核心观点 - 公司1H25业绩略低于市场预期 收入同比增长4%至70.9亿元 归母净利润同比增长4%至7.7亿元 主要受其他收入下降及减值拨备新增影响 [1] - 中期每股派息0.1港元 派息比例提升至40% [1] - 外拓质量平稳提升 千万元级项目年化合约额均值增长17% 城市运营占比超60% [1] - 在管面积净增500万平米 退盘2680万平米推动基础物业毛利率提升0.1个百分点至13.6% [1] 业务表现 - 增值服务整体承压 住户增值服务收入同比下降12%至6.1亿元 其中房屋租售服务收入逆势增长6% 居家生活服务及商业运营收入下降26% [2] - 非住户增值服务受地产相关业务拖累 工程服务收入保持双位数增长 [2] - 综合回款率小幅改善 贸易应收款原值同比增长1%低于收入增速 [2] 经营展望 - 下半年经营料平稳改善 低效项目退盘压力边际减弱 [2] - 公司加大资产运营服务及居家生活服务推进力度 预计对下半年业务形成支撑 [2] 盈利与估值 - 下调2025/2026年盈利预测5%/6%至16.0亿元/17.1亿元 对应同比增长6%/7% [2] - 维持跑赢行业评级及目标价6.5港元 对应12倍2025年市盈率 当前交易于10倍2025年市盈率 [2]

盈利预测与评级 - 中金下调2025年和2026年盈利预测5%和6%至16.0亿元和17.1亿元 同比分别增长6%和7% [1] - 维持跑赢行业评级和目标价6.5港元 对应12倍2025年市盈率 隐含22%上行空间 当前交易于10倍2025年市盈率 [1] 1H25业绩表现 - 1H25收入同比增长4%至70.9亿元 归母净利润同比增长4%至7.7亿元 略低于市场预期 [2] - 业绩低于预期主因其他收入下降及新增减值拨备 [2] - 中期每股派息0.1港元 含普通派息0.09港元和特别派息0.01港元 派息比例40% 高于2024年36%和1H24 35% [2] 外拓项目与在管面积 - 1H25外拓年合约额约9.8亿元 与去年同期大体持平 其中城市运营占比超60% [3] - 千万元级项目年化合约额均值提升17% 外拓质量平稳提升 [3] - 上半年末在管面积较2024年末净增500万平米 期间退盘2,680万平米 [3] - 包干制下基础物业毛利率小幅提升0.1个百分点至13.6% [3] 增值服务表现 - 住户及非住户增值服务收入均出现下行 受整体环境影响 [4] - 住户增值服务收入同比下降12%至6.1亿元 其中社区资产运营服务收入同比增长6% 居家生活服务及商业运营收入同比下降26% [4] - 非住户增值服务受地产相关业务拖累 工程服务收入保持双位数增长 [4] 回款与应收账款 - 1H25综合回款率同比小幅提升 当年回款率上行而往期回款率下行 [5] - 贸易应收账款原值同比增长1% 低于上半年收入增速 [5] 下半年经营展望 - 预计下半年经营趋势平稳中略有改善 [6] - 低效项目规模恢复至合理水平 退盘压力边际减弱 [6] - 公司加大资产运营服务及居家生活服务推进力度 预计对业务进展形成支撑 [6]

盈利预测与评级 - 中金下调2025年和2026年盈利预测5%和6%至16.0亿元和17.1亿元 对应同比增速分别为6%和7% [1] - 维持跑赢行业评级和目标价6.5港元 对应12倍2025年市盈率 隐含22%上行空间 当前交易于10倍2025年市盈率 [1] 中期业绩表现 - 1H25收入同比增长4%至70.9亿元 归母净利润同比增长4%至7.7亿元 略低于市场预期 [2] - 业绩低于预期主因其他收入下降及新增减值拨备 [2] - 中期每股派息0.1港元 包含普通派息0.09港元和特别派息0.01港元 派息比例达40% 高于2024年36%和1H24 35% [2] 外拓项目与在管面积 - 1H25外拓年合约额约9.8亿元 与去年同期大体持平 其中城市运营占比超60% [3] - 千万元级项目年化合约额均值提升17% 外拓质量平稳提升 [3] - 上半年末在管面积较2024年末净增500万平方米 期间退盘2,680万平方米 [3] - 退盘推动包干制基础物业毛利率小幅提升0.1个百分点至13.6% [3] 增值服务表现 - 住户及非住户增值服务收入均出现下行 [4] - 住户增值服务收入同比下降12%至6.1亿元 其中社区资产运营服务收入同比增长6% 居家生活服务及商业运营收入同比下降26% [4] - 非住户增值服务受地产相关业务拖累 工程服务收入保持双位数增长 [4] 回款与应收账款 - 1H25综合回款率同比小幅提升 当年回款率上行而往期回款率下行 [5] - 贸易应收账款原值同比增长1% 低于同期收入增速 [5] 下半年经营展望 - 低效项目规模恢复至合理水平 退盘压力边际减弱 [6] - 公司加大资产运营服务及居家生活服务推进力度 预计对下半年业务形成支撑 [6]

核心财务表现 - 2025H1营业收入70.9亿元 同比增3.7% [1] - 归母净利润7.7亿元 同比增4.3% 略低于市场预期 [1] - 毛利率17.0% 同比提升0.2个百分点 归母净利率10.8% 同比提升0.1个百分点 [1] - 基本每股收益0.23元 同比增4.3% [1] - ROE为28.8% 同比下降5.0个百分点 [1] - 中期股息每股10港仙 同比增18% 分红比例提升至40% [1] 管理规模与结构 - 期末在管面积4.36亿平方米 同比增1.2% [2] - 新增在管面积3180万平方米 其中第三方占比84% 住宅与非住宅分别占比41%/59% [2] - 在管面积结构：关联方60.9%/第三方39.1% 包干制82.9%/酬金制17.1% 住宅72.6%/非住宅27.4% [2] - 新增外拓合约面积0.35亿平方米 同比降14% 合同额9.8亿元 同比降5% [2] - 外拓业态结构：住宅12.9%/商写23.2%/城市运营63.9% [2] - 外拓项目来源：大企业45.8%/事业单位23.9%/公建物业20.3% [2] 业务板块表现 - 物管收入56.0亿元 同比增8.3% 占比78.9% 毛利率15.5% 同比升0.1个百分点 [3] - 非住户增值服务收入8.6亿元 同比降5.9% 毛利率13.4% 同比降0.7个百分点 [3] - 住户增值服务收入6.1亿元 同比降11.6% 毛利率35.2% 同比大幅提升5.0个百分点 [3] - 停车位买卖收入0.3亿元 同比降62.9% [3] - 包干制物管毛利率13.6% 同比升0.1个百分点 [3] - 非住户增值细分：工程服务增14.0%/交付前服务降19.0%/销项查验降46.3%/顾问咨询降76.2% [3] - 住户增值细分：社区资产经营服务增6.3%/居家生活服务及商业运营降26.3% [3] 战略发展动向 - 积极扩展城市服务、写字楼、医院、金融机构等多业态布局 [3] - 背靠中海地产优势 聚焦三大都市圈及一二线核心城市 [4] - 物业费提价能力较强 中长期利润率稳定性较高 [4] - 增值服务发展潜力获市场认可 [4]

投资评级 - 维持"推荐"评级 公司作为央企物管领先者 关联方财务稳健实力雄厚 品质为先外拓强势 费用管控优势明显 经营业绩持续向好 宣派特别股息加大股东回报[7] 核心观点 - 2025H1实现收益70.9亿元 同比增长3.7% 普通股权持有人应占溢利7.7亿元 同比增长4.3%[4][7] - 综合毛利率17% 同比提升0.2个百分点 销管费用率2.1% 同比下降0.6个百分点[7] - 物业管理服务收益56亿元 同比增长8.3% 毛利率15.5% 同比基本持平[7] - 非住户增值服务收益8.6亿元 同比下降5.9% 毛利率13.4% 同比下降0.6个百分点[7] - 住户增值服务收益6.1亿元 同比下降11.6% 毛利率35.2% 同比提升5个百分点[7] - 停车位买卖业务收益0.3亿元 同比下降62.9%[7] - 新增订单31.8百万平米 84%来自独立第三方 新签合约总额22.6亿元[7] - 退盘26.8百万平米 在管面积净增5百万平米至4.4亿平米[7] - 在管面积中来自中建及中国海外集团占比60.9% 独立第三方占比39.1%[7] - 住宅项目占比72.6% 非住宅项目占比27.4%[7] - 宣派中期股息每股港币9仙 特别股息每股港币1仙[4] 财务预测 - 2025E营业收入145.43亿元 同比增长3.7% 2026E151.39亿元 同比增长4.1% 2027E157.75亿元 同比增长4.2%[6] - 2025E净利润15.96亿元 同比增长5.6% 2026E16.87亿元 同比增长5.7% 2027E17.85亿元 同比增长5.8%[6][9] - 2025E毛利率16.7% 2026E16.9% 2027E17.0%[6] - 2025E净利率11.0% 2026E11.2% 2027E11.4%[6] - 2025E ROE 25.7% 2026E22.8% 2027E20.7%[6] - 2025E EPS 0.49元 2026E0.51元 2027E0.54元[6][9] - 当前股价对应2025E PE 11.0倍 2026E10.4倍 2027E9.8倍[6][7] 资产负债表 - 2025E货币资金47.85亿元 2026E60.24亿元 2027E73.29亿元[9] - 2025E应收账款26.88亿元 2026E27.98亿元 2027E29.15亿元[9] - 2025E总资产134.25亿元 2026E148.92亿元 2027E164.47亿元[9] - 2025E总负债71.33亿元 2026E74.17亿元 2027E77.19亿元[9] - 2025E归属于母公司股东权益62.19亿元 2026E73.91亿元 2027E86.31亿元[9] 现金流 - 2025E经营性现金净流量26.19亿元 2026E19.89亿元 2027E20.85亿元[10] - 2025E投资性现金净流量-2.23亿元 2026E-2.23亿元 2027E-2.23亿元[10] - 2025E筹资性现金净流量-5.48亿元 2026E-5.26亿元 2027E-5.57亿元[10]