金压力，需配套融资政策支持(如开发贷比例提升、利率下调等)[11] 行业模式转型 - 预售制实施30年来支撑行业快速扩张，但存量时代下烂尾、质量等问题凸显[8][10] - 海南为首个全面落实现房销售省份，合肥、郑州等地开展局部试点[10] - 未来期房与现房将长期并存，政策不会"一刀切"过渡[12] 配套政策建议 - 库存大地区可先行试点现房销售改善供需，库存小地区需精准把控力度[11] - 供给端需土地出让金缓缴、审批简化等支持，需求端可提高现房贷款额度[11] - 现房销售成为2025年全国住建工作会议提出的房地产发展新模式重要内容[10]