投资评级 - 维持“买入”评级 [5][6] 核心观点 - 2025年业绩下滑低于市场预期，主要源于毛利率承压及减值规模提升，但公司外拓面积积极、分红率提升，当前估值具备较高吸引力 [4][6] 财务表现与预测 - **2025年业绩概览**：实现营业收入149.6亿元，同比增长6.0%；归母净利润13.7亿元，同比下降9.7%，低于市场预期；基本每股收益0.42元，同比下降9.7% [5][6] - **盈利能力分析**：2025年毛利率和归母净利率分别为15.0%和9.1%，同比分别下降1.5个百分点和1.6个百分点；期间费用率2.8%，同比下降0.3个百分点 [6] - **减值影响**：金融资产及合同资产减值净额1.3亿元，同比大幅增加67.9%，主要因对贸易应收款采纳更稳健的减值比例 [6] - **未来盈利预测**：预测2026-2028年归母净利润分别为14.7亿元、15.6亿元、16.4亿元，对应同比增长率分别为7.62%、5.93%、5.00% [5][6] - **营收预测调整**：考虑到行业景气度下行，下调2026-2027年营收增速预测至5.5%和5.3%，原预测值为8.5%和9.0% [6] 业务运营与结构 - **管理规模**：2025年末在管面积达4.78亿平方米，同比增长8.0%；新增管理面积9090万平方米，同比增长22.6%，其中来自第三方的占比达85% [6] - **合约与结构优化**：2025年新签合约总额52.4亿元，同比增长17.9%；为优化业务结构及治理亏损项目，主动约满/退盘面积5560万平方米 [6] - **业务构成**：截至2025年末，在管面积中，关联方与第三方占比分别为57%和43%；包干制与酬金制占比分别为84%和16%；住宅与非住宅占比分别为69%和31% [6] 分项业务表现 - **收入结构**：2025年物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务、停车位买卖服务营收分别为117.3亿元、19.4亿元、12.2亿元、0.7亿元，同比变化分别为+9%、+6%、-12%、-50%，占营收比分别为78%、13%、8%、1% [6] - **分项毛利率**：物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务的毛利率分别为14.3%、7.2%、34.0%，同比分别变化-1.6个百分点、-5.9个百分点、+8.5个百分点；其中包干制物管毛利率为12.4%，同比下降1.6个百分点 [6] - **细分业务收入**：非住户增值服务中，工程服务收入同比+31%，交付前服务、销项查验、顾问咨询收入分别同比-17%、-48%、-65%；住户增值服务中，社区资产经营服务收入同比+5%，居家生活服务及商业服务运营收入同比-26% [6] 股东回报与估值 - **分红政策**：2025年拟每股派发末期股息10港仙，年内合计每股派息19港仙，同比增长5.6%；分红比例提升至42%，同比增加6个百分点，对应股息率4.8% [6] - **估值水平**：当前股价对应2026年预测市盈率(PE)为8倍；可比公司保利物业的市盈率-ttm为10倍，报告认为公司当前估值具备较高吸引力 [6]