文章核心观点 - 东京房地产市场正经历结构性转变，核心区房价飙升并非传统泡沫，而是由全球资本涌入、超低利率和土地供应瓶颈共同驱动的资产分层固化新常态 [5][6][14][18] - 市场分裂为两个世界：全球富豪将核心区房产视为金融资产进行配置，而本地工薪阶层被挤出市场，引发社会结构和人口趋势的深远变化 [6][20][21][36][37] - 房价上涨形成自我强化闭环：外资推高资产价值使央行加息投鼠忌器，低利率刺激购买力，刚性供应瓶颈导致价格持续上涨 [31][32] 资产分层固化 - 当前东京楼市与1990年代泡沫有本质区别，当年是内部信贷膨胀导致的全民亢奋，如今是全球资本重新定价核心资产导致的永久性层级分化 [14][15][16][17][18] - 房产属性发生根本转变，核心区房产从居住空间异化为金融工具，成为全球富豪的避险资产和实物债券，定价权与本地收入脱钩 [21][24] - 市场清晰分割为资产持有者与非持有者，港区、千代田区等核心地带成为全球资本平台，完成从国民市场向全球资本平台的蜕变 [20][21] 房价上涨原因分析 - 全球资本降维打击：疲软日元使东京豪宅对海外买家如打折奢侈品，但核心驱动是地缘政治不确定性下东京成为亚太地区安全避风港，定价权由国际资金池决定 [24][25] - 日本央行囚徒困境：维持近零利率实际是对储蓄者的隐形征税，同时对借款人补贴，实际负利率刺激恐慌性加杠杆购房 [26][27] - 结构性供应错配：核心区土地绝对稀缺，建筑成本上涨和劳动力短缺使开发商聚焦利润最高的奢侈品市场，全球需求撞上本地刚性供给导致价格必然飙升 [28][29][30] 社会影响与趋势展望 - 政策干预效果有限，限制外国所有权可能重蹈香港、温哥华覆辙，资本会通过本地公司等方式绕开，政府担心吓跑人才与资本 [34] - 山手线成为社会阶层物理结界，通勤一小时以上成为新常态，生活品质压缩，中心区夜晚沦为精英空城 [34] - 形成稳固食利阶层，资产增值财富积累速度远超劳动收入，颠覆社会平等共识，压制社会流动性，改变年轻一代价值观 [35][36] - 高居住成本成为最有效避孕药，东京极低居住预期可能使全国已经低至1.2的出生率进一步失速，加剧人口悬崖危机 [37][38]

东京房地产市场现状与价格表现 - 东京核心区新房均价突破1.33亿日元，一年暴涨超20% [1] - 东京二手公寓有16%的售价达到上亿日元 [1] - 东京租金飙升8% [3] - 东京独栋住宅价格五年内上涨45% [5] - 东京房价收入比达到12倍，远高于8倍的全球警戒线 [5] 市场驱动因素分析 - 外资趁日元贬值涌入东京楼市，进行疯狂扫货 [1] - 全球资本将东京核心资产视为安全避风港和战略性资产置换目标，推动价值回归 [11][15] - 日本央行长期维持超低利率环境，形成实际负利率，刺激借贷和投资需求 [11][17] - 东京核心区面临结构性供应瓶颈，土地稀缺且新建项目瞄准高利润的奢侈品市场 [19][20] 市场结构与社会影响 - 东京市场分裂为两个世界：全球资本与富豪的乐园 vs 普通工薪阶层难以负担的现实 [1][14] - 房产属性从居住空间异化为金融工具，定价权与本地工资收入脱钩，由全球资金池定义 [14][15] - 资产分层固化加速，形成“资产持有者”与“非持有者”的鸿沟，压制社会流动性 [7][24] - 高房价导致大规模人口迁徙，家庭被迫向埼玉、千叶等郊区缩小规模，通勤时间延长 [4][6][23] 行业趋势与未来展望 - 东京楼市疯狂从核心区向更广范围蔓延 [2] - 专家观点认为当前高房价并非泡沫，而是残酷的新常态 [4] - 政策干预（如限制外国所有权）可能出台但收效预计有限 [23] - 高居住成本成为抑制生育率的因素，可能使日本已经低至1.2的出生率进一步失速 [25][26]

对美联储政策及经济前景的观点 - "新债王"冈拉克认为美联储降息25个基点是正确之举 [1] - 警告任何激进的宽松政策都可能引发通胀 [1] - 指出近期就业增长数据被下修，劳动力市场出现混乱 [1] 对未来利率路径及环境的预测 - 预计美联储将在10月会议上再次降息 [1] - 认为美国可能会步入实际负利率的环境 [1]