一线城市房地产市场表现 - 2025年二季度以来，一线城市二手房市场经历价格调整，次新房源价格从第二季度的116872元/㎡调至第三季度的99169元/㎡，单季度调整15.1% [1] - 一线城市新房价格表现出较强韧性，年初至今跌幅仅为0.6% [1] - 一线城市二手房价格自2025年4月以来出现调整，4月至今调整幅度扩大至4.4% [7] - 一线城市新房价格同比下跌0.7%，较2024年的-3.8%明显收窄 [7] - 核心城市房价分化的本质是前期限价政策下市场结构性矛盾的集中释放，大量限价新房在交付后转化为二手房市场中的次新房源 [5] 香港楼市复苏态势 - 香港私人住宅售价指数已连升4个月，其中9月环比上涨1.32% [1] - 香港租金指数连涨10个月并创历史新高 [1] - 香港楼市企稳过程历时15个月，背后是交易成本下降与利率下行的双重作用 [1] - 香港中高端住宅净租金收益率达3.04%，老旧住宅达3.59% [1] 香港楼市复苏的关键因素 - 政策转向是楼市企稳的必要条件，2024年2月香港特区政府宣布全面"撤辣"，大幅降低交易成本，以一套千万港元房产为例，交易成本可直接减少150万港元 [10] - 贷款成本实质性降低构成楼市复苏的充分条件，1个月期香港银行同业拆息从年初的3.98%大幅降至0.57%，实际按揭利率一度降至2%左右 [13] - 融资成本下降直接刺激购房需求，以300万港元贷款为例，当前月供额较一年前减少近2000港元 [13] 国际城市租金收益率对比 - 东京、香港、纽约样本中高端住宅净租金收益率分别达2.96%、3.04%、2.97% [15] - 东京、香港、纽约样本老旧住宅净租金收益率分别达3.71%、3.59%、3.40% [15] - 香港中环半山捌號样本房屋每平方尺售价23806港元，租金每平方尺每月72港元，对应净租金收益率3.04% [15][16] - 香港黄埔花园样本房屋每平方尺售价12471港元，租金每平方尺每月43港元，对应净租金收益率3.59% [15][16] 房地产收益与估值观点 - 房子的收益来自两部分，一部分是租金回报，另一部分是房价波动即资本利得 [4] - 当预期房价上涨时，租金回报率不重要，而当预期房价下跌时，租金回报率需要足够高以提供补偿 [17] - 一旦房价进入调整周期，房子的估值往往会回到历史的估值低位，即租金回报率会回到历史最高位 [19] - 稳住房价的关键在于稳住房价预期，而房价预期很大程度上决定于宏观通胀的预期 [4][22]

房价预期与市场信心 - 2025年第三季度仅9.1%的居民认为下季度房价会上涨，而看跌比例攀升至23.5%，看跌人数是看涨人数的两倍多[1] - 居民房价上涨预期已连续两个季度跌破10%的心理关口，市场信心降至2019年以来最低点[3] - 居民房价预期经历了三次显著阶段性下跌，当前阶段自2025年第二季度开始，预期上涨比例跌破10%至8.9%，第三季度微涨至9.1%但看跌人数从21.7%升至23.5%[3][5] 居民储蓄与消费行为 - 2025年第三季度倾向于“更多储蓄”的居民占62.3%，倾向于“更多消费”的占19.2%，倾向于“更多投资”的占18.5%[7] - 2025年前三季度人民币住户存款增加12.73万亿元，总存款增加22.71万亿元[7] - 居民未来三个月支出偏好前五位为旅游（31.6%）、教育（31.5%）、医疗保健（26.1%）、社交文化和娱乐（21.9%）、大额商品（18.7%），“购房”已连续三个季度未进入前五[7][9] 实际房价走势 - 2025年3月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比下降0.53%，二手住宅销售价格指数环比下降0.61%[9] - 截至2025年4月10日，100个监测城市新建商品住宅均价为15876元/平方米，环比下跌0.49%，已连续16个月环比下跌[9] - 2025年7月全国100个主要城市二手住宅销售价格指数环比下降2.7%，同比下降8.4%，为2015年以来最大单月跌幅，监测城市中二手房价格无一上涨[11] 重点城市房价表现 - 北京二手房均价从2024年同期每平方米63500元跌至53800元，跌幅15.3%[11] - 上海二手房均价从69300元跌至58700元，跌幅15.3%[11] - 广州二手房均价从42800元跌至37200元，跌幅13.1%，深圳从65700元跌至54500元，跌幅17.0%[11] 人口与住房需求结构 - 联合国预测到2030年适龄购房人群可能减少2100万人[11] - 2024年全国人口总数下降至13.96亿人，连续第三年负增长[13] - 未来五年中国每年新增住房需求将从过去的1500万套降至800万套左右[13] 住房供给与库存状况 - 截至2025年3月底100个监测城市新建商品住宅库存总量达53465万平方米，去化周期达20.1个月，远高于12个月的合理区间[13] - 三四线城市去化周期已接近30个月[13] - 中国住房存量已够全国人均住40平米，很多三四线城市房子住不满[13] 青年群体购房态度 - 25-35岁青年群体中仅37%将“买房”列为未来五年内重要规划，较5年前下降21个百分点[15] - 不少90后、00后宁可租房也不愿背30年房贷[15] 房价收入比与购买力 - 截至2025年3月中国一线城市平均房价收入比高达18.2，二线城市为12.6，三四线城市达8.5，大幅超出国际公认的3-6倍合理区间[15] - 高房价收入比意味着居民购买力严重透支，房价难以持续上涨[15][16]

东莞房地产市场表现 - 8月东莞新建洋房网签均价21708元/平方米 创年内新低 网签量1009套 与上月持平但处于年内最低水平 [1] - 8月东莞二手住宅网签均价13757元/平方米 创年内新低 网签量2380套 为除1-2月外年内最低 [1] - 8月东莞住宅成交量创2008年以来同期新低 剔除道滘镇碧桂园兰亭项目集中网签因素后表现更弱 [2] 区域市场分化 - 南城街道新建洋房均价44181元/平方米居全市首位 其次为东城街道40610元/平方米 滨海湾33847元/平方米 松山湖31531元/平方米 万江街道30704元/平方米 [1] - 道滘镇以138套新建洋房网签量成为全市成交量第一 [1] - 常平镇209套二手房网签量居全市首位 其次为虎门镇186套 南城街道181套 樟木头180套 东城街道151套 [2] 价格结构特征 - 南城 东城 虎门三大镇街二手房均价均低于20000元/平方米 常平镇和樟木头镇均价分别为9873元/平方米和7599元/平方米 [2] - 中心城区刚需户型二手房跌价明显 全市二手房价格持续下探 [3] 市场供需状况 - 8月住宅新增供应约6万平方米 主要集中在万科瑧山汇和海逸豪庭项目 [2] - 二手房挂牌量创历史新高 业主抛售意愿强烈 [3] - 项目促销力度不足 推新计划延后导致供应减少 购房者观望情绪浓厚 [2] 历史比较 - 8月二手房成交量创近五年来月度新低 [3] - 新建商品住宅成交量与均价均处于年内最低水平 [1]

收入与就业状况 - 2025年第二季度收入感受指数为45.0%，环比下降1.2个百分点，其中10.2%居民认为收入增加，69.7%认为基本不变，20.1%认为减少 [1] - 收入信心指数为45.0%，环比下降0.6个百分点 [1] - 就业感受指数为28.5%，环比下降1.8个百分点，仅6.4%居民认为就业形势较好，53.7%认为就业形势严峻或看不准 [1] - 就业预期指数为41.7%，环比下降1.2个百分点 [1] 物价与房价预期 - 物价预期指数为56.4%，环比下降0.7个百分点，20.3%居民预期下季物价上升，60.1%预期基本不变，9.0%预期下降 [1] - 房价预期显示仅8.9%居民预期上涨，56.8%预期基本不变，21.7%预期下降，12.7%居民看不准 [2] 居民储蓄与投资倾向 - 倾向于更多储蓄的居民占比达63.8%，环比上升1.5个百分点，而更多消费和更多投资意愿分别降至23.3%和12.9% [2] - 居民前五大投资偏好为银行非保本理财(34.8%)、基金信托产品(24.7%)、股票(16.3%)、债券(15.3%)和非消费型保险(9.8%) [2] 消费支出重点领域 - 未来三个月居民支出前五大领域为旅游(32.1%)、教育(31.9%)、医疗保健(29.3%)、社交文化娱乐(24.0%)和大额商品(21.1%) [2]

收入感受与信心 - 本季收入感受指数为45 0% 较上季下降1 2个百分点 其中10 2%居民认为收入增加 69 7%认为基本不变 20 1%认为减少 [1][2] - 收入信心指数为45 0% 较上季下降0 6个百分点 [1][2] 就业市场状况 - 就业感受指数为28 5% 较上季下降1 8个百分点 仅6 4%居民认为就业容易 53 7%认为形势严峻或看不准 [4][10] - 就业预期指数为41 7% 较上季下降1 2个百分点 [4][10] 物价与房价预期 - 物价预期指数为56 4% 较上季降0 7个百分点 20 3%居民预期物价上升 60 1%预期基本不变 [6][7] - 房价预期中 8 9%居民预期上涨 56 8%预期基本不变 21 7%预期下降 [6] 居民财务行为 - 倾向于更多储蓄的居民占比63 8% 较上季增1 5个百分点 更多消费占比23 3% 更多投资占比12 9% [8][9] - 前五大投资方式为银行非保本理财(34 8%) 基金信托(24 7%) 股票(16 3%) 债券(15 3%) 非消费型保险(9 8%) [11] - 未来三个月支出重点为旅游(32 1%) 教育(31 9%) 医疗保健(29 3%) 社交娱乐(24 0%) 大额商品(21 1%) [13]

住房市场现状 - 高位接盘老破小房产面临资产贬值和居住体验差的双重困境，步梯房对老人生活造成不便且增加医疗费用 [3] - 有孩家庭在老破小社区面临安全隐患，人车不分流和缺乏儿童活动空间加剧居住痛点 [5] - 老破小房产未来升值空间有限，除非周边新房价格大幅上涨，否则难以带动其价值提升 [6] 楼市核心挑战 - 收入预期下降导致购房谨慎，深圳房价较峰值跌30%后500万房产月供仍需1.8万，要求月收入超3万才能覆盖 [9][11] - 房价下跌预期抑制购房需求，若500万房产年贬值5%（25万）叠加失业风险，购房者更倾向持币观望 [19] - 居民杠杆率从2008年20%升至2023年63.7%后回落至61.4%，反映借贷意愿减弱对房价形成压制 [21] 新房品质升级冲击 - 四代宅通过28.5平大阳台等设计提升使用面积，西安南京等地130平户型套内达116平 [24] - 广州长沙三代宅通过优化结构使129平户型套内达136.6平，得房率超100% [24] - 住建部推动"好房子"政策导向，新房得房率普遍达100%以上，对75%得房率的二手房形成碾压优势 [28] 二手房分化趋势 - 核心地段配套完善的二手房仍具竞争力，但普通地段房产将面临持续下行压力 [30] - 新房品质升级与土地财政挂钩，地方政策倾斜进一步挤压非优质二手房市场空间 [26][28]

居民置业意愿调查结果 - 一万余名受访者中绝大部分是在二线和三四线城市工作的青年，年龄约为27~41岁，是购房、置换需求的主力军 [1] - 截至4月底居民购房意愿占比约为16%，环比增加0.8个百分点，其中三四线城市置业信心有所回暖 [1] - 4月底居民房价下跌预期约为53%，环比增加2.4个百分点，房价上涨预期约为17%，环比增加3.4个百分点 [1] - 受访者投资意愿延续改善，更多投资占比约为29%，环比提升10.7个百分点 [1] 房价预期与市场趋势 - 居民对未来房价预期延续改善趋势，近期土拍升温、地价刷新，叠加优质改善项目入市带动房价上涨预期改善 [1] - 央行、金融监管总局、证监会联合发布一揽子金融支持政策，将进一步降低居民购房压力，促进购房需求释放 [1] 未来市场走向 - 预计未来楼市利好政策仍将出台，城市更新将成为激活住房消费的重要引擎 [2] - 更多城市或通过降低购房门槛、加大购房补贴力度等方式促进购房需求释放 [2] - 存量商品房收购政策支持力度有望加大，通过完善配套政策加快存量盘活 [2] - 政策利好预期叠加高品质项目入市，有望促进改善需求及置换需求释放，预计5月核心城市市场有望继续修复 [2] - 二手房在学区需求阶段性释放后，成交可能短期有所调整 [2]