公司背景与评级 - 公司隶属于中建集团旗下中国海外集团 关联方拿地稳健且销售市占率提升 交付资源充足且项目能级持续提升 [1] - 开源证券首次覆盖并给予买入评级 预计2025-2027年归母净利润为16.1亿元、17.6亿元、19.6亿元 对应EPS为0.49元、0.54元、0.60元 当前股价对应PE为9.5倍、8.7倍、7.8倍 [1] 财务表现 - 2019-2024年收入复合增长率23.1% 利润复合增长率25.7% 基础物管收入占比超70% [1] - 2024年利润增速高于收入增速 销售毛利率提升0.7个百分点至16.6% 净利率提升0.5个百分点至10.8% 主要因基础物管毛利率提升 [1] - 2019-2023年分红比例保持30%左右 2024年提升至35.8% 但相较主流物企派息率仍较低 [1] 管理规模与扩张 - 截至2024年末在管面积4.31亿平方米 同比增长7.4% 其中关联方占比60.6% 住宅占比71.3% [2] - 2024年新签面积7410万平方米 第三方占比63.3% 新签合约额达44.4亿元 新签单价同比提升21.6% [2] - 关联方中国海外发展2024年权益销售规模行业第一 市占率提升至3.21% 拿地金额806亿元行业第一 一线城市占比77% [2] 业务结构与发展 - 在管项目规模持续提升 通过亏损项目退出和高端住宅交付实现结构调整 盈利能力持续改善 [1] - 住户增值业务通过"优你互联"子品牌实现 2019-2024年收入复合增长率28.6% 近年因低毛利率业务占比增加导致整体毛利率下降 [2] - 非住户增值业务受地产销售下行影响 收入和毛利率下降 后续重点发展工程服务业务 [2] - 停车位服务与关联方签署框架协议进行车位买卖 受地产销售影响近年收入下降 [2]

投资评级 - 首次覆盖给予买入评级 当前股价5 10港元对应2025-2027年PE分别为9 5倍 8 7倍和7 8倍 [1][6] 核心观点 - 关联方中国海外发展2024年权益销售规模行业第一 市占率提升至3 21% 拿地金额806亿元居行业首位 其中一线城市占比77% 为物业交付提供优质资源 [8][83] - 公司通过退出亏损项目及高端住宅交付优化结构 基础物管毛利率连续两年提升 2024年达16 0%同比增1 0pct [7][79] - 第三方拓展成效显著 2024年新签面积7410万方中第三方占比63 3% 新签单价同比提升21 6%至59 9元/平 [8][76] 财务表现 - 2024年收入140 24亿元同比增长7 3% 归母净利润15 11亿元同比增长12 5% 毛利率和净利率分别提升0 7pct/0 5pct至16 6%/10 8% [7][41] - 2019-2024年收入及净利润复合增长率分别为23 1%和25 7% 基础物管收入占比76 1%保持主导地位 [7][41] - 派息比例2024年提升至35 8% 经营性净现金流13 13亿元覆盖除税前净利润0 86倍 [7][52] 管理规模 - 截至2024年末在管面积4 31亿平同比增长7 4% 其中关联方占比60 6% 住宅业态占比71 3% [8][66] - 进驻城市167座 在管项目2232个 港澳地区保持最大中资物企地位 [66] 增值业务 - 住户增值服务2024年收入13 8亿元同比增长7 2% 近5年复合增长率28 6% 但毛利率降至25 5%因低毛利零售及家装业务占比提升 [9][106] - 非住户增值服务受地产下行影响 2024年收入18 3亿元同比下降14 7% 工程服务业务占比提升至56 3% [9][114] - 车位买卖业务2024年收入1 4亿元同比下降27 9% 出售数量降至2224个 [9][115] 预测与估值 - 预计2025-2027年归母净利润16 1/17 6/19 6亿元 对应EPS 0 49/0 54/0 60元 [6][128] - 当前估值低于可比物企均值 2025年PE 9 5倍较行业平均14 5倍折价34% [129]